Главная --> Публикации --> «мини» по максимуму Новостройки сао: просмотры назначают на конец 2007 года Московские власти закрыли кинотеатр "художественный" Квартирные лидеры Цены на столичное жилье начали снижаться

Лед тронулся
Прошедший год ознаменовался целым рядом инвестиционных сделок в обеих столицах. В марте в Москве австрийская Meinl European Land Ltd. выкупила у СТ девелопмент Шалвы Чигиринского два ТРЦ сети Молл гэллери в Братееве и Отрадном. Площадь комплексов 35 тыс. кв.м и 25 тыс. кв.м соответственно, а якорным арендатором является гипермаркет Реал. Помимо двух функционирующих комплексов австрийцы получили и две площадки общей площадью около 8 га для самостоятельного строительства. Сумма обеих сделок составила 400 млн евро. СТ девелопмент инвестировала в 2004 г. в оба торговых комплекса около $120 млн, через компанию Молл гэллери, созданную для реализации этого проекта. Другую половину инвестировала группа Metrо. В июне австрийский же фонд Immoeast стал владельцем двух ТЦ Золотой Вавилон в Отрадном и Ясеневе. Компания Immoeast владеет частью акций работающего в России фонда Fleming FamilyPartners, приобрела два столичных ТЦ Золотой Вавилон приблизительно полторы недели назад. Общая площадь торговых комплексов составляет 58 тыс. кв.м. Сумма сделки превысила $150 млн. Британский инвестиционный фонд LondonRegional Properties в конце сентября закрыл сделку по покупке ТЦ Солнечный рай (12 тыс. кв.м) на Боровском шоссе, в Солнцево.

Общемировая практика, когда девелопер создает проект и продает его консервативному инвестору, начинает реализовываться и в нашей стране. Инвестиционные сделки с коммерческой недвижимостью в России перестают быть единичными. Девелоперы выходят из проектов, передавая их консервативным инвесторам, ориентированным на стабильный арендный доход. Однако во взаимоотношениях инвесторов и девелоперов предстоит преодолеть еще целый ряд трудностей.

Санкт-Петербург старается не отставать от Первопрестольной. В марте 2006 г. та же LondonRegional Properties приобрела строящуюся гостиницу категории 4 звезды у холдинга ЛенСпецСму. В свою очередь Meinl European Land Ltd приобрела у компании Thesis (созданной при реализации проекта девелопером Promocentro Italia) контрольный пакет в проекте ритейл-парка Северный Молл общей площадью 100 тыс. кв.м. А инвестиционный фонд Fleming FamilyPartners вложился в приобретение у компании PNK Logistics складского комплекса класса А, расположенного у пересечения Московского шоссе с КАД. Активен в Петербурге и британский фонд Raven Russia, вошедший в проекты двух складских и одного офисно-складского терминала на юге города. Впрочем, крупнейшая инвестиционная сделка произошла на офисном рынке с крупнейшим действующим бизнес-центром класса В Петровский форт. Швейцарский фонд European Property Holdings приобрел бизнес-цетнр общей площадью 48 тыс. кв.м у девелоперской компании Строймонтаж за $65 тыс.

Активность инвестиционных структур не ограничивается торговым сегментом. Та же LRP приобрела в июле у американской компании Hines бизнес-центр класса А Дукат Плейс 2 (19,5 тыс. кв.м) на улице Гашека, а также отель Heliopark Country, расположенный в 80 км от Москвы по Дмитровскому шоссе.

Проектов, отвечающих нашим требованиям, чьи владельцы готовы к продаже весьма немного, - отмечает Дмитрий Чубик, руководитель по привлечению проектов датского фонда Baltic Property Trust Asset Management. Многие действующие объекты имеют значительные юридические дефекты в оформлении права собственности, краткосрочные или юридически некорректные договора аренды и т.п., поэтому часто для западной инвестиционной структуры предпочтительнее вхождение в проект на стадии концепции или строительства, - считает Андрей Микешин, генеральный директор White Days Investments. Фонд рассчитывает освоить в России $300 тыс. в течение 5 лет. В настоящее время в его инвестиционном портфеле логистические комплексы класса А.

Характерно, что в большинстве сделок фигурируют названия одних и тех же структур из заявивших о начале своей деятельности в России около 20 западных инвестиционных фондов перешли к реальным инвестициям не более Остальные фонды пока присматриваются.

В настоящее время западные фонды в России удовлетворяет ставка капитализации порядка 10% для торговых центров и 9-13% для офисной недвижимости, - отмечает директор инвестиционного департамента Colliers International (СПб) Николай Казанский. Между тем и доходность проектов в Москве и Питере уже опустилась до этих показателей. Через 2 года, по прогнозам Colliers International, ставка капитализации в торговом сегменте опустится до 7%, что уже сравнимо с европейскими 4-5% годовых. Пройдет еще ряд лет, и российский рынок не будет выглядеть столь привлекательно в сравнении с развитыми рынками.

Старт более активным действиям консервативных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости России дало не только появление более качественных объектов за последние годы, но и неуклонное снижение ставок капитализации, которые с каждым годом приближаются к среднеевропейским.

Входит, но не выходит
Пока количество инвестиционных сделок с проектами значительно превышает число проданных действующих бизнесов. По словам Дмитрия Ефремова, российские девелоперы больше нуждаются в привлечении дешевого финансирования на начальных этапах реализации проекта, а кроме того, на стадии концепции проект легче адаптировать к требованиям конечного приобретателя будь то фонд или профильный инвестор.

Сделка сделке рознь
На рынке распространены инвестиционные сделки нескольких типов. Это классические инвестиционные сделки, когда покупается действующий бизнес, форвардные сделки, когда речь идет о вхождении в проект, сделки saleleaseback, когда инвестор выкупая в собственность объект, отдает его в аренду прежнему владельцу. К этому типу относятся, например, сделки фонда Raven International со складскими объектами в Москве и Санкт-Петербурге. С юридической точки зрения выход из девелоперского проекта может быть оформлен как продажа недвижимости или как продажа бизнеса, т.е. лишь в последнем случае приобретаются денежные потоки. При приобретении недвижимости как бизнеса речь идет о покупке компании-собственника объекта, либо о создании новой компании. По словам управляющего партнера Capital Legal Services Вячеслава Забродина, создание новой компании при инвестиционной сделке предпочтительней, поскольку при покупке существующей компании-собственника необходим финансовый и правовой аудит. Компания, например, может иметь кредиторскую задолженность и т.п. При создании новой компании производится оценка стоимости бизнеса, заключается договор о передачи долей (акций), производится перевод на нее прав и обязанностей по всем действующим договорам и передача прав на объекты интеллектуальной собственности. Возможна также покупка доли акций в компании-собственнике объекта коммерческой недвижимости. Так поступила, например, Meinl European Land Ltd., став совладельцем сети региональных торговых центров Парк Хауз через выкуп части акций у ГК Время. Сделка проходит через ряд этапов от инвестиционного меморандума до подписания соглашения о намерениях, до перечисления аванса, юридической экспертизы и финансового аудита (due diligence). От начала до закрытия инвестиционной сделки может пройти и полгода и год, - отмечает Юлия Дровянникова, исполнительный директор Praktis Consulting Brokerage. Это объясняется тем, что для каждой сделки в процессе переговоров вырабатывается индивидуальная схема, а стороны, как правило, не доверяют друг другу. Именно поэтому роль консультанта в инвестиционной сделке неоспорима. Значительное время занимает подготовка документов и финансовый анализ объекта.

Многие девелоперы считают, что подав свой объект, они уже не найдут участок с таким выгодным местоположением и не получат от проекта доход, сравнимый с тем, что получали несколько лет назад, поэтому у них нет стимула выходить из проекта, - отмечает Юлия Дровянникова.

В России пока мало представлены профессиональные fee-девелоперы, расстающиеся с проектом сразу после сдачи в эксплуатацию и заполнения, - отмечает вице-президент Setl Group Вячеслав Семененко. Большинство девелоперов ориентировано на получение рентного дохода. Тормозит инвестиционные сделки и снижение доходности проектов в сфере коммерческой недвижимости, а также дефицит инвестиционно привлекательных участков.

В Подмосковье остается все меньше земельных участков для складов классов А и В, говорят эксперты. Самые лучшие, золотые площадки разобраны. Инвесторы первой волны уже прошлись по угодьям Московской области.Две проблемы дефицит первоклассных складов и площадок для них всегда были характерны для рынка московского региона. Неудовлетворенный спрос в сегменте складов А- и В-класса сейчас превышает 1 млн кв. м, считает руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium Руслан Суворов. И ставка доходности для инвесторов в этом секторе пока еще остается на уровне 11,5-12,5% годовых. Но похоже, что проблема поиска земли и ее качества начинает выходить на первый план. Девелоперам, которые собираются реализовывать логистические проекты в настоящее время, приходится долго выбирать между участками, страдающими теми или иными изъянами. И наконец определить меньшее из зол.

В свою очередь, фонды, по словам Дэвида Нила, представителя шведского инвестиционного фонда Genesta, не могут найти подходящие объекты инвестирования еще и по другим причинам. Многие объекты имеют более одного собственника, морально устаревшие концепции (что в будущем чревато снижением их финансовой отдачи и необходимость реновации), а также короткие договора аренды. Поэтому сотрудничество девелоперов новых проектов с консультантами и инвестиционными фондами помогает сегодня выводить на рынок действительно ликвидные объекты коммерческой недвижимости.
Строительство складских комплексов все еще доходный бизнес. Но несмотря на высокую потребность в качественных складах в московском регионе, многие участки земли, выставленные на продажу под строительство, долго остаются невостребованными.

Известно, что для строителя склада важны в первую очередь достаточно большая территория участка хотя бы 10 га, подведенные к площадке или как минимум расположенные поблизости инженерные коммуникации, проходящая рядом оживленная автомагистраль желательно, чтобы участок находился на первой линии шоссе, и, конечно, переведенная в промышленную категорию земля. Этот минимальный набор условий встречается на площадках все реже. А с обременениями вроде правовых рисков, связанных с историей объекта, или необходимости переводить сельхозугодья в промышленную категорию приходится сталкиваться все чаще, отмечают специалисты компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры.

Ситуация

Перевод земли из категории в категорию тоже трудоемкий процесс, который занимает много месяцев и стоит миллионы долларов, считает партнер компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский. Например, на Новорижском шоссе, в 15 км от г. Истры, процесс перевода одного из участков размером 10 га обошелся в $2 млн.

Некоторые эксперты уже поговаривают о грядущей стагнации цен в сегменте промышленных земель. По словам руководителя отдела складской и производственной недвижимости компании DTZ Сергея Белошапко, ставки в этом секторе почти достигли предела. Так, цена, по которой продавцы готовы предложить землю промкатегории на юге Московской области, составляет $380 000-450 000 за 1 га. На этом рынке я прогнозирую стагнацию, говорит Белошапко. Но осталось еще много сельскохозяйственных участков, правда, к ним чаще всего надо подводить коммуникации, говорит он.

В Подмосковье самая дорогая сельскохозяйственная земля. Большая ее доля принадлежит крупным компаниям, владеющим тысячами гектаров. Они всем известны. Например, Знак, Нафта-Москва, Вашъ финансовый попечитель, Центр Капитал, группа компаний Абсолют, Визави, Промсвязьнедвижимость.

Но даже участки сельхозкатегории не всегда удается купить, замечает Можаровский. 31% всех российских земель находится в частной собственности, по данным Пепеляев, Гольцблат и партнеры. 8% из них составляют приватизированные сельскохозяйственные территории. Другая часть земли 69% собственность государства и муниципальных образований.

По словам Сергея Белошапко, за последние два года цена продажи участков выросла примерно на 30%. Рост цен на землю в первую очередь зависит от планов по развитию дорожной сети Московской области, комментирует Белошапко. Выгодными направлениями считаются Москва Ногинск, район Одинцова. На востоке области земли недооцененные, и рост цен на них начнется, как только там будет проложена еще одна крупная автотрасса. Всегда выгодными будут площадки, расположенные вокруг удобных транспортных развязок.

Но что интересно, в данный момент у многих из них просто нет необходимости продавать свои владения, отмечает Виталий Можаровский. Продав в свое время какую-то часть владений, эти собственники уже могли получить желаемый доход. Остальное же они продавать не спешат хотя бы потому, что стоимость земли еще будет повышаться.

Известны примеры, когда участки под складские проекты продавались довольно долгое время и переходили от владельца к владельцу, пока не нашли своих девелоперов. Один из небезызвестных примеров Ленинградский терминал Международного логистического партнерства (МЛП) на 13-м км Ленинградского шоссе. Покупатели, пришедшие на площадку до МЛП, не стали заниматься устранением всех обременений, связанных с этим участком. Землю под нынешним Ленинградским терминалом площадью 42 га сначала хотел купить американский инвестиционный фонд Prologis у компании Бамо. Однако оформление прав на площадку не устроило американцев. Владельцы же МЛП купили ее, по оценкам других игроков, за $400 000 за 1 га. Другой пример земли компании Coalco рядом с г. Домодедово, которая заявила о планах построить в течение семи лет 1 млн кв. м складов, купив для этого 220 га. Но Coalco не приступала к реализации планов в полном объеме. В итоге часть земель, 120 га, компания продала Capital Partners для строительства склада примерно за $350 000-500 000 за 1 га, по оценкам участников рынка. Говорят, что именно на этом проданном участке, в прошлом имевшем категорию сельхозназначения, были проблемы с подведением инженерных коммуникаций.

На сегодняшний день ситуация выглядит так, что более-менее подходящие для девелопмента земли если еще не заняты строителями, то владельцы держат их до лучших времен. А многие из тех земель, что выставлены на продажу, не каждый девелопер и инвестор решится приобрести. Иногда затраты на устранение всех изъянов, связанных с подготовкой площадки к строительству, делают проект нерентабельным.

История одного проекта

Есть еще одна заявка, судьба которой не может оставаться без внимания, это глобальный проект Русской инвестиционной группы (РИГрупп) на $180 млн в трех районах Подмосковья. Весть об этом разлетелась по рынку около двух лет назад. Но площадки по 20 га до сих пор не нашли ни инвесторов, ни девелоперов проекта, ни просто покупателей земли. РИГрупп, объявив, что сама собирается построить там склады, теперь от этих планов отказалась.

Планы РИГрупп казались тогда довольно четкими: три участка 20 га в Чеховском районе (50 км от МКАД), 20 га в Истринском районе (45 км) и 35 га в Наро-Фоминском (33 км) находились на стадии подготовки исходно-разрешительной документации (ИРД), сообщали в компании. В проект планировалось инвестировать $180 млн 30% собственных денег и кредитные средства. Участок под Истрой находился в долгосрочной аренде у РИГрупп, а площадки под Наро-Фоминском и Чеховым в собственности. РИГрупп стала широко известной. Агентства, любящие составлять рейтинги, включили ее в свои списки.

Весной прошлого года представитель компании РИГрупп рассказал, что в трех районах Московской области компания собирается построить в общей сложности 300 000 кв. м складов, выступив в роли девелопера. Это было громкое заявление в масштабах рынка, и новость опубликовали. В Подмосковье в 2005 г. складской проект РИГрупп был третьим по величине среди всех заявленных. На участках в трех районах рядом с Чеховым, Наро-Фоминском и Истрой компания собиралась возвести примерно по 70 000 кв. м складов (в Наро-Фоминске 160 000 кв. м). До этого о более масштабных планах заявили только ТЛК Томилино (600 000 кв. м к юго-востоку от Москвы) и Национальная логистическая компания (300 000 кв. м в Крекшине), которые как раз уже приступили к реализации своих идей. Примерно половину будущих складских площадей РИГрупп обещала предоставить открытому рынку, т. е. устроить конкурс среди всех желающих арендаторов. Но на этом заявлении все планы компании закончились.

Как выяснилось в 2006 г., планы РИГрупп изменились кардинально. Компания стала широко анонсировать свою новую программу строительство торговых центров в городах Московской области. На одной из конференций по торговой недвижимости, проходившей этой осенью, другой вице-президент РИГрупп Андрей Халтурин сделал довольно категоричное заявление. Он сказал, что складское направление компанию РИГрупп больше не интересует. Но подробно объяснить, что вызвало потерю интереса к данному виду бизнеса является ли, например, складской проект коммерчески невыгодным для компании, вице-президент отказался.

Шли месяцы, но о начале строительных работ ничего не было слышно. Когда вопрос о судьбе участков в течение года задавался Дмитрию Котляренко, вице-президенту РИГрупп, он отвечал, что компания продолжает девелоперскую деятельность по развитию логистических парков на территории Московской области. Более подробно говорить о проекте руководство компании отказывалось.

У РИГрупп есть два сайта в Интернете для зарубежной аудитории и для российской. Судя по информации, размещенной на них, РИГрупп это холдинг, который занимается практически всем, от разработки проекта и его девелопмента до управления построенным объектом, в секторах жилой и коммерческой недвижимости. Компания, по данным ее пресс-службы, была образована в Нью-Йорке в 2002 г. предпринимателями Жанной Буллок, Марком Хаймоном и Дмитрием Котляренко. Российское отделение бизнесмены решили назвать по аналогии с американской RIGroup, но в Нью-Йорке эта аббревиатура означает Restoration Interiors Group. В настоящее время у холдинга также есть филиал в Париже и готовится к открытию отделение в Лондоне. В Московской области, по данным РИГрупп за 2005 г., компания владеет 15 участками земли, на которых предполагает построить 500 000 кв. м коммерческой недвижимости. Финансовый оборот компании не раскрывается.

Ходили слухи, что часть площадок компания собирается продавать, другие перепрофилирует, чтобы построить на них торговые центры.

В момент подготовки статьи пресс-служба РИГрупп сообщила, что компания ведет переговоры с одним из инвестиционных холдингов о продаже всех своих площадок, предназначенных под строительство складов. Название холдинга компания не разглашает. Но пока не решено, выйдет ли РИГрупп полностью из складского бизнеса, продав свои участки, или же останется участником проектов. Судя по всему, роль инвестора проектов РИГрупп на себя не возьмет.

На русскоязычном сайте размещен анонс участков компании под Чеховым и Истрой. Площадка, находящаяся на 55 км от МКАД, в 3 км от нового Симферопольского шоссе и в 2 км от Чехова, расположена в промышленной зоне, там же, где несколько лет назад построила складской комплекс FM-Logistics. Земля на этой площадке переведена в промышленную категорию. Варианты сотрудничества, которые РИГрупп предлагает, это строительство складского комплекса по заказу клиента с последующей продажей здания или сдачей его в аренду или же продажа самого участка. Другая площадка, в 2 км от Истры, 48 км от МКАД и 8 км от Новорижского шоссе, остается пока землей сельхозназначения. Она у РИГрупп в долгосрочной аренде. Сообщение остается без изменений на сайте с 2005 г. Об участке под Наро-Фоминском данных нет.

Версии

Год назад о проектах РИГрупп руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Knight Frank Алексей Новиков говорил, что стадия подготовки ИРД может свидетельствовать о готовности площадок к строительству. Однако его удивил тот факт, что у будущих складов нет хотя бы предварительных арендаторов или покупателей.

Руслан Суворов, который посещал участок под Чеховым, говорит, что площадку пересекает трубопровод, из-за которого строительство склада там сейчас невозможно. Девелоперам, которые купят эту территорию, придется перекладывать коммуникации.

По мнению Новикова, участок, по характеристикам похожий на такой, каким владеет РИГрупп под Чеховым, скорее всего дождется своего покупателя. Само место, где находится чеховская промзона, привлекательно для инвесторов и девелоперов. Но с самого начала, на взгляд Новикова, все три объявленных участка в большей степени подходили для строительства объектов под заказчика, чем для спекулятивного девелопмента. Вполне возможно, что РИГрупп посчитала этот проект недостаточно интересным. По признанию Новикова, история с участками РИГрупп напоминает ему ситуацию с Coalco вблизи Домодедова. Только Coalco не вышла из девелоперского бизнеса полностью.

Но Руслан Суворов не разделяет такую точку зрения. Сомнительно, что РИГрупп занимается земельными спекуляциями. Компания все-таки производит серьезное впечатление. Если бы они преследовали цель заработать на перепродажах земли, то их стратегия была бы другой. Да и участков на продажу они купили бы побольше, говорит он.

Существует также версия, высказанная одним из анонимных источников, знакомых с проектом, что РИГрупп и не собиралась сама строить склады на этих площадках. Компания могла изначально настроиться на ожидание, когда земля подрастет в цене, и параллельно проводить PR-кампанию в прессе.

Из всех названных вариантов для РИГрупп больше всего подходит роль девелопера и инвестора, судя по стратегии компании в других секторах рынка. Похоже, что компания действительно, как и объявляет на своем сайте, была намерена построить склады в трех районах Подмосковья. Или же продать эти участки. Но от девелоперских планов в складском секторе РИГрупп отказались, так как могла счесть это коммерчески невыгодным. В том числе из-за недостатков площадок и за отсутствием заказчика, заинтересовавшегося проектом. Теперь вопрос о продаже трех участков остается открытым. РИГрупп структура многопрофильная, получающая доход от нескольких направлений бизнеса. Команда могла определить для себя более выгодное направление то же строительство торговых центров, нежели складской девелопмент, который у нее пока не удается.

На пересечении двух направлений земельного и складского можно работать и зарабатывать несколькими способами. Наиболее распространенные варианты приобретение участка и девелопмент проекта либо на заказ для определенного клиента, либо для открытого рынка. Потом построенный склад по условиям договора обычно продается или сдается в аренду. Так поступают классические девелоперы. Второй вариант подготовка купленных или арендованных участков для строительства: перевод земли в нужную категорию, подведение инженерных коммуникаций, снос или редевелопмент существующих на участке строений и затем продажа готовых участков девелоперам-строителям. Но такие варианты единичны. Чаще всего этим занимаются организации, которым земля досталась в силу каких-то обстоятельств и строить на ней они не собираются. Стоимость таких подготовленных площадок, по данным игроков рынка, очень высока от $1 млн до $2 млн за 1 га и выше. Третий вариант спекуляции, покупка или аренда земель в перспективных для строительства местах и выжидание подходящего момента, когда их можно будет продать. Такие площадки предлагаются со всеми имеющимися у них обременениями, так как перекупщики предпочитают ничего не вкладывать в землю.

Стенограмма:

7 февраля первый заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы Ресин Владимир Иосифович выступил на пресс-конференции Столичное строительство. Итоги и перспективы.

В пресс-конференции участвуют:

Ведущий: Добрый день, уважаемые журналисты. Тема нашей пресс-конференции Столичное строительство. Итоги и перспективы.

Каневский Игорь Валентинович - руководитель Объединенного пресс-центра Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы, Ведущий пресс-конференции.

Ресин Владимир Иосифович - первый заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы;

В.И.Ресин: Добрый день, уважаемые журналисты! Давайте так построим нашу пресс-конференцию: время у всех ограничено, я не буду делать вступительных слов, справку о том, что сделано или нет, вам раздадут. Давайте все время потратим на ваши Вопросы и на те Вопросы, которые будут в Интернете.

Предоставляю слово В.И.Ресину.

Ответ: Программа утверждена, она доведена до сведения москвичей и всех россиян. Она предусматривает не снижение объемов по всей номенклатуре, а их увеличение. Она выполняется, январь месяц мы выполнили с ростом 101% прошлого года. Это остается на совести тех, кто распространяет такие слухи. Что касается стоимости возводимого жилья и других объектов, то я не пророк, конечно, но мое мнение, что ожидать каких-то резких повышений или снижений цен не приходится. Желательно по крайней мере остаться на этих ценах или постараться их снижать. Такая цель. Почему я говорю снижать? Потому что главный критерий для снижения цен - это увеличение объемов строительства. Не в Москве, а во всех регионах России, мы к этому идем. Если объемы там будут увеличиваться, то цены в Москве будут по крайней мере не увеличиваться. Спрос уменьшится.

Вопрос: Газета Московская среда. У меня два Вопроса. Так называемые независимые эксперты прогнозируют снижение объемов строительства в Москве после 2007 г., мотивируя это тем, что мощностей не хватает. Прошу прокомментировать. Второй Вопрос. Кто-то из экспертов прогнозирует резкое снижение цен на недвижимость на первичном рынке, кто-то резкий взлет. Что будет?

Ответ: Отрицательно. Мы слепо все стараемся копировать другие страны, другие народы. Мы должны все-таки идти с той действительностью, которая нас окружают. Мы, как общество и как профессионалы, как и другие структуры, которые участвуют в строительном процессе, не готовы к отмене лицензий. Поэтому, мне кажется, отложили это дело до лета этого года. Дальше будем смотреть. В крайнем случае, то, что предлагают это в какой-то степени может несколько облегчить то, если не будет лицензирования. С точки зрения монополизма все больше слов. Сегодня, к сожалению, тот разворот строительства, который принят по всей России, мы не достигли тех объемов, которые делали до перестройки. Особенно промышленно-строительных материалов не хватает. Ни о каком-то монополизме здесь говорить не приходится.

Вопрос: Как вы относитесь к отмене строительных лицензий и созданию саморегулирующих строительных компаний?

Вопрос: Информагентство Альянс-Медиа. Как идет строительство бизнес-центров для субъектов малого предпринимательства, которые строятся в соОтветствии с городской целевой программой?

Я смотрю на зал, многие из вас родились уже после перестройки, молодежь, это приятно. Но я, рано рожденный по сравнению с вами всеми, помню те времена, когда строилось в несколько раз больше того, чем строится сейчас. Что касается Москвы, то те объемы, которые сегодня возводятся, конечно, они гораздо больше тех лет в этой области, даже во времена Хрущева. Вчера, когда Мэр Москвы встречался с ветеранами, он привел цифры, что за последние 17 лет в Москве построено около 69 млн. кв. м жилья. А всего в Москве 200 млн. То есть, одна треть.

Вопрос: Телекомпания РБК. Сейчас много иностранных архитекторов проявляют желание работать в Москве, но до реальной работы допускаются единицы. С чем это связано?

Ответ: Те сроки, которые мы наметили, мы выдерживаем. Вы имеете в виду Нагатино? Проектирование заканчивается, отвод земли, инвесторы определились. В этом году начнется конкретное строительство. Те сроки, несколько лет, будут выполнены.

Ведущий: Вопрос из Интернета. Передавали о начале строительства Четвертого транспортного кольца. Где оно пройдет?

Ответ: Мы не делим архитекторов по месту жительства или национальности. Сегодня у нас рынок, тот, кто выиграл конкурс, тот и приходит. Нельзя предпочтение давать, предположим, американскому архитектору только потому, что он американец, или английскому и т.д. Сильнейшие побеждают. Мы не делим архитекторов по национальности. Есть проекты, где американские архитекторы главенствуют, есть - где японские. Например, идет серьезная борьба по Парку чудес в Мневниках. Японцы принимают активное участие. Чаще всего российские пока побеждают. Российские архитекторы всегда отличались высоким уровнем. Просто раньше на полке лежали их проекты. Балом правил не архитектор, а партийный работник и строитель. От этого много башенок появилось, и другие на этом заостряют внимание. А люди изголодались просто. Сейчас все разрешено.

Вопрос: Информагентство Дейли-строй. Знакомы ли Вы с ситуацией в женском центре Эллины Быстрицкой?

Ответ: Мы начали работы по Четвертому транспортному кольцу. Он начался в Восточном округе, участок 14 км от шоссе Энтузиастов до Щелковского шоссе.

Ведущий: Вопрос из Интернета. Хотелось бы узнать, что будет с Пушкинской площадью?

Ответ: Этот объект попал в список обманутых соинвесторов. Сегодня он находится в числе арестованных, в связи с уголовным делом по этой организации. Там есть выход из положения. Те соинвесторы, которые были привлечены Социальной инициативой в виде физических лиц, они согласны его достроить с учетом всех взаимоотношений с городом.

Вопрос: Журнал Мир, Москва и регионы. Законы о дольщиках и Строительный кодекс серьезно изменили ситуацию в отрасли. Как Вы относитесь к этим изменениям?

Ответ: Она как была площадью, так и останется. Подземное пространство будет использовано для удобства жителей, для комфортного использования всех возможностей. Там будут магазины, там будут торговые центры, стоянки, кинотеатры. Кроме тех сооружений, заведений, которые относятся к категории игорных домов, казино и т.п.

Вопрос: Телеканал Столица. В продолжение темы Четвертого транспортного кольца. В сравнении с третьим это будет более сложный проект? Есть там конструктивные особенности?

Ответ: Положительно. Сегодня органы власти смогут конкретно следить за этими процессами, влиять на них, контролировать и нести Ответственность за то, чтобы там не возникало фокусов, которые возникали до этого. Я приветствую эти изменения.

Вопрос: Вестник ХХI века. Какая перспектива у панельных домов хрущевского периода?

Ответ: Он такой же сложный, как и Третье кольцо. Это четвертое, но тоже идет по живому месту, с огромным количеством перекладок, переселений, сносов, строительством тоннелей, эстакад и других специальных сооружений. Я бы считал, что не менее сложное, чем Третье кольцо.

Ведущий: Вопрос из Интернета. Правительство Москвы обещало сдавать ежегодно 100 детсадов. Выполняется ли эта задача?

Ответ: Она определена. Что касается пятиэтажек, в 2009 году эту проблему, я думаю, мы закончим, немножко останется для 201 Две префектуры, ЮАО и ЦАО, уже закончили. А дальше по плану. В этом году значительные объемы работ будут выполнены, в будущем тоже, и т.д. Но мы уже приступили и к так называемым несносимым сериям. Здесь тоже разработаны проекты планировок целого ряда районов - примерно 49 уже разработано, по некоторым проведены конкурсы, определены инвесторы, застройщики, и всё это идет в работу. Основные объемы строительства в последующие годы все-таки завязаны именно с этими районами, а не с точечной застройкой.

Вопрос: Газета Стройка. Пришли с зимой знакомые проблемы - пробки. В этом году эта проблема особенно острая. Например, два часа в дороге от Парка культуры до Митино. Что собирается сделать московское Правительство, чтобы минимизировать пробки?

Ответ: Да, задача эта выполняется. И на этот год взято 100 садов прошлого года, мы уже передаем последние под заселение, в феврале-марте они будут заселены. А если в этом году сделаем 100 садов и в будущем 100, мы эту проблему снизим. А вообще произошло кощунство. Воспользовались тем, что меньше рожать стали. Вот вы, ваше уже поколение стало это делать. И тысячи детских садов распродали, стали использовать под разные вещи. И создалась ситуация, когда теперь рождаемость уже увеличилась и стала приходить в соОтветствие с нормативами, то получилась большая нехватка детсадов. А мы раньше строили в год 10-15, максимум 20 садов. И сейчас надо несколько лет строить по 100 садов, чтобы выйти из этой ситуации. Садики нового проекта будут, конечно, уникальные. С бассейнами, с игровыми комнатами, с прекрасными благоустроенными участками. Ваши дети будут там себя чувствовать очень комфортно. Особенно в объявленный Год ребенка это имеет принципиальное значение. И смотрим, чтобы это было доступно для людей, чтобы это не коммерческие садики, я веду речь только об обычных городских. Чтобы людям не нужно было думать, где взять сотни тысяч долларов, чтобы устроить своего ребенка.

Но одновременно резко увеличивается и количество машин - сейчас уже 3 млн., считайте, что каждая семья имеет одну-две машины. Что-то еще, видимо, придется усиливать. Что касается Митино, в ближайшие годы мы пустим туда метро, это резко улучшит проблему для митинцев.

Ответ: Всё возможное и невозможное. Во-первых, резко усилили дорожно-мостовое строительство, МКАД привели в порядок и др. Посмотрите, как развернулись работы по Ленинградскому шоссе, уже открыли первый тоннель. Федеральное руководство приняло решение по упорядочению с номерами на машинах, с ликвидацией мигалок и т.д. Правда, Мэр Москвы еще до этого принял решение: руководители Москвы сняли эти мигалки и уже без них ездили и до этого. Но я думаю, это всё тоже помогает как-то снизить пробки. И больше, мне кажется, в моральном смысле, но всё-таки это влияет. А самое главное, конечно, те меры по реконструкции и строительству дорог, мостов и тоннелей, которые мы предпринимаем.

Ответ: Я сразу скажу, что в Москве разработаны нормативы для высотного строительства. И утверждены. Сегодня идет работа над тем, чтобы их утвердить для строительства не только в Московском регионе, но и в других. В Москве приняты все меры, которые необходимы для эксплуатации в будущем построенных этих высотных зданий. Сегодня как раз у меня состоялось совещание в связи с тем, что теперь Московская экспертиза целиком будет делать экспертизу на всё высотное строительство и нести полную Ответственность за его безопасность.

Вопрос: Интерфакс. Два Вопроса. 12 июня будет закладка башни Россия в Сити, скоро будет строиться на Ходынке Дом соотечественников, также реализуется программа Новое кольцо Москвы. В связи с этим: разработаны ли СНиПы для высоток от 75 метров и как будет стройкомплекс контролировать безопасность этих зданий?

Ответ: Это уже технологии. Здесь не место обсуждать конструкции и технологии.

Вопрос: Интерфакс. Уточнение Вопроса: А что, в частности, принято?

Ответ: Вся проверка намеченных зданий проведена, комиссия за них отчиталась. А сегодня продолжаются плановые проверки всех тех сооружений, которые этого требуют. Уже в нормальном, не пожарном варианте.

Вопрос: Интерфакс. Второй Вопрос. 14 февраля годовщина трансваальской трагедии. Тогда была создана комиссия для проверки особо сложных крыш и кровель, включая Гостиный двор. Как проведена эта работа и что будет в этом году?

Ответ: Первый Вопрос: почитайте справку о больницах, которые мы ввели и строим. Сейчас всё больше внимания обращаем на рождаемость. В Зеленограде введем уникальный роддом из 3-х корпусов, с современнейшим оборудованием, это будет наша гордость. А дальше продолжаем строить поликлиники в Кожухово и других районах, одну уже ввели в этом месяце.

Вопрос: Известия. Какие планы насчет строительства больниц и поликлиник? И Ледовый дворец на Ходынке как вы оцениваете по качеству?

Вопрос: Журнал Технологии строительства. С точки зрения градостроительства, до каких границ будет расти Москва?

Что касается Дворца - вот посмотрим, чемпионат мира проведем. Мы Дворец построили, теперь надо, чтобы россияне стали чемпионами мира, чтобы затраты оправдались. Если не станут, то скажу: что же вы? Строить строим, а конечного результата нет. А по качеству, я считаю, для Европы один из лучших дворцов.

Вопрос: Информагентство Регнум. Будет закрыт Черкизовский рынок. Что будет на его месте?

Ответ: Всё, Москва больше расширяться не будет. Москва может быть только как субъект федерации в своих границах. Даже та земля, которая нам принадлежит, и то, например, сейчас серьезный конфликт с Московской областью, которая захватила себе целый участок земли, принадлежащий Москве, и отдала в бессрочное пользование одной из коммерческих структур. И мы вынуждены пока вести судебное разбирательство, практически не строим там жилье, даже для военных.

Вопрос: Издательский дом Эксперт. Об обманутых соинвесторах. Какая работа идет? Московское Правительство занимается этим Вопросом? Я знаком с адресом Варшавское шоссе, 152, там Вопрос не движется. Есть ли информация по этому адресу?

Ответ: Там федеральная земля. По Генплану определимся. Пока нет.

Вопрос: Недвижимость и цены. Прокомментируйте последнее постановление о продаже земли москвичам.

Ответ: В целом вся проблема накрыта. Последний объект, который был тяжелый Вертикаль на Ленинском проспекте, тоже определились с соинвесторами, инвесторами, строителями. Я думаю, что в мае начнем строить. Что касается СМК Воскресенский, там тоже сейчас утверждается новый проект планировки с новыми объемами работ и определяется инвестор, подрядная организация, которая для Минобороны выполнит эти работы. Это к Москве не относится, это относится к Минобороны.

Вопрос: Телеканал Россия, Вести Москва. Страстной бульвар, 1 В 2004 году дом был принят аварийным. Там был проделан капремонт. Исходя из звонков жителей, жители по-прежнему живут в этом доме и считают, что их пытаются выселить.

Ответ: Постановление принято, комментировать надо до того, как он принимается. Я член Правительства. Мы будем его выполнять.

Вопрос: Межрегиональный деловой центр. Какие санкции принимаются к застройщикам, которые срывают планы по передаче жилья на баланс города?

Ответ: До моего уровня не доходило. Это конфликт внизу, до нас еще не вырос.

Вопрос: Журнал Строительные материалы. Москва является крупным потребителем строительных материалов, но вынуждена выводить за черту города промышленные предприятия. Как будет решаться Вопрос поставки стройматериалов? И второй Вопрос. Возвращаясь к теме пятиэтажек - прошла информация, что несколько объектов определены как памятники культуры. Определены ли дома, что будет с жильцами?

Ответ: Со стороны Москвы принимаются меры. Где был пробит кабель и из-за этого дом не принимали, мы поставили своим приказом организацию, которая должна уже ликвидировать этот прорыв. А дальше будем думать, как можно с такими организациями работать на других объектах.

Вопрос: Радио Культура. Произошло ли окончательное разграничение прав федеральной и городской собственности в сфере памятников культуры? Второй Вопрос. Дом архитектора Казакова планировалось передать МАРХИ?

Ответ: У нас нет проблемы со строительными материалами. Ничего не будем ликвидировать того, что нужно. По второму Вопросу. Как можно памятником оставлять то, где жить нельзя? А если памятником дом оставим, то там жить люди не будут. Это будет музей, где люди будут смотреть, где их прабабушки и прадедушки жили.

Вопрос: НТВ, Утренние новости экономики. Вы сказали, что объемы строительства выросли, почему тогда цены столь высоки? И не будет ли Правительство делать что-то для понижения цен?

Ответ: Нам надо создать музей или еще что-то, но для этого инвестор должен построить на Арбате дом 10 тыс. кв. м, инвестору 9 тыс. кв. м, а музею оставшееся. Такие музеи мы строить не будем.

Понятие леса
Лес определен в кодексе как природный ресурс и экологическая система, которые расположены на землях лесного фонда и иных категорий, причем первые находятся в федеральной собственности.

Ответ: Я могу теоретически наговорить здесь, но не хочу. Меры по ценам определяют не Правительство Москвы, а рынок. Сегодня рынок определил так, что цены понижаются. Это не заслуга Правительства Москвы, а ситуация, которая сложилась. Но мы объемы строительства увеличиваем, мы считаем, что это влияет на цены.
С 1 января 2007 года вступил в силу новый Лесной кодекс РФ (№ 203‑ФЗ). (Однако следует отметить, что несколько статей прежнего ЛК РФ будут действовать до 1 января 2008 года.) В предлагаемой вашему вниманию статье представлены наиболее значимые положения только что начавшего работать нормативного документа.

Использование лесов
Новым ЛК РФ предусмотрены следующие виды использования леса:

В соответствии с Земельным кодексом РФ к землям лесного фонда относят участки как покрытые лесной растительностью, так и непокрытые, но определенные для ее восстановления, а также территории, предназначенные для ведения лесного хозяйства: просеки, дороги, болота и прочее.

Отметим, что леса могут быть использованы одновременно для нескольких целей.

* заготовка древесины, недревесных лесных ресурсов, пищевых лесных ресурсов и сбор лекарственных растений;
* ведение сельского и охотничьего хозяйства и осуществление охоты;
* осуществление научно-исследовательской, образовательной рекреационной деятельности;
* создание лесных плантаций и их эксплуатация;
* выращивание лесных плодовых, ягодных, декоративных и лекарственных растений;
* выполнение работ по геологическому изучению недр, разработка месторождений полезных ископаемых;
* строительство и эксплуатация водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений и специализированных портов;
* строительство, реконструкция, эксплуатация линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов;
* переработка древесины и иных лесных ресурсов;
* осуществление религиозной деятельности.

Юридические лица вправе получить участки в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное срочное пользование.

Предоставление лесных участков гражданам и юридическим лицам
В соответствии с новым Лесным кодексом лесные участки предоставляют гражданам в аренду или в безвозмездное срочное пользование. Причем желающим построить в лесу дом следует иметь в виду, что использовать приобретенный участок разрешено только в соответствии с правилами, установленными ЛК РФ.

Как устанавливают размер арендной платы? Здесь следует отметить, что аренда лесного участка бывает как с изъятием лесных ресурсов, так и без него. В первом случае минимальную арендную плату определяют как произведение ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и объема изъятых лесных ресурсов. Во втором случае минимальную арендную плату находят из произведения ставки платы за единицу площади лесного участка и всей арендуемой площади.

По договору аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендодатель предоставляет его арендатору для использования в целях, перечисленных выше. Объектом могут быть только те участки, которые прошли кадастровый учет. Срок договора аренды варьируется от 10 до 49 лет. Если участок предоставлен для выполнения работ по геологическому изучению недр, строительству водохранилищ и иных искусственных водных объектов, линий электропередач, связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов, срок договора составляет от 1 года до 49 лет.

Договор аренды лесного участка согласно ЛК РФ оформляют с победителем аукциона по продаже права на заключение этого соглашения. Победителем тендера становится тот, кто назначает наивысшую арендную плату за договор.

Конкретную ставку за единицу площади лесного ресурса или единицу площади арендуемого участка устанавливают Правительство РФ, органы государственной власти субъекта РФ или органы муниципальной власти в зависимости от принадлежности лесного участка.

В соответствии с Законом о введении ЛК РФ арендатор по договору аренды участка лесного фонда до приведения его в соответствие с Лесным кодексом не вправе:

В новом Лесном кодексе предусмотрены два случая, когда договор аренды оформляют без проведения аукциона: при реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения леса и в случае выполнения работ по геологическому изучению недр, строительству водохранилищ, линий электропередачи, связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов.

Предоставление лесного участка в постоянное (бессрочное) пользование и безвозмездное срочное пользование регулируют помимо Лесного кодекса Земельным кодексом РФ.

* сдавать арендованный им участок лесного фонда в субаренду;
* передавать свои права и обязанности по договору другим лицам;
* отдавать арендные права в залог;
* вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Документ о купле-продаже лесных насаждений заключают по результатам аукциона.

Купля-продажа лесных насаждений
Для приобретения леса, расположенного на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключают договор купли-продажи лесных насаждений. В документе должно быть указано местонахождение лесных насаждений и объем древесины, подлежащей заготовке. Срок действия договора купли-продажи лесных насаждений не может превышать одного года (ст. 75 ЛК РФ).

Минимальный размер платы по договору купли-продажи лесных насаждений определяют как произведение ставки платы за единицу объема древесины и объема подлежащей заготовке древесины. Плату по договору купли-продажи лесных насаждений гражданами для собственных нужд устанавливают по ставкам, утвержденным органами государственной власти субъекта РФ.

Исключение составляют случаи проведения мероприятий по охране, защите, воспроизводству лесов, когда реализацию лесных насаждений производят именно в этих целях, а также заготовок древесины гражданами для собственных нужд.

Для заготовки древесины граждане и юридические лица вправе сооружать лесные дороги, лесные склады, другие строения.

Некоторые виды использования леса
В соответствии со ст. 29 ЛК РФ заготовка древесины является видом предпринимательской деятельности, связанной с вырубкой лесных насаждений, частичной переработкой, хранением и вывозом. Как гласит кодекс, для этой цели предоставляют в первую очередь погибшие или поврежденные растения.

Что касается пребывания граждан в лесах, то закон установил их право свободно и бесплатно там находиться и осуществлять для собственных нужд заготовку и сбор трав, плодов, ягод и т. д.

Данную предпринимательскую деятельность можно осуществлять на основании договора аренды лесных участков, а если лесной участок не предоставлен, то на основании договора купли-продажи лесных насаждений. Если граждане производят заготовку древесины для собственных нужд, например отопления, возведения строений, то они должны заключить договор купли-продажи лесных насаждений. Но при этом они не имеют права проводить лесные дороги и строить лесные склады.

Право на пребывание может быть ограничено или запрещено в лесах, которые расположены на землях обороны и безопасности, землях особо охраняемых природных территорий.

Вместе с тем ЛК РФ обязал граждан соблюдать правила пожарной, санитарной безопасности и т. п. Кроме того, кодекс запрещает осуществлять заготовку и сбор растений, занесенных в Красную книгу, а также грибов и растений, признанных наркотическими средствами.

Заготовка пищевых лесных ресурсов и сбор лекарственных трав еще один вид предпринимательской деятельности, связанной с изъятием, хранением и вывозом лесных ресурсов из леса.

Ведение охотничьего хозяйства также вид использования леса, представляющий собой предпринимательскую деятельность, связанную с оказанием услуг осуществляющим охоту лицам. Лесные участки, выделенные под охотничьи хозяйства, признают охотничьими угодьями, где разрешено возводить временные постройки и осуществлять благоустройство этих территорий. Использование леса для охотничьего хозяйства происходит на основании договора аренды.

И последнее, за нарушение лесного законодательства предусмотрена административная и уголовная ответственность. Если лицо причинило лесу вред, то оно возмещает ущерб добровольно или в судебном порядке. Даже если виновного за нарушение ЛК РФ привлекли к ответственности, это не освобождает его от обязанности устранить выявленное нарушение и возместить причиненный вред.

В соответствии с Лесным кодексом к пищевым лесным ресурсам отнесены дикорастущие плоды, ягоды, орехи, семена, березовый сок и т. д. Граждане и юридические лица вправе заниматься данным видом предпринимательства на основании договора аренды.



Главная --> Публикации