Главная --> Публикации --> Особенности строительства деревянных коттеджных поселков Выбор путей развития киева: взгляд риэлторов ан «планета оболонь» В россии начинает работать компания parkridge group Прямая речь Сочи – олимпийская столица?

Ставим проблему
Наш рынок уникальный: в России на протяжении многих десятилетий земля не продавалась. Поэтому должно пройти время, прежде чем цена определится. Как действовать в таких условиях не знает никто. Даже теоретически. В рыночной экономике в развитых странах любой девелоперский проект основывается на приобретении в собственность земельного участка с заранее определенным разрешенным использованием в рамках соответствующей категории земель и последующей его застройкой. Многолетние статистические обобщения позволяют делать практически безошибочные выводы о рыночной стоимости земельных участков любого функционального назначения.

После того как налог на землю привязали к кадастровой оценке земли, последняя превратилась в головную боль многих девелоперов и владельцев недвижимости. Своим мнением на этот счет с журналом МирDом. Business поделилась Елена Иванкина профессор, декан факультета Школы экономики земельных рынков Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, которая имеет реальный опыт оспаривания кадастровой оценки.

В процессе разгосударствления госсобственности на землю была поставлена практически нерешаемая задача определить выкупную стоимость земельных участков под промышленными предприятиями, а также рассчитать налогооблагаемую базу (с учетом рыночной стоимости) по земельным участкам, никогда не продававшимся, то есть не имевшим даже отдаленной рыночной стоимости.

В нашей стране в 1990-е годы приватизация затронула только здания и сооружения, а земельные участки были приватизированы только в аграрной сфере (в ходе приватизации земельных долей). После принятия Земельного кодекса РФ 2001 года появилась возможность перейти от бессрочного пользования земельными участками к собственности или аренде.

При этом нельзя забывать, что Государственная кадастровая оценка земель поселений была проведена в 2002 2003 гг. т.е. 3 4 года назад, статистическая база для ее определения была значительно беднее, чем сейчас (в области рынка недвижимости наша страна проходит десять лет за один год). Соответственно, при расчетах ГКОЗП использовались любые косвенные методы реальная база расчетов отсутствовала.

Так как в стране отсутствовала система продаж незастроенных земельных участков под промышленными объектами, а соответственно, отсутствовала статистика таких продаж, было объективно невозможно оценить земельные участки под промышленными предприятиями.

Наиболее сложным является переход от стоимости земельных участков в том функциональном назначении, по которому имеется хоть какая-нибудь рыночная информация, к стоимости земельного участка в другом функциональном назначении от земель МЖЗ к землям под коммерческую и промышленную недвижимость.

Реальные методы отсутствуют
Отчеты о проведении ГКОЗП очень уязвимы с точки зрения их экспертизы во-первых, практически ни в одном регионе не выдерживаются нормативные требования по составу членов экспертных комиссий, заполняющих анкеты для расчетов ГКОЗП; во-вторых, за базу расчетов редко принимается стоимость земельных участков под каким-либо разрешенным использованием чаще всего имеется статистика о продаже жилой недвижимости в многоэтажной жилой застройке, либо цена продажи гаражей, либо цена продажи АЗС. Переход к стоимости земельных участков под ними производится не методом техники остатка для земли, а самыми невероятными методами. Например, через применение ГОСТа Госстроя, который определяет землеемкость одного квадратного метра в МЖЗ в кондоминиумах. Этот вариант показывает, сколько квадратных метров земельного участка должно приходиться на 1 квадратный метр жилья в МЖЗ, но ни как не характеризует стоимость одного метра земельного участка. Тем не менее, данный ГОСТ применяется для перехода от этой стоимости 1 квадратного метра МЖЗ к стоимости 1 квадратного метра земельного участка. В одном из исследованных отчетов были проведены расчеты рыночной цены одного квадратного метра многоэтажно жилой застройки. Они составили 5600 руб.за кв.м по рыночной оценке и 1700 руб. по цене БТИ. Переход от стоимости одного квадратного метра квартиры к стоимости одного квадратного метра земли производится с помощью Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденных приказом Госстроя России от 26.08.98 №59, который для средней по городу этажности составляет 0,758 и называется коэффициентом землеемкости. Данный показатель позволяет рассчитать нормативный размер земельной доли, приходящейся на один квадратный метр в кондоминиуме. В анализируемом отчете этот показатель применяется не для расчета размера земли, а для расчета стоимости 1 кв.м земельного участка относительно стоимости 1 кв.м квартиры. Такое применение показателя является неправомерным и соответственно дает неправомерный результат. Кроме того, данный показатель разработан для кондоминиумов; нет никаких сведений о наличии и величине кондоминиумов в исследуемых кварталах г. Балаково, поэтому применение данного показателя в рядовых кварталах также является неправомерным. Нельзя не отметить, что Приказ Госстроя был издан в 1998 г., с тех пор прошло 8 лет (на момент проведения оценки кадастровой стоимости 5 лет). В отчете нет никакого обоснования использования явно устаревшего коэффициента. Самое главное, в Методике государственной кадастровой оценки земель поселений даны прямые указания о методологии расчета стоимости земельных участков методом техники остатка. В анализируемом отчете проигнорировано данное требование Методики.

Что же такое кадастровая оценка
Кадастровая стоимость земельных участков это расчетная величина, определяемая в результате государственной кадастровой оценки земель с учетом классификации земель по целевому назначению. А также в виду функционального использования на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Какие коэффициенты закладываются, почему они именно такие объяснений нет. Например, в Саратовской области этот коэффициент (от земельного участка в МЖЗ к землям промышленности) составляет 1/3, в Белгородской области 1/1,5, в Москве 1/0,5.

Все перечисленные выше факторы делают кадастровую оценку весьма отдаленной от реальных цен на земельные участки. Часто кадастровая стоимость, рассчитанная в 2002 г., в 5 6 раз превышает рыночную стоимость этих участков в 2006 г. Особенно четко это видно при приобретении земельных участков на аукционах. Установленная аукционом величина это рыночная оценка, полученная на открытом соревновании инвесторов была ниже кадастровой оценки!

Надо отметить, что это определение вытекает из нормативных актов, законов о земельном кадастре, из Земельного кодекса Российской федерации и Правил проведения государственной кадастровой оценки земель. Однако нет ни одного законодательно утвержденного определения кадастровой стоимости (есть определения земельного кадастра, кадастрового учета, удельной кадастровой стоимости кадастрового квартала и т.д., но нет определения кадастровой стоимости). В Правилах проведения кадастровой оценки земельных участков» и Методике государственной кадастровой оценки земель поселений (ГКОЗП), установлено, что кадастровая стоимость земельных участков основывается на данных об уровне рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки). Кроме того, сюда входит иная информация об объектах недвижимости. Предполагалось, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть тесно связана с рыночной. В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Объектом для расчета кадастровой стоимости земель города были выбраны земли многоэтажной застройки. В отчете отсутствует баланс земель, поэтому невозможно говорить о репрезентативности выбранного объекта для расчетов кадастровой стоимости объектов многоэтажной жилой застройки.

Примеры ошибок
В качестве характерного примера некорректности и ошибок достаточно проанализировать отчет о проведении кадастровой оценки земель одного из крупнейших промышленных городов Поволжья.

Оценка стоимости объекта квартир в кварталах многоэтажной жилой застройки проведена и представлена ненадлежащим образом. Некорректно использован метод сравнения продаж, при его использовании не применяется метод корректировок.

При использовании методических рекомендаций по оценке земель поселений допущен ряд отступлений и нарушений как в части использования данных рынка недвижимости, так и в части проведения экспертных оценок, их обработки и интерпретации.

В отчете указывается, что переход от стоимости земель под МЖЗ, по которой имеется рыночная информация, к землям промышленности, по которым рыночная информация отсутствует, осуществляется с применением коэффициента 1/ (на самом деле, как видно из отчета, рыночная информация имеется только по квартирам, а не по земельным участкам под МЖЗ). Величина коэффициента 1/3 не обосновывается, а анализ данных любой строки приложения показывает, что фактически он составляет 1,3 1,4.

При расчете стоимости земли под объектами МЖЗ не использовался метод техники остатка, рекомендованный Методикой расчета государственной кадастровой оценки. Переход от стоимости 1 кв.м квартиры в МЖЗ к стоимости 1 кв.м земли сделан на основании Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденных приказом Госстроя России от 26.08.98 №59, что неправомерно коэффициент землеемкости показывает соотношение размера земельной доли с величиной 1 кв.м в кондоминиуме, он не имеет никакого отношения к расчету стоимости 1 кв.м земельного участка для кварталов МЖЗ. Этот коэффициент рассчитан в 1998 г., то есть он устарел, и рассчитан он для кондоминиумов, а мы имеем в качестве опорной величины стандартные кварталы МЖЗ.

Как выяснилось из дополнительно полученной документации, надлежащим образом сформированный объект кадастрового учета земли и границы территорий, на которых осуществляется местное самоуправление пока еще отсутствует, границы муниципального образования не прошли все требуемые стадии утверждения.

Сопоставление данных кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего на праве бессрочного пользования ОАО, утвержденных в 2002 г. (790,89 руб./кв.м), с данными оценки рыночной стоимости этого земельного участка, полученными в 2006 г. (150 руб./кв.м), показывают, что кадастровая стоимость превышает рыночную в 4,8 раза. Между тем в соответствии со ст 66, п. 3 Земельного кодекса РФ, в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. В нашем случае подразумевается, что кадастровая стоимость должна составлять процент от 150 руб./кв.м.

Данная категория земель согласно п. 1 ст. 83 (Понятие земель поселений) Земельного кодекса РФ (от 25 октября 2001 года №136-ФЗ) (в ред. Федерального закона от 30.06.2003 №86-ФЗ) определяется следующим образом: землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Как видим, одним из объектов Государственного земельного кадастра, играющим наиболее важную роль при проведении надлежащей кадастровой оценки, в данном случае кроме земельного участка являются земли и границы территорий, на которых осуществляется местное самоуправление. Речь идет о категории земель поселений.

Черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий.

П.п. 1, 2, 3 ст. 84 (Черта городских, сельских поселений и порядок ее установления) данного Федерального закона уточняют и определяют понятие черты:

Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.

Установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Проект черты поселения относится к градостроительной документации.

То есть основным отличием земель поселений является наличие утвержденной органами государственной власти субъектов Российской Федерации черты городских, сельских поселений. Но при применении описанной в отчете методики к муниципальному образованию именно этот наиболее важный элемент городская черта сих пор в надлежащем порядке не установлен.

Утверждение и изменение черты городских, сельских поселений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 данной статьи.

Раздел, характеризующий уровень и объем использованной информации (объемом всего в 2,5 страницы), представляет собой описание исходных данных для расчетов и сведения об экспертах, привлекавшихся для заполнения анкет. В нем утверждается, что состав первичных данных, необходимых для проведения оценочных работ, сформирован на основе статистической, экспертной, аналитической и иной информации, используемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности. Однако ни в данном разделе, ни в следующих разделах, ни даже в приложении эта информация не представлена.

Кадастровая стоимость земель города утверждена в 2002 г., а постановление о границах было издано в 2003 г. Как могла быть рассчитана кадастровая стоимость до утверждения границ города не ясно, что также подтверждает вывод о неправомерности утвержденной кадастровой стоимости.

С точки зрения выполнения требований методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель поселений Росземкадастра, это можно рассматривать как ее прямое нарушение. В Технических указаниях, являющихся приложением к упомянутой Методике, указано о необходимости привлечения не менее 11 экспертов из данного города и вышестоящей администрации: 9 чиновников и 2 риэлторов. В данной комиссии по данному городу ни одного риэлтора не было.

В отчете утверждается, что были обработаны анкеты 10 экспертов.

1 Ст. 66 ЗК РФ (п. 3) установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Следовательно, кадастровая стоимость (при условии надлежащего установления границ города) не должна превышать 150 руб./кв.м для земель под ОАО. Анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что итоговые оценки, приведенные в отчете по государственной кадастровой стоимости города, получены ненадлежащим образом, с многочисленными нарушениями действующего законодательства и не могут быть основанием для утверждения государственной кадастровой оценки.

Поскольку городская черта города пока еще не является установленной, кадастровая стоимость вообще не может быть установлена и земельные платежи должны осуществляться в размерах 2005 г.

Все это говорит о необходимости разработки новых методик оценки кадастровой стоимости, совершенствовании практики таких расчетов и отработки механизма досудебного обжалования и пересмотра кадастровой стоимости земельных участков.

Последствия от применения нормативов земельных платежей, установленных на основе полученных оценок, являются завышенными более чем в 4,8 раза. Совокупность результатов экспертизы позволила установить ненадлежащий характер выполнения работ в представленной на экспертизу документации, неадекватность результатов оценки и невозможность их практического применения.

Справка: Государственный земельный кадастр содержит сведения о:

Это становится особо актуальным в условиях перехода к оценке выкупа стоимости земельных участков под коммерческую недвижимость и промышленные предприятия в процентах от кадастровой стоимости. Как база выкупной стоимости, кадастровая оценка приобретает жизненно важное значение для экономики предприятий, и объективность и экономическая обоснованность расчетов кадастровой стоимости получает еще большее значение.

территориальных зонах;

земельных участках;

землях и границах субъектов Российской Федерации;

землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление;

Указанные сведения содержатся в государственном земельном кадастре в объеме, необходимом для осуществления государственного управления земельными ресурсами.
Собирая информацию для этой статьи, мы столкнулись с неожиданной реакцией участников рынка. Одни пожимали плечами: Да тут говорить не о чем! Другие удивлялись: Как вы не боитесь поднимать такую острую тему! Наиболее разумные комментировали: Форматов пока мало, рынок не успел запутаться, подразумевая, что скоро запутается. Но факт остается фактом: на столичном рынке коммерческой недвижимости появилось уже достаточное количество форматов, которые требуют, но пока не имеют собственного обозначения.

землях и границах Российской Федерации.

Конечно, любая классификация имеет свои изъяны. Тем не менее, она позволяет различным участникам рынка говорить на одном языке. Единая терминология является точкой отсчета, системой координат, в которой действуют все участники.

Офисы бывают разные
Удивительно, но риэлторский слэнг, порой напоминающий ту самую феню, по сути является самой настоящей единой и общепризнанной терминологией на рынке жилья. Сталинский дом, убитая квартира, бабушкина мебель все эти словосочетания обозначают понятный любому риэлтору комплекс характеристик квартиры. А вот на более респектабельном и изначально более цивилизованном рынке коммерческой недвижимости единого понимания пока нет.

Однако эта классификация касается лишь уровня комфорта и технической оснащенности офисов, но не форматов. Собственно, до недавнего времени дифференцировать офисы необходимости и не было. Либо современный бизнес-центр, либо помещение в жилом доме, либо комната (несколько комнат) в здании НИИ. На сегодняшний день, помимо концепции бизнес-центра, существуют офисно-торговые комплексы, технопарки, бизнес-парки, офисные особняки И вот тут-то начинается самое интересное. К примеру, одни, говоря про особняки, имеют в виду постройки XIX в. в тихом центре, с богатым историческим прошлым и звучным именем архитектора. Другие готовы отнести к этой категории отдельно стоящее здание заводоуправления.

В офисном сегменте уже несколько лет существует классификация, разработанная несколькими крупными консалтинговыми фирмами и признанная многими участниками рынка, которая значительно упростила жизнь всем действующим на этом рынке лицам.

А вот Рубен Алчуджян, управляющий директор Praedium, утверждает, что классический бизнес-парк это прежде всего дешевый офисный комплекс. Характеризуется малоэтажной застройкой, что позволяет обходиться без лифтов (это удешевляет строительство и обслуживание), располагается на окраине города или вовсе за городской чертой, где недорогая земля. Удаленность компенсируется близостью к природе (это действительно офисы в парках). Ко всему этому прилагается организованная доставка сотрудников из города или от ближайшей станции метро до комплекса (shuttle bus), а также большое количество парковочных мест (1 м/м на 30 50 кв.м арендуемой площади).

Еще интереснее дело обстоит с форматами, пришедшими к нам с Запада. Если на английском или американском рынке недвижимости для каждого существует строго определенный набор характеристик, то у нас единым новым названием могут именоваться объекты с диаметрально противоположными концепциями. Хотя Ольга Батурина, старший консультант отдела исследований Jones Lang LaSalle, утверждает, что общепринятой западной терминологии нет. В каждой стране свои особенности, обусловленные исторической, культурологической и даже климатической спецификой. Общие черты нельзя выделить даже для такого популярного формата, как бизнес-парки.

Надо сказать, что в настоящее время появляются новые, уже приближенные к западным понятиям бизнес-парки. В частности, ведется строительство бизнес-парка класса А Гринвуд на 71-м км МКАД, между Ленинградским и Волоколамским шоссе, где кроме офисов планируется расположить отель, апартаменты, фитнес-центр и отделения банков. При этом арендные ставки существенно ниже, нежели в московских бизнес-центрах.

Первые московские бизнес-парки расположились в столице в относительной близости от метро. Как следствие ни инфраструктуры с собственными фитнес- и боулинг-центрами, ни просторной парковки, ни shuttle bus Да, собственно, и какой смысл организовывать социальные блага на одной отдельно взятой территории, если все это можно получить в соседнем квартале? Конечно, и уровень арендных ставок ничем не отличается от тех, что установлены в бизнес-центрах того же класса.

Форматы есть и имена им тоже
В сфере торговой недвижимости разнообразия форматов сейчас наблюдается гораздо больше. Но с названиями форматов путаницы нет (точнее, почти нет), поскольку форматы эти во всем мире одинаковы. Наверное, потому, что форматы эти во всем мире более или менее стандартизированы. До недавнего времени, помимо стрит-ритейла (первые этажи и просто помещения первой линии), на российском рынке существовало одно-единственное понятие торговый центр (или молл). Для специалистов и потребителей торговый центр означал многоуровневое здание с достаточно стандартным набором крупных якорных арендаторов (супермаркет, магазин электроники и т.д.), торговой галереей, фуд-кортом и большой парковкой. С некоторых пор к этому джентльменскому набору добавились многозальные кинотеатры, иногда боулинг или каток. В последнем случае объект мог именоваться торгово-развлекательным центром. Однако с недавнего времени ассортимент форматов торговой недвижимости расширился.

Вообще, по мнению Алчуджяна, с точки зрения потребительского спроса, особенностей управления и обслуживания в понятии офисное здание можно выделять множество подпонятий. Большинство не имеют собственного названия и требуют достаточно пространного описания. Например, особняк в центре города. Отдельно стоящее офисное здание в пределах ТТК не более 1000 кв.м, отдельно стоящее здание в промзоне, не более 1000 кв.м. Современное офисное здание площадью 5 10 тыс. кв.м, реконструированное офисное здание площадью 5 10 тыс. кв.м и т.д В общем, очевидно: западную терминологию задействовать не получается, а отечественная пока не создана

Несколько последних лет достаточно активно развивается и еще один формат специализированные торговые центры. Всем известны мебельные центры Три кита, Гранд, МебельГрад... Концепция этих объектов существенно отличается от концепции ТЦ общего назначения. В частности, внутреннее пространство обустроено по принципу open space, т.е. отсутствуют перегородки между площадями, занимаемыми различными арендаторами. Кроме того, организован единый кассовый узел для оплаты покупок.

Один из новых для нашей страны форматов ТЦ ритейл-парк, торговый центр, в котором доминируют несколько крупных якорных арендаторов, включая универмаги-дискаунтеры. При этом площадь торговой галереи с небольшими магазинами не превышает 20 25%. Последний фактор в совокупности с организацией отдельных входов для каждого якоря позволяет увеличить полезную площадь ТЦ до 90%. Кроме того, данная концепция предполагает и возможность продажи площадей якорным арендаторам/покупателям. И опять западные названия вступают в противоречие с российскими реалиями. В частности, за границей ритейл-парк размещается на определенном удалении от мегаполиса: девелоперов привлекает, прежде всего, низкая стоимость земли. В Москве же ТЦ Ритейл Парк располагается на Варшавском шоссе, недалеко от метро Южная и Чертановская. Кстати, некоторые специалисты первыми ритейл-парками считают комплексы МЕГА, построенные на внешней стороне МКАД в районе Теплого Стана и г. Химки. При этом МЕГА никогда не позиционировалась как ритейл-парк.

Резюмируя все вышесказанное, можно с уверенностью сказать: форматов на отечественном рынке коммерческой недвижимости уже предостаточно и будет еще больше. Прежде всего, за счет ужесточения конкуренции и борьбы за клиента. Ведь, как ни крути, а новые объекты коммерческой недвижимости строятся вполне интенсивно, и проблемы с заполняемостью рано или поздно начнутся. Вполне могут появиться специальные банковские или IT-форматы с соответствующей инженерной начинкой. А желание топ-менеджеров жить в коттеджах и не тратить много времени на дорогу породит особый формат загородного офиса. Правда, ему еще придется придумать название. Потому что принятое, скажем, в Англии понятие экоофис (в котором сотрудники максимально чувствуют себя наедине с природой) в нашей стране уже застолблено в качестве имени собственного одной компании.

По пути специализации идут и в других отраслях: уже существуют ТЦ электроники и бытовой техники, товаров для спорта и отдыха. В качестве примеров можно привести ТЦ Спорт Хит на Сколковском шоссе, ТЦ Экстрим и Экстрим-Водный мир и т.д. Впрочем, здесь тоже не все так просто: порой грань между рынком радиотоваров и специализированным ТЦ практически неуловима. Дело в том, что, например, в сфере электроники компаниям не требуются большие площади, объясняет Татьяна Скок, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). Крупных сетевых операторов, готовых стать якорными арендаторами, не так много. Соответственно, основную часть площадей приходится сдавать, что называется, внарезку. В результате торговый центр, по сути, превращается в специализированный рынок под крышей. Примерно по такой концепции работают Митинский радиорынок, Горбушка, Горбушкин двор и т.д.

Новый проект – совместная разработка специалистов ДСК-1 и Московского научно-исследовательского института типового и экспериментального проектирования (МНИИТЭП), изначально рассчитанная на представителей среднего класса. Так своего основного потребителя характеризуют в самом ДСК: «Это человек, которого не устраивает соотношение цена и качество в “Алых парусах” или “Эдельвейсе”«. Разработчики обещают, что уровень комфорта в домах новой серии будет не ниже, чем в жилых зданиях так называемого бизнес-класса. На первых этажах разместятся офисы и магазины, а в подвальных помещениях будут оборудованы парковки для автомобилей.

Строители массового жилья создают новый класс недвижимости – «эконом-люкс». Расчет – на тех представителей среднего класса, кого не устраивают «Алые паруса» или «Эдельвейс». Домостроительный комбинат №1 (ДСК-1) объявил о намерении построить в спальных районах рекордно высокие дома новой серии. «Спальные» 35-этажки могут составить третье высотное кольцо столицы.

Хотя монолит обычно ассоциируется с элитной недвижимостью, жилье в новых высотках будет соответствовать по стоимости классу «эконом-люкс», приобретающему все большую популярность в Москве. Первые экспериментальные башни появятся в Южном Бутове и Марьинском парке, а затем и в других спальных районах Москвы. Ориентировочная стоимость квадратного метра в новых высотках – $1000–120

Как сообщили «Столичной» в МНИИТЭП, эти дома строятся по технологии, представляющей собой гибрид монолитного и панельного строительства. Отсюда и название – монолитно-сборная башня (БМС). Дом, построенный по новой технологии, сохраняет все преимущества монолита: квартиры со свободной планировкой, высокие потолки (не менее трех метров), повышенная этажность (высота башен превысит

Впрочем, не все так однозначно. По данным «Столичной», в Марьине есть три удачно расположенные башни, которые в свое время удалось продать по ценам выше среднерыночных. Квартиры в них в среднем на 10–15% дороже, чем в соседних домах.

– Проект небесспорный, особенно башня в Марьинском парке, – считает начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации «Инком-недвижимость» Евгений Михаленков.– Жилье бизнес-класса с видом на Капотню и Люблинский отстойник (поля аэрации в Люблино) вряд ли найдет спрос у среднего класса.

Московский научно-исследовательский институт типового и экспериментального проектирования (МНИИТЭП) основан в 1951 году. За время существования по его проектам в Москве построено более половины всего жилья. Помимо проектирования типового жилья, институт занимается экспериментальным проектированием и строительством. На счету МНИИТЭП как построенный еще в 1960-х экспериментальный квартал №9 в Новых Черемушках, так и современные жилые комплексы и бизнес-дома – «Золотые ключи» на Минской улице и «Синяя птица» в микрорайоне Южное Бутово.
Лизинг иногда называют мутацией аренды. А мутации, как известно, бывают полезными и наоборот. Судя по тому, что за последние полвека лизинг потеснил на развитых рынках недвижимости традиционное кредитование, польза от него огромна. Участники российского рынка недвижимости пока относятся к лизингу настороженно.

СПРАВКА

Но в России даже крупные ЛК могут пересчитать свои сделки в сфере недвижимости по пальцам. По существу, хотя закон о лизинге был принят в 1998 г., реально рынок подобных услуг стал развиваться только в 2005 г. В 2005 г., по данным журнала Лизинг-Ревю, доля лизинговых сделок с коммерческой недвижимостью составила 0,85% от всех лизинговых сделок. В денежном выражении это составило $72,2 млн. Эксперты предсказывают рост рынка лизинга коммерческой недвижимостью на 50 100% в год. Но рядовые участники рынка относятся к лизингу сдержанно.

Lease по-английски значит аренда. А вот для производного от него leasing в нашем языке не нашлось эквивалента. Даже закон О финансовой аренде (лизинге) не дает определения этому слову (согласно закону, лизинг совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга). В общем, лизинг это экономические отношения, которые по форме являются арендными, по сути же сделкой купли-продажи.

При покупке недвижимости с использованием кредита объект отказывается в собственности фирмы и в залоге у банка. При покупке недвижимости с помощью лизинга схема другая. Лизинговая компания приобретает выбранный фирмой объект. Фирма (она будет являться лизингополучателем) ежемесячно перечисляет лизинговой компании оговоренную сумму, а после окончания действия договора получает объект в собственность.

Альтернатива кредиту
Коротко напомним, в чем состоит суть лизинга недвижимости. Допустим, некая фирма планирует приобрести в собственность объект недвижимости, но не имеет для этого достаточно средств. В этой ситуации возможно два выхода лизинг и кредит.

Преимущества лизинга
Во-первых, лизинговая схема позволила снизить риски кредитора и, соответственно, удешевить и удлинить деньги. Да, лизинговая компания берет плату за свои услуги, но проценты, под которые она привлекает деньги банка, ниже тех, которые клиент может привлечь самостоятельно. Лизинговая компания это не просто оптовый клиент для банка. Объект оформляется в ее собственность, а значит, в случае дефолта продать его будет гораздо легче.

Схема на первый взгляд сложная. Она не только сложнее традиционного кредитования, в ней фигурирует посредник между банком и клиентом. Почему же лизинговая схема оказалось столь популярной во многих странах? По крайней мере в Англии, Ирландии, Дании и других странах лизинговые сделки вытесняют традиционное кредитование. А в ведущих западных компаниях доля лизинговых сделок с коммерческой недвижимостью составляет практически половину портфеля лизинговых компаний и по популярности соперничает с лизингом автотранспорта. (В России, повторимся, лизинг недвижимости это менее 1% портфеля лизинговых компаний, а автолизинг, по данным РФ-Аналитики менее 30%)

В-третьих, при лизинге можно применять коэффициент ускоренной амортизации (до трех), что позволяет сократить налоги на имущество. При сроке лизинга 10 и более лет к моменту истечения договора балансовая стоимость объекта недвижимости для целей бухгалтерского учета была близкой к нулю, т.е. в течение срока лизинга производится полная бухгалтерская амортизация имущества. Это позволяет лизингополучателю и лизинговой компании избежать дополнительных расходов по уплате налогов при передаче по окончании срока лизинга объекта недвижимости в собственность лизингополучателя. Расходы на эксплуатацию, ремонт и реконструкцию объектов недвижимости можно будет включать в состав лизинговых платежей по договору лизинга (хотя на это идут далеко не все компании).

Во-вторых, лизинговые платежи включаются в полном объеме в состав затрат, относимых на себестоимость у лизингополучателя. Таким образом, можно уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Иными словами, в условиях легальной бухгалтерии лизинг оказывается выгоднее кредита.

При сроке лизинга 10 и более лет к моменту истечения договора балансовая стоимость объекта недвижимости для целей бухгалтерского учета была близкой к нулю, т.е. в течение срока лизинга производится полная бухгалтерская амортизация имущества. Это позволяет лизингополучателю получить максимальные налоговые льготы, доступные при лизинге.

В-четвертых, покупка объекта по лизинговой схеме это защита недвижимости от недружественных поглощений. И, наконец, в пятых Лизинговые платежи во многих случаях сопоставимы с арендными. По мнению Сергея Клишо, члена правления, начальника управления маркетинга РГ Лизинг, для офисов Москвы это положение верно при цене менее $5 тыс. за кв.м. Таким образом, лизингополучатель, не увеличивая свои затраты по сравнению с арендой, по истечении срока договора лизинга еще и получит объект недвижимости в собственность. А это важно для тех компаний, которые стремятся повысить свою капитализацию. Кроме того, арендные ставки могут повышаться, а лизинговые платежи фиксированы на весь срок лизинга.

Прежде всего надо понимать, что лизинговый платеж однозначно выше платежа по банковскому кредиту. Потому что платеж банку включает только проценты и тело кредита, а в лизинговый платеж входит еще и плата лизинговой компании, и налог на имущество. К тому же лизинговые платежи облагаются НДС, а платежи по банковскому кредиту нет. Но при этом подсчете забывают, что лизинг позволяет экономить на налоге на имущество и существенно экономить на налоге на прибыль. Правда, если фирма и так имеет льготы по НДС, налогу на имущество, налогу на прибыль, то приобретение недвижимости по договору лизинга для нее не будет выгодным. Также лизинг не будет выгоден для фирм, работающих с нулевой рентабельностью. И в ситуациях, когда недвижимость приобретается в серой зоне.

Выгоды мнимые и реальные
От профессионалов рынка нередко приходится слышать: Если посчитать, то лизинг совсем невыгоден! Откуда взялось такое мнение и в каких случаях лизинг действительно невыгоден?

Что же сдерживает развитие лизинга в России?

Великий тормоз

Во-первых, традиционная необеленность нашего рынка недвижимости. Предметом лизинга может быть только тот объект, который официально продается за 100% своей стоимости (требование показывать в договоре купли-продажи 100% стоимости при лизинге даже более жестко, чем при кредитовании: банк может выдать кредит под какие-то расплывчатые цели, а ежемесячные платежи лизинговой компании начисляются исходя из официальной стоимости объекта).

Еще несколько лет назад, по мнению Сергея Силинга, директора московского филиала ООО Глобус-Лизинг, на первом месте стояло отсутствие длинных денег у лизинговых компаний. Но теперь на передний план выходят другие причины.

На второе место эксперты ставят общую слабость нашей банковской системы. Общий объем кредитов, выданных всеми российскими банками на срок свыше 3 лет, по данным Центробанка составляет 924 млрд руб. Любых кредитов, не только под коммерческую недвижимость. Что это такое в масштабах страны? К сожалению, возможности нашей банковской системы по финансированию ограничены, поясняет Сергей Клишо.

Расхождение между балансовой стоимостью и рыночной стоимостью возможно даже для новых объектов, возводимых без занижения стоимости работ и материалов, говорит Виктор Шипилов, коммерческий директор РГ Лизинг. Просто за время строительства рыночная стоимость объекта возрастает.

Также эксперты называют сложности, связанные с перерегистрацией договоров о предоставлении электрических мощностей, водоноснабжения и канализации на лизинговую компанию. Еще одна проблема состоит в том, что земельные участки, на которых находится предмет лизинга, нельзя передавать в лизинг (земля является неамортизируемым объектом).

Все остальные причины являются второстепенными. Хотя, возможно, некоторые лизинговые сделки сорвались именно из-за них. Например, требование государственной регистрации договора лизинга. Из-за обязательности государственной регистрации договора купли-продажи и договора лизинга многие компании предпочитают схему аренды с правом выкупа по окончании срока аренды, говорит Дмитрий Шицле, Генеральный директор Лизинговой компании УРАЛСИБ. Подобные договорные отношения не подлежат государственной регистрации. Недостаток такой схемы невозможность воспользоваться налоговыми льготами, предоставляемыми при лизинге.

Трудности преодолимы
На самом деле большинство трудностей можно обойти. Например, проблему, связанную с регистрацией договора лизинга. Многие лизинговые компании решают ее одновременным заключением и подачей договора купли-продажи и договора лизинга в регистрирующий орган. Но поскольку договор считается заключенным только в момент государственной регистрации (а это две недели месяц), то приходится в каждом конкретном случае определять меры, гарантирующие соблюдение сторонами условий договора до его регистрации.

Для многих регионов актуальной причиной является и нехватка подходящих объектов. Ведь рынок недвижимости сегодня это рынок продавца. Убедить собственника продать объект лизинговой компании, а не покупателю с живыми деньгами непросто.

Разработана и абсолютно законная схема, позволяющая обойти серые выплаты, присутствующие в большинстве сделок с коммерческой недвижимостью. Вот что говорит руководитель проекта Коммерческая ипотека ООО МИЦ-бизнес Сергей Киприянов: Сначала продавец создает компанию на Британо-Виргинских островах, на территории с нулевым налогообложением. Компания BVI учреждает иностранную компанию в одной из тех стран, с которой у России подписан договор о ликвидации двойного налогообложения. Это Австрия, Армения, Белоруссия, Бельгия, Болгария, Великобритания, Венгрия, Вьетнам, Германия, Дания, Индия, Ирландия, Испания, Италия, Казахстан, Канада, Кипр, Китай, Люксембург, Малайзия, Мали, Молдова, Монголия, Нидерланды, Норвегия, Польша, Румыния, Словакия, Словения, США, Туркменистан, Турция, Узбекистан, Украина, Филиппины, Финляндия, Франция, Хорватия, Чехия, Швейцария, Швеция, Югославия, Южная Корея, Япония. Предпочтительнее Кипр, Великобритания или США. Далее оффшорная компания учреждает российскую компанию, на которую продавец переоформляет объект недвижимости по балансовой цене. Покупатель будет приобретать, скажем, кипрскую компанию с принадлежащей ей российской компанией, которая является собственником объекта недвижимости. Деньги будут перечисляться покупателем на компанию BVI в полном объеме и не будут подлежать налогообложению. Полученные продавцом таким образом средства будут готовы для реинвестирования в новые проекты, в том числе и на территории Российской Федерации.

Проблема с невозможностью передать в лизинг землю, на которой находится объект, решается путем заключения договоров долгосрочной аренды на 49 лет с правом пролонгации. И, разумеется, в договоре лизинга должно быть прописано, на каких условиях лизингополучатель получает землю.

Для кого и для чего?
Кто может приобрести недвижимость с помощью лизинга? Лизингополучателями могут являться юридические лица, организованные в форме открытого акционерного общества, закрытого акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью. Обычно лизинговые компании требуют, чтобы юрлицо успешно работало не менее года. Хотя есть прецеденты, когда лизинговый договор заключали с только что созданной фирмой. Это была управляющая компания, организованная для управления объектом, приобретаемым в лизинг. Поэтому, если объект недвижимости приобретается для дальнейшей сдачи в аренду, то необходимо представить бизнес-план эксплуатации объекта.

В России с осторожностью заключают сделки возвратного лизинга (фирма продает лизинговой компании имеющийся у нее объект недвижимости, а потом берет его в лизинг), поскольку налоговая инспекция рассматривает его просто как схему ухода от налогов. Многие лизинговые компании предпочитают не рисковать и использовать обходные пути. Хотя Сергей Клишо заявил, что в их арсенале есть сделки возвратного лизинга. Правда, подходили к их заключению особенно тщательно.

Но последние тенденции снижение нижней границы стоимости объекта, передаваемого в лизинг. Сергей Высоцкий, председатель правления ООО Альянс Регион Лизинг, говорит, что они готовы рассматривать сделки от 1,5 млн руб. (хотя пока что минимальная размер сделки 3 млн руб.).

Разумеется, условия лизинговой сделки будут отличаться в зависимости от кредитной истории лизингополучателя и целей, с которыми он приобретает недвижимость. В лизинг можно брать любой объект коммерческой недвижимости, главное, чтобы у него были юридически чистые документы, оформленные земельные отношения, а на плане БТИ отсутствовали красные линии. Менее очевидное требование: здание не должно быть сдано в аренду, что снижает привлекательность привлечения лизинга при покупке офисных зданий, складских помещений или торговых центров как бизнеса.

Профессиональные посредники
Называя объективные и субъективные трудности, ни один представитель лизинговой компании не обмолвился о низкой информированности участников рынка. Между тем осведомленность не только руководителей фирм-покупателей недвижимости, но и риэлторов в этом вопросе чрезвычайно низка.

А Лизинговая компания УРАЛСИБ вообще заявляет об ориентации на малый и средний бизнес. В этом случае надо разработать и предложить стандартный продукт, что снизит издержки на заключение сделок, а значит, позволит уменьшить и минимальный порог. Кстати, недавно Лизинговой компанией УРАЛСИБ совместно с банком УРАЛСИБ организовано финансирование лизингового проекта по приобретению коммерческой недвижимости для последующей передачи в лизинг ОАО Восток. Объем профинансированных на приобретение недвижимости средств составил $44 млн. Срок лизинга по сделке 5 лет. Так что равнение на мелких и средних клиентов это стратегическое решение, а вовсе не вынужденная необходимость.

Иногда на один объект приходится искать несколько лизингополучателей, говорит Алексей Курушин, финансовый директор Penny Lane Realty. Например, банк финансирует строительство объекта, который потом будет пользоваться спросом среди лизингополучателей скажем, ТРЦ. В этом случае посредник должен найти соответствующих клиентов и потом еще организовать управление объектом в целом.

Сегодня клиенты приходят в лизинговую компанию, когда у них уже есть готовый покупатель, вопрос только в финансах. А в идеале клиент должен приходить в ЛК просто с параметрами желаемого помещения. А уж дальше риэлтор-партнер лизинговой компании будет осуществлять его подбор. Хотя функции риэлтора могут быть гораздо шире, нежели просто поиск объекта.

Важно понимать: лизинговые сделки возможны только в законодательном поле. Поэтому развитие лизинга коммерческой недвижимости это не просто расширение возможностей финансирования, но и движение в сторону цивилизованного рынка.

Подключение посредника позволяет упростить и убыстрить многие этапы сделок купли-продажи, переоформления и регистрации документов. И, разумеется, именно риэлтор поможет оценить, насколько ликвиден тот или иной объект недвижимости.



Главная --> Публикации