Главная --> Публикации --> Ситуация на рынке индустрии гостеприимства: гостиницы в регионах Жилье средней руки Цены на квартиры в москве замерли

Нестрогие секреты
Механизм реализации объектов без их публичного экспонирования широко распространен на элитном рынке. Во всяком случае, в сегменте самых дорогих объектов (от $10 млн). Не вдаваясь в подробности, можно так объяснить ситуацию: есть стабильный сегмент элитного рынка (самые дорогие объекты); как и другие объекты рынка недвижимости, подобные дома периодически выходят во вторичные продажи выставляются собственниками на продажу, говорит директор компании Усадьба Евгений Иванов. Скрытость же, которая сопровождает процесс выхода на рынок, объясняется, как правило, двумя моментами: вполне определенными требованиями продавца к новому владельцу (причем главное здесь не деньги, а имидж) и простым нежеланием собственника афишировать объект и свою причастность к сделке.

Риэлтеры утверждают, что информацию о продаже самых дорогих квартир вы не найдете в глянцевых журналах; об этом не сообщает реклама и нет сведений в интернете, а любые сделки с такими квартирами держатся в строжайшей тайне. Эти объекты продаются по знакомству, факт продажи не афишируется, имена покупателей держатся в секрете. Однако корреспондент Ъ-Дома Наталья Капустина выяснила, что на самом деле закрытые продажи не более чем маркетинговый ход. Впрочем, довольно эффективный.

Какие же именно проекты нацелены на узкую аудиторию очень состоятельных покупателей и продаются тайно? По словам Натальи Новиковой, генерального директора Renaissance Realty, закрытые продажи, как правило, практикуются в клубных малоквартирных домах, отличительная особенность которых единая социальная среда. Создание собственного микроклимата необходимо для обеспечения как безопасности, так и психологического комфорта жильцов, объясняет она. В качестве примера приведем новый элитный комплекс Монолит на улице Косыгина. Жильцы дома установили здесь особые клубные условия покупки квартиры: человек, желавший приобрести жилье в Монолите, сначала должен был стать членом клуба Монолит. Путем голосования жильцы отсеивали неугодных им претендентов. Понятно, что человеку со стороны приобрести квартиру в таком доме практически нереально.

Но все тайное рано или поздно становится явным. Как справедливо замечает директор отделения элитной недвижимости управления новостроек компании Миэль-недвижимость Кайдо Каарма, стройплощадку ведь не спрячешь: Люди видят, что идет строительство объекта, и, желая получить информацию, обращаются в риэлтерские компании. Информация по рынку все равно расходится.

Не поступают в открытую продажу, по словам риэлтеров, и так называемые именные квартиры. Например, не так давно по довольно внушительной цене была продана квартира в известном доме Косыгина на улице Косыгина, рассказывает Наталья Новикова. Подобные объекты, большинство из которых было построено еще в 1970-1980-х годах, привлекают покупателей своей элитарностью и закрытостью, что достигалось за счет строгого отбора жильцов и замкнутой инфраструктуры, используемой исключительно обитателями дома. Впрочем, продажу этой квартиры тоже нельзя считать закрытой, поскольку информацию об этом мы обнаружили в одном из глянцевых журналов, причем с указанием агентства недвижимости, которое квартиру продавало.

Мы усомнились в том, что это действительно нереально, нашли в интернете несколько предложений о продаже квартир в Монолите и позвонили в одну из компаний, разместивших объявление о продаже с подробным описанием дома (а именно в компанию Penny Lane Realty). Видовую квартиру без ремонта, площадью 180 кв. м, с двумя машиноместами в подземном паркинге нам предложили без лишних расспросов, даже фамилии не спросили. Кстати, квартира предлагалась за $6 млн, и никаких дополнительных условий продавец не выдвинул. Мало того, нам сообщили, что скоро в продажу поступит еще одна квартира на этот раз с ремонтом, и пообещали сразу информировать о ее поступлении.

Технологии сделки
Как же продавцы элитной недвижимости ищут покупателей на квартиры в тайных домах? Как объясняет Кайдо Каарма, основная ставка при закрытых продажах делается на клиентские базы, то есть на людей, которые уже когда-то пользовались услугами риэлтерских компаний. Им сообщают о начале продаж, а затем информация передается из уст в уста. Покупка элитной недвижимости долгий процесс, который подразумевает постоянное общение брокера с клиентом, в том числе и после совершения покупки, отмечает господин Каарма. Посредством такого личного общения как раз и выстраиваются закрытые продажи.

Однако не все элитные объекты продаются закрыто, некоторые, наоборот, рекламируются широко и с большой помпой. Как говорит руководитель департамента маркетинга компании Новое качество Жанна Севастьянова, такие проекты, как ММДЦ Москва-Сити, рассчитаны не только на россиян, но и на зарубежных покупателей. При их реализации ведется широкомасштабная рекламная кампания, которая не только представляет те или иные объекты, но и создает имидж проекта в целом.

Наиболее современную технологию закрытых продаж использует компания Усадьба, которая в начале декабря прошлого года запустила в интернете закрытый сайт для покупателей элитной недвижимости PrivatePalace. Как рассказывает директор компании Усадьба Евгений Иванов, сайт представляет собой электронный каталог, в который вошли самые дорогие, а соответственно, лучшие дома наиболее престижного района Московского региона Рублево-Успенского направления.

По словам Натальи Новиковой, у каждой зарекомендовавшей себя на рынке компании есть свой пул элитных клиентов, которых и информируют о появлении интересного объекта. Но есть и другие каналы. Например, как объясняет директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина, источниками информации об объектах могут быть банки: если ипотечный кредит не был выплачен своевременно, банк повторно выставляет объект на продажу и предлагает его остальным клиентам.

Мы попробовали получить пароль. Безуспешно. Евгений Иванов объяснил нам, что отбор клиентов ведется очень строго. Информация, которую дает о себе посетитель сайта при регистрации, проверяется, большая часть посетителей отсеивается: все-таки проект клубный и рассчитан на наиболее состоятельных клиентов рынка дорогой недвижимости, а их число невелико.

Особенность PrivatePalace состоит в том, что это клубная система: доступ на сайт осуществляется исключительно по именным паролям. Чтобы его получить, недостаточно просто зарегистрироваться на сайте. Каждый желающий оставляет онлайн-заявку, и только после ее рассмотрения принимается решение о предоставлении пароля.

Необходимость или маркетинговый ход?
Продажа элитной недвижимости дело непростое, так зачем создавать себе дополнительные трудности, ведя дела в обстановке повышенной секретности? Может, это дань традиции? Как рассказывает Наталья Новикова, именно закрытость была главной отличительной чертой классических клубных домов конца 1990-х годов. В открытую продажу такие квартиры не поступали. Проводился жесткий фейс-контроль покупателей. Как правило, застройщик лично беседовал с потенциальными покупателями и мог отказать им без объяснения причин. Так продавались квартиры, например, в Агаларов-хаусе". Сейчас, кстати, квартиры в этом доме продаются открыто всем желающим, предложения размещаются на сайтах нескольких продавцов элитной недвижимости. Так что эта традиция, на наш взгляд, устарела.

Раньше единственным способом свести продавца и потенциального покупателя были личные контакты через брокера, с которым собственник, как правило, уже работал до этого и которому он доверяет. В таком случае вся работа по поиску и привлечению клиентов ложится на брокера, объясняет Иванов. Теперь же благодаря современным технологиям нам удалось значительно упростить процесс. С одной стороны, при желании владельца объекта мы по-прежнему не выставляем его в общедоступную рекламу, при этом значительно увеличив количество потенциальных покупателей; а с другой делаем процесс первоначального сбора информации максимально удобным и комфортным для наших проверенных клиентов.

По наблюдениям Натальи Новиковой, в закрытых продажах действительно есть смысл: Если на рынке появляется именная квартира, то ее реализацией занимается, как правило, только одна компания, которая берет этот объект на эксклюзив. Она избирательно подходит к подаче информации о таком объекте, стремясь сохранить ореол таинственности и элитарности вокруг редкой квартиры. Иногда именные квартиры продаются с аукциона. В этом случае особенно важно, чтобы информация об объекте не афишировалась. Тогда шансы продать его по максимальной стоимости увеличиваются.
А расходы риэлтеров, наоборот, сокращаются. Как утверждает Вера Лукина, эксклюзивные объекты не рекламируются, так как выгодное предложение будет эффективно реализовано и без больших затрат: Реализация в кругу уже существующих клиентов имеет ряд преимуществ как для компании, так и для покупателя. Для агентства это сокращение периода экспонирования и отсутствие дополнительных трат, а клиент получает выгодное предложение на эксклюзивной основе.
И все же, полагает Наталья Новикова, закрытые продажи это чаще всего просто хороший маркетинговый ход для привлечения дорогих клиентов, поскольку они подогревают интерес к объекту: Случается, что застройщик специально закрывает продажи на своем объекте, чтобы спрос на квартиры увеличился. Насколько же удачен такой маркетинговый ход и действительно ли закрытые продажи более эффективны? Чтобы ответить на этот вопрос, посмотрим, как продавался хит прошлой осени жилой комплекс Фьюжн Парк в Хамовниках.

Предположим, что здесь другой вариант: таинственность это удачный маркетинговый ход. Действительно, по мнению Елены Розановой, директора по маркетингу компании Blackwood, закрытость является психологическим фактором: клиенты, получающие информацию о таком объекте, ощущают свою принадлежность к избранному кругу. Это поднимает престиж дома, ведь каждый думает, что если объект не нуждается в рекламе, значит, он действительно хорош, говорит она. Например, был построен дом для членов правительства Москвы, однако планы изменились, и его закрыто продавали по рыночным ценам.

Так что получается, что закрытость и таинственность всего лишь уловка, которая позволяет продавцу продемонстрировать особое отношение к дорогому клиенту. Впрочем, дорогие клиенты этого стоят.
Разговоры о Щербинке как о перспективной строительной площадке, которая является примыкающей к Москве территорией, возникли еще в 2001 году. Сейчас активная борьба за право строительства на лакомой земле идет в судах. Тем временем на рынке предлагаются квартиры в непостроенных домах. Стоит ли их покупать?

Фьюжн Парк (застройщик Интеко) продают четыре компании, в частности Миэль-недвижимость. В прошлом году мы продавали в закрытом режиме проект Фьюжн Парк. В комплексе 236 квартир. До начала рекламной кампании было продано больше 50% квартир, рассказывает Кайдо Каарма. По проекту была организована система официальных дилеров и управляющих компаний, через которые информация распространялась среди участников рынка. Информация передавалась из уст в уста, посредством общения брокеров с клиентами, через собственные клиентские базы. Когда закрытые продажи были завершены и объект начал рекламироваться, особенно большого всплеска спроса мы не отметили. Поэтому можно сказать, что при реализации элитной недвижимости открытые и закрытые продажи могут быть сопоставимы по эффективности.

Еще несколько лет назад столичные чиновники при определении территории для массовой застройки включили туда не только саму Щербинку, но и прилегающий к ней аэродром Остафьево площадью 500 га. Однако чтобы претворить такие планы в жизнь, им предстояло решить вопрос с областными властями и Министерством обороны, так как и те и другие являлись владельцами частей действующего аэродрома. Следует отметить, что областная часть территории аэродрома находилась в долгосрочной аренде у Газпромавиа дочерней авиакомпании Газпрома.

История с территорией
В сентябре прошлого года правительство Москвы в торжественной обстановке передало 500 квартир для семей военнослужащих в микрорайоне Кожухово. Это было сделано в рамках президентской программы 15+15 и в исполнение постановления Правительства РФ О дополнительных мерах по обеспечению жильем военнослужащих Вооруженных Сил Российской Федерации. Сергей Иванов тогда отметил, что следующей будет Щербинка

Вялотекущий процесс борьбы с публикациями в прессе и пенсионерами на митингах затянулся на несколько лет. Хотя в ходе обсуждений насущного вопроса руководство различных компаний-застройщиков не раз отмечало, что близость аэропорта не повлияет на успешность проекта. Застройщики ссылались на подмосковные Домодедово и Внуково, где зона акустического дискомфорта гораздо больше, чем у аэропорта Остафьево.

Вскоре после принятия решения о запланированной застройке в Щербинке мэр Москвы Юрий Лужков назвал аэропорт Остафьево убыточным, бесперспективным и заявил, что его необходимо закрыть. С этого момента и начался бег с препятствиями.

Тем не менее идея плановой застройки начала стремительно набирать обороты. Первым неожиданным шагом для властей Московской области явилось постановление правительства Москвы № 785-ПП от 10 октября 2006 года, в котором говорится, что в результате корректировки границ Юго-Западного административного округа города Москвы земельный участок площадью 3,96 га в районе Щербинки включен в состав природного комплекса ЮЗАО. А двумя неделями позже первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы Александр Косован гордо заявил, что в 2007 году военнослужащим Министерства обороны РФ будет передано порядка 4 тыс. квартир общей площадью 260 тыс. кв. м в поселке Щербинка. Эта задача будет выполнена, добавил Косован.

С Минобороны столичные власти вскоре договорились, предложив обменять землю на квартиры для военнослужащих, с частным арендатором оказалось сложнее время поставило лишь многоточие в этом вопросе. В марте 2006 года распоряжением правительства Москвы № 341-РП О мерах по комплексной жилой застройке территории Щербинки района Южное Бутово было принято решение об освобождении территории от аэродрома Остафьево. Наконец план комплексной застройки приобрел живые черты, причем в первой очереди строительства, вне шумового воздействия, предполагалось построить 652,2 тыс. кв. м. А вторая очередь строительства на месте аэродрома планировалась в объеме 553,5 тыс. кв. м. Однако в пресс-службе Газпромавиа Собственнику сообщили о том, что аэродром является объектом стратегического значения и вопрос о его перебазировании даже не обсуждается. Здание аэродрома, взлетно-посадочная полоса и все прилегающие объекты останутся на своих местах.

В кратчайшие сроки в областной арбитражный суд был подан иск от столичных властей, пытающихся доказать правоту на основе законодательных актов и правовых документов. Часть данного жилья 4 тыс. квартир мы должны передать Министерству обороны, поэтому вопрос очень принципиальный, сделал очередное заявление для прессы Александр Косован. Но тяжбу выиграть не удалось. Областной арбитражный суд отклонил иск и вынес вердикт московским властям в их требованиях отказать. Заместитель президента Гильдии российских адвокатов Василий Дикусар сообщил, что решение суда оправданно, и пока не разрешится спор между столичными и областными властями, любые действия на территории земель агрофирмы будут признаны незаконными.

Судебное продолжение
В начале декабря 2006 года в Тендерном комитете города Москвы прошел открытый аукцион на право заключения инвестиционного контракта на проектирование и комплексную застройку территории Щербинки, победителем которого стала инвестиционно-строительная компания СУ-15 Пресс-служба СУ-155 сообщила в связи с этим, что проект относится к социальным, а потому трудности в его реализации, несомненно, будут. Делая это заявление, представители компании еще не предполагали, что трудности наступят задолго до начала строительства. После прибытия специалистов на место предполагаемой строительной площадки неожиданно выяснилось, что территория, на которой столица запланировала строить жилье для военных, на правах постоянного бессрочного пользования принадлежит ООО Агрофирма Федюково.

Губернатор охарактеризовал заявление первого заместителя руководителя столичного стройкомплекса Александра Косована о том, что эти земли принадлежат Москве, как незнание ситуации или заведомое выполнение поручения руководителей правительства Москвы.

Незамедлительно последовала и реакция подмосковных властей. Губернатор Московской области Борис Громов пояснил, что речь идет о спорном участке территории, эти земли никогда не передавались в черту Москвы, ни в советское время, ни тем более сейчас.

Покупать ли жилье в Щербинке?
По словам представителя пресс-службы агентства недвижимости Арсенал Холдинг Анны Плешаковой, сложившаяся ситуация не повлияет на ход реализации квартир в Щербинке и уж тем более не приведет к уменьшению спроса. Также она отметила, что разговоры о присоединении Щербинки к столице, напротив, повышают интерес к жилплощади в этом районе. И поскольку решение о присоединении обсуждается уже много лет, а в результате спора московских и областных властей дело наконец-то дошло до суда, то разразившийся скандал только играет на руку реализаторам квартир. Мы склоняемся к тому, что высший арбитражный суд вынесет решение в пользу московских властей, сообщили в пресс-службе Арсенал-Холдинг.

Похоже, противостояние московских и подмосковных властей, начавшееся летом со споров, кто должен управлять зеленым поясом Москвы, сейчас продолжилось в Щербинке. Неопределенностей в вопросе принадлежности земель в России много, и похоже, в Московском регионе мы сейчас будем наблюдать серию таких конфликтов, куда будут вовлечены многие государственные структуры. Вопрос: что делать потенциальным покупателям, когда власти тягают друг друга в суд?

Земля в поселке Щербинка принадлежит Москве, заявил Юрий Лужков. Земля в Щербинке принадлежит только Московской области, парировал Борис Громов. Скорее всего, окончательную точку в конфликте поставит Высший арбитражный суд, уверен Денис Балакин, директор юридической компании Corpus Juris. Хотя он также допускает, что всё может закончиться мировым соглашением. Поживем увидим, первый этап застройки уже не за горами. А покупателям вряд ли стоит спешить если, конечно, нет желания пощекотать себе нервы, наблюдая за судебными прениями глав двух самых мощных в России региональных образований.

Кому по праву принадлежит вышеозначенная территория, понять непросто. Это вам не банальный конфликт, когда не поделены доли в новостройке между городом и застройщиком и не подписан соответствующий акт. Но ведь специалисты даже в таком случае не рекомендуют покупать квартиры. А что же будет, если непонятно, кому принадлежит земля под домом?

Смена приоритетов
Все большее россиян сегодня осознает, что иметь дом или квартиру в Европе дело выгодное. И если раньше зарубежной собственностью могли похвастаться единицы, то теперь многие представители среднего класса, уладив свои жилищные проблемы на родине, решают приобрести скромные апартаменты на берегу Средиземного моря. Мнение, что стать владельцем недвижимости за рубежом могут лишь зажиточные россияне, не более чем миф, рассказывает Татьяна Прокофьева, менеджер по развитию бизнеса отдела зарубежной недвижимости компании DeltaRealty. Наибольшим спросом пользуются именно объекты стоимостью от 60 до 150 тыс. евро. Недавно нами была заключена сделка по приобретению апартаментов на горнолыжном курорте Болгарии всего лишь за 26 607 евро. До этого в той же Болгарии наш клиент приобрел апартаменты в готовом комплексе на Солнечном Берегу за 35 800 евро.

Российский средний класс все чаще ориентируется на зарубежную недвижимость. А в прошлом году спрос наших соотечественников на жилье за границей характеризовался настоящим бумом. При этом, как отмечают специалисты, квартиры и домики в основном в курортных местах Старого Света стали покупать вовсе не олигархи и владельцы газет, заводов и пароходов, а предприниматели средней руки и менеджеры успешных компаний. Собственник расскажет о том, в каких странах нашим соотечественникам со средними доходами выгоднее всего приобретать жилье.

Понятно, что покупательские предпочтения россиян зависят прежде всего от суммы, которой они располагают. Традиционно привлекательными остаются страны, уже привычные российским инвесторам: Кипр, Испания, Франция, Италия, комментирует Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации БЕСТ-Недвижимость. Также повышенным спросом у наших соотечественников пользуются страны бывшего соцлагеря, такие как Болгария, Черногория, Словакия. С этого года Болгария стала членом Евросоюза, и это повлекло небольшой рост цен, а переход с местной валюты на евро держит рынок в напряжении в связи с ожидаемым резким скачком цен вверх, объясняет Прокофьева. Черногория и Словакия конкурируют с Болгарией в области ценовой политики. Многие, приобретая недвижимость в этих странах, рассчитывают на то, что развитие туристического бизнес и европеизация стран повлечет удорожание недвижимости, которую они приобретут сейчас.

Как утверждает Татьяна Прокофьева, принцип покупки чтобы было или запасной аэродром уже не пользуется былой популярностью. Приоритет получил другой, двойной принцип: для проживания и получения дохода. Теперь уже дальновидные клиенты задаются вопросом: есть ли управляющая компания, которая в мое отсутствие будет присматривать за моими апартаментами, сдавать в аренду, и какой гарантированный доход я буду получать?

Если говорить о недвижимости класса люкс, то суммы сделок здесь начинаются от миллиона евро и верхний предел не ограничен. Например, недавно наша база данных пополнилась замком во Франции с захватывающими видами на Атлантический океан в отличном состоянии и стоимостью всего лишь 5 млн евро, рассказывает Татьяна Прокофьева. Примечательно то, что два этажа этого замка можно использовать под отель, и тогда не только окупаются затраты на содержание такого престижного объекта, но и гарантируется определенный доход. Однако жилье эконом-класса в среднем приобретается за 50-60 тыс. евро более чем скромную сумму по московским меркам. Как правило, предпочтение россияне всегда отдают рассрочке платежа или ипотечному кредиту.

Офис, квартира или коттедж?
Какого рода заграничная недвижимость приобретается чаще всего, сказать однозначно сложно. Здесь все зависит от того, о какой стране идет речь. Например, в Великобритании спросом пользуются как загородные дома, так и небольшие апартаменты, и невозможно точно сказать, чему россияне в большей степени отдают предпочтение. Арабские Эмираты предлагают в основном недвижимость класса люкс, а Болгария и Черногория открыты для покупателей эконом-класса. В то же время в Дубае есть возможность приобретения недвижимости человеком со средним достатком, так как предоставляется рассрочка платежа или тот же ипотечный кредит. А в Болгарии в последнее время наметился устойчивый спрос на коммерческую недвижимость. Российские инвесторы вкладывают деньги или в земельные участки, чтобы впоследствии строить курортные комплексы, или приобретают уже действующие отели.

Вилла в Испании, на Кипре, в Италии, Хорватии и Черногории обойдется немногим более полумиллиона евро. В Великобритании, излюбленной стране российских бизнесменов, цены значительно выше. Средняя стоимость квадратного метра здесь составляет 10-12 тыс. фунтов, а стоимость квартиры колеблется от 2,5-3 до 10 млн фунтов стерлингов.

На сумму в 30-50 тыс. евро можно приобрести 3-4-комнатную квартиру в Болгарии, Чехии и Черногории или в Турции. А также студио в Испании большую комнату площадью 30-40 кв. м с перегородкой, за которой находится кухня. На сто же тысяч с легкостью можно позволить себе 2-3-комнатную квартиру в Испании, Италии, на Кипре, в Хорватии; апартаменты с двумя спальнями в Болгарии, Черногории и даже таунхаус в Турции или Чехии. За 200-300 тыс. евро таунхаус в Испании, на Кипре и шикарную виллу в Турции, дом в Болгарии, Черногории, Хорватии.

Стоимость офисов и бизнес-центров, подсчитали аналитики компании Welhome, за последний год выросла еще больше, чем увеличились арендные ставки, на 60 65%. Нынешний рынок это рынок продавца, диктующего цены. Арендодатели бизнес-центров класса А впервые устраивали конкурсы на заполнение вакантных площадей, выбирая надежных арендаторов, готовых платить максимальную ставку. При этом ряд собственников выставляли неадекватные цены на свои объекты, и покупатели в связи с отсутствием альтернатив все равно подписывали контракты, говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Welhome Александр Брылов. Согласны с ним и в компании Промсвязьнедвижимость: На рынке дефицит качественных офисных площадей, поэтому любые проекты находят потребителя. Аналогичная ситуация и на рынке торговых центров, где арендные ставки поднялись за год на 15 20%.

Заметим также, что условия приобретения недвижимости серьезно разнятся в зависимости от страны. Так, покупателю недвижимости в Европе придется заплатить налоги на передачу прав собственности и регистрационные пошлины и ежегодно вносить налог на владение имуществом. Сумма налогов зависит от страны, но, как утверждают эксперты, в среднем по Старому Свету она составляет около 7% от цены недвижимости при оформлении сделки и 0,8% от цены ежегодно. Правда, что хорошо, налог не взимается до тех пор, пока собственник не погасит кредит. В Хорватии же, например, налога на недвижимость вообще нет, а в Черногории он чисто символический. Так что к покупке зарубежной недвижимости отнестись стоит серьезно, взвесив все за и против.
Прошедший год стал рекордным по росту цен не только на жилье, но и на торгово-офисные помещения. По данным УК Масштаб, стоимость аренды офисов класса А возросла на 20 30%, класса В на 15 20%. Стоимость аренды квадратного метра в лучших зданиях в центре достигла уровня $900 110 В среднем снять офис класса А можно за $600 750 за квадратный метр, класса В за $460 580, а класса С за $330 450, отмечает руководитель проекта департамента девелопмента УК Масштаб Ирина Драко. При этом в 2006 году в эксплуатацию было введено на 40% больше офисных площадей, чем годом ранее, общий объем составил 5,4 млн кв. метров. Правда, по оценке вице-президента компании Blackwood Михаила Геца, рост был более скромным: за год около 6 8%. Неудивительно, что новые офисные и торговые центры большинство девелоперов стараются не продавать, а получать с них рентный доход. На продажу выставляется всего 20 25% коммерческой недвижимости.

Рентабельность проектов по строительству жилья, к примеру бизнес-класса, ниже, чем возведения современных деловых комплексов. Так, средние показатели рентабельности для строительства офисов составляют порядка 27 30%, в то время как в жилищном строительстве около 23 25%, комментирует директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев.

От квартир к офисам. Если к концу года цены на жилье все же остановили свой забег, то в сегменте коммерческой недвижимости стагнации никто не ждет. Именно это стало одной из причин активности новых игроков, которые ранее не обращали внимания на данный сектор. Вышли на этот рынок такие застройщики, как СУ-155, МИАН и Пересвет-инвест. ГК ПИК, которая всегда считалась лидером на рынке панельного домостроения, также анонсировала ряд проектов в новом для себя сегменте. Капитал-груп, Mirax Group, КРТ, Новая Площадь, Дон-строй уже имели опыт работы с офисными и торговыми центрами, но и они в 2006 году увеличили свое присутствие на этом рынке.

Дефицит участков и трудности процедур согласования при строительстве жилья еще одно веское основание для более активного внимания застройщиков к офисам и торговым центрам. По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости компании DeltaRealty Елены Жильской, получить площадку под постройку бизнес-центра или торгового комплекса для девелопера гораздо проще, чем под возведение жилого массива.

Как отмечают аналитики, накопленный за последние годы жирок строители, работающие на рынке жилой недвижимости, вкладывают в коммерческую застройку. На рынке жилья вложенные деньги достаточно быстро возвращаются, и у компании появляются средства для строительства новых объектов. При сдаче в аренду коммерческих площадей получаешь не такие быстрые деньги, но, с другой стороны, арендные ставки тоже растут и прибыль постоянная. Многие компании выбирают определенный баланс, имея в своем портфеле проекты в разных сегментах, объясняет заместитель гендиректора компании ОПИН Александр Карцев. По словам гендиректора компании Финэкспертиза. Консалтинг Дмитрия Шустерняка, коммерческая недвижимость действительно становится более привлекательной для девелоперов, чем жилая: Это обусловлено большей предсказуемостью поведения потребителей, меньшим уровнем риска. В то время как цены на жилье достигли пика покупательской платежеспособности, на рынке коммерческой недвижимости этого пока не наблюдается, потенциал для роста еще не исчерпан.

Мест нет. Несмотря на появление новых застройщиков, по мнению участников рынка, дисбаланс спроса и предложения сохранится еще в течение 3 4 лет. Он постепенно будет сокращаться, но все равно останется очень значительным. В 2009 2010 годах предполагается запуск Москва-Сити, этот проект подкорректирует предложение и в некоторой степени удовлетворит спрос, считает Александр Карцев. Согласен с ним и вице-президент RIGroup Павел Лебедев: Доля вакантных офисных площадей по-прежнему мала. Их поглощение идет более высокими темпами, чем их строительство. Как считает директор по стратегическому развитию и маркетингу компании Стройинком-К Румен Калчев, медленное насыщение рынка новыми объектами связано с длительным технологическим циклом реализации крупных проектов, большее число которых сегодня находится в стадии строительства.

Кроме того, многие игроки хотят получать постоянный, стабильный доход в долгосрочной перспективе. А его можно добиться в основном при строительстве и при дальнейшем управлении офисными и торговыми помещениями, утверждает гендиректор компании МТ Девелопмент Александр Тимофеев. Рост цен на жилье в прошлом году обеспечил строителям сверхприбыли, в условиях дефицита земельных участков они разумно решили диверсифицировать бизнес, инвестируя в коммерческую недвижимость.

Правда, руководитель направления коммерческой недвижимости МИАН Сергей Лобкарев уверяет: Переезд офисов за город пока не стал ярко выраженной тенденцией, а объемы строительства офисных помещений за пределами МКАД пока еще незначительны. Несмотря на то, что уже сегодня немало потенциальных арендаторов, желающих разместить свои офисы ближе к кольцу, лишь с развитием загородной инфраструктуры в целом можно будет говорить о востребованности подмосковной коммерческой недвижимости. Сама концепция подобных объектов достаточно нова. У девелоперов существует определенное недоверие к подобным проектам. Хотя, как показывает практика, реализация некоторых из них, например офисного центра в Мякининской пойме, происходила еще на этапе котлована, говорит Александр Брылов. По мнению Ирины Драко, популярность Подмосковья будет расти и вследствие того, что здесь есть возможность реализации многофункциональных комплексов, включающих в себя офисную, торговую, развлекательную, гостиничную и складскую составляющие. Тенденция к децентрализации будет развиваться с каждым годом: более бюджетные и удобные варианты многие компании стремятся найти уже сегодня. Для них арендные ставки в офисах, расположенных в центре столицы, неприемлемы в отличие от адекватных предложений ($300 700 за квадратный метр в год) в комплексах, строящихся на месте бывших заводов и фабрик за ТТК и МКАД.

Рост стоимости проектов в центре столицы и неизбежное сокращение свободных площадей приведет к уже сегодня заметной тенденции увеличению объема офисных и торговых площадей за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК) и МКАД. Ранее эти участки были не слишком востребованы. Если число посетителей бэк-офиса компании невелико, выгоднее будет купить или арендовать просторное помещение за пределами МКАД. Можно ожидать, что спрос на офисные комплексы в ближнем Подмосковье будет устойчиво возрастать, говорит Дмитрий Шустерняк. Многие крупные компании, как, например, Евросеть, уже планируют подобные переезды. В то же время фронт-офисы, конечно же, будут оставаться в центральных и деловых районах города это вопрос престижа. Подтверждают эту тенденцию и исследования других участников рынка. Главные преимущества аренды офиса в Подмосковье: низкая ставка, наличие полного перечня как внутренней, так и внешней инфраструктуры, низкий уровень загруженности основных транспортных артерий, высокое соотношение парковочных мест к арендуемой площади объекта, комментирует Павел Лебедев.

Небольшим компаниям очень трудно найти место под офис, поскольку арендодатели и продавцы прежде всего делают ставку на крупный бизнес.

Дефицит: Бездомный малый бизнес



Главная --> Публикации