Главная --> Публикации --> Стоит ли в этом году ожидать новогодних распродаж? Ситуация на рынке индустрии гостеприимства: гостиницы в регионах Жилье средней руки Цены на квартиры в москве замерли

По данным Росстата, в прошлом году в стране было построено 50,2 млн. кв. м жилья, что на 15,2% больше, чем в позапрошлом году. Ощутимый рост наблюдался даже в декабре: за этот мертвый для отрасли месяц объем строительных работ в суммарном выражении составил около 300 млрд. руб.- это почти на треть больше, чем за аналогичный период 2005 года. По всей видимости, такой тренд будет наблюдаться и по итогам первого квартала этого года.

Аномально теплая зима сыграла на руку застройщикам: плюсовая температура позволила им нарастить объемы строительства. Но, как выясняется, из-за отсутствия снега в лесах уже весной стройматериалы из дерева подорожают минимум на 50%. По мнению участников рынка, это может привести к тому, что анонсированная правительством программа малоэтажного строительства так и не сдвинется с мертвой точки.

Впрочем, теплой зиме радуются не все застройщики. Из-за слякоти лесопромышленники не могут вывезти сырье с лесосек, в результате чего уже сегодня ощущается дефицит пиловочного материала, используемого при деревянном домостроении. Такая ситуация сложилась в Архангельской, Костромской, Вологодской, Кировской областях, республике Коми, которые являются основными поставщиками пиломатериалов для 70% игроков рынка деревянного домостроения столичного региона и всего Центрального округа. По словам управляющего партнера группы компаний Зодчий (специализируется на строительстве деревянных домов) Михаила Королева, рост цен на пиломатериалы к началу строительного сезона может составить свыше 50-60%. Если в 2006 году до потепления 1 куб. м пиловочного материала стоил 800 руб., то в нынешнем году с учетом потепления эта сумма составляет 1500-1800 руб.,- отметил Королев. По его словам, везти сырье из Сибири не всегда выгодно из-за высоких железнодорожных тарифов.

Застройщики и девелоперы радуются: увеличить объемы строительства в конце года позволила теплая зима. Плюсовая температура дает возможность производить работы по бетонированию круглосуточно в одинаковом режиме, как это бывает весной,- утверждает представитель компании Стройинком-К. Теплая погода позволила сократить трудозатраты, которые каждую зиму строители несут на расчистке от снега всех перекрытий и межэтажных конструкций,- добавляет вице-президент Конти Вячеслав Тимербулатов. По его данным, в отличие от прошлогодней аномально холодной зимы в этом сезоне производительность труда на стройках увеличилась минимум на 7-8%. С этой оценкой согласен и начальник отдела загородной недвижимости компании Ваш финансовый попечитель Роман Рыжков и добавляет: Кроме того, за счет уменьшения потребления электричества, дизельного топлива, антиморозных присадок к бетонному раствору на 2-3% снизились отраженные в себестоимости издержки на строительство.

Большинство российских банков крайне неохотно выдают кредиты на покупку квартир на первичном рынке. Не все банки выдают ипотеку, если жилье находится в новостройке в незавершенной стадии строительства, говорит вице-президент ипотечного банка DeltaCredit Алла Цытович. По данным Национальной ипотечной компании, доля кредитов, выданных на покупку жилья на первичном рынке, составляет приблизительно 20% от общего числа, а оставшиеся 80% приходятся на кредиты для покупки недвижимости на вторичном рынке. Как отмечает директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош, этот показатель, по их данным, и того меньше около 10%, притом что устойчивый спрос в этом сегменте сохраняется. Думаем, что на самом деле спрос выше, но далеко не все клиенты обращаются в банк, видя, что выбор квартир в новостройках невелик. По нашему мнению, до 30% клиентов, покупающих квартиры в типовых панельных домах, с удовольствием купили бы квартиру в новостройке, считает эксперт. В целом игроки ипотечного рынка называют различные причины такой нелюбви банкиров к новостройкам.

Древесина входит в тройку лидеров стройматериалов по ценовой динамике,- соглашается гендиректор Vesco Construction Алексей Нелепо.- В прошлом году древесина подорожала на 60-65%. По итогам этого года мы ожидаем аналогичный рост. Однако Рыжков сомневается в этих прогнозах. Едва ли произойдет существенный ценовой рост, в противном случае продукция окажется неконкурентоспособной,- отметил он, добавив, что доля пиломатериалов в себестоимости городских и загородных объектов не превышает 2%. Подорожание стройматериалов из дерева негативно отразится на малоэтажном строительстве,- добавляет Оксана Басова из СХолдинга. В таком случае придется на время забыть о широко разрекламированной правительством кампании по строительству малоэтажных деревянных домов, куда обещали переселить небогатых граждан.
Ипотека на квартиры в строящихся домах была всегда предметом интереса со стороны покупателей, поскольку квартиры в столице строятся большого метража, да и вложения в ремонт предстоят немалые. Что может предложить рынок покупателю сегодня, узнал Собственник.

Во-вторых, банки беспокоятся о чистоте юридических отношений покупателя квартиры и застройщика. Основным препятствием, мешающим свободному развитию ипотечного кредитования на первичном рынке недвижимости, является нежелание застройщиков следовать закону Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости. По сути, закон, призванный регулировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан, не действует, говорит президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов. По его словам, несмотря на то что депутаты Госдумы приняли поправки к закону, строители продолжают работать в основном по выгодной для себя вексельной схеме, которая не устраивает многие кредитные учреждения. Схемы заточены для ухода от налогов и всячески скрывают деньги, в то время как банк может кредитовать от той суммы, что идет по договору, и не может учесть некий полис страхования, который составляет примерно 30% от общей стоимости квартиры, говорит андеррайтер брокерской компании Независимое бюро ипотечного кредитования Павел Комолов.

Основные причины нелюбви
Во-первых, при покупке квартиры в новостройке залогом является не сама недвижимость, а гипотетические права на нее. Основная проблема для развития такого вида кредитования заключается в следующем: квартира, которую заемщик покупает в кредит, оказывается в залоге у банка до момента полного погашения задолженности, и риски банка в этом случае меньше по сравнению с тем, когда он выдает кредит на новостройку, особенно на нулевой стадии, говорит Алла Цытович. По ее словам, это препятствие можно обойти, если у заемщика есть уже одна квартира в собственности. Так называемая ломбардная ипотека позволяет заемщику получить под залог собственной квартиры кредит и приобрести именно то, что ему требуется. Такие программы предлагают многие российские банки, но они, естественно, не распространяются на тех, у кого собственного жилья нет а, как показывают опросы, таких покупателей большинство.

В-четвертых, не обошлось без чиновников. Крайне затянутая процедура получения права собственности не дает покупателю оперативно стать владельцем недвижимости, а банку получить залог. Другая проблема сроки оформления права собственности на объект недвижимости, которые могут достигать 3,5 года от момента кредитования до получения прав собственности на объект в виде обеспечения, что также тормозит развитие ипотеки на первичном рынке недвижимости, считает Алексей Дорош.

В-третьих, большую проблему для кредитных учреждений создает несоблюдение строителями сроков выполнения работ. Сроки не позволяют тем банкам, которые хотели бы заниматься этим направлением, нормально вести финансовую деятельность. Не обладающие бездонным карманом ипотечные банки зависят от продажи закладных и их секьюритизации. Пока квартира строится и оформляется в собственность, рефинансировать выданный на ее покупку кредит невозможно, объясняет Павел Комолов. С этой точкой зрения соглашается и Алексей Дорош. По его словам, до момента регистрации права собственности и, соответственно, регистрации закладной у банка отсутствует обеспечение и возможность рефинансирования кредита.

Работа с застройщиками
Несмотря на все перечисленные причины, было бы ошибочным думать, что банки совсем не работают на первичном рынке. Тем более что в каждом кредитном учреждении определенный процент кредитов все-таки направлен на покупки в новостройках. Эта доля обеспечивается договоренностями банков с конкретными застройщиками или дружественными инвесторами. Наш банк запустил программу кредитования на покупку квартир в новостройках осенью прошлого года. Кредиты выдаются на покупку квартир в строящихся многоквартирных домах, расположенных в Москве и Московской области и входящих в утвержденный банком список объектов. В индивидуальном порядке банк рассматривает возможность предоставления кредита на приобретение квартиры в других строящихся домах, но при этом для нас необходимо наличие акта приемки, делится секретами работы на первичном рынке Алексей Дорош. По его словам, Русский ипотечный банк сотрудничает с такими компаниями, как МИАН и Миэль, но активно работает над расширением списка аккредитованных объектов.

В-пятых, развитию ипотечного кредитования, по мнению экспертов, мешает общее положение дел на российском рынке недвижимости, где за последние два года недорогая квартира в новостройке стала большой редкостью. Расслоение на рынке недвижимости стало очень сильным, так как целевой сегмент многих банков, ориентированных на вторичный рынок Москвы, ушел с рынка. Купить квартиру в Москве среднестатистическая московская семья сегодня не может, говорит Павел Комолов. Более того, по словам Аллы Цытович, объемы введения новостроек в строй пока оставляют желать лучшего.

Условия кредитования
Покупатель должен быть готов к тому, что за повышенный риск банка при кредитовании квартиры в новостройке придется платить увеличенную комиссию. Как правило, банки требуют выплачивать повышенный процент до оформления квартиры в собственность, то есть до того момента, когда риски становятся существенно меньше.

Застройщики заинтересованы в сотрудничестве с ипотечными брокерами, так как проводимая брокером работа помогает аккредитовать им свои объекты в тех банках, где потенциальному покупателю реально получить кредит, а значит, их квартиры будут лучше продаваться. В нашей компании специально для этого существует отдел по работе с застройщиками, объясняет Павел Комолов. По его словам, польза от этой работы не только строителям, но заемщикам, которым кредитное учреждение облегчает поиск квартиры. Остается надеяться, что таких договоров между банками и застройщиками с каждым годом будет больше и больше.

Купить при этом квартиру можно далеко не в каждой новостройке. И рекламные объявления, которые говорят об ипотеке или рассрочке, могут часто не соответствовать действительности клиенту обязательно надо самому звонить в обозначенный банк и выяснять, есть ли возможность кредита для данного дома и данного застройщика или продавца.

Как правило, банки берут процентную ставку от 15% до 22% в зависимости от степени рискованности покупки и к тому же требуют оформить полный страховой пакет. В зависимости от страховой компании эта колеблется от 1% до 2,3% от первоначальной суммы кредита в год.

Лучше всего, когда банк и застройщик заявляют о совместных программах по ряду объектов. С другой стороны, часто так бывает, что именно в этом банке условия ипотеки отличаются от рыночных далеко не в лучшую сторону. Впрочем, в условиях стагнирующего рынка продавцы будут стараться сделать движение в сторону покупателя, в том числе и ипотечного. По прогнозам экспертов, через 3-5 лет практически 90% сделок будут ипотечными, в том числе и по новому жилью.

Наилучший случай, когда новостройка внесена в список тех объектов, по которым банк уже проверял документы, а значит, с покупателя снимается головная боль по предоставлению пакета документов от застройщика в банк. Если же новостройка в списках не числится, то с очень большой вероятностью купить ее в кредит не получится: нужны довольно серьезные действия со стороны застройщика и плотное общение с банком как покупателя, так и продавца новостройки.

К тому же есть еще один плюс: деньги, как правило, перечисляются на счета продавца безналичным расчетом, что избавляет от платы за обналичивание средств, которая при покупке на вторичном рынке составляет примерно 1%.

И, раздумывая, стоит ли ввязываться в покупку новостройки в кредит, не забудьте существенное преимущество такой сделки: если уж банк одобряет покупку квартиры в новостройке, то, скорее всего, дом будет достроен и квартира передана в собственность, так что вероятность оказаться в числе бастующих дольщиков минимальна.

Госстрой готовил этот законопроект с прошлого лета. Причины понятны: разрушительные наводнения на юге России обошлись федеральному бюджету в 14,4 млрд руб. Тогда руководство Госстроя заявило, что убытки казны были бы в несколько раз меньше, если бы 66 тысяч разрушенных и поврежденных водой домов были застрахованы (полис имелся всего у 50 владельцев жилья). В конце концов, в Госстрое – не без помощи страховщиков – разработали документ, похожий на закон об автогражданской ответственности: все платят взносы, а страховые компании компенсируют убытки от стихийных и коммунальных бедствий.

С 2005 года все жители России должны будут в обязательном порядке страховать свое жилье - если Госстрою удастся провести через Думу разработанный им законопроект об обязательном страховании жилых помещений. На этой неделе документ будет рассматривать правительственная комиссия по жилищной политике. Если его одобрят, Россия создаст прецедент: ни в одной стране мира не пытались заставить население страховать принадлежащую ему недвижимость.

Сколько за все это придется платить россиянам, пока неясно: тарифы на обязательное страхование жилья будет устанавливать правительство минимум раз в пять лет. По словам страховщиков, базовый тариф может составить 0,5–2% от действительной стоимости жилья, что сравнимо со ставкой тарифа по добровольному страхованию имущества. То есть за однокомнатную квартиру стоимостью $30 000 ее владельцу придется заплатить от $150 до $60 Законопроект позволяет увеличивать базовый тариф втрое, исходя из повышающих коэффициентов по техническим и конструктивным особенностям жилья, сейсмогеологическим характеристикам территории субъекта России, расположения жилого помещения, наличия или отсутствия страховых выплат в предшествующие периоды обязательного страхования и т. д. Единственное послабление населению – возможность уплачивать взнос в рассрочку в течение полугода. «Отказников» могут заставить застраховаться через суд. Если же жилье до вступления закона в силу было застраховано добровольно, то по истечении срока действия добровольного договора гражданин должен застраховать свое жилье в течение суток.

Законопроектом предусмотрено, что страховать свое жилье, будь то квартира или дом, должны все россияне. Исключение делается только для жилищ со степенью износа более 60%. Страховая сумма, согласно закону, будет покрывать не только ремонт повреждений, но и произведенные «в целях уменьшения убытков» действия, вроде тушения огня пожарными. Но при каждом следующем страховом случае сумма эта будет уменьшаться на размер произведенных выплат. То есть если квартира горела за год дважды, то на ремонт после второго пожара средств будет куда меньше.

И еще один немаловажный момент. Один из крупнейших владельцев жилья в России –само государство, а в бюджете денег на оплату страховых взносов не предусмотрено. А сумма эта немалая. В случае с обязательной «автогражданкой», например, государство отказалось страховать свой автопарк на первые полгода, хоть это и мелочь по сравнению с тем, сколько придется выложить за принадлежащие муниципалитетам дома.

Госстрой надеется, что законопроект будет принят Госдумой в 2004 году и вступит в силу с 2005 года. Правда, опрошенные «Столичной» эксперты считают эти сроки слишком оптимистичными. Достаточно вспомнить многолетнюю историю принятия другого эпохального российского закона – об обязательном страховании автогражданской ответственности, в который на разных стадиях было внесено несколько сотен поправок. Проблемы с обязательным страхованием жилья будут те же: виды повышающих коэффициентов, определение стоимости имущества, возможность отказа в выплате, контролирующий орган, сроки выплаты денег и т. д.

– В рамках действующего Гражданского кодекса такой закон невозможен. Заставлять гражданина страховать свое жилье – значит нарушать его конституционные права и свободы. Заметьте, что нигде в мире такого закона нет – там все жилье застраховано добровольно.

Александр Коваль, глава Всероссийского союза страховщиков:

– Такой закон нужен, и мы готовы участвовать в обязательном страховании жилья. Однако надо иметь в виду, что реализовать этот закон будет непросто – большинство населения будет им недовольно.

Алексей Зубец, заместитель главы информационно-аналитического центра «Ингосстраха»:

– Комиссия может отложить рассмотрение законопроекта, так как в нем много несогласованностей.

Алла Тарасевич, пресс-секретарь председателя комиссии правительства РФ по жилищной политике Владимира Яковлева:

Жилищный фонд России составляет 2,9 млрд кв. м. Согласно расчетам Госстроя, средняя стоимость квадратного метра жилья по России – $20 Исходя из этих цифр, нетрудно посчитать, что страховщики будут ежегодно собирать по обязательному страхованию жилья $2,8–11,2 млрд взносов. Убыточность, по оценкам страховых компаний, составит 30–40%.
Традиционно в конце года специалисты, эксперты дают комментарии по различным отраслевым сегментам, подводят итоги уходящего года и делают прогнозы на будущий. В связи с этим информационно-аналитический отдел Департамента общественных связей, информации и аналитики Ассоциации строителей России провел мониторинг федеральных СМИ за декабрь 2006 года с целью исследования причин высокого роста цен на недвижимость в 2006 году, а также прогнозов экспертов строительного рынка относительно динамики цен на следующие 12 месяцев.

СПРАВКА

Итоги 2006 года
Как отмечают специалисты, в 2006 году показатели роста цен на недвижимость достигли рекордных отметок. С января по май квадратный метр недвижимости прибавлял в стоимости 10% за месяц. Некоторые аналитики (к примеру, специалисты ЗАО Билдинг Медиа Групп) до сих пор не могут аргументировать причины таких высоких темпов роста. Тем не менее, многие эксперты называют факторы повышения цен. По информации газеты Русский курьер, одним из факторов, повлиявших на столь стремительную динамику роста, стала доступная ипотека.

Мониторинг проводился на основе данных информационных баз СМИ Integrum и Медиалогия. За основу брались статьи федеральных изданий (центральных газет, журналов, специализированной прессы): КоммерсантЪ, Ведомости, Новые известия, Независимая газета, Аргументы и факты, SmartMoney, Недвижимость и цены и др.

Руководитель отдела маркетинга инвестиционно-строительной компании Квартира. ру Юрий Кочетков в комментарии изданию Недвижимость и цены подтвердил вину ипотеки в росте цен и отметил, что в настоящий момент она продолжает поддерживать максимальную стоимость жилья, а дальнейшее развитие кредитования еще продвинет этот процесс.

В отсутствие заметного увеличения объемов строительства жилья доступная ипотека будет создавать для покупателей замкнутый круг, подталкивая цены на квартиры все выше и выше.

Газета Время новостей опубликовала противоположную информацию, в которой говорится, что ипотека, безусловно, помогает рынку расти, но к московскому рынку недоступного жилья это пока не относится, либо имеет минимальное отношение.

Важно понимать, что ипотека не обеспечивает возможности новому покупателю решить квартирный вопрос, она лишь является механизмом, позволяющим этому потребителю исключить с рынка другого, менее кредитоспособного.

Ссылаясь на комментарии представителей банков, издание добавило, что людей останавливает не высокий процент по кредиту, а сами цены на недвижимость. При высокой стоимости жилья в настоящее время москвичи вынуждены брать большие кредиты на жилье эконом-класса.

По данным аналитиков, количество сделок с использованием ипотечных кредитов колеблется в диапазоне 5-7% от общего их числа. Для того чтобы рынок почувствовал лишние ипотечные деньги, надо, чтобы их доля по крайней мере приблизилась к 30%, а заемщики должны покупать квартиры как горячие пирожки. Сейчас же счастливые обладатели кредитов решают куда более важную проблему - как успеть приобрести квартиру до того, как она подорожает. Многим не хватает кредитных средств. С другой стороны, у ипотеки вроде бы есть шанс стать одним из катализаторов нового витка ценовой гонки, но для этого нужно еще снизить процентные ставки.

По мнению сторонников этой версии, высокая экспортная выручка от реализации нефти и сверхприбыли нефтяных компаний перераспределяются в экономике таким образом, что стимулируют спрос на недвижимость. При этом вне рынка недвижимости (например, среди финансовых аналитиков) версия о постоянном росте цен на недвижимость под влиянием высоких цен на нефть является еще более популярной.

Время новостей отметило еще один фактор, стимулирующий рост цен на недвижимость, - высокая мировая цена на энергоносители (прежде всего на нефть).

Заметное сокращение количества новостроек в Москве и дефицит квартир совпали с общим экономическим ростом и повышением уровня жизни в столице

Говоря о факторах бурного роста цен в 2006 году, руководитель аналитического центра ирн. RU Олег Репченко, помимо развития ипотеки, отметил также серьезный дисбаланс между спросом и предложением.

Они нашли способ использовать закон о долевом строительстве в своих интересах. Компании стали проводить массированную пиар-акцию, направленную на повышение цен. Логика такая: раз строить теперь стало сложнее, чем раньше, то должны вырасти и цены на жилье. А расплачиваться за это должен конечный потребитель. Более того, почти половина объектов в разные периоды 2006 года снималась с продажи в ожидании еще больших цен - зачем продавать сейчас, если через месяц-другой можно будет накинуть немалую прибавку

Олег Репченко также высказал убеждение, что резкий рост цен спровоцирован застройщиками намеренно:

Генеральный директор брокерского дома Золотые ворота Роман Мурадян заявил, что в настоящий момент цены на недвижимость достигли потолка. Рынок недвижимости, по мнению специалиста, встал вследствие неблагоприятного положения дел в нефтяной отрасли.

К концу 2006 года цены на жилье в Московском регионе вступили в фазу стагнации. В комментариях журналу Недвижимость и цены вице-президент Международного ипотечного клуба, президент группы компаний Лаурел Ирина Радченко отметила, что стагнация на рынке началась после того, как в конце лета несколько высокопоставленных чиновников заявили о наличии ценового сговора на столичном рынке недвижимости и о необходимости вмешательства прокуратуры и Федеральной антимонопольной службы в деятельность строительных фирм.

Гораздо важнее состояние финансово-денежного механизма - системы кредитования, факторов оттока и притока капитала и т. п. Стагнация на московском рынке стала следствием целого ряда причин. По сути, она началась за 1-1, 5 месяца до факта первого ощутимого падения цен на нефть.

Руководитель отдела маркетинга инвестиционно-строительной компании Квартира. ру Юрий Кочетков со своей стороны высказал мнение, что стабилизация на рынке недвижимости с падением цен на нефть связана лишь косвенно.

Дальнейший ход событий зависит от множества факторов: от уровня инфляции национальной валюты, ее курса по отношению к евро и доллару до объемов недвижимости, поступающей в свободную продажу. Определенную роль играют также подготовка нового законопроекта Москвичам - доступное жилье , обязывающего инвесторов продавать жителям города до 80 % квартир в новостройках столицы, и развитие ипотеки при существующем уровне цен. Имеют значение, конечно, и цены на нефть: они определяют положение дел не только в сфере недвижимости, но и в экономике всей страны.

Руководитель отдела инвестиций ООО Пересвет-Девелопмент Сергей Баранов заявил, что существующая на данный момент стагнация московского рынка результат достижения предела эластичности спроса.

Во-первых, у Москвы - совершенно особый статус, она центр перераспределения всех ресурсов. Во-вторых, цены формируются на основе единого закона - соотношения спроса и предложения. А платежеспособный спрос на недвижимость последние годы стабильно высок, и причины этого понятны - идет активное развитие экономики страны, соответственно, растут доходы населения.

Между тем существуют и противоположные мнения. Так, пресс-секретарь девелоперской компании СИТИ-ХХI век Сергей Лядов заявил Независимой газете, что никакой стагнации на рынке в данный момент нет вообще. Подобного мнения придерживается и Тимур Баткин, заместитель генерального директора группы компаний ДОН-Строй.

Рис. Рейтинг ньюсмейкеров, давших прогнозы относительно динамики цен на недвижимость в 2007 году (по количеству публикаций за декабрь 2006 года)



Мэр г. Москвы Юрий Лужков в своем прогнозе относительно роста цен в 2007 году был категоричен:

Прогнозы
По поводу перспектив на 2007 г. мнения специалистов неоднозначны, отмечает SmartMoney. Сходятся все лишь в одном: обвала цен на московское жилье ждать не стоит. Спрос на недвижимость, хоть и отстал от темпов ее удорожания, но вовсе не исчез.

Руководитель аналитического центра ирн. RU Олег Репченко также считает, что цены на жилье останутся постоянными. Об этом пишет издание Building Life:

Цены на жилье не будут продолжать расти. Дело в том, что мы вышли на очень приличный объем строительства жилья. Когда мы говорим о жилье и о ценах на жилье, то увеличение строительства жилья - это всегда условие для снижения цен на квартиры, особенно когда мы говорим о массовом жилье для москвичей.

Генеральный директор компании Пересвет-Недвижимость Николай Андреев в своем прогнозе Новым известиям был более осторожен:

Олег Репченко предполагает, что стабилизация случится до Нового года, а в 2007 году цены будут примерно постоянными. Возможность снижения цен зависит от объема предложения. Вторичный и первичный рынок тесно связаны, поскольку покупатель всегда имеет возможность выбора между двумя этими сегментами. А объем предложения, как считает Репченко, регулируется первичкой. Поскольку в ближайший год в Москве едва ли вырастут объемы нового жилья на рынке, то и падение цен видится маловероятным. Однако возможно снижение цен на вторичные квартиры низкого качества

Ряд экспертов говорит о возможном снижении цен на недвижимость. К примеру, вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев дал свой прогноз газете Новые известия, в котором не исключает, что в течение будущего года цены постепенно будут снижаться на все виды жилья, в особенности на однокомнатные хрущевки в панельных домах. Причина, на его взгляд, в том, что переоцененное низкокачественное жилье не выдерживает конкуренции со сдачей квартир в аренду.

Рост доходов населения значительно отстает от роста цен на жилье. Поэтому основным сдерживающим фактором остается низкая покупательная способность. Резкого падения цен ждать в дальнейшем не стоит. Максимальное снижение цен не превысит 5%. До лета будет продолжаться стабилизация, но ситуацию на осень 2007 года спрогнозировать трудно: многое зависит от рынка новостроек.

Тем не менее, значительная часть специалистов склоняется к мнению о продолжении роста цен на жилье. Числовые данные прогнозов несколько расходятся, однако следует отметить одно: такой бурной положительной динамики роста, как в 2006 году, не предсказывает ни один эксперт.

Инвестиции в такие квартиры дают прирост не более 2, 5% в год и окупятся лишь через 10 лет. Это невыгодно, и инвесторы выбрасывают их на рынок. Но за 2006 год цены поднялись настолько, что у тех, кто не прочь был бы приобрести и плохонькую однушку, уже нет на это денег, а ипотечные программы у нас еще не развиты. В результате предложение в этом сегменте перестало покрываться спросом, и цены пошли вниз. Если же в 2007 году доходы населения продолжат расти, а банки снизят процентные ставки по ипотечным кредитам, то спрос восстановится, и цены останутся стабильными

Московские власти решили выделить на следующий год не более 5 млн. кв. метров под новостройки, из них только половина предназначена для возведения коммерческого жилья, остальное пойдет очередникам, - рассказала г-жа Радченко. По ее сведениям, 70% новостроек покупают иногородние. Это создает дополнительные проблемы для столичного правительства. Для новоиспеченных москвичей нужно строить больницы, школы, детские сады, дороги. Чтобы все это было, приходится ограничивать площади для застройки, а это еще больше взвинчивает цены.

Так, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко считает, что рост цен на недвижимость продолжится, если не произойдет какого-нибудь банковского кризиса или обвала цен на нефть, и составит порядка 15-20%. Еще одна причина роста цен в 2007 году, по мнению эксперта, в том, что темпы строительства остаются низкими, пишут Новые известия.

Панельные дома остановятся на уровне $3-3,5 тыс. за 1 кв. м, а в сегменте бизнес-класса будет постепенный рост цен, 15% в год, пока продажные цены зафиксируются на уровне $7 тыс.

Глава Mirax Group Сергей Полонский в интервью газете Коммерсантъ дал более конкретный прогноз роста цен:

По мнению специалистов, никаких предпосылок для возможного падения цен на рынке новостроек Москвы пока не предвидится. Но и резкого повышения цен на столичном рынке недвижимости тоже, по всей видимости, не будет. По оценкам экспертов, рост цен на недвижимость в Москве в ближайшие месяцы сохранится, но в разумных пределах.

Что касается возможного обвала рынка недвижимости, эксперты единодушны - такой сценарий маловероятен. Обвал рынка возможен лишь в случае резкого изменения внешних условий функционирования рынка, таких как возникновение экономического или политического кризиса в стране, что, по нашей оценке, маловероятно в среднесрочной перспективе, - считает руководитель аналитического консалтингового центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость Владислав Луцков.



Главная --> Публикации