Главная --> Публикации --> Кто виноват в росте цен на жилье? “декра-групп” намерена построить в красноярске 100 000 кв. м офисов и жилья Земля оптом Как построить складской комплекс



Нижний Новгород Такого бурного роста цен, как в 2006 г., нижегородский рынок недвижимости еще не знал. За год цены на вторичное жилье выросли в среднем почти на 100%, наиболее ликвидные квартиры подорожали в 2,5 раза. Особенно быстро 1 кв. м дорожал во второй половине года, на 10-15 % в месяц.

Говоря о причинах такого роста, эксперты в первую очередь напоминают о сокращении предложения на первичном рынке жилья. Дефицит предложения новостроек заставил часть покупателей обратить внимание на вторичный рынок, утверждает Сергей Сорочан, менеджер риэлторской компании Монолит. Снижение банковских процентов по рублевым ипотечным кредитам до 13-16% годовых в январе и до 11-15% в августе также способствовало увеличению числа покупателей жилья. По оценке Игоря Пилюгина, регионального директора банка DeltaCredit в Нижнем Новгороде, в 2006 г. почти 10% сделок с жильем произошло при помощи ипотеки (для сравнения: в 2005 г. 7%). Хотя, отмечает эксперт, положительных решений на получение кредита банками было выдано гораздо больше многие потенциальные покупатели не смогли реализовать кредит из-за быстрого темпа роста цен и дефицита предложения. Не сумевшие реализовать кредит заемщики, по мнению Сорочана, вышли на рынок и создали дополнительный ажиотаж, послуживший психологическим фактором роста цен.

Оживление на нижегородском рынке недвижимости началось весной. Снижение курса доллара дало продавцам законное основание поднять цены, чтобы компенсировать свои инфляционные потери. В марте, говорит Антон Кузнецов, менеджер риэлторской фирмы Чекни, цены выросли на 5%, но после зимнего затишья участники рынка восприняли это просто как начало обычного сезонного оживления. В апреле цены выросли еще больше и вплоть до сентября поднимались на 7-8% в месяц. Самыми горячими для риэлторов стали сентябрь и октябрь: цены повышались ежемесячно на 10-15 %. В ноябре темпы немного снизились, а в декабре предложение пополнили инвестиционные квартиры, и удорожание не превысило 5%. Ажиотаж на рынке прекратился.

Осенью цены с легкостью перешагнули тысячедолларовый рубеж. По данным Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), в январе 2006 г. минимальная цена 1 кв. м составляла примерно $550 их просили за трехкомнатные квартиры в Сормовском, Московском и Автозаводском районах, в конце года жилья дешевле $1200 за 1 кв. м не предлагалось уже нигде в городе.

Понятие неликвидное жилье с лета 2006 г. исчезло из обихода нижегородских риэлторов, говорит Антон Кузнецов, менеджер компании Чекни. Покупали все: и не пользовавшиеся с 2005 г. спросом трехкомнатные квартиры в хрущевках, и комнаты в коммуналках. Поведение покупателей удивляло эти объекты даже внаем не сдашь.

Самым популярным в 2006 г. оставалось, как считает Кузнецов, наиболее доступное по цене жилье, например типовые однокомнатные хрущевки. Ажиотажный спрос на них привел к 150%-ному подорожанию в отдельных районах: Канавинском, Ленинском, Московском. В начале года такие квартиры в Ленинском районе стоили $20 000, в конце $50 00 В центре города однокомнатные квартиры были не так востребованы покупателями и подорожали, по данным НЦНЭ, всего в два раза. Хрущевки в центральном Нижегородском районе и так были достаточно дороги, и платежеспособные покупатели предпочитали им более комфортное и просторное жилье, отмечает Татьяна Романчева, директор НЦНЭ.

Быстрые темпы роста цен сделали сложными альтернативные сделки: цепочки обмена, едва успев выстроиться, распадались из-за того, что кто-то из участников поднимал цену. Многие покупатели вынуждены были отказаться от намеченного на этот год улучшения жилищных условий: разница в цене квартир одно- и двухкомнатных, а также двух- и трехкомнатных существенно выросла. Если в январе разница между однокомнатной и двухкомнатной квартирами в хрущевке в Ленинском районе составляла $6000-7000, то в декабре уже $18 000-20 000, рассказал Антон Кузнецов.

Анализ, проведенный НЦНЭ, опровергает бытовавшее среди риэлторов мнение о высокой популярности престижного жилья в центре города. Быстрее всего квартиры дорожали в заречной части города, на которую в конце года приходилось 80% объема вторичного рынка, а также в Советском районе и в микрорайоне Верхние Печеры Нижегородского района. Менее всего жилье подорожало в исторической части города (от 83,5% до 118%) и в Приокском районе (от 99,5% до 146,5%), замечает Романчева.

В Автозаводском, Нижегородском, Приокском и Сормовском районах лидерами спроса стали двухкомнатные квартиры на них больше, чем на другие виды жилья, выросла цена. В Советском районе больше всего подорожали трехкомнатные квартиры. По мнению Романчевой, такое распределение спроса свидетельствует о том, что большая часть покупателей в Нижнем Новгороде не инвесторы, а конечные потребители. Инвесторы покупают наиболее ликвидное жилье однокомнатные квартиры, а для потребителя фактор ликвидности не на первом месте. Более важны потребительские качества жилья. Поэтому цены и выросли более всего на двух- и трехкомнатные квартиры, аргументирует она.

По данным АН Сибакадемстройнедвижимость, жилье за прошедший год подорожало на 53,8%. По итогам декабря самые дорогостоящие квартиры предлагались в Железнодорожном районе по цене 53 200 руб. за 1 кв. м. Традиционно дорогой Центральный район оказался на 2-м месте цена 1 кв. м составила здесь 50 000 руб. Самое дешевое жилье по 29 800 руб. за 1 кв. м продавалось в Первомайском районе. По данным агентства RID Analytics, в декабре 2006 г. средние цены предложения на вторичном рынке по сравнению с декабрем 2005 г. выросли на 47%. Средняя цена 1 кв. м в декабре 2006 г. составила 41 291 руб. против 28 179 руб. за 1 кв. м в декабре 2005 г. В течение года цены на жилье в среднем повышались на 1000 руб. в месяц.

Эксперты полагают, что цены на жилье будут расти, но уже не такими быстрыми темпами, как в 2006 г. Предложение на вторичном рынке по-прежнему остается ограниченным. Те, кто купил жилье для последующей перепродажи или чтобы просто сохранить средства от инфляции, пока не торопятся его продавать. Но инвесторов, по оценкам экспертов, на вторичном рынке не более 10-20%. Те, кто хочет продать квартиру, чтобы купить другое жилье, получше, уже не могут этого сделать из-за возросшей разницы в ценах, хотя до 2006 г. альтернативные сделки составляли около 90% оборота нижегородского рынка вторичного жилья. Романчева полагает, что после довольно спокойных зимних месяцев оживления рынка можно ожидать к марту 2007 г. Появятся новые предложения на первичном рынке возможно, это снизит давление спроса на вторичном. Но, отмечает она, освоение новых строительных площадок потребует для расселения жителей сносимых домов квартиры, которые нижегородские инвесторы чаще всего покупают на вторичном рынке. Так что весной 2007 г. эксперты вновь ожидают новый виток цен. Правда, темпы их роста, по общему мнению, уже не будут такими впечатляющими: сыграет роль естественный ограничитель платежеспособный спрос и психологический фактор цены и так очень высоки.
Новосибирск Инвесторы, вложившие средства в покупку жилья в Новосибирске в прошлом году, не прогадали: за год квартиры подорожали более чем на 50%. Доходность по банковским депозитам в местных банках и филиалах не превышала 13% годовых. Однако в текущем году не стоит ожидать такого же результата, предупреждают риэлторы: в 2007 г. цены на жилье вряд ли вырастут более чем на 40%.

Благодаря росту цен квартиры стали популярным инструментом для инвестирования, говорит директор по маркетингу АН Сибакадемстройнедвижимость Павел Смелов. Жилье зарекомендовало себя как доходный инструмент с низкими рисками, считает он. Однако существенным недостатком, ограничивающим вход на этот рынок для мелких игроков, является высокий порог вхождения: приблизительно от 0,9 млн руб. именно по такой цене продавались в 2006 г. в Новосибирске самые дешевые квартиры на окраинах, объясняет он.


Увеличить


По данным Сибакадемстройнедвижимости, в начале года цены в среднем по городу росли стабильно на 1,5% в месяц, с августа начали увеличиваться на 5,5%, а в ноябре выросли на 10,9%. Тогда за месяц двухкомнатная хрущевка подорожала на 200 000 руб., трехкомнатная на 250 000 руб., приводит пример специалист аналитического отдела Сибакадемстройнедвижимости Татьяна Высоцкая.

По словам Смелова, инвесторы предпочитают вкладываться в небольшие квартиры одно- и двухкомнатные, поскольку они наиболее ликвидны. За прошедший год в целом по городу однокомнатные подорожали на 44%, а двухкомнатные на 46%, рассказывает он. Квартиры, состоящие из трех и более комнат, подорожали меньше на 39%. Многокомнатные квартиры пользуются меньшим спросом у инвесторов.

По данным Сибирского банка Сбербанка России, на 1 ноября 2006 г. объем выданных жилищных кредитов в Новосибирской, Томской и Кемеровской областях составил 6,4 млрд руб. Прирост с начала года 2,3 млрд руб.

Основными причинами роста цен риэлторы называют рост благосостояния и распространение ипотеки. Например, в АН Акрополь за 2006 г. количество сделок, совершенных с привлечением ипотечного кредита, возросло в несколько раз с 5-6% до 60%, рассказывает специалист агентства Любовь Сошнина. В новосибирском банке Сибконтакт количество выданных ипотечных кредитов возросло с начала года в шесть раз с 30 млн руб. до 180 млн руб. в декабре. За прошедший год ипотечные кредиты стали доступнее, убежден вице-президент банка Сибконтакт Александр Лубенец. По его словам, появилось много новых продуктов, рассчитанных на разные слои населения, снизились процентные ставки, возрастная граница пересмотрена в сторону увеличения, увеличен срок кредита до 30 лет. Для покупки недорогой квартиры стоимостью около 1 млн руб. заемщику достаточно показать доход в 10 000 руб.

По данным RID Analytics, за 2006 г. жилье верхнего ценового сегмента подорожало на 44%, а минимальная цена сделок составила в декабре 10-25 млн руб. По информации Сибакадемстройнедвижимости, дорогие квартиры за год подорожали на 54%. Темпы роста цен на них обогнали даже так называемые малосемейки квартиры площадью 30 кв. м и меньше, которые были лидерами прошлых лет. По данным директора АН Эрмитаж Тимура Тагирова, рост цен на дорогие квартиры составил 50-100% за истекший год. Например, квартиры без отделки в комплексе Солярис подорожали с 32 000 руб. в январе 2006 г. до 65 000 руб. за 1 кв. м в декабре, в комплексе Александровский сад до 75 000 руб. за 1 кв. м, приводит он пример.

Аналитики Сибакадемстройнедвижимости утверждают, что доля ипотечных кредитов возросла до 20-30% в общем объеме сделок лишь в конце года. По их мнению, основной причиной роста цен является увеличение доходов населения. По данным Росстата, среднедушевые номинальные денежные доходы в январе августе 2006 г. составляли ежемесячно 7141 руб.

В Сибакадемстройнедвижимости утверждают, что в конце 2006 г. спрос на вторичном рынке резко вырос. Средний срок экспозиции квартир в декабре сократился до 46 дней, в то время как в начале года квартиры ожидали покупателя в среднем по 130 дней, а месяцем раньше, в ноябре, по 82 дня, объясняет Высоцкая. Она говорит, что население решило вложить в покупку недвижимости бонусы и премии, полученные в конце года. Рост цен на вторичном рынке в 2007 г. Высоцкая прогнозирует не более чем на 26-36%. С ней согласны большинство опрошенных Ведомостями риэлторов. По их мнению, рост в 50% вряд ли возможен в будущем году. Главным препятствием станет отсутствие платежеспособного спроса, полагает Сошнина. Доходы растут медленнее, чем цены на квартиры, и в 2007 г. разрыв станет слишком очевидным, объясняет она. Тимур Тагиров из Эрмитажа наиболее вероятным называет 20-30%-ный рост цен без учета инфляционной составляющей.

За 2006 г. спрос на дорогие квартиры увеличился вдвое и сейчас составляет не менее 10%, считает Сошнина. Спрос растет, а количество предложения дорогих квартир на рынке не увеличилось, мы предлагаем покупателю все те же немногочисленные объекты Паркхаус, Солярис, Александровский сад, сетует она. Взыскательный покупатель часто остается разочарованным действительно элитной квартиры, удовлетворяющей всем необходимым требованиям, в Новосибирске не сыщешь. По ее данным, цены на дорогие квартиры в среднем достигли к декабрю 2006 г. около 100 000 руб. за 1 кв. м.


Рост цен в 2006 г. превысил все ожидания экспертов. Квартиры на вторичном рынке подорожали от 40% до 70%. Аналитики объясняют такое резкое повышение стоимости готового жилья серьезным дефицитом новостроек и быстрым развитием в регионе ипотеки. В этом году они ожидают корректировку рынка и умеренный рост цен.




увеличить


По данным департамента оценки компании Спектр недвижимости, повышение цен на вторичное жилье в 2006 г. составило от 50% до 70%. На начало 2007 г. 1 кв. м в центральных районах города в среднем продают по $2000, в спальных по $160 Стоимость стандартной однокомнатной квартиры, по информации риэлторско-строительного центра Мабис, равна $70 000-80 000 в центре и $55 000-60 000 в отдаленных районах.

Из-за этих факторов мы наблюдали более резкое повышение цен, чем в прошлые годы, резюмирует Фридман. Рост стоимости жилья стал самым ярким событием на рынке готовых квартир, соглашается с ней Никита Петухов, директор подразделения жилой недвижимости риэлторско-строительного центра Мабис.

Вторичный рынок жилья в 2006 г., особенно в первой половине года, пережил ажиотажный спрос, рассказывает Ольга Фридман, директор компании Академия недвижимости. Главные причины этого активное развитие ипотечного кредитования и события, происходящие на первичном рынке. Покупательский спрос переместился с первичного рынка на рынок готовых квартир, говорит Максим Хвостов, директор по риэлторской деятельности компании Дисса. Он объясняет это тем, что многих самарцев испугал пример обманутых дольщиков, пострадавших от банкротства нескольких строительных организаций. Хвостов добавил, что покупатели обращались на вторичный рынок еще из-за сокращения предложения новостроек. В прошлом году резко снизились объемы строящегося жилья и ввод в эксплуатацию новых домов, отмечает он. На рынке вторичного жилья это привело к преобладанию спроса над предложением и возникновению дефицита.

Взлет цен в 2006 г., действительно превысивший все ожидания, во многом вызвало развитие ипотеки в регионе, подтверждает Юлия Чемпинская, заместитель директора по риэлторской деятельности компании Поволжский центр развития. По нашим оценкам, приобретение квартир на кредитные деньги составило не менее 25-30% от общего объема сделок на вторичном рынке.

По словам Евгения Поберезкина, генерального директора инвестиционной компании Дом, цены на жилье даже в устаревших домах, особенно в хрущевках, были выше, чем в новостройках, но готовые квартиры пользовались повышенным спросом банки охотно предоставляли самарцам ипотечные кредиты на их покупку. Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании Спектр недвижимости, говорит, что новые квартиры большой площади в прошедшем году дорожали медленнее, спрос на них был не столь активен.

Зарегистрированные квартиры были большой редкостью в 2006 г. не более 5% от общего объема выставленных на продажу квартир, подсчитал Поберезкин. В листингах компаний были лишь единичные предложения подобных объектов. Малые объемы строительства сокращали предложение изначально, а большой спрос вымывал с рынка квартиры в надежных новостройках на начальных стадиях возведения домов.

Структура потребительских предпочтений в прошлом году, по оценкам самарских риэлторов, была довольно предсказуемой. Повышенным спросом пользовалось недорогое жилье в нецентральных районах. По данным Чемпинской, лидировал по спросу Ленинский район, за ним следовали Кировский и Промышленный. В большом дефиците были небольшие однокомнатные квартиры их предпочитали покупать при помощи ипотеки. Хвостов добавляет, что в 2006 г. были востребованы и элитные квартиры в центре города. Это связано с повышением доходов населения, увеличением денежной массы в регионе, считает Винтаев. Особенно востребованными, по оценкам участников рынка, были квартиры, лишь условно относящиеся к вторичному жилью, продающиеся в уже сданных новостройках со всей необходимой документацией, а главное с правом на собственность. Потребители по-прежнему опасались вкладываться в недвижимость на этапе строительства. Приобретение готовых новостроек не только надежно, но и очень привлекательно в качестве инвестирования средств, говорит Поберезкин. Они максимально подходят для покупки через ипотеку и не имеют рисков последующего отчуждения. Но таких объектов на самарском рынке в 2006 г. было немного.

По нашим оценкам, в 2007 г. цены на вторичные квартиры будут увеличиваться в среднем на 3% в месяц, обещает Чемпинская. Возможно, что с сентября по декабрь они будут расти активнее традиционно люди стремятся решить свои квартирные проблемы после сезона отпусков и до наступления Нового года. Другие эксперты не соглашаются с таким прогнозом роста цен. Специалисты нашего аналитического центра ожидают, что темпы роста цен в 2007 г. замедлятся, говорит Поберезкин. Цены уже достигли предела платежеспособного спроса в прошлом году, соглашается с ним Винтаев. Скорее всего, увеличение стоимости готового жилья в течение этого года не превысит 15-20%.

Эксперты неохотно прогнозируют, как будет развиваться ситуация на рынке вторичного жилья в этом году. Большинство из них отмечают, что на повышение спроса и рост цен на готовые квартиры будет сильно влиять рынок новостроек. Все будет зависеть от того, насколько стабилизируется первичный рынок, от объемов строящегося жилья, говорит Хвостов. Если там все будет более или менее спокойно, того оттока покупателей на рынок вторичного жилья, как в прошлом году, может, и не произойдет.

Гольф-поле и недвижимость при нем находятся в некотором симбиозе несмотря на явную главенствующую роль полей в названии этого тандема, на практике трудно сказать, кому принадлежит пальма первенства. С одной стороны, в мире традиционно считается, что близость к гольф-полю увеличивает стоимость недвижимости в среднем на 15-20%, и риелторы любят приводить в пример гольф-курорт на Майорке, когда непосредственная близость к высококлассному гольф-полю позволила продать на ура сотни тысяч квадратных метров жилья. С другой стороны, специфика игры в гольф такова, что игроки проводят на свежем воздухе по 4-5 часов, обсуждая в том числе и вопросы бизнеса. Широко известен тот факт, что за рубежом, где гольф насчитывает многовековую историю, каждый третий официальный член гольф-клуба собственно в гольф не играет. Его членство в клубе это часть имиджа, это способ поддержать деловые отношения. Это значит, что гольф-клубу не обойтись без клуб-хауса (его даже называют 19-й лункой), ресторана, делового центра, спортивно-оздоровительного центра и пр. Именно инфраструктура, а не эксплуатация гольф-полей, приносит владельцам львиную часть прибыли. Исключение составляют, пожалуй, гольф-клубы в черте города, которые не имеют территориальной возможности для размещения богатой инфраструктуры. По словам Натальи Ирзы, PR-директора Московского городского гольф-клуба: В нашем гольф-клубе самым прибыльным и одновременно самым дорогостоящим в содержании является гольф-поле.

По мнению местных риэлторов, в 2007 г. на вторичном рынке должна произойти корректировка цен. Стоимость недорогих, небольших по метражу квартир должна немного снизиться, так как рынок уже насытился ими, а цены на квартиры больших площадей могут повыситься, так как они, возможно, начнут пользоваться большим спросом в связи с ростом доходов и улучшением условий ипотечного кредитования, поясняет Винтаев. Чемпинская заметила, что в 2007 г., как и в прошлом, ожидается мало предложений квартир на чистую продажу, без цепочек обмена. Поберезкин добавил, что в этом году стоит ожидать ускорения роста цен в таком дефицитном сегменте, как готовые квартиры в новых домах.
В последнее время обеспеченные москвичи все чаще перебираются жить за город. А в размеренной загородной жизни ценится возможность развлекаться поблизости. В частности, играть в гольф. Эта западная игра захватывает умы людей и заставляет меняться цены на недвижимость поблизости.

Считается правильным, что гольф-поле и жилая недвижимость рядом с ним возводятся одной структурой она имеет возможность вести единую политику стимулирования сбыта: при продаже недвижимости предоставляются льготы в виде, например, бесплатного членства в гольф-клубе, а членам гольф-клуба льготы при покупке недвижимости вблизи гольф-поля. Хуже, если рядом с существующим гольф-клубом другой девелопер независимо от владельцев гольф-полей строит свой коттеджный поселок, а для стимулирования продаж домов дает ничем не подкрепленные обещания льгот и зеленого света в близлежащем гольф-клубе.

Жилая недвижимость при гольф-полях
По единодушному мнению риелторов, в настоящее время наблюдается устойчивый спрос на качественную загородную недвижимость. Причем жилая недвижимость при гольф-полях, безусловно, относится к категории элитного жилья. Статус рядом с гольф-полем обязывает строить жилье, ориентированное на обеспеченных людей, с хорошо охраняемой территорией и собственной инфраструктурой. К сожалению, в России ввиду становления гольф-индустрии пока нет реализованных на практике примеров, когда девелопер построил жилье при классическом гольф-поле высокого уровня. Наталья Ирза рассказала: Из контактов с зарубежными коллегами я знаю, что, например, в США стоимость недвижимости сильно возрастает в зависимости от близости гольф-поля. В России популярность гольфа не так велика, поэтому влияние на стоимость недвижимости, вероятно, тоже не так сильно. Фактически гольф-недвижимость и земельные участки рядом с гольф-клубами пока недооценены.

Будет ли В. В Путин играть в гольф вопрос интересный. С одной стороны, на стенде гольф-курорта Black Sea Golf Marina Club на инвестиционном форуме Кубань-2006 Президент России (в отличие от главы МЭРТ Германа Грефа, который уже второй год подряд показывает себя любителем этой игры) галантно отказался от возможности забить мячик в лунку. Но у гольфа появляются поклонники среди городских глав: к примеру, Юрий Лужков два года назад называл гольф буржуазным видом спорта, а сейчас увлекся и призывает россиян учиться играть в эту игру. Перед нами стоит задача научиться гольфу. В первую очередь необходимо создать материально-техническую базу. Научиться играть в гольф, подтянуть детский спорт, создать достаточное количество рейнджей (тренировочных полей), чтобы они находились в шаговой доступности для детей, и они без проблем могли осваивать этот вид спорта, так заявил столичный градоначальник.

Будет ли Президент России играть в гольф?
Если говорить об общемировых тенденциях, то бытующее в России представление о гольфе как об элитном виде спорта опровергается статистикой гольф является самым массовым видом спорта: только организованных (зарегистрированных в клубах) постоянных игроков насчитывается около 90 млн человек. В мире насчитывается около 40 тыс. гольф-полей, 2-3 тыс. из них являются действительно высококлассными. Такое внимание к гольфу вполне закономерно, ведь эта старинная игра очень увлекательна, и простой она кажется лишь на посторонний взгляд. В России гольф-полей насчитывается около десятка, а вот проводить соревнования международного уровня пока можно лишь на одном 18-луночном гольф-поле Le Meridien Moscow Country Club в подмосковном Нахабино. Даже старейший в России Московский городской гольф-клуб владеет только 9-луночным гольф-полем. Конечно, ситуация начинает исправляться: девелоперы приступили к реализации ряда проектов гольф-полей. Пожалуй, одним из наиболее интересных является Black Sea Golf Marina Club круглогодичный гольф-курорт в районе Геленджика. Проект представляет собой три территориально разделенных, но объединенных общей идеей и архитектурой комплекса. Здесь будут организованы гольф-клуб с двумя гольф-полями на 9 и 18 лунок, яхт-клуб со стоянкой на 250 мест и дайвинг-центром, большой жилой комплекс, гостиничные комплексы, развлекательные комплексы, вертолетная площадка, форелевое хозяйство, страусиная ферма, конный клуб, SPA и фитнес-центр и др. Проект значим для региона, и поэтому его поддерживают администрации Геленджика и Краснодарского края. Ведь гольф-курорт позволит обеспечить приток туристов круглый год, создаст более 1000 дополнительных рабочих мест, решит ряд других проблем (реконструкция дорог и др.). Отметим, что общая площадь земельного участка проекта 108 га, сумма планируемых инвестиций около $150 млн.



Главная --> Публикации