Главная --> Публикации --> Московские депутаты выступают за отсрочку в выборе управляющих компаний Стоит ли в этом году ожидать новогодних распродаж? Ситуация на рынке индустрии гостеприимства: гостиницы в регионах Жилье средней руки Цены на квартиры в москве замерли



Ростов-На-Дону Темпы роста цен на вторичном рынке Ростова в минувшем году намного превзошли прогнозные ожидания риэлторов. Вместе обещанных 30-35% жилье подорожало почти на 55%. На ценах сказались сокращение предложения новостроек и доступность получения ипотечных кредитов.

К концу года темпы роста цен замедлились, отмечает гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий: в сентябре рост цен составил 10%, в октябре 6,6%, в ноябре 5,4%, в декабре 4,3%. Сосницкий полагает, что декабрьская тенденция сохранится в 2007 г. и вторичное жилье будет дорожать на 3-5% в месяц.

В 2006 г. цены на вторичном рынке росли быстрее, чем в предыдущие годы, признают опрошенные Ведомостями риэлторы. За 2005 г. вторичное жилье в зависимости от категории дома подорожало на 22-38%. В начале 2006 г. цены росли сопоставимыми темпами, на 2-3% в месяц, но летом участники рынка отметили их резкий скачок до 7-10% в месяц. Из-за проблем с оформлением документов на новостройки и несоблюдением сроков сдачи новых объектов застройщиками многие покупатели переориентировались на покупку вторичного жилья, вспоминает директор АН Акцент Евгений Тенишев. Повышенный спрос не замедлил сказаться на ценах, добавляет он.

Традиционно быстро росли цены на малогабаритное жилье, говорит директор Русь-АН Мария Бородовская. В продажах квартир на вторичном рынке Ростова принято указывать общую цену объекта соответственно, цена многокомнатного жилья превышает цену малогабаритного. Но в пересчете на 1 кв. м стоимость комнат в коммунальных квартирах, квартирах гостиничного типа (так называемых гостинках) и однокомнатных выше, чем цена 1 кв. м в трех- и четырехкомнатных квартирах. Например, в конце декабря минувшего года средняя стоимость 1 кв. м в 12-метровой гостинке в Северном жилом массиве составила 50 000-55 000 руб., а в трехкомнатной квартире в панельном доме 38 000 руб., говорит Сафарова.

Среднегодовой прирост цен на вторичное жилье в 2006 г., по его данным, составил 54%. Больше всего подорожали квартиры в центре города (+69%), в микрорайонах Чкаловский (+64%) и Темерник (+61%). По подсчетам менеджера северного филиала АН Женева Натальи Сафаровой, цены выросли еще больше на 80-90%. В начале февраля 2006 г. однокомнатная изолированная квартира в Северном жилом массиве продавалась за 0,9 млн руб., в декабре 2006 г. аналогичный объект уходил за 1,65-1,7 млн руб., приводит она пример. В 2006 г. вложения во вторичную недвижимость принесли инвесторам доход, почти в 5,5 раза превышающий доход от размещения средств на банковских депозитах, уверяет Сосницкий.

Структура предложения иная: в основном продавались двухкомнатные (33%) и однокомнатные (25,2%). Продать коммунальное жилье хотели 7% собственников, а гостинки почти 10%.

По данным Сосницкого, в среднем квартиры гостиничного типа подорожали за год на 60,7%, однокомнатные на 55%, а трехкомнатные и двухкомнатные на 49% и 48% соответственно. Покупателей малогабаритного жилья больше, спрос на него постоянно увеличивается, а вместе с ним растут и цены, объясняет Сафарова. В 2006 г. квартиры гостиничного типа и однокомнатные хотели приобрести более 51% покупателей, двухкомнатные 28%, а трехкомнатные 19%, дополняет Сосницкий.

Одна из причин смены приоритетов покупателей развитие ипотечных и жилищных программ, считает Роменская. По ее словам, банки неохотно выдают кредиты на жилье, построенное 30-50 лет назад.

Большинство покупателей стремятся приобрести квартиру в новых домах построенных 10-15 лет назад, говорит менеджер АН Адресъ Наталья Роменская. По ее словам, хрущевки и сталинки покупают, но спрос на такое жилье меньше. Например, года два-три назад на сталинки был активный спрос: покупателей привлекали высокие потолки, просторные комнаты и месторасположение домов в основном в центре или прилегающих к нему микрорайонах, вспоминает Роменская. С ней соглашается Сафарова: Каждый третий клиент хотел бы купить вариант в доме поновее, а каждый четвертый ориентирован на квартиры большой площади в кирпичных домах.

В 2006 г. доля сделок с привлеченными средствами на ростовском рынке составила 25-30% от общего объема, а в самом Титуле доля таких сделок около 40%, говорит Сосницкий. По сравнению с 2005 г. количество заявок на покупку жилья с помощью кредитов выросло на треть, соглашается Сафарова. Обычно сумма кредита составляет 30% от стоимости квартиры, говорит Роменская. По данным Жак, средняя сумма кредита, запрашиваемого ростовскими заемщиками в банке, равна примерно 1 млн руб.

Рост сделок с привлечением заемных средств наблюдают все риэлторы. Банки предлагают разнообразные программы ипотечные кредиты под залог недвижимости, целевые кредиты и кредиты на потребительские нужды, а крупные агентства недвижимости обзавелись ипотечными брокерами. В Ростове и области около 40 банков предлагают кредиты на покупку жилья, но в 2007 г. их количество может увеличиться на 20-30%, прогнозирует руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Ростове Елена Жак. По данным участников рынка, процентные ставки по кредитам на покупку жилья колеблются от 11% до 16% годовых в рублях. Взять кредит становится проще банки снижают требования к заемщикам, уменьшают срок рассмотрения заявок, отмечает менеджер АН Терра Игорь Чернухин.

В 2003 г. гендиректор рекламного агентства Руан Игорь Ананских стал акционером Художественно-производственного объединения (ХПО), специализирующегося на изготовлении наружной рекламы, театральных декораций и проч. Недавно новые акционеры продали основной актив ХПО здание на наб. Фонтанки, 7 Производство переместилось в другое принадлежащее ХПО здание в Александровском парке. А на Фонтанке теперь находится отель Астерия, рассказал Ведомостям Ананских. По его словам, отель открылся в июне. Он отказался назвать покупателя и сумму сделки, однако уточнил, что остался одним из совладельцев гостиницы.Инвестиции в переоборудование пятиэтажного здания площадью выше 2000 кв. м в отель провели его партнеры, утверждает Ананских. В гостинице 60 номеров, а средняя цена за номер превышает $100 в сутки, рассказывает он. Это здание отличный актив в самом центре города. Логично было воспользоваться его местоположением именно для строительства отеля, рассуждает он.

Но если покупателей уже не смущает покупка жилья в кредит, продавцов жилья такие сделки устраивают не всегда, говорит Бородовская. Долгое рассмотрение документов банками, несовпадение сроков документального оформления купли-продажи и реального получения денег от покупателя не особенно прельщает продавцов. На их поведение влияет и налогообложение, говорит Сосницкий: если квартира находится в собственности менее трех лет, а сумма сделки превышает 1 млн руб., владелец должен уплачивать 13% подоходного налога. В этом случае продавцы настаивают на компенсации затрат покупателем, добавляет Бородовская.
В Петербурге открылся первый за два года трехзвездочный отель. Он называется Астерия и расположен на набережной Фонтанки, в бывшем здании Художественно-производственного объединения. Эксперты считают, что рынок трехзвездочных отелей станет в ближайшие годы самым конкурентным в городе строится и проектируется порядка 16 гостиниц среднего класса.

Астерия работает без вывески и привлечения гостиничного оператора. Загрузку обеспечивают туроператоры, кроме того, гостиница включена в международные системы бронирования Sabre, Galileo и Amadeus, говорит Ананских. Средняя загрузка в сентябре превысила 60%.

Директор департамента инвестиционного консалтинга петербургского офиса Colliers International Николай Казанский оценивает стоимость этого здания в $5-7 млн. А гендиректор компании РМС-Оценка Петр Козин считает, что оно могло стоить примерно $10 млн. Еще примерно $3 млн инвесторы должны были потратить на реконструкцию здания, полагает представитель девелоперской компании Caspian Роман Львов. Площадь номеров в новой гостинице, по его оценке, немного недотягивает до стандарта три звезды, который предусматривает минимум 40 кв. м. По затратам на номер, которые составляют порядка $160 000, проект сопоставим с пятизвездочными гостиницами, говорит Львов.

Исполнительный директор компании Интер-Консалт Сергей Ковалев говорит, что на рынке трехзвездочных отелей сейчас недостаток предложения. Но в ближайшие три года на нем появится до 1500 новых номеров, что серьезно усилит конкуренцию. В серьезной конкурентной борьбе преимущество получат участники гостиничных цепочек, которые также строят в Петербурге собственные гостиницы, например Accor.

За последние два года в городе не открывалось заметных гостиниц среднего класса, но в стадии проектирования и строительства находится порядка 16 таких отелей более чем на 3000 номеров, отмечает эксперт. В ближайшие годы рынок трехзвездочных отелей станет самым конкурентным, и работать на нем будет сложнее всего, полагает Львов. Начальник отдела продаж компании Стройиндустрия-Н Геннадий Пожарищенский считает сегмент три звезды самым привлекательным.

Срок окупаемости отеля составит, по словам Львова, не меньше 10 лет. С этой оценкой согласен гендиректор Октябрьской Владимир Иванов. По его словам, обеспечить загрузку гостиницы могут только туроператоры, но они требуют существенных скидок. Уровень загрузки Астерии он считает неплохим для сентября.

А управляющий отеля Шелфорт Алексей Мусакин считает, что перспективнее всего открывать гостиницы класса две звезды, цены в них в полтора раза ниже порядка $60, но таких отелей в городе практически нет.

Петербургская недвижимость в 2004 г. реконструировала бывшую гостиницу Дружба на Петроградской стороне в трехзвездочный Андерсен-отель. Оценочная стоимость реконструкции около $9 млн. Срок окупаемости гостиницы, в которой 140 номеров, по словам Семененко, составляет около семи лет.

Россия пока еще страна возможностей для гостиниц любых классов, однако отели среднего уровня окупаются быстрее, поскольку требуют меньших затрат, говорит вице-президент корпорации Петербургская недвижимость Вячеслав Семененко.

В скульптуру пришли ирония и юмор в Москве с каждым годом появляется все больше забавных, а то и по-настоящему смешных монументов. Большинство жителей и гостей столицы открывают их для себя случайно, зайдя по ошибке в чужой двор или свернув не на ту улицу, а вот фотограф Алексей Моховой уже больше года ведет профессиональную фотоохоту на бронзовые чудачества. Сегодня в его коллекции насчитывается более 30 памятников.

Сегодня Москва переживает самый настоящий монументальный бум. За последние пятнадцать лет на улицах столицы было установлено почти в 10 раз больше памятников, чем за весь XX век. При этом словосочетание монументальная пропаганда, кажется, навсегда ушло в советское прошлое сегодня скульптура служит не прославлению великих личностей и славных дел, но, прежде всего, улучшению настроения горожан.

В Парке Кузьминки можно увидеть памятник Пчеле гигантское насекомое сидит на внушительном пне, призывая настоящих пчел к производству меда. Напомним, что именно в Кузьминках расположены пасека и ульи московского мэра Юрия Лужкова. Еще один странноватый представитель фауны прописан неподалеку от станции метро Курская, во дворе одного из офисных комплексов, это женщина-стрекоза с очень большим бюстом и крошечными крылышками. Запрокинув большую голову кверху, необычное существо провожает меланхоличным взглядом облака. Замечено: с бронзовой красавицей очень любят фотографироваться и взрослые, и дети, правда, иногда этому пытаются помешать охранники офисного центра.

Пожалуй, наиболее любим публикой памятник сырку Дружба, установленный у проходной завода плавленых сыров Карат (между станциями метро Дмитровская и Тимирязевская): ворона и лисица сидят, обнявшись, на пеньке и нежно прижимают к груди плавленый деликатес. При этом герои знаменитой басни изображены в традиционной бронзе, а сырок выглядит предельно натурально в характерной желто-красной обертке со всеми выходными данными и даже штрих-кодом.

Около Ростокинского акведука, на пересечении улиц Бажова и Малахитовой, установлен монумент дворнику. Особое очарование этому памятнику придают материалы, из которых он сделан: фигуру дворника не отливали из дорогостоящей бронзы, но собрали из металлолома. А на площади Лермонтова увековечен гастарбайтер. В сквере за известным памятником автору Героя нашего времени расположился немолодой усталый человек в оборванной одежде и стертых ботинках. Это памятник сезонному рабочему, и установлен он здесь неслучайно: в начале 1920-х годов здесь располагалась биржа труда, на которой искали работу на сезон приезжающие в Москву работники.

В Жулебино, во дворе одного автодилера стоит памятник копейке жигулям самой первой модели. ВАЗ 2101 выполнен в масштабе 1:1 и водружен на огромный мраморный постамент. Колеса со штампованными дисками, характерные круглые фары и закоптившаяся радиаторная решетка в эту машину так и хочется запрыгнуть и нажать педаль газа! А вот подмосковный город Мытищи решил увековечить в металле свой водопровод, и в один прекрасный день в мытищинское небо поднялись три гигантских трубы, увенчанные кранами. По абсурдности этот памятник, пожалуй, превосходит все прочие произведения современной монументальной пропаганды, но как же он поднимает настроение! Разглядывать букет из шлангов и вентилей без улыбки просто невозможно.

У станции метро Молодежная сегодня сложился целый скульптурный ансамбль. В 2005 году скульптор Андрей Орлов установил здесь памятник барону Мюнхгаузену, а год спустя к нему добавились Ходжа Насреддин и его верный осел. На Мосфильмовской улице установлен памятник Евгению Леонову в образе Доцента. На бронзовых руках даже можно рассмотреть наколки! Недалеко от станции метро Таганская можно увидеть монумент Первому табурету земли русской. И это действительно табурет, правда, очень большой, так что посидеть на нем вряд ли получится. Ночью композиция эффектно подсвечивается. А в одном из арбатских двориков не так давно появился Александр Сергеевич Пушкин не только поэт, но и знатный сибарит, прилегший на кушетку и закинувший ноги на ее высокую спинку.

В Отрадном можно найти памятник железной дороге. Когда-то по улице Декабристов действительно проходила железнодорожная ветка, потом пути сняли, а тоска по паровозам у местных старожилов осталась. Памятник получился очень милым зеленый паровозик, фрагмент рельс и фонарный столб любимы детворой, которая использует монумент в качестве игровой площадки. Неизменный восторг у детишек вызывает и скульптурная композиция Дорогу утятам!, установленная в скверике у Новодевичьего монастыря. Вслед за мамой-уткой следуют целых семь крошечных утят: кто-то подбирает с земли червячка, кто-то пугливо озирается по сторонам, кто-то громко крякает. К сожалению, утят периодически пытаются забрать на сувениры, поэтому рядом с произведением искусства с некоторых пор стоит будка охраны.

Доходы и подлинность документов
Как уже говорилось, главной причиной отказа в получении кредита считается недостаточность дохода: средний доход по Москве сейчас намного ниже средней планки, при которой банк готов прокредитовать покупку самой обычной однокомнатной в Москве. И если год назад состоятельными клиентами считались те, чей доход на семью составлял $1,5 2 тыс., то сейчас такой доход должен быть не ниже $2,5 тыс. Именно доход на члена семьи является одним из основных показателей для положительного или отрицательного решения банка.

Памятник в виде сердца с цилиндрическими колокольчиками был установлен в саду Эрмитаж в этом году на День всех влюбленных. По замыслу авторов, влюбленные пары должны проходить сквозь это сердце, звеня колокольчиками, и загадывать желание. А тех, кто любит созерцать бесконечность, приглашаем прогуляться до кинотеатра Горизонт перед ним установлен памятник ленте Мебиуса. В загадочной ленте при долгом изучении можно угадать детали обнаженного женского тела, хотя, возможно, это незапланированный оптический эффект.
Как показывает практика, банки все реже отказывают потенциальным заемщикам. Однако существует ряд причин для отказа, о которых лучше знать заранее. Ведь недостаточность дохода главная, но далеко не единственная причина отказа в получении кредита.

Однако это не значит, что банк можно легко обмануть. Бывают случаи, когда у заемщика есть родственники или знакомые при должности, которые могут составлять липовые договора о работе по совместительству. В 90% случаев можно выявить подделку подписи или дохода. И это вполне может стать поводом для отказа в получении кредита. Подавая поддельные документы или утаивая информацию, заемщик обрекает себя на возможность отрицательного ответа и при этом может попасть в черный список заемщиков, которым обмениваются между собой некоторые банки.

Кстати, распространенное заблуждение потенциальных покупателей состоит в том, что банки учитывают только белый доход. Ситуация давно изменилась, и популярности ипотечных программ в немалой мере способствовало то, что банки принимают во внимание положение своих клиентов, получающих заработную плату по различным серым схемам, и учитывают доход в конвертах. В последнее время участились случаи, когда заемщик предоставляет справки не за подписью руководителя организации (иногда это единственно возможный способ подтверждения серого дохода).

Немаловажное значение для банка имеет и биография клиента. Речь идет, конечно, не о его личной жизни (хотя иногда и о ней тоже), а в основном о профессиональной. Когда заемщик не может подтвердить свою трудовую деятельность за несколько прошлых лет и вдруг, ни с того ни с сего, становится главным бухгалтером компании, не имея профильного образования, то ему с очень большой вероятностью откажут в получении кредита. Дело в том, что если заемщик с таким резюме потеряет работу, ему будет крайне сложно найти замену с аналогичным доходом.

Кроме того, причиной для отказа может послужить недостаточный стаж на новом месте работы даже высокооплачиваемом. Если клиент на испытательном сроке, то банк предложит ему обождать с кредитом до его окончания. Кроме того, в случае сомнений в доходе банки предлагают сумму займа по своему усмотрению, чаще всего ниже той, которую запрашивал гражданин.

Выбор жилья
Немаловажное значение для банка-кредитора имеет не только личность заемщика, но и собственно объект залога, то есть квартира. Как правило, банк объявляет требования к приобретаемой по ипотеке квартире заранее. Обычные требования: дом, в котором находится квартира, не должен стоять в плане под снос или относиться к ветхому жилью. Квартира должна быть пригодна для проживания, иметь отдельный вход и использоваться по назначению. Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи квартиры и в течение срока действия кредитного договора в квартире не должно быть незарегистрированных и несанкционированных перепланировок, переоборудования и переустройств. В документальной истории квартиры в качестве правоустанавливающих документов не должно быть судебных решений, срок обжалования которых не истек. В 2006 году из-за роста цен банки стали менее требовательными к выбранной квартире, появились предложения по кредитованию комнат в коммунальных квартирах, и даже стали кредитоваться квартиры в панельных хрущевках (выборочно).

Недостаток средств для первоначального взноса
Большинство банков сейчас предлагают программы с первоначальным взносом в 10% от стоимости приобретаемой квартиры. Однако заемщику надо иметь больше средств, чтобы оплатить страховые взносы и комиссию риелтора, а также прочие расходы по регистрации. И раньше в случае нехватки денег на эти расходы банки включали перед потенциальным заемщиком красный свет. Но сейчас эта причина становится все более редкой чаще всего на первый взнос тот же банк готов выдать потребительский кредит. А в некоторых банках при соблюдении ряда условий возможно получить и кредит без первоначального взноса. Но для этого доход должен быть белым, квартира должна покупаться только на вторичном рынке, а в договоре купли-продажи необходимо указание полной стоимости квартиры.

Что касается первичного рынка жилья, то тут отказов в связи с объектом может быть намного больше: и отсутствие всех необходимых документов на строительство у застройщика, и некорректные договоры с дольщиками, и множество других нюансов, которые приводят к тому, что отсутствует юридическое основание для предварительной оплаты будущей квартиры, а следовательно, и ее залога перед банком. Собственник расскажет об этом в следующей публикации.

Однако по этому параметру количество отказов незначительно, потому как риелторы прекрасно ориентируются в том, какая квартира пройдет проверку в банке. Возможно кредитование даже в проблемных домах с деревянными перекрытиями, однако в таком случае заемщик будет вынужден оплатить страхование по повышенному тарифу, и фактически экономии от покупки такого жилья не будет никакой.



Главная --> Публикации