Главная --> Публикации --> Самарскую группу “время” не пускают в парк “дубки” в нижнем новгороде Кто виноват в росте цен на жилье? “декра-групп” намерена построить в красноярске 100 000 кв. м офисов и жилья Земля оптом Как построить складской комплекс

Неуловимый номер
Согласно генеральной схеме размещения гостиниц до 2010 г. номерной фонд в столице должен увеличиться практически в три раза с сегодняшних 70 000 мест до 170 000-200 000 мест. Участники рынка считают, что эти планы трудновыполнимы. Дело в том, что на некоторых участках, выделенных для строительства гостиниц, строятся объекты совсем другого функционального назначения офисы либо жилье.

Офисы и магазины растут как грибы, а гостиниц в Москве появляется поразительно мало. Больше того, бывает, что компания обещает построить гостиницу, смотришь на этом месте возник офисный центр или жилой дом. Почему девелоперы так равнодушны к гостиницам?

Летом 2006 г. городские власти выпустили постановление № 516 О неотложных мерах по стимулированию гостиничного хозяйства, в котором запрещается согласование предложений застройщика по изменению статуса гостиницы и уменьшению количества номеров. Представитель консалтинговой компании говорит, что это вряд ли изменит ситуацию. По его словам, девелоперы пользуются тем, что в законодательстве нет четкого определения, что такое апартаменты: строят апартаменты, согласовывают как гостиницу и продают как жилье (только без права прописки).

Еще в 2004 г. курирующий эту сферу вице-мэр Москвы Иосиф Орджоникидзе на одном из заседаний столичного правительства рассказывал, что 27 участков, выделенных под новые отели, перепрофилированы. Тогда это вызвало большое удивление мэра Юрия Лужкова. Прошло два с лишним года, но тут мало что изменилось. По данным консалтинговой компании GVA Sawyer, в 2005 г. в Москве было открыто 13 гостиниц (из них шесть уровня 3-5 звезд). Из 23 запланированных отелей в прошлом году были открыты только восемь (шесть 3-5 звезд). На восьми участках работы продолжаются, а на оставшихся семи строительство либо вообще не ведется, либо возводят объекты другого назначения. Так, по сведениям GVA Sawyer, офисные комплексы вместо гостиниц возводятся на Ленинском проспекте, вл. 13-15, на Мясницкой улице, 16/1, и на пересечении Гончарной и Верхней Радищевской улиц. А отель на Новом Арбате, вл. 29, заменит элитный жилой дом. Ведомостям не удалось связаться с застройщиками этих объектов.

Еще одна причина, говорит руководитель департамента консалтинга и оценки Colliers International Марина Смирнова, в том, что сам гостиничный бизнес сложнее, чем офисный или ритейловый, инвесторы просто не хотят с этим связываться. Для офиса достаточно построить коробку, а все внутреннюю отделку делают уже арендаторы, которые потом заключат с тобой договор на 3-5 лет (стандартный срок) и исправно будут платить. В гостиничном же бизнесе все расходы ложатся в основном на застройщика, нужно продумать массу деталей, найти грамотную управляющую компанию, рассказывает Смирнова.

За что их не любят
Девелоперы не любят гостиницы, потому что в этом сегменте возврат инвестиций происходит гораздо медленнее, объясняет старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. По ее словам, срок окупаемости гостиничных проектов сегодня составляет от семи лет, офисы окупаются гораздо раньше. С этой оценкой согласен и Константин Романов, партнер консалтинговой компании Knight Frank.

Смирнова напоминает, что гостиница очень тяжело входит на рынок и только после нескольких лет работы достигает оптимальной заполняемости. Выручки гостиницы в первые годы не хватает даже на то, чтобы выплачивать кредит, поэтому девелоперы должны обладать еще и свободными средствами, говорит она.

Офисы менее затратны, чем гостиницы, поэтому, когда встает вопрос, что построить на том или ином участке, предпочтение отдают первому. Себестоимость строительства (собственно строительства) офисов $1000-1500 за 1 кв. м, гостиницы $2000-2500 за 1 кв. м, говорит Романов. Он добавляет, что даже не все банки кредитуют строительство гостиниц, так как они просто не могут понять, как устроен этот бизнес.

Городские власти сейчас стараются стимулировать застройщиков. В частности, согласно названному выше постановлению мэрии, строители гостиниц платят только половину аренды земельного участка, а коммуникации город подводит за свой счет.

Метры будущего
Чтобы снизить издержки, девелоперы зачастую не строят гостиницы в чистом виде, а включают в состав многофункциональных комплексов. Таким образом и городская программа по увеличению номерного фонда выполняется, и инвесторы компенсируют свои расходы на отели за счет другой недвижимости, поясняет представитель крупной строительной компании. Такие проекты все же рискованны, считает Усенко: Офисные и торговые комплексы привлекают большое количество народу и не каждому клиенту гостиницы хочется жить как на вокзале.

Константин Романов считает, что у гостиницы это некий задел на будущее. При спаде в других сегментах коммерческой недвижимости гостиничные проекты, по его мнению, даже могут в портфеле девелоперов стать основными источниками дохода.
Прошедший год оказался необычайно хорош для продавцов квартир и существенно потрепал нервы покупателям. С января по декабрь 2006 г. цены на вторичном рынке выросли вдвое. Наиболее ликвидным стало самое недорогое жилье в непопулярных ранее районах и в пригородах.

Гостиничный бизнес более долгосрочный, чем офисный или торговый, и в этом его основной плюс, говорят участники рынка. После возврата инвестиций отели начинают приносить стабильный доход и при грамотном управлении и выстроенной системе продаж в течение последующих 18-20 лет отель приносит прибыль; только после 25 лет эксплуатации появляется необходимость в существенных вложениях в его модернизацию или капитальный ремонт, рассказывает президент Heliopark Group Александр Гусаков. Офисы же через 10 лет теряют свою привлекательность, добавляет Смирнова (в частности, потому, что требования к офису все время растут и, соответственно, с течением времени его классность падает).


Увеличить

По данным Петербургской недвижимости, за 2006 г. на вторичном рынке было совершено около 65 300 сделок, цены выросли в среднем на 103%. Пик роста пришелся на лето, начиная с августа цены предложения росли не так быстро. В ноябре декабре 1 кв. м дорожал примерно на 0,5% в месяц. В декабре 2006 г. средняя стоимость 1 кв. м в спальных районах составила $2582.

Многие покупатели, не успев купить жилье до подорожания, были готовы вкладывать деньги хоть в какую-нибудь недвижимость например, в районах попроще и подешевле. По нашей оценке, такое решение приняли до 30% покупателей, приобретавших однокомнатные и плохие двухкомнатные квартиры, которые стоили дешевле всего, говорит Щегельский.

По консервативной оценке гендиректора агентства Бенуа Дмитрия Щегельского, за 2006 г. цены выросли в среднем на 70%. По его словам, самыми востребованными были квартиры в Центральном, Московском, Василеостровском и Петроградском районах. Впрочем, в выигрыше оказались и продавцы в традиционно недорогих районах, таких как Красносельский, Фрунзенский, Невский и Красногвардейский, а также в городах-спутниках Петербурга Гатчине, Ломоносове, Колпине и Тосно.

Рост цен послужил уменьшению ипотечных сделок на вторичном рынке, говорит Дроздов. Из-за избытка желающих приобрести квартиру за наличные покупатели с кредитными деньгами отсекались продавцами еще на стадии переговоров, отмечает Дроздов. Главный специалист сектора ипотечного кредитования петербургского офиса Банка Москвы Татьяна Иорданова соглашается, что 2006 год мог быть удачнее для развития ипотеки, если бы летом цены не росли так быстро. Был период, когда продавцы квартир действительно неохотно вступали в переговоры с покупателями с кредитными деньгами, но в целом год для кредитных организаций закончился удачно, говорит она. Однако при таком росте цен не все могут себе позволить купить квартиру даже в кредит. Мы очень надеемся, что такого роста цен больше не произойдет, добавляет Иорданова.

По словам гендиректора компании Петербургская недвижимость Сергея Дроздова, результатом ценового скачка на вторичном рынке стали уменьшение альтернативных сделок и рост интереса покупателей к самым дешевым вариантам, в том числе в области и пригородах. По данным Петербургской недвижимости, доля простых сделок в пригородах выросла с января к весне 2006 г. с 17% до 23%. На прежнее значение этот показатель вернулся только к концу года.

В августе ситуация изменилась покупатели, устав от ценовой гонки, решили отложить приобретение жилья.

Щегельский полагает, что банки должны задуматься об уменьшении сроков рассмотрения заявок на выдачу ипотечных кредитов. Этим летом квартиры дорожали слишком быстро, покупатели просто не успевали завершить все формальности, связанные с получением кредита, аргументирует он.

Заместитель директора агентства Бекар Леонид Сандалов отмечает, что начало снижения спроса совпало с повышением предложения продавцы квартир, дождавшись ценового пика, начали фиксировать прибыль. На рынке появилось отложенное предложение, которое, по оценке Щегельского, прибавило к общему объему 10-15%. Предложение и спрос сравнялись, цены зафиксировались, но не снизились, рассказывает он. Исключение составили только однокомнатные квартиры они были сильно переоценены, и некоторые подешевели примерно на 10%. Это подтверждает Дроздов, по словам которого летом покупатели в четыре раза чаще, чем продавцы, обращались в его агентство, однако к осени число их обращений сравнялось.

Помимо высокого уровня цен, значительно ограничившего число потенциальных покупателей даже из достаточно обеспеченного класса, спаду спроса немало способствовали СМИ, вселившие надежду на значительное снижение цен, говорится в отчете Петербургской недвижимости за 2006 г. Логично предположить, что период стабильности просто необходим покупателям для накопления средств на первоначальные платежи по рассрочке либо ипотеке, продолжают аналитики Петербургской недвижимости.

Сандалов отмечает отсутствие в этом году традиционного предновогоднего подъема покупательской активности. Причина в летнем перегреве рынка, полагает он. По словам Сандалова, традиционно к концу года количество сделок вырастает примерно до 10 000, однако в декабре 2006 г. их было чуть более 600 Надежды продавцов, решивших продать жилье в период новогоднего ажиотажа, не сбылись. Теперь им придется ждать до следующей осени, прогнозирует эксперт.

Этот баланс сохраняется и по сей день. Последние полгода цена на часть переоцененных и некачественных объектов корректируется в пределах 10%, но в целом по рынку остается неизменной, говорит Щегельский.

С ним согласен генеральный директор инвестиционно-строительной компании Петрополь Марк Лернер. Начиная с марта-апреля цены начнут подниматься, говорит он. На этот раз скачка в два раза, как это было в 2006 г., не будет, но рост на 25-30% за 2007 г. вполне реален. И если сейчас 1 кв. м на вторичном рынке стоит около $2500, то к концу 2007 г. он может подорожать до $3000-3200.

Щегельский считает, что цены могут возобновить рост с февраля этого года.


увеличить

За 2006 г. цены на вторичном рынке жилой недвижимости Екатеринбурга выросли на 107%. На конец декабря 1 кв. м стоил в среднем 63 00 руб. В январе нынешнего года цены предложения выросли на 2%. Такой же умеренный рост аналитики прочат как минимум на весь I квартал, максимум на весь 2007 год.

По мнению директора АН Рынок недвижимости Владимира Родионова, цены на вторичном рынке жилой недвижимости зафиксировались уже в ноябре 2006 г. Если говорить не о цене предложения, которая продолжала расти, а о цене реально заключаемых сделок, то она остановилась еще в ноябре и пока не собирается расти, объясняет он. Родионов называет это реакцией рынка на слишком бурный рост. С ним согласен директор ЦН Бургомистр Петр Латий, который в январе 2007 г. даже наблюдал некоторое снижение цен реальных сделок. После новогодних каникул спрос активизировался, но покупатели отчаянно торгуются, и реальные сделки заключаются по ценам немного ниже уровня декабря, говорит Латий.

Отличительной чертой рынка жилья в 2006 г. стало небывалое повышение цен, выражает общее мнение участников рынка аналитик КБ Ярмарка Лилия Файзуллина. Она рассказывает, что I квартал был относительно стабильным, цены выросли на 6%, 1 кв. м подорожал в среднем с 30 800 до 32 600 руб. Во II квартале ситуация изменилась. В апреле на рынке резко, на 16%, уменьшилось предложение квартир, а цены выросли на 5%. Следующие полгода они увеличивались в среднем на 10% в месяц. Максимальный прирост цен произошел в августе (+12%). За сентябрь октябрь квартиры подорожали еще на 20%, продолжает аналитик риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости (РИЦ УПН) Гурам Тухашвили. Одновременно с сентября началось увеличение объема предложения, которое в итоге привело к замедлению темпов роста цен на вторичное жилье. В декабре оно подорожало только на 3%. По данным Тухашвили, начиная с сентября предложение увеличилось в полтора раза. Основной причиной этого, по мнению аналитика УПН, стал выход на рынок игроков, которые в течение ажиотажного периода ожидали максимального повышения цен и начали продавать свои (по большей части инвестиционные) квартиры, фиксируя прибыль.

Объемы сделок на рынке пока очень малы слишком высоки цены, говорит Тухашвили. К их новому уровню рынок будет привыкать как минимум весь I квартал. Что будет потом, затрудняюсь прогнозировать, но я пока не вижу предпосылок к увеличению спроса, который стимулирует рост цен: ипотека не подешевела, а люди не разбогатели. Тухашвили продлевает период стагнации на все первое полугодие 2007 г. Между тем Латий прогнозирует начало роста цен уже в следующем месяце. К февралю уровень стоимости квартир на вторичном рынке (по реально заключенным сделкам) достигнет декабрьского показателя и уже в марте стоит ожидать незначительного повышения цен, прогнозирует директор ЦН Бургомистр.

Прогноз на будущее
Аналитики и участники рынка стали более осторожны в прогнозах: развитие событий в 2006 г. показало, что вместо обещанных 25% роста рынок может выдать и более 100%. В основном эксперты стараются придерживаться прогнозов на ближайшее время.

В качестве аргументов к повышению цен Латий приводит прежде всего ситуацию на первичном рынке. Застройщики не собираются снижать и даже фиксировать цены на строящееся жилье, это повлияет на ценообразование на вторичном рынке, аргументирует он. Файзуллина отмечает также общий рост доходов населения, отсутствие альтернативных способов сбережений, равных вложениям в недвижимость по доходности и надежности, и широкое распространение ипотечного кредитования.

Директор АН Антей Игорь Обухов предрекает в 2007 г. повышение цен в пределах инфляции, причем в течение всего года. С ним не согласна Файзуллина, она говорит о начале стабилизации рынка и, возможно, снижении цен на некоторые объекты. Правда, поправляет сама себя Файзуллина, долговременное падение цен на недвижимость невозможно и через некоторое время они снова пойдут вверх. Общий рост стоимости 1 кв. м жилья на вторичном рынке в 2007 г., по ее мнению, может составить от 15% до 40%.

Общий объем жилищного фонда Перми, по данным корпорации Перспектива, превышает 19 млн кв. м четверть его относится к ветхому и аварийному жилью. Согласно официальной статистике, 18 500 семей в Перми нуждаются в срочном улучшении жилищных условий. В 2006 г. 1 кв. м типового жилья на вторичном рынке достиг цифры в 37 600 руб.

Рост ипотеки
По данным, озвученным на пресс-конференции директора Свердловского агентства по ипотечному жилищному кредитованию (САИЖК) Александра Комарова, за 10 месяцев прошлого года ипотечные сделки составили 22% от общего числа зарегистрированных договоров. САИЖК, по словам заместителя директора агентства Алексея Осинцева, выдало 3600 кредитов почти на 4 млрд руб. По сравнению с 2005 г. число ипотечных сделок увеличилось на 60%, а в 2007 г. САИЖК планирует рефинансировать не менее 5000 кредитов. Сейчас решается вопрос об удвоении уставного капитала агентства до 200 млн руб. Осинцев считает прошедший год определяющим для екатеринбургского рынка ипотечного кредитования. В 2006 г. ипотека встала на ноги, сформировалась как финансовый инструмент для населения, банки (сейчас их 10, в дальнейшем их число будет увеличиваться) освоили технологию работы и поставили на поток выдачу ипотечных кредитов, отмечает эксперт.
В 2006 г. квартиры на вторичном пермском рынке подорожали более чем на 50%. Темпы роста цен на готовое жилье впервые за последние два года превысили аналогичный показатель первичного рынка. Эксперты объясняют это развитием ипотеки и снижением объема новостроек.

В условиях, когда увеличение цен на жилье опережает рост реальных доходов населения, ипотека становится эффективным механизмом покупки квартиры. Например, Западно-Уральский банк Сбербанка России в 2006 г. выдал в 2,5 раза больше жилищных займов, чем в 2005 г., и собирается дальше наращивать объемы кредитования.

Рост цен на вторичном рынке в 2006 г., по данным корпорации Перспектива, составил 52,5%, АН Респект оценивает этот показатель в 50%. В конце декабря прошлого года 1 кв. м типового жилья на вторичном рынке стоил примерно 37 600 руб. Основным фактором, повлиявшим на рынок жилой недвижимости в регионе в 2006 г., аналитики называют интенсивное развитие ипотечного кредитования.

Правда, в Перми банки преимущественно кредитуют покупку вторичного жилья. По словам заместителя председателя правления банка Урал ФД Александра Яцкова, девять из 10 банков не работают с первичным жильем из-за сложности оформления документации. К тому же, чтобы выдать ипотечный кредит, права застройщика на дом должны быть оформлены в регистрационной палате. А таких объектов в Перми единицы, объяснил банкир.

Сбербанк РФ и Пермское агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (ПАИЖК) основные игроки на региональном ипотечном рынке. В течение прошлого года они снизили ставки по рублевым кредитам: Сбербанк с 18% до 13%, а ПАИЖК с 12% до 11%. Число банков в Перми, предлагающих ипотечные кредиты, увеличивается, конкуренция между ними усиливается, что способствует общему снижению уровня процентных ставок. В прошлом году на рынок вышли две финансово-кредитных организации с иностранным капиталом Международный московский банк и Райффайзенбанк. Эксперты ожидают, что они предложат населению недорогие кредиты.

По словам Ананьева, оттоку покупателей на вторичный рынок способствовало и сформировавшееся у пермяков недоверие к новостройкам. Были случаи, когда дома оставались недостроенными, застройщики нарушали сроки строительства, на ходу пересматривали проектную декларацию. В то время как квартира на вторичном рынке готовый объект, туда можно прийти, посмотреть его преимущества и недостатки, изучить дом, узнать состояние коммуникаций, аргументирует эксперт.

Пермяки охотно бы покупали новое жилье, чем квартиры на вторичном рынке, говорит коммерческий директор АН Респект Алексей Ананьев, но строители не дают им такой возможности. Если в 2005 г. в эксплуатацию было введено 460 000 кв. м жилья, то в 2006 г. почти вдвое меньше: 240 000 кв. м. По словам эксперта, спрос на готовые квартиры за 2006 г. вырос на 16%, а предложение увеличилось всего на 2%. Пермские риэлторы говорят, что срок экспозиции объектов на вторичном рынке в течение всего 2006 г. был меньше месяца.

С осени 2006 г. предпочтения покупателей вторичного жилья стали смещаться в сторону относительно дешевых однокомнатных квартир в пятиэтажных хрущевках и брежневках по 37 600 руб. за 1 кв. м. Но их доля в общем объеме предложения не превышала 25%. Предложение в основном формировали двухкомнатные квартиры, на которые, по данным Перспективы, приходилось 36,4% рынка.

Таким образом, постоянно увеличивавшийся спрос на вторичное жилье привел к скачкообразному росту цен осенью 2006 г. Каждый осенний месяц квартиры дорожали, по разным оценкам, на 5-7%. Вторичный рынок обогнал рынок новостроек, которые по итогам года выросли в цене на 35,4%, отмечают аналитики Перспективы.

Меньше всего в 2006 г. подорожали комнаты в среднем на 34%, подсчитали аналитики Перспективы. В конце 2006 г. покупатель мог приобрести их по цене 37 400 руб. за 1 кв. м. Впрочем, по мнению Алексея Ананьева, статистика по комнатам существенно искажена и их стоимость может быть выше. Сейчас продать комнату с корректно оформленным пакетом документов почти нереально. Например, при продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо получить одобрение всех ее жильцов, которых затруднительно найти, еще сложнее получить их согласие. Поэтому многие сделки проводятся в форме договора дарения и не учитываются аналитиками и статистикой, убежден риэлтор.

Менее всего подорожали квартиры в Мотовилихинском, Свердловском и Кировском районах в них предлагалось больше всего вторичного жилья. Наибольший рост цен (+58,7%) показали квартиры, расположенные в отдаленном районе Орджоникидзевском. Риэлторы считают, что прежде они были недооценены и в 2006 г. стали пользоваться повышенным спросом. В результате цены на них начали догонять общегородской уровень. Традиционно самым дорогим районом Перми является центральный Ленинский. В 2006 г. он сохранил свои позиции средняя стоимость 1 кв. м в нем по итогам года составила 46 700 руб. (+43%) на 6400 руб. больше, чем в чуть менее престижном Дзержинском.



Главная --> Публикации