Главная --> Публикации --> Юрий лужков готов помочь коллегам из сопредельных областей поднять уровень жизни населения «мини» по максимуму Новостройки сао: просмотры назначают на конец 2007 года Московские власти закрыли кинотеатр "художественный" Квартирные лидеры

То, что рост строительства в городе не уменьшает количества москвичей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, уже давно беспокоит власти. Однако попытки административными методами предоставить коренным жителям преференции при покупке квартир, похоже, не слишком воодушевляют как строителей, так и руководителя стройкомплекса. Г-н Ресин ушел от ответа на вопрос, что он думает по поводу принятой недавно городской программы Москвичам -- доступное жилье, которая, по сути, вынуждает застройщиков отдавать предпочтение при продаже квартир обладателям постоянной столичной регистрации. Что комментировать? Комментировать нужно было, пока постановление еще не было принято, но теперь оно принято. Я член правительства, причем не рядовой, и я должен его выполнять! -- только и сказал он.

Московские власти не ожидают резкого роста цен на столичное жилье в ближайшее время. Впрочем, и на их резкое падение в мэрии тоже не рассчитывают. Об этом вчера заявил руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин. Желательно там, где возможно, остаться хотя бы в пределах существующих цен, -- заметил г-н Ресин. Основание для стабилизации цен или даже их незначительного снижения глава столичного стройкомплекса видит в росте объемов строительства, причем не в Москве, а в регионах. Тогда спрос в Москве уменьшится, -- считает он, -- и цены могут снизиться.

Правда, в последнее время строители не ограничиваются жильем. Мы сейчас все больше внимания на рождаемость обращаем! -- заметил г-н Ресин, рассказав о только что сданном уникальном роддоме в Зеленограде, а также о 100 новых детских садах и 22 новых школах. В 2007 году, по его словам, в Москве планируется построить не только 5 млн кв. м жилья, но и больше 20 школ, еще 100 с лишним детских садов.

Однако все же дал понять, что далеко не всегда административный ресурс оказывается эффективным. Меры по снижению цен определяет не правительство Москвы, а рынок, -- напомнил Владимир Ресин. -- Но чтобы сделать возможной такую ситуацию, мы и увеличиваем объемы строительства каждый год. По его словам, только в январе установленный план строительства жилья выполнен на 101% по сравнению с аналогичным прошлогодним показателем. В целом же г-н Ресин сослался на данные, согласно которым за последние 18 лет в Москве построили около 69 млн кв. м жилья, то есть треть из существующего жилого фонда, который сейчас составляет около 200 млн кв. м.

И наконец, глава строительного комплекса пообещал, что в 2007-м будет закончена реконструкция объектов, которые относятся к тем зданиям, которые определяют облик города, -- в частности, строений музея-заповедника Царицыно, гостиницы Москва, Военторга.
На днях вступит в силу поправка в земельное законодательство, которая продлит на два года срок переоформления земельных долей, которые получили все бывшие колхозники в середине 90-х годов. Это позволит на два года отсрочить вал судебных исков в связи с двойными-тройными перепродажами одних и тех же долей, имевшими место из-за дыр в законодательстве. Кроме того, владельцы долей, не успевшие их переоформить в соответствии с требованиями изменившегося законодательства, получат еще два года на эту процедуру.

Кроме того, полным ходом развернутся работы по строительству четвертого транспортного кольца и реконструкция одной из основных городских магистралей -- Большой Ленинградки. Четвертое кольцо, которое призвано разгрузить три существующих, Владимир Ресин охарактеризовал как такой же сложный объект, как и Третье, которое тоже идет по живому месту и предусматривает огромное количество сноса, строительство тоннелей, эстакад и множества других сооружений.

В случае, если бы власти не стали продлевать срок переоформления, то у многих крестьян их земельные доли могли были быть отобраны, причем без их ведома. В частности, это могло случиться с теми крестьянами, кто имеет просроченные задолженности по кредитам и другим платежам. По словам главы комитета по собственности Госдумы Виктора Плескачевского, под этой частью рынка просто зарыта бомба. Как правило, земельные доли не выделены на местности, что порождает множество споров относительно конкретных участков земли бывших колхозов и совхозов. На одни и те же наиболее удачно расположенные участки нередко претендовали по нескольку обладателей долей. Многие из этих споров до сих пор не разрешены и могут быть разрешены только по решению суда. Некоторые спорные участки отданы в аренду, другие проданы, причем не исключено, сразу несколькими претендентами в разные руки, что порождает проблему рейдерства. По словам Плескачевского, проблема рейдерских захватов в корпоративной сфере сегодня постепенно начинает смещаться из сферы промышленных активов в сторону земельных активов. Технологически используются и элементы корпоративного шантажа, и элементы захвата, и этот процесс набирает обороты.

Согласно действующему законодательству владельцы земельных долей должны были переоформить договоры аренды этих земель до 27 января. Но подавляющее большинство крестьян сделать этого не успели. Сегодня в России новые договоры аренды земельных долей оформлены всего на 14,3 млн. га, или 12,8% от общей площади имеющихся земельных долей.

Отметим, что государство продлевает сроки переоформления земельных долей в земельные участки уже во второй раз. Первый раз срок переносился в 2005 году. Не факт, что к окончанию очередной двухлетней отсрочки срок переоформления не придется вновь продлевать. По словам Попова, принимая решения в сложных земельных вопросах, власти зачастую не в состоянии спрогнозировать сложности применения правовых норм и не могут обеспечить механизм их реализации.

Отсрочка переоформления прав аренды должна перенести окончательное разрешение этих споров, чреватых ростом социальной напряженности, на более поздний срок. По словам старшего юриста юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Максима Попова, продление сроков переоформления долей стимулирует перевод земельных долей в земельные участки. В то же время, если бы поправка не была принята, то ничего страшного не случилось бы, так как Гражданский кодекс содержит достаточно норм, защищающих собственника земельной доли, вплоть до возможности одностороннего отказа от договора доверительного управления, говорит юрист.

Но независимо от исторического решения МОК уникальный город, расположенный между горами и морем, не потеряет своей привлекательности. Слишком уж много усилий направлено сегодня на формирование бренда летней столицы России. И многие инвесторы уже поняли, насколько выгодно вкладывать средства в активно развивающийся курорт. В декабре прошлого года риелторы, аналитики, девелоперы делились опытом освоения рынка недвижимости одного из самых многообещающих городов страны на конференции Недвижимость Сочи: мифы и реальность.

Мало какому российскому городу повезло так, как южному курорту Сочи. Далеко не для каждого, даже очень перспективного населенного пункта разработана федеральная целевая программа развития, для реализации которой выделяют солидные бюджетные средства, привлекают крупнейших частных инвесторов. Не говоря уже о том, что Сочи выпала честь участвовать в борьбе за право проведения зимней Олимпиады-201 В июле текущего года Международный олимпийский комитет (МОК) должен сделать выбор в пользу одного из городов‑кандидатов. Победа в конкурсе и определит дальнейший путь развития Сочи будет ли это марафон или спринт для всероссийского курорта.

Муниципальные власти с энтузиазмом приступили к претворению в жизнь Федеральной целевой программы Развитие города Сочи как горноклиматического курорта, рассчитанной на 2006 2014 годы. В числе первых шагов по ее реализации создание нового Генерального плана развития города. Уже разработаны схемы улучшения инженерной сети, строительства очистных сооружений и комплексов по утилизации отходов, создан план усовершенствования транспортной инфраструктуры и размещения спортивно-развлекательных объектов.

С чистого листа
Перед администрацией Краснодарского края стоит масштабная задача: превратить Сочи в круглогодичную здравницу международного уровня, располагающую спортивными объектами и развлекательной инфраструктурой. Финансирование программы осуществляется как из государственного бюджета (62 %), так и за счет средств частных инвесторов (38 %). Общий объем капиталовложений составит 328 млрд руб. Крупнейшие российские корпорации, такие как Интеррос, Газпром, Базовый элемент, уже проявили заинтересованность в проекте. Некоторые инвесторы принимают участие в модернизации транспортной сети города, строительстве гостиничных, курортно-оздоровительных, развлекательных объектов. Так, структура Базового элемента приобрела недавно сочинский аэропорт, уже в 2007 году он сможет принимать самолеты любых типов. Газпром возводит большой пятизвездочный отель. За счет средств частных инвесторов появляются новые очереди канатной дороги и трассы горнолыжного центра Роза Хутор.

Инвестиции в транспортную отрасль составили около 100 млрд руб. На эти деньги намечено построить новую объездную дорогу и современные развязки, реконструировать внутригородские трассы, создать парковочные площадки для частного транспорта. Запланировано проведение линии легкого метро в Ахштырском ущелье, уже сдан и начал функционировать автомобильный тоннель, соединивший Сочи с Красной Поляной. Названные меры призваны уменьшить нагрузку на центр курортной столицы, снизить загазованность, устранить пробки.

Инженерные коммуникации пока можно назвать слабым звеном курорта. Некоторым районам города не хватает энергомощностей. Поэтому муниципальным властям предстоит большая работа по модернизации и замене городских сетей: запланирован ввод в эксплуатацию трех новых очистных сооружений, должны увеличиться объемы подачи газа и электроэнергии (намечено нарастить энергомощности до 800 МВт). Общая протяженность магистральных сетей водоснабжения и водоотведения вырастет до 2800 км. На названные мероприятия выделено более 9 млрд руб.

Большие надежды возложены на развитие горнолыжного курорта Красная Поляна, расположенного на территории города Адлер (входит в Сочинскую агломерацию). Здесь планируют соорудить около 20 новых трасс для занятия сноубордом, горными лыжами и другими зимними видами спорта. Современная здравница сможет обслуживать до 25 тыс. туристов.

Вступив в борьбу за право принимать Белую олимпиаду, город стал активно расти как туристско-спортивный центр для проведения соревнований самого высокого уровня. В случае если МОК примет решение в пользу Сочи, здесь построят 15 спортивных сооружений. Они разместятся преимущественно на двух территориях в прибрежной и горной частях города. На береговой полосе вырастет спорткомплекс Олимпийский парк, куда войдут ледовые дворцы, гостиницы, олимпийская деревня, пресс-центр и порт. После проведения игр в комплексе станут организовывать различного рода ярмарки, выставки, форумы, конференции.

Несомненно, существенным импульсом развития города сегодня служит его участие в предолимпийской гонке. Но даже если Сочи не станет хозяином зимних Олимпийских игр, он все равно окажется в выигрыше, поскольку уже реализованные и только намеченные мероприятия по созданию условий, соответствующих высоким стандартам МОК, неплохо подогрели интерес к курорту со стороны крупных инвесторов и бизнес-элиты России.

Конечно, Сочи еще не дотягивает до мировых стандартов, в том числе и как горнолыжный курорт. Но это не помеха, поскольку инфраструктура, созданная с чистого листа, будет соответствовать всем требованиям Олимпийского комитета, заявила Мария Лактионова, представлявшая на конференции городскую администрацию.

Строительство в Сочи ведут в основном девелоперы из Москвы, Санкт-Петербурга и мелкие местные компании. Проявляют интерес и иностранные девелоперы. Крупные застройщики имеют перед местными компаниями массу преимуществ. Более конкурентоспособными их делает возможность безналичного расчета, покупка в рассрочку, ипотечное кредитование. Такие игроки, как правило, имеют в структуре свою юридическую службу, отметил в своем докладе Станислав Грипас, генеральный директор Vesco Realty Sochi. Что привлекает строителей в город-курорт? В первую очередь благоприятный инвестиционный климат. Кроме того, затратная часть проекта пока остается на региональном уровне. Ну и конечно, немалую роль играет постоянный спрос на недвижимость, считает С. Грипас.

Вид на море обязателен
Рынок недвижимости Сочи демонстрирует завидные темпы роста. Строительный сектор экономики заметно активизировался в последние несколько лет, и с 2000 года объем жилого фонда увеличился примерно на 30 %. Завоевав статус летней столицы, город стал местом, где престижно иметь собственное жилье. Ежегодно цены на сочинские квартиры повышаются на 25 30 %.

Интересно, что в городе не существует обособленных элитных районов. Бывает, что дорогой качественный объект находится по соседству с шанхаем беспорядочной застройкой, представленной в основном ветхим жильем.

Далеко не все районы города одинаково перспективны с точки зрения возведения жилых зданий: как и везде, здесь есть места для элитной застройки, участки для сооружения объектов бизнес-класса и районы строительства муниципального жилья. Только узкая полоска шириной в 1 1,5 км вдоль моря способна притянуть взгляд сочинского девелопера, нацеленного на создание проекта класса de luxe. Все, что возводят чуть дальше, автоматически относится к бизнес-классу. Одно из главных требований покупателей дорогого жилья вид на море. Разница в цене по сравнению с аналогичной квартирой, из окон которой можно любоваться красотой гор, составляет 15 20 %. Именно видовые характеристики и месторасположение как можно ближе к морю становятся в Сочи основными критериями элитных домов, позволяющими запрашивать цену от 3 до 10 тыс. долл. за 1 кв. м. В связи с этим строят большое количество комплексов галерейного типа, треугольных в плане зданий либо максимально узких и растянутых в длину, каким, к примеру, является Идеал Хаус (архитектор В. Гинзбург). По московским меркам многоэтажный дом сразу попадает в категорию бизнес-класса. В Сочи это элита, сообщила участникам конференции заместитель директора отдела исследований рынка элитного жилья компании Knight Frank Наталья Пронина. Наиболее востребованные площади в сегменте бизнес-класса от 70 до 120 кв. м. К новым тенденциям на рынке недвижимости можно отнести возросший спрос на клубные дома небольшие комплексы в 5 6 этажей с 2 4 квартирами на этаже.

Гостеприимство как политика
Скажем без преувеличения, что Сочи благоденствует благодаря туризму отчисления, получаемые за счет деятельности индустрии гостеприимства, формируют около 80 % местного бюджета. И именно на туристический бизнес как на точку роста экономики юга России делают ставку федеральные власти. К тому моменту, когда реализация Федеральной целевой программы будет завершена, новый туристско-спортивный регион станет принимать до 6 млн гостей в год (против нынешних 3 млн). Разработана градостроительная инвестиционная концепция размещения и проектирования 50 новых объектов гостиничной инфраструктуры с общим объемом привлечения инвестиций в 1 млрд долл., сказал в своем выступлении первый вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. Намечено построить и реконструировать более 2 тыс. пятизвездочных, около 10 тыс. четырехзвездочных и 13 тыс. трехзвездочных номеров. Сегодня гостиничная недвижимость столицы курортов переживает период подъема. По данным информационно-аналитического агентства RWAY, в Сочи насчитывается около 200 зарегистрированных средств размещения, включая 22 отеля, 92 санатория, 86 пансионатов. Помимо этого существуют так называемые незарегистрированные средства размещения комнаты или перестроенные под гостиничные номера помещения, сдаваемые туристам местным населением. Уровень цен во многом зависит от типа предоставляемых услуг: от 10 долл./сутки плата за аренду помещений, предлагаемых жителями Сочи, до 200 долл./сутки за проживание в номере современного стандарта. Средняя стоимость номера составляет 60 100 долл./сутки.

Кто становится основным покупателем сочинской недвижимости? Как правило, это представители сырьевых и промышленных регионов России, в том числе и северных; в меньшей степени москвичи и петербуржцы. И только 7 % местного населения готовы приобрести элитную квартиру у моря, подчеркнула Н. Пронина. Несмотря на все несовершенства, которые пока отличают рынок риелторских услуг в Сочи, зачастую процесс покупки жилья выглядит вполне современно. Передовые технологии и средства связи позволяют проводить сделки почти дистанционно. Клиенты грамотные с точки зрения бизнеса, юридически подкованные люди. Поэтому выбор они делают обычно у себя дома, а в Сочи едут смотреть и покупать конкретный объект, рассказывает С. Грипас.

Работа сочинских отелей в значительной степени подвержена влиянию фактора сезонности. Во время высокого сезона их наполняемость достигает 90 %, в то время как в низкий сезон она сокращается до 40 %. Стремясь нивелировать такую зависимость, многие гостиницы города расширяют список предоставляемых услуг: организуют деловые мероприятия, конференции, бизнес-встречи.

В настоящее время идет активная работа по классификации гостиниц. Согласно ее результатам большая часть объектов получают статус одно-, двух- и трехзвездочных отелей. Пятизвездочных гостиниц по современной классификации здесь еще нет. Те отели, что позиционируют себя как высоко-классные, еще не прошли классификацию, заметила Н. Пронина. Пока на рынке представлены только два известных оператора Рэдиссон САС и ЮМАКО. Однако не за горами приход в Сочи крупных иностранных компаний, поскольку вместе с ростом популярности курорта повышается и спрос на качественные гостиничные услуги, считает М. Гец.

Подводя итог, участники конференции сошлись во мнении, что рынок недвижимости Сочи характеризует высокий инвестиционный потенциал. Позитивное влияние на его развитие окажет реализация любого сценария федеральной программы, ведь в настоящее время формируется бренд региона как курорта мирового уровня.

Гостиничная отрасль Сочи все больше привлекает частные инвестиции, каждый год в городе открываются новые мини-отели, они заполняют пустующую нишу четырех- и пятизвездочных гостиниц. В настоящее время насчитывается порядка 1500 малых предприятий, и они являются самым динамично развивающимся сегментом рынка. Формируется здесь и вовсе новый для страны вид недвижимости клубные апартаменты с гостиничным сервисом. Первый клубный дом-кондоминиум был построен сетевым оператором ЮМАКО. Генеральный директор этой организации Павел Пейсахзон рассказал об опыте создания и продаж квартир такого формата. Сегодня комплекс Катерина Альпик продан на 75 80 %. Но покупателям следует учесть, что клубная курортная недвижимость имеет свою специфику. Подобные комплексы соединяют две важные вещи объект, приобретенный в собственность, и хозяйство гостиничного типа, которое будет обслуживать профессиональная управляющая компания. Это дает клиенту возможность отдыхать на ухоженной обособленной территории. А на время отсутствия владелец передает свои апартаменты в управление, что обеспечивает ему дополнительную прибыль, уточняет П. Пейсахзон.

Действительно, в среде риэлторов, похоже, уже прочно укоренилось мнение о том, что Северо-Восток является одним из наиболее недооцененных округов. В прошлом году застройщики СBАО вывели на рынок сразу несколько очень интересных проектов, которые позиционировались как эконом-класс и предлагались по ценам порядка $3 тыс. за 1 кв. м, хотя по качеству и расположению, согласно стандартам более раскрученных западных округов, вполне подходили под разряд неплохого бизнес-класса. Но при этом нельзя сказать, что эти новостройки уходили на ура, даже в начале года, когда инвесторы скупали практически все, что стоило меньше $3 тыс. за 1 кв. м. Спрос был, но достаточно средний.


Северо-восток столицы постепенно вызывает все больший интерес у покупателей нового и не слишком дорогого жилья в столице. И связано это не только с тем, что здесь вполне адекватные на сегодняшний день цены. Дело еще и в том, что руководству этого округа лучше других удается решать важнейшие для современных москвичей проблемы: транспортную и инфраструктурную.

Вроде бы реконструированы и расширены основные транспортные магистрали на Северо-Востоке, продолжаются работы над улучшением их пропускной способности, но вылетаешь из них к Садовому или третьему транспортному кольцу и встаешь. А ведь по ним надо проехать еще практически половину круга, чтобы добраться до запада города. Единственное спасение офисные центры в районе метро Белорусская, но их пока не слишком много, да и не всегда выбор места работы зависит от менеджеров среднего звена. В итоге дорога на автомобиле до службы занимает часа полтора, что утром, что вечером. По заверениям риэлторов, это фактор принципиальный и значимый для очень многих покупателей.
Во-вторых, не слишком привлекателен имидж района. Еще с 1980-х годов повелось, что районы массовой застройки на северо-востоке Москвы, такие, как Отрадное, Бибирево, Алтуфьево, не говоря уж о печально знаменитом пересадочном узле в районе Петровско-Разумовской, заселены в основном рабочим, далеко не интеллигентным людом. Не будем спорить с этим фактом: первоначально квартиры в новых домах в этих районах действительно предоставлялись в основном социальным очередникам либо заслуженным рабочим предприятий, расположенных в СВАО. Значит, места эти предназначаются только для эконом-класса.

Понять причину такого положения вещей не слишком сложно. Скорее всего дело в определенных психологических барьерах, которые стоят перед многими потенциальными покупателями новостроек среднего ценового уровня. Речь идет о двух моментах. Во-первых, из районов в районе Алтуфьевского шоссе и проспекта Мира все-таки неудобно добираться до основных офисных центров, в которых работает большинство покупателей квартир в новостройках с бюджетами более $300 тыс.

Эти усилия, по словам риэлторов, не пропадут втуне: именно от новостроек СВАО в наступившем году можно ожидать наибольшего роста цен. В зависимости, правда, от общего поведения рынка, поскольку еще большой вопрос, станет ли он расти хотя бы в рамках инфляции, т. е. в районе 10 15% годовых. Если цены все же продолжат движение вверх, в авангарде окажутся именно новостройки северо-востока столицы.

Однако активная застройка дорогими домами (некоторые из них девелоперы даже пытаются позиционировать в секторе элитного жилья) района от начала проспекта Мира и до станции метро ВДНХ позволяет говорить о том, что ситуация меняется. Причем дело не только в увеличении объемов дорогого жилья на Северо-Востоке, но и в достаточно удачной реализации. И тенденция эта, судя по озвученным планам строителей на 2007 год, получит свое продолжение.
Как заверяют представители девелоперских компаний, немаловажную роль играет позиция руководства округа. Осенью прошлого года, задавшись целью выяснить, где в Москве им комфортнее всего работать в плане взаимодействия с властями, мы выяснили, что префект СВАО Ирина Рабер лидирует в этом неофициальном рейтинге с большим отрывом. Причем речь шла не только о формате взаимоотношений, но и о том, что сами чиновники делают для развития подведомственной им территории. Так вот, по мнению застройщиков, именно на северо-востоке столицы удалось найти некую золотую середину между желаниями и возможностями строителей по возведению и продаже жилья, с одной стороны, и деятельностью руководства округа по созданию необходимой инфраструктурной и транспортной составляющей с другой.

Алексей Кобяков
Маркетолог-аналитик управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Стоимость квартир в СВАО зависит от местоположения дома, его типа и качества отделки. Цена 1 кв. м в новостройках Северо-Востока колеблется от $2,9 тыс. до $12,2 тыс. В 2007 году в СВАО намечено сдать порядка 425 тыс. кв. м. Из них наибольший объем приходится на следующие районы: Северное Медведково, мкр. 6 (57 тыс. кв. м), 7 8 (18,7 тыс. кв. м); Южное Медведково, мкр. 1 3 (82,1 тыс. кв. м); Марфино, мкр. 49 (82,1 тыс. кв. м). Продолжится строительство в районах Северное Медведково, мкр. 6 8, Южное Медведково, мкр. 1 3, на также на Ярославском ш., вл. 26, к. 3 Будут сданы госкомиссии дома и в других районах СВАО: Отрадное, мкр. 5в, Северное Медведково, мкр. 10 10а, 11 11а. Особо следует отметить район Северный (п. Виноградово за МКАД), где уже в этом году планируется возвести три жилых микрорайона. Общий объем застройки в Северном составит более 500 тыс. кв. м жилья.

Динара Лизунова
Пресс-секретарь группы компаний МИАН:
Потенциал округа велик в связи с большим количеством ветхого (пятиэтажного) жилого фонда, подлежащего сносу. Ощутимые перемены коснутся района Марфино и поселка Северный. Кроме того, в СВАО появится один из небоскребов в рамках программы Новое кольцо Москвы. Самое активное жилищное строительство ведется в районах Южное и Северное Медведково, Свиблово, Бутырский, Алтуфьевский, Марьина роща. Среди интересных проектов на Cеверо-Bостоке можно назвать жилые комплексы Седьмое небо, Мирный и Магнолия Парк. Средняя стоимость 1 кв. м на новостройки СВАО составляет порядка $3,7 тыс., а вторичное жилье продается по $4,3 тыс.



Главная --> Публикации