Главная --> Публикации --> И по «черным» договорам аренды платят «белые» налоги Города будущего Самарскую группу “время” не пускают в парк “дубки” в нижнем новгороде Кто виноват в росте цен на жилье? “декра-групп” намерена построить в красноярске 100 000 кв. м офисов и жилья

Уплотнение застройки в городе сегодня происходит без расширения дорог

Закончилась праздничная транспортная передышка. Москва возвращается к привычной, но совершенно непригодной для нормальной жизни ситуации дорожного стояния. В чем причины столичных транспортных проблем? Кто виноват и что делать? Эти вопросы, продолжая начатую в прошлом году тему градостроительного развития столицы, обозреватель Известий Наталья Давыдова задала ведущему научному сотруднику ЦНИИП градостроительства, кандидату технических наук Александру Стрельникову.

ответ: Все эти меры очень своевременны и необходимы. К примеру, в Лондоне, если ты не смог пристроить свою машину на одной из парковок в центре города - при том, что парковка автомобиля стоит здесь примерно 40 фунтов в сутки, - то тут же можешь узнать, на каких ближайших парковках свободные места имеются. У нас тоже собираются создать подобную систему оповещения. И это правильно. Разрабатывается и система park and ride, то есть перехватывающих парковок, чтобы человек мог доехать до ближайшей станции метро на своем автомобиле, а затем пересесть на общественный транспорт. В некоторых европейских городах граждане, останавливающиеся на таких парковках, получают бесплатные билеты на метро или автобус. Но наша проблема в том, что московский Институт Генплана не знает, где и сколько в городе мест труда. А без этого невозможно решить, где нужно размещать перехватывающие стоянки. Помню, как после обработки материалов переписи 1970 года, в ходе которой люди должны были указать в том числе и место своей работы, столичные проектировщики просто ужаснулись. Они и предположить не могли, что в районе улицы Кирова, нынешней Мясницкой, на один квадратный километр приходилось 65 тысяч работающих. Недавно я узнал о том, что заказано новое исследование распределения мест труда по территории города - на основе данных системы пенсионного страхования, и очень обрадовался. Ведь без такой статистики невозможен никакой транспортный анализ и прогноз. Предварительные результаты этой работы, как я слышал, просто поразительны: по сравнению с 1970 годом трудовая емкость центральной зоны Москвы увеличилась в 10 раз!

вопрос: Столичные транспортные чиновники объявили, что собираются искоренять пробки главным образом введением системы умных дорог, организацией платных парковок и выделенных полос для общественного транспорта. Этого достаточно?

о: Раньше, когда города состязались между собой за госфинансирование, разрабатывались очень серьезные технико-экономические обоснования (ТЭО) развития городов, в том числе и транспортного. Эти ТЭО поступали на независимую экспертизу в Госпланы Союза и республики, и это было очень глубокое погружение. Чего стоила экспертиза, возглавляемая покойным академиком Шаталиным, настоящая мозговая атака с участием лучших специалистов страны. А потом наступила перестройка и появилось понятие муниципальное хозяйство. Города должны были жить за свой счет, они оказались заинтересованы в частном инвесторе, муниципалитеты стали заигрывать с застройщиками, их перестали интересовать отдаленные последствия собственной деятельности, в частности и транспортные. Тогда перестали и заниматься прогнозированием и выпускать специалистов по городской планировке. А сейчас готовят планировщиков только для малых территорий. И новый Градостроительный кодекс тоже обсуждает в основном проблему площадки для дома и льгот инвестору, а вовсе не необходимых обременений, связанных с застройкой. А в итоге уплотнение застройки в Москве происходит сегодня повсеместно без расширения дорог. Недалеко от моего дома, на улице Удальцова, развернулась большая стройка. А улица узкая - по одной полосе в каждую сторону. И она создает чудовищный транспортный затор вблизи метро Проспект Вернадского, когда километр пути преодолеваешь за полчаса. Я жду момента, когда стройка завершится, и на квартиры в этих домах не найдется покупателей. Лично я не представляю, какой нормальный человек купит квартиру в месте, к которому уже сейчас невозможно подъехать.

в: Ваша специализация - как раз транспортные прогнозы. Но таких специалистов сегодня практически нет. Их перестали готовить?

в: Когда вы в 1970 годы проводили исследование транспортных проблем Москвы, то пришли к выводу, что они во многом вызваны незавершенностью ее радиально-кольцевой структуры. Сегодня эта проблема не разрешена?

Центр придется разуплотнять, превращая офисные здания в гостиницы

в: Власти заявили, что запретят строительство офисов в исторической части города...

о: Конечно, нет. Например, в Париже мосты идут через каждые 150 метров, у нас - через 1,5 километра. А эти разрывы приводят к перенапряжениям на отдельных участках и, следовательно, к другим транспортным решениям - требуются новые развязки и т.п. Несколько линий железной дороги на протяжении 9-13 километров не имеют ни одного переезда, в результате - та же перегрузка улиц. Кроме того, в Москве до сих пор имеются огромные промышленные территории, которые нужно объезжать, и это тоже создает трудности. Но главные наши транспортные проблемы - безумное количество землеотводов под офисное строительство в центре и концепции бесконечных колец.

в: Разве нельзя было спрогнозировать, что так и будет?

о: Давно пора. Но боюсь, сегодня это уже не спасет положения. С офисами очень сильно перебрали. Возможно, скоро придется принимать меры по разуплотнению центра. К примеру, переделывать офисные здания под гостиницы. Город может сказать инвестору, что тот останется собственником своего здания, но из соображений общегородской целесообразности должен устроить в нем 2- или 3-звездочный отель. А при нынешней концентрации офисов в историческом городе никакие транспортные кольца Москву не спасут. Мне они напоминают браслеты на шее женщин африканского племени, без которых голова уже не держится. На подходе проекты новых колец. Хотя в свое время планами развития столицы предусматривались хорды, которые должны были стать магистралями непрерывного движения, соединяющими окраины города и создающими кольцо вокруг центра. Они позволяли бы ехать в сторону центра, объезжать его и связывать. Но недавно я к своему ужасу узнал, что зарезервированные под строительство хордовых дорог территории уже застроены домами. Хотя кольца никогда их не заменят. То же Третье кольцо, на которое потратили несметные деньги, вошло в конфликт с архаичной дорожной системой. Получилось, оно существует ради самого себя.

Но, повторюсь, наша главная беда в том, что мы начинаем разбираться со следствиями. А проблемы нужно предвидеть. И у нас есть такая возможность. К примеру, тот же ЦИТИ, если будет заказ города, мог бы провести независимую экспертизу транспортного состояния столичной агломерации. Зафиксировать существующее положение дел, изучить транспортные потоки. Специалистам, например, совершенно неизвестна ситуация с загрузкой электричек. Или, например, в нашей статистике совершенно не учтены коттеджники, хотя значительная часть москвичей живет за городом, и это одна из причин жуткого положения на входящих магистралях.

о: Когда принималось решение о строительстве Третьего кольца, Институт Генплана еще не располагал методикой транспортного прогноза. Сегодня он купил западную программу EMME/2, которая позволяет составлять прогнозы транспортных потоков. Но одной программы мало. Надо уметь ею пользоваться. Уметь считать. А результаты своих подсчетов Институт Генплана еще ни разу не предъявлял широкому кругу специалистов. Они существуют только для внутреннего пользования. Правда, в Москве работает еще независимый Центр исследования транспортной инфраструктуры (ЦИТИ). Он тоже изучает транспортную ситуацию в Москве и несколько лет поддерживал одну очень интересную разработку лаборатории Института системного анализа РАН. В результате там создали замечательный прогнозный инструмент наподобие EMME/ 2, но, на мой взгляд, намного выше качеством. Он прекрасно подходит для проверки текущего состояния столичной транспортной системы и краткосрочных прогнозов ее развития.

в: Вы говорите о московской агломерации. Значит, тоже поддерживаете идею объединения Москвы и области?

Если все жилье, построенное в Москве, будет заселено, городу просто не хватит воды

в: Получается, что панацея от всех наших транспортных бед - умение обосновать градостроительные решения на основе научных прогнозов?

о: Я считаю, что объединяться нам ни к чему. Далеко не вся Московская область тяготеет к Москве. Еще в 1970-е нам удалось выявить границу московской агломерации - по нашим подсчетам, она проходит на уровне Большого бетонного кольца, в радиусе примерно 50 км от МКАД. Что нам действительно нужно, так это установить систему договорных отношений с соседями, сесть за стол и разработать совместный проект развития столичной агломерации. Немецкие коллеги рассказывали мне, что даже в условиях полного запрета контрактов с вражеской стороной, когда город еще был разделен стеной, они умудрялись встречаться на курортах и согласовывать там свои планы. Не представляю, что может помешать проектировщикам Москвы и области перестать работать поодиночке, умудряясь разрабатывать не совместимые друг с другом проекты.

Я уверен, что все наши проблемы не решить без участия органов самоуправления. Если людям подконтрольна прилегающая территория, то они сообщат о ней городским властям гораздо больше информации, чем известно статистике, и смогут лично проконтролировать все проекты, которые на ней реализуются. Вот в Финляндии все проблемы, возникающие на местах, должны быть согласованы с населением. Случается, что городские власти приходят к жителям, не согласным с их предложениями по строительству дорог, с экономическими предложениями - например, предлагают им стать акционерами предприятий, чтобы иметь с них небольшой постоянный доход. Так и нужно договариваться. А у нас на Мичуринском проспекте инвесторы принесли свой проект в действующий орган самоуправления, доложили, выслушали возражения и покинули зал со словами: Так вы не согласны? Тогда будем считать, что этого разговора не было.

о: Нет, конечно. Необходимо еще и широкое обсуждение этих научных обоснований, которого пока нет. На заседаниях экспертно-консультативного общественного совета при главном архитекторе (ЭКОС) поступают лишь локальные проекты и предложения. Последствия нашей градостроительной деятельности не обсуждаются. Хотя это большая ошибка. К примеру, если все жилье, построенное в Москве, будет заселено, городу не хватит воды. И эта водная катастрофа наступит даже быстрее, чем транспортный коллапс.

Читатели Известий - о путях выхода из транспортного кризиса

Половина горожан опаздывает на работу

Очевидно, что на поверхности земли места для расширения дорожной сети осталось мало. Принципиально проблему решить за счет обычной дорожной сети не удастся. Тоннели - решение очень дорогое. Особенно в условиях города, насыщенного подземными коммуникациями. Значит, необходимо использовать пространство над поверхностью земли. Эстакады. Но затраты на их строительство также не назовешь скромными. Да и внешний вид тоже позволит размещать их далеко не везде. Существует техническое решение, позволяющее очень существенно снизить эту стоимость. При этом сама конструкция определяет внешний вид, способный более естественно вписаться в существующее окружение. Все это разрабатывалось для учебного курса строительной механики тонкостенных оболочек. Было бы полезно обсудить эту идею со специалистами.
Григорьев С.В.

Почему бы не подумать о метро для машин? Ведь по большей части пробки - это человеческий фактор. Одни едут медленно, другие лихачат. И те и другие мешают нормальному движению. Если же сделать многоуровневые закрытые электрические трассы с автоматическим управлением машинопотоками (типа детского аттракциона с электромобилями), то машинами будет управлять компьютер, а не человек. И будет управлять оптимально. На въезде только нужно ввести пункт назначения, а потом ехать как в такси. Размеры машин при этом могут существенно уменьшиться.
Ушакова О.О.

Проблема транспорта вполне решаема. Дело в том, что в стародавние времена большинство автобусов ходили по графику: с завода - на завод. Соответственно, с 9 до 16 и с 6 до вечера автобусов почти не было. Ситуация давно изменилась, но автобусов после 18 часов (особенно по длинным маршрутам типа 816, 58, 642) почти нет и сегодня. В то же время ненужные автобусы типа 805 *(м. Калужская - завод Победа) до сих пор существуют. Кому нужен автобус, ходящий три раза в день по маршруту длиной 3 км? Все это легко урегулировать.
К.Т.

При строительстве новых торговых комплексов не строится новых дорог, в результате создаются пробки. По сути, город давно уже начинает работать не в 9, а в 10 часов, т.к. половина горожан опаздывает на работу. Приведу пример. Недалеко от остановки Промбаза (МКАД, напротив Строгина, около Рублевского леса) ведется какое-то строительство (в дополнение к Ашану, Крокус Сити и Строительному рынку, из-за которых на этом участке МКАД и так частые пробки). Автобусы, приходящие по расписанию, просто не укладываются во время. Выход один - ограничить строительство и перестать уничтожать зоны, которые еще недавно считались гордостью Москвы: тот же Рублевский лес, Серебряный Бор, многочисленные парки.

Мои партнеры из Германии, приезжая в Москву, привозят с собой галоши и ходят по улицам в них, испытывая настоящий шок от той грязищи (именно грязищи, а не мусора), которой в любом другом городе Европы не сыскать. Простите за сумбур и экспрессию, но уж очень это достало.

Я задавал себе вопрос, почему на Западе на улицах всегда чисто и люди моют машины 2-3 раза в год? Очень просто - там нет открытой земли: любой участок либо заасфальтирован, либо засажен травой, поэтому грязи взяться неоткуда. У нас город сейчас - причем ВЕСЬ!!! - покрыт ровным слоем грязи. Летом она подсыхает и превращается в пыль, которая поднимается ветром в воздух,образуя пыльные бури.

Пять основных причин столичного транспортного коллапса

Андрей, коренной москвич

Отсутствие обоснований принимаемых решений, построенных на научных прогнозах. Лишний минус отсутствие широкого профессионального обсуждения обоснований принимаемых решений.

Сверхплотная офисная застройка центра города.

Неразвитость системы местного самоуправления.

Отсутствие диалога между Москвой и областью. В результате жизненно важные для соседних территорий решения принимаются вразнобой и зачастую противоречат друг другу.

Пять путей решения проблемы

Незавершенность радиально-кольцевой структуры города, создающая дополнительную транспортную напряженность. Отказ от строительства хорд, которые не способны заменить никакие новые кольца.

Сначала думать, а потом строить. Причем обоснования принимаемых решений должны широко обсуждаться в профессиональном кругу и подвергаться независимой экспертизе.

Разработать комплекс мер для разуплотнения застройки центра, например превращение офисных зданий в гостиницы.

Из обитателей территорий жители должны превратиться в их реальных хозяев как, например, в той же Финляндии. Иначе никакие городские проблемы, и транспортные в том числе, решить не удастся.

Москве и области пора образовать настоящую столичную агломерацию с общими планами развития столичного региона.

Как и любой взрослый человек, несовершеннолетние дети могут стать собственниками жилья в нескольких случаях: в результате приватизации муниципальной собственности, покупки или дарения, а также при передаче по наследству. Однако в отличие от взрослого гражданина России, дети не могут так просто от своей собственности избавиться: любые операции с жильем ребенка-собственника жестко контролируются органами опеки и попечительства.
Наиболее сложным в первую очередь с точки зрения последствий является приобретение ребенком жилья в собственность в результате приватизации.

Нужно строить новые мосты, развязки, прокладывать дороги через закрытые в прошлом промышленные территории. Необходимо вернуться к проекту сооружения транспортных хорд, даже если для этого придется сносить жилье.
Операции с собственностью, которая принадлежит детям, проблема далеко не простая. Собственник выяснил, какие особенности на рынке вторичного жилья связаны с детским вопросом и недетским ответом на него.

Согласно действующему законодательству, все зарегистрированные, а также фактически проживающие на приватизируемой жилплощади несовершеннолетние граждане в обязательном порядке и в равных долях участвуют в приватизации.

Наиболее сложным в первую очередь с точки зрения последствий является приобретение ребенком жилья в собственность в результате приватизации

На данный момент основные проблемы в сделках с жильем и детьми-собственниками связаны с правовым вакуумом начала 90-х годов, когда происходило становление российской законодательной базы. В частности, в 1991 году был принят основной закон о приватизации О приватизации жилищного фонда в РСФСР от 04 июля 1991 года. И лишь 11 августа 1994 года вышла поправка, обязывающая включать в число собственников приватизируемого помещения всех прописанных там несовершеннолетних граждан (что было необязательным в предыдущей редакции).

Если в квартире проживает двое родителей и двое детей, то каждому члену семьи будет принадлежать ¼ общей площади жилого помещения. Взрослый гражданин может нотариально отказаться от своего права участвовать в бесплатной приватизации, но никак не в пользу кого-то из членов семьи. Его доля равномерно разделится на всех других участников. Если, скажем, отец в указанном примере откажется от своего права участия в бесплатной приватизации, то каждый из участвующих в приватизации мать и дети станут собственниками 1/3 части квартиры. В любом случае ребенок не вправе отказаться от участия в приватизации, зато он сохраняет за собой право на бесплатную приватизацию по достижении совершеннолетия. Таким образом, по закону ребенок может дважды участвовать в приватизации один (и только один) раз до достижения совершеннолетия и один раз после. Не пройдет также и фокус со снятием ребенка с регистрационного учета из квартиры перед осуществлением приватизации: можно легко доказать фактическое проживания ребенка на жилплощади в момент ее приватизации и, следовательно, нарушение прав ребенка.

Вариант При продаже жилого помещения, в число собственников которого при приватизации не был включен несовершеннолетний, на его имя одновременно приобретается другое жилое помещение либо доля в праве собственности на другое жилое помещение, которая должна быть не менее той, которую он имел бы в продаваемом помещении. На проведение такой сделки должно быть получено разрешение органов опеки и попечительства.

Таким образом, за период с 1991 по 1994 годы появилось большое количество приватизированных жилых помещений, в которых ребенок был прописан на момент приватизации, но не включен в число собственников. Продажа приватизированной таким образом квартиры без предоставления несовершеннолетнему равноценного возмещения реальная причина возникновения судебных споров. Становясь совершеннолетними, эти дети имеют право подать в суд с требованием признания приватизации недействительной и включения их в число собственников. Как рассказывает Наталья Титкова, руководитель юридического отдела агентства недвижимости Статус: Судебная практика показывает, что суд признает требования детей законными, а сделки недействительными с выселением добросовестных покупателей. В риелторской практике, правда, выработаны законные пути решения данной проблемы.

Вариант Если к моменту продажи жилого помещения, в число собственников которого при приватизации не был включен несовершеннолетний, этот ребенок стал совершеннолетним, то ему достаточно подать заявление о том, что ему известно о нарушении его прав при приватизации жилого помещения, ему известно о продаже данного помещения, и он не имеет ни к кому никаких материальных претензий по данному поводу. Бывали случаи, когда при продаже жилого помещения лица, чьи права были нарушены при приватизации, получали денежную компенсацию, соответствующую причитающейся им доле в праве собственности на жилое помещение, говорит Наталья Титкова. Мой совет: если невозможно совершение сделки одним из трех способов риелторской практики, то от приобретения такого помещения лучше отказаться вообще, какой бы выгодной и нужной сделка ни казалась.

Вариант При продаже жилого помещения, в число собственников которого при приватизации не был включен несовершеннолетний, родители несовершеннолетнего или другие близкие родственники дарят ему свое жилое помещение или долю в жилом помещении, которая должна быть не менее той, которую он имел бы в продаваемом помещении. На проведение такой сделки должно быть получено разрешение органов опеки и попечительства.

Оформляя квартиру в 100% собственность несовершеннолетнего, нужно иметь четкое представление о плюсах и минусах такого варианта.

Другой вариант, по которому ребенок может стать собственником жилья, это покупка квартиры на ребенка. В этом случае платят налоги и коммунальные платежи законные представители ребенка (родители, опекуны), а распоряжаться жильем ребенка продавать, сдавать внаем, передавать в доверительное управление и так далее родители могут только с разрешения органов опеки и попечительства.

Минусы: квартиру нельзя продать без разрешения органов опеки, которым могут показаться неубедительными даже очень серьезные с точки зрения родителей доводы. Например, если потребуются деньги на лечение близких, учебу, пропитание, и родители готовы купить меньшую квартиру, а разницу потратить на нужды, то получить разрешение органов опеки и попечительства будет практически невозможно. Любое действие родителей с жилой собственностью ребенка подконтрольно органам опеки и попечительства.

Плюсы: на квартиру нельзя наложить взыскание, ее нельзя заложить, нельзя принудить продать, одним словом, с этой квартирой практически ничего сделать нельзя.

Квартиру нельзя продать без разрешения органов опеки, которым могут показаться неубедительными даже очень серьезные с точки зрения родителей доводы

В моей практике был такой случай, когда мать и сын, собственники квартиры в Москве, выписались из нее и эмигрировали в США. Они получили американское гражданство, прожили счастливо там несколько лет на съемной квартире и приступили к постройке собственного жилья, рассказывает Андрей Ломакин, риелтор агентства недвижимости Вавилон.

Этот пример как нельзя лучше демонстрирует, насколько непросты вопросы собственности на недвижимость для несовершеннолетних. Поэтому логичным будет посвятить этой проблеме не одну публикацию. Разговор о специфике детского вопроса на вторичном рынке недвижимости мы продолжим в самое ближайшее время.

В определенный момент они решили, что для нужд стройки хорошо было бы продать московскую квартиру. Ну, а поскольку ребенок числится собственником жилья, то потребовалось разрешение от органов опеки, даже несмотря на то что этот ребенок в настоящее время является гражданином США Органы опеки в свою очередь потребовали доказать, что у ребенка есть не меньшая доля собственности, пусть в той же Америке. К счастью, строительство собственного дома было на той стадии, когда можно было выделить долю ребенка, о чем в Москву с курьером поступили соответствующие бумаги на английском языке, говорит Ломакин. Их официально перевели и передали в органы опеки и попечительства. Наконец, матери с сыном повезло, что покупатель московской квартиры был предупрежден о вынужденной заминке с оформлением и согласился подождать.

Центральный рынок имеет два павильона общей площадью 13 184 кв. м, в которых ведется торговля. Арендует 2,7 га в центральной части Новосибирска. По данным СПАРК-Интерфакс, мэрии Новосибирска принадлежит 56,4% акций, ООО Транспромснаб 11,55%, ООО Микан 10,24%, ООО Запсибхимия 10,89%, ЗАО Сибирское агентство юридических услуг Право 10,89%. По итогам 2005 г. выручка от сдачи помещений в аренду составила 42,8 млн руб., чистая прибыль 5,1 млн руб. Компания Мария Ра основана в 1993 г. предпринимателем Александром Ракшиным. Ему принадлежит 95% акций компании, 5% менеджерам. Одноименная сеть включает 98 магазинов в Алтайском крае, Республике Алтай, Кузбассе, Томске и Новосибирской области. Оборот в 2006 г. $242 млн.

Алтайский ритейлер Александр Ракшин заинтересовался новосибирской недвижимостью. Вслед за покупкой гостиницы Центральная в августе 2006 г. он обзавелся еще одним объектом в городе. В пятницу он приобрел на аукционе за 182,23 млн руб. контрольный пакет Центрального рынка, одного из крупнейших оптово-розничных предприятий Новосибирска.

В конце года мэрия выставила на аукцион принадлежащий ей пакет из 56,4% (44 690 акций номиналом 100 руб.) по стартовой цене в 165,66 млн руб. В пятницу этот пакет был продан на аукционе компании Обь-3 за 182,23 млн руб. Как стало известно Ведомостям, эта компания принадлежит известному алтайскому ритейлеру, владельцу сети Мария Ра Александру Ракшину.

Центральный рынок был внесен в план приватизации еще в ноябре 2005 г. Но продать контрольный пакет рынка в 2006 г. не удалось тогда выяснилось, что около 55% имущественного комплекса рынка продано и. о. директора рынка Вячеславом Овчинниковым фирме Новосибторгпроект. Около года мэрия добивалась признания в арбитраже сделки ничтожной и возвращения имущества. Решением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 октября 2006 г. сделка с Новосибторгпроектом была признана ничтожной.

Это был последний рынок, находившийся в муниципальной собственности. Весной 2003 г. мэрия продала на аукционе пакет акций Октябрьского рынка.

Конкуренцию ему на торгах составил торговый холдинг Сибирский гигант: в аукционе участвовала аффилированная с ним компания Гигант Риэлт. Как сообщил ее представитель Евгений Сиренко, акционеры считают рынок интересным для девелоперских проектов из-за его местоположения, но решили, что платить более 170 млн руб. нецелесообразно.

Это второй объект недвижимости, купленный Ракшиным в Новосибирске. В августе прошлого года он приобрел здание гостиницы Центральная за 416,9 млн руб. Тогда итоговая цена за объект превысила стартовую более чем в два раза. Ракшин потратил около пяти месяцев на урегулирование отношений с арендаторами гостиницы, прежде чем смог приступить к ее управлению.

Ракшин подтвердил, что купил акции Центрального рынка, но говорит, что пока не решил, как распорядится приобретением. В нынешнем виде рынок существовать не может, он нуждается в реконструкции, добавляет он. Но все изменения необходимо согласовать с миноритарными акционерами и арендаторами. По словам Ракшина, на изучение положения дел уйдет не менее трех месяцев.

Соседство с существующими и строящимися торговыми комплексами (ТЦ Москва, строится торгово-офисный центр на месте зоопарка) не повлияет на посещаемость объекта, убежден замгендиректора девелоперской компании Труд Анатолий Пастушенко. Успех будущему комплексу можно обеспечить, включив в его состав продуктовый гипермаркет и зону развлечений для взрослых до сих пор рядом нет ничего подобного, поясняет Пастушенко.

Поскольку рынок расположен в самом центре города, он практически подходит под любую коммерческую недвижимость от торгового или торгово-развлекательного центра (ТРЦ) до офисного здания, считают эксперты. По мнению директора ТРЦ Континент Тимофея Мельникова, любой девелоперский проект будет высокодоходным здесь можно построить объект площадью не менее 50 000 кв. м, себестоимость строительства не превысит $1000 за 1 кв. м, при этом цены продажи площадей составляют от $5000 за 1 кв. м, а ставки аренды от 1500-2000 руб. за 1 кв. м в месяц.

Доходные продажи
Доходы бюджета Новосибирска от приватизации муниципального имущества в 2006 г. составили более 1,1 млрд руб., сообщила начальник отдела приватизации и ценных бумаг мэрии Новосибирска Татьяна Шпакова. Крупнейшими продажами были гостиница Центральная за 416,9 млн руб., а также Железнодорожный универсальный магазин и Товары для детей (387 млн руб.).
Январская коррекция цен на жилье вновь поставила вопрос приведет ли стабилизация рынка к серьезному откату цен. У экспертов нет единого мнения на этот счет. Сторонники пессимистического сценария утверждают, что цены уже достигли своего потолка, а жилье в столице недоступно даже для среднего класса. Другой аргумент изменение макроэкономической ситуации. С начала года начали снижаться цены на нефть, а ситуация на фондовом рынке отличалась нестабильностью. Впрочем, часть экспертов утверждает, что прямой зависимости между ростом цен на нефть и рынком московской недвижимости нет. А основная причина подорожания дисбаланс спроса и предложения. Этот баланс вряд ли восстановится в ближайшие год-два, ведь существенного увеличения объемов строительства пока не предвидится.

Сейчас в Новосибирске действует лишь один ТРЦ Континент площадью 26 000 кв. м. Он был открыт на пересечении ул. Доватора и Гусинобродского шоссе в июне 2006 г. местной торговой компанией Итера, вложившей в него около $13 млн. В его составе киноплекс оператора Арт Сайнс Синема Дистрибьюшн, супермаркет сети Холидей Классик, фуд-корт и галерея бутиков.

По мнению экспертов группы компаний МИАН, цены на рынке Москвы до февраля марта будут незначительно расти либо стабилизируются. Затем ожидается увеличение платежеспособного спроса, связанное с выплатой годовых премий топ-менеджерам крупных компаний. Впрочем, это оживление, по словам руководителя пресс-службы ГК МИАН Вадима Васильева, будет временным и коснется в основном жилья бизнес-класса, что приведет к росту цен в этой категории на 2 4% в месяц. В силу его небольшой доли в общем объеме сделок (не более 15%) существенного влияния на общие ценовые тенденции этот фактор не окажет: общий рост цен сохранится на уровне 2 3% в месяц (1% из которых обусловлен общей инфляцией), уточняет он. В то же время спрос на типовые и основную массу эконом-объектов будет более сдержанным. Низкий и средний сегмент будут находиться в ожидании тенденции снижения цен и ответят падением уровня спроса, уточняет Вадим Васильев.

Коррекция стоимости жилья в Москве в ближайшие месяцы будет продолжаться, однако в масштабный обвал цен не перерастет, считает руководитель аналитического центра ирн.RU Олег Репченко. По его словам, отдельные сегменты жилья будут вести себя по-разному. Низкокачественные квартиры, явно переоцененные в конце прошлого года, могут подешеветь на 10 15%. Однако на общерыночном показателе эта коррекция вниз вряд ли отразиться, ведь дорогое жилье скорее всего прибавит в цене. Средний уровень цен на квартиры в Москве, по прогнозам ирн.RU, будет сохраняться в течение года в коридоре от 4 4,3 тыс. долл. за квадрат.

Ожидается и серьезный передел строительного рынка, который эксперты связывают с принятием закона о саморегулировании в строительстве. В марте в Госдуму будут внесены соответствующие поправки к Градостроительному кодексу. На смену лицензированию в строительной отрасли уже с 1 июля этого года могут прийти саморегулируемые организации СРО. Каждая из них в Москве будет объединять не менее 60 строительных компаний. Строители собственными средствами будут отвечать за недобросовестные компании, вошедшие в СРО. Так что к приему в эти организации они отнесутся с полной ответственностью. По прогнозу президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана, из 270 тыс. строительных компаний, у которых сейчас есть лицензии, в СРО могут не войти около 45 50 тыс. По мнению экспертов компании МИАН, 2007 год будет непростым. В настоящее время наблюдается перераспределение сил на московском рынке недвижимости. После периода огромного роста на рынке появилось много непрофессиональных участников, в силу того что на недвижимости можно было получить очень хорошую прибыль, считает Вадим Васильев. По его словам, в этом году с рынка уйдут небольшие компании-новички и останутся только профессионалы.

По мнению директора отдела продаж ОАО ОПИН Сергея Нагорнова, в следующем году будет активно развиваться рынок загородной недвижимости: При стабильном экономическом росте и улучшении макроэкономических показателей параллельно будет происходить удорожание земли, мы ожидаем стабильного роста цен на проекты загородной недвижимости. Эксперты ДОН-Строя прогнозируют дальнейший рост цен на элитную недвижимость.



Главная --> Публикации