Главная --> Публикации --> Жилой комплекс «апрелевский» - самое доступное жилье Сам себе застройщик Доступные раритеты снова в моде Московские депутаты выступают за отсрочку в выборе управляющих компаний Стоит ли в этом году ожидать новогодних распродаж?

По стечению обстоятельств
Оживление рынка жилья, наметившееся осенью 2005 года, в первом квартале 2006-го перешло в настоящий ажиотаж. В марте квартиры дорожали в среднем на 1% в неделю. Своего пика -- около 5% в неделю -- темпы роста цен достигли в августе. Игра продавцов на повышение привела к тому, что в первом полугодии объем предложения на вторичном рынке снизился в три раза. Активный спрос апреля-мая к концу лета перешел в нервный ажиотаж. Но осенью продажи снизились почти до исторического минимума. В октябре-декабре 2006 года было заключено на 10-15 процентов сделок меньше, чем за аналогичный период 2005 года, хотя объем предложения вырос в четыре раза, -- говорит начальник информационно-аналитического отдела группы компаний Бюллетень недвижимости Сергей Бобашев. Причин для такого поведения рынка оказалось множество. Как макроэкономических, например высокие цены на нефть, так и внутрирыночных: отложенный спрос, развитие ипотеки, дефицит предложения строящегося жилья. Значение каждой из этих причин объективно оценить невозможно, -- считает господин Бобашев.

В 2006 году жилье в Санкт-Петербурге подорожало на 120%. Участники рынка признаются, что еще одного такого скачка цен рынок не выдержит. Впрочем, по-видимому, его и не будет: рынок исчерпал потенциал роста цен на несколько лет вперед. На фоне общей стабилизации цен продолжит дорожать лишь элитное жилье.


Вторичный план
В периоды бурного роста рынка доля обменных операций падает, зато возрастает интерес покупателей к дешевому жилью в области и пригородах. Интересно, что покупатели жилья в кредит летом отсекались уже на стадии переговоров, в силу большого количества желающих приобрести квартиру за наличные, -- рассказал Алексей Бегунов. Осенью объем предложения увеличился фактически по всем сегментам: цены замедлили свой рост и владельцы недвижимости стали срочно фиксировать прибыль. Одновременно выросло число предлагаемых банками кредитных программ для приобретения жилья как на вторичном, так и на первичном рынке.

К началу лета в продажу поступило всего 1,76 млн. кв. м нового жилья, что на 60% меньше, чем в 2005 году. Это стало следствием ужесточения порядка получения разрешений на строительство и усиления контроля за расходованием средств дольщиков, считает директор департамента оценки и аналитических исследований компании Becar Consulting Игорь Лучков. К концу 2006 года общий объем предложения жилья в Петербурге достиг 4,36 млн кв. м, но это не помогло преодолеть уже сложившийся дефицит жилья. Ситуация должна стабилизироваться за счет освоения больших территорий на юго-западе и в северо-приморской части города. В 2006 году инвесторами было заявлено сразу несколько крупных проектов. Кроме того, в 2007 году власти города намерены выставить на продажу землю для строительства 5,5 млн кв. м, -- прогнозирует генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости Алексей Бегунов.

Показателем наступления равновесия на рынке является и увеличение количества одно- и двухкомнатных квартир в открытом предложении. В последние два месяца цены практически перестали расти. Средняя стоимость квадратного метра жилья массового спроса в Петербурге установилась на отметке $2582 за квадратный метр.

В общем объеме сделок купли-продажи заметно выросло количество сделок с использованием кредитных средств. Объясняется это и увеличившейся стоимостью недвижимости, и ростом доверия к ипотеке у риэлтеров и клиентов. Получить кредит сейчас можно под покупку практически любого объекта недвижимости: квартиры в готовом или строящемся доме, комнаты, коттеджа, земельного участка, -- считает директор по маркетингу Центра развития проектов Петербургская недвижимость Михаил Бимон.

Два варианта развития событий дает Игорь Лучков: В январе следует ожидать коррекции. Новые квартиры дорожать не будут, а стоимость жилья на вторичном рынке снизится на 5 процентов. С апреля 2007 года возможен рост цен на 1-2 процента в месяц. Таким образом, средняя стоимость жилья на первичном рынке составит $2376 за квадратный метр. Согласно другому сценарию в январе и феврале 2007 года цены будут стоять, а с февраля по июль рост цен на первичном рынке составит около 4-5 процентов в месяц. В итоге стоимость жилья по итогам года составит чуть более $3000 за квадратный метр. Кроме того, ожидается смещение объемов предложения в сегмент эконом-класса, в основном за счет появления на рынке объектов в зонах, не предполагающих строительство жилья высоких ценовых сегментов, -- уверен Михаил Бимон.

Ценные предложения
Несомненные плюсы прошлого года -- развитие ипотеки, появление на петербургском рынке крупных проектов квартальной застройки, финансовое укрепление строительного комплекса. Минусы -- высокий уровень цен, снижение количества сделок, значительное удорожание земельных участков. На рынке происходит очередная переоценка ценностей. Меняются и предпочтения потребителей. В ближайшие полгода рынок будет приходить в себя после прошлогодней встряски. Продавцы умерят свои амбиции, покупатели привыкнут к новому уровню цен. Возможно снижение средних цен на 10-20 процентов к маю 2007 года. В большей степени это касается жилья эконом-класса, переоцененного в период ажиотажа, -- уверен Сергей Бобашев.

По мнению экспертов, потенциал развития новых элитных зон связан с редевелопментом промышленных зон. К таким зонам можно отнести набережные вдоль Невы (Выборгская, Свердловская и т. д.). Среди наиболее знаковых и дорогих проектов -- Набережная Европы, который обещает стать флагманом нашего элитного сегмента. Кроме того, на Петроградской стороне будут реализованы проекты общей площадью более 300-400 тыс. кв. м.
В пятницу арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти удовлетворил иск ООО Люка Инвест -- собственника здания на Невском проспекте, 58, -- о расторжении договора с арендатором, Международным банковским институтом, срок которого истекал лишь в 2040 году. Таким образом, владельцу Люка Инвеста, президенту холдинга Адамант Игорю Лейтису впервые удалось избавиться от обременения, навязанного условиями аукциона, на котором он приобрел дом на Невском за $17 млн. Участники рынка называют судебный вердикт прецедентным и обоюдоострым как для собственников, так и для арендаторов недвижимости. Теперь в суд могут пойти и другие собственники, желающие расторгнуть невыгодный договор аренды.

У элиты свои причуды
По мнению господина Бобашева, на фоне общей стабилизации цен продолжит дорожать лишь элитное жилье. Спрос на такие объекты пока превышает предложение за счет общего роста городской экономики, переезда в Петербург топ-менеджмента крупных российских корпораций и роста доходов руководителей местных компаний. Так, по данным компании Knight Frank, сейчас в городе строится всего 30 объектов элитного класса общей площадью 372 тыс. кв. м. При этом к высокому классу А относится 21% этой площади, остальное -- жилье так называемого бизнес-класса. Наибольший объем элитного жилья в настоящее время возводится в Петроградском районе (62%), около трети предложения приходится на территорию Крестовского острова. Достаточный объем строится в Центральном районе (21%). За последний год появилось несколько проектов на Васильевском острове (11%). Поступление новых объектов на рынок носит единичный характер. Нехватку предложения не компенсирует ни начало продаж объектов, реализация которых была приостановлена, ни продажа квартир риэлтерами, скупившими их весной, на волне ажиотажного роста цен, -- уверена Ольга Клушина, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ОАО Строительная корпорация 'Возрождение Санкт-Петербурга'. Если в сегменте жилья массового спроса объемы сделок существенно снизились, то на рынке элитного жилья застройщики не испытывают проблем ни с продажами, ни с финансированием строительства. Элитный рынок меньше подвержен колебаниям рыночной конъюнктуры, чем сегмент дешевого жилья, -- считает Николай Пашков, директор по профессиональным услугам компании Knight Frank.

Согласно рассмотренному в пятницу иску, Люка Инвесту не удалось убедить арендатора согласиться на повышение невыгодной для собственника арендной ставки, которая поставила последнего на грань банкротства (учитывая расходы на содержание здания и уплату налогов). Тогда владельцы здания потребовали расторгнуть договор, как экономически нецелесообразный, сославшись на данные привлеченных ими экспертов и тот факт, что Люка Инвест не имеет иных доходов, кроме сдачи в аренду принадлежащего ему имущества. В качестве дополнительного мотива для расторжения договора они указали на перепланировку, незаконно, по их мнению, проведенную в здании арендатором и существенно уменьшившую его площадь.

Пятиэтажный дом на Невском проспекте, 58, площадью 5,9 тыс. кв. м ООО Люка Инвест приобрело летом прошлого года за $17 млн на торгах городского Фонда имущества. Они были проведены в рамках программы реализации нежилого фонда, сданного КУГИ в долгосрочную аренду по ставкам значительно ниже рыночных и не приносившего городу дохода. Учитывая эти обременения, продажная цена таких зданий в итоге существенно ниже их реальной стоимости. По условиям аукциона Люка Инвест, принадлежащий президенту холдинга Адамант Игорю Лейтису и его московским компаньонам, обязался сдавать этот дом занимающему его Международному банковскому институту (МБИ) за символическую плату 360 рублей за квадратный метр в год (при среднерыночной цене €500-600 за квадратный метр). Именно по такой цене МБИ, учредителями которого выступает ВТБ и ряд других банков, а попечителями -- министр финансов Алексей Кудрин и министр экономического развития и торговли Герман Греф, получил здание в аренду на 49 лет в 1992 году.

По данным Ъ, в ходе продолжавшихся до начала процесса переговоров оппоненты так и не договорились об условиях, на которых МБИ добровольно освободил бы здание на Невском, позволив господину Лейтису и его партнерам приступить к реконструкции. (Как сообщал ранее Ъ господин Лейтис, проект стоимостью около $10 млн предполагает увеличение площади здания на 2 тыс. кв. м, в том числе за счет надстройки двух дополнительных этажей в его дворовой части.)

МБИ в свою очередь настаивал на том, что обременения, оказавшиеся непосильными для собственника, были ему известны еще до приобретения здания и не могут быть пересмотрены в одностороннем порядке. Арендаторы также доказывали, что никаких перепланировок в здании не проводили и данные об изменении его площади являются ошибочными. А кроме того, ссылались на условия договора, не предусматривающие перепланировку в качестве повода для его расторжения. Ректор МБИ Юрий Деревянко, который, кстати, входит в первую тройку СПС на выборах в Законодательное собрание города, сразу после принятия иска к рассмотрению оценил его в качестве способа давления на МБИ.

Участники рынка называют вынесенное арбитражным судом решение прецедентным: до сих пор никому из собственников недвижимости не удавалось таким образом избавиться от навязанных им в ходе городских конкурсов обременений. Рано или поздно развязка этой искусственно созданной ситуации с символической арендной платой столь доходной и дорогой недвижимости должна была наступить, однако подобное судебное решение по столь брэндовому объекту было принято впервые, -- считает директор по развитию группы компаний Бекар Игорь Горский. -- Это обоюдоострый прецедент: он подорвет доверие к договорам аренды со стороны арендаторов, которые теперь попытаются более жестко закрепить свои права в госорганах, а с другой стороны, позволит собственникам достаточно эффективно бороться с неудобными для них арендаторами. Не исключено также, что конкуренты, проигравшие борьбу за дом на Невском, 58, теперь попытаются обжаловать результаты аукциона, учитывая, что итоговая цена здания базировалась на тридцатилетнем обременении по аренде.

В итоге на первом же заседании, продолжавшемся около трех часов, суд удовлетворил требования Люка Инвеста. По словам представителя МБИ Дмитрия Леострина, проигравшие намерены оспорить вердикт в вышестоящей судебной инстанции.

Это большой прорыв, радуется вице-президент Внешторгбанка Андрей Сучков. Во всем мире рынок ипотечных облигаций измеряется триллионами долларов, и хорошо, что он появился у нас. Это историческое событие, прокомментировал Интерфаксу решение ФСФР замруководителя службы Владимир Гусаков.Во всем мире банки, кредитующие граждан под залог недвижимости, финансируют эти займы за счет выпуска ипотечных облигаций. Эти бумаги обеспечены пулами уже выданных ипотечных кредитов и потому считаются очень надежными. Из-за этого покупателей ипотечных облигаций устраивает их низкая доходность. Правительство давно собирается запустить подобную систему в России. В 2003 г. был принят закон об облигациях с ипотечным обеспечением, но ни одного выпуска пока не размещено. Принятый закон плохо соотносился с нашей реальностью, а необходимые подзаконные акты не принимались, объясняет Сучков. Но летом Госдума приняла необходимые поправки в закон об ипотечных бумагах, президент их одобрил, а ФСФР выпустила все нужные постановления.

В четверг Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) зарегистрировала первый в России выпуск ипотечных облигаций. Пионером на рынке, объем которого через несколько лет может измеряться миллиардами долларов, стала дочка Газпромбанка.

Наконец-то у нас началось развитие нового сегмента экономики, радуется директор департамента Минэкономразвития Анна Попова. Думаю, что скоро оно приведет к снижению ставок по рублевым ипотечным кредитам.

Результат не заставил себя ждать. Вчера ФСФР сообщила, что зарегистрировала первый выпуск таких облигаций. Бумаги с ипотечным покрытием на 3 млрд руб. разместит по закрытой подписке ОАО Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека. Мы подавали заявку на выпуск ипотечных облигаций специально созданной организацией, поясняет зампред правления Газпромбанка Александр Соболь. Работу с ипотечными кредитами он называет одним из приоритетных направлений банка. Нам важно было выступить не только первым эмитентом ипотечных облигаций, но и андеррайтером этого выпуска, рассказывает Соболь. А купить эти облигации мы предложим всем желающим.

Если ускорится переток пенсионных накоплений в частные управляющие компании, то интерес к ипотечным облигациям будет измеряться десятками миллиардов рублей, полагает управляющий Альфа-Капитала Василий Иванов. Директор отдела анализа рынка облигаций МДМ-банка Михаил Галкин считает, что уже в следующем году может быть выпущено ипотечных бумаг на 15-20 млрд руб., в основном АИЖК. Ранее гендиректор АИЖК Александр Семеняка оценивал этот рынок в 500 млрд руб. к 2010 г. Первый выпуск ипотечных облигаций АИЖК сейчас получает рейтинг, говорит представитель агентства Анна Ярцева. Мы планируем его размещать по открытой подписке, поэтому нам важно не только иметь рейтинг, но и убедиться в отсутствии каких-либо нормативных преград, говорит Ярцева. Пока у нас не было информации, что все необходимые подзаконные акты зарегистрированы Минюстом.
Залогом строительного бума в послевоенной ФРГ стало государственное регулирование рынка и безграничная щедрость общественных фондов.

Участники рынка не сомневаются в том, что ипотечные бумаги ждет большое будущее. Это первый вид обеспеченных ценных бумаг, они должны быть очень надежными и интересными для банков с точки зрения инвестиций собственных средств, полагает начальник управления ценных бумаг Банка Москвы Андрей Германов. Это интересный инструмент для пенсионных фондов, страховых компаний, считает советник ИК Регион Владимир Николкин. Правительство уже учло это в сентябре оно разрешило ПФР покупать ипотечные облигации. Правда, купить бумаги ГПБ-ипотеки он не сможет, поскольку компания существует меньше года и ее облигации не могут сейчас попасть в котировальные списки бирж.

Массовое строительство доступного жилья в послевоенной ФРГ оказалось самым масштабным и успешным строительным проектом за всю историю Европы: за двенадцать послевоенных лет было возведено 5 млн единиц жилья общей площадью более 250 млн кв. м. На протяжении 50−х годов объем инвестиций в строительство жилья стабильно превышал 5% от ВВП страны, а доля государственной поддержки сектора колебалась от 30 до 50% от общего объема инвестиций. При этом немецкому правительству удалось избежать как раскручивания инфляции, так и прочих серьезных макроэкономических проблем, причем для их предотвращения правительство не стеснялось идти на самые необычные методы. Например, чтобы избежать взлета цен на стройматериалы, строителям было разрешено заключать картельные договоры, призванные сбить цены на цемент.

На заседании Госсовета в Казани президент Владимир Путин сделал особый акцент на решении жилищной проблемы, выделив ее из всех остальных инфраструктурных проектов. Исходя из важности этой темы Эксперту показалось интересным рассмотреть, как решалась жилищная проблема, на примере послевоенной Германии.

Сразу же после войны положение еще больше усугубилось колоссальным притоком беженцев: только за 1945 год на территорию будущей ФРГ прибыло не меньше шести миллионов этнических немцев, изгнанных польскими и чехословацкими властями, а также около миллиона немцев, бежавших из советской оккупационной зоны. К октябрю 1946 года на территории британской и американской зон оккупации проживало не менее 7,88 млн беженцев, что составляло 13,6% всего населения этих регионов. По самым скромным оценкам оккупационных властей, сделанным в 1946 году, для преодоления жилищного кризиса на территории западных оккупационных зон за ближайшие пять-семь лет необходимо было возвести не менее 6 млн единиц жилья, то есть увеличить объем жилого сектора почти на 50%.

Нерадужное начало
Ситуация, в которой оказался жилой сектор Германии в 1945 году, была катастрофической. В ходе бомбовой войны западных союзников против нацистского рейха на города страны упало почти два миллиона тонн бомб. В среднем к концу войны на территории Западной Германии было полностью разрушено 20% и повреждено 25% жилого сектора (в советской зоне оккупации эти цифры составляли соответственно 7 и 12%).

Идее создания такого ведомства не помешал даже страх немцев перед восстановлением громоздких государственных строительных концернов, знакомых по нацистским временам, поскольку в пользу супероргана говорил весь европейский опыт. В Великобритании министерство по делам сельского и городского планирования было создано в 1944 году, во Франции еще после Первой мировой войны, в СССР жилищное строительство тоже было централизованным. С другой стороны, Италия, где вопросы городского планирования были поручены министерству изящных искусств, жилого строительства министерству по социальным вопросам, а распределение стройматериалов министерству экономики, испытывала явные трудности в восстановлении жилого фонда.

Хотя сами оккупационные власти не рассматривали жилищное строительство в Германии как хоть сколько-то важную задачу (так, вплоть до сентября 1947 года в британской зоне оккупации было построено лишь 1920 единиц жилья), период до 1949 года образования независимой ФРГ нельзя назвать полностью потерянным. Именно в это время ведущие политические партии страны СДПГ и ХДС сформировали свои жилищно-строительные программы, с которыми и пошли на парламентские выборы 1949 года. Несмотря на некоторые различия в подходах, обе партии придерживались примерно схожих взглядов. И социал-демократы, и христианские демократы объявляли жилищное строительство приоритетом номер один. И те и другие считали, что жилищное строительство должно оставаться в частных руках, но пользоваться широчайшей поддержкой государства. Обе партии отвергали идею строительства крайне дешевого временного жилья по образцу британских домиков Черчилля полубараков-полуангаров, рассчитанных на десять-двенадцать лет, считая такой проект бесполезной тратой ресурсов. Наконец, обе партии стояли за создание централизованного суперведомства, которое будет разрабатывать и осуществлять жилищную программу, а также финансировать и поддерживать рынок жилья.

Дом на чужой земле
Главным предварительным условием для осуществления программы было урегулирование вопроса собственности на землю и отношений между собственником земли и инвестором в жилое строительство. В отличие от ГДР, где сразу после войны провели радикальную земельную реформу, когда конфискации подлежали не только все земельные наделы, принадлежавшие членам НСДАП и военным преступникам, но и все участки, площадь которых превышала 100 га на члена семьи, земельная реформа в ФРГ оказалась куда менее масштабной. Даже конфискация участков высокопоставленных нацистов была лишь заявлена, но так и не проведена.

Вкратце строительные программы и СДПГ, и ХДС можно было сформулировать так: жилищное строительство должно стать массовым и дешевым, при этом оно невозможно без масштабных государственных субсидий, а факт субсидирования означает создание централизованного строительного ведомства, которое будет осуществлять жесткий контроль как за строительством жилья, так и за использованием уже готовых домов. Для выполнения всех этих задач в 1949 году было создано министерство жилищного строительства, а к лету 1950−го бундестаг принял предложенный чиновниками министерства закон о жилищном строительстве.

Главным положением земельной реформы в ФРГ было разделение прав собственности на дом, с одной стороны, и на землю, на которой он стоит, с другой. Отказавшись от широкомасштабной конфискации земельных участков, правительство установило приоритет в вопросах выделения земли под жилищное строительство за органами местного самоуправления. В любой момент местные власти могли объявить участок земли зоной жилой застройки, что означало запрет на ее продажу с иными целями в течение пяти лет. Все эти пять лет органы местного самоуправления сохраняли за собой право приоритетной покупки данного участка. Помимо этих прав местная власть наделялась правами конфискации земли для строительства дорог, изменения границ земельных участков, если этого требовали интересы жилищного строительства, а также перевода земель из одной категории пользования в другую. Таким образом, право пользования землей стало отделено от права собственности: если последнее сохранялось за изначальным собственником (например, при застройке участка владелец дома был обязан ежегодно выплачивать собственнику земли компенсационные, индексировавшиеся в зависимости от роста цен на землю), то первое в значительной степени закреплялось за местными властями, которые в свою очередь могли передать землю инвестору. Лишь в одном случае владелец участка мог не допустить прихода на свою землю чуждого инвестора если сам начинал строительство жилого дома. Тогда претензии коммуны на землю становились ничтожными.

В ФРГ изначально отвергли идею строительства крайне дешевого временного жилья по образцу британских домиков Черчилля полубараков-полуангаров, рассчитанных на десять-двенадцать лет, считая такой проект бесполезной тратой ресурсов

Дома трех категорий
Чтобы определить порядок выделения государственных субсидий, закон о жилищном строительстве делил возводимое жилье (здесь и дальше под термином жилье понимается не только квартира в многоквартирном доме, но и отдельный дом на одну семью) на три категории. В первую попадало так называемое социальное жилье, возведение которого определялось как приоритетное направление строительной политики. Площадь социальной квартиры не могла превышать 65 кв. м, а максимальный размер арендной платы устанавливался законодательно (в 1949 году не больше 1,10 марки за кв. м). Арендовать социальное жилье мог лишь гражданин с доходом, не превышавшим 500 марок в месяц.

Отказ федерального правительства от практики конфискаций земли под жилищное строительство был вызван боязнью резких шагов, сказал Эксперту аналитик отдела изучения проблем недвижимости Института немецкой экономики Михаэль Фойгтлэндер. Однако в перспективе это решение оказалось очень мудрым. Как показывает опыт ГДР, конфискация лишь кажется простым выходом, решающим все проблемы. На самом деле она завязывает сложнейший узел правовых вопросов, которые рано или поздно придется решать. Кроме того, дефицит земли не был главной трудностью на пути жилищного строительства в ФРГ. Гораздо более сложным вопросом была регламентация объема государственных субсидий, выделяемых под тот или иной вид строительства.

Ко второй категории относилось массовое жилье, чьи владельцы получали финансовые льготы: первые два года после постройки дома государство возвращало инвестору в виде налоговых списаний по 10% от объема собственного капитала, затраченного на строительство, затем еще в течение десяти лет компенсировало по 3% ежегодно. Оставшиеся 50% от объема собственного капитала, инвестированного в строительство, возвращались после того, как прошел законодательно установленный для строений такого класса срок эксплуатации.

Неизбежный разрыв между расходами инвестора на возведение жилья и его доходами от аренды полностью компенсировался из государственного бюджета. Так, стоимость строительства одной социальной квартиры площадью в 45 кв. м оценивалась в 1949 году в 12 тыс. марок, при этом амортизационные расходы достигали 280 марок ежегодно. При ставке аренды 1,10 марки за метр инвестор получал ежегодно лишь 314 марок дохода или (при установленной законодательно ставке по кредиту в 4,5% годовых) компенсировал себе меньше 7 тыс. марок инвестиций. Весь недостающий доход ему компенсировало государство.

К третьей категории жилья, не получавшего от государства никаких прямых льгот, относилось так называемое свободно возводимое жилье. Такие квартиры и дома могли превышать максимальные размеры, установленные для первых двух категорий, однако государство не регулировало здесь и арендную плату.

Площадь жилья второй категории не могла превышать 80 кв. м (в случае с многодетными семьями 120 кв. м). Максимальный же размер арендной платы не мог превышать размера, необходимого для компенсации расходов на строительство с учетом как процентных платежей по взятым кредитам, так и процентной ставки по собственному капиталу, затраченному на строительство, а также амортизационных расходов. На практике это означало, что арендная плата не превышала 1,5 марки за квадрат.

Кто заплатит за все
Амбициозная программа социального жилья упиралась в необходимость изыскания гигантских бюджетных средств, призванных компенсировать разрыв между установленной законодательно арендной платой за жилье и реальными расходами, понесенными инвесторами при строительстве. Одна лишь поддержка программы строительства 130 тыс. социальных квартир общей площадью 6,5 млн кв. м в 1949 году оценивалась министерством жилищного строительства в 975 млн марок. В реальности государственные расходы оказались существенно выше: в 1950 году объем средств общественных фондов, вложенных в жилье, составил 1 млрд 668 млн марок и далее рос каждый год.

То, что к инвестициям в социальное жилье были допущены частные инвесторы, и то, что все инвесторы имели равные права на компенсационные государственные платежи, стало одним из самых передовых и прогрессивных элементов немецкой жилищной политики, говорит Михаэль Фойгтлэндер. Именно благодаря этому решению в Германии удалось в быстрые сроки возвести достаточное количество социального жилья, и уже к началу шестидесятых годов проблема доступного минимума была полностью решена, в отличие от ужасной ситуации в Великобритании, где инвестировать в социальное жилье могли лишь муниципальные власти. Необычайно прогрессивным шагом была и полная либерализация рынка свободно возводимого жилья. Единственная ошибка немецких властей, на мой взгляд, та, что уровень дохода арендаторов социальных квартир проверялся лишь однажды при заключении договора аренды. Через некоторое время доход арендатора мог существенно вырасти, однако аренду его жилья продолжало субсидировать государство.

В первую очередь источником финансирования масштабной программы субсидирования жилищного строительства стала денежная реформа 1949 года. Несмотря на то что обмен старых рейхсмарок на новые немецкие марки осуществлялся по курсу 10:1, платежи по договорам аренды жилья, заключенным до денежной реформы, сохранялись неизменными и пересчитывались по курсу 1: По такому же курсу пересчитывались платежи по старым ипотечным кредитам, перечислявшиеся владельцами квартир кредитным институтам. Одновременно с этим в рамках реформы ипотеки устанавливалось правило, когда сами кредитные институты получали в конечном итоге лишь 10% от новой суммы взносов по погашению ипотеки, а оставшиеся 90% переводились ими в специальный государственный фонд, из которого осуществлялось субсидирование жилищного строительства. Фактически это означало, что значительный объем средств, выделявшихся на строительство жилья для бездомных немцев, брался из кармана тех граждан, которые уже могли похвастаться крышей над головой, что полностью соответствовало немецкой концепции выравнивания тягот послевоенного времени.

Рынок капитала ФРГ был слишком слаб для того, чтобы обеспечить кредитование таких объемов жилищного строительства, а сами немцы не располагали и малой долей средств, необходимых для постройки собственного жилья. Поэтому без масштабнейшей государственной поддержки ни о каком массовом строительстве не могло идти и речи, объясняет генеральный секретарь Немецкого союза жилищного строительства, городской застройки и планирования территорий (DV e. V.) Ханс-Михаэль Брай.

В общей сложности две эти меры принесли государству с 1949−го по 1952 год 6,8 млрд марок. Из них 2,4 млрд были напрямую инвестированы в жилищное строительство, а 4,4 млрд пошли на покрытие расходов бюджета, связанных с покрытием убытков от предоставления строительным инвесторам налоговых льгот. С сегодняшней точки зрения влияние государства на рынок жилья было, конечно, чрезмерным, считает Ханс-Михаэль Брай. Однако я глубоко убежден, что в той ситуации это было единственным верным решением. В любом случае результаты государственного вмешательства оказались превосходными.

Вторым важным источником финансирования госрасходов на жилье на начальном этапе жилищного строительства стал так называемый налог срочной помощи. По принятому в 1949 году закону срочной помощи владельцы земельных участков, не занятых под жилые дома, должны были выплатить в казну 3% от их стоимости.

Одновременно с этим власти активно стимулировали частное кредитование жилищного строительства. Любые юридически или физические лица, выдававшие беспроцентный кредит на любой вид жилищного строительства, могли уже в текущем году списать сумму кредита со своих налогов. Лишь в 1955 году, после обнаружения масштабных злоупотреблений в этой области, правительство было вынуждено отменить подобные льготы для юридических лиц.

Накормить рынок деньгами
Между тем министерство по жилищному строительству понимало, что ситуация, когда общественные фонды несут более 40% расходов на строительство частного жилья, не может длиться долго. Именно поэтому стимулирование рынка кредитования жилья стало следующей основной задачей правительства. Пример кредитования подали сами власти: еще в 1949 году был создан государственный Орган жилищного кредитования (KfW), оперировавший прибылями от реализации товаров, поставлявшихся в Германию по плану Маршалла и англо-американскому плану GARIOA. В общей сложности за годы существования KfW через него прошло 3,18 млрд долларов, предоставлявшихся инвесторам в виде кредитов под 6,45% годовых.

Кризис избыточного строительства
К концу войны на территории Западной Германии было полностью разрушено 20% и повреждено 25% жилого сектора

Помимо пряника налоговых льгот правительство активно использовало и кнут санкций. Под угрозой штрафов кредитные учреждения страны были обязаны выдавать не менее половины объема кредитов исключительно под жилищное строительство, причем по ставке, не превышающей 4,5% годовых. В то же время страховым компаниям предписывалось инвестировать в жилищное строительство не менее 40% от взносов, полученных в рамках программ страхования жизни.

Последний удар по немецкому рынку кредитования нанесла война в Корее. С одной стороны, банки столкнулись с массовым оттоком вкладов частных лиц, опасавшихся новой мировой войны. В результате с декабря 1950 года по март 1951−го баланс кредитных организаций ФРГ был отрицательным. С другой стороны, почти в два раза с 4,6 до 7,6 млрд марок в год возросли расходы ФРГ на содержание размещенных в стране воинских контингентов США и Великобритании, что не позволило государству и дальше увеличить объем субсидий жилищного строительства.

Впрочем, несмотря на все меры, предпринятые правительством, рынок жилья испытывал недостаток средств. Стимулирование активности застройщиков удавалось правительству куда лучше, чем стимулирование выдачи кредитов под строительство, поэтому разрыв между объемом инвестиций, необходимых рынку жилья, и объемом средств, предоставляемых под строительство частными лицами и компаниями, все увеличивался. Возникающие финансовые дыры приходилось и дальше латать бюджетными вливаниями. Так, если в 1950 году соотношение средств, предоставленных для нужд жилищного строительства кредитными организациями и общественными фондами, составляло соответственно 41,9 и 43,9% от общего объема инвестиций, то уже в 1951 году это соотношение превратилось в 29,9 и 47,1%, то есть относительная доля госрасходов заметно выросла. При этом в абсолютных цифрах объем государственной поддержки жилищного строительства вырос значительно больше на целых 32,85%. Причиной стали стремительный рост цен на стройматериалы, а также особые случаи, когда закон предусматривал возможность невозвращения частным лицом кредита, взятого у государства, и открывал путь многочисленным махинациям.

Домик с садом для пролетария
К концу пятидесятых годов проблема социального жилья в Германии была решена, объясняет Ханс-Михаэль Брай. Однако это не означало, что программу господдержки строительства можно было свернуть. Социальное жилье стало успешно достигнутым минимумом, однако остановиться на этом рубеже было бы ошибкой. Для того чтобы идти вперед, понадобилась корректировка строительного законодательства. Такой корректировкой стал второй закон о жилье.

Единственным решением, способным спасти ситуацию, стало привлечение на рынок жилищного строительства накоплений среднего и низшего классов немецкого общества. Существовавшие ранее схемы стимулирования притока на рынок жилья частного капитала строились в основном на всевозможных налоговых льготах и не были привлекательны для малообеспеченных немцев. Теперь, в рамках программы строительного страхования, власти предложили и этому социальному слою поучаствовать в строительстве жилья. В любом банке страны немец мог открыть специальный целевой строительный вклад и деньги из него использовать только для инвестиций в жилищное строительство. В зависимости от размера семьи вкладчика к объему вклада государством приплюсовывалось от 25 до 35% его суммы, но не больше 400 марок. В первый же год действия этой программы население Германии принесло в банки дополнительные полтора миллиарда марок, а к 1957 году объем заключенных договоров строительного страхования приблизился к 7 млрд марок, что составило 59% от общего объема инвестиций в жилищный сектор, осуществленных в том же году.

Несмотря на сопротивление радикального крыла социал-демократов, программа поддержки строительства домов, рассчитанных на одну семью, была принята. По новому закону жилье делилось на три категории. В первую попадали частные дома, строящиеся семьями с низким доходом (свой для каждой федеральной земли). В зависимости от количества детей в семье такое строительство на 10 30% субсидировалось государством, а также получало приоритет при выделении беспроцентных ссуд. Ко второй категории относились дома, которые возводили семьи с высоким доходом, финансирующие строительство (в зависимости от количества детей) на 10 30% из собственных накоплений. Такие проекты тоже могли рассчитывать на беспроцентные ссуды, выделяемые из бюджета. Все остальное жилищное строительство финансировалось по остаточному принципу. На практике это означало, что индивидуальное строительство получало на 10% больше бюджетных средств, чем строительство многоквартирных домов. Параллельно с поддержкой индивидуальной застройки правительство понижало планку доходов, позволявших заключать договоры на аренду социального жилья, стимулируя население вкладывать деньги в строительство собственных домов.

Новый закон ограничил степень финансового вмешательства государства в дела строительства жилья: начиная с 1958 года объем государственных инвестиций должен был сокращаться на 10% ежегодно, при этом застройщики все чаще получали теперь не государственные субсидии, а беспроцентные ссуды. Кроме того, закон устанавливал новые приоритеты жилищного строительства: многоквартирные социальные дома заменялись отдельными домиками с садом, куда в первую очередь планировалось переселить малообеспеченных немцев. Консервативная партия ХДС рассматривала эту программу как основное условие депролетаризации немцев и способ размывания социальной базы своих главных конкурентов социал-демократов, чем вызывала гнев левых политиков. Зачем нужен восьмичасовой рабочий день, если после него рабочий трудится два часа в саду? Владелец сада потерян для социалистического движения! негодовал лидер социал-демократов Эрих Клабунде.

Всего за двенадцать послевоенных лет в жилищный сектор Германии было вложено более 65 млрд марок (от 500 млрд до 2 трлн марок в нынешних ценах, по разным оценкам). По объему строительства жилья на душу населения ФРГ заняла прочное первое место, вдвое улучшив показатели Австрии и вчетверо ГДР. В среднем с 1949−го по 1957 год на 1000 человек в Германии было возведено по 99 квартир общей площадью 5000 кв. м. В целом жилищная политика немецкого правительства в послевоенные годы была фантастически успешна, резюмирует Ханс-Михаэль Брай. Единственная претензия, которую можно предъявить к ней из сегодняшнего дня, чудовищная дороговизна. Я думаю, что все то же самое можно было бы сделать вдвое, а может, и втрое дешевле через еще более активное привлечение частной инициативы. Вероятно, правительство чувствовало это и именно потому поставило своей главной задачей даже при таком масштабном государственном вмешательстве сохранить в строительном секторе как можно больше элементов свободного рынка. Но в целом я уверен ничего лучше в те годы сделать было просто невозможно.

Переход от субсидирования строительства социального жилья к стимулированию индивидуальной застройки правильное решение, комментирует Михаэль Фойгтлэндер, однако, к сожалению, даже остаточный принцип финансирования социального строительства означал, что строители таких домов получали существенную финансовую помощь от государства. Кроме того, и сама поддержка строительства индивидуальных домов тоже затянулась на слишком долгое время. По моему мнению, ее необходимо было начать сворачивать уже в конце семидесятых, когда рынок жилья окончательно вышел из послевоенных трудностей, однако она просуществовала почти в неизменном виде вплоть до 1989 года.



Главная --> Публикации