Главная --> Публикации --> Что можно и чего нельзя делать при перепланировке И по «черным» договорам аренды платят «белые» налоги Города будущего Самарскую группу “время” не пускают в парк “дубки” в нижнем новгороде Кто виноват в росте цен на жилье?

Идея застроить небоскребами 100 га промзоны, расположенной на Краснопресненской набережной, в 4 км от Кремля, принадлежит, как это ни парадоксально, представителю советской архитектурной школы, одному из авторов Государственного Кремлевского дворца Борису Тхору. Архитектор полагал, что современный мегаполис не может развиваться без своего Манхэттена - делового центра, в котором были бы сосредоточены высотные офисные здания. Доминантой проекта столичного Сити должна была стать 648-метровая башня Россия, символизирующая новую эпоху в истории страны.

Самый амбициозный в истории Москвы проект строительства высотного делового центра на Краснопресненской набережной был задуман столичными властями в начале 90-х и воспринимался многими как несбыточная мечта. В его проектировании участвовали архитекторы разных школ и направлений - Борис Тхор, Эрик ван Эгераат, Михаил Хазанов, сэр Норманн Фостер. В Сити вложены деньги крупнейших международных и российских инвесторов - Льва Леваева, Елены Батуриной, братьев Шалвы и Александра Чигиринских, Михаила Прохорова и Владимира Потанина. Ожидается, что плодом совместных усилий государства и бизнеса станут 20 многофункциональных высотных комплексов общей площадью 4 млн. кв. м, а вложения в проект к 2010 году превысят $12 млрд.

Официальный старт проекту был дан на заседании московского правительства в феврале 1993 года. На нем была утверждена концепция русского Манхэттена - так его участники называли Сити - и выделен первый миллиард рублей на расчистку промзоны от 22 крупных промышленных предприятий, а также несметного числа мелких фирм и контор. Для управления территорией и привлечения в ее развитие частных инвестиций по аналогии с подобными западными проектами (см. Дефанс и Докленд) было создано акционерное общество Сити, формирование которого совпало с ваучерной приватизацией. Начальный капитал АО в 48 млн. руб. был поделен на 48 тысяч обыкновенных именных акций. Одним из первых свои приватизационные чеки на акции Сити поменял глава Стройкомплекса Москвы Владимир Ресин.

Коллеги сказали, что я сошел с ума, никто не верил, что такое возможно, - рассказывает Тхор. Бывший главный архитектор Москвы Леонид Вавакин и заместитель столичного мэра Иосиф Орджоникидзе думали иначе. Они рассказали о смелом архитектурном замысле Юрию Лужкову. Тут все совпало: и энергичный характер мэра, и его желание превратить Москву в современную европейскую столицу, и поиск новых проектов, которые могли бы стать символом новой России. В общем, на бумаге дело быстро сдвинулось с мертвой точки, - вспоминает архитектор.

Надо сказать, что московское правительство сделало все возможное, чтобы повысить инвестиционную привлекательность Сити. За свой счет город построил всю инженерную начинку будущего делового центра, затратив на это пять лет и $150 млн. Дополнительным стимулом для участников рынка послужило решение столичных властей построить в центральной части Сити правительственный квартал - комплекс зданий мэрии и Мосгордумы. В 2002 году на большую часть земельных участков были заключены договоры аренды с целью их освоения, - рассказывает начальник управления общественных связей АО Сити Наталья Орехова.

Столичные чиновники рассчитывали на быстрый результат: Юрию Лужкову не терпелось продемонстрировать первые достижения в Сити уже к 850-летию Москвы. Однако отчаянные поиски стратегического инвестора за рубежом не увенчались успехом. А из федерального бюджета, несмотря на очевидный интерес к проекту тогдашнего премьера Виктора Черномырдина, не было выделено ни копейки. В итоге к юбилею столицы в Сити удалось сдать в эксплуатацию лишь торгово-пешеходный мост Багратион, связавший стройплощадку с Кутузовским проспектом. Отечественные олигархи впервые заинтересовались Сити лишь в 1998 году: глава СТ-Груп Шалва Чигиринский и владелец СБС-Агро Александр Смоленский заложили одну на двоих капсулу в основание первых четырех небоскребов, однако их планам помешал разразившийся в стране дефолт. В результате встреча миллениума в деловом комплексе тоже прошла без помпы. Деньги удалось найти на строительство единственного офисного центра, который получил название Башня-2000, но в действительности был открыт лишь год спустя. Частные инвестиции в объект не превышали 20%, остальные затраты были покрыты из бюджета.

По словам Н. Ореховой, арендные ставки офисов в Сити колеблются от $680 до $1100 за кв. м в год (без НДС и эксплуатационных расходов), цена продажи варьируется в пределах $10-14 тыс. за кв. м, а жилье продается по $12-15 тыс. за кв. м. Председатель совета директоров компании Вашъ финансовый попечитель Василий Бойко, в свою очередь, утверждает, что офисные площади в Москва-сити продаются по цене $10 тыс. за кв. м, а апартаменты - порядка 20 тыс., и то, что называется, по знакомству. В самом высоком на сегодняшний день небоскребе Сити - башне Федерация (448 метров вместе со шпилем) - на апартаменты приходится 62 тыс. кв. м из 423 тыс. кв. м. В комплексе Город столиц, который выделяется своей архитектурой в стилистике авангарда, жилые площади займут примерно 100 тыс. кв. м - это больше, чем офисы.

Одной из первых в Сити пришла турецкая Enka, которая весной 2003 года начала переговоры с риэлторами о сдаче в аренду офисов в еще не построенном комплексе Башня на набережной общей площадью около 265 тыс. кв. м. Сейчас в двух высотках уже обосновались крупные статусные арендаторы - Procter Gamble, Citibank, IBM. Последнюю 53-этажную башню турки обещают сдать в эксплуатацию в следующем году. Три здания Enka на берегу Москвы-реки, а также 15-этажная Северная башня площадью 140 тыс. кв. м, строящаяся в противоположной части делового центра, - это немногие офисные проекты в чистом виде. Городские власти потребовали от девелоперов предусмотреть в высотках жилые помещения, чтобы Сити не вымирал по ночам. Застройщики охотно согласились, отдав верхние этажи башен под гостиничные и жилые апартаменты, которые даже выигрывают по доходности у офисов.

Сама по себе новая мэрия будет представлять собой четыре 70-этажные башни, соединенные крытыми переходами с зимними садами. Госслужащие и депутаты гордумы займут половину комплекса, которую построят на бюджетные деньги. На вторую часть городская администрация рассчитывает подыскать инвестора, который сможет сдавать причитающиеся ему площади в аренду. Таким образом, по своим функциям здание в Сити будет напоминать высотку на Новом Арбате, 36, где комитеты и департаменты правительства Москвы соседствуют с коммерческими структурами.

Чтобы Сити с его заоблачными ценами на недвижимость не превратился в анклав, куда не ступила бы нога рядового москвича, идеологи проекта предусмотрели обширную общественную зону, включающую крупный торгово-развлекательный комплекс с магазинами, выставочными залами, кафе и ресторанами, а также киноконцертным залом на шесть тысяч мест. В хорошую погоду часть дня можно будет провести на городской площади напротив комплекса правительственных зданий - она задумана как более демократичная альтернатива Красной площади. По замыслу чиновников, в Сити можно будет проводить массовые мероприятия и отмечать общегородские праздники.

Всего на территории делового центра в концу 2010 года должно вырасти 19 небоскребов. Нереализованными останутся лишь проекты строительства многофункционального комплекса на другом берегу Москвы-реки, на набережной Тараса Шевченко, и 600-метровой башни Россия площадью полмиллиона квадратных метров. Их сдача запланирована на период до 2012 г.

Возле горадминистрации, строящейся по инициативе Юрия Лужкова, его супруга Елена Батурина и предприниматель Александр Чигиринский намерены возвести Дворец бракосочетаний высотой в 47 этажей. Новобрачным там отведут скромные 2 тыс. кв. м, еще 80 тыс. кв. м займут офисы, а 30 тыс. кв. м - торговые предприятия. Вообще, магазины и бутики предусмотрены на нижних этажах практически всех высоток Сити.

Выставочный макет Сити и то, что там строится сейчас, - это две большие разницы, но главная идея комплекса - его многофункциональность - осталась, - говорит Борис Тхор. Директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев считает, что в рамках концепции Сити выбрано оптимальное соотношение объектов различного назначения. Гораздо хуже, по мнению экспертов, дела обстоят с инженерной и транспортной инфраструктурой делового центра.

Комплекс на набережной проинвестирует само АО Сити, акционерами которого после долгих корпоративных войн стали две крупные компании - группа Гута и Норильский никель. Владельцы Норникеля - Владимир Потанин и Михаил Прохоров - решили заняться девелопментом в Сити не так давно. Самый высокий небоскреб ММДЦ, напротив, имеет многолетнюю историю. Его долго двигали с участка на участок, хотели перенести за пределы Третьего кольца и вообще выкинуть из проекта по соображениям антитеррористической безопасности. Однако башня Россия уцелела, хотя и сменила автора. Новую версию небоскреба, которую обещают построить к 2011 году, спроектировал знаменитый английский архитектор сэр Норман Фостер.

Нерешенным остается и вопрос организации логистического центра Сити на территории Западного речного порта. В процесс акционирования порта вмешались рейдеры, и приватизацию предприятия пришлось временно остановить. В ближайшее время столичное правительство обещает урегулировать вопросы собственности, используя свой административный ресурс. После чего в Западном порту начнется строительство складских помещений, таможенного терминала, а также мусоросжигательного завода для утилизации бытовых отходов делового комплекса. Для доставки грузов в Сити под Москвой-рекой планируется прорыть 750-метровый тоннель. Владельцам и арендаторам офисов, гостиниц и торговых центров понадобятся большие складские помещение и удобные подъездные пути, - говорит Орджоникидзе, подчеркивая, что дороги пока остаются серьезной проблемой.

На сегодняшний день есть одна существенная проблема, которая может стать препятствием для завершения строительства, - это энергетика, - признает Иосиф Орджоникидзе. Из-за острого дефицита электроэнергии в Москве на территории Сити пришлось построить мини-электростанцию мощностью 10 МВт, еще около 20 МВт подает на стройку Мосэнерго. Однако этого ресурса едва хватает, чтобы поддерживать строительный процесс и питать уже построенные объекты. Нормальную работу Сити сможет обеспечить только собственная ТЭЦ на 240 МВт, строительство которой городские власти обещают закончить в 2007 году.

Деловой комплекс, по сути, оказался в транспортном мешке. Набережная Москвы-реки упирается в Сити и является дорогой в никуда, Шмитовский проезд постоянно перегружен, Третье транспортное кольцо не спасает: от Кутузовского проспекта до Ленинградского шоссе в часы пик оно представляет собой сплошную пробку.

К числу основных недостатков проекта можно отнести и катастрофическое положение с организацией движения и паркингами, а также нехватку линий общественного транспорта. Соседство таких объектов, как Центр международной торговли и Экспоцентр, фактически парализует доступ к Сити из центральной части города, - отмечает заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Александр Крутов.

По расчетам специалистов, по окончании строительства в Сити будет работать около 40 тыс. человек.

У горадминистрации есть идеи, как с помощью строительства новых магистралей развязать транспортный узел в районе делового центра. Однако в будущем году радикальных изменений в дорожной системе не предвидится, а именно на 2007 год приходится значительный выход объектов комплекса на рынок. В дальнейшем, по мере строительства транспортных путей, доступ к Сити будет облегчен. Однако с учетом его масштаба пробки в часы пик очень вероятны даже в случае реализации дорожных проектов, - считает директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций Владимир Журавлев из NAI Global.

По данным АО Сити, общая площадь строящихся в ММДЦ зданий в итоге превысит 4 млн. кв. м, из них половина придется на офисы. Однако столь внушительные объемы не смущают экспертов. Они утверждают, что никаких потрясений на рынке коммерческой недвижимости не произойдет, поскольку спрос на качественные офисы далек от насыщения, а хорошие предложения в связи с ограничением на строительство деловых центров в исторической части Москвы можно будет скоро пересчитать по пальцам. Сити - во всех смыслах удачный проект, задающий новый вектор развития мегаполиса. Главное, чтобы все задуманное в конце концов осуществилось, - резюмируют собеседники журнала.

15 тыс. смогут добраться до Краснопресненской набережной по существующей дорожной сети, еще 15 тыс. за счет уменьшения интервалов движения поездов на перегоне Киевская - Деловой центр перевезет подземка. Как доберутся на работу оставшиеся 10 тысяч служащих делового комплекса, - пока большой вопрос.

Регионы наступают
Основной причиной шокирующего ежегодного роста московских цен (40-50% на протяжении уже трех лет) аналитики считают превышение спроса над предложением. В 2006 году мы пережили рост, которого не было еще в истории рынка недвижимости Москвы,-- говорит директор аналитического консалтингового центра компании Миэль-Недвижимость Владислав Луцков.

Москва не является пионером в области редевелопмента промышленных территорий руками большого бизнеса. Аналогичные проекты при мощной государственной поддержке давно и успешно реализуются в других странах. Парижский Дефанс опережает в развитии московский Сити на 30 лет, лондонский Докленд - на 20 лет. Идея строительства на месте бывших деревень и сельских кооперативов шанхайского Пудонга появилась одновременно с Сити, но за минувшие 15 лет китайцы ускакали далеко вперед, построив 84 офисных небоскреба, не считая миллионов метров жилья и торгово-развлекательных площадей.
Не секрет, что цены на столичную недвижимость достигли заоблачных высот во многом потому, что многие богатые россияне вкладывают средства в нее, а не в финансовые инструменты. Кто именно делает кассу риэлтерам и девелоперам, скупая московские квартиры, выясняла корреспондент Денег Евгения Дмитриева.

По данным Управления Федеральной регистрационной службы по Москве, количество заявлений на регистрацию ипотеки, поступивших в управление в 2006 году, превысило показатель 2005 года в 1,75 раза. За 11 месяцев 2006 года московские регистраторы произвели 47,3 тыс. регистрационных действий в сфере ипотеки и зарегистрировали более 14,3 тыс. договоров. В 2005 году было зарегистрировано всего 6,7 тыс. таких договоров. Количество договоров участия в долевом строительстве, поступающих на госрегистрацию, увеличилось по сравнению с тем же периодом 2005 года более чем в 12 раз (1772 заявления в 2006 году против 145 в 2005-м).

Одной из главных причин резкого подъема платежеспособного спроса на квартиры стало развитие ипотечного кредитования. При этом ипотеку используют не только для решения жилищных проблем, но и для инвестирования. Ведь стоимость квартиры каждый месяц увеличивается на 2-4%, а кредит банки выдают под 10% годовых. К тому же многие клиенты ипотеки сдают квартиры в аренду и расплачиваются по кредиту полученными от нее деньгами. Таким образом рост стоимости квартиры становится чистым доходом.

При этом, как заявил в начале сентября прошлого года первый заместитель мэра Москвы, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин, итоги первого полугодия 2006 года говорят о том, что 70% квартир в строящихся коммерческих домах столицы покупали жители других регионов России. По данным аналитической службы МИАН-агентство недвижимости за 2006 год, покупателей из регионов несколько меньше -- 50% в сегменте первичного жилья. И если по рынку новостроек такой расклад можно считать условно постоянным, то в сегменте вторичной недвижимости отмечается тенденция постепенного сокращения доли москвичей среди покупателей (за год на 5%) и, соответственно, роста доли покупателей из области и других регионов России.

Между тем рост цен на московскую недвижимость привел к тому, что даже для приобретения квартиры по ипотеке нужен очень серьезный доход. Так, двухкомнатная квартира в новом доме сейчас стоит около $400 тыс. Если взять кредит в банке -- например, $380 тыс. на 20 лет, то ежемесячные выплаты по нему составят около $420 И такой кредит выдадут, если доход семьи после налогообложения составляет не менее $7500 в месяц.

Конечно, есть и те, кто приезжает из других городов в Москву в поисках лучших перспектив и на заработанные деньги покупают квартиры, чтобы в них жить. Директор отделения корпорации БЕСТ-Недвижимость на Рождественке Ольга Варакутина считает, что большинство покупателей столичной недвижимости -- люди из других городов РФ, несколько лет снимающие квартиру в Москве. Это профессионалы, которые имеют стабильный заработок и в определенный момент принимают решение о приобретении квартиры с привлечением ипотечных средств. Среди недавних покупателей такого рода нам запомнились работник IT-сферы из Воронежа и художница из Уфы, работающая в тату-салоне и специализирующаяся на пирсинге,-- говорит Ольга Ватутина. Есть среди покупателей и москвичи, которые, покупая квартиру, улучшают свои жилищные условия или, переезжая в худшее жилье, улучшают финансовое положение. Так или иначе, выяснить, какую часть покупателей составляют жильцы, а какую -- инвесторы, практически невозможно.

И дело, конечно, не в том, что в регионах живут более богатые люди, нежели в Москве. Просто наиболее богатые жители регионов используют московскую недвижимость как объект инвестирования. Привлекательность вложения средств в московскую недвижимость относительно финансового рынка стала очевидной для региональной элиты. Показать доходность 40-50% годовых там могут только высокорисковые инструменты. Неудивительно, что и сами москвичи нередко используют покупку квартир как надежное и доходное размещение средств.

В жилом комплексе 'Янтарный город' среди региональных покупателей преобладают жители Ханты-Мансийского автономного округа, их доля -- 13%. Всего жители Тюменской области составляют около 20% покупателей. Приобретали квартиры также жители Красноярского и Алтайского края, Республик Татарстан и Башкортостан, Ярославской, Смоленской, Кемеровской, Тульской и других областей,-- рассказывает Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора по новостройкам девелоперской компании Сити-XXI век.

Идентификация
Однако можно понять, представители каких регионов наиболее активны на рынке московской недвижимости. Директор департамента вторичной недвижимости компании Миэль-Недвижимость Алексей Шленов сообщил: Высокую активность продолжают проявлять труженики из нефте- и газодобывающих районов. При этом их бюджет заметно вырос, как правило, это не менее $500 тыс.. Руководитель департамента рекламы и связей с общественностью компании Blackwood Елена Розанова отмечает: Значительная доля покупок приходится на регионалов, которые приобретают московскую недвижимость, во-первых, чтобы было где остановиться во время визитов в столицу, в том числе командировок, а во-вторых, вкладываясь таким образом в инвестиционно привлекательный инструмент. Очевидно, что среди них много людей из Тюменской области, в том числе Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого АО -- из мест, богатых нефтью.

По словам Дмитрия Дементьева, работа с региональными покупателями ничем не отличается от работы с москвичами, за исключением того, что сделки с первыми зачастую проводить проще: При условии обращения к известному и проверенному застройщику и после получения всей необходимой информации об объекте региональные покупатели быстрее принимают решение. Кроме того, как отмечает Дементьев, покупатели, приезжающие из других регионов России или стран СНГ, нередко предпочитают приобрести жилье экономкласса в новостройках ближайшего Подмосковья, пренебрегая столичными хрущевками. Часть региональных покупателей, интересующихся сегментом экономкласса, предпочитает покупать панельное жилье, несмотря на то, что потребительские характеристики монолитных домов лучше. Типовые дома строятся быстрее, и для некоторых клиентов это обстоятельство перевешивает недостатки такого жилья.

По данным компании Русский дом недвижимости, из реализованных ею в новостройках 80 квартир, жители Москвы приобрели 47, Подмосковья -- 16, центральных регионов -- 13, Сибири и Урала -- В домах второй очереди жилого квартала Лазурный Блюз среди покупателей из регионов были жители Санкт-Петербурга, Сургута, Астрахани, Брянска, Кемерово, Орла, Твери, Хабаровска, Черкесска, Сочи.

Как правило, рынки недвижимости в регионах пока недостаточно развиты для того, чтобы быть инвестиционно привлекательными. И вообще, найти там достойный вариант вложения заработанных денег зачастую очень сложно. Поэтому капиталы из регионов идут в Москву. Что же касается инвесторов -- если они реализуют квартиры, то вновь окажутся перед выбором: куда вкладывать средства, заработанные на купле-продаже жилья. В связи с этим массового выхода инвестиционных квартир на рынок ожидать не стоит, поскольку серьезной альтернативы недвижимости как способа сохранения средств от инфляции практически нет,-- считает коммерческий директор девелоперской компании Сити-XXI век Андрей Блажко.

Стоит упомянуть, что инвесторы на рынке недвижимости в начале года традиционно активны, это связано, в частности, с тем, что крупные компании, подведя итоги деятельности за прошедший год, выдают бонусы топ-менеджерам и прочим сотрудникам. И конечно, активизацию спроса со стороны этого слоя потребителей обеспечивают не только москвичи, но и жители Урала и Сибири, занятые в нефтегазовой отрасли. Нынешний год вряд ли станет исключением. В данном случае спрос будет направлен в основном на жилье бизнес-класса, что, как полагают эксперты, приведет к росту цен в этом сегменте на 2-4% в месяц.

При этом, конечно, не все иностранные покупатели квартир -- инвесторы. Так, крупные международные компании обеспечивают жильем экспатов, высококвалифицированных сотрудников своих московских офисов. Однако, по данным Елены Розановой, доля иностранцев в общем количестве покупателей столичной недвижимости -- всего около 6%. Эти данные получены из опроса покупателей, обращающихся в компанию Blackwood, с бюджетом выше среднего,-- уточняет Елена Розанова.

Необходимо также упомянуть, что жители российской глубинки и СНГ -- не единственные соратники москвичей в деле разогрева столичного рынка. О его небывалой прибыльности знают и в дальнем зарубежье. Например, миллиардер Шон Куинн -- один из богатейших людей Ирландии, тоже решил вложиться в московскую недвижимость. Его компания Sean Quinn Group в сентябре 2006 года приобрела в собственность недостроенный бизнес-центр на улице Ивана Франко. По словам Алексея Шленова, квартиру в Москве недавно купил даже гражданин Китая.

Что будет, если инвесторы уйдут с московского рынка недвижимости?

Экспертное мнение

Андрей Блажко, коммерческий директор девелоперской компании Сити-XXI век:
-- Инвестиционные покупки не являются критичными для столичного рынка жилья. Практика продаж нашей компании показывает, что большинство клиентов приобретает квартиры для улучшения жилищных условий. И уход инвестиционных денег с рынка новостроек серьезно не изменит ситуацию со спросом. Не стоит ожидать серьезного снижения цен, поскольку для этого отсутствуют объективные причины. Рынок ожидает стабильное и поступательное развитие при сохранении существующих цен на нефть.

Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра компании Миэль-Недвижимость:
-- Не представляется возможным, что в ближайшем будущем инвесторы уйдут с московского рынка недвижимости. Москва остается не только главным мегаполисом России, но и одним из крупных мировых центров. Город все равно будет привлекателен, в том числе и для региональных инвесторов. Сейчас наблюдается стабилизация цен и стагнация спроса. Сегодняшнюю ситуацию можно сравнить с 2004 годом, когда стоимость квадратного метра практически целый год оставались стабильной. Но тогда были одни условия, сейчас -- другие. Значительный виток цен привел к формированию некоего отложенного спроса, который может вернуться на рынок примерно через полгода.

Нина Кузнецова, генеральный директор МИАН-агентство недвижимости:
-- Отток покупателей с московского рынка недвижимости представляется маловероятным. Инвестиционный спрос -- это только часть спроса, а покупателей, которые покупают квартиры для собственного проживания все-таки гораздо больше. Сейчас все участники рынка ждут, как сложится дальнейшая ситуация на рынке недвижимости, но как только тенденция сформируется, спрос будет активным. Безусловно, некоторое снижение именно инвестиционного спроса наблюдается уже с конца прошлого года, но вряд ли это серьезно повлияет на основные тенденции рынка.

Дмитрий Луценко, член совета директоров Mirax Group:
-- Процент так называемых инвестиционных квартир не так велик. Любая крупная девелоперская компания внимательно следит за тем, чтобы количество продаж инвестиционных квартир не превышало 15% общего объема. Эта цифра не является критичной, и уход с рынка частных инвесторов не способен обвалить цены. При этом стоит учитывать два важных фактора. Первое -- московская недвижимость является самым надежным способом сохранения и легализации средств, накопленных россиянами за 15 лет существования капитализма в нашей стране. Второе -- если частные инвесторы уйдут, их место быстро займут люди, покупающие квартиру для проживания, так как спрос на московскую недвижимость до сих пор значительно превышает предложение. Если вспомнить кризис 1998 года, то цены на рынке недвижимости упали только в два раза, тогда как в других отраслях -- в четыре. При этом продажи квартир возобновились уже через три месяца, а, скажем, импортные продукты питания не продавались в магазинах еще полгода. Однако важно отметить, что длительной стагнации цен в ближайшем будущем не предвидится. Рынок недвижимости будет расти в соответствии с темпами роста российской экономики, а рост цен будет как минимум покрывать инфляцию.

Борьба за экологию в преддверии выборов мэра становится приоритетным направлением для московского правительства. После того, как было решено заселить засыхающие московские леса дикими животными и птицами, правительство презентовало единую экологическую карту столицы. На разработку карты потратили миллион долларов. За миллион правительство узнало о химическом состоянии воды в родниках и о том, какие вредные производства находятся в столице. Деньги, несомненно, придется отбивать, например в виде штрафов с тех предприятий, которые нарушают экологические требования. Москвичи познакомятся с картой в январе будущего года, когда выборы Юрия Лужкова уже состоятся. Но большая часть схем будет засекречена.

Лидия Гречина, директор по маркетингу корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
-- Текущий анализ московского рынка недвижимости позволяет говорить о более тщательной сегментации. Это вполне логично для рынка, который начал стабилизироваться, пережив очередной виток развития. При текущем объеме предложения клиент может спокойнее выбирать жилье, отвечающее его предпочтениям и финансовым возможностям. Спрос никуда не денется -- качественное монолитное и кирпичное жилье бизнес- и элитного класса будет стабильно дорожать, хотя и не так стремительно, как в прошлом году. При этом в секторе типового панельного жилья рост может быть существенно меньше, хотя говорить о значительной коррекции даже в сегменте плохой панели пока не приходится.

Экологическая карта стоит 1млн. 67 тыс. долларов
Первая версия экологической карты Москвы была подготовлена в феврале прошлого года. На карте были отмечены многие экологически опасные точки: станции аэрации, химически, взрыво- и пожароопасные объекты, источники радиоактивного и бактериологического загрязнения, места свалок.

В Москве вымирают звери и птицы

По каждому из объектов будет создана база данных, которая будет еженедельно обновляться. А информация о степени загрязнения воздуха будет меняться несколько раз в день.

Вчера на заседании правительства Москвы разработчики экологической карты представили более полный ее вариант. На карту дополнительно нанесены границы природных комплексов, промышленных и санитарных зон, зоны шумового дискомфорта, схемы фонового загрязнения от предприятий и Третьего транспортного кольца, схема химического состава воды в родниках и водоемах, а также места обитания животных и растений, занесенных в Красную книгу Москвы.

Обновление карты курирует департамент природопользования и охраны окружающей среды Москвы. На ее разработку было истрачено, по неофициальной информации, около 1 млн. долларов. Еще 2 млн. рублей (67 тыс. долларов) понадобится для размещения карты в Интернете и обеспечения доступа к ней всех пользователей.

По словам директора института Геоэкологии академика Виктора Осипова, "подобный масштабный проект реализуется впервые в мире".

Горожанам будет предложена менее подробная карта, ее разместят на сайте «Электронная Москва». Причем список разрешенных для общественного пользования карт будет ежегодно утверждаться столичными властями.

Под грифом "секретно"
Но не все чиновники считают, что карта должна быть доступна всем желающим. Как заявил руководитель департамента природопользования Леонид Бочин, "вопрос о том, кто и как будет использовать карту, является ключевым". Его коллеги также считают, что карта может раскрыть коммерческие тайны некоторых компаний и стать пособием для террористов. Как заявила заместитель руководителя департамента Наталья Бринза, полной версией "необходимо обеспечить префектуры, административные и другие органы исполнительной власти, ряд городских организаций".

СПРАВКА

В частности, будет засекречена информация о выбросах пожаро- и химически опасных объектов, организаций, работающих с опасными возбудителями 1-й и 2-й группы патогенности, станций аэрации, хранилищ жидких противогололедных реагентов, снегоплавильных камер. Схема размещения несанкционированных свалок также будет под грифом "секретно".

На "горячую" телефонную линию департамента природопользования и охраны окружающей среды в период с 30 июня по 13 июля поступило 54 жалобы горожан. Примерно 30,4% звонивших жаловались на вырубку деревьев. 18,5% были обеспокоены проблемой парковки автотранспорта на газонах. Около 15% обратившихся - москвичи, озабоченные выбросами вредных веществ в атмосферу. Кроме того, по 11,4% обратившихся беспокоят назаконное размещение объектов и захламление территорий, 7,6% - загрязнение водных ресурсов, 3,8% - повреждение зеленых насаждений и 1,9% - отрицательное воздействие диких животных.
В сентябре 2006 года было открыто движение по восточному полукольцу кольцевой автодороги (КАД). Проект, на реализацию которого потребовалось пять лет, изменил рынок коммерческой недвижимости города. А новые транспортные проекты, заявленные в 2006 году, -- например, Западный скоростной диаметр -- обещают еще большие перемены.

Согласно концепции развития транспортно-логистического комплекса Петербурга в будущем он должен давать львиную долю доходов экономике города. Сопутствующим эффектом этого должно стать освоение новых городских территорий, ускорение развития различных сегментов рынка недвижимости. Сегодня в Северной столице реализуется целый ряд транспортно-инфраструктурных проектов, призванных не только решить локальные городские проблемы, но и включить Петербург в систему трансконтинентальных коммуникаций. И главный из этих проектов -- КАД, строительство которой началось в 2001 году. 7 сентября 2006 года было открыто движение по восточному полукольцу КАД -- от станции Горская до Московского шоссе. Восточное полукольцо имеет общую протяженность 66 км, восемь полос движения -- по четыре в каждом направлении, с шириной проезжей части 15-30 м. КАД должна разгрузить городские магистрали от транзитного транспорта и включить Санкт-Петербург в международный транспортный Критский коридор М-9 по направлению Скандинавия (Е-18) -- Москва (М-10) -- Россия (М-18) с выходом на Западную Европу.

По данным экологической милиции Москвы, в этом году в городе было проведено более 2000 проверок, выявлено порядка 1000 нарушений, возбуждено 262 уголовных дела за несанкционированную вырубку зеленых насаждений. Материальный ущерб превысил 20 млн. рублей.

Общий объем торговых площадей, заявленных к вводу вокруг восточного полукольца КАД в 2007-2008 годах, по данным Praktis Consulting Brokerage, приближается к 800 тыс. кв. м. Однако не все они сосредоточены на севере. В южной части восточного полукольца наиболее интенсивно развивается зона Московского -- Пулковского шоссе. Всего, по данным Ай-Би Групп, здесь уже сдано и работает свыше 150 тыс. кв. м торговых площадей. А к 2008 году к ним прибавится еще 180 тыс. кв. м (крупнейшие проекты -- торговые центры Лето от Системы Галс и Шушары от Адаманта). Целый ряд проектов должен возникнуть вдоль Мурманского шоссе, через дорогу от комплекса Мега-Кудрово. Хотя на данный момент направление на Мурманское шоссе не столь привлекательно, реализация планов жилой застройки в Кудрове может повысить его потенциал с точки зрения торговли.

Торговые развязки
Стройка века видоизменила рынок недвижимости Петербурга, позволив вовлечь в коммерческий оборот прилегающие к ней территории города и Ленобласти. Развязки с КАД оказались привлекательными для девелоперов торговых центров. Крупнейшие девелоперские проекты -- два торговых комплекса Мега общей торговой площадью более 200 тыс. кв. м -- реализованы именно в районе транспортных развязок с кольцевой. По словам Юлии Дровянниковой, исполнительного директора компании Praktis Consulting Brokerage, северная часть восточного полукольца представляется более перспективной с точки зрения развития торговой недвижимости. Это объясняется тем, что здесь расположены новые спальные районы, где проживает экономически благополучное население, а в Курортном, Выборгском и Всеволожском районах много коттеджных поселков, создающих мощный трафик потенциальных потребителей. На севере КАД открылись такие качественные торговые центры, как Гранд-Каньон и Родео-Драйв. В 2007-2008 годах в северных районах планируется открыть ритейл-парк Северный молл (100 тыс. кв. м в обеих очередях), торговые центры Новый Колизей (100 тыс. кв. м) и Осиновая роща (120 тыс. кв. м).

По мере ввода в эксплуатацию торговых центров вокруг КАД возрастает трафик на магистралях, ведущих к выездам из города. Это усугубляется тем, что строительство транспортных развязок КАД с городскими дорогами запаздывает. У ЛенКАД, в отличие от Московской кольцевой, есть ограничение по развитию съездов: организация съездов разрешена на расстоянии не менее 5 км от ближайших развязок. Это значительно ухудшает транспортную инфраструктуру микрорайонов, расположенных вдоль КАД. Впрочем, уже есть прецеденты, когда для реализации крупных проектов вдоль КАД инвесторам удалось добиться разрешения на организацию небольших съездов, -- отмечает Дмитрий Ефремов из компании Knight Franke.

Запуск восточного полукольца КАД привел к увеличению спроса на офисные площади в Московском районе. По данным Praktis Consulting Brokerage, на бизнес-центры, расположенные в Московском районе, сейчас приходится около 30% заявок от покупателей офисов. Здесь можно создавать бизнес-центры класса А, -- считает Николай Вечер, генеральный директор ООО ЦПРН 'Вечер'. По его мнению, офисные центры на юге КАД могут играть роль так называемых бизнес-центров перехвата для бизнесменов и менеджеров, живущих и работающих в южных пригородах, так как расположены на пересечении важных транспортных артерий, обеспечивающих удобное сообщение со всеми районами города.

По прогнозам Knight Frank, объем петербургского рынка складских помещений (классы А и В) в 2007 году увеличится на 500-550 тыс. кв. м. И основные проекты также заявлены вокруг кольцевой. По словам Дмитрия Ефремова, складскому буму способствует наличие вдоль восточного полукольца железнодорожных подъездов (таков, например, участок в Уткиной Заводи, который разрабатывает компания MLP). Причем, поскольку на севере и на юге КАД все участки уже скуплены, началась вторая волна спроса на землю под складские проекты: в частности, спросом пользуются земли в Янине и других местах на западе кольцевой.

Пробка со склада
Другим фактором, который впоследствии может ухудшить транспортную ситуацию на КАД, является бурное развитие складского строительства. По данным компании Knight Frank, в 2006 году в городе было введено в эксплуатацию около 500 тыс. кв. м качественных складских площадей классов А и В, причем в основном расположенных вокруг КАД.

Не КАД единой
Помимо КАД в городе реализуется целый ряд крупных инфраструктурных проектов, призванных изменить как транспортную ситуацию в самом Петербурге, так и облик отдельных районов. Одним из таких проектов является Орловский тоннель, который должен соединить два берега Невы в районе Охты. Он приблизит этот прежде мало престижный район к административному центру города. Ввиду этого проекты, заявленные по обеим сторонам от тоннеля, -- 'Смольный квартал', 'Новый город', включающие офисную функцию, не говоря уже о 'Газпром-Сити', -- вполне могут претендовать на класс А, -- отмечает Николай Казанский из компании Colliers International. В будущем прокладка Орловского тоннеля также оживит ситуацию со спросом на торговую недвижимость и жилье в районе Полюстрова и Пискаревки, тем более что открытие метро здесь не планируется, считает эксперт.

Как показывает анализ сделок, отмечает господин Ефремов, основными районами развития спроса со стороны потенциальных арендаторов до недавнего времени оставались северное и южное направления. В то же время инвесторы начали присматриваться к участкам вдоль КАД благодаря наличию хорошей транспортной доступности. Между тем со временем объединение автомобильных потоков от складских и торговых центров грозит перегрузить КАД. Параллельное развитие торговой и складской функций вокруг кольцевой дороги создаст ту же проблему, от которой пытались уйти в центре города: пробки на всех въездах и выездах, где грузовые фуры, едущие со склада, будут соседствовать с легковушками, едущими в торговый центр, -- прогнозирует Игорь Горский, директор по развитию АН Бекар. Вскоре понадобится еще одно кольцо, -- заключает он.

От реализации проекта ЗСД целиком зависит успех проекта Морской фасад на намывных территориях Васильевского острова. Одноименная управляющая компания планирует наряду с морским пассажирским терминалом возвести здесь комплекс деловых зданий. По словам вице-президента УК Морской фасад Льва Пукшанского, хотя развитие проекта на новых намывных территориях и происходит автономно от продвижения Западного скоростного диаметра, все же они тесно связаны. Изолированность Васильевского острова от исторического центра и малый спрос со стороны девелоперов коммерческой недвижимости на приморскую часть острова делают фактор ввода в строй ЗСД критическим для успешной реализации проекта 'Морской фасад', -- считает генеральный директор Агентства развития и исследования недвижимости Алексей Бегунов. Хотя Васильевский остров не является столь же популярной деловой зоной, как Петроградская и Выборгская стороны, реализация проекта ЗСД может сделать участки на намывных территориях более привлекательными для девелоперов офисного сегмента. К тому же здесь есть место под строительство парковок, что почти нереально в центре, -- резюмирует господин Горский.

Еще один крупный проект, с реализацией которого связано развитие новых территорий, -- Западный скоростной диаметр (ЗСД), платная трасса, которая соединит северные и южные районы города. Часть магистрали пройдет по эстакаде в Финском заливе. Общая ее протяженность -- 46,4 км, в том числе 28 км внутри плотной застройки города. На трассе будет 14 транспортных развязок. Планируется, что в 2010 году, когда предполагается завершить проект, трафик трассы составит более 100 тыс. автомобилей в сутки. Объем инвестиций в проект -- 82,7 млрд рублей. В 2006 году городские власти добились, чтобы из Инвестиционного фонда РФ на этот проект было выделено 28 млрд рублей. Остальное город рассчитывает привлечь на условиях концессии.



Главная --> Публикации