Главная --> Публикации --> Махнем не глядя? Что можно и чего нельзя делать при перепланировке И по «черным» договорам аренды платят «белые» налоги Города будущего Самарскую группу “время” не пускают в парк “дубки” в нижнем новгороде

Компания Авгур Эстейт создана в 1992 г. Ее совладельцем является основной акционер агропромышленной группы Русагро Вадим Мошкович. Среди проектов жилые комплексы Камелот, Три тополя, Смоленская застава, Надежда. Компания ведет также строительство жилья в Краснодаре (590 000 кв. м) и Белгороде (100 000 кв. м). Финансовые показатели не раскрываются.

Возведение подмосковного города на Калужском шоссе, задуманного совладельцем Русагро Вадимом Мошковичем, начнется уже в следующем году. Как стало известно Ведомостям, девелоперская компания Авгур Эстейт готова вложить около $100 млн в строительство жилого микрорайона площадью 120 000 кв. м на территории совхоза Коммунарка.

О том, что первая очередь проекта строительство микрорайона № 34 развернется на участке площадью 13,6 га уже в 2008 г., Ведомостям рассказал коммерческий директор Авгур-Эстейт Виктор Козлов. По его словам, всего на этой территории планируется возвести 120 000 кв. м жилья малой и средней этажности. Единственная высотка, расположенная в центре квартала, по замыслу архитекторов станет архитектурной доминантой проекта. На первых этажах домов будут размещены предприятия бытовой и социальной инфраструктуры, а также магазины шаговой доступности. Полностью микрорайон будет сдан в 2011 г.

Земли вдоль Калужского шоссе, принадлежавшие совхозу Коммунарка (12 000 га; занимают почти треть всего Ленинского района Подмосковья), были скуплены структурами, близкими к Вадиму Мошковичу, около трех лет назад. Примерно половина этой территории пойдет под застройку: в течение 25-30 лет там планируется возвести целый город на 11 млн кв. м. В компании Масштаб (принадлежит Авгур Эстейт и акционерам Собинбанка), которая управляет землями Коммунарки, стоимость всего проекта, названного А101, оценивают примерно в $7 млрд.

Достоинством проекта в Коммунарке является хорошая транспортная доступность и близость к Москве, говорит Ветлугина. Район изначально обладал развитой инфраструктурой, так что по досягаемости эта территория даже удобнее, чем Бутово, объясняет она. С ней согласен и Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании Сити XXI век. Калужское шоссе является престижным направлением. При правильном позиционировании на рынке объект будет очень востребованным. Местоположение позволяет сделать здесь современный пригород самого высокого уровня, говорит он.

Информацию о проекте подтвердили в компании Группа АРК, которая разрабатывала концепцию развития территории. Объем инвестиций в проект в Авгур Эстейт оценили примерно в $100 млн. 30% из них составят собственные средства, остальные привлеченные, говорит Козлов. В компании заявляют, что кредитную линию ей открыл Сбербанк. Получить официальное подтверждение этой информации в Сбербанке вчера не удалось. По словам заместителя гендиректора компании Новый город Натальи Ветлугиной, заявленных инвестиций должно хватить.

С 1 июля 2006 г. Земельный кодекс дал муниципалитетам право продавать и отдавать в застройку земли, которые не успели разграничить федеральные, региональные и местные власти. При этом региональным властям кодекс доверил распоряжение землями административных центров или столиц субъектов Федерации. Губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев решил, что административные центры это 578 поселений области, а не один Нижний Новгород. И уже в конце июля областное заксобрание приняло закон, позволивший региональному минимуществу продавать и сдавать в аренду неразграниченную землю. Муниципалитеты распределяют землю неэффективно, доверяют ее недобросовестным застройщикам и тормозят реализацию нацпроекта Доступное жилье, говорил тогда Шанцев.

Заместитель генерального директора компании Трест 1991 Татьяна Пальчикова считает, что первым микрорайоном Авгур Эстейт прощупывает почву перед более масштабной застройкой. Естественно, территорию поделили на участки и застраивают поэтапно. Этим проектом компания просто пытается определить спрос. Что особенно актуально при сегодняшней конъюнктуре рынка, говорит она. Ветлугина отмечает, что по мере развития всего проекта стоимость жилья микрорайона будет увеличиваться.
Нижегородский губернатор Валерий Шанцев отказался от права распоряжаться земельными участками в райцентрах. А Госдума может обязать муниципалитеты отвечать за нарушение земельных прав граждан и компаний.

Теперь предмет спора исчез вчера нижегородское заксобрание с подачи Шанцева вернуло муниципалитетам, кроме нижегородского, право распоряжаться землей. Слова административный центр в законе заменили на город Нижний Новгород, сказал глава комитета по градостроительству облдумы Александр Сериков. Отдавать участки под застройку в райцентрах теперь будут муниципалитеты, заявила замгубернатора Ирина Живихина.

Областной закон опротестовала нижегородская облпрокуратура. А председатель комитета по собственности Госдумы Виктор Плескачевский разъяснил региональному парламенту, что полномочия областной власти распространяются только на столицу региона. Но чиновники обладминистрации настаивали на своем толковании кодекса. Очередные слушания по иску прокуратуры были назначены на 12 февраля.

Плескачевский, однако, считает, что эта норма должна была быть очевидной губернаторам еще 1 июля прошлого года. Но у Шанцева есть единомышленники, отмечает Плескачевский: аналогичные нижегородской нормы действуют, по его словам, как минимум в 20 регионах.

Чиновники обладминистрации мотивировали изменение позиции тем, что с 1 января вступили в силу поправки в Земельный кодекс, четко определившие административный центр как столицу субъекта Федерации.

Шанцев не скрывал, что воспользовался некоторой неопределенностью федерального законодательства, напоминает Дмитрий Бадовский из НИИ социальных систем. Губернатор прекрасно понимал, что решение придется переменить, когда лазейка в кодексе закроется, полагает Бадовский.

Мэр Дзержинска Виктор Портнов уверен, что новый порядок не вызовет у бизнеса трудностей: Ничего не застопорится. В мэрии создана инвесткомиссия для работы с потенциальными застройщиками. Для инвесторов ничего не изменится: оформлять землю будут муниципалитеты, а принципиальные решения все равно будет принимать инвестсовет при губернаторе, говорит представитель компании, строящей в области завод. Не сильно пострадают и губернаторы земля за пределами региональных столиц не является предметом активного рыночного обмена, считает член Общественной палаты Вячеслав Глазычев. А вот гендиректор нижегородской строительной компании Бимар Борис Рабин полагает, что можно было быстрее получить разрешение, когда все было в одних руках, и многие главы муниципалитетов с удовольствием отдали бы полномочия распоряжаться землей.

Крупнейшим застройщиком города в прошлом году оказался Комитет по строительству Петербурга. Он ввел около 162 000 кв. м жилья, опередив таких лидеров петербургского рынка, как ЛЭК Истейт и ЛенспецСМУ. Эксперты отмечают, что город становится крупным заказчиком для рынка генподряда и стройматериалов.

Но расслабляться муниципалитетам не время. Комитет Плескачевского рекомендовал вчера Госдуме одобрить во втором и третьем чтениях законопроект, вводящий ответственность местных органов власти за нарушение земельного законодательства. Если они причинили ущерб гражданину или компании, нарушив их право на землю, то должны будут его компенсировать, говорит Плескачевский.

Лидером среди петербургских застройщиков в жилищной сфере в 2006 г. стал Комитет по строительству, обошедший более 100 строительных компаний, рассказал в среду на пресс-конференции вице-губернатор Александр Вахмистров. Комитет обеспечил ввод 12 жилых домов на 2584 квартиры общей площадью чуть более 162 000 кв. м. Как следует из распространенного вчера комитетом рейтинга застройщиков, на 2-м месте находится компания ЛЭК Истейт со 109 880 кв. м. Лидер прошлого года компания ЛенспецСМУ сместилась с 1-го на 5-е место (79 815 кв. м). Десятка лидеров пополнилась в прошлом году еще одним государственным застройщиком Управлением ФСБ России по Санкт-Петербургу и Ленобласти, которое ввело 53 400 кв. м. По словам директора отдела по профессиональным услугам компании Knight Frank Санкт-Петербург Николая Пашкова, наиболее удивительным результатом прошлого года стало лидирующее положение бюджетного строительства. Раньше город почти не занимался решением проблем бюджетников с жильем, говорит Пашков.

По данным администрации Петербурга, в 2006 г. было введено около 490 жилых домов, из которых 186 относятся к новому строительству, 17 было реконструировано и 287 объектов относятся к индивидуальному домостроительству. Всего за прошлый год было введено около 2,37 млн кв. м жилья.

Впрочем, конкуренции коммерческим операторам комитет не создает, ведь городские квартиры не попадают на рынок, а распределяются между очередниками и льготниками, напоминает Пашков. Однако можно говорить о том, что город становится заметным заказчиком на рынке подрядных работ, а также стройматериалов, добавляет эксперт.

По словам Вахмистрова, в 2006 г. сумма вложений из бюджета города в строительство жилья для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, составила 3,42 млрд руб.

Представитель компании ЛенспецСМУ отмечает, что статистика чиновников не совсем точна. Наш план на 2006 г. составлял 235 000 кв. м, реально было сдано чуть больше 200 000 кв. м, говорит собеседник Ведомостей. А по версии комитета, на счету компаний холдинга всего 123 000 кв. м, недоумевает он.

Руководитель департамента консалтинга и стратегического развития ЦРП Петербургская недвижимость Михаил Бимон считает, что серьезное влияние на этот рынок город начнет оказывать, когда его доля вырастет с нынешних 7% до 15%.

Особенностью этого года Пашков считает снижение доли лидеров рынка ЛенспецСМУ и ЛЭК Истейт и сближение их с компаниями второго эшелона. Впрочем, результаты одного года еще не показатель. Такие выводы можно будет делать, только если компании будут показывать аналогичные результаты примерно в течение трех лет. К примеру, в списке нет компании Строймонтаж, которая не вводила объекты в 2006 г. Однако это же не означает, что компания перестала существовать, говорит он.

Если учитывать результаты работы компаний, аффилированных с застройщиками первой десятки, топ-десятка будет выглядеть несколько иначе, полагает Пашков. Первым останется, по его словам, Комитет по строительству, далее в порядке убывания: ЛенспецСМУ, Стройтрест, ЛЭК Истейт, М-Индустрия, ЮИТ Лентек, СК Темп, Гатчинский ДСК и Росстрой.

Полезная площадь
Во многих странах крыши элитных домов рассматриваются как дополнительные полезные площади, где можно размещать объекты общественного пользования. Есть обитаемые крыши и в Москве. Правда, по данным Натальи Новиковой, гендиректора Renaissance Realty, они, как правило, закрыты для посторонних посетителей и пользоваться ими могут лишь обитатели дома. Какая же польза от крыш?

Вероятно, в 2007-2008 гг. доли застройщиков изменятся еще более значительно, говорит Бимон. В это время начнут строиться и вводиться крупные проекты квартальной застройки по 200 000-500 000 кв. м, заявленные как московскими компаниями вроде Квартиры.ру или Синтез-Девелопмент, так и интернациональными Шанхайской объединенной строительной корпорацией и израильской Фишман групп. Он не исключает, что местные девелоперы перейдут в сегмент генподрядчиков в крупных проектах, в то время как глобальные и московские игроки смогут увеличить свои доли рынка.
Вертолетная площадка и плавательный бассейн, теннисный корт и солярий, зона отдыха с мангалом и шезлонгами все это можно расположить на крыше, предоставив жильцам многоэтажек дополнительные удобства и не занимая при этом ни пяди драгоценной московской земли. Проектов, предусматривающих организацию на крыше полезного пространства, становится все больше. Но при их реализации застройщики сталкиваются с множеством проблем.

Как отмечает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов, несмотря на ограниченные возможности использования эксплуатируемых крыш в нашем климате, уже значительное число жилых зданий в Москве имеет такие крыши. К примеру, панорамные площадки и прогулочные зоны оборудованы в домах 'Капитал' в Трубниковском переулке, 'Патриарх' и жилом комплексе (ЖК) 'Тихвинская усадьба'. Зеленые газоны на крыше можно найти в ЖК 'Созвездие Капитал-1' и новом ЖК на улице Кржижановского, говорит он. В качестве примера нового жилого проекта с эксплуатируемыми кровлями можно привести монолитный ЖК в Куркине (микрорайон I АБВ), где на крыше будет размещена прогулочная зона, а в перепадах эксплуатируемой кровли запроектированы лестничные марши и пандусы.

В элитных домах Москвы наиболее распространены оранжереи и зимние сады, как в доме #1 по Молочному переулку. Могут быть предусмотрены места для солнечных ванн, как в доме #20 по Коробейникову переулку. Есть также дома с оборудованными смотровыми площадками. Встречаются и теннисные корты на крышах (например, в 'Торрис-хаус' в Замоскворечье). Зона отдыха предусмотрена на крыше нового проекта Hortus Harmonia, перечисляет Наталья Новикова. С одной стороны, наличие таких объектов может стать неплохим маркетинговым ходом и подогреть интерес к объекту. Но, с другой стороны, возникают сомнения по поводу их востребованности в условиях нашего климата, когда всего три солнечных месяца в году.

Вход ограничен
Крышей могут пользоваться жильцы квартир, расположенных на верхних этажах, или жильцы всего дома, или все желающие. Например, элитный жилой комплекс Покровское-Глебово предоставляет жильцам ряда квартир на последних этажах отдельный выход на крышу и эксплуатируемую кровлю, рассказывает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. А в элитных объектах Венский дом и Парк Хаус на крыше находится бассейн, который доступен не только для жильцов.

Также, по словам Алексея Аверьянова, в конце 2006 года будет введен в эксплуатацию ЖК бизнес-класса На Яузе, на крыше которого предполагается разместить террасы с садом, цветниками и беседками. В рамках масштабного элитного проекта Английский квартал на Мытной улице тоже строятся дома с эксплуатируемой кровлей. Но не только сады и площадки для спорта и отдыха можно разместить на крышах. Как рассказывает господин Аверьянов, существует проект строительства домовой церкви на крыше Московского театра Школа драматического искусства на Сретенке, а в следующем году начнется строительство серии детских садов нового поколения с эксплуатируемыми кровлями, где будут размещены детские площадки. В 2007 году завершится реконструкция торгово-развлекательного центра Семеновский, его открытая крыша будет использована под парковку.

Самый большой по площади пентхаус столицы шестиуровневый Цезарь располагается на крыше четвертого корпуса Алых парусов. Как рассказывают в компании Домострой, площадь трехуровневого помещения составляет порядка 1700 кв. м. На верхнем уровне располагаются открытая терраса и вертолетная площадка, с которой открывается панорама набережной Москвы-реки. Обширная смотровая площадка занимает верхний уровень четырехуровневого пентхауса в жилом комплексе Венский дом (1-й Неопалимовский пер., 8). Еще один удачный объект реконструируемый дом по адресу ул. Гиляровского, 55, здание с крышами, расположенными каскадом. К каждой из пяти верхних квартир добавляется помещение зимнего сада и выход на озелененную эксплуатируемую кровлю.

Чаще часть крыши, или терраса, является продолжением пентхауса. При строительстве ЖК 'Созвездие Капитал-1, 2' были предусмотрены пентхаусы с выходом на эксплуатируемую кровлю. Будущий жилец сможет использовать эту опцию как private-зону или террасу, объясняет Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга 'Капитал Груп'. Способы использования таких крыш разнообразны: площадка, где можно поставить шезлонги и загорать, разбить сад, заниматься спортом, летом приглашать гостей на барбекю, зимой встречать Новый год у собственной живой елки. Идея создания подобной террасы, так называемого третьего уровня, позволяет говорить о новом подходе к формированию жизненного пространства.

А вот если речь идет о коммерческой недвижимости, то обустроенная крыша становится дополнительным источником доходов владельца. В Москве есть немало ресторанов, на крыше которых расположена летняя веранда или зал на открытом воздухе (Loft, 'Сафари', 'Япона мама', 'Пушкинъ'), говорит Константин Ковалев. Также есть возможность использовать крыши торговых центров и гостиниц. Например, торговый комплекс с озелененной крышей планируется построить на пересечении Ленинского проспекта и проспекта Вернадского.

В последнее время, как отмечает Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard, эксплуатируемая кровля стала дополнительным конкурентным преимуществом пентхаусов. При таком использовании кровли комплекс мероприятий по обеспечению ее герметичности стоит довольно дорого. И если это оплачено владельцем пентхауса, проблем нет. Если же на кровле здания устраивается общественная зона, то контроль за ее использованием ложится на управляющую компанию и ее окупаемость растянута во времени, говорит он. Устройство на кровле теннисного корта и поддержание его в рабочем состоянии в рамках небольшого фитнес-центра сделает такой корт 'золотым'.

Кроме того, технологически крыша представляет собой очень сложную конструкцию. Во-первых, на нее выводятся все воздухоотводы, чиллеры, устанавливаются антенны и т. п., перечисляет Константин Ковалев. Во-вторых, размещение на крыше архитектурно-ландшафтных, а тем более развлекательных объектов требует специальной конструкции этих кровель с устройством пароизоляционных, теплоизоляционных, корнезащитных, водоизоляционных слоев, обеспечением достаточной несущей способности плит и перекрытий. Некоторым объектам, размещаемым на крыше (ресторанам, кафе, бассейнам), необходимы особые технические условия: подключение к отоплению, вентиляции, канализации и т. д., что также должно быть предусмотрено проектом.

Проблемы эксплуатации
Устройство эксплуатируемой кровли сложная инженерная задача. По словам вице-президента группы компаний Конти Вячеслава Тимербулатова, основная проблема, возникающая в процессе эксплуатации любой кровли, это проблема организации сброса дождевых и талых вод. Если в здании не больше четырех этажей, ее решают при помощи наружных водостоков. Объекты большей этажности должны быть оборудованы системой внутренних водостоков. Также необходима грамотная эксплуатация в период таяния снега. Когда речь идет об эксплуатации кровли офисного здания, проблем не возникает, говорит он. Но когда мы имеем дело с кровлей, находящейся в личной собственности владельца квартиры, ситуация заходит в тупик, так как без согласия хозяина жилья ни один представитель эксплуатационной службы не сможет попасть на эту крышу.

Первым делом вертолеты
Казалось бы, раз столько проблем, зачем огород городить? Вот и Владимир Кудрявцев считает, что использование кровли здания под какие-либо спортивные, рекреационные или иные цели в принципе противоречит ее основной функции и должно быть оправданным. Единственным исключением из необоснованного использования кровли является устройство вертолетной площадки, говорит он.

Но, пожалуй, главная проблема, которая возникает при эксплуатации кровли, это проблема безопасности. Особенностью эксплуатируемой кровли является нулевой уклон, необходимый для размещения на крыше объектов или прогулочной зоны а отсутствие скатов влечет за собой повышенную нагрузку на перекрытия здания. Так что возможность организации эксплуатируемой кровли должна быть тщательно просчитана, объясняет Алексей Аверьянов. Кроме того, предупреждает Надежда Рамазанова, начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty, владелец пентхауса не может проводить работы, которые нарушат фасад и облик здания. Например, нельзя остеклять крышу, делать навесы, устанавливать бассейн. Все это требует дополнительного согласования, и процедура эта крайне сложна.

В рамках программы 'Высотное кольцо Москвы' планируется построить 63 высотных здания, все они обязательно должны быть оборудованы вертолетными площадками, говорит Алексей Аверьянов. Однако это не значит, что жители пентхаусов уже сейчас могут обзаводиться частными вертолетами. Сегодня не существует нормативов эксплуатации городских вертолетов и вертолетных площадок, нет схемы маршрутов полетов. Москва сохраняет статус закрытой для полетов территории, разрешение на полет нужно получать в Генштабе Минобороны РФ, поэтому каждый полет предваряется получением многочисленных разрешений и согласований.

Между тем наличие вертолетной площадки исключает размещение на крыше других объектов. Как объясняет Константин Ковалев, вертолетные площадки являются объектами стратегического назначения, к ним в любое время должны иметь свободный доступ вертолеты МЧС, скорой помощи и прочих служб, а это может не понравиться владельцам пентхаусов. Кроме того, на крышах домов с вертолетными площадками не допускается размещение объектов, которые могут создать помехи при посадке вертолетов, например деревьев. А особенно будет обидно владельцам пентхаусов, что на своем вертолете на крышу не сядешь.

Особенно актуальна тема эксплуатируемых крыш для крупных городов, где стоимость квадратного метра земли чрезвычайно высока либо плотность застройки не позволяет построить на земле необходимые объекты инфраструктуры, полагает Вячеслав Тимербулатов. А озеленение кровель поможет решению проблемы оздоровления окружающей среды, так как в условиях мегаполиса чрезвычайно сложно найти свободный участок земли для обустройства даже небольшой аллеи или парка.

Высокие перспективы
Несмотря на все проблемы, эксплуатируемая кровля, с точки зрения Алексея Аверьянова, является существенным спросообразующим фактором. В связи с тем что обустройство крыши обходится застройщику сравнительно недорого, а выход полезных площадей при этом существенно увеличивается, проектирование эксплуатируемых крыш крайне перспективно. В случае организации на крыше инфраструктурных объектов, к примеру бассейна или теннисного корта, концепция проекта становится более интересной и предложение квартир может быть увеличено в цене на 8-10%, говорит он. С другой стороны, эксплуатируемая кровля дает возможность существенной экономии площади. К примеру, если оборудовать на крыше детскую или спортивную площадку, инфраструктурная составляющая проекта повышается без расширения территории застройки.



Главная --> Публикации