Главная --> Публикации --> Как узнать об условиях кредита все? Есть ли жизнь за мкад? Жилой комплекс «апрелевский» - самое доступное жилье Сам себе застройщик Доступные раритеты снова в моде

Впереди Европы всей
Как рассказывает заместитель департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марина Смирнова, основным событием 2006 года для гостиничного рынка стал тот факт, что по темпам роста одного из базовых показателей, так называемого дохода на доступный номер (RevPAR, от англ. revenue per available room), Москва вышла на первое место в Европе. Так, для российской столицы этот показатель вырос за год на 30%, в то время как для Лондона темпы роста составили 21%, для Гамбурга 19,6%, для Парижа 12,2%.

В завершение цикла итоговых обзоров рынка коммерческой недвижимости разговор пойдет о гостиничном сегменте. Год по некоторым показателям стал поворотным для этого сегмента рынка, в частности по уровню доходности, которая стала самой высокой в Европе.

Впрочем, за прошедший год было отмечено и некоторое снижение спроса. Это вызвано как появлением на рынке новых отелей в 2005 году Swissotel Krasnye Holmy, Holiday Inn Lesnaya, Courtyard, так и значительным (около 40%) ростом цен номеров в гостиницах высшей категории за последние два года из-за выведения из эксплуатации таких гостиниц, как Интурист, Москва, Россия, поясняет заместитель генерального директора компании Becar. Commercial Property по работе с клиентами Ирина Панина.

В течение года был отмечен и серьезный рост стоимости номеров во всех сегментах гостиничного рынка (к примеру, ADR среднесуточный тариф на номер вырос только к октябрю 2006 года на 22%). Ничего удивительного здесь нет: рынок далек от насыщения, а спрос остается на высоком уровне. Насыщенность рынка высококачественными гостиничными услугами наступит не скоро, уверенно прогнозирует президент компании Heliopark Group Александр Гусаков. В Москве ожидать этого стоит никак не раньше 2010-2012 годов.

Что касается крупных отечественных игроков, то планы значительных инвестиций в гостиничный бизнес (от $100 млн до $1,5 млрд) были представлены в 2006 году такими компаниями, как АФК Система, Русское золото, Интеко, Базовый элемент, Русские отели, Промсвязьнедвижимость. Еще месяц назад мы бы с уверенностью поставили в этот же ряд и создание Объединенной гостиничной компании с контрольным пакетом у ООО Нафта Ко, о котором было объявлено в конце ноября. Но, как стало известно 22 января, столичное правительство (которому должны были принадлежать остальные 49%) свои планы поменяло, и указом Лужкова постановление о создании ОГК было отменено. Так что можно прекратить строить разного рода предположения, зачем, собственно говоря, Москве такая структура, очевидно, не имеющая своей целью развитие столичной гостиничной инфраструктуры.

Новые игроки и несбывшиеся планы
Надо сказать, что за год оформились и получили свое развитие и некоторые положительные тенденции: интерес к рынку растет со стороны как отечественных, так и западных инвесторов. Ранее считалось, что этот сектор недвижимости не очень прибыльный по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости, однако в этом году диспозиция серьезно изменилась, и многие девелоперы пересмотрели свои представления. За год международные операторы расширили присутствие на российском рынке, не только в столице, но и в регионах, рассказывает Марина Смирнова. На петербургский рынок вышел финский Сокос, в Москве ожидается появление норвежского Ревала. В Екатеринбурге в марте 2006 года открылся отель Парк Инн. Прошло сообщение о запуске Протеи в Воронеже. Почти закончен Холидей Инн в Самаре, строятся Ибис (Санкт-Петербург) и Новотель (Москва и Новороссийск). Кроме того, о планах выхода на рынок в ближайшие годы заявили Hilton, Ritz-Carlton, Four Seasons, InterContinental Hotels Group.

Кроме того, о близости национальных операторов к европейским стандартам говорить явно преждевременно. Пока российские сетевые образования еще достаточно сырые, поскольку сейчас происходит процесс количественного роста, а качественный скачок еще впереди, поясняет Марина Смирнова. Компаниям еще только предстоит определить стандарты своего продукта и реально поработать над его узнаваемостью.

Национальные операторы: начало
В качестве позитивной тенденции прошлого года эксперты отмечают и дальнейшее формирование новых отечественных гостиничных сетей. Увеличивается число национальных операторов, рассказывает Александр Гусаков. Пути их появления могут быть различны: от реанимации старых сетей, таких как гостиницы ВАО Интурист, до создания новых частных компаний, например Азимут Отель Менеджмент, Владинвесттур. Впрочем, надо отметить, что новых независимых операторов в 2006 году на рынке практически не появилось: большинство заявленных управляющих компаний созданы для управления собственными фондами недвижимости.

Таким образом, гостиничный рынок подошел к началу года со старыми проблемами в области эконом-сегмента, некоторыми улучшениями в области 4- и 5-звездных гостиниц. Есть надежда также на то, что в связи с выросшей прибыльностью качество отечественных операторов будет расти, а приход западных и крупных местных игроков означает появление реальной многоуровневой конкурентной среды.

Время новое, проблемы те же
Никуда не исчезла за год и одна из основных проблем московского гостиничного рынка фактическое отсутствие трехзвездочных отелей. Ситуация по сей день такова, что те гостиницы, которые сегодня отнесены к классу 3 звезды, по сути вообще не могут рассчитывать на какую бы то ни было звездность. Городу нужны трехзвездочные отели в пределах Садового кольца или, как минимум, Третьего транспортного кольца, поясняет Ирина Панина. Это возможно только при поддержке столичных властей, выраженной, прежде всего, в конкретных денежных вложениях, т. к. из-за непомерно высокой стоимости земли в центре Москвы строить здесь гостиницы на 3 звезды нерентабельно. К сожалению, несмотря на ряд льгот, уже принятых столичным правительством, в сложившейся ситуации срок окупаемости трехзвездочной гостиницы составляет около 30 лет.

Как пояснил депутатам руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы Петр Сапрыкин, собственными силами, строя на муниципальные средства социальное жилье, исполнительная власть не сможет сократить к 2010 году в два раза число очередников. Поэтому мэрии приходится стимулировать платежеспособную часть очередников на покупку квартиры за счет собственных средств. Побуждающей силой для москвичей является обещание бюджетных субсидий, покрывающих значительную часть стоимости квартир. Размер субсидий сейчас зависит от срока пребывания в очереди на улучшение жилищных условий, и пересмотр этих сроков в сторону уменьшения вчера в первом чтении одобрили депутаты.

На самом деле понятно, что без реальной насыщенности гостиничного рынка Москве будет трудно прорваться в высшую лигу мировых столиц, мощь которых основана на концентрации 5 отраслей: бизнес, связанный с финансами, СМИ, образование (наука), здравоохранение и туризм. И если по первым двум Москва идет вдогонку за Нью-Йорком и Парижем, то по последним трем отставание очень серьезное. Отметим, что в конце года Юрий Лужков поручил разработать стратегию развития Москвы до 2030 года своему первому заместителю Юрию Росляку, и там наверняка будет глава о туризме, который невозможен без гостиничной недвижимости. Что ж, посмотрим, каким из надежд суждено сбыться в наступившем году.
Столичные власти надеются сократить скопившуюся еще с середины 80-х годов очередь на улучшение жилищных условий, стимулируя горожан на покупку квартир за свой счет. Решившимся софинансировать строительство уже не первый год оказывается помощь из бюджета Москвы, но вчера городские законодатели по просьбе мэрии начали работать над сокращением сроков ожидания этой помощи. В городской закон Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения были внесены поправки, предусматривающие более быстрое выделение максимальных субсидий очередникам, покупающим квартиры.

Речь идет об очередниках, которые встали на учет до 1 марта 2005 года, то есть до вступления в силу нового Жилищного кодекса, который определил, что возможность улучшить свои жилищные условия за счет государства может только малоимущий гражданин, -- уточнил Петр Сапрыкин. Однако, по его мнению, наиболее привлекательной программа будет для москвичей, вставших на учет уже в XXI веке. Те, кто отстоял 10--15 лет, вряд ли будут пользоваться субсидией, они и так вот-вот получат бесплатное жилье, -- считает он.

В частности, максимальную субсидию (70% от нормативной стоимости жилого помещения, стоимость квадратного метра в котором не превышает 78 тыс. руб.) будут предоставлять не через 15, а через 10 лет после постановки на жилищный учет. Для москвичей же, имеющих жилищные льготы, срок ожидания сократится с 7 до 5 лет. Соответственно увеличится и размер субсидий тем, кто не намерен долго томиться в очереди. Уже через три года семьи, не имеющие льгот, смогут претендовать не на восьмипроцентную субсидию, как сейчас, а на оплату пятой части стоимости новой квартиры. По утверждению чиновников, в среднем размер субсидий в зависимости от времени пребывания на жилищном учете для льготников вырастет на 39%, а для простых очередников -- на 50%.

Несмотря на большой потенциал, столичный рынок коммерческой недвижимости для многих инвесторов и девелоперов выглядит менее привлекательным, чем региональный. Тому есть множество причин, среди которых - объективные трудности реализации проектов, высокие стоимость земли и себестоимость строительства в столице, административные барьеры, растущая конкуренция в Москве и т.д. На этом фоне окрепшие регионы России (Урал, Сибирь, Северо-Запад) привлекают все больше внимания и инвесторов, и столичных девелоперов.

Долго убеждать депутатов не пришлось, даже оппозиционеры вроде коммуниста Владимира Уласа отметили изменение стратегии жилищной политики с коммерческой на социальную. Однако рассчитывать на то, что армия очередников быстро сократится, видимо, еще рано, поскольку, по признанию г-на Сапрыкина, средств, как и жилья, всегда не хватает, и из 16 с лишним тыс. семей, желающих воспользоваться субсидией, в год Москва может оказать такую поддержку только 2--3 тыс..

На данный момент компания начала реализацию проектов по строительству ТРЦ на четырех площадках. Две площадки располагаются в Туле, одна - в Волгограде, одна - в Тольятти.

Миссия выполнима
Например, капитальные вложения девелоперской компании LEON Building в торговую недвижимость в российских регионах в 2006 г. составили около 100 млн. долларов. Компания специализируется на приобретении, строительстве и управлении торгово-развлекательными центрами в крупных российских городах.

По словам генерального директора LEON Building Дмитрия Октябрьского, четыре площадки - это проекты, которые уже начали реализовываться. В данный момент на различных стадиях в работе LEON Building находится еще около 10 проектов в различных городах России. Мы планируем за три года создать крупную сеть торговых центров под единым управлением, - отметил Д.Октябрьский. - Учитывая дефицит торговых площадей в регионах и имеющуюся у компании ресурсную базу, эти задачи, безусловно, выполнимы. Инвестиционная компания DVI Group, помимо уже действующего под брендом Столица торгово-развлекательного комплекса в Перми, готовится ввести в строй в 2007 году торгово-развлекательные центры в Ижевске и Екатеринбурге, а в 2008 году - в Волгограде. К 2010 году DVI Group планирует создать сеть успешных, социально значимых и востребованных объектов общей площадью не менее 700 тыс.кв. метров не только в России, но и в странах СНГ. По мнению президента компании Вячеслава Каминского, города-миллионники уже практически освоены, и у
пор следует делать на города с населением от 500 тыс. жителей. Поскольку именно такие города недооценены у девелоперов торговой недвижимости.

Открытие первого из четырех торговых центров планируется в Туле в первом квартале 2008 году, концепцию торгового центра разрабатывает компания Jones Lang LaSalle. В том же году откроется торговый центр в Тольятти общей площадью 30 тыс. квадратных метров, чья концепция разработана консалтинговой компанией Colliers Int.

Это далеко не так, - выразил уверенность Иван Ситников, генеральный директор компании РосЕвроДевелопмент, выступая на традиционном рождественском саммите Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости.

Регионы: мифы и реальность
Действительно, многие девелоперы искренне убеждены, что любой проект в регионе будет успешным.

- в регионах намного ниже себестоимость строительства;

Вот только несколько самых распространенных мифов по поводу регионов:

- в регионе даже на некачественном объекте можно быстро заработать;

- в регионах еще долго будет слабая конкуренция:

Все эти мифы опровергает практика, и это может стать неприятным сюрпризом для слишком самоуверенных девелоперов.

- в регионе даже непрофессионалы смогут получить высокие прибыли.

Он привел простой пример: Согласно уже заявленным планам в Новосибирске в 2007-2008 гг. на рынок выйдет более 300 тыс. кв.м офисов класса А. По оценкам экспертов, реальная потребность города в таких площадях не превышает 130 тыс. кв. м, не более 30% новосибирских компаний готово арендовать офисы такого класса.

По оценкам И. Ситникова, сегодня очень многие девелоперы не обладают достаточной информацией о конкурирующих проектах, не всегда готовы оценить реальную емкость рынка, планируют к вводу слишком большое количество площадей (глобальные проекты от 50 тыс. кв.м - уже практически стали нормой и в регионах), наконец, закладывают в бизнес-планы избыточную доходность.

О необходимости глубокого анализа рынка перед выходом в регионы, тщательной проработки концепции объекта, наличия грамотной профессиональной управляющей команды как основных составляющих успеха регионального проекта говорила на саммите и Елена Флоринская, управляющий партнер и директор по развитию компании ROSS.

По прогнозам И. Ситникова, если инвесторы и девелоперы будут продолжать региональную экспансию в том же темпе, то уже через 3-4 года в регионах России произойдет насыщение рынка торговой недвижимости, а офисной - и того раньше - через 2-3 года.

В ноябре московские власти начнут в некоторых районах столицы эксперимент по внесению квартплаты при помощи Интернета, сообщил на прошлой неделе информационный центр правительства Москвы. На специальных сайтах москвичи смогут получить информацию о задолженности по услугам жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) и погасить ее с помощью кредитных карт или отправки платежного поручения в банк.

Сегодня многие специалисты сходятся во мнении, что на фоне высокой инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости в регионах России в ближайшие 2-3 года конкурентная борьба будет усиливаться. Безусловно, рынки коммерческой недвижимости в регионах существенно отстают в развитии в сравнении с московскими, но в силу гораздо меньшей емкости цена ошибки девелопера, инвестора при реализации регионального проекта может оказаться более высокой, чем в Москве.
Этой осенью столичные власти собираются начать в Москве эксперимент по оплате всех коммунальных услуг через Интернет. Платежи за квартиру через Интернет уже популярны среди пользователей систем банкинга и сетевых платежных систем.

"Московское правительство хочет сделать оплату услуг ЖКХ одним из сервисов городского портала", - рассказал Юрий Припачкин, генеральный директор ОАО "Электронная Москва", являющегося генеральным подрядчиком одноименной городской программы. По его словам, в рамках "Электронной Москвы" готовятся мероприятия, связанные с экспериментом по платежам за квартиру, а начать платить через Сеть можно будет уже в конце нынешнего года.

В нынешнем году уже начали работать единые информационно-расчетные центры, и москвичи оплачивают все услуги ЖКХ с помощью единой квитанции. Сейчас столичные власти хотят включить в единые квитанции и оплату за электричество и фиксированный телефон.

Платить за услуги ЖКХ через Интернет можно было и раньше, но информацию о суммах платежей за квартиру москвичи при этом получали по старинке - из квитанций в почтовом ящике. В ноябре 2001 г. платежи за ЖКХ начала принимать платежная система "Рапида". По словам пресс-секретаря системы Дмитрия Мороченко, в конце прошлого года популярность оплаты услуг ЖКХ в "Рапиде" (20% всех платежей) уступала лишь платежам сотовым операторам (более 50% ).

Припачкин рассказывает, что основная задача сейчас - до конца года проработать вопросы достоверности и защищенности системы выставления счетов едиными информационно-расчетными центрами. По его словам, ориентиром для городской системы платежей за услуги ЖКХ выступают сотовые операторы.

Оплачивать коммунальные услуги в он-лайне могут и клиенты систем банкинга. По словам пресс-секретаря Гута-банка Василия Борисова, клиенты "Системы Телебанк" пользуются такой возможностью достаточно активно. А руководитель департамента по работе с физлицами "Автобанк-НИКойла" Эльчин Гулиев говорит, что практически все пользователи системы банкинга "Интернет Сервис Банк" через некоторое время переходят к оплате услуг ЖКХ через Интернет. "Если будет принята программа на уровне правительства Москвы, то популяризация платежей через Интернет косвенно поспособствует развитию всего банкинга в России", - заключает Гулиев.

С началом работы единых информационно-расчетных центров "Рапида" перестала принимать коммунальные платежи, но сейчас, говорит Мороченко, в системе хотят возобновить работу с оплатой ЖКХ. Президент "Рапиды" Виктор Насочевский сказал, что система предложила "Электронной Москве" унифицированное платежное решение, которое позволит платить за квартиру по телефону - обычному или мобильному, а также через Интернет.



Главная --> Публикации