Главная --> Публикации --> Stockmann не дают припарковаться Государство предложило концессию строителям платной дороги Махнем не глядя? Что можно и чего нельзя делать при перепланировке И по «черным» договорам аренды платят «белые» налоги

Общее снижение цен на недвижимость в Москве подтвердил в беседе с корреспондентом НГ начальник аналитического отдела ИНКОМ-Недвижимость Александр Матвеев. По его словам, это нормальная ситуация для рынка, который рос столь бурными темпами в прошлом году. Особняком пока стоят лишь цены заявок на продажу монолитного жилья они за прошлую неделю выросли примерно на 0,2%. Низкокачественное жилье в цене понижается, а дорогое все равно растет, говорит независимый эксперт рынка Геннадий Стерник. Это пока не сильно заметно, но если раньше тренды в разных сегментах рынка шли плотно вместе, то сейчас кривые на объединенном графике пошли каждая по своей траектории, объясняет Стерник.

Московское жилье продолжает дешеветь. Вчера аналитический портал Индикаторы рынка недвижимости (ирн.RU) сообщил об очередном падении средней цены предложений, рассчитываемой на основании заявок продавцов жилья. За прошедшую неделю квадратный метр в Москве подешевел еще на 2 долл., до 4208 долл. Впервые за два года этот показатель снизился неделей ранее. Тогда падение составило 3 долл.

И застройщики, и частники с большей готовностью предлагают скидки и идут на торг с конкретным покупателем, говорится в комментарии руководителя ирн.RU Олега Репченко. В отдельных случаях продавцы в процессе торга с покупателем снижают цену на 5 10%.

Несмотря на разнонаправленное движение цен-заявок в разных сегментах, следует учитывать, что в реальности квартиры продаются дешевле. Для всего рынка сейчас характерна ситуация снижения цен в процессе торга.

На фоне падения цен инвесторы спешат избавиться от дешевеющих квадратных метров, с тем чтобы вложиться в другие, более доходные финансовые инструменты. По словам Матвеева, объем предложения на рынке вторичного жилья в Москве на 22 января составил около 37 тыс. квартир, то есть практически вернулся на уровень конца 2006 года.

Не переломило ситуацию и прозвучавшее на днях заявление начальника управления формирования градостроительных программ департамента строительства правительства Москвы Алексея Шепеля, который предположил, что объемы ввода жилья в этом году могут быть сокращены из-за неготовности транспортной инфраструктуры столицы к всевозрастающим перегрузкам. Александр Матвеев назвал это заявление новогодним подарком для рынка, который может подстегнуть рост цен. Однако пока что цены понемногу снижаются.

По словам Матвеева, значительно возросло время экспонирования квартир, которое составляет сейчас более двух месяцев. Общее падение рынка не позволит вложениям в московскую недвижимость в этом году принести высокий доход. По мнению Стерника, до конца года цены будут дрейфовать в коридоре от минус 5 до плюс 10 процентов в номинальном долларовом выражении, что с учетом инфляции, запланированной правительством в пределах 8%, делает вложения в недвижимость невыгодными.
Россия стремительно меняет свой рельеф: практически в каждом регионе, даже где гор и холмов природа не предусмотрела, появляется горнолыжная трасса. А то и не одна. Новый сегмент недвижимости влечет инвесторов по двум причинам. Первый политика или преференции местных властей девелоперам. Второй возможность использовать трассу как якорь, способный повысить доходность других объектов недвижимости, в первую очередь гостиниц и коттеджей. Собственно сами лыжники в этой ситуации отходят на второй план.

Пока что заметного влияния на поддержание цен не оказали годовые бонусы и тринадцатые зарплаты, выплата которых завершается к концу января. В этом году эти ранее стимулирующие рынок деньги пока никак себя не проявили на внутреннем рынке. Не исключено, что получатели этих средств нашли более привлекательные инструменты, в частности, в последнее время заметен всплеск интереса к зарубежной недвижимости.

А потому инвесторы должны благодарить президента Владимира Путина за его хобби: народная любовь к царским увлечениям позволяет девелоперам зарабатывать миллионы. На конец 2006 года только горнолыжных трасс, в которые инвесторы намерены вложить (или уже вкладывают) десятки миллионов долларов, насчитывалось более десятка. При этом лишь трассы под Сочи и в Алтайском крае можно будет считать объектами международного уровня. В них, кстати, инвесторы и вкладывают самые значительные средства от $100 млн. и выше. Остальные трассы все же забава, или, говоря языком девелопера, развлекательная часть многофункционального комплекса. На что рассчитывают инвесторы, возводя один за другим такие объекты?

Не сбиться со счета
Политика в России определяют экономику. В этом несложно убедиться, подсчитав число строящихся горнолыжных трасс, а также заявленных проектов в этом сегменте недвижимости: их более 4 Еще 5 лет назад число таких объектов можно было пересчитать по пальцам одной руки. Примерно такими же темпами в конце 90-х, на излете президентства Бориса Ельцина, росло число теннисных кортов в стране. Однако теннисный корт не слишком привлекательный объект для бизнеса, максимум, что можно на нем заработать пристроить к корту ресторан или сауну.

Прибыльность спортивных сооружений в России до сих пор находится под большим вопросом. А потому федеральная власть мягко принуждает (видимо, в обмен на другие преференции) финансово-промышленные группы инвестировать в такие объекты.

Большая политика
После Москвы и Санкт-Петербурга третьим геоэкономическим центром России становится Сочи. Дело даже не в резиденции Путина здесь, а в тех финансовых потоках, вливаемых в город. Борьба за право принятия в Сочи зимней Олимпиады только увеличила инвестиции в регион наряду с выстраиванием социальной и транспортной инфраструктуры, огромные средства около 300 млрд. руб. с 2006 по 2012 гг. будут потрачены и на спортивные объекты.

Как это часто бывает в России, стремление угодить верховной власти выливается в фанатичное исполнение, нередко доходящее до абсурда, ее приказаний. Так и с горнолыжными трассами. К строительству трасс в Сочи уже приступили Газпром, ОАО Карусель (принадлежит Нортгазу), ОАО Красная Поляна (принадлежит Интерросу), компания UMACO (близка к администрации Краснодарского края и менеджерам РАО ЕЭС). Все объекты заявлены как трассы международного уровня. Общий объем инвестиций в них приближается к $1 млрд. И это не считая обязательств компаний инвестировать огромные средства в социальную и инженерную инфраструктуру территорий вокруг Сочи.



Но смогут ли и инвесторы горнолыжных трасс в Сочи воспользоваться подъемом местного рынка и отбить свои расходы? Для Интерроса строительство курорта Роза Хутор, по сути, является благотворительным. Окупаемость курорта проблематична, а ее сроки пока никак не просчитываются. Это яркий пример частно-государственного партнерства, - признается Нина Деменцова, заместитель руководителя по связям с общественностью компании Интеррос. По ее словам, строительство трассы в Красной Поляне обойдется Интерросу в $300 млн. Однако не вся территория площадью 537 га, которую компания взяла в аренду на 49 лет, будет отдана под спортивные объекты. Еще около $200 млн. будет вложено Интерросом в строительство гостиниц и жилья, - рассказывает Нина Деменцова.

Например, Газпром взял на себя финансирование проведения газопровода на Красную Поляну. Правда, ветка газопровода пока ограничилась курортом Газпрома. Свою газовую ветку обещает проложить Нортгаз. Электросети, дороги, водопроводы, укрепление склонов и т.д. более чем на 50% также финансируется ФПГ. Местные девелоперы и администрация должны быть благодарны горнолыжникам - благодаря их инвестициям так приподнялся рынок недвижимости Сочи, - поясняет Сергей Никитин, руководитель Penny Lane Realty Sochi.

Политика средняя
Сочи не единственный регион, где одним из главных мотивов в строительстве горнолыжных трасс выступает политика.

Не стоит все же думать, что ФПГ безвозвратно вкладывают деньги в такие проекты. Во-первых, часть инвестиций вернется доходом от эксплуатации коммерческих объектов вокруг трассы. Во-вторых, государство компенсирует им затраты на знаковые объекты для страны выгодными контрактами в других сферах экономики. В-третьих, Краснодарский край второй по потенциальной доходности регион после Московского. Застолбить себе место тут также дорогого стоит, - уверен Сергей Никитин.

Однако у каждого из этих проектов есть и свои специфические особенности.

Почти в каждом регионе есть своя политическая трасса. Другое дело, что политика тут местного, а не федерального уровня. Прекрасными примерами трепетного взаимоотношения инвесторов и местных властей могут служить строительство горнолыжных курортов в Красноярском крае, Ленинградской области и Хакассии.

А власти Ленинградской области и Санкт-Петербурга просто попросили инвесторов построить в чистом поле горнолыжную трассу. Неудивительно, что соинвесторы проекта стоимостью $55 млн. банк Россия, Северсталь и Согаз с радостью откликнулись на это предложение бизнес каждой из компаний тем или иным образом связан с регионом. В Хакасии инвестором горнолыжной трассы Гладенькая является компания Русские отели - дочерняя структура холдинга Базовый элемент. Стоит напомнить о стратегическом интересе Базового элемента к этому региону тут расположены его несколько алюминиевых заводов. Руководитель департамента гостиничного бизнеса компании Русские отели Андрей Механиков уверяет, что этот проект коммерческий. Однако Механиков признается, что и без поддержки местных властей не обошлось.

Например, компания Норильский никель построила трассу Бобровый Лог в Красноярском крае за $40 млн. При этом местные власти взяли на себя финансирование строительства дороги, моста к курорту и электросетей. Эти расходы обошлись местной казне в $7 млн. Взятие на себя администрацией расходов коммерческого проекта неудивительно губернатор Красноярского края Хлопонин сам выходец из компании Норильский никель.

Как рассказывает источник, знакомый со сделкой, в начале 2005 г. правительство республики было намерено передать проект одной из дочерних компаний Газпрома. И только со сменой власти в республике Алемар (вместо умершего Лапшина президентом стал Александр Бердников) восстановило свои позиции в этом проекте. Как рассказал представитель Алемара Евгений Бениксов, в июле 2006 г. Манжерок выиграла конкурс на горнолыжный комплекс за 35,6 млн. руб. (в конкурсе участвовала еще одна компания, но она фактически отказалась от борьбы, позволив Манжероку прибавить к стартовой цене всего 50 тыс. руб.). Однако Манжерок за благосклонность властей вынужден был отдать республике 10% акций горнолыжного комплекса. Инвестиции в проект оцениваются в $60 млн. Как и на других трассах страны, инвесторы комплекса Манжерок рассчитывают вернуть затраты в основном от эксплуатации коммерческой недвижимости вокруг него гостиниц, коттеджей, ресторанов и т.п.

Выбивается из этого идиллического ряда проект инвестиционной компании Алемар в Алтайском крае. Еще в 2002 г. ИК Алемар (ее владелец бывший зампред РАО ЕЭС Леонид Меламед) создала дочернюю компанию Манжерок, чьей задачей стала разработка ТЭО одноименного горнолыжного курорта. Согласно подписанным в 2003 г. постановлению правительства и указу главы республики Алтай, компания была утверждена разработчиком концепции данного проекта. Только в бумажную работу Манжерок к 2004 г. вложила $0,6 млн. Однако в конце 2004 г. отношения между компанией и республиканскими властями неожиданно испортились.



Только деньги
Третий тип горнолыжных трасс проекты, нацеленные исключительно на зарабатывание денег за счет прилегающих к ним объектов недвижимости: по признанию девелоперов, на последние будет приходиться до 60-80% доходности проекта. В этом случае сама трасса выступает как якорь. Классические образцы таких проектов несколько строящихся горнолыжных комплексов в Подмосковье.

О перспективах привлечения клиентов на другие объекты за счет горных лыж говорят и в компании СУ-15 Однако компания реализует принципиально новый проект всесезонный закрытый комплекс в Павшинской пойме (Красногорский район). Ширина зоны катания на искусственной снежной горе - более 60 м. Высота помещения от снега до потолка составит свыше 12 м. Высшая отметка горки от уровня моря, согласно проектной документации, замкнется на 97 м. Длина дистанции составит почти 400 м. Комплекс станет точкой притяжения для всего проекта компании застройки жилого микрорайона общей площадью 1,1 млн. кв. м. Возведение тут еще и уникального спортивного сооружения только повысит привлекательность района, - уверен заместитель генерального директора Группы Компаний СУ-155 Юрий Корочкин. По расчетам экспертов, трасса должна окупиться за 7-9 лет.

Так, ГК Вашъ финансовый попечитель реализует проект трассы в Рузском районе. Ее горнолыжный комплекс потребует более $40 млн. Сама трасса по меркам профессионалов явно детская (как, впрочем, и все остальные трассы Подмосковья), однако, самая большая в Подмосковье ее длина составит 1 км, а перепад высот 150 м. Комплекс будет притягивать не только лыжников, но и потенциальных покупателей коттеджей и усадеб в нашем проекте Рузская Швейцария», - рассказывает начальник отдела загородной недвижимости ГК Вашъ финансовый попечитель Роман Рыжков. По его словам, значительную отдачу должны дать гостиницы вокруг горнолыжного комплексе. В состав горнолыжного комплекса войдут два кантри-отеля 3 звезды на 150 номеров, а также 250 шале. Мы прогнозируем, что они будут заполнены летом как минимум на 70%, а зимой на 90-95%, - дополняет Рыжков.

Как рассказывает Наталья Жукова, коммерческий директор MT-Development, общая площадь зоны, предназначенной для зимнего спорта и развлечений составляет 32 тыс. кв. м, перепад высот 80 м, длина спуска 600 м. Общая площадь теплой развлекательной зоны 56 тыс. кв. м, включая спортивно-развлекательный комплекс, аквапарк, многозальный кинотеатр, детский игровой центр, велнес-центр, рестораны и бары. В инфраструктуру комплекса входит гостинично-деловой комплекс площадью 10 тыс. кв. м на 200 номеров, конферец-залы. За счет коммерческой недвижимости трасса окупится за 6 лет, - дополняет Наталья Жукова.

Еще один крытый горнолыжный комплекс возводит в 1,5 км от МКАД по Киевскому шоссе компания MT-Development. Это самый инвестиционноемкий проект в Подмосковье вложения в него оцениваются в $140 млн.

На семи холмах
Горнолыжные трассы растут как грибы после дождя и на территории Москвы. Кроме главной причины возможности заработать ритейлерами и рестораторами на лыжниках, существует и еще один повод их появления: при насыпке трасс используется грунт из-под строительных объектов в городе. Так, на комплекс Нагорная пошло 2,5 млн. куб. м грунта, произведенных в Москва-Сити это примерно четверть всего объема грунта, образующегося в Москве ежегодно.

В MT-Development (как и в других компаниях, занятых в горнолыжном бизнесе) уверены, что коммерческая недвижимость вокруг трассы позволяет вытягивать проект не в сезон. С апреля по ноябрь мы намерены более активно задействовать аквапарк, а также станем проводить мероприятия, в которых будут задействованы конференц-залы гостиницы, - делится планами Наталья Жукова.

Комплекс в Лосином острове разместится на 26 га. Инвестором проекта выступает ЗАО Московские озонаторы, ее вложения превысят $70 млн. ЗАО Московские озонаторы не новичок в горнолыжном бизнесе компания была проектировщиком спортивного комплекса Воробьевы горы, где инвесторами должны быть австрийские компании EPI Handelsges m.b.H. и Austru-Bau G.m.b.h. Из-за протестов московской общественности, опасающейся за экологию парка Воробьевы горы, этот проект пока приостановлен. Сомневаться в том, что проект в Лосином острове будет реализован, не приходится, ведь учредителями ЗАО являются компании, близкие к руководству города - МГП Мосводоканал, ФГУП МИТ, ЗАО Модуль-Озон и ОАО Московский комитет по науке и технологиям (МКНТ), к которому ранее имела отношение АФК Система.

В ближайшие 2 года в Москве должны появиться две горнолыжных трассы в Лосином острове и в Новоподрезково. Новоподрезковская трасса расположится на землях сельхозпредприятия ЗАО КСХП Химки на территории 25 га. Строительство горнолыжного парка выполнит фирма Финанстехнокомплект. Проект оценивается в $40 млн. Интересно, что в нескольких километрах от Новоподрезково уже строит свой склон Русская горнолыжная школа (РГШ). В РГШ рассказали, что площадь их комплекса составляет 7 га, объем инвестиций - $15-17 млн., срок окончания работ вторая половина 2007 г.

В 2006 г средние цены предложения на московском рынке жилья, по данным информационно-аналитического агентства RWAY, выросли на 74 проц, что в три раза больше чем в 2005 г. Доходность вложений в московское жилье по итогам прошлого года превысила доходность вложений не только в крупнейшие банки, но и в большинство паевых инвестиционных фондов и акций (средний рост на 70 проц), не говоря уже о средней доходности вложений в малый, средний и крупный бизнес. Таким образом, вложения в московское жилье, а также в жилье еще ряда российских регионов, по итогам 2006 г стали лидером легального бизнеса на территории России. Продолжится ли беспрецедентный рост цен на жилье и в этом году это вопрос, волнующий многих: как инвесторов на рынке недвижимости, так и людей, желающих купить собственную квартиру.

Как и в большинстве подобных проектов, трасса в Лосином острове прирастет объектами коммерческой недвижимости - торговым центром на 16 тыс. кв. м, а также многоэтажными наземными и подземными паркингами на 3500 машиномест.

По мнению специалистов ИРН, в пользу снижения цен на жилье говорят, как минимум, две группы аргументов. Во-первых, достигнутый уровень цен, прежде всего, в московском регионе достаточно велик даже для среднего класса. Он стал таковым во многом благодаря ажиотажу, имевшему место в 2006 г, позитивной макроэкономической обстановке и доступной ипотеке. Но будут ли готовы люди покупать по таким ценам сейчас, когда ажиотаж закончился большой вопрос. Очевидно, что остановка роста цен привела к автоматическому оттоку от рынка недвижимости инвестиционных покупателей, да и реальные покупатели вряд ли будут торопиться с покупкой. Неудивительно, что уже в конце 2006 г многие московские застройщики предложили скидки, а и на вторичном рынке наметилась коррекция цен вниз, - говорят аналитики ИРН. Немаловажным фактором для рынка жилья в 2007 г будут и предстоящие выборы в Госдуму, а затем - в марте 2008 г - выборы президента страны, считают в RWAY. Достижение в рамках системы, созданной нынешним президентом, наибольших успехов на выборах, невозможно без снижения цен на жилье. В противном случае, будет сложно объяснить избирателям необходимые успехи реализации национального проекта по доступному жилью, - говорят эксперты. Однако пока попытки на федеральном уровне влиять на ценовую ситуацию сложно назвать успешными. По сути дела ничем закончилось рассмотрение вопроса о потенциально возможном сговоре застройщиков Федеральной антимонопольной службой, не нашел поддержки и не был разумно проработан законопроект по прогрессивному налогообложению жилья /исходя из его рыночной стоимости/, как и проекты по его страхованию, отмечают аналитики.

В начале года речь о резком росте цен на жилье не идет, наоборот, по мнению экспертов, возможна некоторая коррекция цен на рынке. На ценовую ситуацию на рынке московской недвижимости в 2007 г будут влиять те же факторы, что и в 2006 г. Прежде всего это действия управляющей подсистемы рынка, ценовая стратегия крупнейших застройщиков, конъюнктура мировых цен на нефть, газ, металлы, а также настроения и ощущения потребителей и инвесторов, ожидаемые ключевые для российского общества события. Исходя из характера действия этих факторов на текущий момент, наиболее вероятно снижение цен на 10-15 проц за первую половину 2007 г в зависимости от класса жилья и его месторасположения. Сильным игрокам российского рынка это необходимо для активизации спроса на жилье, - считают в RWAY. В пользу этой гипотезы, по мнению аналитиков, говорит и то, что мировые цены на нефть по сравнению с пиковыми значениями 2006 г к середине января снизились примерно на 30 проц. Эксперты ирн.RU отмечают, что это еще не повод для паники, так как связь рынка недвижимости с ценами на нефть очень запутанная и неоднозначная, однако некоторый пессимизм такое положение дел все же нагоняет. Кроме того, ряд ипотечных банков уже стали /пока временно/ отказываться от выдачи наиболее рискованных видов кредитов, например кредитов, без первоначального взноса. Таким образом, между объемом кредитования и качеством кредитного портфеля, банки, скорее всего, сделают выбор в пользу последнего, а, значит, круг потенциальных заемщиков - потребителей рынка жилья сократится, полагают эксперты.

Однако некоторый рост цен возможен на первичном рынке Москвы, считают в RWAY. Причиной его может послужить то, что панельные новостройки в Москве возводятся все реже, да и те, что возводят, во все большей степени отводятся под бюджетное жилье и на свободный рынок не поступают. В то же время на первичном рынке жилья бизнес-класса, который на бюджетные нужды не используется, предложение может вырасти, и цены могут снижаться. Тем не менее, поскольку средняя цена на квартиры во всех московских новостройках все ближе будет подбираться к средней цене жилья в новостройках Москвы бизнес-класса, будет фиксироваться рост цен в целом. Еще одна тенденция 2007 г выразится в дальнейшем вытеснении спроса на квартиры в ближайшее Подмосковье, а среди домохозяйств, уже имеющих городскую жилую площадь, спрос частично будет удовлетворяться за счет загородной недвижимости.

Вместе с тем, обвал цен московскому рынку жилья не грозит. Слухи об этом сильно преувеличены, что объясняется экономическими особенностями рынка недвижимости, полагают в RWAY. В отличие от рынка акций, где падение может достигать 10-12 проц в день, а сделки заключаются моментально, период сделки с недвижимостью измеряется месяцами. Более того, в отличие от акций, жилье жизненно необходимо, и никто не будет избавляться от него лишь потому, что оно подешевело потом негде будет жить. Многие же инвесторы рассматривают жилую недвижимость, как долгосрочное вложение на десятки лет и поэтому на текущую конъюнктуру не обращают внимания, - считают эксперты. По мнению RWAY, ценовая ситуация в различных сегментах московского рынка жилья будет развиваться следующим образом. В силу несоответствия для большого числа поступающих на рынок предложений цены и качества, в условиях, когда покупатель имеет время для спокойного выбора и сравнения предложений, цены будут достаточно плавно снижаться именно на такое переоцененное жилье. На рынке будет происходить переоценка ценностей. Увеличатся ценовые разрывы между квартирами в наиболее престижных и наименее престижных районах. В условиях перехода рынка недвижимости, в частности столичного, в стадию стабилизации, заметно усиливается дифференциация рынка цены в разных сегментах и даже цены на отдельные квартиры ведут себя по-разному, считают также специалисты ИРН. Связано это, во-первых, с адекватностью начальной стоимости квартиры. Так, в Москве осенью 2006 г немало квартир предлагалось по очевидно завышенным ценам в расчете на дальнейший рост рынка, которого не произошло. В итоге стоимость на такие квартиры сейчас может корректироваться вплоть до 10-15 проц, похожие скидки дают и некоторые застройщики. Однако следует понимать, что так ведет себя не основная масса квартир, а лишь часть, поэтому общерыночные показатели корректируются в меньше степени от долей процента до нескольких процентов, - говорят эксперты аналитического центра. По их мнению, процесс коррекции стоимости жилья в Москве в ближайшие месяцы будет продолжаться, однако в масштабный обвал цен не перерастет.

Есть и другой фактор, который вряд ли позволит ценам на квартиры упасть значительно. Специалисты аналитического центра ирн.RU называют его ипотечная подушка. Это уже запущенная программа доступной ипотеки, которая позволяет включиться в квартирный марафон гораздо более широким слоям населения, чем ранее. В период ажиотажа в 2006 г большинство ипотечных покупателей не успевали за рынком цены росли быстрее, чем они успевали оформить кредит или подобрать квартиру. Следовательно, стоит ценам некоторое время постоять на месте или немного снизиться, как огромный потенциальный спрос на жилье, подкрепленный возможностью покупки жилья в кредит, вновь подтолкнет цены вверх, не дав им заметно упасть, - считают в ИРН. - Дисбаланс спроса и предложения, подталкивающий цены на жилье вверх, будет в 2007 г определяющим для большинства российских городов. То есть в регионах, где уровень цен достиг своего потолка, например в Москве, стоимость жилья стабилизируется, и в течение года будет оставаться на примерно постоянном уровне. В других городах, где рост стоимости жилья происходит с задержкой по отношению к Москве, процесс подорожания еще будет происходить. А вот заметное снижение стоимости жилья возможно лишь для депрессивных регионов, а также для городов с маленькой емкостью рынка и относительно неплохими объемами строительства.
Вчера первый вице-премьер Дмитрий Медведев дал российским банкирам четкие ориентиры стоимости ипотечных кредитов: к 2008 году ставки должны снизиться до 10% годовых в валюте, а к 2010 году - до 8% годовых. Однако кроме политической воли, существует еще и экономическая реальность - при уровне LIBOR более 5% ипотека в России не может опуститься ниже 9%.

Анализируя прошлогоднюю тенденцию, специалисты ИРН говорят, что основная причина роста цен на жилье в 2006 г кроется, в общем-то, даже не в макроэкономике, а в существенном дефиците жилья на душу населения, унаследованном еще с советских времен. И заметный перелом ситуации с ценами на квартиры мог бы произойти только при существенном увеличении объемов строительства, однако именно этого в скором времени ожидать не приходится. Процесс строительства не быстрый, помимо непосредственного монтажа зданий он тесно связан с разработкой проектной документации, инженерными сетями, дорогами, социальной инфраструктурой. Другими словами, от начала принятия мер в этой области, раздачи распоряжений и изменений в законодательстве и нормативных актах до каких-то ощутимых результатов должно пройти не менее двух-трех лет таков строительный цикл. Проще говоря, затоваривания рынка жилья в 2007 г как в Москве, так и в регионах ожидать не стоит, - прогнозируют эксперты.

Как только заявление будет оформлено в директивы, поручения или иные документы и они будут доведены до нас в форме решений наблюдательного совета АИЖК, банки, работающие по стандартным ипотечным продуктам агентства, а их более 200, сразу перейдут на новые условия,- рассказали в департаменте коммуникаций АИЖК.

Российские финансисты считают, что заявление Дмитрия Медведева коснется только тех операторов рынка, которые работают с государственными ипотечными программами. Банки, которые предлагают потребителю только коммерческий продукт, не станут работать себе в ущерб. Однако и государственное Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) играет вполне по рыночным правилам. Ставка по ипотечным кредитам, которая сейчас существует на рынке, колеблется от 9% до 11% в валюте и от 11% до 14% в рублях. Как сообщили Бизнесу в АИЖК, минимальная ставка по программам агентства составляет 11%, максимальная- 14% годовых для рублевых кредитов. И, в соответствии с концепцией развития Унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, утвержденной правительством России, в ближайшие два года нижний предел ставки по рублевым ипотечным кредитам в государственном секторе снизится на 1%, то есть до 10% годовых.

По словам члена правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, процентная ставка по ипотечному кредитованию, которая действует на рынке на сегодняшний момент, является вполне обоснованной и отражает реальную ситуацию на современном российском рынке. Его коллеги абсолютно с ним согласны.

Государство может снизить ставки нерыночным путем только в социальной ипотеке за счет субсидирования банков операторов, которые выдают такие кредиты,- говорит заместитель начальника отдела розничного кредитования Банка Москвы Мария Козырева. Действительно, такие программы де-юре существуют и иногда даже работают. Например, молодой специалист на селе может при некотором везении и солидной настойчивости получить льготный кредит на покупку жилья. Правда, коммерческие банки с такими программами предпочитают не связываться, да и государственные тоже. Так, ВТБ- вторая по величине кредитная организация России- за 2006 год увеличил свой сугубо коммерческий ипотечный портфель в 3,7 раза, до 24,5млрд. руб. Социальной ипотекой банк не занимается.

Правда, это вовсе не означает, что ссуды перестанут дешеветь. Если рассматривать рыночный вариант, то в ближайший год ставка снизится не более чем на 1%, и это произойдет исключительно вследствие жесткой конкуренции между банками,- считает Игорь Жигунов. Не исключено, что уже в этом году ставки снизятся в среднем на 0,7-1%,- полагает гендиректор ипотечного брокера Фосборн хоум Василий Белов.

При ставке межбанковских кредитов в Лондоне (LIBOR) более 5%, ипотека в России не может опуститься ниже 9%,- отметил директор департамента розничных банковских продуктов Абсолют-банка Эмиль Юсупов.

Что же касается возможных негативных последствий для банка-кредитора, то основным и существенным является уровень риска, который с понижением процентной ставки возрастает в сегменте всех видов долгосрочных кредитов,- пояснил заместитель начальника управления департамента розничного бизнеса Собинбанка Сергей Костюков.

Есть и еще один тонкий момент со снижением. Если проценты по кредиту будут ниже ставки рефинансирования Банка России (в настоящий момент она составляет 11% годовых.- Бизнес) или ниже 9% годовых в валюте, то для заемщика возникает так называемая налогооблагаемая выгода и удерживается налог, установленный действующим законодательством России.



Главная --> Публикации