Главная --> Публикации --> Город хочет избавиться от старых кинотеатров Клиентам “виктор-с” разрешили достроить дом на белорусской в самаре Как узнать об условиях кредита все? Есть ли жизнь за мкад? Жилой комплекс «апрелевский» - самое доступное жилье

Согласно данным маркетинговых исследований, более 63% покупателей квартир ориентируются на вторичный рынок, 64% из них рассматривают варианты приобретения жилья в кредит. Из тех, кто предпочитает первичку, возможности ипотеки учитывают более 93%. Если еще год назад сделки кредитования на первичном рынке жилищного строительства были сродни экзотике, то сегодня они приобретают массовый характер. Механизм отлажен, однако покупка квартиры в строящемся доме остается более рисковой и трудоемкой операцией, нежели приобретение ее на вторичке.

Минувший год, очевидно, войдет в историю как время не только беспрецедентного роста цен на недвижимость, но и прорыва на отечественном рынке ипотеки. Объем выданных кредитов вырос более чем в 2,5 раза, в этой сфере сегодня работают десятки банков, предлагая покупателям жилья сотни программ.

Время и деньги
С весны прошлого года до первых осенних заморозков риэлторы и обычные граждане с изумлением наблюдали, как раскручивался маховик цен на жилье: динамика роста составляла 2% в неделю. Непросто пришлось и банкирам. Из-за обострившейся конкуренции вновь выходящие на ипотечный рынок банки вынуждены были завоевывать себе долю предложением более привлекательных продуктов. Процентные ставки по валютным кредитам упали ниже 10%, рублевые приблизились к 11%. Следующим шагом стало снижение требований к качеству заемщиков: более лояльное отношение к подтверждению дохода, к составу созаемщиков и т.д. Не менее важными стали скорость и согласованность работы банка, страховой и оценочной компаний, расторопность риэлторов.

Средний уровень дохода потенциальных заемщиков 32,5 тыс. руб. на семью, а приемлемый размер ежемесячного платежа для большинства составляет 11 15 тыс. руб. (32% опрошенных). Еще по 20% респондентов могут платить до 10 тыс. и 26 30 тыс. руб. в месяц. Таким образом, потенциал ипотеки достаточно велик.

В течение прошлого года кредитные учреждения чуть ли не еженедельно выводили на рынок новые ипотечные схемы. Вначале отказались от пресловутого 30%-ного первоначального взноса: его размер сократился до 20, затем 10 и даже 5%. А позже появились программы, открывшие дорогу к ипотечной покупке еще большему кругу лиц кредиты с нулевым взносом. Правда, в последнее время наметилась тенденция ухода от такой практики. Банки скорее стремятся понизить процентную ставку, чем полностью отказаться от первоначального взноса. Работая по программам с нулевым взносом, банк несет повышенный риск. В ситуации быстрого роста цен, когда заложенная недвижимость дорожает в течение месяца на 10%, этот риск нивелируется. В ситуации же стабильного или стагнационного рынка, когда цены не только не растут, но на определенные категории жилья понижаются, на риск невозврата кредита накладывается риск удешевления заложенной в банке недвижимости. В условиях понижения цен такие программы скорее всего будут свернуты, либо станут малодоступными для среднестатистического заемщика, считает Ирина Забродина, директор Центра жилищного кредитования корпорации Адвекс. Недвижимость.

По данным петербургских риэлторских компаний, сегодня 85% от общего числа ипотечных сделок приходится на вторичный рынок. Оставшуюся часть делят первичка (12%) и загородные коттеджи (3%).

После этого клиент оформляет залог в пользу банка на свою недвижимость и получает кредит, который использует на инвестирование строительства будущего жилого дома. Все риски, связанные с возможными проблемами при строительстве и регистрации собственности в Федеральной регистрационной службе (ГУ ФРС), в этой схеме полностью лежат на плечах заемщика, ведь в залоге у банка другая, принадлежащая ему, недвижимость. Таким путем первыми пошли классические ипотечные банки, строго относящиеся к качеству кредитного портфеля. Среди них Городской Ипотечный Банк (ГИБ), DeltaCredit и др.

Ставки и риски
В середине 2006 г. стало очевидно: резервы развития ипотеки на вторичном рынке практически истощились, и банки стали включать в оборот программы приобретения жилья на первичке. При этом часть из них предпочла программы, которые дают возможность приобрести жилье на первичном рынке под залог уже имеющихся в собственности у заемщика квартиры или дома. На практике это означает, что последний получает одобрение на кредит, исходя из оценки его платежеспособности и залога. Кредит, как правило, сегодня не может превышать 60% от стоимости имеющегося в собственности заемщика жилья.

Осуществляя финансовый и юридический аудит строительной компании, банк получает для себя полную и ясную картину бизнеса застройщика. Затем проверяет разрешительную документацию непосредственно на пятно застройки и совершенно конкретный объект строительства. Если ответ на оба вопроса положительный, банк проводит аккредитацию проверенной строительной компании и выдает кредиты заемщикам на приобретение квартир по договорам долевого участия в тех домах, разрешительная документация на которые ранее была им проверена. Таким путем пошли, в частности, Райффайзенбанк и Строймонтаж, МБРР и Петербургская Недвижимость, Росбанк и ЛенСпецСМУ, несколько строительных компаний аккредитованы при Сбербанке, ПСБ, Внешторгбанке и др. При этом, как правило, на период до регистрации собственности для заемщика устанавливаются более высокие процентные ставки. После чего квартира оформляется в залог кредитора, и устанавливаются стандартные ипотечные ставки.

Некоторые банки пошли иным путем: наблюдая повышенный спрос практически на любую недвижимость, они приняли решение выдавать кредиты непосредственно на объекты незавершенного строительства. Строго говоря, такой кредит не является ипотечным, так как ипотека это залог недвижимости, под которым, по законодательству, понимаются квартира, дом или коттедж с зарегистрированным правом. Данные банки очень внимательно и дотошно проверяли финансовое и юридическое состояние строительных компаний, ведь фактически они вместе с заемщиками несут риск того, что жилой дом по каким-либо причинам не будет достроен или у застройщика возникнут проблемы с его регистрацией.

В целом же ряд специалистов в будущем году прогнозируют рост числа кредитных сделок на первичном рынке до 35 40% от общего числа.

Существует также вариант, когда банк не проводит полного финансового аудита строительной компании, а лишь проверяет ее учредительные документы и разрешительную документацию на объект. В таком случае кредитор до завершения строительства и оформления собственности на заемщика берет дополнительное поручительство в виде залога другой недвижимости или привлекая поручителей. После оформления собственности в залог принимается построенная квартира.

Правда, этим путем пошли не все кредитные учреждения, а только те, которые работают по программе АИЖК (примерно половина ипотечного рынка). Москоммерцбанк, например, требует страховку только на срок исковой давности 3 года.

Страхи и титул
Еще один серьезный шаг, спровоцированный конкурентной борьбой за клиента, упразднение (до недавнего момента бывшего обязательным) страхования титула. Это произошло после внесения изменений в федеральный закон об ипотеке. На сегодняшний день более 30 банков не требуют от покупателя страховки права собственности. Кредитные учреждения стремятся любой ценой уменьшить для клиентов побочные расходы, связанные с ипотечной сделкой, комментирует Вячеслав Печаткин, менеджер-консультант Центра жилищного кредитования корпорации Адвекс. Недвижимость.

Если покупатели вторичного жилья благодаря отмене обязательного страхования титула получили возможность сэкономить 1,5 2% от суммы сделки, то на первичном рынке ситуация обратная. Здесь титул по определению чистый, но собственности нет. Поэтому многие банки кредитуют такие объекты, только если страховая компания возьмет на себя все инвестиционные риски, поясняет г-н Печаткин.

Ни риэлторы, ни тем более страховщики этот шаг не одобряют. Каждый переход прав собственности таит в себе риски нарушения действующего законодательства, ущемления прав кого-то из собственников или членов их семей, говорит начальник отдела страхования долевого строительства ЗАО Страховая группа Спасские ворота Александр Норко. Риски при покупке жилья возрастают пропорционально длине истории квартиры. А титульное страхование пока является самым эффективным способом защиты прав собственности на приобретаемую недвижимость.

Проекты и перспективы
К прошлому лету, потеряв надежду на собственную квартиру в Петербурге, многие заемщики стали посматривать в сторону его окрестностей. Под их взглядом оживали заснувшие было продавцы загородной недвижимости, и ситуация в области в меньших, конечно, масштабах стала повторять картину в городе. Посильную лепту в этот процесс внесло областное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое выдает кредиты на приобретение жилья в Ленобласти по федеральной программе. Некоторые банки, которые и раньше кредитовали загородную недвижимость, стали осторожно корректировать свою деятельность. Так, например, Райффайзенбанк расширил территорию кредитования от Всеволожска и Зеленогорска до Выборга и Гатчины и готов рассматривать другие объекты недвижимости, находящиеся в относительной близости от Петербурга. ГИБ также презентовал ряд программ, связанных с загородными объектами.

В отличие от Москвы, страхование инвестрисков относительно новый продукт для Петербурга. Такие полисы сейчас продают страховые компании Русский Мир, Спасские ворота, в ближайшее время продукт будет добавлен в линейку Стандарт-резерва. Тариф по страхованию инвестиционных рисков выше, чем по страхованию титула: 3 4% от суммы сделки. Не требуют страхования инвестрисков тогда, когда залогом является не жилье в строящемся доме, а иная недвижимость.

К слову, Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию обещает в этом году запустить программу земельной ипотеки. Это упростит задачу частным застройщикам, которым привлечь банковские средства сегодня крайне непросто. Проект земельной ипотеки будет пригоден и для физических лиц, и для компаний, и для муниципалитетов. Заемщик под залог участка получает кредит в банке и на эти деньги начинает инженерное обустройство. Специалисты АИЖК предполагают, что развитие программы привлечет на цивилизованный рынок частных девелоперов, но для реализации этой идеи Агентству придется усовершенствовать свои стандарты: сегодня банки неохотно выдают кредиты на строительство загородных коттеджей именно потому, что их практически невозможно рефинансировать.

По словам Леонида Голубева, старшего менеджера по кредитованию АН Петербургская Недвижимость, ипотека на загородном рынке является одним из самых перспективных направлений кредитования. Существует два способа приобретения коттеджа в кредит: под залог имеющегося имущества (например квартиры, в которой вы проживаете) или самого коттеджа с участком. В первом случае первоначальный взнос не обязателен, серьезных требований к загородному дому также не предъявляется. Сделка практически не отличается ни по времени, ни по условиям от покупки в кредит квартиры. Во втором случае основным требованием является собственность на землю, на которой стоит дом, или договор аренды на 49 лет, рассказывает г-н Голубев.

Альтернатива центру
В крупных столицах мира элитный сектор недвижимости давно переместился далеко от центра и разместился на экологически чистых окраинах. Для российского клиента, напротив, близость к центральной части города играет определяющую роль в выборе дорогого жилья. И хотя большинство аналитиков рынка недвижимости не придают жилью на окраинах элитный статус, домов высокого класса за пределами центральной части столицы становится все больше.

ГИБ, в свою очередь, предрекает бум в сфере корпоративной ипотеки. По словам директора по Северо-Западному округу Городского Ипотечного Банка Игоря Жигунова, доля выданных корпоративных кредитов в общем объеме сделок в Петербурге возросла с 3% в 2005 г. до более чем 5% в прошедшем. А с 2007 г. эта доля должна удвоиться. Практика выдачи фирмой субсидий собственным сотрудникам становится все более редкой, уверяет Игорь Жигунов. На первый план выходят совместные программы компаний с банками-партнерами, в рамках которых кредитная организация предоставляет специальную программу, предусматривающую льготные условия для сотрудников компании-контрагента. Среди таких опций могут быть пониженная процентная ставка, отсутствие сбора за рассмотрение заявки о выдаче кредита, отсутствие санкций за досрочное погашение и т.д. Так что, продолжение следует
Как предрекают эксперты элитного рынка недвижимости, пройдет не больше пяти лет и для строительства новых объектов класса de luxe в центре Москвы почти не останется места. Уже сейчас острый дефицит площадей в пределах Садового кольца вынуждает застройщиков перемещаться за границы центральной части города и возводить элитки ближе к окраинам. Смогут ли такие проекты претендовать на VIP-жилье и будут ли они интересны состоятельным клиентам?

Остров Фантазий идеальный пример того, как можно совместить преимущества жизни в городе с тишиной загородной жизни, непередаваемую красоту природы и удобную транспортную доступность, рассказывает Наталья Титова, аналитик отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Real Estate. А стоит только приехать на Звенигородскую улицу в мае, когда цветут яблоневые сады, и оттуда не захочется уезжать.

Глеб Власенко, руководитель отдела маркетинга агентства элитной недвижимости Kalinka-Realty, приводит в пример Hortus Harmonia на Ботанической ул., Lake House на Минской ул., Ближние Дачи на ул. Староволынской. К элитным домам эксперты относят и Остров в пойме Москвы-реки, Чайку в Покровском-Стрешнево, Silver Place в Серебряном Бору, новые дома на ул. Косыгина и на Звенигородской улице (д. 5, 7 и 8).

Отличные перспективы
И хотя наиболее активное строительство элиток за центром ведется в районах Якиманки, Чистых прудов, Плющихи, Хамовников, растет интерес со стороны клиентов к отдаленным от центра районам (Щукино, Сокол, Кунцево, Крылатское, Москва-Сити, окрестности Серебряного Бора, Поклонной горы и Воробьевых гор).

В агентстве недвижимости Домострой в качестве примера элитного жилья вне центра города назвали Покровский Берег, расположенный в парке Покровское-Стрешнево. Разработчики этого проекта решили возродить традиционный русский дворцово-парковый ансамбль и создать аналог дворянской загородной усадьбы конца XVIII начала ХIХ века. Комплекс отличает и развитая инфраструктура: здесь уже открыты пляжный клуб, гольф-клуб и спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном, аквапарком и спортивными площадками, собственный яхт-клуб.

Исторически элитными районами столицы считаются Запад, Юго-Запад и Северо-Запад, рассказывает Наталья Титова. В советское время эти районы были средой обитания партийной элиты и культурной прослойки общества. Сегодня это перспективные места для будущих элиток.

В качестве потенциальных мест для элитных новостроек игроки рынка рассматривают районы Кутузовского проспекта, Рублевского шоссе, Ленинского проспекта, проспекта Вернадского и Мосфильмовской улицы.

По словам Глеба Власенко, особый интерес сегодня к юго-западному направлению. Здесь потенциальных покупателей привлекают транспортная доступность и относительно благоприятная экологическая обстановка. Из интересных и перспективных элитных проектов вне центра города, которые только начинают строиться в этом году, Сергей Романов, генеральный директор компании ЛюксДом, назвал жилой комплекс Смоленская застава в Хамовниках (Земледельческий пер., д. 20) и Дом на Автозаводской (ул. Ленинская Слобода, вл. 11).

В них наиболее благоприятная экологическая обстановка, отсутствуют промышленные предприятия (в пределах Садового кольца о самом понятии экология лучше забыть), добавляет Инна Будникова, пресс-секретарь агентства недвижимости Домострой. Здесь нет таких транспортных пробок и дефицита электрических мощностей, как в Центре. Кроме этого, сохранено множество природных парков, немало и торговых, и офисных центров.

Станут ли эти объекты элитными, можно будет сказать только через пару лет после их постройки, считает Наталья Титова. В определении их элитности будут учитываться многие факторы: итоги продаж, цены, развитие района в дальнейшем, вписываемость проекта в архитектуру города и многое другое.

Специалисты компании Delight Real Estate отмечают в качестве будущих элитных объектов Город Столиц в Москва-Сити, Парк-Сити на месте Бадаевского пивного завода, элитный комплекс на территории промзоны Красный богатырь на Яузе, Английский квартал на Мытной улице. На окраине мегаполиса также возводятся объекты, претендующие на элитность (вторая очередь домов в Покровском-Стрешнево и проект расширения Изумрудного города на Рублевском шоссе).

В последние несколько лет отчетливо видна тенденция строительства VIP-комплексов за пределами Москвы (5 10 км по престижным направлениям). Примерами служат СHALET ЖYКОВКА, Земляничная поляна, Росинка и многие другие. По словам аналитиков рынка, интерес VIP-покупателей к загородным проектам элитной недвижимости будет расти с каждым годом.

Немало перспектив и у популярных сегодня таунхаусов. Уже сегодня такое жилье по праву относят к сектору дорогой недвижимости, хотя большая часть столичных таунхаусов расположена далеко за центром (Аэлита в Куркино, Рождествено в Митино, Новые Вешки в Алтуфьево, Потапово в Южном Бутово, Вишневый сад в Северном Тушино).

Расположение этого объекта недвижимости уникально, рассказывает Глеб Власенко. Западный склон Воробьевых гор это сочетание престижа, близости к центру, транспортной доступности и великолепной экологии. Комплекс расположен на участке в целый гектар, а придомовая территория выходит к живописному пруду. Естественное окружение комплекса составляют многочисленные скверы и бульвары, парки и Ботанический сад МГУ.

Экология плюс инфраструктура
Приоритеты обеспеченных клиентов ныне сместились в сторону благоприятной экологии. Главной приманкой потребителей эксперты рынка называют наличие водоема, природных зон отдыха, парков. Уже сегодня немало застройщиков предлагают клиентам варианты комплексов внутри парковых зон (к примеру, элитный жилой комплекс Lake House).

Каждый клиент при выборе дома будет искать что-то свое, считает Инна Будникова. Для приверженцев здорового образа жизни необходим фитнес-центр, бассейн, причал для яхт, мини-гольф-клуб. Людям, нацеленным на карьеру, будет важно наличие на территории жилого комплекса оснащенного по последнему слову техники бизнес-центра. Для элитного жилья вне центра города обязательно должна присутствовать инфраструктура сферы отдыха и развлечений: рестораны, клубы, салоны красоты, а также учреждения для детей (детские сады, гувернерские службы, центры развития, спортивные центры).

Но чтобы обеспеченный клиент сделал свой выбор в пользу элитного дома на окраине, кроме уникального месторасположения необходимо предложить покупателю и развитую инфраструктуру. Как отмечает Глеб Власенко, в по-следнее время в условиях дефицита площадей встроенная инфраструктура перестала быть обязательной частью элитных новостроек в центре столицы. Покупатели элитки в центре уже заранее готовы к тому, что у них, например, не будет возможности получить больше одного-двух машиномест на стоянке, им вряд ли удастся погулять в собственном дворе или не выходя за территорию дома поплавать в бассейне. Покупатели недвижимости за Садовым кольцом, напротив, желают видеть просторную автостоянку, собственный детский сад или игровую комнату, фитнес-центр, гостевую парковку, а также дополнительную инфраструктуру: химчистку, SPA-салон, медицинский кабинет и т.д.

Одним из интересных решений в секторе элитного жилья специалисты компании Домострой навали лофты (квартиры, построенные в бывшем фабричном помещении и сохранившие стилистику промышленного объекта). На Западе такое жилье считается элитным и пользуется популярностью у людей творческих (художников, артистов и т.д.). И хотя искушенным столичным жителям трудно связать понятие VIP-жилья с помещением в здании бывшего завода, лофты могут войти в моду и стать по-настоящему эксклюзивным жильем, вне зависимости от месторасположения. Пока в Москве таких объектов нет вообще.

По ее словам, у каждого элитного дома должна быть своя изюминка, придающая ему неповторимость. Так, например, в элитном жилом комплексе Остоженка Парк-Палас это необычный бассейн с прозрачным куполом. В Ближних Дачах старинная липовая аллея. В комплексе Покровский берег собственные гольф- и яхт-клуб. Если элитный дом отличается оригинальной концепцией, не теряется на фоне других жилых комплексов, он всегда находит своего покупателя.

Однако решить можно и эту проблему. Например, возводя дома в исторически элитных районах (на Фрунзенской набережной, где селилась военная элита, районе МГУ, заселенном интеллигенцией, Ленинском и Кутузовском проспектах, районах проживания бывшей партийной элиты). Отгородиться от внешнего мира нетрудно и в элитных коттеджных поселках, где легко обеспечить социальную однородность.

Покупка соседства
Понятие элитный подразумевает под собой еще и такой немаловажный фактор, как однородность социального окружения. За пределами Садового кольца обеспечить этот момент крайне затруднительно. По словам Сергея Романова, больше всего проблем с Восточным округом Москвы. Сегодня там возводится муниципальное жилье на месте сносимого пятиэтажного фонда, поэтому социальное окружение не соответствует предпочтениям клиентов элитной застройки. Нередко по этой причине состоятельные люди не рассматривают варианты жилья вне центра города.

Уже сегодня в центральных районах практически не осталось мест для возведения элитных объектов. В этих условиях основной тенденцией становится освоение площадок, высвобождаемых в результате вывода за черту города различных производств. Очевидно, что с учетом этих веяний география элиток будет меняться и выходить за пределы привычно очерченных зон, прогнозирует Глеб Власенко из агентства элитной недвижимости Kalinka-Realty. Развитая инфраструктура, полный спектр социальных, бытовых и развлекательных услуг, а также транспортная доступность станут важными факторами в выборе элитного жилья и привлекут все больше покупателей апартаментов класса de luxe.

Например, сегодня уже готов проект строительства элитного города на 30 тыс. очень состоятельных жителей (Рублево-Архангельское на Новорижском шоссе). Похожие проекты закрытых кварталов есть и в Москве. К примеру, резиденция Чистые пруды, на территории которой разместился четырехэтажный особняк, семиэтажный клубный дом, шесть частных домов и еще два небольших особняка. Или комплексная застройка Золотого острова западной половины Болотного острова. Площадь застройки там составит 40 га, планируется ввод около 1 млн кв.м площадей (жилье, офисы, отели, предприятия торговли и сервиса).

Четырехзвездочный дефицит
По данным Центрального агентства недвижимости, сегодня в Санкт-Петербурге действует около 300 отелей, общий фонд которых составляет более 17 тыс. номеров. Городской администрацией разработан перечень мест для размещения объектов гостиничной инфраструктуры, рассказывает генеральный директор агентства Андрей Спирин. Недавно он пополнился новыми адресами, но в основном это варианты под реконструкцию, не особенно интересные для инвесторов. Они отдают предпочтение новому строительству и поэтому места для своих гостиниц ищут, как правило, сами. Впрочем, возможно, в будущем перечень станет рабочим.

С точки зрения инвестиций 2006 год стал знаковым для рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга: было не только реализовано или анонсировано множество проектов по строительству и реконструкции отелей различного класса, но и совершено большое количество сделок купли-продажи гостиничных объектов. Интерес со стороны российских и западных инвесторов усилился не случайно. По данным компании Praktis Consulting Brokerage, средняя рентабельность этого сегмента фактически сравнялась с аналогичными показателями офисного и торгового. Специалисты АН Бекар оценивают доходность отелей категории три-пять звезд в 10 17 % годовых. Как считает руководитель отдела оценки, консалтинга и аналитики агентства Игорь Лучков, в целом на гостиничном рынке наблюдается значительное повышение активности, появляется много новых оригинальных проектов, быстро растет число игроков, получают широкое применение новые схемы работы, например франчайзинг.

По оценкам АН Бекар, в настоящий момент в Санкт-Петербурге на 1 тыс. жителей приходится 7,2 гостиничных места, что как минимум в два раза меньше, чем в основных туристических центрах Западной и Центральной Европы. Так, в Москве этот показатель равен 10, в Праге 12,5, в Берлине 14,5, в Вене 26, в Амстердаме 35,4, а в США и вовсе более 4 При этом строительство новых отелей не прекращается. Например, в Париже ежегодно открывается 15 20 гостиниц.

Как отмечают в Praktis Consulting Brokerage, петербургский рынок гостиничных услуг довольно неоднороден. В городе есть достаточное количество пятизвездочных отелей, а вот гостиниц категории три и четыре звезды не хватает, в то время как отели именно такого класса, по мнению Вала Жердеса, руководителя департамента маркетинга и консалтинга компании, в силу своей экономичности являются наиболее привлекательными для туристов.

Традиционно большинство гостиниц Санкт-Петербурга (по оценке Вала Жердеса около 92 %) расположено в центре, включая самую крупную, Прибалтийскую (1140 номеров). Непосредственно в Центральном районе находятся Гранд Отель Европа, Коринтия Невский Палас, Рэдиссон САС Роял, Эмеральд. Здесь же планируют в ближайшее время построить еще около десяти объектов. Соседние районы Адмиралтейский и Василеостровский практически не уступают Центральному по количеству находящихся здесь отелей высокого класса. Если в первом расположены гостиницы самых разных категорий, например Советская (три звезды), Астория (пять звезд), Амбассадор (четыре звезды), то второй с полным правом можно назвать четырехзвездочным, поскольку 87 % отелей в нем относятся именно к этому классу. Игорь Лучков считает Василеостровский район наиболее перспективным для размещения объектов гостиничной недвижимости.

Гостиничный центр
Высокий класс тянется к историческому центру, туристическим маршрутам, рекреационным зонам, основным транспортным узлам (вокзалы, аэропорт), утверждает Игорь Лучков. Средний класс распределен в зависимости от близости к центральной части города, а гостиницы экономкласса обычно находятся в спальных районах и возле окраинных магистралей. В соответствии с международными стандартами к среднему классу можно отнести российские четыре или в отдельных случаях пять звезд, считает Андрей Спирин.

В противоположность новострою гостиница Астория категории четыре звезды, находящаяся рядом с Исаакиевским собором, окутана атмосферой старины и имеет богатое прошлое. Открывшаяся еще в конце 1912 года, она пережила Октябрьскую революцию, Гражданскую и Великую Отечественную войны и до сих пор остается одним из лучших отелей в городе. Астория была рассчитана на 350 гостей, к услугам которых предлагали ресторан, библиотеку, кафе, гостиные, банкетные залы, отдельные салоны и кабинеты, а также уникальный зимний сад с атриумом. В 1987 году отель был реконструирован (архитекторам удалось сохранить его первоначальный облик) и оснащен в соответствии с современными требованиями. Сегодня Астория является частью гостиничной сети Rocco Forte Hotels, а также членом ассоциации The Leading Hotels of the World, объединяющей лучшие отели мира. Заслуживает внимания и другой ветеран пятизвездочный Гранд Отель Европа, построенный в 20‑х годах XIX века по проекту знаменитого Карла Росси. В 1989 1991 годах здание было восстановлено и теперь представляет собой сочетание ультрасовременного комфорта, старинных фасадов и интерьеров в стиле модерн.

Одна из самых молодых гостиниц города четырехзвездочный Новотель Санкт-Петербург центр открылась в 2005 году на улице Маяковского, вблизи Невского проспекта. Здание выполнено в стиле, отвечающем всем требованиям исторического центра. Оператором Новотеля стала международная сеть Accor, в ближайших планах которой еще три объекта в Северной столице: две гостиницы класса три звезды под брендом IBIS и отель категории пять звезд Sofitel. Их построят в 2006 2008 годах в центре, на Лиговском проспекте и набережных Мойки и Фонтанки. Стоит упомянуть и отель Moika 22 Kempinski, появившийся в Санкт-Петербурге совсем недавно. Его пятизвездочный статус дополняется уникальным месторасположением у Эрмитажа, неподалеку от дома, где жил Пушкин.

По мнению экспертов, повышенный интерес со стороны инвесторов к этому сегменту рынка во многом объясняется тем, что затраты на строительство мини-отелей значительно ниже, а срок окупаемости гораздо меньше по сравнению с обычной гостиницей. По мнению Игоря Лучкова, начальные инвестиции в такой проект составляют в среднем около 2 3 тыс. долл. за 1 кв. м, которые вернутся уже через пять семь лет. Поскольку стоимость входного билета на этот рынок меньше, в качестве девелоперов могут выступать и небольшие компании, хотя есть несколько крупных игроков, которые специализируются именно на строительстве мини-гостиниц.

Мал отель, да дорог
В последние несколько лет в Петербурге начал бурно развиваться сегмент мини-отелей. Сегодня в городе их более 40 По данным компании Praktis Consulting Brokerage, заполняемость таких гостиниц составляет 65 70 %, что примерно на 15 % больше, чем в среднем по рынку. Они рассчитаны в основном на туристов, которым стоимость номера категории три-четыре звезды не по карману, либо их вполне устраивает набор услуг, предлагаемых мини-гостиницей, рассуждает Игорь Лучков. Цена стандартного номера в таких отелях составляет от 50 до 200 долл. в сутки.


Местные власти не раз заявляли о своем намерении сделать Санкт-Петербург одним из самых посещаемых городов мира, для чего помимо всего прочего необходимо увеличить гостиничный фонд как минимум вдвое. Еще в 2004 году была принята адресная программа развития гостиничной инфраструктуры, согласно которой в городе планировалось открыть 170 отелей различной звездности, однако из них пока появилось лишь 1 Главная сложность заключается в методике оценки земли. Несмотря на то что срок окупаемости гостиниц выше, чем у объектов жилой недвижимости, стоимость участков под строительство определяется одинаково, по максимальной ставке. Для решения этой проблемы при выставлении на торги расселенных зданий и земли обязательно необходимо учитывать назначение будущих объектов и передавать высвобождаемые участки в центральных районах города под гостиничные проекты, считает Вал Жердес.

Гостиниц станет больше

Новое строительство и реконструкцию будут вести силами не только российских, но и западных инвесторов, которые уже проявляют большой интерес к данному сегменту. В настоящий момент на гостиничном рынке города работают несколько международных операторов: Accor Group, WenaasGruppen AS, Corinthia Hotels, Rezidor SAS, Marriott International Inc., Kempinski Hotels Resorts, Rocco Forte Hotels, Orient Express Hotels. Однако до сих пор в Санкт-Петербурге не представлены не только мировые гостиничные сети категории три звезды, но и такие мировые бренды, как Ritz-Carlton, Four Seasons, Hyatt, Hilton. Правда, по информации Colliers International, некоторые из них рассматривают возможность выхода на российский рынок в ближайшие два-три года. Заявила о себе и международная сеть гостиниц Crowne Plaza, которая, предположительно, будет управлять отелем, возведенным в деловой зоне Пулково‑ Также администрация Петербурга ведет переговоры с представителями компании Hilton International Co. Известно, что корпорация хочет построить пятизвездочный отель в центре города, но только если для этого будет предоставлен подходящий земельный участок. Заниматься реконструкцией старых зданий девелопер не планирует.

По прогнозам в течение ближайших трех лет спрос на места в отелях будет расти (в среднем): в верхнем ценовом сегменте на 9,5 %, в среднем на 9 % и в экономклассе на 5 %. Для того чтобы выдержать наплыв такого числа туристов, к 2010 году в Петербурге должно появиться не менее 150 гостиниц с общим номерным фондом 15 тыс. мест. По оценкам Вала Жердеса, реализация этих планов обойдется примерно в 22,5 млрд руб.

Какие нормативно-правовые акты регулируют право на получение субсидий?


В представленном материале даны ответы на наиболее часто встречающиеся вопросы наших читателей о предоставлении субсидий на оплату коммунальных услуг.

Жилищный кодекс РФ;
Постановление Правительства РФ от 14.12.2005 г. № 761 О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг;
Закон г. Москвы О стандартах Москвы, применяемых при определении прав граждан на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (действует с 01.12.2006 г.).

Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими право на субсидии в Москве являются:

Право на субсидии имеют следующие категории граждан:

Кто имеет право на субсидии?

Субсидии предоставляют вышеуказанным гражданам и членам их семей, постоянно проживающим в жилом помещении.

* пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
* наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;
* члены жилищных кооперативов;
* собственники жилых помещений.

Пакет включает в себя копии документов:

Какие документы необходимы для получения субсидии?

Как рассчитывается совокупный доход семьи?

* подтверждающих, что гражданин является членом семьи, имеющей право на субсидию;
* удостоверяющих право заявителя на владение и пользование жилым помещением, в котором он зарегистрирован;
* подтверждающих доходы заявителя и членов его семьи, учитываемые при решении вопроса о предоставлении субсидии;
* содержащих сведения о лицах, зарегистрированных совместно с заявителем по месту его постоянного жительства;
* свидетельствующих о платежах за жилое помещение и коммунальные услуги, начисленных за последний перед подачей заявления о предоставлении субсидии месяц, и наличии (отсутствии) задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;
* подтверждающих право заявителя и (или) членов его семьи на льготы, социальную поддержку, компенсации по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;
* удостоверяющих принадлежность заявителя и членов его семьи к гражданству Российской Федерации и (или) государства, с которым Российской Федерацией заключен международный договор, предусматривающий предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

В совокупный доход семьи не входят:

Совокупный доход семьи или одиноко проживающего гражданина для выплаты субсидии определяют за шесть последних календарных месяцев, предшествующих месяцу подачи заявления о предоставлении субсидии (далее расчетный период). При расчете дохода учитывают сумму доходов каждого члена семьи, полученных как в денежной, так и натуральной форме.

Каков порядок предоставления субсидий?

* государственная социальная помощь, оказываемая в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной социальной помощи в виде денежных выплат и натуральной помощи;
* единовременные страховые выплаты, производимые в возмещение ущерба, причиненного жизни и здоровью человека, его личному имуществу и имуществу, находящемуся в общей собственности членов его семьи, а также ежемесячные суммы, связанные с дополнительными расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию в соответствии с решением учреждения государственной службы медико-социальной экспертизы. Из дохода семьи или одиноко проживающего гражданина исключают сумму уплаченных алиментов;
* сумма ежемесячной денежной выплаты, установленной в соответствии с Законом РФ О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, федеральными законами О ветеранах, О социальной защите инвалидов в Российской Федерации и О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне;
* денежные эквиваленты предоставляемых гражданам мер социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в виде скидок в оплате;
* суммы ранее предоставленных субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг;
* другие виды материальной поддержки в виде денежных выплат или натуральной помощи, оказываемой гражданам за счет средств бюджета.

С 01.12.2006 г. в Москве действует новый Закон О стандартах Москвы, применяемых при определении прав граждан на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Согласно ему размер субсидии будет рассчитываться с учетом:

Субсидию предоставляют гражданам в том случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Стандарт нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, составляет:

* стандартов нормативной площади жилого помещения;
* стоимости жилищно-коммунальных услуг;
* максимально допустимой доли расходов семьи на оплату услуг.

Стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг рассчитывают на основе:

* для одиноко проживающего гражданина 33 кв. м общей площади жилого помещения;
* для семьи из двух человек 42 кв. м общей площади жилого помещения;
* для семьи из трех и более человек 18 кв. м общей площади жилого помещения на каждого члена семьи.

Согласно закону стандарт максимально допустимой доли расходов москвичей на оплату жилья и коммунальных услуг при среднедушевом доходе семьи выше 800 руб., но не более 2000 руб. составит 3 % от него. При среднедушевом доходе более 2000 руб., но менее 2500 руб. не более 6 %. Если среднедушевой доход семьи превысит 2500 руб. то она будет платить за коммунальные услуги в пределах нормативов стоимости услуг и жилой площади не более 10 % от семейного бюджета. Если же доход на каждого члена семьи меньше 800 руб., за жилищно-коммунальные услуги в пределах норматива жилой площади и стандарта стоимости услуг платить не придется (ранее москвичи не платили за коммунальные услуги при среднедушевом доходе семьи ниже 600 руб.). Среднедушевой доход семьи в расчетном периоде определяют путем деления среднемесячного совокупного дохода семьи на число ее членов.

* платы за содержание и ремонт жилых помещений;
* платы за отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение.

Субсидию предоставляют сроком на шесть месяцев и перечисляют на имеющиеся или открываемые счета.

Уполномоченный орган должен принять решение о предоставлении или отказе в предоставлении субсидии, рассчитать ее размер и уведомить заявителя в течение десяти дней с момента получения всех необходимых документов.

В случае выплаты субсидии в заниженном размере недостающую сумму перечислят на счет в месяце, следующем за тем, в котором была обнаружена ошибка. Выплату недоплаченных средств осуществляют и в том случае, когда месяц, в течение которого они должны быть перечислены, приходится на период, когда гражданин утратил право на получение субсидии.

Если вам выплатили субсидию в завышенном размере, то ее зачтут в следующем месяце. При отсутствии права на субсидию необходимо вернуть ее добровольно, иначе эту сумму истребуют в судебном порядке.

Когда происходит приостановление и прекращение выплаты субсидии?

Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму (ст. 159 ЖК РФ).

* неуплаты получателем субсидии текущих платежей за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение двух месяцев;
* невыполнения получателем субсидии условий соглашения по погашению задолженности;
* неисполнения получателем субсидии требований, установленных п. 48 Постановления Правительства РФ от 14.12.2005 г. № 761 О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Получатель субсидии в течение одного месяца после наступления событий, которые влекут за собой уменьшение размера субсидии либо прекращение права на ее получение (изменение места постоянного жительства получателя субсидии и членов его семьи, основания проживания, гражданства, состава семьи), обязан представить в уполномоченный орган документы, подтверждающие такие события.

Выплату субсидии могут приостановить в следующих случаях:

Выплату субсидии прекращают в случаях:

Приостановка допускается на срок не более одного месяца. При наличии уважительных причин, которые послужили основанием для этого, выплата субсидии возобновляется.



Главная --> Публикации