Главная --> Публикации --> Логистика пересекает границу Особенности строительства деревянных коттеджных поселков Выбор путей развития киева: взгляд риэлторов ан «планета оболонь» В россии начинает работать компания parkridge group Прямая речь

Каждое из четырех базовых направлений Подмосковья обладает собственной спецификой: на востоке региона квадратный метр дешевле, чем на севере, на севере дешевле, чем на западе, а на западе дороже, чем на юге. Впрочем, несомненно, несмотря на такие различия, в целом жилье в области дешевле, чем в городе, поэтому именно Подмосковье остается разумным компромиссом для тех, кто желает приобрести хоть сколько-нибудь доступное жилье в московском регионе. Квартиры даже в самых ближайших городах-спутниках столицы ниже московских в цене в среднем на 10 20%, а средняя стоимость квадратного метра колеблется от $1700 до $2100.

Подмосковные квартиры даже сейчас остаются доступным жильем для среднего класса. Собственник предлагает краткий обзор, включающий среднюю цену квадратного метра, особенности транспортной доступности, возможность покупки по ипотеке.

Безусловно, ипотека в Подмосковье существует: как филиалы московских, так и местные банки регулярно выдают кредиты, а риелторские агентства предлагают до 50 различных ипотечных программ. Однако существенных отличий в условиях этих программ не так много, и касаются они, как правило, срока рассмотрения документов и величины минимального кредита. Так, например, Абсолют Банк и Русское ипотечное агентство рассматривают заявки за день, DeltaCredit и Возрождение за три дня, Raiffaisenbank и Внешторгбанк от 3 до 10 дней, а Сбербанку на рассмотрение заявки требуется 18 дней. Процентные же ставки колеблются от 11% до 15% годовых (в зависимости от суммы кредита, срока кредитования, а также формы подтверждения дохода). Не стоит забывать и о том, что в случае с новостройкой ставка на период строительства дома, как правило, сравнительно высока, а после получения покупателем свидетельства о собственности на квартиру может быть снижена.

Есть ли место ипотеке?
Существенных отличий в условиях ипотеки для Подмосковья не так много, и касаются они, как правило, срока рассмотрения документов и величины минимального кредита

Юг: предложения не дороже $1500
К югу от Москвы предложение в новостройках начинается в 20 километрах от МКАД: интересны здесь Кокошкино, Подольск и Апрелевка. Кокошкино поселок городского типа в 18 километрах от столицы. Поблизости нет промышленных предприятий, а от Киевского вокзала сюда ходят электрички. Время в пути в среднем 40-45 минут. В Кокошкино сейчас ведется рассчитанная на 5 лет застройка жилого комплекса Сосны, в который войдут жилые дома, гаражи, сопутствующая инфраструктура. Цена квадратного метра в кокошкинской новостройке составляет $1487.

Итак, обладая минимальными данными, которые позволят вам ориентироваться в ситуации на жилищном рынке Подмосковья, вы вполне можете отправиться в небольшую обзорную экскурсию по городам области с тем, чтобы оценить уровень цен на жилье, степень транспортной доступности и сравнить населенные пункты региона с точки зрения пригодности для жизни. Для вашего удобства мы структурировали некоторые наиболее показательные города Подмосковья, разбив их по направлениям от столицы.

Самый дешевый южный вариант Апрелевка (27 километров от МКАД по Киевскому шоссе). Квартира в новом доме здесь идет по цене от $1130 за квадрат. А добраться до Апрелевки можно электричкой от Киевского вокзала или на автобусе от Юго-Западной.

В Подольске (город в 15 километрах от МКАД) в настоящее время сдается в эксплуатацию сразу несколько новостроек. Стоимость квадрата в новом доме начинается от $1200, притом что Подольск один из крупнейших подмосковных городов, и добраться до него можно за 30 минут от Аннино на маршрутке или на электричке (например, от Царицыно).

В Балашихе в настоящее время возводится, в частности, жилой комплекс Никольско-Трубецкое территория в 32 га застраивается, помимо жилья, и соответствующей инфраструктурой. Добраться сюда можно за 15 минут от Щелковской. Минимальная цена квадратного метра в этом ЖК $1860, при этом нужно учитывать, что дома строятся по индивидуальным проектам, срок сдачи 2007 год.

Восток дело тонкое: от $1000 до $2000
К востоку от столицы сейчас активно строятся Котельники, Балашиха и Красково. Котельники расположились сразу за МКАДом, доехать сюда можно за 15 минут от Кузьминок. Соответственно, и цены здесь сравнительно высоки. Активное строительство затрагивает 3 микрорайона города: Силикат, Белую Дачу и Ковровое. Цена квадрата колеблется от $1470 до $2000.

Север: почти столица с дисконтом в 50%
На севере от столицы остановимся на новостройках Лобни, Химок и Ивантеевки. Город Лобня расположен в 12 км от МКАД (между Дмитровским и Ленинградским шоссе). До Лобни не так давно был пущен экспресс от Савеловского вокзала (время в дороге всего 25 минут). Поэтому город популярен и квартиры в нем относительно дороги (но все равно больше чем вполовину дешевле московских) средняя цена за квадратный метр не опускается здесь ниже $2000.

Красково начинается сразу за Люберцами, в стародачных местах. Это поселок городского типа с активно развивающейся инфраструктурой, в 30 минутах езды от Москвы. Рядом с поселком озеро с пляжем и сосновый лес. Ну, а стоимость квадрата пока что начинается от $1050.

Сразу за МКАДом, в Химках, квадратный метр в новостройке стоит ненамного дешевле от $182 Добираться до города несложно автобусом от Речного Вокзала или Планерной или, если хотите избежать традиционной пробки на Ленинградке, электричкой от Ленинградского вокзала (время в пути порядка 20 минут).

Ивантеевка самый доступный подмосковный город на северном направлении

Запад: экологично, но далеко, без школ или недешево
На западе стоит обратить внимание на Одинцово, Звенигород, микрорайон Дубки. Одинцовский район расположен в границах лесопаркового пояса Москвы, в 24 километрах от МКАД. Со столицей связан Минским и Можайским шоссе. Время в пути по железной дороге до Белорусского вокзала 25 минут на электричке-экспрессе. В городе развита сеть больниц, поликлиник, школ, детских садов, спортивных учреждений. Работают три вуза. Ну, а стоимость квадратного метра вполне оправданно не опускается ниже $1790.

Что же касается Ивантеевки это самый доступный подмосковный город на северном направлении. Доехать до него можно электричкой от Ярославского вокзала или автобусом от ВДНХ. Цена за квадратный метр в Ивантеевке начинается от $1500.

Звенигород расположен на престижном Рублевском шоссе в 45 километрах от МКАД. Город в верхнем течении Москвы-реки уникален по своей красоте и весьма привлекателен с экологической точки зрения. Но вот местная инфраструктура пока что оставляет желать лучшего, а удаленность от Москвы создает проблемы с транспортной доступностью. Поэтому и квадратный метр в строящемся доме здесь стоит сравнительно недорого в среднем $1063.
В последнее время китайцы довольно активно осваивают российские территории, покупая недвижимость на Дальнем Востоке и переселяясь в Россию целыми семьями. Существует и обратная связь: россияне заинтересованы в недвижимости в Китае, причем в настоящее время наметилась тенденция к увеличению спроса.

Микрорайон Дубки находится в 12 километрах от МКАД по Можайскому шоссе. Добраться сюда можно на электричке от Белорусского вокзала (около 40 минут) или за полчаса от метро Фили. Цена за квадрат в дубнинской новостройке начинается от $1400.

Спрос на китайский товар
Сохраняющийся при этом спрос на китайское жилье со стороны россиян легко объясним: так, например, многие бизнесмены имеют устоявшиеся связи с КНР, откуда в большом количестве импортируются дешевые товары в Россию. Конечно, серьезная удаленность Китая от европейской части России влияет и на особенность спроса: тесные связи с Китаем имеет в гораздо большей степени регион Дальнего Востока, и именно там сегодня активно работают компании, предлагающие россиянам недвижимость в Китае. Конечно, есть агентства, работающие с россиянами, и на территории КНР.

Так, количество сделок с участием иностранного капитала в Китае за первое полугодие 2006 года выросло на 25,4%. Обусловленный этим рост цен на недвижимость и привел к необходимости, по мнению китайских чиновников, ввести довольно жесткие ограничения на приобретение жилья. Поэтому сейчас для того, чтобы приобрести недвижимость в КНР, необходимо быть долго и тесно связанным с этой страной: одно из условий проживание в Китае не менее года или зарегистрированная здесь компания, также работающая как минимум год.

Китайский козырь дешевизна
Несмотря на столь значительные темпы роста цен, стоимость жилья в Китае по российским меркам до сих пор невысока и колеблется в пределах от 4000 до 350 тыс. руб. за кв. м. Наибольшим спросом сегодня пользуется недвижимость в Хэйхэ (4000-9500 руб. за кв. м), Харбине (7000-20 000 руб.), Пекине (10 000-250 000 руб.), Шанхае (45 000-350 000 руб.), а также на острове Хайнань (7000-50 000 руб.). Агентства недвижимости обычно выставляют цены в трех валютах: рублях, долларах или юанях.

Не последнюю роль в формировании спроса играет, разумеется, надежда инвесторов на стабильность роста цен на жилье. Средний уровень прироста сейчас составляет 6-7% в год, а наиболее высокий рост осенью наблюдался в Пекине, Сямене и Шеньчжене (около 10%). В Китае приобретают в основном квартиры или коттеджи, рассказывает Мария Бобылева, начальник отдела зарубежной недвижимости компании Euro-Resident.Ru. Хотя можно говорить только о рождении спроса на китайскую недвижимость среди российских покупателей.

Самые востребованные города
У россиян уже сложились определенные предпочтения в выборе города для проживания и работы. Чаще всего это Шанхай мегаполис, в котором иностранцу легко найти работу, или приморские курортные города на юге Китая, или Хэйхэ (ввиду близости к России и наличия русской диаспоры).

Для примера: трехкомнатную квартиру площадью в 80-90 кв. м в городе Гуаньчжоу можно приобрести за 330-360 тыс. юаней ($40-45 тыс.), квартиру 120 кв. м за 450 тыс. юаней ($56 тыс.). Стоимость коттеджей, разумеется, выше, нежели цена на квартиры, тем не менее и загородное жилье вполне доступно: так, дом в районе Харбина можно приобрести за $120 тыс.

Менее известный широкой массе россиян город Гуаньчжоу южная столица Китая, политический, экономический и культурный центр Юга. Именно отсюда начинался знаменитый Шелковый путь. Однако место это хорошо известно российским предпринимателям: здесь находятся около 100 оптовых рынков и тысячи промышленных предприятий, два раза в год здесь проходит Международная выставка китайских товаров.

Разумеется, востребована и столица Китая Пекин (или, как ее называют сами китайцы, Бэйцзин). Это современный мегаполис с населением около 12 млн человек. За время своего существования Пекин претерпел множество архитектурных изменений и сейчас представляет собой сплав древности и современной жизни. Интересен в плане предложения Харбин, который наряду с Шанхаем стал новым домом для эмигрантов из России в начале прошлого века. Харбин сейчас разделен на старый и новый город, и если в старом элитные кварталы перемешаны с бедными домами, то создаваемый новый город предназначен для среднего класса, здесь имеется внутренняя инфраструктура, прекрасное транспортное обеспечение, а строительство домов проводится европейскими компаниями. Не стоит забывать о том, что Харбин основан русскими при строительстве КВЖД и превратился в настоящий центр русской эмиграции, приняв в 1929 году около 150-200 тысяч граждан России. Сами китайцы называют Харбин Восточной Москвой.

Согласитесь, такие цены звучат для наших соотечественников как музыка. Тем не менее, как уже говорилось выше, участие иностранцев в рынке недвижимости серьезно тормозится ограничениями в законодательстве. Так что, несмотря на развитие экономических связей с Китаем, ожидать массового переселения уставших от заоблачных цен на жилье россиян на Восток явно преждевременно.

Отдельно стоит остановиться на таком городе, как Хэйхэ, расположенном на правой стороне Амура, напротив Благовещенска. Город интересен не только географической близостью к России, но и льготами на экономическую деятельность. Организации, зарегистрированные в Хэйхэ, как и частные предприниматели, не платят налоги в течение 2 лет, по истечении которых выплачивают 50% налоговой ставки. За $30 тыс. сегодня здесь можно приобрести двухуровневую квартиру.

Восточный административный округ (ВАО) самый большой столичный округ, он занимает более 14% всей площади мегаполиса (15 468 га). Население округа, по данным префектуры, составляет 1,3 млн человек, т. е. 11,5% населения Москвы (2-е место после Южного округа). Другими словами, округ уже созрел для строительства торговых центров, говорят в девелоперской компании Торговый квартал. На 1000 жителей Восточного округа в среднем приходится 508,1 кв. м площадей торговых предприятий разного профиля и формата. Из них 157,2 кв. м это магазины продуктов. В целом получается, что магазинами разного профиля каждый житель ВАО обеспечен даже лучше, чем обитатель любого другого округа столицы. По данным Департамента потребительского рынка и услуг, средний показатель в Москве это 453,3 кв. м на 1000 человек. Но вот именно крупных торговых центров от 20 000 кв. м окружного значения, таких как Рио, Фестиваль в Юго-Западном округе, в Восточном почти нет.На ВАО приходится всего 1,5% современных ТЦ в общем объеме торговых комплексов в городе. Консультанты Knight Frank относят к современным торговым комплексам в ВАО лишь ныне действующие Metro и Подсолнухи на ул. Подбельского. Аналитики других компаний иногда пополняют этот перечень Семеновским, Рогожской Заставой и еще несколькими объектами. Эксперты не считают ВАО неподходящим для строительства торговых центров. Скорее его можно назвать недооцененным. На вопрос, почему так случилось, однозначного ответа нет, но опрос специалистов позволяет выстроить наиболее вероятную версию.

Мода на европейские торговые центры, пришедшая в Москву в 1990-х гг., быстро распространилась по районам столицы. Но до сих пор есть участки, которые на карте московского рынка торговой недвижимости считаются белыми пятнами. Проживающие в Восточном округе потенциальные потребители испытывают дефицит современных торговых комплексов уже много лет, говорят консультанты. Инициативы инвесторов на востоке постигла неудача многие проекты превратились в пожелтевшие бумажные чертежи или в долгострои.

Причин, по которым строительство ТЦ в ВАО не развивалось, изначально было три: природные парки и заповедники на одних территориях (парки Лосиный остров, Сокольники и Измайловский, где невозможно строительство коммерческих и жилых объектов), большое количество промзон на других и не очень богатое население. Поэтому девелоперы прежде всего шли строить в округа, более перспективные с точки зрения рентабельности проектов. Тем более что в 1990-х начале 2000-х гг. формат ТЦ сам по себе был для московских игроков экспериментом. Сначала всех девелоперов интересовали запад, юго-запад и северо-запад столицы как наиболее престижные и респектабельные районы. Затем актуальны стал юг и юго-восток, поскольку там огромное количество новых жилых районов, крупные пригороды и высокая плотность населения. А также на юге и юго-востоке существует ряд крупных промышленных зон, которые нуждаются в редевелопменте. Север и северо-восток развиваются более спокойно, без всплесков. Восток же временно остался неохваченным, говорит руководитель отдела торговой недвижимости CB Richard Ellis / Noble Gibbons Нина Новикова.

Промзоны, парки и дороги

Исторически так сложилось, что округ активно заселялся сотрудниками промышленных предприятий, чья покупательская способность является достаточно низкой, делится мнением управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский. На востоке расположено большое количество промышленных зон, кроме того, территория округа изрезана многочисленными транспортными магистралями. Этот фактор уменьшает шансы найти удачный участок для торгового центра и создает рваную зону обслуживания объекта.

В ВАО сейчас и в самом деле современных центров мало из-за специфики района, рассуждает она. Здесь много парковых зон. А в зонах жилой застройки не так просто найти подходящий участок для ТЦ. Но ситуация постепенно выправляется и через несколько лет будет полностью застроен и восток, считает Новикова.

Низкие доходы населения, большое количество ветхого жилья, промышленные зоны, в определенной степени создающие трудности для потенциальных посетителей ТЦ, все эти факторы оказывают непосредственное влияние на уровень арендных ставок в торгцентрах и в конечном итоге на прибыль собственника, считает ведущий аналитик-маркетолог Russian Research Group Дмитрий Иванченко. Уровень арендных ставок в ВАО более низкий, чем в других округах Москвы. Соответственно, окупаются проекты дольше.

Но, по словам руководителя отдела торговой недвижимости Colliers International Максима Гасиева, многие промзоны на востоке будут реорганизованы, а потребность в качественных ТЦ там не меньше, чем в любом другом округе.

Таким образом, ВАО можно считать недооцененным районом с точки зрения девелопмента торговых центров, делает вывод Дмитрий Иванченко. В данном случае можно даже говорить о сложившемся у девелоперов и инвесторов стереотипе: на востоке денег не заработаешь. Однако, судя по количеству уже сданных и строящихся жилых микрорайонов, потенциальный спрос на торговые центры на востоке высокий. По мнению партнера компании Ross Group Марка Афраймовича, современные торговые центры будут в ближайшее время появляться вдоль Третьего транспортного кольца (ТТК) и МКАД.

Но аналитик Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko Олеся Лонгус считает, что о дефиците торговых площадей в ВАО можно было говорить несколько лет назад, сейчас же более половины ТЦ, запланированных к строительству или вводу в эксплуатацию в 2006 начале 2007 г., приходится именно на ВАО.

Горе-площадки

Позиция руководителей префектуры ВАО способствует развитию данного формата торговли. На многочисленных конференциях, в выступлениях в СМИ они сетуют, что округу не хватает ТЦ, в то время как число жителей растет. О благосклонности местной администрации говорят и девелоперы. Руководители префектуры не препятствуют развитию проектов, считает заместитель генерального директора компании Экоофис Татьяна Ковалева. В ВАО у компании есть проект Подсолнухи.

Получить участок в Москве и построить на нем объект, в принципе, нелегко, считает Татьяна Ковалева. Проблемы же могут возникать на любом из этапов: во время согласования архитектурного проекта, при подключении инженерных коммуникаций и, в конце концов, в процессе финансирования строительства.

Несмотря на расположенность властей к девелоперам, восток Москвы славится своими долгостроями и проектами, строительство которых по непонятным причинам затягивается. Еще и поэтому торговых центров на востоке меньше, чем могло бы быть к 2006 г. В разное время предприниматели арендовали участки в ВАО и начинали проекты торгцентров, но не завершали их. Причины неудач надо искать в изъянах конкретных стройплощадок, говорят сами же девелоперы. Однако о том, что же это за изъяны, авторы нереализованных проектов помалкивают.

Яркий пример затянувшейся реорганизации промышленной зоны территория завода Серп и Молот. Предприятие является одним из старейших в Центральной России среди производителей металлопродукции из конструкционных, нержавеющих и специальных сталей и сплавов (основано в 1883 г.). Это производство правительство Москвы давно хотело перевести за МКАД. Однако дело осложнялось тем, что на территории несколько собственников. По градостроительному регламенту реорганизации производственной зоны № 23 Серп и Молот, занимающей 550 га, наиболее эффективные производства должны быть сохранены, а коммунально-складские перебазированы. Эти территории предполагалось еще в конце 1990-х гг. сократить почти на 90 га.

Например, по данным директора отдела торговой недвижимости Knight Frank Юлии Дальновой, среди проектов, давно уже существующих только на бумаге, в ВАО есть Мосмарт на ул. Сталеваров, вл. 1б (общая площадь 43 000 кв. м). Окончание строительства комплекса запланировано на 2009 г., его девелопер Гиперцентр- Постановление правительства Москвы (ППМ) № 513-ПП о выделении участка для строительства Мосмарта было принято еще в июле 2000 г. В 2000 г. было ППМ и о проекте Интер МТД на 1-м км МКАД, вл. 10, общей площадью 33 000 кв. м.

У завода Серп и Молот отдельная история. Еще в конце 1990-х гг. появилось одно из первых решений правительства столицы, касающееся завода. Речь шла об улучшении финансово-экономического положения на заводе, который тогда уже был акционерным обществом. С 1993 г. предприятие оказалось в глубоком экономическом кризисе. И хотя, судя по документам, ему удалось к 1998 г. увеличить производство стали в 2,5 раза по сравнению с 1996 г., финансовая проблема не была решена. К 1999 г. задолженности предприятия составили 431 млн руб. (решение правительства Москвы от 1 апреля 1999 г. № 35/1). До 1990-х гг. завод был одним из основных поставщиков металлопродукции для предприятий Москвы и Подмосковья. Но в новых экономических условиях он стал работать себе в убыток. Пакет акций предприятия Серп и Молот, соответствующий той стоимости, в которой исчислялась задолженность завода перед горбюджетом 85 млн руб., перешел к правительству Москвы. В итоге зона № 23 попала в базовый перечень реорганизуемых городских территорий.

Завод Серп и Молот находится рядом с промзоной Соколиная гора, которую правительство Москвы включило в список промышленных территорий, которые будут сохранены. Но сама зона № 23 не входит в этот список.

Со времени первых слухов о проекте и до времени реального начала его строительства прошло несколько лет. Но длительность реализации проекта в таких случаях зависит не от девелопера, а от обстоятельств, которыми площадка была обременена с самого начала.

Уже тогда стало понятно, что участки здесь будут предоставляться в аренду частным компаниям, в том числе под коммерческое строительство. И в то же время на рынке появилась информация о строительстве торговых и офисных комплексов в этой зоне. В итоге на территории появились проекты офисного, торгового и жилого комплексов, девелоперами которых стали абсолютно разные компании. В 2005 г. вышло одно из распоряжений горадминистрации о реорганизации производственной территории на ул. Волочаевской, вл. 5, входящей в промзону № 23 Серп и Молот. Площадка по этому адресу принадлежит обществу КРОК Инкорпорейтед, которое к 2008 г. собирается построить там офисный комплекс (распоряжение от 31 октября 2005 г. № 2172-РП). На части территории завода был построен и торговый комплекс Рогожская Застава арендуемой площадью 16 500 кв. м, девелопером которого выступала УК Сигма.

Лебедь, рак и щука

О проекте торгового центра в Абрамцеве, на востоке Москвы, писали не раз. Комплекс в формате гипермаркета должен был открыться еще в 2004 г., IKEA приобрела 8 га земли на МКАД в 2003 г. Но участок оказался на территории национального парка Лосиный остров. Кроме того, о принадлежности этого участка спорили администрации парка и г. Балашихи. Суд решил, что спорная земля относится к природоохранной зоне. Соответственно, промышленной застройки там быть не должно. До сих пор IKEA не построила там какого-либо здания. В этом году менеджер по связям с общественностью IKEA Россия и Украина Наталья Алтынова уже сообщала, что компания не отказывается от строительства в Абрамцеве торгового комплекса. Самые последние сведения из пресс-службы компании таковы: В планы IKEA входит дальнейшая работа с этим участком в соответствии с предназначением земель. Девелоперы намерены реализовать проект. Участок же, по их словам, относится по российскому законодательству к землям, граничащим с национальными парками. Глава Росприроднадзора Олег Митволь в одном из интервью Ведомостям говорил, что IKEA может владеть участком в охранной зоне, но использовать его будет запрещено.

В 2005 г. два здания, из которых состоит комплекс, уже были возведены до 3-го этажа. Комплекс строится на месте принадлежащего Маркосу рынка на собственные средства компании и кредит Сбербанка. Объем инвестиций в проект оценивается в $45 млн. Сначала все шло хорошо. Девелоперы договорились с компанией Торговый квартал о том, что та поможет им разработать концепцию проекта и привлечь арендаторов. Черновой вариант концепции включал таких якорных арендаторов, как шестизальный кинотеатр, продовольственный супермаркет, детский развлекательный центр и магазин бытовой техники. Владельцы Маркоса хотели привлечь в качестве супермаркета Перекресток.

Проект группы компаний Маркос по созданию торгово-развлекательного центра площадью 42 000 кв. м на участке площадью около 2 га между ул. Пришвина, Алтуфьевским шоссе и Костромской улицей, долгостроем не является. Но судя по тому, какую политику ведут на данном этапе девелоперы проекта, он может таковым стать.

Максим Гасиев из компании Colliers Int., c которой Маркос пытался сотрудничать до заключения договора с Торговым кварталом, говорит, что реальный доход, который можно получить в торговом комплексе примерно такой концепции в этом районе, может составлять от $600 до $1000 с 1 кв. м в год. Получить комментарии в Маркосе не удалось.

Но на одном из этапов Торговый квартал вышел из проекта и не стал заключать договор на управление ТЦ, как планировалось сначала. По словам одного из бывших участников проекта, консультанту пришлось расторгнуть отношения с владельцем будущего комплекса, так как последний хотел слишком многого, иными словами требовал от управляющей компании при эксплуатации комплекса в будущем слишком высокую доходность.

Анализируй рынок

Финансово-промышленная ассоциация Группа компаний Маркос работает на московском рынке около пяти лет и строит объекты коммерческой недвижимости для последующей сдачи в аренду. В собственности Маркоса находятся торговые павильоны Царицынского радиорынка, киоски у ст. м. ВДНХ, несколько офисных зданий на Сретенке и участок бывшего рынка у ст. м. Алтуфьево. По собственным данным, годовой оборот компании составляет около $50 млн. Еще один проект, над которым начала работать компания, подземный торгово-развлекательный центр около ВВЦ.

К потенциальным конкурентам относится, в частности, ТЦ Семеновский площадью 5000 кв. м, открытый в 1997 г. Он расположен рядом с метро и в зоне, где всегда много пешеходов, к нему удобно подъехать с Щербаковской и Вельяминовской улиц. Но стать ТЦ высокого класса ему мешают отсутствие статусных арендаторов (известных брендов),

Компания Торговый квартал, которая рассматривает одну из потенциальных площадок для строительства торгового центра на пр-те Буденного, проводила тщательное маркетинговое исследование этой территории, рассказала менеджер по маркетингу компании Елена Брунова. Результаты таковы: в районе Соколиная Гора 80 промпредприятий и НИИ, на которых работает примерно 12 000-14 000 человек. И есть 900 предприятий малого бизнеса. На пр-те Буденного работают торговые комплексы разного качества и времени постройки. Они в какой-то степени могут стать конкурентами для будущего проекта компании.

В этой же зоне находится комплекс Первомайский площадью 7000 кв. м, рядом с ним расположены ст. м. Щелковская и остановки общественного транспорта. Но само здание было построено в 1980-х гг., его реконструкция заключалась лишь во внутренней перепланировке помещений. Концепция ТЦ неэффективна, считают в Торговом квартале.

низкое, по мнению авторов исследования, качество отделки помещений.

Своими будущими конкурентами в этом районе Торговый квартал считает ТЦ сети Sunflower на Измайловском бульваре. А также вторую очередь торгового центра Семеновский на Семеновской площади, Мосмарт на ш. Энтузиастов, Город на Рязанском проспекте, Мозаику на 7-й Кожуховской улице и Подсолнухи на Открытом шоссе.

ТЦ Рогожская Застава расположен на пересечении ш. Энтузиастов и ТТК. Среди плюсов объекта близость ст. м. Авиамоторная, кроме того, к нему удобно подъехать на машине. Среди арендаторов известные компании: Пятерочка, Фамилия, Sprandi, Platinum Fitness. Рядом с центром находится хорошо организованная парковка. Само здание является реконструированным промышленным комплексом.

Ковалева признается, что эксперты компании долго анализировали рынок и думали, объект какого назначения строить на купленном у Росбилдинга участке рядом со ст. м. Улица Подбельского. И если это торговый центр, то строить его с нуля или реконструировать уже существующее на участке здание. В итоге в 2005 г. открылись Подсолнухи.

Не все консультанты большой четверки признают перечисленные проекты современными и качественными ТЦ. Но у этих четырех компаний свои, довольно жесткие критерии оценки таких объектов.

Чтобы недвижимость не простаивала зря и приносила доход, девелоперы решили организовать здесь, проведя некоторую реконструкцию, торговые павильоны нескольких профилей. Торгово-развлекательный комплекс разместился на территории 4,6 га. Он состоит из трех корпусов: два торговых здания общей площадью 20 000 кв. м и офисное строение на 1900 кв. м. Рядом организована парковка на 500 машино-мест. В одном из торговых корпусов находится магазин Мебель России, в другом супермаркет Перекресток, оператор бытовой техники и электроники Эльдорадо и магазин одежды для среднего класса Фамилия. На территории комплекса девелоперы создали торговую галерею, где продаются обувь, одежда, белье, ювелирные изделия, кожгалантерея и т. д.

Но то, что сейчас можно увидеть на площадке, представляет собой лишь первый этап более масштабного проекта.

По подсчетам девелоперов, срок окупаемости этого ТЦ составит два года. По словам Ковалевой, был соблазн создать что-то вроде крытого рынка. Особенно с учетом того, что в районе проживают люди с достатком средним и ниже среднего. Но в какой-то момент команда Экоофиса поняла, что на площадке можно построить доходный и качественный торговый центр даже не районного, а регионального значения. На следующем этапе Экоофис собирается строить рядом с павильонами современный ТЦ. В него девелоперам хотелось бы привнести некий эксклюзивный элемент, которого еще нет ни в одном московском центре. Как говорит Ковалева, быть может, это будет какой-то новый формат универмага модель, которую используют немецкие операторы, когда под своим брендом собирают несколько уже известных марок одежды и обуви.

Мы не специализируемся на ТЦ, и Подсолнухи получились потому, что эта площадка больше всего подходила именно для строительства торгцентра, рассказывает Татьяна Ковалева. Тем более что в ближайших районах такого крупного комплекса до сих пор не было. Благоприятно для Подсолнухов то, что рядом расположены автомагистрали, включая будущее Четвертое кольцо, метро и легкое метро, что растет численность населения в окрестных кварталах. Пока Подсолнухи рассчитаны на три района Богородское, Преображенское и Метрогородок.

По данным Экоофиса, покупка имущества автобазы обошлась компании в $8 млн. Расходы на реконструкцию составили $3 млн. Пришлось переложить заново инженерные коммуникации. В целом в постройку, которая сейчас функционирует на площадке, пришлось вложить примерно $14 млн.

Компании Экоофис с площадкой повезло. Префектура была заинтересована в строительстве на этом участке развлекательного или торгового центра, пригодного в том числе для проведения различных внутрирайонных мероприятий. Теперь эту функцию выполняет площадь у входа в Подсолнухи. Наше желание в данном случае совпало с намерениями администрации, отмечает Ковалева.

На взгляд Дмитрия Иванченко, перспективы у округа есть. Похожее мнение высказывают эксперты Торгового квартала. В целом в округе может увеличиться численность населения. Новое жилищное строительство развернется в районах сносимых пятиэтажек и в зонах реорганизации промпредприятий. Количество жителей может увеличиться при строительстве нового жилья в 1,3-1,5 раза.
Правительство хочет по-новому расставить акценты в исполнении нацпроекта Доступное жилье. Поскольку форсированное кредитование на покупку жилья, не поддерживаемое ростом его строительства, приводит пока только к увеличению цен, власти решили спасти положение, агитируя граждан строить себе жилье самостоятельно. Первый вице-премьер Дмитрий Медведев вчера, проводя в Новгороде совещание по нацпроекту, призвал обратить внимание на частные дома, назвав их главным сегментом современного строительства. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) уже готовы новые стандарты земельной ипотеки, которая, по расчетам чиновников, поможет снизить нагрузку на заемщиков.

На другом берегу реки Яузы у Экоофиса есть еще одно владение на ул. Семеновской, 1 В здании, расположенном на участке в 3 га, девелоперы собираются построить торгово-офисный комплекс.

Г-н Медведев отметил, что сейчас средняя ставка по ипотечному кредиту составляет 12%, выразив надежду на ее снижение. Правда, крупные игроки рынка ипотеки не обещают быстрого снижения ставки, поскольку она и так находится на уровне среднерыночной или ниже. Ставка 9,5--11% по валютным кредитам и 11--13% в рублях сегодня отражает реальную экономику ипотеки. Если и будет коррекция, то не более чем на 0,5--1%, -- говорит член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. По его словам, в экономику ипотеки входят и стоимость ресурсов, и риски банков, и состояние законодательства, а ориентироваться, например, только на ставку рефинансирования Центробанка, которая сейчас составляет 10,5%, было бы неправильно. Мы снизили процентные ставки по своим ипотечным программам буквально несколько дней назад. Сейчас они у нас одни из самых низких на рынке -- от 10,75% в рублях. Мы готовимся рефинансировать свой ипотечный портфель и после привлечения более дешевых ресурсов от зарубежных инвесторов планируем еще снизить ставки, -- обещает председатель правления Русского ипотечного банка Татьяна Вознесенская.

Дмитрий Медведев вчера сообщил, что в 2006 году в России было выдано ипотечных кредитов почти на 200 млрд руб. -- вдвое больше, чем запланировано. Он согласился с мнением участников совещания, что учитывать нужно не только метры, но и людей, которые улучшили жилищные условия. Здесь пока хвастаться нечем -- объем кредитования растет прежде всего за счет увеличения цен на жилье, а не за счет числа заемщиков. Первый вице-премьер выразил озабоченность проблемами кредитования и строительства и пообещал: Мы будем переходить к продаже земельных участков под личное строительство на торгах, потому что в отличие от других механизмов этот менее коррупционный. Следует использовать не только систему ипотечных кредитов, но и накопительную систему, должен быть сокращен объем согласований, упрощен порядок перевода земель из других категорий под строительство. Г-н Медведев признался: приступив к выполнению нацпроекта Доступное жилье, власти обнаружили, что проблем в этой сфере гораздо больше, чем представлялось. Особенно досталось монополистам, которых, по словам г-на Медведева, можно обуздать: Отдельные чиновники вместе с предпринимателями сели на землю, на которой сами не строят и никого не пускают. Те, кто уселся на эту землю, должны либо строить, либо уходить с нее.

Но процентная ставка, будучи явным показателем состояния рынка, отражает в первую очередь доступность кредита, на доступность жилья влияют и другие факторы. Главное -- не снижение процентных ставок, а снижение нагрузки на заемщиков. Чем ниже ставки, тем недоступнее сегодня жилье, поскольку даже двукратное увеличение объема строительства не удовлетворит спрос, -- возражает гендиректор ипотечной рефинансирующей компании Атта-Ипотека Александр Черняк. Несколько лет назад при ставках по рублевым кредитам в среднем 18% годовых заемщик мог приобрести больше квадратных метров, чем сейчас при средней ставке 12%, отмечает он.

Ставки АИЖК, традиционного маркетмейкера на рынке ипотеки, уменьшались уже несколько раз: с 18% до 11% годовых. Снижение ставки до 11% планировалось только в 2007 году, но было сделано уже в октябре 2006 года. Сейчас ЦБ снизил ставку рефинансирования до 10,5%, что, возможно, станет ориентиром для наблюдательного совета АИЖК при определении минимальной ставки ипотечного кредита, -- говорит руководитель департамента внешних коммуникаций АИЖК Анна Ярцева.

Накануне о готовности начать пилотный проект по земельной ипотеке заявил глава АИЖК Александр Семеняка на встрече с губернатором Новосибирской области Виктором Толоконским. По мнению г-на Семеняки, земельная ипотека позволит более эффективно решать вопросы, связанные с инженерной подготовкой площадки под застройку.

Создав успешно функционирующую систему рефинансирования ипотечных кредитов, правительство ищет подход к решению других проблем в реализации нацпроекта. Так, г-н Медведев вчера фактически призвал россиян селиться в частных домах, а не многоквартирных. В современном строительстве жилья обязательно должен быть сегмент многоэтажных домов, но главное -- наращивать индивидуальное строительство, -- подчеркнул первый вице-премьер. Он назвал это чуть ли не стратегической задачей. Если не расселимся по индивидуальным домам, непонятно, что будет происходить на наших территориях, это вопрос сохранения страны, -- цитирует г-на Медведева РИА Новости. Первый вице-премьер признал, что пока частные дома по стоимости больше подходят для обеспеченных граждан. Но поскольку вот-вот обычные квартиры догонят по стоимости частные дома, правительство готовит для нацпроекта запасной аэродром -- земельную ипотеку.

Второй вариант земельной ипотеки разработан для юридических лиц, которые могут иметь большие земельные площади на правах собственности или длительной аренды. Они смогут получить кредит на строительство жилого комплекса под залог рыночной стоимости земель.

Ипотека под залог земли позволит решить жилищные проблемы гражданам, готовым строить свой дом. Процесс получения ипотечного кредита под залог земли по стандартам АИЖК будет состоять из нескольких этапов, -- рассказала г-жа Ярцева. На начальном этапе, имея только участок земли, можно получить кредит, размер которого определяется по экспертной оценке стоимости этой земли, и направить его на подведение коммуникаций под будущее строение. Следующий этап -- переоценка стоимости участка с подведенными коммуникациями. Переоценив участок, банк увеличивает сумму кредита и выдает заемщику дополнительную сумму. Закончив, например, первый этаж дома, заемщик вновь может обратиться за переоценкой и получить дополнительные деньги. Такой способ кредитования, по мнению специалистов АИЖК, выгоден и банкам, и заемщикам. Поскольку проценты за пользование кредитом начисляются обычно на остаток невыплаченной задолженности, клиент сможет правильно планировать свои платежи, выбирая небольшими суммами кредит на строительство дома. Банки получают обеспеченный залог, стоимость которого растет пропорционально стоимости кредита, и могут не закладывать повышенные риски недостроя в процентную ставку, -- говорит г-жа Ярцева.

АИЖК уже подготовило стандарты на земельную ипотеку со ставками, приближенными по своим показателям к ныне действующим ставкам по другим стандартам агентства. В эксперименте изъявили желание участвовать около 20 российских регионов. Свои намерения уже подтвердили Нижегородская и Новосибирская области, где земельная ипотека может заработать уже в этом году.

Продуктов по земельной ипотеке на рынке практически нет, поэтому предложение будет очень интересным, но вряд ли сейчас может стать массовым, -- отмечает г-н Жигунов. У Городского ипотечного банка была кредитная программа под залог земельных участков со ставками 13--14% в валюте. По словам г-на Жигунова, минус предлагаемой АИЖК схемы в том, что в процессе переоценки участка придется не раз переоформлять и перерегистрировать закладную. Кроме того, могут возникнуть проблемы со страхованием строящегося дома (страховать земельные участки не требуется) -- компании не страхуют объект без крыши. И, наконец, предметом залога для частных лиц могут быть только участки под индивидуальное жилищное строительство. Таких пока немного, хотя их число растет, -- говорит г-н Жигунов.



Главная --> Публикации