Главная --> Публикации --> О вечном вопросе... Цены на жилье в москве: рост, стагнация или откат Stockmann не дают припарковаться Государство предложило концессию строителям платной дороги Махнем не глядя?

- Владимир Иосифович, каковы итоги прошедшего полугодия для строительного комплекса столицы?

Завтра, 6 августа, Комплекс архитектуры, строительства, развития и реконструкции города совместно с Госстроем России, Центральным и Московским комитетами профсоюза работников отрасли, а также Фондом ветеранов строителей Москвы проведут в Государственном центральном концертном зале "Россия" торжественный вечер, посвященный Дню строителя, который отмечается 10 августа. В программе - поздравления строителям и концерт мастеров искусств. Накануне праздника на вопросы "Тверской, 13" ответил первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир РЕСИН.

В первом полугодии не было введено около 100 тыс. кв. метров жилья, причем самого нужного для москвичей - социального жилья. Не справились в этом плане со своими задачами СУ-155, Главмосстрой, некоторые другие строительные фирмы. В июле это отставание уже было ликвидировано. Если подходить по старой мерке, мы могли w сдать в 1 полугодии, но сегодня приемка жилья, особенно социального, стала необычайно жесткой. Дома, где есть недоделки, в эксплуатацию не принимаются.

- За первые шесть месяцев этого года строители сдали 2 миллиона 406 тысяч кв. метров жилья, то есть более половины от установленного задания на 2003 год. Были введены 5 школ. 7 детских садов и 2 поликлиники. Кроме того, в Москве продолжается строительство таких районных тепловых станций, как "Переделкино", "Тушино-3", "Чертаново", "Бирюлево", "Митино". Построено почти 65 км инженерные коммуникаций и более 190 тыс. квадратных метров межквартальных дорог. Продолжаются интенсивные работы на Третьем транспортном кольце, которое мы полностью введем в эксплуатацию уже в этом году. В рамках программы гаражного строительства были сданы в эксплуатацию стоянки на 35 тысяч машиномест. В городе было отремонтировано 150 тыс. кв. метров фасадов и 50 тыс. кв. метров кровли. Казалось бы, неплохие результаты и можно было бы сказать, что все у нас хорошо, но все-таки не все наши строительные организации справились с теми заданиями, которые были для них определены.

- А каков характер обращений граждан? На что чаще всего жалуются жильцы новых квартир?

Что еще можно сказать об этом полугодии? Вы знаете, что после той критики мэра, которой были подвергнуты строители, в Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции города была открыта "горячая линия" по качеству строительства. Она наглядно показала нам те проблемы, которые сегодня существуют перед строителями. Если в первое время, когда телефон начал функционировать, был шквал звонков, шквал жалоб, то теперь ситуация кардинально изменилась. У нас подход такой: если хоть одна жалоба есть, то это уже чрезвычайное происшествие. Подход здесь однозначный: там, где люди заселяются, вопросов с качеством быть не должно. А если они возникают, то виноваты мы, строители. И в этом случае наша задача - быстро исправить допущенные ошибки.

- Владимир Иосифович, сегодня строительный комплекс Москвы вышел на новый уровень работы, и людей, получающих жилье, в первую очередь интересует его качество. Какие дома и квартиры станут приоритетом в работе комплекса?

- Всего за время действия "горячей линии на нее поступило порядка 1850 обращений по социальному жилью и еще около 330 обращений - по коммерческому. Много это или мало? Вопрос субъективный, мы считаем, что много, и с каждого виновного за недоработки спрашиваем по особому счету. Результат такой работы очевиден. Строители научились работать практически без недоделок: по объектам ввода и заселения 2003 года поступило всего 10 обращений, все замечания устранены. Если говорить о статистике за весь период работы линии, то больше всего претензий поступало на отделочные работы, на столярные изделия и герметизацию межпанельных стыков.

Если говорить о строительстве панельного жилья, то сейчас в городе строятся модернизированные серии П-ЗМ и П-44Т. Разработаны и внедряются в производство принципиально новые серии домов И-155 и "Юбилейный". Они внешне и по планировке выгодно отличаются от той "панели", которую мы строили раньше. Это совершенно иное качество проектирования и строительства. Там и строительный шаг предусмотрен в 7,2 метра. Это позволит строить такие квартиры, которые нужны городу именно сейчас, то есть планировка в панельных домах новых серий практически станет свободной.

- Пятнадцать лет назад 95 процентов всего жилья, которое строилось в Москве, было панельным. Кирпичного, монолитного жилья практически не строилось. Всего несколько кирпичных домов в год возводилось для номенклатурных работников и видных деятелей интеллигенции. Сегодня же 36 процентов всех строящихся в Москве зданий приходится на кирпичные и монолитные дома. Дальше пропорции еще будут меняться, и строительство домов по индивидуальным проектам составит где-то половину от общих объемов.

Мы и в законодательном порядке поднимаем планку качества. Правительство Москвы выпустило распоряжение о сроках гарантии на возводимые дома. Сегодня установлен гарантийный срок на кровлю и на стыки панелей - 10 лет. На десять лет строители дают гарантию, что ваша крыша не потечет и что на последнем этаже, на котором сегодня очень многие любят жить, особенно наше молодое поколение, можно спать спокойно.

Качество строительства - наша постоянная забота. На сегодняшний день уже 56 организаций строительного комплекса завершили внедрение и сертификацию систем управления качеством на основе международной системы ИСО-900 Сдвиги приличные, но проблем хватает.

- Санкции чисто экономические. Если плохо построил - изволь переделать за свой счет. И уверяю вас, экономические рычаги наиболее действенные. Строишь плохо - много платишь. Это самый действенный механизм.

- А будут ли наказываться те стройорганизации, которые не смогут соблюдать гарантийные сроки? Каковы будут размеры компенсации для москвичей, чьи права нарушены?

- На сегодняшний день сложилась такая практика, что инвестиционные контракты проходят через тендеры. Аукционы - это новая, более прогрессивная форма конкурентной борьбы за строительные заказы, за ними будущее. В принципе лучше, чем аукцион, придумать ничего нельзя. Зачем изобретать велосипед, когда он уже изобретен и когда весь мир работает по этой схеме? Плохо это или хорошо для московских строителей, повысятся или снизятся цены на заказы, покажет практика. Но одно бесспорно, аукцион - это цивилизованная форма конкурентной борьбы за площадки между инвесторами.

- Как вы относитесь к инициативе инвестиционных аукционов, поддерживаете ли вы ее?

Кроме этого нужно четче проводить юридическую экспертизу самих земельных участков. К сожалению, у нас в этом отношении уже есть печальный опыт. На целом ряде участков, выигранных организациями еще два года назад, до сих пор строители не приступили к работе. Например, участок на улице Фабрициуса выиграла фирма "Новый мир". Но не ее вина, что работы не начаты. Получилось так, что на конкурс был выставлен обремененный другими обязательствами участок земли, и сейчас вокруг этого вопроса ведутся судебные разбирательства. Теперь мы эти недочеты учли, и новые аукционы, которые планируются в ближайшее время, будем проводить без этих недочетов: с реальными ценами, сроками и ответственностью покупателя за результат. Я уверен, что нам это удастся.

Но прежде чем вводить аукционы повсеместно, надо думать, как отсечь от участия в них фирмы-однодневки, особенно те, которые, не имея необходимых ресурсов для освоения земельных участков, стремятся просто набрать побольше подрядов, а затем заняться их перепродажей. Мы создаем квалификационную комиссию, которая будет сначала отбирать участников аукциона, а дальше - торги покажут.

- Скажите, пожалуйста, как обстоят дела с охраной труда на стройплощадках, что делается для улучшения ситуации?

Ведь деньги с этих аукционов предназначены для строительства социального жилья. Не будет результатов от аукционов - не будет социального жилья, а этого никто не допустит.

- Владимир Иосифович, квартиры в столице дорожают практически беспрерывно. Будет ли дешеветь строительство? Ведь для людей, которые живут на зарплату, такие цены недоступны. Могут ли рядовые москвичи рассчитывать на получение социального жилья?

- Любая стройка - это объект повышенной опасности. Увы, при строительстве в мирное время гибнут люди. К счастью, в этом году благодаря принятым нами мерам наблюдается резкое снижение несчастных случаев, в том числе и со смертельными исходами. В организациях комплекса за первые шесть месяцев этого года произошло 7 смертных случаев. Это ужасно, но это не то, что было раньше, когда за полгода таких случаев были десятки. Меры принимаются, но недостаточные. Что мешает? Мешает то, что в некоторых частных компаниях на стройках работают плохо обученные люди. Мы с этим жестко боремся, лишаем фирмы лицензий, правоохранительные органы привлекают виновных к уголовной ответственности, но искоренить это полностью мы пока не смогли. Ставим перед собой задачу искоренить травматизм. Недавно провели по этому поводу специальное совещание, на котором был определен целый комплекс мер по усилению техники безопасности. Уверен, это принесет новые позитивные результаты.

Теперь о ценах. Давайте вопрос разобьем на два. Первое: что касается себестоимости строительства, то она растет по объективным причинам, но очень сдержанно благодаря той политике, которую проводит комплекс. Поэтому стоимость строительства растет главным образом из-за подорожания строительных материалов и энергоносителей.

- Я начну со второй части вашего вопроса. В этом году из 4,5 миллиона квадратных метров, которые будут построены в Москве, около двух миллионов предназначено для очередников, молодых семей и переселенцев из сносимых ветхих домов и пятиэтажек.

Вот говорят: вы жилье построили, дом сдан, а окна не светятся. И ведь обвинить такого хозяина не в чем: недвижимость-то дорожает, никакие проценты в банке он на эти деньги в таком объеме не получит. Он ждет, а потом перепродает. Это все приводит к увеличению стоимости квадратного метра.

А рост цен на готовые квартиры происходит уже на вторичном рынке. Фирмы, скупающие жилье оптом, устанавливают цену, исходя из соотношения уровней спроса и предложения на рынке. Сегодня спрос на квартиры высок как никогда раньше. Не успеешь сделать фундамент, уже все продано. Это похоже на какую-то лавину. Главным образом новые квартиры покупают москвичи. Многие стали покупать жилье впрок, детям или для перепродажи. Уж больно это выгодное вложение.

- В Москве работают и болгарские, и турецкие, и сербские строители, но их немного по сравнению с тем миллионом, который сегодня трудится в стройкомплексе. Иностранцев у нас работает 50 - 60 тысяч человек. А что касается работы в других регионах, то уже в этом году с учетом Московской области в регионах будет построено порядка 500 тыс. кв. метров жилья. И с каждым новым годом эти объемы будут увеличиваться.

- Московские строители вышли за пределы столицы и даже России и теперь строят жилье в других городах. Не могли бы вы привести хотя бы примерную цифру, сколько жилья будет построено за пределами Москвы в этом году? И еще интересно узнать про обратные процессы: а иностранные строители в столице возводят много?

В рамках межрегиональных соглашений уже сданы первые дома в Тамбове, Ярославле, Курске и Калининграде. В самом скором времени московские инвестиционно-строительные компании начнут работу в Петербурге, будут ежегодно возводить там по полмиллиона квадратных метров жилья.

Заключены договоры о сотрудничестве и соглашения о строительстве жилья и объектов социальной сферы со многими городами не только России, но и СНГ. Прежде всего, это касается регионов, входящих в Центральный федеральный округ. Среди них - Рязань, Иваново, Курск, Тула, другие города.

- Сейчас правительство приняло решение о строительстве большого количества недорогих гостиниц как в центре города, так и в обжитых районах. Сейчас приступили к строительству моста от храма Христа Спасителя через Москву-реку. Строим и восстанавливаем очень много памятников. Мы, в общем, сейчас создали такую среду в Москве, что она стала привлекательным для туризма городом. Кроме этого, как я уже говорил, мы работаем и по программе строительства объектов туризма в других регионах, и в частности в городах Золотого кольца.

Москва стремительно становится одним из европейских центров туризма. Что планируется построить для привлечения иностранных туристов в столицу?

- В этом году мы должны, как и в прошлом, построить 70 тыс. машиномест. Сейчас разработана программа строительства гаражей и стоянок до 2005 года, причем в ее основу заложен так называемый народный гараж. Благодаря этому мы сделаем места парковки автомобилей доступными для простых людей и решим проблему "ракушек". Разработано много новых проектов гаражей, и мы ставим задачу - в ближайшие 5 лет построить около 350 - 400 тысяч машиномест. Кроме этого в городе будет активно вестись строительство перехватывающих стоянок.
Санкт-Петербург называют Северной столицей России. Сочи курортной. Может быть, именно титул вице-столиц повлиял на то, что в этих городах планируются грандиозные проекты насыпных территорий.

- Еще один вопрос, интересующий все большее количество москвичей, - гаражное строительство. Скажите, каковы его объемы в нынешнем году?

Во всем мире насыпают сушу там, где в силу плотной застройки или географических ограничений нет других возможностей возводить новые объекты. Яркие примеры Голландия или Гонконг. В России вдобавок ко всему есть дополнительные национальные особенности , делающими привлекательными освоение таких площадок. При нашей запутанности документов на землю, искусственные территории будут чуть ли не единственными участками с абсолютно прозрачной историей и гарантированно беспроблемным титулом.

В Санкт-Петербурге насыпают 452 га к Васильевскому острову, в Хостинской бухте собираются построить остров площадью 16 га. Ведутся разговоры о строительстве аналогичных островов около Туапсе и Адлера. Несмотря на фантастичность замысла, эти проекты вполне реалистичны. Дело в том, что уровень развития современных технологий делает затраты на сооружение намывных территорий (при глубинах водоема до 15 м) вполне сопоставимыми с рыночной стоимостью получающихся земельных участков при их открытой продаже. К тому же свободные от застройки участки удобно планировать и развивать. Следствием комплексного развития всей территории становится, единое социальное окружение, высокий имидж и, соответственно, высокие ставки аренды и продажи.

Мечты и реальность
Почему в Санкт-Петербурге территория активно намывается, а в Сочи более десяти лет красивые проекты (впервые их представили в 1995 г. на Международной конференции по проектированию, строительству и эксплуатации марин в г.Кан-Эстрел) не могут получить воплощения? Потому, что в Северной столице интересы города совпадают с федеральными. А в Сочи пока нет. Хотя предстоящая Олимпиада, по словам Сергея Никитина, директора Penny Lane Realty Сочи, отличный повод, чтобы продвинуть идею искусственных островов. Но пока есть интересные инвестиционные проекты на суши, до островов не будут доходить руки. Хотя стоимость проекта, согласно оценке Российской академии архитектуры и строительных наук, вполне реалистична 800 млн. долларов.

Но, между тем, какими бы привлекательными ни были эти проекты с точки зрения коммерческой продажи, без федеральной поддержки (хотя бы частичной) им не осуществиться. Именно она должна стать тем стержнем, за который будут цепляться частные инвесторы. В Санкт-Петербурге такая поддержка есть. В результате на 11 ноября (три месяца работ) было намыто около 35 га (план на 2006 г. - до окончания навигации). В Сочи же до сих пор речь идет только о планах строительства. Хотя заинтересованные частные инвесторы найдены и ждут сигнала.

Все флаги в гости будут к нам
В России до сих пор нет ни одного порта, который мог бы принимать круизные суда. Между тем Санкт-Петербург ожидает увеличение числа туристов, пребывающих морем, до 700 тыс. человек в год. Где их принимать? Сегодня 11% судов пристают к набережной Лейтенанта Шмидта, 8% - к Английской набережной, 19% - к Морскому вокзалу, а все остальные - 62%(!) приходят в грузовой порт. Даже неспециалистам понятно, что грузовой порт не то место, где можно комфортно принимать пассажирские суда. Например, в грузовом порте возможна стоянка только в течении 1-2 дней, в то время как круизным лайнерам требуется остановка на 3-4 дня А ведь морской круиз во всем мире считается респектабельным отдыхом и туристы вправе претендовать на высокий уровень сервиса.

И дело даже не в неразвитости сочинского рынка недвижимости (по сравнению с Санкт-Петербургским), а в якорных составляющих проектов намывных территорий. В Санкт-Петербурге это морской порт. В Сочи марины. По значимости и важности для интересов страны объекты даже близко несопоставимые. Итак, что есть в Петербурге такого, чего нет в Сочи? Сравним якорные составляющие проектов и градостроительные обоснования целесообразности намыва новых территорий .

В Сочи ожидается, что якорной составляющей проекта станут марины. С одной стороны, в России сейчас наблюдается острейший дефицит инфраструктуры для развития яхтинга, который во всем мире является одной из высокодоходных индустрий. Только в США в яхтинг вовлечено более 70 млн. человек. Статистика свидетельствует: приток яхт в Европу и Средиземноморье увеличивается. Его сдерживает недостаток стояночных мест. Сочинские марины способны дать мощнейший толчок развитию яхтинга в нашей стране, если бы

К тому же большинство мировых операторов отказываются от использования 250-метровых судов. А в нашей стране нет ни одного порта, куда могли бы заходить 300-метровые суда. То есть, если не предпринять необходимых мер, наша Россия окажется исключенной из мировых круизных схем. Поэтому-то и планируется сооружение 7 причалов (5 для круизных лайнеров, 1 для паромов, 1 для круизных и паромных лайнеров). Ожидаемая пропускная способность 490 судозаходов в год. Строительство порта и углубление Петровского фарватера это как раз те работы, которые готово оплачивать государство.

И, что немаловажно, в наши территориальные воды очень сложно и дорого заходить судну под иностранным флагом. Иными словами, надеяться, что строительство марин существенно отразится на потоке туристов, при существующем законодательстве не стоит.

Если бы не одно существенное но: государство в этом не заинтересовано. Вот всего лишь несколько фактов. По гражданскому кодексу яхты приравнены к недвижимости, между тем их владельцы должны платить транспортный налог. Излишне затянута процедура регистрации плавсредств. Более того, наши внутренние воды закрыты для прохода иностранных судов. Кроме России такая ситуация наблюдается лишь в Китае!

Но, очевидно, одной необходимости создания парадного фасада для такого грандиозного проекта мало. Вот вам другие причины. В центре Санкт-Перербурга запрещено высотное строительство. Между тем, современный деловой центр нуждается в современных зданиях, причем, не на окраине. Васильевский остров расположен в непосредственной близости от исторического центра Санкт-Петербурга. Если проект Морской фасад будет реализован, то на вновь образованных территориях практически не будет ограничений по этажности (практически потому, что все-таки есть несколько точек, где высотные дома будут портить вид в створе Невского проспекта). Ну, а транспортная доступность нового района будет обеспечена благодаря строящейся автомагистрали Западного скоростного диаметра.

Нужды города
Исторически Санкт-Петербург всегда стремился на Запад. Дельта Невы, где расположен город, на самом деле, является поднявшимся дном древнего моря. Завершить начатое природой и поднять землю с глубины каких-то полуметра очень заманчивая идея для градостроителей. К тому же городу нужна благоустроенная территория, выходящая к морю. Своего рода парадные ворота. Подобные идеи возникали неоднократно и привели к увеличению площади Васильевского острова его намывали в 1966 г. Правда, реализовать грандиозный проект полностью в советское время не удалось. Сегодня мало кому придет в голову, что достаточно заброшенная Новосмоленская набережная должна была стать парадной эспланадой, соединяющей центр города с морем.

Другая причина желание привлечь в город яхтсменов. Поскольку город и так испытывает нехватку пляжей, занимать существующие под лодочные стоянки было бы неразумно. И, наконец, третья причина дефицит мест под застройку около моря. Сочинские специалисты из MRK-project подсчитали, что при строительстве крупного гостиничного комплекса на прибрежной территории на подготовку и планировку территории, т.е. на строительство противооползневых сооружений, будет необходимо затратить 15÷20% от стоимости объекта (по имеющемуся опыту, например, санаторий Голубая горка или здание ООО Технопроект). Для сравнения - по расчетам экспертных организаций, стоимость искусственной территории и гидротехнических сооружений составляет 15.5% от его общей стоимости по максимальному варианту затрат.

В Сочи намывные территории так же необходимы с точки зрения глобального градостроения. Этот город лишен единой набережной, которая является сосредоточением жизни любого курортного города. Как правило, набережная представляет собой удобную прогулочную эспланаду, проходящую вдоль пляжей или объектов яхтинга. В любое время года она является излюбленным местом отдыха горожан и гостей, по набережной и прилегающей к ней территории часто судят о привлекательности курорта в целом. Поэтому во всем мире набережным приморских городов и окружающей их застройке уделяется самое пристальное внимание. Разрушать ради организации единой набережной существующие заборы бывши ведомственных санаториев невозможно. Переносить в другое место автомагистраль нереально. Искусственный остров может подарить городу ту эспланаду, которой ему так не хватает.

Но это в Турции. У нас же законодательно этажность застройки в прибрежной полосе не ограничена. Да и участки под застройку, хотя в дефицитные, но все же есть. Поэтому возможность получить еще одну строительную площадку, судя по всему, недостаточный стимул для инвесторов.

Есть еще один важный фактор, о котором в нашей стране пока не говорят: строительство в приморских городах высотных здания на берегу существенно ухудшает экологическую обстановку (нарушается естественная вентиляция). Подобная градостроительная ошибка была допущена в центре Антальи. Так что в Турции теперь строго следят за этажностью прибрежных сооружений. Строить же высотное здание на острове можно безболезненно.

Намыв и последующее строительство предполагается осуществить в три этапа. На первом этапе предполагается намыть 146 га, в том числе 25 из них будут заняты территорией Морского порта, где будут сооружены 3 причала. (Второй очередью (2008-2009 гг.) будут сданы два причала и третьей очередью (2009-2010) еще два.

Исторический намыв
Так называют расширение Васильевского острова в Санкт-Петербурге. Структура объекта такова. Под нужды Морского пассажирского порта будет задействовано 25 га, под Западный скоростной диаметр 48 га, под городскую инфраструктуру 157 га, под коммерческую застройку 216 га, под объекты инженерного обеспечения 6 га.

Предложенный городской администрацией законопроект определяет механизмы финансирования взаимоотношений с инвестором. Исполнитель программы ОАО Пассажирский порт Санкт-Петербурга Морской фасад (дочерняя структура УК Морской фасад) вкладывает в строительство порта 6,1 млрд. рублей. Структура средств такова: 3,6 млрд. рублей это выпущенные компанией облигации, 2 млрд. рублей кредитные средства, 550 млн. рублей собственные средства инвестора. При этом городской бюджет берет на себя обязательства погасить в течении 2008-2011 года все выпущенные инвестором облигации. Расходы на эти финансовые операции обойдутся городской казне в 6,8 млр. рублей. Что на 700 млн. рублей выше, чем затраты инвестора. Данная схема позволит минимизировать инвестиционные риски для города, поскольку облигации будут выкупаться постепенно, по мере ввода в строй портовых объектов. Передача порта городу произойдет не путем купли-продажи объекта, а путем сделок с ценными бумагами. То есть когда город погасит все облигации, то получит ОАО ППСПб, на балансе которой будет Морской Пассажирский порт.

Реализует проект группа компаний FirstQuantum. В нее входят ООО Управляющая компания Морской фасад, в обязанности которой входит управление проектом и проектными компаниями, ООО ПСА Перспектива - которое отвечает за все процессы согласования, лицензирование, а так же выполняет функции застройщика, ОАО ППСПб - это spv для реализации программы по строительству порта, ЗАО Терра Нова - стратегический инвестор Санкт-Петербурга, spv для реализации проекта по развитию территорий.

В последние два-три года в Петербурге более заметно, по сравнению с гостиницами высшего и среднего классов, развиваются мини-отели. На данный момент инвесторам интереснее снимать сливки в проектах высшего класса 4* и 5*, где спрос пока тоже до конца не удовлетворен, объясняет директор департамента оценки, консалтинга и аналитики АН Бекар Игорь Лучков. Эти гостиницы окупаются значительно быстрее, и норма прибыли для инвестора в них заложена больше. А если инвесторы и обращаются к проектам среднего класса, то это скорее мини-отели, поскольку даже при относительно больших вложениях такие небольшие по объему строительства объекты быстрее можно построить, ввести в эксплуатацию, а, следовательно, и окупить. Конкурентным преимуществом мини-отелей перед гостиницами среднего класса является местоположение в историческом центре при отсутствии необходимости поиска земельного участка или объекта реконструкции, считает Генеральный директор ЗАО МКД Юрий Воропаев.

Мини-отели заполняют в Россию ту же нишу, что пансионы на Западе. Однако у нас эта ниша освобождается выбывающими по экономическим причинам гостиницами класса 3*. В Москве их сносят, чтобы построить 4 5-звездочный отель, в Петербурге реконструируют, но с тем же итогом. В городах Золотого кольца и на курортах Черноморского побережья мини-отели заполняют совершенно незанятое поле комфортного размещения.

Барьеры для инвесторов
Бум создания мини-отелей происходит в Санкт-Петербурге неслучайно. В Питере, в отличие от Москвы, действуют жесткие КГИОПовские обременения. Дефицит пятен под застройку подталкивает бизнес к созданию мини-отелей. Но их возникновению в Петербурге способствовал не только очевидный дефицит гостиничных мест. Кроме того, в отличие от традиционного туризма, в городе наличествовал дефицит средств размещения для бизнес-туристов. Тем не менее, на пути инвесторов в этот сегмент стоит ряд барьеров. По словам экспертов, на согласование гостиничного проекта в Питере уходит два-три года. В мае 2006 г. губернатор города Валентина Матвиенко пообещала сократить процедуру прохождения согласований при создании гостиниц до 1 года. Однако значительная часть отелей избегает согласовательных мытарств, существуя как меблированные комнаты. В Санкт-Петербурге нет свободных зданий, подходящих для реконструкции под мини-отели, говорит Алексей Мусакин, управляющий мини-отелем Shelfort и руководитель Центра развития малых отелей. Инвесторы создают отель в части здания. Если это жилой дом, то при переводе части площадей в нежилой фонд, перепланировке и перепрофилировании в отель необходимо соблюсти целый ряд норм. Например, загрузка продуктов не должна быть ближе 6 м от окна. Именно поэтому собственники мини-отелей выбирают статус меблированных комнат (70% рынка).

Сегодня, по оценке Центра развития малых отелей, в городе функционирует 468 мини-отелей с числом номеров от 2 до 40 (для сравнения: в Москве на сегодняшний день, по данным Becar. Commercial Property, действует 65 мини-гостиниц). Поскольку в нормативных документах Ростуризма само понятие мини-отель встречается всего один раз в контексте номерного фонда, мы условно определяем как малые отели гостиницы с количеством номеров до 50, и мини-отели до 10 номеров, поясняет руководитель Центра развития малых отелей (Санкт-Петербург) Алексей Мусакин. По данным Praktis ConsultingBrokerage, мини-гостиницы занимают уже долю в 20% в общем номерном фонде города. Большая часть из них не имеет соответствующего официального оформления, т.к. размещена в жилом фонде. По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга, сейчас в городе на 1 тыс. жителей приходится около 7 гостиничных мест, тогда как по среднеевропейским показателям на 1 тыс. петербуржцев должно приходиться 14 15 гостиничных мест.

Если инвестор выбирает здание, в котором проживают жильцы, у него могут возникнуть даже неразрешимые проблемы. Совсем не всякое здание можно расселить, констатирует зам. генерального директора Центрального агентства недвижимости Людмила Ефремова. Сначала надо провести обследование дома на предмет возможности расселения. Без него может оказаться, что начатая работа и, главное, потраченные средства пойдут насмарку. Случается так, что собственник квартиры в доме, который инвестор собирается расселить, перевести в нежилой фонд, а затем использовать под гостиницу, уехал в неизвестном направлении, и найти его не представляется никакой возможности. В таком случае на расселении дома можно поставить крест. Бывает, что собственник психически болен, хронический алкоголик и наркоман или человек, прописанный в квартире (чаще всего в коммунальной в таких домах много коммуналок), потерял право приватизации. Здесь также расселение останавливается. В любом из указанных случаев, если не проводить предварительное обследование, можно расселить 50 квартир, а на 51-й столкнуться с таким случаем и остаться ни с чем (эффект последнего жильца). Такое обследование стоит порядка $1,5 6 тыс. в зависимости от размера дома. В результате его инвестор сможет решить, насколько расселение в данном случае целесообразно и возможно и сколько средств ему придется потратить на 1 кв.м. Если он сочтет расселение целесообразным, то тогда начинается непосредственно этап расселения, который тоже длится не менее года. В связи с ростом цен на недвижимость ожидается, что мини-отели экономкласса будут активно создаваться за пределами исторического центра, вблизи от станций метро.

Впрочем, удлиняет сроки реализации не только согласование самого проекта. В историческом центре, к которому тяготеют отели, катастрофически не хватает энергетических мощностей. На переговоры с Ленэнерго для получения мощностей уходит часто до полутора лет. Иногда инвестору самому приходится прокладывать новый кабель, поскольку состояние городских инженерных коммуникаций не позволяет технически реализовать полученное разрешение. Кроме согласований, еще одна проблема для владельцев отелей это система оценки земли и поиска новых мест для размещения мини-гостиниц. Землю оценивают исходя из максимальной эффективности ее использования, т.е. сколько она будет стоить, если построить на ней жилой дом и продавать квартиры. Но доходность жилой недвижимости и отеля сильно разнится, и отельерам часто не под силу приобрести или арендовать желаемую землю. При подборе новых мест под отели предприниматели получают массу обременений: либо расселить предложенное здание, либо перевести его в нежилой фонд, либо перевезти куда-нибудь находящуюся там государственную службу. В основном для мини-гостиниц, которые располагаются в центре города, инвесторы занимаются реконструкцией существующих зданий.

По данным исполнительного директора Praktis ConsultingBrokerage Юлии Дровянниковой, затраты на создание мини-отеля значительно меньше, чем на строительство крупной гостиницы. Например, мини-отель на 15 номеров с учетом того, что недвижимость под его размещение приобретается в собственность, обойдется в $1 1,5 млн (включая оборудование номеров) при сроке окупаемости 3 5 лет. При этом основные затраты пойдут на покупку недвижимости и ремонт помещений. В то время как среднегодовая загрузка петербургских гостиниц более высокого класса составляет 50 55%, этот показатель у мини-отелей на 10 15% выше. Это объясняется их дешевизной и, как следствие, большей привлекательностью для среднего туриста, не готового переплачивать за звездность. По мнению Дровянниковой, Петербург популярен в Европе именно у массового туриста, пенсионеров и молодежи, не готовых к переплате за гостиничные номера высшей категории. По данным исследования Boston Consulting Groupe, по средневзвешенной цене номера ($213) сегодня Петербург опережает даже Париж. Развитие сегмента мини-отелей значительно увеличит городской гостиничный фонд, поэтому городу предлагается включить объекты под мини-отели в программу расселения городских коммунальных квартир, составить реестр таких предложений для инвесторов, а также стимулировать возможность аренды этих объектов в качестве альтернативы покупке недвижимости в собственность. Срок аренды в этом случае должен соответствовать периоду окупаемости и возврата кредитов под реализацию проекта, то есть не менее 10 15 лет.

Отлавливать сетями
Трудности отельеров усугубляются маркетинговыми ошибками. Мини-отели бизнес дилетантов, утверждает Алексей Мусакин. Большинство инвесторов малых отелей никогда не занимались гостиничным бизнесом. Они строят гостиницы с оглядкой на прошлое состояние рынка. Например, они видят, что стоимость отделки для бизнес-класса выше в 1,5 раза, чем в экономклассе (1 2 тыс. руб. за 2-местный номер), а цена номера в 2 раза выше (3 4 тыс. руб. за 2-местный номер), и считают инвестиции в создание мини-отеля бизнес-класса весьма рентабельными. Но это было несколько лет назад, сейчас заполняемость в бизнес-классе ниже, чем в экономклассе, предложение избыточно, и доходность заметно снизилась. Заполняемость отелей экономкласса достигает 70%, а в туристический сезон 95%, отмечает Кристина Шлыкова, коммерческий директор УК Атмосфера, управляющей сетью мини-отелей. По ее мнению, владельцам мини-отелей целесообразно отдавать их в управление сетевым компаниям, которые обеспечивают не столько бренд и стандарты сервиса, как в большом гостиничном бизнесе, сколько более эффективную рекламу и равномерную заполняемость номерного фонда. У нас в управлении находятся мини-отели как бизнес-, так и экономкласса, говорит г-жа Шлыкова, причем принадлежащие различным владельцам. Это позволяет выстраивать более гибкую стратегию маркетинга на рынке. Стабильную заполняемость мини-отелям обеспечивает бизнес-туризм: трафик деловых поездок между двумя столицами постоянно растет, в то время как туристическая посещаемость Санкт-Петербурга стагнирует. По оценке экспертов, у мини-отелей очень велика доля постоянных постояльцев, именно поэтому после местоположения и цены услуг значительное влияние на выбор и лояльность постояльцев оказывает сервис и качество управления.

Другим сетевым оператором, инвестирующим в открытие в России одиннадцати придорожных мини-гостиниц, стала компания Douglas Hotel. Объем инвестиций составит $30 млн: 50% средств будет вложено главным акционером проекта американской MBS Group, 40% будет привлечено за счет кредитов западных и российских банков. До конца 2006 г. будет построено шесть гостиниц. Отели расположатся на крупнейших автомагистралях, большее число из них на магистрали Москва Санкт-Петербург. Согласно первоначальной концепции, они позиционировались как мотели, но затем инвестор поменял вывеску на придорожные отели суть ориентации на автомобилиста от этого не поменялась. В этом году открылся мини-отель недалеко от Обнинска, на 85-м км федеральной трассы Украина. Еще пять гостиниц находятся на этапе строительства. Срок окупаемости данного проекта 5 7 лет, рентабельность 20 25%. Ожидается, что заполняемость номеров в Douglas Hotel в первый год работы составит 70% и увеличится до 75% во второй год работы сети. Стоимость стандартного номера $80 в сутки. Структура каждого отеля Douglas Hotel будет включать от 26 до 45 номеров, ресторан, fast-food, сауну. Кроме того, при гостинице будут располагаться автостоянка, шиномотаж для легковых и большегрузных автомобилей.

Сети мини-отелей охватывают не только обе столицы, но и более отдаленные территории. При этом сетевые инвесторы, протягивающие свои щупальца из Москвы, выбирают различные маркетинговые стратегии. В 2005 г. ЗАО Стабильная линия объявило о создании гостиничной сети из малых отелей в Москве и городах Золотого кольца. В сеть под названием Ассамблея должны войти не менее 15 отелей класса 3* общей площадью до 2,5 тыс. кв.м каждый. По предварительным оценкам, общий объем инвестиций в проект составит $60 75 млн. Большая часть отелей откроется в Москве, однако некоторые из них будут построены в городах Золотого кольца. Концепция компании создание мини-отелей в исторических и архитектурных памятниках местного значения за счет их реконструкции. Реконструкция Дома Сергея Меншикова обошлась Стабильной линии в $4,5 млн. Из них $3 млн были позаимствованы у американского партнера International PlanningResearch Company, остальные $1,5 млн кредит латвийского банка Parex Bank. Для строительства остальных четырех гостиниц Стабильная линия использует другую схему финансирования: 70% заемные средства, 30% средства соинвесторов, которые будут владеть гостиницами на правах паевой собственности. Одноместный номер в отелях сети Ассамблея будет стоить 160 евро.

Факт остается фактом: не одна компания из Москвы и других российских городов за последние годы совершила приятный тур по местным достопримечательностям, кафе и барам, чтобы упокоиться на ночлег в гостинице. Отремонтированные Выборг и Дружба вкупе с гостиницей-кораблем Короленко сегодня готовы поселить у себя вместо подгулявшего финна столь же расслабленного россиянина, запросив за это в диапазоне от 1 800 до 3 500 руб. в сутки. Мини-гостиницы, как результат частной инициативы последних лет, только начинают создавать альтернативу поселению в больших отелях. Летучая мышь, Вип-отель, Руслан и еще не более десятка мини-отелей на 8 10 номеров размещаются в небольших особнячках в старом городе; цена стандартного 2-местного номера колеблется вокруг 100 евро.

Маленький отель в маленьком городе
Мини-отели оказались тем форматом, который идеально подходит малым городам.Интересным примером, как сегмент мини-отелей развивается в городе с населением до 100 человек, но обладающим определенным туристическим потенциалом, является Выборг. Транзитное положение города вблизи финской границы и в 170 км от Санкт-Петербурга является одновременно и достоинством, и недостатком. Финны, останавливавшиеся здесь проездом в Питер на короткое время, чтобы освежить себя глотком чего-нибудь горячительного, составляли основной контингент двух условно трехзвездочных отелей Выборг-Карелия с довоенной историей и гостиницы Дружба, построенной в виде пирамиды финскими строителями на берегу залива Салака-Лахти. Сказать, что в Выборге случился с тех пор туристический бум, было бы преувеличением. Однако на Выборг появилась определенная мода в Москве, Питере и других городах. Этому содействовали культурные акции кинофестиваль Окно в Европу, постановки Мариинского театра в Выборгском замке, рыцарские турниры и в целом обаяние средневекового европейского города, единственного в своем роде в границах нынешней России.

В октябре потребительское поведение характеризуется гораздо более низкой покупательской активностью, чем можно было бы ожидать, учитывая явный дефицит предложений на рынке. Руководитель департамента элитной недвижимости компании Новое Качество Александр Илюхин видит сразу несколько причин такого поведения. Во-первых, это резкий скачок цен. Если в начале этого процесса покупательская активность даже увеличилась, то после майских праздников многие решили подождать и посмотреть, что будет с ценами осенью. Во-вторых, это недостаток хороших предложений. С начала года практически не появилось новых объектов. Продажи идут по остаточному принципу. Те, кому квартира нужна быстро, сейчас предпочитают покупать вторичку. Те, кто уже изучил все предложения на рынке и не сделал выбор в силу отсутствия подходящих для них предложений, тоже ждут, - говорит он. - Кроме того, поведение потребителей объясняется возникшим недоверием к объявленным срокам строительства - они не хотят вкладываться в жилье на начальном этапе строительства. Зато много запросов на готовые дома или дома на конечных этапах строительства. Если был выбор между двумя предложениями, одно из которых предполагает покупку квартиры в суперсовременном доме, с прекрасной инфраструктурой, начинкой, местом и т.д. на начальном этапе и достаточно типовым домом, но законченным, покупатели предпочитали второй вариант.

Есть и апарт-отели на месте расселенных квартир в не менее исторически нагруженных домах Выборга. Примечательно, что, в отличие от полупустующих больших собратьев, заполняемость мини-отелей в уик-энд и зимой, и летом 100%. Выборг не является отдельной туристической достопримечательностью, поэтому на турфирмы мы не ориентируемся, наши клиенты петербуржцы и, как ни странно, москвичи. Ярко выраженной сезонности нет, однако 100%-ная заполняемость достигается в основном в уик-энд, говорит Кирилл Фролов, владелец одного из местных мини-отелей. Вложив около 1 млн в 15 местный отель, он рассчитывает окупить затраты за 4 года. Симптоматично, что на рынок гостиничной недвижимости Выборга обратила свое внимание профильная управляющая компания МКД, развивающая гостиничный бизнес в целом ряде российских регионов, в т.ч. на горнолыжном курорте Красная Поляна. На Рыночной площади ОАО СК Возрождение Санкт-Петербурга реконструирует бывшее здание общежития под офисно-гостиничный комплекс площадью 12 тыс. кв.м. Управляющей компанией будет ЗАО МКД. Ввод в эксплуатацию запланирован на конец 2006 г.
Несмотря на дефицит квадратных метров, московские новостройки наступившей осенью раскупаются вяло - люди ждут, чем закончится история с обманутыми дольщиками и когда ФАС разберется с ценовым сговором на рынке жилья. Тем временем на первичном рынке появляются интересные проекты. Какие же квартиры можно реально купить этой осенью и стоит ли это делать сейчас?



Затишье можно объяснить и тем, что потенциальные покупатели, планировавшие приобрести квартиру вчера, не могут себе позволить такие расходы сегодня - попросту не хватает денег. А покупать тесные квартиры на вторичном рынке хотят далеко не все. Поэтому высок спрос на современные квартиры разумного размера. В последние годы застройщики несколько увеличили площади квартир. Однако в результате на рынке первичной недвижимости образовался определенный дефицит качественных квартир небольших площадей. Мы прогнозировали такую ситуацию еще несколько лет назад и учли ее при проектировании домов второй очереди застройки жилого квартала Лазурный Блюз, - говорит Эльвира Ерёмина, генеральный директор девелоперской компании Сити-XXI век. - В корпусах 4 и 5 предусмотрено много сравнительно небольших квартир. Большинство из них однокомнатные - площадью 39 кв. м, двухкомнатные имеют площадь 62 кв. м, трехкомнатные - 82 кв. м. Такие квартиры находка для тех, кто не нуждается в больших площадях, часто предлагаемых в сегменте бизнес-класса, а предпочитает оптимальное использование пространства квартиры.

Еще одна возможность привлечь покупателей - предоставить им широкий выбор квартир и цен в рамках одного объекта. По такому пути, например, пошла Группа компаний Конти. Мы привлекаем большее количество покупателей за счет широкого диапазона цен на наши объекты. Так, стоимость квадратного метра в жилом комплексе Континенталь составляет от $3500 до $5000, а в Покровском Береге - от $6500 до $9500, - говорит вице-президент ГК Конти Вячеслав Тимербулатов.

Акцент на небольшие площади сделала и компания Новая Площадь при проектировании нового жилого района эконом-класса Солнцеград. В Солнцеграде большие многокомнатные квартиры представлены ограниченно - в основном двухуровневыми пентхаусами на последних этажах, где высота потолков составляет 3.5-4.2 м. Это полноценные апартаменты бизнес-класса, - рассказывает Дмитрий Попов, начальник аналитического отдела компании Новая Площадь. - В основном же квартиры ориентированы на потребности массовой аудитории покупателей. Это максимально функциональные одно- и двухкомнатные квартиры небольших и средних площадей, где за счет оптимального использования пространства, квартиры имеют большие жилые комнаты и кухни, подсобные помещения, но при этом их общая площадь не является избыточно большой. В частности, это достигается за счет выноса венткороба кухни в санузел и компоновки вентиляционных коробов с сантехническими стояками в одном узле. В типовых же домах (КОПЭ, П3М, П46М) венткороб выступает в пространство кухни, делая ее менее функциональной, либо (П44Т) вынесен в коридор, где также съедает полезную площадь.



Главная --> Публикации