Главная --> Публикации --> "звезда россии" хочет стать путеводной Здание в ковенском попало в программу приватизации О вечном вопросе... Цены на жилье в москве: рост, стагнация или откат Stockmann не дают припарковаться

Торговая недвижимость
Александра Кадченко, заместитель руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium

Уходящий год можно назвать знаковым для рынка коммерческой недвижимости России и особенно для Московского региона. Нельзя не отметить, что на рынок вышли крупные иностранные инвесторы. Беспрецедентно высокая активность наблюдалась в складском сегменте, поскольку на этом развивающемся участке конкуренция еще не так сильна, а неудовлетворенный спрос огромен. Кроме того, несмотря на меньшую доходность, риски здесь также меньше, что является чрезвычайно привлекательным моментом для международных инвестиционных фондов. Одна из главных тенденций 2006 года рост масштаба и качественного уровня проектов. Кроме того, из‑за дефицита подходящих объектов увеличилось количество компаний, строящих складские комплексы для собственных нужд.

В уходящем году во всех сегментах рынка, включая недавнего аутсайдера складскую недвижимость, наблюдался бурный количественный и, главное, качественный рост. Можно ли назвать 2006 год знаковым для российского рынка? Каковы его главные тенденции и перспективы? Вырастут или, наоборот, упадут ставки аренды? Усилится ли конкуренция и смягчится ли наконец диктат продавца? Чем в целом запомнился этот год и чего ждать девелоперам, инвесторам, покупателям и арендаторам в 2007 году?

На рынке офисной недвижимости в уходящем году окончательно оформилась и закрепилась тенденция, связанная с децентрализацией, а именно со строительством крупных офисных центров вне существующих административных зон с формированием новых деловых районов. Под офисную застройку активно используют перепрофилированные промышленные территории. Следует отметить, что появляется много новых игроков, в их числе международные компании и непрофильные девелоперы.

Быстрыми темпами развивался и сегмент торговых площадей. Спрос на качественные торговые помещения, подогреваемый региональной экспансией крупных федеральных и международных сетевых операторов, очень высок и заметно превышает существующее предложение. При этом в 2006 году наметилась, а затем усилилась конкуренция между проектами, большее внимание стали уделять концепции объекта, увеличилась доля развлекательной составляющей торговых центров.

В 2007 году в сегменте торговой недвижимости сохранятся основные тенденции уходящего года: возрастет объем предложения качественных объектов; арендные ставки останутся на прежнем уровне (а учитывая значительное падение курса доллара, можно даже говорить о некотором их снижении); появится немало новых игроков, но в то же время свои позиции существенно упрочат лидеры отрасли Вэйклин Промоушен Лимитед, IKEA, Капитал Групп, БИН, Гарант-Инвест, Ташир, Гиперцентр, РосЕвроДевелопмент, Торговый квартал; будет стабильно усиливаться приток инвестиций, в том числе иностранных; девелоперы, прежде всего столичные, продолжат освоение ближнего Подмосковья и упрочат свое присутствие в регионах.

В целом на рынке коммерческой недвижимости происходит не только количественный, но и качественный рост, требования арендаторов становятся жестче, в проект уже на ранних стадиях все чаще бывают вовлечены профессиональные консалтинговые компании. Увеличивается количество многофункциональных объектов, включающих в себя площади нескольких типов офисные, торговые, складские, гостиничные и жилые.

Одной из основных знаковых тенденций уходящего года является децентрализация столичного рынка коммерческой недвижимости. Более того, на протяжении всего прошедшего периода были отмечены более высокие темпы роста цен на объекты, расположенные за пределами центра города.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG (Russian Research Group)

В 2006 году торговый сегмент характеризовался крайне высокой степенью активности. Суммарная стоимость предлагаемых к продаже помещений составила 4,5 млрд долл., а их площадь превысила 1,3 млн кв. м. При этом рынок фактически разделился на две зоны центральную часть города и районы за Садовым кольцом. За пределами центра цена квадратного метра торговой недвижимости за год выросла на 55 % и в декабре 2006 года достигла почти 4000 долл./кв. м. Отчасти это связано с тем, что на продажу начали выставлять меньшие по площади объекты. Причем количество предложений в течение осени выросло примерно на треть. В центральных районах, напротив, такого заметного роста цен не наблюдалось: за год он составил 24 %, и в декабре 2006 года квадратный метр торговых помещений стоил в среднем 9900 долл. Впрочем, площадь предлагаемых к продаже объектов также особенно не менялась. В то же время начиная с ноября 2006 года количество предложений объектов, расположенных в центре столицы, значительно увеличилось.

Некоторое снижение доходности на фондовом рынке заставило российских и западных инвесторов обратиться к недвижимости. Причем долгое время основным сегментом для инвестиций, особенно в Москве, считалось жилье. В 2006 году около 40 50 % сделок имели инвестиционный характер. Этому способствовали не только бурный рост цен, но и тот факт, что рынок жилой недвижимости сформировался уже достаточно давно, действующие там механизмы (разумеется, мы не берем в расчет разного рода форс-мажорные обстоятельства, макроэкономические или политические потрясения) понятны и прогнозируемы. По сравнению с жилым сегментом коммерческий сектор всегда был не только закрытым и непрозрачным, но и крайне узким. Ситуация изменилась, когда в начале сентября цены на квартиры прекратили расти, а по отдельным категориям жилья даже начали снижаться. В результате интерес инвесторов стал смещаться в сторону коммерческой недвижимости.

По нашим оценкам, в 2007 году цены на рынке торговой недвижимости будут продолжать расти примерно на 15 20 % в год. При этом все большая часть собственников торговых центров вместо фиксированной арендной ставки станет вводить процент с оборота магазина-арендатора. Требования к качественным характеристикам объектов со стороны покупателей и арендаторов ужесточатся, и во многом это определит общую ситуацию в данном сегменте. Усилится тенденция к дифференциации рынка в частности, особенно заметно подорожают высококлассные и наиболее удачно расположенные торговые площади. Продолжится процесс децентрализации. Востребованными (а значит, и дорогими) останутся объекты стрит-ритейла в центральной части столицы. Однако не меньшим спросом будут пользоваться помещения вблизи станций метрополитена, возрастет интерес к отдаленным и недооцененным районам в восточной и юго-восточной частях города. Девелоперы продолжат освоение городов ближайшего Подмосковья и региональных рынков.

Повышение требований потенциальных покупателей и арендаторов и, как следствие, усиление взыскательности инвесторов привели к тому, что стало больше проектов по реконструкции, реконцепции и перепозиционированию торговых объектов. Некоторые девелоперы делают ставку на оригинальность формата. По нашим прогнозам, в следующем году такая тенденция усилится. В частности, мы ожидаем развитие специализированных торговых центров в новых сегментах потребительского рынка. Впрочем, несмотря на рост конкуренции, в отношении качественных и удачных проектов или так называемых невосполняемых ресурсов (стрит-ритейл, престижные торговые коридоры в центре города) заказывать музыку будут по-прежнему продавцы. Что касается традиционных торговых центров, рассчитанных прежде всего на крупных сетевых арендаторов, то в отношении их уже возникают определенные проблемы с заполняемостью.

Одним из ключевых событий уходящего года можно назвать выход на российский рынок международных инвестиционных фондов с целью покупки торговых центров и финансирования их строительства. Столичные и иностранные девелоперы вслед за городами-миллионниками (некоторые из них по уровню насыщенности торговыми, складскими и офисными площадями уже вплотную приблизились к Москве) активно взялись за освоение региональных центров и городов с населением от 300 тыс. человек. Ситуацию можно охарактеризовать как настоящий строительный бум, который, кстати, продолжится и в следующем году.

Марк Афраймович, управляющий партнер ROSS Group

Офисная и складская недвижимость
Татьяна Звонецкая, ведущий эксперт-аналитик по маркетингу компании GVA Sawyer

В целом самые яркие и знаковые тенденции в области коммерческой недвижимости таковы. этот рынок становится более системным, профессионализм игроков растет, конкуренция между объектами становится жестче. Применительно к торговому сегменту следует отметить, что модель лебедь, рак и щука в отношении совместной работы девелопера, сетевого оператора и управляющей компании (УК) становится все менее актуальной, а всем участникам рынка приходится переходить на качественно иной уровень работы. Уходящий год по праву можно назвать временем начала маркетинговых войн, обусловленных стремительным ростом конкуренции между торговыми центрами в регионах. В дальнейшем такое соперничество будет только усиливаться, поэтому многие дальновидные игроки уже пришли к пониманию важности организации профессионального управления объектами.

Помимо роста девелоперской активности на офисном рынке основными тенденциями уходящего года стали децентрализация, активное освоение промышленных и периферийных территорий, увеличение количества крупномасштабных и высотных проектов. Также выросли объемы сделок, в том числе инвестиционных продаж, это свидетельствует о качественном изменении рынка. Среди недавно реализованных и заявленных проектов все больше места занимают многофункциональные комплексы. Еще один характерный фактор увеличение числа игроков, девелопмент для которых является непрофильной деятельностью.

В 2006 году рынок коммерческой недвижимости Москвы демонстрировал бурный рост, вызванный в первую очередь повышением его привлекательности для российских и иностранных инвесторов. Об этом свидетельствует интерес, проявленный со стороны таких крупнейших инвестиционных фондов и компаний, как Europolis Real Asset Management, GE Asset Management, Morgan Stanly Real Estate, LondonRegional Properties, Michaniki Russia и др. В этом году были зафиксированы и первые инвестиционные сделки в сегментах торговой и гостиничной недвижимости.

На рынке офисной недвижимости в наступающем году мы прогнозируем рост арендных ставок до 10 %, а цен продаж в пределах 10 15 %. Площади в новых торговых центрах с грамотной концепцией и высоким качеством строительства поднимутся в цене на 5 10 %, а в объектах низкого уровня, наоборот, произойдет снижение ставок. В связи с дефицитом помещений в торговых коридорах цены аренды и продажи будут удерживаться на стабильно высоком уровне, но без значительных колебаний. В складском сегменте предполагаемый рост ставок составит в среднем 5 %.

В 2007 году на столичном рынке коммерческой недвижимости прогнозируют рост по всем его основным показателям. Несмотря на масштабный ввод в эксплуатацию новых объектов, насыщения спроса не произошло, да и в краткосрочной перспективе его не ожидается. Таким образом, во всех сегментах по-прежнему сохраняется определенный диктат продавца или арендодателя. Тем не менее рост качественных показателей рынка будет способствовать постепенному перераспределению спроса в пользу объектов, имеющих лучшую концепцию, и соответствующим образом скорректирует ставки аренды и продажи.

Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group Moscow

Вследствие растущих требований арендаторов и покупателей к качеству строительства доля высококлассных объектов в составе предложения будет увеличиваться. На рынке появится больше непрофильных игроков, однако в долгосрочной перспективе активы в основном сконцентрируются вокруг наиболее крупных девелоперских структур. Бурный рост рынка вызовет дальнейшее увеличение притока инвестиций, но доходность во всех сегментах в среднесрочной перспективе будет снижаться. Ужесточения конкуренции в ближайшее время не произойдет, но преимущество постепенно закрепится за новыми высококлассными объектами с профессиональным управлением. Окончательно рынок покупателя сформируется в начале стадии стабилизации: в офисном сегменте это произойдет не раньше 2011 2012 годов, в торговом в 2009-м, в складском в 2015 году.

Крупнейший из рынков недвижимости страны, московский, очень близко подошел к пику своего развития. Цены находятся фактически на пределе: офисные площади в центре города предлагают на продажу за 13 15 тыс. долл./кв. м и в аренду по цене более 1000 долл./кв. м. Даже в морально устаревших зданиях класса В небольшие помещения сдают по ставкам, превышающим 900 1000 долл./кв. м. Неадекватно высокие цены снижают ликвидность объектов, спрос не удовлетворяется и становится скрытым. Дальнейший рост ставок при условии сохранения теперешних темпов развития экономики возможен только в направлении увеличения цены предложения. Реальные же сделки во всех сегментах будут, как прежде, заключать со значительным дисконтом.

Среди наиболее значимых тенденций развития российского рынка коммерческой недвижимости в 2006 году можно выделить прежде всего то, что ставки капитализации сравнялись с аналогичными показателями в странах Восточной Европы. Если еще в середине 2005 года можно было приобрести проекты инвестиционного качества с доходностью более 12 13 % годовых, то уже в начале 2006 года сделать это стало практически невозможно. На сегодняшний день максимум, на который стоит рассчитывать инвесторам, 9 % годовых.

Марина Малахатько, коммерческий директор инвестиционной группы DVI

Пока российскому рынку еще незнакомы сданные в эксплуатацию офисные здания или торговые центры, имеющие большую долю вакантных площадей. Тем не менее уже появляются объекты (пока только торговые), в которых значительную часть помещений экспонируют уже более года, но все еще не могут сдать в аренду (ТЦ Квадро, ТЦ Европарк и др.). Офисные площади по-прежнему полностью поглощаются рынком, однако многие крупные проекты начинают испытывать сложности с привлечением арендаторов. В дальнейшем дифференциация будет усиливаться, а ставки аренды и продажи в удачных и неудачных объектах станут резко отличаться друг от друга.

На рынке офисной недвижимости быстрее других произойдет стагнация в классе А, а точнее, в отношении объектов, которые по тем или иным критериям, например по месторасположению, не соответствуют заявленной категории. Во-первых, требования арендаторов и покупателей становятся жестче, а во-вторых, именно в этой категории офисной недвижимости уже появляются первые признаки кризиса перепроизводства, который в итоге может привести к коррекции арендных ставок. Еще одной знаковой тенденцией сегмента является вынужденная децентрализация. Площадок под застройку в центре города практически не осталось, и девелоперы рискуют браться за строительство бизнес-центров класса А за пределами Садового и даже Третьего транспортного кольца. Однако основной спрос все равно сфокусирован именно в центральных районах столицы, особенно со стороны тех арендаторов, для кого офис в престижном месте это часть имиджа компании.

Уходящий год, безусловно, можно назвать знаковым для российского рынка коммерческой недвижимости, впрочем, как и 2005-й, и будущий 2007-й. Во всех сегментах наблюдается подъем, и о спаде в ближайшие несколько лет говорить рано.

Торговая недвижимость в Москве и городах ближнего Подмосковья еще в течение нескольких лет будет очень востребована. Соответственно, продолжат расти ставки. В то же время становится более заметной тенденция к уменьшению диктата продавца. Девелоперы все чаще идут на уступки арендаторам. В регионах по-прежнему наблюдается рост ставок аренды, однако и там все большее, можно сказать, решающее значение приобретают грамотная концепция объекта и высокое качество строительства. За последние два года значительно увеличилось количество торговых центров в столице и регионах, подвергающихся реконцепции для улучшения внешнего вида здания и организации внутреннего пространства, в частности для ликвидации так называемых мертвых зон, лежащих вне сферы распространения покупательских потоков.

В регионах рынок высококачественных офисных площадей еще не занят. В городах, являющихся крупными промышленными и торговыми центрами и важными транспортными узлами, спрос на них высокий.

Елена Жильская, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании DeltaRealty

В 2007 году будут иметь место по-прежнему высокая активность российских и иностранных игроков и приток инвестиций во все сегменты рынка коммерческой недвижимости, причем в поисках лучшего конкурентного окружения девелоперы станут браться за освоение не только двух столиц и городов-миллионников, но и региональных и локальных центров с населением в несколько сотен тысяч человек. При этом ставки аренды продолжат расти лишь в тех регионах, где сохранится высокий спрос на качественную коммерческую недвижимость (львиная доля спроса придется на федеральные и международные сетевые компании). Существенное влияние на успех проекта будут оказывать имя и репутация девелопера, в первую очередь в торговом сегменте, где доход компаний-арендаторов напрямую зависит от качества ТЦ в целом.

Увеличилась доля объектов, возводимых на месте перепрофилированных промышленных территорий. Причем если раньше редевелопмент проводили с целью строительства новых жилых кварталов, то в 2006 году квартиры уступили место офисам и многофункциональным комплексам. В определенной степени это связано с более высокой доходностью коммерческой недвижимости по сравнению с жилой. Кроме того, в последнем случае предъявляют более высокие требования к экологическому состоянию участка, и, следовательно, затраты девелопера на рекультивацию земли существенно увеличиваются. Поскольку выводимые промышленные предприятия, как правило, находятся в престижных районах города, эта земля стоит довольно дорого, и наиболее рентабельным вариантом застройки являются именно офисы или торговые комплексы.

В 2006 году рынок офисной недвижимости (впрочем, как и другие сегменты) был очень активным и находился на подъеме. Стабильно увеличивалось количество сделок, в том числе инвестиционных покупок, а спрос существенно превышал предложение объектов, выставленных как на продажу, так и для сдачи в аренду. Значительная часть сделок в офисном и других сегментах была заключена на первичном рынке, в том числе на стадии котлована. В прошлом году такие случаи оказывались единичными, арендаторы и покупатели предпочитали, чтобы хотя бы коробка дома была готова.

В отличие от уходящего года в наступающем значительного роста цен не ожидается. Основной спрос будет сконцентрирован вокруг качественных офисных площадей среднего класса. В этой категории ставки аренды увеличатся за год в среднем на 15 17 %, а цены продаж максимум на 15 %. По-прежнему сохранится дефицит предложения, однако доходность проектов постепенно начнет снижаться. При условии если рынок замедлит ход своего развития и сделается прогнозируемым, средняя доходность офисного сегмента составит 10 12 % годовых. Благоприятная макроэкономическая ситуация в стране стимулирует приток инвестиций, в том числе иностранных, в сферу коммерческой недвижимости. Несмотря на все еще низкий уровень конкуренции, растут требования арендаторов и покупателей к качеству объектов. В среднесрочной перспективе это приведет к дифференциации рынка и корректировке цен на офисные центры с дефектами строительства, неудачной концепцией или плохо организованным управлением.

Одно из заметных событий на рынке офисной недвижимости Москвы начало строительства высотного многофункционального комплекса Золотой век общей площадью 290 тыс. кв. м в рамках городской правительственной программы Новое кольцо Москвы. Башня войдет в число самых высоких зданий Европы. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на 2009 год. К тому времени организуют движение по Четвертому транспортному кольцу и создадут развитую инфраструктуру, а сам район станет новой деловой зоной. Это соответствует общей тенденции к децентрализации. Высококлассные бизнес-центры уже начали возводить за пределами Третьего транспортного кольца и возле МКАД, и в следующем году география офисного рынка столицы продолжит расширяться.

Для рынка складской недвижимости Московского региона самого молодого и наиболее динамично развивающегося сегмента 2006 год можно назвать ключевым. Одна из основных тенденций его развития, которая останется таковой и в следующем году, рост активности российских и иностранных девелоперов, вызванный успешной реализацией качественных проектов, которые соответствуют международным стандартам. Большой интерес складской сегмент вызывает и у институционарных инвесторов, например у Raven Russia Ltd., Morgan Stanley, Hypo Real Estate International, EAG European Real Estate, Fleming Family Partners.

Максим Шакиров, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International

Основной спрос на складские помещения классов А и В формируют крупные российские и международные логистические операторы (около 65 % от всего объема занимаемых складских помещений классов А и В). Та же тенденция сохранится в следующем году. Ставки аренды будут находиться на высоком уровне, но значительного их роста мы не прогнозируем. В 2006 году для складских комплексов класса А средняя арендная ставка по системе triple net составляла 115 140 долл./кв. м в год (без учета операционных расходов, которые в среднем равны 25 30 долл./кв. м в год; существует, однако, тенденция к их увеличению: некоторые девелоперы анонсируют свои операционные расходы на уровне 30 50 долл./кв. м в год), а для площадей класса В 100 125 долл./кв. м в год (операционные расходы 15 25 долл./кв. м в год)).

Также следует отметить увеличение масштабов строящихся объектов. При этом, хотя на рынок вышли такие крупные складские комплексы, как логистические парки Крекшино (девелопер компания РосЕвроДевелопмент) и Пушкино (Capital Partners), ленинградский терминал (MLP), ТЛК Томилино, спрос по-прежнему остается неудовлетворенным и значительно превышает предложение. На 2007 год анонсирован ввод в эксплуатацию более 1 млн кв. м высококлассных складских площадей, среди которых вторые очереди логистических парков Крекшино, Пушкино, ТЛК Томилино, комплексы МЛП-Подольск, Домодедово и Северное Домодедово.


В ходе реализации Программы по реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда с 1995 по 2002 год в Москве снесено более 2,6 млн. кв. м и построено почти 9,8 млн. кв. м жилья. Почти 3,6 млн. из них выделено под переселение. Функции по координации действий всех участников программы возложены на Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС). На вопросы нашего корреспондента отвечает руководитель этого ведомства Леонид КРАСНЯНСКИЙ.

Этот год ознаменован выходом столичных и иностранных игроков на региональные рынки. Масштабные проекты были заявлены в городах-миллионниках и промышленных центрах компаниями Евразия Логистик, Единая международная сеть таможенных складов, РосЕвроДевелопмент, Международное логистическое партнерство, FM Logistic, Авалон Логистик. Важным стимулом для развития складской инфраструктуры и всего сегмента стали разработка и внедрение государственных программ по развитию транспортной и логистической системы России.

- По программе к 2010 г. должно быть снесено 6 млн. кв. м пятиэтажного панельного фонда и 1,6 млн. кв. м ветхого жилья. На сегодняшний день уже ликвидировано более 1,5 млн. кв. м хрущевок (446 зданий), более 948 тыс. кв. м ветхого жилищного фонда (457 домов), а также почти 194 тыс. кв. м несносимых серий (52 здания) в целях технологического сноса.

- Леонид Наумович, сколько жилья предстоит снести в Москве в ближайшие годы?

- Правительство Москвы предпринимало попытки приступить к реконструкции пятиэтажного жилищного фонда с 1989 года. Однако с 1989 по 1995 г. эта работа не носила системного характера. В конце 1995 г. было принято решение о массовой реконструкции пятиэтажек и сформирована Программа реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда.

- То есть за минувшие 8 лет программа выполнена на 33%. Оставшиеся 67% придется реконструировать за меньший срок. Успеете?

- Какие серии сносимые, а какие нет?

Ход реализации программы мэр Москвы Юрий Михайлович Лужков держит под личным контролем, возглавляя Совет по реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда. В работе задействован целый ряд городских властных структур и предприятий строительного комплекса. Еженедельно под руководством первого заместителя мэра в правительстве Москвы, руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимира Иосифовича Ресина проходят совещания с участием инвесторов, заказчиков и подрядчиков, привлеченных к реализации программы. Поэтому сейчас темпы работ значительно выше, чем на начальном этапе. И в том, что в намеченные сроки мы уложимся, у меня лично сомнений нет.

- Какую роль в реализации программы играет ДИПС?

- К сносимым относятся панельные дома серий К-7, 1605-АМ, 1-МГЗОО, II-32, II-35 и их модификации. Они подлежат ликвидации в связи с физическим износом и исчерпанием несущей способности. Под несносимыми подразумеваются панельные дома серии 1-515, а также блочные и кирпичные дома серий 1-510,1-511 и 1-447,здания серии 1-515 - 6,4 млн. кв. м. В каждом отдельном случае они требуют специального обследования, по итогам которого принимается решение о сносе или модернизации. Блочных и кирпичных домов - 19 млн. кв. м. Начало работ по ним отнесено на 2004 -2005 гг., но в полном объеме они развернутся в 2015 -2020 гг. Сейчас отбираются проекты и идет опытная реконструкция.

- Нередко появление нового дома в сложившемся квартале создает немало проблем для тех, кто жил здесь раньше: социальная инфраструктура не выдерживает возросшей нагрузки...

- На ДИПС возложены функции по координации действий всех участников программы. Совместно с префектурами административных округов, Департаментом жилищной политики и жилищного фонда, Москомархитектурой и строительными предприятиями мы формируем проекты адресных программ по переселению и сносу, организуем строительство жилья и решаем проблемы нормативно-правового обеспечения этой работы. После того как реализация программы перешла под контроль департамента, он передал городу под переселение почти 522 тыс. кв. м жилья, построенного за счет привлеченных средств.

Она предусматривает не только строительство жилья, но также создание или модернизацию объектов социально-бытовой и инженерной инфраструктуры. Комплексная реконструкция кварталов позволяет соблюсти единую концепцию застройки, а также решить целый ряд социально важных задач: благоустроить прилегающие территории, обновить транспортную сеть, создать дополнительные машиноместа.

- Именно поэтому с 1997 года предпочтение отдается квартальной реконструкции.

- Сейчас ДИПС проводит комплексную реконструкцию 55 - 56-го кварталов Филевского парка, 18 - 19-го кварталов Коптева, 1-го и 2-го микрорайонов Левобережного района и 5 - 6-го кварталов по Мичуринскому проспекту. В Филевском парке в нынешнем году планируется сдача двух муниципальных домов под переселение. Общий объем нового строительства - 130 тыс. кв. м. Окончание работ намечено на 2006 г. В Коптеве в 2003 г. городу будут переданы 3 муниципальных дома общей площадью 15 тыс. кв. м. Всего здесь запланировано возвести 100 тыс. кв. м. Застройка Левобережного района - один из самых масштабных проектов департамента. Он предусматривает реконструкцию пятиэтажек в течение 6 - 7 лет. В результате в Москве появится около 900 тыс. кв. м нового жилья. Работы начнутся в IV квартале 2003 г. Параллельно строители возьмутся за реконструкцию пятиэтажек на Мичуринском проспекте. При этом из района придется вывести промышленные предприятия. Общий объем нового жилищного строительства -480 тыс. кв. м.

- Какие проекты ДИПС реализует сегодня?

Адреса сносимых жилых домов, а также объемы строительства на освободившихся территориях до 2005 г. утверждены специальным постановлением правительства Москвы. Сейчас разрабатывается аналогичный адресный перечень на 2006 - 2010 гг. В нынешнем году предстоит снести 237 зданий общей площадью почти 759 тыс. кв. м. Для переселения жителей необходимо построить более 1 млн. кв. м.

Не секрет, что при комплексной реконструкции кварталов встает вопрос о расселении жильцов сносимых зданий. В последнее время самой эффективной схемой решения этой задачи считается так называемое волновое переселение. "Волновым" методом расселялись 29-й и 30-й кварталы Новых Черемушек, микрорайоны 10 и 10а по Полярной улице в Северном Медведкове,1-й микрорайон в Бескудникове и 23-й квартал по Снежной улице в Свиблове. Сегодня по той же схеме идет работа в 13-м микрорайоне Западного Дегунина и 22 - 27-м кварталах Новых Черемушек.

- В качестве инвесторов в реализации программы принимают участие все ведущие застройщики Москвы. Кроме того, на ее финансирование привлекаются средства городского бюджета. Ответственность за эту работу возложена на Управление бюджетного планирования городского заказа. Если в нынешнем году на бюджетные деньги будет построено около 400 тыс. кв. м, то уже в будущем - 1 млн. кв. м жилья.

- На какие деньги реализуется программа?

- Нет, мы много строим и в Центральном административном округе. В минувшем году департамент инвестировал в строительство коммерческого жилья в ЦАО более миллиарда рублей. От продажи этих квартир город получил 597 тыс. руб. Прибыль от деятельности ДИПС в центре составила почти 13 тыс. руб. с каждого квадратного метра.

- Вы работаете в основном в районах массовой застройки и на окраинах?

- Из построенных в минувшем году в центре 105 тыс. кв. м жилья под коммерческую реализацию отданы лишь 54,6 тыс. кв. м. Более 49,8 тыс. кв. м отошли городу. В целом за год ДИПС передал городу около 100 тыс. кв. м.

- Все, что вы построили в центре, пошло на продажу?

О главных событиях прошедшего года на рынке зарубежной недвижимости и перспективе его развития читателям журнала рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации БЕСТ-недвижимость кандидат исторических наук Юлия Титова.

Особо хочу отметить, что эффективность, с которой работает ДИПС, растет. Если в 2001 г. при продаже жилых домов на Петровском бульваре город получал 633 доллара прибыли с квадратного метра, то в минувшем году при реализации квартир в здании сравнимой ценовой категории на улице Александра Невского прибыль составила 1396 долл. с кв. м. Не менее успешно идут дела и за пределами ЦАО. Так, при строительстве жилого здания на Петровско-Разумовской аллее город получил 457 долл. за кв. м. В целом в 2002 г. чистая прибыль горбюджета от деятельности департамента составила 134 миллиона долларов.

Как следует из цифр, мировое сообщество все сильнее ощущает присутствие россиян в элитном сегменте зарубежной недвижимости. Ни для кого не секрет, что наши олигархи задают тон во многих странах и активно содействуют росту цен на недвижимость в крупнейших столицах и на популярных курортах мира. Однако и для значительно менее состоятельных соотечественников рынок зарубежной недвижимости становится все более открытым и доступным.

Интерес россиян к зарубежной недвижимости заметно растет. Об этом говорит тот факт, что по итогам 2006 года число наших граждан, для которых приобретение жилья в других государствах актуально, увеличилось на 60 % по сравнению с прошлым годом. Необходимо отметить, что доля российских покупателей на рынке зарубежной недвижимости составляет порядка 5 6 %, однако суммы, потраченные ими на такие цели за последний год, оценивают в миллиардах евро, а количество перешедших в их собственность объектов достигает сотен тысяч.

В секторе недорогого жилья среди наших соотечественников пользуются спросом преимущественно три направления: Испания, Черногория и Болгария. По итогам 2006 года приобрели жилье в этих странах 60 % россиян, интересующихся зарубежной недвижимостью: в Испании 21 %, Черногории 20 %, Болгарии 19 %. Как видим, разрыв между лидерами весьма незначительный. Но надо отметить, что демократичный сегмент рынка более мобилен, чем элитный сектор. Так, до 2006 года наблюдались иные приоритеты: в Черногории приобрели жилье 19 % покупателей из России, в Болгарии 20 %.

В нынешнем году в сегменте элитных объектов лидировали традиционные направления: Великобритания (Лондон), Франция (Лазурный Берег), Италия (Лигурия, районы вблизи озер). Это объясняется консервативностью названного сектора рынка, поскольку то, что было престижным и дорогим пять лет назад, будет являться таковым и через десять лет. Как не дешевеют редкие и крупные бриллианты, так и недвижимость за рубежом VIP-класса только повышается в цене, пусть не очень быстро, но гарантированно. Приобретение такого жилья в Лондоне, на Лазурном Берегу, Лигурийском побережье или в районе озера Комо имиджевая покупка, весьма дорогая, но безотказная визитная карточка, пропуск в мир богатых и знаменитых. Процедура сделки не самая простая из возможных. Кроме того, необходимо учитывать, что помимо достаточно высоких расходов на приобретение объекта затраты на его содержание также не маленькие. Как в Италии, так и во Франции, вне зависимости от того, сдают ли недвижимость в аренду или собственник использует ее в личных целях, владельцу требуется оплатить налог. Однако цифры с большим количеством нулей не останавливают наших соотечественников. Для сравнения: доля покупателей из России составляет около 5 % от общего числа иностранцев, которые приобрели недвижимость в Испании; на лондонском рынке этот показатель равен примерно 10 %. А вот доля наших сограждан, купивших жилье в Лондоне по цене от 10 млн. евро, достигает примерно 20 %. Средняя сумма, затраченная россиянами на приобретение объектов VIP-класса (Лондон, Лазурный Берег, престижные округа Парижа, Лигурия, Швейцария, исторический центр Рима, Флоренции), составляет где-то 3 млн евро. Причем жилье стоимостью до 1 млн евро (не самые дорогие апартаменты) покупали значительно реже, чем объекты по цене от 3 млн евро (частные дома).

Второе государство, где наши соотечественники предпочитают приобретать относительно недорогое жилье, Черногория. Популярность направления выросла за последние полгода на 4 %, а за год на 11 %. Спрос на собственность в этой стране объясняется рядом объективных факторов безвизовый режим, быстрое повышение цен на недвижимость, изумительная природа, простота адаптации для россиян, круглогодичная транспортная доступность. Отчасти черногорский бум вызван популяризацией государства в средствах массовой информации (даже действия последней серии бондианы происходят не где-то, а в Черногории). Но на самом деле многие потенциальные покупатели возвращаются из страны разочарованные, конечно, не самой Черногорией (жемчужина Адриатики покоряет всех), а рынком недвижимости. За последние два года цены выросли в два-три раза, а качество как самого жилья, так и инфраструктуры изменилось незначительно. К тому же множество объектов, предлагаемых на продажу местными агентствами и частными риелторами, имеет обременения (речь идет о нарушении градостроительных норм, отсутствии документов, подтверждающих право собственности, наличии неоплаченных налогов и т. д.). Законодательную базу Черногория автоматически унаследовала от Сербии после отделения от нее. Но в 2007 году будет разработано собственное законодательство и, соответственно, последуют поправки в нормативной базе. Все эти серьезные минусы очевидны для профессионалов рынка, но англичане, ирландцы, немцы и русские продолжают активно скупать недвижимость в Черногории, не обращая внимания на перечисленные недостатки. Они аргументируют свои действия тем, что завтра жилье подорожает. Инвесторы, частные лица и крупные компании полагают, что не за горами превращение Монтенегро в Монте-Карло, и стимулируют развитие инфраструктуры, включающей казино и яхтенные порты. Большим спросом пользуются апартаменты в новостройках с бассейном, парковкой и видом на море. Покупателям начинают предлагать виллы в охраняемых закрытых поселках. Стоимость качественной новой или отреставрированной недвижимости в Черногории сегодня стартует от 2000 евро/кв. м. Но есть редкие исключения: на первичном рынке предлагают апартаменты в объектах без инфраструктуры по цене 1600 1900 евро/кв. м.

Как и последние несколько лет, сегодня пальма первенства принадлежит Испании. Спрос россиян на недвижимость этого государства неизменно растет (за вторую половину 2006 года он повысился на 1 %, за весь прошедший год на 2 %). И причин тому несколько. Здесь отличное соотношение цены недвижимости и ее качества; хорошие условия предоставления кредита; для собственников испанской недвижимости предусмотрены визовые льготы; традиционно превосходный морской климат и отличная транспортная доступность. Наиболее активно иностранцы приобретают новостройки в клубных комплексах с развитой инфраструктурой. За последний год изменился имидж Коста Бравы северного побережья Испании. Из зоны недорогого туризма оно превратилось в район престижного отдыха и клубных комплексов, усовершенствовалась инфраструктура региона, а эта местность стала демократичным продолжением Лазурного Берега. Стоимость недвижимости в Коста Браве практически сравнялась со стоимостью жилья на Коста дель Соль. Недорогое жилье осталось лишь на Коста Бланке (р-н Торревьехи), Коста Альмерии и Коста Калиде. Причем некоторые районы Коста Бланки по престижности и ценам могут конкурировать с Коста дель Соль, например Алтея и Дения. Испанские застройщики предпочитают возводить апартаменты с одной и двумя спальнями и практически не строят студио. Апартаменты в хороших комплексах на сегодняшний день стоят от 100 тыс. евро, виллы от 250 тыс. евро.

Четвертое место по запрашиваемости среди россиян занимает Чехия. На ее долю приходится около 9 % от общего спроса, что на 2 % выше показателей прошлого года. Наибольший интерес потенциальные покупатели проявляют к приобретению новостроек в Праге. Причина в том, что в ближайшее время в связи с принятием единого для Европы налога (сегодня в Чехии он составляет 5 %, в Евросоюзе 19 %) стоимость жилья на первичном рынке должна подняться не менее чем на 15 %. Покупка недвижимости в Чехии осуществляется на юридическое лицо, создать которое дело несложное и недорогое. Наличие чешской фирмы и недвижимости в Чехии дает право на получение многократной визы (на один год), затем вид на жительство (ВНЖ, его выдают два раза на два года), а по истечении пятилетнего срока на постоянное место жительства (ПМЖ). В конце 2007 года Чехия войдет в зону шенгенского соглашения, таким образом, собственнику чешской недвижимости и членам его семьи предоставится отличный шанс получить европейскую резиденцию (ПМЖ), которая отличается от гражданства отсутствием права выбирать и быть избранным в органы власти и необходимости служить в армии. Стоимость квартир в новостройках Праги в основном превышает 1500 евро/кв. м.

Недвижимость Болгарии не стала менее популярной у россиян за последние шесть месяцев, и количество покупок апартаментов на черноморском побережье даже превышает число сделок в отношении черногорской недвижимости. Интерес к приобретению жилья в Болгарии за второе полугодие вырос на 4 %, а в целом за 2006 год на 6 %. Наши сограждане активно покупают апартаменты в комплексах на побережье, а также вкладывают средства в объекты, расположенные на бальнеологических курортах и в горах. Рост популярности недвижимости страны обусловлен грядущим вхождением Болгарии в Евросоюз, запланированным на 2007 год. В связи с этим ожидается дальнейшее подорожание жилья. Кроме того, соотношение ценакачество болгарской недвижимости на сегодняшний день не имеет аналогов. Так, качество апартаментов, расположенных на черноморском побережье страны, на порядок выше, чем качество подобных объектов, возведенных в Сочи и Ялте, а стоимость их в несколько раз меньше. Скажем, минимальные цены на жилье в сочинских новых комплексах, возведенных рядом с морем, достигают 3,5 тыс. евро/кв. м, а в Болгарии один квадрат аналогичной недвижимости обойдется в 900 евро/кв. м. На болгарских курортах инфраструктура более развита, чем на отечественных, а содержание апартаментов там стоит дешевле. Многие стремятся купить жилье в Сочи и аргументируют свои намерения тем, что там они будут отдыхать у моря и заниматься горнолыжным спортом. Но, к сожалению, в горнолыжный сезон купаться на море нельзя, а в купальный сезон невозможно кататься на лыжах. Поэтому, чтобы совместить эти занятия, стоит приобрести недвижимость в Болгарии. На деньги, которые надо отдать за квартиру в Сочи, лучше купить два апартамента: один на побережье (на Солнечном Берегу или Золотых Песках), другой в горах (например, в Банско) и останутся еще деньги на перелеты. Кроме того, потенциальным покупателям полезно знать, что в стране очень много организаций, занимающихся управлением недвижимостью. Например, собственность можно сдать в аренду и получать доход от 4 до 10 % годовых.

Подводя итоги уходящего года, следует отметить еще несколько важных моментов. Знаковым событием для рынка зарубежной недвижимости стало вступление в силу нового закона летом 2006 года, разрешающего банковские переводы за рубеж. Россиянам, как и раньше, позволено переводить без декларации суммы до 5000 долл. США, а при ее наличии сумма перевода не ограничена. Таким образом, имея на руках предварительный договор купли-продажи на русском языке (или нотариально заверенный перевод текста документа) и легальные денежные средства, россиянин, собираясь приобрести недвижимость за рубежом, может не пытаться искать обходные пути для расчетов. Правда, для многих это законодательное изменение не стало столь радостным. Недоверие к будущему страны все еще стимулирует многих сограждан, с одной стороны, не афишировать покупку жилья за границей, с другой далеко не большинство наших соотечественников имеют белые доходы, позволяющие провести сделку легально. Тем не менее такой момент очень важен, поскольку в основе законодательной инициативы правительства лежит тот факт, что иностранные инвестиции на сегодняшний день превалируют над вывозом капитала из страны, что говорит о стабильности российской экономики и ее привлекательности для зарубежных инвесторов. Устойчивое экономическое положение нашего государства способствует улучшению материального положения его населения и увеличению числа потенциальных покупателей зарубежной недвижимости.

Кипр сохраняет свои позиции по сравнению с прошлым годом. На долю солнечного острова приходится 8 % от общего спроса, а поскольку число россиян, приобретающих недвижимость за рубежом, растет, то их становится больше и на Кипре. Покупатели ценят исключительные климатические условия острова, а также возможность круглогодичного пребывания на нем (покупка недвижимости, подтвержденная наличием средств к существованию, дает право на получение ВНЖ). Цены на кипрскую недвижимость сопоставимы со стоимостью жилья в Испании, условия предоставления кредита (его выдают на сумму до 70 % от стоимости приобретаемого объекта на срок 10 15 лет под 4 4,5 % годовых) тоже сходные. К преимуществам Кипра относят систему налогообложения (расходы на покупку и содержание недвижимости здесь ниже, чем в Испании) и простоту адаптации россиян на острове. Недостатком можно считать стоимость жизни (поскольку цены указывают в кипрских фунтах, а курс фунта выше, чем курс евро, ужин в ресторане или продукты в магазине обойдутся несколько дороже, чем в Испании). Наибольшим спросом у россиян пользуются новые апартаменты, таунхаусы и виллы. Цены на недвижимость зависят от района, квадратный метр жилья (недалеко от моря в комплексе с хорошей инфраструктурой) стоит от 2000 евро.

Тенденцией последнего месяца является падение курса доллара. Ввиду того что многие рядовые россияне имеют сбережения именно в этой валюте, платежеспособность населения несколько снизилась, поскольку цены на отечественную недвижимость стали называть в основном в рублях, а на рынке зарубежной недвижимости их принято называть в евро. Таким образом, при сохранении цены на конкретный объект недвижимости, тот, кто приобрел его несколько месяцев назад, уберег себя от падения курса доллара (например, купив апартаменты в Испании за 150 тыс. евро, человек потратил около 190 тыс. долл. США; сегодня та же сделка обойдется в 200 тыс. долл. США, то есть падение курса доллара принесло дивиденды в размере 5 %). Естественно, игра на курсе валют мало предсказуемое дело, однако это в очередной раз подтверждает слова о надежности и привлекательности инвестиций в зарубежную недвижимость.

Следует отметить, что изменения, происходящие на отечественном рынке жилья, влияют на интерес покупателей к приобретению собственности за границей. В конце 2006 года на рынке недвижимости московского и некоторых других российских регионов произошел спад. Если в течение девяти месяцев уходящего года на одну продаваемую столичную квартиру, можно сказать, образовывалась очередь из 5 20 потенциальных покупателей (в зависимости от привлекательности объекта и его цены), то в последнем квартале ситуация резко изменилась. Частные инвесторы практически ушли с московского рынка, остались лишь покупатели, заинтересованные в улучшении жилищных условий, что сильно снизило ажиотаж вокруг квартир, выставляемых на продажу. Эти события активизировали массу людей, заинтересованных в инвестициях в недвижимость: они переключились с сегмента городского жилья на загородное и зарубежное.

Наиболее популярные направления будут продолжать развиваться, и спрос увеличится как со стороны иностранцев в целом, так и со стороны россиян в частности. Ожидается плавный рост цен в государствах со стабильной экономикой, не исключены ажиотажные всплески на рынках развивающихся стран. Инвесторам, ищущим в зарубежной недвижимости альтернативу нестабильному отечественному рынку, стоит рассматривать устоявшиеся и предсказуемые варианты капиталовложений. Пусть доходность от них не столь высока, как на развивающихся рынках, однако капитал сохранить удастся.

В заключение хочется сказать несколько слов о перспективах рынка зарубежной недвижимости в наступающем году. В 2007 году сохранится тенденция к увеличению спроса на жилье за границей. Мы прогнозируем рост аудитории потенциально заинтересованных клиентов на 100 %. Некоторые журналисты и аналитики сопоставляют названное явление с ростом цен на недвижимость в России, однако специалисты корпорации БЕСТ-недвижимость эту точку зрения не разделяют. По их мнению, увеличение потребности в приобретении жилья за пределами страны связано с тем, что на сегодняшний момент лишь малая доля россиян имеет представление о возможностях и привлекательности вложений в зарубежную недвижимость. Рост своей целевой аудитории специалисты корпорации объясняют увеличением количества платежеспособного населения в нашей стране и улучшением информированности этой категории россиян.

Для наших соотечественников благополучное и стабильное состояние экономики другого государства является одним из самых важных факторов для принятия решения о покупке там жилья.

Поиск рискованных направлений с возможностью большой отдачи от кратковременных капиталовложений не в традициях российских покупателей. Имея за плечами большой опыт разочарований, связанный с неурядицами в становлении отечественной экономики и возникновением ряда финансовых пирамид, где потеряли деньги многие наши сограждане, они ведут себя, как правило, осмотрительно. Так, некоторые западные специалисты задаются вопросом о привлекательности инвестиций в албанскую недвижимость для российских покупателей, проводя аналогии с черногорскими объектами. Черногория граничит с Албанией, где также имеются прекрасные пляжи, чистое море и живописные горные склоны. Прогноз специалистов БЕСТ-недвижимости в данном случае отрицательный.

Если же речь идет именно о риске и попытках инвестировать с целью получения максимальной прибыли, без учета имеющихся возможностей провала, стоит рассматривать развивающиеся страны Азии, Африки и Латинской Америки.

Среди известных направлений, потенциал которых не исчерпан, Португалия, где в перспективе возможно выравнивание цен с испанскими, а также Германия. Она преодолела экономический кризис, вызванный объединением страны, при этом цены на немецкую недвижимость ниже, чем на многие европейские аналоги.


Каждый год многие люди составляют себе планы на год. Такая задача, как приобретение квартиры, требует правильного и детального пошагового плана, который станет надежным помощником при решении квартирного вопроса.

Например, некоторые специалисты считают перспективными вложения в Бейруте, Марокко, Доминиканской Республике и Коста-Рике. Эти страны способны дать быструю и хорошую прибыль, но гарантий безопасности значительно меньше, имеется большая вероятность банковских кризисов, риск политических и экономических потрясений, влияющих на рынок недвижимости.

Шаг первый деньги. Перво-наперво необходимо понять, какими средствами для покупки вы располагаете. Расписывать этот пункт подробно вряд ли имеет смысл, поскольку зарабатывание необходимой суммы явно находится вне темы этой статьи.

Хорошая штука компьютеры! Они не только дали нам новые возможности (один Интернет чего стоит!), но и научили людей мыслить по-иному. Такое понятие как алгоритм, т. е. последовательность действий, направленных на решение поставленной задачи, тоже из мира компьютеров. А такая задача, как приобретение квартиры, идеально подходит для того, чтобы создать для нее алгоритм.

Шаг третий (в принципе, он идет одновременно со вторым) выбор риелтора. С риелторами бывают два диаметральных заблуждения: или считается, что риелтор не нужен вовсе, потому что получает свою комиссию не за что, или что риелтор все за вас сделает. На самом деле это, конечно, не так. Помощь профессионала, долгое время работающего на рынке, необходима. Вырвать зуб тоже можно самостоятельно при помощи плоскогубцев, однако большинство людей все же предпочитают врача-стоматолога. Но и верить во всемогущество риелтора тоже не стоит: в конце концов, итоговое решение (например, какую из нескольких предлагаемых квартир предпочесть) за покупателя не примет никто.

Шаг второй осознание потребностей. Здесь, к сожалению, нет иного пути, кроме как все изучить самостоятельно: сначала прочитать газеты объявлений и тематические сайты, а потом отправляться на просмотры. Мы рекомендуем посмотреть как можно больше квартир, говорит Елена Голубева, руководитель учебного центра компании ХИРШ. Чем больше покупатель посмотрел, тем лучше он будет представлять себе, что вообще бывает на рынке, что ему нужно.
Смотреть нужно не только то, что по деньгам. Бывает, что человек сначала жестко ограничит себя определенной суммой, а потом понимает, что хочется ему другую квартиру, более дорогую. В таких случаях многие находят деньги: берут в долг, получают кредит, откладывают какие-то другие траты.

Шаг четвертый выбор варианта. Какая квартира нужна (в смысле, сколько комнат, в каком районе и т. п.) каждый решает для себя сам. Так что обратим внимание только на два специфических момента. Во-первых, низкая цена привлекает, однако всегда стоит задать себе вопрос: а с чего это продавец так дешевит? Он по жизни дурак или добрый самаритянин, желающий осчастливить человечество? В принципе, такие варианты не исключены, но гораздо чаще объяснение иное: у квартиры есть некие дефекты, и в итоге предложение оказывается вовсе не таким привлекательным А во-вторых, все продаваемые квартиры делятся на две большие группы свободные и с альтернативой. Последнее означает, что продавец вовсе не хочет получить деньги он желает сразу купить другую недвижимость. Альтернативных квартир на рынке больше, и стоят они дешевле свободных процентов на 1 Но стоит понимать, что продавец может взять аванс, протянуть месяц-другой, а потом либо откажется продавать (не нашел себе альтернативу), либо потребует поднять цену. Так что некоторые риелторы вообще рекомендуют с альтернативами не связываться. Но это, к сожалению, делает покупку дороже и сильно сужает поле для поиска. В общем, иметь ли дело с альтернативщиками это вопрос, на который каждый отвечает сам

Выбирая риелтора, целесообразно ориентироваться на опыт своих друзей и знакомых. Полезно также заглянуть в Интернет: там можно найти отзывы о работе агентств недвижимости, а также списки тех, от кого стоит держаться подальше Найдя риелтора, надо все же доверять ему. Люди часто не понимают, зачем мы задаем столько вопросов о работе, знакомых, привычках, говорит Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании Новый город. Некоторые клиенты даже относятся к такому любопытству настороженно. На самом деле у нас очень большой опыт решения жилищных вопросов, и мы стараемся понять, что же человеку нужно. Говорят, что от врачей и адвокатов не должно быть тайн. С риелтором коль скоро ты этого специалиста выбрал и поручил ему решение своих проблем должно быть так же.

К сожалению, при состоянии рынка, когда цены растут, а продавцов меньше, чем покупателей, авансовое соглашение продавца мало к чему обязывает. Случаи, когда авансы берутся у десяти покупателей, потом от всех требуют поднять цену и продают квартиру самому щедрому, происходят постоянно. Меры защиты вроде бы есть: например, потребовать, чтобы передаваемые деньги назывались не авансом, а задатком его, согласно Гражданскому кодексу, продавец обязан вернуть в двойном размере. Беда в том, что все эти тонкости прекрасно известны и противоположной стороне, и брать задатки продавцы категорически отказываются. По крайней мере в Москве.

Шаг пятый передача аванса. Этот шаг означает, что вы подтверждаете свое намерение купить квартиру не просто словами (им в нашем циничном мире мало кто верит), а деньгами. Ведь в случае вашего отказа купить аванс остается у продавца. Одновременно и продавец, беря аванс, подтверждает свое намерение продать именно вам и именно по той цене, что указана в авансовом соглашении.

Параллельно с этим процессом рекомендуется продолжать просмотры. Да, это тяжело, но позволяет держать руку на пульсе. И если продавец вдруг откажется от сделки, вы по крайней мере быстрее подберете новый вариант.

Шаг шестой проверка юридической чистоты. В переводе с профессионального на общепонятный это означает, что нужно выяснить, нет ли в истории квартиры каких-то темных пятен. Вариантов может быть масса, среди самых распространенных ущемление прав несовершеннолетних при приватизации, продажа квартиры без нотариально заверенного согласия супруги, не совсем прозрачные переходы по наследству и, как говорится, мн. др.. Обычно проверкой юридической чистоты занимаются юристы риелторской компании.

Шаг восьмой и последний физическая передача квартиры. Это происходит, как правило, в самом конце, когда все документы заверены. Стороны подписывают передаточный акт: в этом документе говорится, что продавец отдал ключи, а покупатель получил квартиру в надлежащем техническом состоянии. После этого недвижимое имущество считается окончательно переданным новому владельцу. Если в квартире произойдет, например, пожар или залив, это будут уже проблемы нового собственника.

Шаг седьмой собственно сделка. Подавляющее большинство (до 99%) сделок идет по такой схеме, говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 00 Стороны выбирают банк и арендуют в нем депозитную ячейку. Составляется специальное соглашение, которое предусматривает, что продавец квартиры может открыть ячейку только в том случае, если предъявит договор о продаже своей квартиры. В ячейку закладываются деньги.
Затем составляется сам договор купли-продажи его можно заключить у нотариуса либо составить в простой письменной форме (ППФ). Название это не должно обманывать: ППФ достаточно сложный документ, написать его на коленке невозможно, составляют такие договоры юристы риелторских компаний. Но берут за это меньше денег, чем нотариусы.
Затем договор отдается на регистрацию в Управление по Москве Федеральной регистрационной службы (в просторечии Регистрационная палата). Это самый главный орган в сделке: только после того как документы будут заверены ФРС, сделка считается совершенной. Получив свой экземпляр договора, продавец может отправляться в банк за деньгами.



Главная --> Публикации