Главная --> Публикации --> Компания "норникель" распродает несколько проектов в ммдц У подмосковных садоводов отнимают участки Средний класс больше не тянет. Классификация объектов недвижимости а, в, с и так dалее Инвестфонд разгрузит шереметьево и одинцово

Людмила Кожемякина владелица продуктовой сети Квартал (40 магазинов Квартал и 15 Миниквартал) и сети магазинов по торговле алкоголем Крепость (101 магазин) и Семь звезд (один магазин). Ранее сетью владел ее супруг, депутат горсовета Эдуард Кожемякин. В компании оборот не раскрывается, но, по данным участников рынка, он составляет 3,2-3,6 млрд руб. в год.

Хозяйка сети Квартал Людмила Кожемякина в ближайшее время пополнит свою сеть еще двумя магазинами. Во вторник на аукционе она купила имущественные комплексы ЖУМа и магазина Товары для детей за 387 млн руб. Активы достались ей после отчаянной борьбы с другими претендентами девелоперской компанией Труд, инвесткомпанией Брокеркредитсервис, франчайзи Пятерочки и сетью Холидей Классик.

Кожемякина известная в Новосибирске владелица продуктовых магазинов Квартал и Крепость, которыми ранее владел ее муж, депутат городского совета Эдуард Кожемякин. Она подтвердила факт покупки магазинов. По ее словам, эти помещения будут использованы для расширения сети Квартал. Она довольна покупкой. По ее мнению, ЖУМ и Товары для детей идеально подходят для торговли продуктами. Помещения прекрасно расположены в центре города и рядом с жилыми кварталами, у них правильная планировка и хорошее техническое состояние. Торговля пойдет хорошо, убеждена собеседница.

Во вторник мэрия Новосибирска провела аукцион по продаже 2121 кв. м магазина Товары для детей по стартовой цене 97,1 млн руб. и 1710 кв. м Железнодорожного универмага (ЖУМ) за 77,1 млн руб. По итогам обоих аукционов победителем признано ООО Кремень, предложившее максимальную цену за оба магазина 214 млн руб. за ЖУМ и 173 млн руб. за Товары для детей, сообщила начальник отдела приватизации и ценных бумаг мэрии Новосибирска Татьяна Шпакова. По ее словам, в качестве директора компании в документах указана Людмила Кожемякина.

Кожемякиной удалось победить в острой борьбе с крупнейшими новосибирскими ритейлерами, девелоперами и инвесткомпаниями. В аукционах принимали участие также девелоперская компания Труд, торговая сеть Холидей Классик, франчайзи Пятерочки в Новосибирске Новосибирск-торг и инвесткомпания Брокеркредитсервис (БКС).

Новые магазины под вывеской Квартал откроются уже в первой половине 2007 г., через месяц-полтора после окончания действия договоров аренды, добавляет управляющий сети Александр Рожавский. Затраты на реконструкцию магазинов будут небольшими, поскольку помещения находятся в хорошем состоянии, сказал он, не назвав сумму.

Александр Агеев, директор по корпоративному управлению компании Новосибирск-торг, не огорчен исходом аукциона: Покупать помещения по такой цене под продуктовый ритейл нелогично срок окупаемости превышает разумные пределы. Возможно, Кожемякина решила развивать арендный бизнес или непродовольственный ритейл, рассуждает он. По его словам, Новосибирск-торг в этих аукционах определил для себя цену отсечения в $3000 за 1 кв. м. Больше платить невыгодно строительство магазина с нуля обойдется дешевле, поясняет он.

В компании Труд отказались от комментариев. Участие в аукционе было личной инициативой владельцев сети, в качестве стратегической цели покупка помещений на муниципальных аукционах не обсуждалась, пояснил один из менеджеров сети на условиях анонимности.

БКС планировал использовать помещения в закрытых паевых фондах недвижимости, а впоследствии продать их или сдать в аренду, рассказал заместитель директора управляющей компании БКС Фонды недвижимости Салават Алпаров. Он говорит, что компания готова была отдать за каждое помещение не более 150 млн руб. и конечная цена ее не устроила. Нам показалось, что дешевле построить здание, чем заплатить за него 214 млн руб., отмечает Алпаров.

С ним согласен директор сети Холидей Классик Алексей Захаров, чья компания также сошла с дистанции, не сумев перебить цену Кожемякиной по магазину Товары для детей. Купив магазин по $5000 за 1 кв. м, о рентабельности можешь надолго забыть, резюмирует он.

Дорогой школьник
Cамой удачной продажей мэрии Новосибирска в 2006 г. стало помещение магазина Школьник. В мае Школьник при стартовой цене 16 млн руб. был продан за 109 млн руб., а стоимость квадратного метра составила около 235 000 руб.
Построив в Ростове бизнес-центр Купеческий двор, строительная компания Плеяда, принадлежащая Московскому индустриальному банку, в 2007 г. намерена начать сразу два новых проекта общей стоимостью 6,2 млрд руб. В Западном городском массиве компания намерена построить жилой комплекс Красный город-сад, а в Северном микрорайон формата город в городе.

Цена немаленькая, соглашается Кожемякина. Однако в дальнейшем готовые торговые площади будут только дорожать, а строительством магазинов компания не занимается, поясняет она. Квадратный метр ЖУМа обошелся ей в 125 000 руб., а Товаров для детей в 81 500 руб.

Жилой комплекс Красный город-сад общей площадью 60 000 кв. м Плеяда намерена построить за два года, сообщил президент МИнБ Абубакар Арсамаков. Новый комплекс разместится в границах пр-та Стачки и ул. Петрашевского в Западном жилом массиве. Один из сотрудников администрации Железнодорожного района города отметил, что компания уже получила в аренду 2 га земли. Красный город-сад входит в состав градоформирующего комплекса Проспект Стачки. По словам гендиректора Плеяды Виталия Каннера, разрешение на строительство компания рассчитывает получить в феврале-марте 2007 г., после чего приступить к строительству. Комплекс будет состоять из трех 15-этажных каркасно-монолитных домов с двухуровневой стоянкой каждый, жилая площадь составит 35 000 кв. м, рассказывает Арсамаков. Инвестиции составят 700 млн руб. Каннер отмечает, что компания ориентируется на покупателя со средним размером доходов, стоимость 1 кв. м составит 24 000-25 000 руб., полагает он.

Строительная компания Плеяда создана в 2003 г., учредителями являются ОАО Московский индустриальный банк (МИнБ) и два физических лица. В конце декабря 2006 г. компания сдала в эксплуатацию бизнес-центр Купеческий двор (31 000 кв. м, инвестиции $18 млн) в Ростове. МИнБ создан на базе Московского городского управления Промстройбанка СССР в 1990 г. Активы банка составляют более 28 млрд руб., в том числе 3,034 млрд руб. собственные средства, более 24 млрд руб. кредитный портфель. Филиалы банка находятся в 19 субъектах РФ.

Участники рынка уже знакомы с проектами Плеяды. Маркетолог концерна Вант и начальник отдела маркетинга и рекламы концерна Единство Лариса Махова говорит, что в Ростове спросом пользуется любое жилье, поэтому квартиры в новых комплексах будут хорошо продаваться. Мы тоже строим на Западном 16-этажные дома, все востребовано, все покупается, говорит Махова. Но она сомневается в заявленных сроках строительства Красного города-сада. Один каркасно-монолитный дом строится около двух лет, чтобы построить за это время весь комплекс, нужна очень большая производственная база, рассуждает она. Не думаю, что такая база есть в Ростове.

Еще один проект Плеяды инфраструктурный комплекс формата город в городе в границах пр-та Комарова и ул. Королева. Проект площадью 150 000 кв. м будет включать торгово-развлекательный центр (46 000 кв. м), квартал офисных зданий (30 000 кв. м), гостиницу на 200 мест, жилой комплекс из четырех 18-этажных домов (28 000 кв. м), детский сад на 80 мест, фитнес-центр (2000 кв. м). По предварительным расчетам инвесторов, создание комплекса обойдется компании в 5,5 млрд руб. По словам Каннера, проект планировки и межевания территории уже разработан, теперь необходимо получить согласования в комитете по архитектуре и градостроительству, поэтому сроки строительства пока не определены.

МИНБ застраивает юг
Московский индустриальный банк финансирует создание жилых комплексов и в других регионах Южного федерального округа. В Волгограде совместно с компанией Инвест-строй на 57 га земли в течение 10 лет будет построено более 1 млн кв. м, сообщает пресс-служба компании. Первый этап предусматривает застройку 12,4 га земли, здесь планируется разместить 150 000 кв. м жилья и 100 000 кв. м торгово-офисных зданий. В Ставрополе ведутся подготовительные работы к застройке района Осетинка, где будет построено более 155 000 кв. м жилья, торговый центр и подземный паркинг. Объем инвестиций оценивается в 3 млрд руб. Также за счет средств банка ведется застройка двух микрорайонов в Астрахани.

Стоимость 1 кв. м (24 000-25 000 руб.) в жилом комплексе на Западном соответствует рыночной цене на начальных этапах строительства, говорит управляющая агентством недвижимости Риэлти-центр Ольга Леонтьева, ближе к сдаче дома стоимость 1 кв. м увеличивается до 30 000 руб. Исполнительный директор фирмы Terra Андрей Фоменко прогнозирует, что к моменту завершения строительства комплекса Красный город-сад цена может вырасти до 40 000 руб. за 1 кв. м. Директор агентства недвижимости Акцент Евгений Тенишев говорит, что себестоимость строительства 1 кв. м в Ростове в среднем составляет 14 000-15 000 руб.

Вчера господин Орджоникидзе заявил, что ОГК не будет создана. Соответствующее распоряжение мэр Москвы Юрий Лужков подписал 22 января. Согласно документу, мероприятия по созданию ОГК с Нафта Ко прекращаются, а ноябрьское распоряжение признается утратившим силу.

Столичные власти отказались от планов по созданию Объединенной гостиничной компании (ОГК) совместно с группой Нафта Сулеймана Керимова. Чиновники утверждают, что, согласно проведенной оценке, стоимость городских гостиничных активов составляет около $7 млрд, а это более чем в три раза превышает прогнозируемый уставный капитал ОГК ($2 млрд). Эксперты, впрочем, считают оценку чиновников сильно завышенной и связывают крах проекта с тем, что ОГК потеряла основные гостиничные активы в городе.

Гендиректор Нафта Ко Татьяна Башмакова вчера отказалась комментировать заявления московских чиновников. Господин Орджоникидзе между тем обосновал решение властей исключительно экономическими причинами: на 22 января была проведена оценка лишь 70% городских активов, стоимость которых уже вплотную приблизилась к $5 млрд.
Общая стоимость всех гостиничных активов города может составить почти $7 млрд, а это более чем втрое превышает первоначальную прогнозируемую оценку, подсчитал господин Орджоникидзе, отметив, что это создает для инвестора трудности по внесению своей части в уставный капитал компании живыми деньгами. Кроме того, по его словам, около половины всех гостиниц с городской долей не имеют категорий и представляют ценность как объект недвижимости с высокой стоимостью земельного участка. Другие гостиничные объекты представляют во много крат большую ценность, так как также имеют высокоэффективные предприятия гостиничного хозяйства, подчеркнул он.

О создании Объединенной гостиничной компании заместитель мэра Москвы Иосиф Орджоникидзе объявил 21 ноября прошлого года. По прогнозам чиновников, 49% СП должно было принадлежать городу, 51% ООО Нафта Ко. Уставный капитал новой компании оценивался в $2 млрд. Предполагалось, что город передаст на ее баланс принадлежащие ему гостиничные активы, а Нафта оплатит свою долю деньгами по предварительной оценке, около $1 млрд. С этой целью, согласно распоряжению правительства Москвы от 20 ноября 2006 года #2367-РП, до конца 2006 года департамент имущества Москвы должен был организовать независимую оценку пакетов акций и долей в уставных капиталах 15 гостиниц и внести в городское правительство предложение о включении в среднесрочную программу приватизации пяти ГУПов (Алтай, Будапешт, Кузьминки, Турист и Националь).

Аналитики признают, что настоящая причина краха проекта заключается в том, что из него вывели большинство ликвидных активов. На момент заявления властей о создании ОГК общая стоимость городских гостиничных активов составляла менее $600 млн, недоумевает замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова. Цифры, озвученные господином Орджоникидзе, фантастичны. С продажей перечисленных активов потери ОГК превысили бы $300 млн, соглашается гендиректор Hotel Consulting and Development Group Александр Лесник. Из них $107 млн приходилось на проданный пакет 'Балчуга', $125-135 млн на 'Националь', $45-50 млн на 30% 'Метрополя' и около $20 млн на 51% 'Ренессанса', подсчитал он.
Через десять дней Минрегионразвития и Росстрой должны завершить работу по созданию новых правил контроля в строительной сфере. Участники рынка этому только рады: реформа существующей модели надзора может в несколько раз увеличить скорость сдачи объектов. Однако непродуманные действия в этой области приведут к сокращению объемов предложений и, как следствие,- росту цен на недвижимость.

Однако по информации источника Ъ в столичном правительстве, инициатором расторжения предварительного соглашения выступила сама Нафта. За два месяца еще не созданное СП столкнулось с проблемой возможной потери наиболее интересных активов, напоминает собеседник Ъ. Так, согласно постановлению правительства Москвы от 18 августа 1998 года #637, ГУП Националь является памятником федерального значения и приватизировано быть не может (см. Ъ от 4 декабря 2006 года). Кроме того, в конце декабря департамент имущества Москвы продал 69% долей ООО Балчуг сети Kempinski Hotels за $107 млн, а в январе стало известно, что в состав ОГК могут не войти еще несколько гостиниц: дольщики гостиниц Метрополь и Ренессанс намерены выкупить у департамента имущества городские пакеты (см. Ъ от 22 января этого года). Также, по информации Ъ, переговоры по выкупу 50% доли города в Рэдиссон-Славянская ведут ее акционеры, а 16% муниципальных акций Савоя приобретет группа Гута.

Дмитрий Медведев предложил максимально упростить процесс согласований. Согласно предварительным расчетам, совокупные затраты застройщиков по согласованиям и разрешениям должны снизиться на одну треть. Если раньше в среднем на проведение экспертизы уходил год, а то и более, то сейчас мы вправе рассчитывать, что подобного рода экспертизы будут проводиться за несколько месяцев,- отметил первый вице-премьер. Новые предложения должны в течение десяти дней подготовить Минрегион и Росстрой.

Вчера первый вице-премьер Дмитрий Медведев на заседании президиума совета по реализации приоритетных национальных проектов заявил о необходимости завершения работы над созданием новой системы экспертизы и надзора в строительной сфере. Существующая сейчас модель контроля предусматривает участие в процессе 20 организаций, которые проводят множество экспертиз, и шести органов власти, которые осуществляют надзор.

Опрошенные Бизнесом эксперты предложили несколько вариантов модернизации действующей системы надзора.

Представители рынка называют идею Медведева абсолютно правильной. Сокращение административных барьеров в конечном итоге делает жилье более доступным,- говорит председатель правления корпорации Mirax Group Дмитрий Луценко.

Предприниматели очень надеются, что власти учтут их мнение при разработке новых правил контроля. Сокращение согласований и экспертиз оставят за бортом процесса массу бюрократических структур, чему они совсем не рады. А ведь поручение по разработке правил дано им. Наверное, аналогичные предложения должны исходить и со стороны застройщиков,- говорит Алексей Кожевников.

Сегодня порядок согласования предусматривает получение множества ордеров: на подготовительные работы, на проектные работы и т. д. Логично было бы заменить это огромное количество бумажек единым ордером,- полагает руководитель отдела инвестиций ООО Пересвет-девелопмент (входит в ГК Пересвет-групп) Сергей Баранов. Можно поручить муниципальным властям до выставления на тендер участков самим провести работы по юридическому, геологическому и инженерному обеспечению объектов. Оплатит эти работы победитель тендера, и он на это пойдет, поскольку особенности предлагаемого участка будут максимально понятны, а самая рутинная работа уже будет сделана,- предлагает вице-президент ОПОРЫ России Алексей Кожевников.

Однако в случае удачного завершения реформы сроки получения различных согласований могут уменьшиться с нынешних двух лет до шести-девяти месяцев. Если это произойдет, в выигрыше останутся все: покупатели- за счет увеличения количества предложения и, соответственно, снижения цен.

При этом очень важно, чтобы внедрение новой системы происходило постепенно, говорят участники рынка. Ведь от момента введения в действие новой концепции согласования до поступления инструкций конкретному специалисту пройдет не один месяц,- говорит Сергей Баранов. Если старую систему упразднят, а новая какое-то время будет недееспособна, то это приведет к коллапсу на рынке недвижимости: строительство остановится, число предложений сократится, и как следствие - вырастут цены, отмечает он.



Главная --> Публикации