Главная --> Публикации --> Baltic property trust покупает первый торговый центр в россии Компания "норникель" распродает несколько проектов в ммдц У подмосковных садоводов отнимают участки Средний класс больше не тянет. Классификация объектов недвижимости а, в, с и так dалее

вопрос: Как заявил Лужков, правительство Москвы имело право самостоятельно решить вопрос о сносе и реконструкции России, являющейся московской собственностью, не прибегая к конкурсным процедурам. Почему же тем не менее было принято решение о проведении конкурса?

Над котлованом практически разобранной гостиницы Россия продолжают кипеть страсти. Получив после месяца ожиданий мотивировочную часть решения президиума Высшего арбитражного суда (ВАС), отменившего результаты конкурса на застройку Зарядья, столичный мэр Юрий Лужков заявил, что аргументы судей вышки привели его в изумление и правительство Москвы будет оспаривать их в Конституционном суде. Есть ли шансы у Москвы доказать свою правоту в высшем судебном органе страны, обозреватель Известий Дарья Быстрова выясняла у главы тендерного комитета Москвы Геннадия Дегтева.

в: Решение суда обосновывается еще и тем, что права миноритарных собственников здания могли быть ущемлены...

ответ: Как вы знаете, гостиницу Россия в свое время построили в Зарядье безо всякого конкурса, позже признав эту громадину, заслонившую Кремль, градостроительной ошибкой. Вот чтобы избежать таких ошибок, было принято решение о проведении открытого конкурса, с широким общественным обсуждением всех предложений по застройке этого знакового для москвичей места. Потому совершенно сознательно город проводил не просто инвестиционный конкурс, а инвестиционно-архитектурный, на котором судьями и экспертами стали представители градостроительного сообщества. Сугубо коммерческий подход здесь был неприемлем. А главным критерием оценки выбора победителя стало соответствие концепции застройки характеру исторической планировки территории Зарядья, масштабным, визуальным, ландшафтным характеристикам этого места, обеспечению охраны объектов археологического наследия. Президиум ВАСа почему-то счел это отсутствием определенных критериев по выбору лучших предложений конкурса.

в: Проблема, поднятая решением ВАСа по гостинице Россия не единична. Ее отражение можно наблюдать в более широком контексте, например в проблеме ветхого и аварийного жилья. В 2004 году были приняты поправки в Земельный кодекс, по которым регионы и муниципалитеты должны освобождать площадки, занятые ветхим и нуждающимся в реконструкции жильем, и лишь потом выставлять свободные площадки на аукционы. В Москве же по условиям конкурсов именно инвестор несет нагрузку расселения домов. Не боитесь волны судебных исков и по другим контрактам?

о: Более чем странное основание для вынесения решения. Ведь урегулирование отношений с миноритарными собственниками входит в условия контракта. Если судебные решения будут выноситься на основании того, что могло бы быть, к чему это приведет? Кроме того, в решении ВАСа присутствует ссылка на новые нормы и законы, которых не существовало в момент проведения конкурса. Предполагается, что когда разборка прежнего здания заканчивается, то участок земли освобождается, после чего и нужно проводить конкурс на землю. Но в декабре 2004 года, когда, собственно, и состоялся конкурс, такого положения не было. Мало того, речь об этом может идти лишь в случае нового строительства, а не при реконструкции. Мы же, разбирая в гостинице то, что наверху, оставляем почти все, что внизу, то есть фундамент, нижние этажи, переходы и т.д.

в: Оспаривались ли в судах итоги других конкурсов?

о: Очень хороший пример. Да просто в жизни все сложнее, чем на бумаге. Своих средств на освобождение земельных участков от ветхой застройки у местных бюджетов просто нет. Из федеральной целевой программы Жилище раздел по реконструкции аварийного и ветхого жилья исключили. Субвенции муниципалитетам из федерального бюджета на подготовку таких обремененных площадок под застройку так и не дали. Через два года законодатели поняли абсурдность сложившейся ситуации: стало ясно, что схема освобождение и подготовка участка за счет муниципалитета выставление его на аукцион не работает. Сейчас предложены поправки в законодательство о выставлении на торги проектов реконструкции с возложением на инвестора обязательств по урегулированию интересов собственников, а также, если это необходимо, и обязательств по строительству и реконструкции не только жилья, но и инженерной, социальной и коммунальной инфраструктур. То есть инвестор берет на себя все обязательства по комплексному развитию территории, доводит проект от начала и до конца, выполняя при этом еще и ключевые социальные функции. Совершенно естественно, что при этом никаких земельных торгов на как бы становящийся незастроенным участок, да еще посередине дела (то есть когда за счет этого самого инвестора ветхие дома снесены и инженерная инфраструктура обновлена) не проводится. Такой подход как раз и применяется в Москве уже не первый год. И именно он позволяет сохранять высокий градостроительный темп, реализовывать социальные строительные программы и крупные инвестиционные проекты. Если удастся распространить эти принципы на всю страну, это дало бы мощнейший рывок для жилищного национального проекта. Тот же принцип был применен и в случае с гостиницей Россия. Именно потому я не могу рассматривать даже теоретическую возможность того, что итоги конкурса по гостинице будут отменены или пересмотрены. Надеюсь, Конституционный суд разрешит эту ситуацию.

В каких сегментах рынка недвижимости участвует ВТБ? Что для вас предпочтительнее?

о: Нет, были обращения недовольных в Управление по экономической безопасности правительства Москвы, которое в обязательном порядке проверяет конкурсные процедуры, но ни одного случая пересмотра итогов конкурсов по заявлениям участников, не согласных с итогами торгов, у нас до сих пор не было.
Павел Косов, вице-президент, начальник управления инвестиционных операций и услуг ВТБ, отвечает на вопросы агентства Интерфакс-Недвижимость.

ВТБ выступает как кредитор или как соинвестор?

Когда мы начинали - предпочтительнее было строительство жилья. А сейчас у нас нет предпочтений: мы одинаково положительно относимся к строительству жилья и коммерческой недвижимости. Кроме того, в последнее время к нам все больше обращаются из регионов. Если два года обращения были исключительно из Москва, потом появился Питер, то сейчас, по сути дела, это вся страна - от Камчатки до Калининграда. Самый крупный наш заемщик - Красноярск, там сейчас серьезно развивается строительство. Да любой город назовите - Нижний Новгород, Екатеринбург, Челябинск, Тюмень. Пока в основном жилье. Хотя в Красноярске, например, строится торгово-выставочный комплекс в центре города, а в Тюмени - коммерческая недвижимость.

Какова роль вашего банка в реализации проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России?

Как кредитор. Сейчас проектов, где ВТБ является соинвестором, у нас нет.

Для начала надо начать строить большое количество типовых домов. Причем, где, как - это надо смотреть в каждом случае отдельно. Недавно разговаривал с губернатором одной из областей. Он хочет построить 1 млн кв. метров. На вопрос, есть ли у вас мощности для того, чтобы столько построить, последовал ответ, что нет. Соответственно, надо глубже идти, надо просчитать, имеет ли смысл там возводить ДСК. Для нас как для банка это принципиально важно. Ведь несмотря на то, что мы банк государственный, для нас важна возвратность тех средств, которые мы выделяем. Это основное.

Мы принимаем активное участие в этом национальном проекте и считаем, что это действительно важно и нужно реализовывать.

В банке создана специальная рабочая группа, которая смотрит проекты. Сейчас у нас в проработке четыре проекта. Есть один очень крупный, который тоже будем финансировать - строительство 1 млн кв. метров под Чебоксарами.

И коммерческая составляющая. Мы смирились с тем, что в целевой федеральной программе Жилище коммерческая составляющая будет минимальна. Поэтому для принятия решений необходимо просчитывать, что происходит в том или ином регионе.

Бесплатной раздачи, полагаю, не будет. Если и будет, то каким-то образом государство должно будет гарантировать, в первую очередь, банкам ту самую возвратность средств, которая нас интересует. Очень важной является ипотека. И здесь опять-таки должна быть четкая государственная программа, чтобы все знали и понимали, что и как государство намерено делать для ее развития. ВТБ активно развивает это направление.

Что будет на выходе? Это жилье для очередников или просто жилье, доступное по цене?

По объему кредитования самый крупный клиент ВТБ - компания ДОН-Строй. Выделить отдельные проекты нельзя: это кредитный лимит, который представляет из себя финансирование текущей деятельности компании с достаточно сложным объемом по залоговому обеспечению. Залогом являются недвижимость и права на недвижимость.

С какими крупными компаниями вы работаете?

Важной проблемой является высокая стоимость заемного капитала в РФ по сравнению с западными странами. Действующие ставки значительно ограничивают возможности заключения большого количества сделок ПФ. В России в последние годы кредитные организации финансировали развитие того или иного производства только под залог уже существующего бизнеса и гарантии предпринимателя. В этой сфере конкуренция сейчас чрезвычайно высока и в дальнейшем будет только нарастать. Выдавая кредит, банк в первую очередь стремится получить обеспечение. Однако логично предположить, что количество активов, которые могут быть переданы в залог, не бесконечно и рано или поздно исчерпает себя. Поэтому эволюционное движение в сторону проектного финансирования, не требующего никаких залогов, неизбежно.

Многие банки в последнее время обсуждают тему проектного финансирования (ПФ). С Вашей точки зрения, есть ли смысл вкладывать деньги в начальной стадии проекта?

Известно, что ВТБ является лидером на рынке инвестиционно-банковского обслуживания и сегодня мы увеличиваем объемы финансирования объектов в различных регионах России. Необходимо расширять линейку банковских продуктов, которые мы предлагаем. Одним из сравнительно малоосвоенных, но очень перспективных продуктов является проектное финансирование. Причем мне кажется ПФ необходимо на данный момент предлагать именно в области строительного бизнеса.

ВТБ планирует развивать это направление?

С точки зрения девелоперов, существует ли в Москве проблема энергетики?

Дело в том что большинство российских банков не выдают долгосрочных кредитов, максимум - 7 - 8 лет. За такой короткий срок проект просто не успевает окупиться. Единственный рыночный сегмент, где он быстро окупается, это строительство объектов коммерческой недвижимости. Сейчас для ВТБ ПФ является одним из приоритетных направлений развития инвестиционного бизнеса. Обладая квалифицированными кадрами - начиная от стратегического планирования, бизнес-планирования и заканчивая проектным менеджментом, являясь одним из немногих российских кредитных учреждений, обладающих долгосрочными ресурсами в объемах, которые позволяют реализовывать крупные проекты в строительной отрасли, думаю, ВТБ займет лидирующие позиции в данном сегменте инвестиционного бизнеса.

Цены на жилье растут очень бурно. Каков ваш прогноз - долго ли это будет продолжаться?

Мы не финансово-промышленная группа. Мы группа банков, которая занимается типично банковскими продуктами. Как таковое кредитование ЖКХ у нас выделено в отдельное направление, там есть люди, которые занимаются исключительно этим.

Что касается наших представлений о ситуации с ценами в жилом секторе, то мы не ожидаем их существенного снижения. Мы предполагаем, что примерно, наверное, через год будет стагнация. Может быть, чуть-чуть отвалится вниз, зафиксируется на этом уровне и спокойно будет там развиваться. В общем, куда-то бежать с этого рынка сейчас не имеет смысла.

Как это ни парадоксально звучит, росту цен послужило принятие 214-го федерального закона, после которого застройщики просто перестали вводить новые площади. Не секрет, что в прошлом году объем строительства жилья по стране упал на 7 млн кв. метров. Это очень серьезно, таких провалов не было давно. Застройщики достроили то, что было, продавали то, что было. Естественно, когда нет предложения, спрос в любом случае растет. Плюс экономика страны находится на подъеме, деньги у населения есть. Вкладывать в банки? Ну, начинают вкладывать в банки. Но все равно все понимают, что лучшее вложение - это недвижимость. Поэтому пошел такой сумасшедший непрогнозируемый рост цен. Слава Богу, были внесены поправки к этому закону. Мы тесно сотрудничаем с Ассоциацией строителей России, которая приложила много усилий для того, чтобы эти поправки были внесены.

Каков кредитный портфель банка в сфере строительства?

Любой рынок развивается волнообразно. Мы всегда должны быть готовы, как минимум - к стагнации, а, может быть, к определенному падению цен. То есть здесь у нас, как у банка, есть достаточно большой резерв на случай, если вдруг что-то произойдет на рынке. Мы занимались недвижимостью, когда цены на рынке были низкими, мы это делаем и сейчас.

Какие условия кредитования предъявляет ВТБ?

Кредитный портфель в сфере строительства недвижимости и операций с недвижимостью составляет порядка $1,2-1,3 млрд и приближается к $1,5 млрд. Я говорю о том, сколько у нас сейчас средств физически вложено. Объем нереализованного - примерно еще столько же. Причем этот портфель мы создали всего за два с небольшим года.

Есть ли у вас какие-то интересы в проекте Большое Сити?

Как таковых стандартных условий кредитования по недвижимости не существует. Каждый проект уникален, поэтому условия кредитования складываются из уровня обеспечения, из качества проработки проекта, опять-таки идет речь о жилье или нет. Диапазон - 10% и выше. Естественно, срок кредита очень важен.

А как обстоят дела со строительством Шереметьево-3?

Я много слышал про Большое Сити, но пока никакой конкретики там не видел.

Покупатели загородной недвижимости давно всячески пытаются совместить приятное с полезным. Так, еще одной приятной полезностью теперь можно считать домик в спортивном поселке.

Строительством третьего терминала, одного из самых удачных во всей Европе, занимается Энка. Застройщиком является компания Терминал, которая принадлежит ВТБ (25%+1 акция), ВЭБу (20% минус 1 акция), Аэрофлоту и международному аэропорту Шереметьево.

Именно Дмитровка славится своими спортивными курортами. Дмитровка - вообще, клад для любителей спорта. Приобретая коттедж на Дмитровском направлении, его владелец получает возможность жить вблизи горнолыжного курорта Сорочаны, спортивного парка Волен и Яхрома, Горнолыжный Клуб Леонида Тягачева и крупнейший в Европе спортивно-стрелкового комплекса Лисья нора. Облюбованная Президентом Путиным, горнолыжная дмитровская Мекка, еще и водный рай, состоящий из почти десятка водохранилищ - Химкинского, Клязьминского, Пестовского, Пироговского, Пяловского, Иваньковского, Икшинского, и Истринского.

Спортсменка Дмитровка Как правило, такой дом не первый у любителей спорта. Они уже имеют коттедж в непосредственной близости к столице, благодаря которому удачно совмещают рабочие будни в мегаполисе с домашними выходными на природе, но хочется большего - на волю, к девственной природе, а самое главное - к активному, а часто просто модному времяпрепровождению. И когда желание слыть продвинутым землевладельцем совпадает со спортивными пристрастиями и финансовыми возможностями, московские бизнесмены устремляются на Дмитровское шоссе жить.

Правда, не одно Дмитровское шоссе тяготеет к спорту. В спортивных соревнованиях за право поселить на своей земле очередного землевладельца замечены Рублевка (как без нее!), Новорижское, Волоколамское шоссе. Кстати, именно Волоколамское направление манит любителей гольфа. На расстоянии 17 км от Москвы расположен известный гольф-клуб Ле Меридиен Москоу Кантри Клаб, а рядом с ним коттеджный поселок Нахабино Кантри. Его жители имеют право не только обсуждать условия сделки, прогуливаясь с клюшкой по единственному в России 18-луночному полю для гольфа международного класса, но и посещать спортивные площадки, бассейны, залы и поля для мини-футбола, волейбола и теннисные корты Москоу Кантри Клаб.

Коттеджные поселки, которые здесь уже имеются и которые строятся - Лазурный берег и Зеленый мыс, например, - все, как правило, имеют собственные эллинги, яхт-клубы и пляжи.

Гонка за лидером

И надо снова отдать должное Дмитровке. Еще одно поле для гольфа, длиной 6685 метров, расположено вблизи коттеджного поселка Пестово. Пестовский гольф-клуб считается одним из лучших в Восточной Европе, его удачный проект позволяет проводить даже престижные турниры серии мейджор.

Если бы Новорижское шоссе, как одушевленное существо, участвовало в Олимпиаде, то сразу во всех видах спорта. Вот лишь неполный перечень предложений. В Княжьем озере есть конноспортивная база, охотничий клуб, большой спортивный комплекс и ледовый дворец. Киселево привлекательно возможностью совершать конные прогулки и содержать собственную Сивку-бурку, Agalarov Estate замечен в наличии гольф-пространства, в Резиденциях Бенилюкс можно убить бизнес-конкурента на площадке для пейнтбола. Инфраструктура остальных направлений не так разнообразна, но тоже интересна. Калужское шоссе предлагает покататься на катке и поиграть в футбол в Графской усадьбе, Ленинградское шоссе пострелять из винтовки или приземлить вертолет в Московском море. Ну, а Рублевка, как всегда не мелочится: здесь, в Горках-2 строится Ледовый дворец!

Но вернемся к показательным выступлениям подмосковных коттеджных поселков за право поселить у себя покупателей.

Сегодня инвесторы охотно вкладывают деньги во всевозможные спортивные начинки. Это и неудивительно. Ведь наличие бассейна, теннисного корта, волейбольного поля, собственной конюшни может увеличить стоимость проекта на 25-30%, естественно, при правильной подаче, считают эксперты.

Не дороже денег

Например, средняя стоимость готового к проживанию одноэтажного дома (до 140 кв.м) в поселке Петровские Дали, который прилегает к территории Парка Яхрома и является частью спортивно-развлекательного комплекса, равна 370 тысяч долларов. А это все-таки 49 км от Москвы. В поселках, удаленных от спортивных баз на 2-10 км, цены значительны ниже. В Новых горках (46 км Дмитровского шоссе), Лапландия (38 км Дмитровского шоссе), Альпийская Долина (46 км Дмитровского шоссе), средняя цена на коттеджи составляет 2000долларов за кв.м.

К стандартным наборам факторов, влияющих на ценообразование в таких поселках, добавляется еще и близость к непосредственному источнику спортивного излучения.

И, конечно, содержание спортивных наворотов ложится на плечи хозяев усадеб. Жители поселков эконом-класса за инфраструктуру должны будут платить, в среднем, от 150 до 300 долларов, бизнес-класса - от 300 до 600 долларов в месяц, а элит-класса - иногда и по 1500$ в месяц. Но на спорт не жалко. Здоровье все-таки дороже.

Стоит отметить, что в борьбе за цену выигрывают не горнолыжные курорты, а большая вода. Возможность ходить под парусом в денежном эквиваленте ценится дороже, чем полет с горы на лыжах.

Новые исследования от Аналитического центра ирн.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья


Земли под застройку на сегодняшний день очень мало. Поэтому каждый застройщик вынужден придумывать все новые и новые фишки...

Напомним, что шесть ОЭЗ - четыре технико-внедренческие и две промышленно-производственные - были отобраны в конце прошлого года. 2006 год, по словам Грефа, стал завершением, работы над законодательной базой, становлением Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами, его территориальных отделений и акционерных обществ, в которые государство направляет средства для строительства инфраструктуры зон.

В 2007 году во всех шести особых экономических зонах (ОЭЗ) начнется активное строительство объектов инфраструктуры. А в 2008 году ОЭЗ будут полностью готовы к заселению резидентами. Такие планы наметил вчера министр экономического развития и торговли Герман Греф на совещании в особой экономической зоне подмосковной Дубны.

Вчера на выставке, устроенной в Объединенном институте ядерных исследований Дубны, действующие и потенциальные резиденты популярно объясняли Грефу, чем они намерены заниматься и какие чудеса способны творить высокие технологии.

А вчера глава минэкономразвития и новый руководитель Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами Михаил Мишустин совершили экскурсию в подмосковную Дубну. Этот город был отобран для создания ОЭЗ технико-внедренческого типа. Предполагается, что здесь будут развивать высокие технологии. А в созданный городок программистов - своеобразный русский Бангалор - приедут работать около 30 тысяч специалистов. Сейчас в дубнинской ОЭЗ зарегистрированы два первых резидента.

Между тем на создание инфраструктуры ОЭЗ в Дубне будет израсходовано 7,8 миллиарда рублей. При этом 5,9 миллиарда рублей дает федеральный бюджет, а остальные расходы будут оплачивать из местной казны. В этом году в уставной капитал уже направлено 900 миллионов рублей. И вчера Греф проинспектировал, как будут тратиться эти деньги. Администрация ОЭЗ рассказывала министру о планах по строительству комплекса зданий. В них будут располагаться центр сервисных услуг, бизнес-центр, а также офисы компаний-резидентов. Проект зданий должен быть готов к концу марта следующего года. Но прежде чем запускать строительство, его согласуют с будущими пользователями - бизнесом.

Вот установка для очистки воды. Очищенную таким образом воду даже Черномырдину давали пить, - гордились ученые, подводя министра к одному из стендов. А уже через пять минут ему демонстрировали фотодетектор величиной с булавочную головку, который тоже сконструирован с применением нанотехнологий. Грефу прибор понравился. Где журналисты? - обернулся министр. - Поняли, что такое нанотехнологии? И для сравнения показал фотодетектор, который продается на обычном рынке, - величиной с карманный фонарик. Греф надеется, что в ОЭЗ российские ученые смогут не только внедрять, но и выгодно продавать свои идеи. И как только первый ученый в Дубне станет миллиардером, наша функция будет выполнена, - обнадежил министр сотрудников института.



Главная --> Публикации