Главная --> Публикации --> Остоженка по-прежнему в лидерах по стоимости жилья Москва покупает санкт-петербург Лето на стройплощадках Эксплуатация коммерческой недвижимости: в поисках стандартов управления Московское правительство не въехало в "народный гараж"

Выступавшая первой президент МАР, вице-президент корпорации Рескор Анна Лупашко говорила в общем-то об очевидных, но от этого не менее печальных вещах. Жилье в Москве сегодня практически недоступно не только социально незащищенным слоям населения, но даже среднему классу. Индекс доступности (показывающий, сколько времени рядовая семья должна зарабатывать на обычную однокомнатную квартиру) составляет десять лет. Однако это совершенно отвлеченный показатель, предполагающий, что абсолютно все заработанное будет копиться десять лет люди не будут ни есть, ни одеваться. Если же взять принятую у банков методику расчетов, согласно которой граждане могут пустить на накопления 30 % дохода, индекс доступности возрастает до 33 лет.

Государственной программе Доступное жилье уже больше двух лет, а достигнутые результаты, мягко говоря, не впечатляют. Стремительный рост цен, случившийся в 2005 2006 годах, значительно обогнал рост реальных доходов. Почему так происходит и что нужно предпринять, чтобы жилье все-таки стало доступнее? Об этом размышляли участники пресс-конференции Доступное и комфортное жилье: мифы и реальность, проведенной 12 декабря Московской Ассоциацией Риэлторов (МАР).

Заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда (ДЖП) г. Москвы Николай Федосеев рассказал, как видят решение проблемы муниципальные власти. По сравнению с другими регионами столица имеет ряд преимуществ. Например, за последние 15 лет здесь не был развален строительный комплекс, домостроительные комбинаты продолжают работать. Москва один из самых перспективных регионов страны, в том числе в смысле финансовых возможностей как бюджета, так и жителей.

Назрела серьезная необходимость разработки и законодательного утверждения реальных инструментов, направленных на повышение возможностей жителей столицы решить квартирный вопрос, убеждена А. Лупашко.

Существует еще одна острая проблема сложности с инфраструктурой. Не хватает мощностей энергетики, дорожная сеть не справляется с возрастающей нагрузкой. Все это заставляет городские власти увязывать возведение жилья с развитием транспортной и социальной инфраструктуры.

Однако есть и специфические трудности. Главная из них ограниченность свободных земельных ресурсов. Мэр города недавно заявил, что нынешние темпы строительства (по 5 млн кв. м в год) должны быть сохранены. Это реальная задача, и необходимых участков хватит на 25 лет минимум. Но земля имеет различные обременения.

В ближайшее время, сказал замглавы ДЖП, московское правительство обратится в Госдуму с просьбой внести поправки в ряд федеральных законов. Например, есть мысль предоставить муниципалитету право преимущественного выкупа квартир. Также необходимо решить проблему выморочных квартир оставшихся после смерти владельцев, не имевших наследников. Сегодня эти площади отходят федеральным властям, которые не в состоянии за ними уследить. В итоге несколько тысяч квартир в Москве в лучшем случае пустуют, а в худшем просто захвачены самовольно. И наконец, необходимо возродить практику обустройства доходных домов, причем владельцам недвижимости, которые станут сдавать ее москвичам, чиновники обещают некое стимулирование

Говоря о мерах, предлагаемых муниципалитетом для решения накопившихся вопросов, Н. Федосеев подчеркнул следующее. В СМИ активно обсуждались такие шаги, как запрет на приобретение квартир немосквичами. На самом деле это противоречило бы Конституции РФ. Поэтому столичные власти нигде не используют слово запретить. Речь идет лишь о том, чтобы создать условия для коренного населения. Подобное стимулирование и протекционизм нормальная практика, принятая во всем мире.

А вот первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин, напротив, разглядел в нынешней ситуации светлые штрихи. Рост строительства в России в 2006 году составил примерно 11 %, год будет завершен с показателем в 50 млн кв. м жилья. То есть при сохранении данной тенденции к 2010 году мы будем строить по 80 млн в год. Растет и ипотека за 2006 год в 2,5 раза, причем не только по объему выданных кредитов (это можно было бы списать лишь на рост цен), но и по их количеству. В настоящий момент принимаются поправки к законам, которые позволят направить в строительную отрасль длинные деньги пенсионных фондов. Снижаются процентные ставки по ипотечным кредитам сегодня они уже меньше 10 %, а к 2010 году должны составить 7 %.

Председатель совета партии Развитие предпринимательства Иван Грачев первым делом заметил, что за время действия программы Доступное жилье его доступность снизилась в полтора раза. Причинами, по мнению Грачева, стали грубые ошибки законодателя (многие принятые в последнее время законы, в том числе 214‑й О долевом строительстве, Жилищный кодекс, Земельный кодекс содержат нормы, провоцирующие рост цен, и эксперты говорили об этом еще на стадии обсуждения данных актов), а также неправильное регулирование курса рубля. Недвижимость превращена в инструмент инвестиций, своего рода финансовый вечный двигатель. Соответственно, квартиры покупают и те, кому нужно вовсе не жилье, а возможность куда-то вложить деньги. Также И. Грачев подверг критике неспособность государства создать систему сбора для строителей низкопроцентных денег (на Западе для этого существуют строительные сберегательные кассы) и явно запущенную систему инженерии. В отличие от прочих выступавших И. Грачев явно не был исполнен оптимизма что неудивительно, учитывая его статус лидера оппозиционной (хоть и небольшой) партии.


Во втором квартале 2006 года столичные власти приняли новый закон, который регламентирует права граждан, переселяемых из домов, подлежащих сносу, а также из ветхих и аварийных жилых помещений.

И наконец, повышение цен на столичном рынке жилья за последний год привело к тому, что москвичи владельцы квартир стали в два раза богаче

Основания для переселения

В данной статье представлена информация об основных положениях этого нормативного акта, порядке переселения и различных компенсациях.

капитальным ремонтом или реконструкцией, невозможными без освобождения квартиры;
переводом жилого помещения, признанного непригодным для проживания, в нежилое;
признания жилого дома непригодным для проживания и подлежащего сносу;
изъятием или использованием части или всего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Основанием для освобождения жилого помещения служит правовой акт правительства Москвы. Он может быть принят в связи со следующими обстоятельствами:

Что можно и что нельзя

В течение двух недель после принятия правового акта органы исполнительной власти обязаны предупредить переселенцев о принятом документе. Кроме того, собственника должны не позднее чем за год до предстоящего изъятия уведомить об этом. Выкуп до истечения года допустим только с согласия гражданина.

Еще один вопрос, интересующий многих, связан с пропиской граждан после принятия решения об изъятии. Собственник вправе без особых трудностей зарегистрировать на своей площади других людей. Что касается граждан, занимающих жилье на основании договора социального найма, найма, безвозмездного пользования, то они вправе вселять кого-то в качестве членов семьи лишь с согласия уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы при условии соблюдения требований об учетной норме площади на человека. Исключение составляют случаи вселения:

Разумеется, у людей, узнавших о принятии подобного правового акта, появляется множество вопросов. Например, каков дальнейший порядок пользования или распоряжения квартирой? После принятия постановления об освобождении жилого помещения допустимы сделки с ним, в том числе его приватизация или деприватизация. С момента регистрации акта об изъятии до момента определения выкупной цены собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Но необходимо помнить: не стоит затевать грандиозный ремонт или другим образом необоснованно вкладывать сбережения в жилье, надеясь тем самым повысить выкупную цену. В соответствии с Законом при определении выкупной цены собственник несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с произведенными вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемой квартиры.

Куда переселят?

* несовершеннолетних детей граждан, проживающих по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования;
* людей, за которыми сохранено право пользования помещением;
* граждан, за которыми признано право пользования жильем на основании решения суда.

* переселения в Центральном и Зеленоградском административных округах, обитателей которых могут определить на жительство в границах этих округов;
* переселения из районов, которые в силу исторических, географических и градостроительных особенностей не имеют границ с другими районами в пределах административных округов, в состав которых они входят;
* при неотложном отселении в связи со стихийным бедствием, чрезвычайной ситуацией, признанием помещений в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу;
* при предоставлении двух и более квартир, если одна расположена в районе проживания. Исключение делают для многодетных семей, имеющих несовершеннолетних детей. Им могут дать несколько квартир, причем все они должны находиться в районе проживания.

Пожалуй, для многих этот вопрос наиболее важен. В основном переселенцы получают квартиры в том же районе. Район проживания это территория, ограниченная внешней границей районов города Москвы, прилегающих к тому району, в котором стоит дом, подлежащий освобождению. Причем эти районы должны находиться в одном административном округе. Но правило о сохранении района проживания не действует в случаях:

На что вправе рассчитывать собственник

Площадь вне района проживания могут предоставить по заявлению гражданина.

Если выбрана денежная компенсация, то ее размер должен соответствовать рыночной стоимости освобождаемой квартиры. Денежная компенсация предоставляется в безналичной форме и используется на приобретение другого жилья или в иных целях, если у собственника есть еще одно жилое помещение.

Владельцу жилья предоставляют равноценное возмещение в денежной или натуральной форме либо выкупную цену.

Для собственников, живущих в домах на земле, предусмотрена выкупная цена в денежной форме. При ее определении учитывают рыночную стоимость освобождаемого помещения (дома), а также все убытки, причиненные владельцу в связи с изъятием.

Если выбрано возмещение в натуральной форме, то предоставляют другую благоустроенную квартиру путем заключения договора мены или иного договора, который определяет переход права собственности на помещение. Стоимость нового жилья должна соответствовать рыночной стоимости освобождаемого.

Собственнику, а также членам его семьи, состоящим на жилищном учете, при переселении могут вне очереди улучшить жилищные условия.

Если собственник стоит в очереди на улучшение жилищных условий

Собственники, признанные с 01.03.2005 года нуждающимися в жилых помещениях и желающие улучшить свои жилищные условия, могут быть обеспечены площадью по норме предоставления по договору социального найма. То есть человек вправе стать нанимателем, получив квартиру по договору социального найма, к примеру, если у него нет возможности содержать свою собственность. При этом старое жилье, которое необходимо освободить, он безвозмездно передает в собственность городу.

Если человек встал на учет до 1 марта 2005 года, значит, он был признан нуждающимся в улучшении жилищных условий. Таким гражданам могут предоставить квартиру в собственность по договору мены по норме предоставления.

Но если за последние пять лет собственник намеренно совершил гражданско-правовые сделки с жильем, в результате которых был признан нуждающимся в квартире, то ему положена лишь компенсация или выкупная цена.

Также при желании очередника-собственника ему могут предоставить безвозмездную стопроцентную субсидию, на которую он обязан купить жилье размером не меньше нормы предоставления.

Члены семьи собственника

Если ни один из предложенных вариантов человеку не подходит, он получает возмещение или выкупную цену, но с жилищного учета его не снимают.

* члены семьи, в том числе бывшие, имели на момент приватизации равные права пользования квартирой, которую освобождает собственник, ее приватизировавший;
* между собственником и членами его семьи, в том числе бывшими, заключено соглашение о сохранении за ними права пользования предоставленным жильем;
* есть решение суда;
* у членов семьи, в том числе бывших, отсутствует в собственности иное жилье, а освобождаемая квартира приобретена собственником до их вселения, и у него нет возможности обеспечить их иным жильем.

По федеральному закону члены семьи владельца не сохраняют право пользования жильем при прекращении права собственности. Закон предусматривает, что иногда члены семьи сохраняют право пользования новой квартирой, предоставленной собственнику в порядке натурального возмещения или приобретенной на денежное возмещение или выкупную цену. Сюда относятся следующие случаи:

Наниматели получают другое благоустроенное помещение в соответствии с нормой предоставления независимо от того, стояли они на жилищном учете или нет.

Что ждет нанимателя?

Напомним: в соответствии с Жилищным кодексом предоставляемое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому.

Норма предоставления в Москве 18 кв. м на человека, а для одиноко проживающих граждан не более 36 кв. м.

* наличие иного жилья, принадлежащего им или членам их семей на праве самостоятельного пользования;
* все гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями;
* действия, совершенные за последние пять лет, в результате которых жилищные условия указанных граждан ухудшились.

При предоставлении квартир нанимателям, которые не стоят на жилищном учете и занимают помещение площадью менее нормы, учитывают:

Заключая договор купли-продажи или аренды недвижимости, необходимо детально описать в его тексте непосредственный объект: здание, сооружение, земельный участок и прочее. К сожалению, этой рекомендации специалистов следуют далеко не все. И напрасно, подобное легкомыслие может обернуться в лучшем случае дополнительными заботами, в худшем несостоявшейся сделкой.

Если окажется, что переселяемая семья нанимателей владеет иной жилплощадью или совершила со своей квартирой сделки, действия, в результате которых жилищные условия ухудшились, ей предоставят помещение, равное по общей площади освобождаемому. То есть лишние метры переселенцам не светят. Наниматель и члены его семьи обязаны освободить занимаемую площадь не позднее чем через месяц после заключения соответствующего договора на предоставляемую квартиру.

Самая обычная ситуация: при регистрации в налоговой инспекции организация указала в качестве места своего нахождения адрес арендованного офиса. Если выяснится, что договор аренды не заключен, и арендодатель потребует выселения, то, во-первых, придется в экстренном порядке искать новое помещение и организовывать переезд, во-вторых, извещать о смене своего адреса и телефонов контрагентов и, если возможно, клиентов. Кроме того, обязательно следует уведомить об изменении адреса налоговую инспекцию (чем руководители компаний часто пренебрегают, не подозревая, что нарушают закон). Для этого как минимум необходимо:

Незаключенный договор
Неполное или неверное указание предмета недвижимости в договоре о его купле-продаже или аренде в первую очередь вызывает проблемы, связанные с государственной регистрацией соглашения или, соответственно, прав на недвижимое имущество в органах Федеральной регистрационной службы. Кроме того, небрежно проработав текст документа, вы рискуете заложить под свой бизнес мину замедленного действия. Дело в том, что договор, в котором отсутствуют существенные условия (в соответствии со ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора; условия, названные в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение), например неточно определен его предмет, считают незаключенным. Это значит, что сделка просто не состоялась, и правовые последствия могут оказаться весьма удручающими.

Подобные ситуации вообще неприятны, но для представителей малого и среднего бизнеса в особенности. С одной стороны, при таких переездах организации и предприниматели теряют часть своей постоянной клиентуры. С другой стороны, если не удастся найти помещение в том же районе, работодатель вскоре после переезда рискует недосчитаться и некоторых сотрудников. Им просто станет далеко или неудобно добираться до нового места работы.

* оформить и собрать документы;
* уплатить госпошлину;
* отвезти бумаги в налоговую инспекцию;
* через некоторое время получить в налоговой инспекции свидетельство о внесении изменений в ЕГРЮЛ;
* зарегистрировать новый договор аренды, если, конечно, он заключен на год и более.

Участвующим в сделке добросовестным предпринимателям и фирмам, заботящимся о своей деловой репутации, отсутствие в тексте соглашения подробных данных об объекте недвижимости помешает только при госрегистрации договора или сделки. Устранить этот недостаток довольно просто: стороны либо подписывают договор в новой редакции, либо принимают дополнительное соглашение, оформляемое в виде приложения к договору, в котором уточняют, в отношении какого именно имущества заключена сделка. Как правило, дополнительные затраты не требуются, хотя потерянное время можно было бы использовать более эффективно.

Если предприниматель или организация осуществляют деятельность, подлежащую лицензированию, или занимаемые ими помещения должны соответствовать жестким требованиям закона (например, банковская деятельность, оказание медицинских услуг населению и пр.), то небрежно составленный договор аренды может привести помимо всего прочего к крупным временным и финансовым потерям. На переоформление документов, поиск и переустройство помещений, монтаж оборудования, демонстрацию представителям различных контролирующих организаций готовности объекта к работе и прочие действия, связанные с переездом, уйдут месяцы, а непредвиденные расходы серьезно ударят по бюджету компании.

Обоюдоострый договор
Практика показывает, что именно арендные соглашения, как правило, содержат неточные и неполные данные об объекте недвижимости, особенно если речь идет об аренде части зданий и сооружений. О том, что договор не законен, в любой момент может заявить либо арендатор, либо арендодатель.

Нередко один из участников утрачивает интерес к соглашению. Такое происходит и спустя несколько дней после подписания договора, и через несколько лет. Сегодняшние бизнесмены все чаще стараются найти легальные способы ухода с наименьшими потерями от необходимости выполнять условия договора. Например, требуют в судах расторжения соглашения с контрагентом, который спустя рукава выполняет свои обязательства (задерживает перечисление оплаты, затягивает передачу объекта по акту и пр.). Если же пункты договора и требования закона он выполняет аккуратно и оснований для расторжения сделки нет, недобросовестные предприниматели (конечно, по совету своих консультантов) пытаются доказать, что существенные условия сделки не согласованы, а значит, договор не заключен.

Мины замедленного действия, то есть положения договора, благодаря которым одна из сторон имеет шанс безболезненно его расторгнуть или заявить, что он не был заключен, нередко специально закладывают еще на этапе составления текста. Сегодня такая практика становится все более популярной: за консультацией к юристам обращаются даже мелкие предприниматели и организации. Они ставят перед специалистом единственную задачу: подготовить текст одного или нескольких типовых договоров и включить в них ловушки для контрагента. Естественно, клиенты требуют закамуфлировать эти положения так, чтобы неспециалист не смог догадаться об истинном смысле той или иной статьи или пункта соглашения. Очень часто с подобными заказами обращаются организации и предприниматели, существующие за счет аренды или субаренды.

Кстати, прослеживается парадоксальная на первый взгляд тенденция: чаще всего о том, что соглашение не заключено, один из участников заявляет через несколько месяцев или даже лет после подписания документа. Наивно было бы полагать, что он вдруг перечитал договор и совершенно неожиданно обнаружил, что тот недействителен.

Обычно заявления о том, что договор недействителен, появляются после возникновения мелких или крупных разногласий между контрагентами. Например, один из них полагает, что необходимо существенно изменить условия оплаты, перераспределить расходы на обеспечение охранных и противопожарных мероприятий, считает кабальной свою обязанность по проведению капитального или текущего ремонта и прочее. А бывает еще проще: арендодатель находит нового пользователя, готового платить за помещение больше, или собственник хочет избавиться от арендаторов, чтобы продать недвижимость без обременений. (Договор аренды помещения или его части является обременением прав арендодателя соответствующего помещения. При смене собственника договор аренды сохраняет свою силу, а место прежнего арендодателя занимает его преемник, новый собственник). Если контрагент не согласен досрочно расторгнуть сделку, придется соблюдать формальности, предусмотренные законом, и выплачивать ему определенные компенсации. А объявив о недействительности соглашения, таких выплат удастся избежать.

Впрочем, гораздо чаще бизнесмены, сами того не подозревая, расставляют в договорах такие юридические капканы, до которых додумается не каждый специалист. Это происходит, если предприниматели составляют документы сами (как правило, за основу они принимают и перерабатывают понравившийся сторонам так называемый типовой договор).

Проблемы регистрации
К сожалению, не все предприниматели и руководители организаций хотят взваливать на себя дополнительные заботы, связанные с регистрацией своих арендных соглашений. А потому они стараются заключать договоры на срок не более одного года, подписывая затем новые соглашения или продлевая прежние. По таким договорам некоторые пользователи арендуют недвижимость годами.

В подобных случаях предприниматели и организации, заранее просчитав будущую выгоду и возможные убытки, обращаются в арбитражные суды с исками о признании своих арендных соглашений незаключенными. Но успех не гарантирован. Суды, разобравшись в подоплеке дела, часто им отказывают.
Очень важно, в какой момент участник сделки поставил вопрос о неточном определении предмета договора аренды. Если стороны длительное время исполняли соглашение и между ними не было разногласий по предмету договора, считают, что объект договора согласован достаточно точно и в полном объеме.

Не нужно бояться заключать договоры на оптимальный с точки зрения бизнеса срок в три, пять, десять лет только из опасений получить отказ в регистрации. В конце концов, любой отказ в регистрации, если, конечно, он обоснован, можно рассматривать как сигнал о потенциальной угрозе своему благополучию и повод для того, чтобы привести документы и дела в надлежащее состояние.

Оформление краткосрочных арендных соглашений оправдано только тогда, когда совпадает с интересами бизнеса, его задачами и целями. В иных случаях, особенно если арендатор и арендодатель пролонгируют и перезаключают краткосрочные соглашения на объект годами, это может обратить на себя внимание контролирующих органов.

Чтобы снизить вероятность отказа, в договоре нужно не только указать подробные характеристики объекта, но и выделить цветом границы помещения на плане БТИ, оформив документ в виде приложения к договору аренды. Если и тогда не удастся его зарегистрировать, следует обратиться в суд с иском о признании отказа в регистрации незаконным.

Если договор подлежит государственной регистрации, то специалисты рекомендуют отражать в нем сведения об объекте аренды так, как это сделано в свидетельстве о собственности. Но иногда воспользоваться их советом просто невозможно.

Во избежание проблем с регистрацией предприниматели идут на хитрость: пока о несанкционированных изменениях неизвестно уполномоченным органам, пока перестройка не отмечена на планах красными линиями, в договорах аренды указывают старые сведения. Но суды всегда считают такие договоры незаключенными, так как в них отображены недостоверные сведения об объектах аренды.

Много неприятностей при официальном оформлении отношений между арендатором и арендодателем доставляют несанкционированная перепланировка, несогласованная надстройка дополнительных этажей, незаконное переоборудование отдельных помещений. Если эти изменения не будут официально зафиксированы, не удастся зарегистрировать и договор аренды таких зданий и помещений. Напомним, что без госрегистрации документ считают незаключенным.

Купля-продажа недвижимости
В отличие от сделок с арендой к проработке договоров купли-продажи недвижимости бизнесмены подходят куда более ответственно и гораздо чаще привлекают к работе над документами специалистов. Очевидно, тут важную роль играет цена вопроса. А потому сведения об имуществе указывают в соглашениях купли-продажи более детально, нежели в договорах аренды.

Нередко после незаконной перепланировки или переоборудования помещений собственник начинает принимать меры к тому, чтобы их узаконить. Рассмотрим ситуацию, когда договор аренды подписывают до завершения этой процедуры. В соглашении с пользователем указывают действительные данные об имуществе. Участники сделки нередко прекрасно осознают, что зарегистрировать их договор невозможно из-за расхождения в сведениях о предмете аренды, однако планируют сделать это, как только собственник получит новые документы на недвижимость. Вот здесь-то и начинаются проблемы: сравнив даты на документах, сотрудники ФРС быстро устанавливают, что помещения, являющиеся объектом аренды, на момент подписания договора отсутствовали в экспликации и поэтажном плане строения. Если стороны решают обжаловать такой отказ органа ФРС, суд обращает их внимание на то, что договор аренды вообще не был заключен, и им необходимо подписать новое соглашение.

Как и в случае с арендой, огромные трудности возникают у сторон при регистрации перехода прав на недвижимость, которая подверглась несанкционированной перепланировке, переоборудованию. Те же проблемы ждут участников сделки, если к ее объекту зданию была сделана пристройка или, наоборот, часть строения снесена.

Между тем ошибки все равно происходят. Например, из-за того, что на момент подписания соглашения продавец не успел оформить право собственности на недвижимость.

Желательно привлечь к проработке условий договора и оформлению недвижимости высококвалифицированных консультантов. Несмотря на то что их услуги довольно дороги, затраты нельзя считать напрасными.

Необходимо помнить, что покупателю на всех этапах оформления потребуется активное содействие продавца. Даже если такая помощь была обещана на словах, надо позаботиться о документальном закреплении его обязательств. Но не все бывшие владельцы готовы к такому длительному сотрудничеству, а большинство и вовсе не горит желанием исполнять свои обещания и отвечать перед контрагентом в случае неудачи. Поэтому в документах следует указать, как будут распределены расходы по легитимизации проблемной недвижимости, от этого зависит ее цена. Не надо спешить с перечислением денег! Если зарегистрировать свои права покупателю не удастся, продавец вряд ли поспешит вернуть его средства.

В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества сведения о вновь образованных объектах вносят в новые разделы ЕГРП и открывают новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. Это прописано в п. 9 ст. 12 Закона О государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним.
Под конец года поставщики коммунальных услуг всерьез объявили войну неплательщикам. Как выяснили Известия, у каждой из крупных компаний появились свои методы обращения с задолжавшими гражданами, нередко довольно экзотические. Кроме того, на этот рынок вышли юридические фирмы, предлагающие услуги по механизированному выбиванию долгов из граждан.

Впрочем, даже очень грамотные консультанты, имеющие выходы на нужных чиновников, могут оказаться бессильны. Поэтому, совершая рискованную сделку, заранее стоит предусмотреть возможность неудачи и позаботиться о преодолении трудностей с наименьшими потерями.

- А что делать? Он должен нам астрономическую сумму, - жаловались телефонисты.

Самыми решительными борцами с должниками традиционно считаются телефонисты - МГТС, например, до недавнего времени давала гражданам 15 дней срока на оплату телефонных счетов, после чего в квартиру начинал звонить механический человек (автоответчик) и угрожать отключением телефона. Правда, сейчас срок оплаты увеличен до 3 недель, а отключать телефон можно только после письменного уведомления. Для особенно злостных должников на некоторых телефонных узлах практикуют почти детективные методы - например, известны случаи, когда их сотрудники звонят соседям (о таком случае рассказала читательница Известий, живущая в Северном округе столицы) злостных должников и просят рассказать, что он за человек, каковы его привычки и тому подобное.

В борьбе за электрические деньги сотрудники Мосэнерго готовы дойти до каждого москвича - показательные рейды энергетиков по квартирам в сопровождении судебных приставов уже никого не удивляют. По данным Мосэнерго, каждый десятый житель города задерживает оплату от 3 до 6 месяцев, а 4% всех потребителей входят в категорию злостных - не платят более полугода. На них энергетики подают в суд - в среднем это порядка 500 исков в год.

За отопление и горячую воду, по данным Московской объединенной энергетической компании (МОЭК), москвичи должны почти полтора млрд рублей, то есть долги имеет практически каждый второй житель города. К началу отопительного сезона общая сумма долга несколько снизилась (в октябре она составляла 1 млрд 437 тысяч рублей), но количество неплательщиков увеличилось. Тепловики начинают с рассылки предупреждений о задолженности, заканчивают судебными исками. Только в течение осени юристы МОЭК подали в суд 182 заявления о взыскании долгов с граждан.

Игорь Измайлов, генеральный директор компании, специализирующейся на работе с долгами в ЖКХ:

Впрочем, в последнее время появляются более тонкие способы получения долгов - долги по ЖКХ становятся такой же прибыльной вещью, как и любые другие, а их получение превращается в отдельный бизнес.

вопрос: Должники по коммуналке всегда считались в обществе маргиналами, с которыми ничего нельзя поделать.

Мы разработали 30 законных методов работы с неплательщиками

в: Какую проблему - как дойти до Сбербанка и заплатить?

ответ: Это отношение было вызвано всепрощением советской власти, а сейчас - правовой безграмотностью. Есть эффективные пути работы с должниками. В 2002 году мы проводили исследования по Москве и выяснили, что только 0,7% людей физически не могут платить, остальные - не хотят или не знают, как решить свою проблему.

в: Ваша компания поставила процедуру возврата коммунальных долгов на поток. Процесс можно механизировать?

о: Неплатежи - всегда последствие каких-то сложных ситуаций. Вот реальная история: 4-комнатная квартира, прописаны мать, две дочери и две внучки. Квартплата начислялась на всех, мать жила одна. Отношения с дочерьми были плохие, на размен они не соглашались, а женщина физически не могла платить. За год до того она даже пыталась покончить жизнь самоубийством. Прошло целых полтора года, прежде чем мы смогли разрешить эту ситуацию. Пригласили соседей в суд, те подтвердили, что люди там не проживали и услугами не пользовались, после чего был произведен перерасчет. Поймите, что в разрешении проблемы долгов всего одна треть - юридические процедуры. Остальное - психология, социология, экономика, все что угодно. Предоставлять все решать юристу - это все равно что позволять заниматься общим оздоровлением организма хирургу, который привык только резать.

в: Вид - бездельник, подвид - хронический?

о: Всех неплательщиков мы разбили на 120 групп. Разработали 30 законных методов работы с ними. Для каждого типа должников существует перечень мероприятий, при выполнении которых с большей или меньшей долей вероятности долг будет возвращен. Процент возврата - 60-70%, что в три раза выше эффективности стандартных судебных процедур. Для начала надо должника классифицировать.

в: Проблема долгов в ЖКХ - на стыке экономики и быта. Неужели можно формализовать все человеческие истории, разговоры, типы?

о: Примерно так, только несколько сложнее. Надо выяснить, сколько времени он не платит, его декларируемый доход, декларируемую причину неплатежей. Затем выяснить достоверность этих сведений (врет, не врет). По итогам всего каждому должнику присваивается так называемый индекс направленности активности. Вначале они все для нас нулевые, все белые и пушистые. По мере работы индекс становится либо положительным (человек готов разрешить сложившуюся ситуацию с долгами, прикладывает усилия), либо отрицательным (не хочет платить, активно не хочет платить - например, нагрубил). Юрист не думает, хороший этот должник или плохой, он просто заполняет нужные графы, и программа выдает действие, которое нужно совершить (прислать уведомление по почте, побеседовать, вызвать на собрание и так далее). Как правило, юрист может работать с 20-30 должниками, по нашей методике - с 8 тысячами.

в: Вы работаете за процент от возвращенной суммы. Кто пользуется вашими услугами?

о: Можно формализовать даже беседу - вплоть до фраз. Мы сразу классифицируем, как с каким человеком надо разговаривать. Иногда человека достаточно просто информировать о последствиях неплатежей и продемонстрировать решимость идти до суда.

Типология должников (выдержки из Технологии эффективного возврата долгов)

о: Как правило, крупные товарищества собственников жилья (ТСЖ) и независимые от городских властей частные управляющие компании - те, где есть зачатки экономики здравого смысла, то есть не слишком политизированной и ориентированной на получение прибыли. Для них действительно важно получить оплату за оказанные услуги. Интересно, что в последнее время во многих ТСЖ наметилась тенденция отказа от работы с должниками - чтобы не портить отношения с соседями. Они готовы скорее снижать количество получаемых услуг - реже убирать, не красить лишний раз подъезд - лишь бы сохранить мирные отношения в домовом социуме.

Транжира. Респектабельный внешний вид, дорогие вещи. Не отрицает долг. Просит напомнить, когда ему заплатить. Обещает заплатить, как только будут деньги.

Скряга. В разговоре фигурируют объяснения нет денег (причем не в данный момент, а нет вообще), жизнь дорогая. Обвинения в недобросовестности тех, кто присылает счета (хотите обмануть, знаю я вас). Требования самостоятельного пересчета долгов.

Торгаш. Много насчитали - при этом не отрицает наличие у него денег и возможности заплатить. Сам предлагает возможные альтернативы - подождите, заплачу сейчас часть...

Денежный мешок. Перекладывает ответственность на кого-то (жена не заплатила, занят, не заметил, забыл). В беседе называет конкретные даты и сроки, причем в директивной форме, сам их назначая.

Пускай меня сначала найдут

Игрок. Предлагает подождать, обещает заплатить, но не указывает конкретного срока (перезвоните через пару деньков, буду знать в конце месяца). При минимальной возможности для него благоприятного исхода выдвигает встречные требования, выражает готовность к судебной тяжбе.

- Мы выяснили, что он живет у какой-то женщины, а по адресу прописки (улица Хлобыстова, дом 8, корп.1, кв. 3) днем не появляется, - рассказала Известиям пресс-секретарь Юго-Восточного округа Москвы Ирина Пуговкина. - Знаем, что раньше он работал водителем в одном из таксопарков, но сейчас оттуда уволился и промышляет частным извозом. Ночью он бомбит, а днем прячется у знакомой. Кроме того, по закону судебные приставы имеют право вручить ему повестку только с 8 утра до 6 вечера. Соседи говорят, что предупреждали его о наших визитах, но он только смеется: Пускай сначала найдут. Конечно, можно попробовать задержать его вечером и продержать в милиции до утра, вручив в 8.00 повестку всем отделом, но для этого, во-первых, его все-таки нужно найти, а во-вторых, необходим хоть какой-то повод для задержания. Сейчас даже решается вопрос о закрытии этого дела, так как невозможно найти ответчика.

Больше года коммунальные и силовые службы Юго-Восточного округа ловят принципиального неплательщика. Пятидесятилетний Геннадий Осипов задолжал за свою двухкомнатную квартиру в районе Выхино-Жулебино более 40 тысяч рублей. Еще в ноябре 2005 года префектура подала на Осипова иск в суд. Тогда долг неплательщика составлял всего 22 659 рублей. На его оплату у Геннадия было 4 месяца, но денег на счет коммунальщиков так и не поступило. 15 марта 2006 года суд заочно вынес решение о выселении должника из его квартиры в Капотненское общежитие, где ему выделили 12-метровую комнату № 11 Судебные приставы неоднократно пытались вручить Осипову повестку, но в квартире никого нет. Соседи уверяют, что иногда ночью Геннадий все-таки приходит домой, чтобы покормить кошку.

- В квартире он уже давно не появлялся, его почтовый ящик забит письмами и газетами, а под дверью постоянно кричит его кошка, - возмущается его сосед из квартиры № - Раньше он ее хотя бы подкармливал. Сдохнет же животное из-за его жадности...

В префектуре ЮВАО Геннадия уже прозвали неплательщиком-невидимкой, а соседи, которым дозвонились Известия, называют его живодером.



Главная --> Публикации