Главная --> Публикации --> Небоскребы, небоскребы, а я маленький такой… Остоженка по-прежнему в лидерах по стоимости жилья Москва покупает санкт-петербург Лето на стройплощадках Эксплуатация коммерческой недвижимости: в поисках стандартов управления

Как стало известно Ъ, ООО Россойл намерено построить в Центральном районе Волгограда крупный бизнес-центр класса А. Об этом вчера сообщил генеральный директор ЗАО Институт Волгоградгражданпроект Андрей Куприков компания-проектировщик является партнером в реализации проекта, финансируемого Россойлом. По данным господина Куприкова, стоимость проекта более 800 млн рублей. 13-этажный бизнес-центр разместится неподалеку от здания Делового центра (станция скоростного трамвая ЦПКиО), фасадной частью будет выходить на проспект Ленина. Коммерческая площадь объекта составит порядка 20 тыс. кв. м, треть из них инвестор продаст крупным компаниям. По заявлению господина Куприкова, офис в 2 тыс. кв. м намерен приобрести Газпромбанк. Срок ввода объекта в эксплуатацию конец 2008 года. По информации Ъ, в здании планируется разместить подземную парковку на 120 мест. Стоимость аренды офисных помещений составит 1,5 2 тыс. рублей за кв. м в месяц. По словам господина Куприкова, проект Россойла способен окупиться за два-три года со дня ввода в эксплуатацию. Вести строительство с окупаемостью свыше названного срока в Волгограде становится нерентабельно, отметил топ-менеджер Волгоградгражданпроекта.
Получить комментарии от самого Россойла вчера не удалось.

Волгоградская компания Россойл заявила пилотный для региона проект по строительству бизнес-центра класса А, стоимостью более 800 млн рублей. При цене аренды в 1,5 2 тыс. рублей за кв. м в месяц предполагается, что комплекс окупится за два-три года. Эксперты разошлись во мнении, готов ли местный и даже иногородний бизнес арендовать офисные помещения по столь высокой цене.

В Волгограде пока нет офисных помещений класса А. Напомним, впервые о плане строительства 5 тыс. кв. м офисной недвижимости класса А в конце прошлого года заявила Торгово-промышленная палата Волгоградской области, однако аналитики тогда предположили, что офисное здание вряд ли оправдает заявленный уровень, поскольку будет расположено не в центральной части города. Сейчас востребованы недорогие офисы класса С, С+ (арендная ставка 400 600 рублей за кв. м в месяц), рассказали в компании Диамант. Однако, по мнению Андрея Куприкова, класс А становится все более востребованным. 150 тыс. кв. м город сейчас вполне может проглотить, уверен он. Аналитик ИК Финам Владислав Исаев также полагает, что, поскольку в региональных центрах предложение качественных офисов невелико, местные крупные компании пойдут на издержки, чтобы соответствовать заявленному уровню бизнеса, и будут платить столь высокую арендную плату. По факту заявленный класс А может стать В+, поскольку собственники заведомо будут ориентироваться на более скромный уровень запросов без особого ущерба самолюбию арендаторов, но с существенным сокращением издержек, поясняет аналитик.

ООО Россойл занимается строительством жилья и коммерческой недвижимости. Проекты строительство в Волгограде ТРК Plaza и жилого комплекса повышенной комфортности. Информация о владельцах и финансовые показатели компании не раскрываются.

Основным мотивом для девелоперов, идущих с подобными проектами в регионах, выступают более низкая стоимость земли, возможность легче получить участки под застройку, а также расчет на то, что региональные компании также будут расти и спрос на подобные площади со временем увеличится, уверен Владислав Исаев. По данным Андрея Куприкова, в настоящее время к строительству коммерческой недвижимости в Волгограде проявляет интерес ряд московских инвесторов, но их интерес упирается в нестабильную политическую ситуацию, дорогие энергоресурсы и необеспеченность материалами строительного комплекса, которая в прошлом году составила около 30%.
Рынок недвижимости США пережил в 2006 году не самые простые времена. Но нас интересуют те глобальные тенденции на нем, которые могут повлиять на российский рынок недвижимости и московский рынок в частности, и факторы, которые даже в кризисное время позволяют участникам оставаться на плаву. Собственник дает краткую характеристику и прогноз ситуации на местном рынке недвижимости, а также рассказывает о том, какое жилье пользуется спросом в нелегкие времена.

Руководитель отдела коммерческой недвижимости и девелопмента Миэль-Недвижимость Сергей Лобанов сомневается, что площади бизнес-центра будут полностью арендованы, поскольку названные арендные ставки сопоставимы со средними по Москве и это достаточно дорого для регионов. Например, в Челябинске и Нижнем Новгороде средняя стоимость аренды колеблется в пределах 8-16 тыс. рублей за кв. м в год. Если инвесторам удастся к моменту ввода здания в эксплуатацию привлечь арендаторов, готовых платить свыше 24 тыс. рублей за кв. м в год, проект окупится практически за год. Если нет, то, соответственно, сроки окупаемости будут отодвигаться. В среднем подобные проекты окупаются за 5-7 лет с учетом строительства, считает господин Лобанов. Тем не менее, по его мнению, у проекта такого класса есть возможность выделиться, став пилотным для города.

Начало прошлого года было ознаменовано для США рекордными показателями продаж, когда индекс активности, по заявлению Министерства финансов США, только в январе увеличился на 14,5%, что выразилось в строительстве 2,27 млн единиц жилья. До этого подобный рост наблюдался только в 1973 году. Однако после бурного ажиотажа в Америке наступило время серьезного спада строительства, отсутствия заинтересованности покупателей и снижения цен. Объемы строительства начали серьезно сокращаться уже летом, а осенью ситуация стала очевидна: американский рынок недвижимости переживает самый настоящий кризис. Так, в августе, по данным экспертов, в Америке впервые было построено наименьшее количество домов за последние три года.

По законам маятника
Российский покупатель, привыкший к росту цен на отечественное жилье, стабильности старой Европы и бурному развитию рынка недвижимости в странах, готовящихся к вступлению в Евросоюз, может быть серьезно озадачен ситуацией, сложившейся к началу года в США. Казалось бы, рынок американской недвижимости, как никакой другой, должен переживать стабильный подъем, не омрачаемый никакими серьезными бурями. Однако в действительности ситуация далека от идеальной.

Повышение цен дело будущего
В течение нескольких последних лет цены на недвижимость в США росли со скоростью 20-30% в год, а в некоторых случаях прирост стоимости доходил до 50%. Именно это позволяло компаниям, занимающимся продажей недвижимости в Америке, говорить о безусловной и стабильной инвестиционной привлекательности вложений. Однако многими специалистами уже несколько лет назад прогнозировался неминуемый спад на рынке, вызванный, в частности, высокими ценами на жилье. (Аналогичные слова мы слышали и от российских аналитиков, уже два года говорящих о том, что цены на недвижимость становятся недоступны для населения). Словно следуя движению маятника, покупательский спрос был резко отброшен назад. Количество непроданных владений начало расти, а цены падать. По данным агентства Bloomberg со ссылкой на министерство торговли США, в августе количество новостроек в США снизилось на 6% и составило 1665 млн домов в год.

Несмотря на такие серьезные перепады на рынке, в 2007 году специалисты обещают некоторую стабилизацию. Дополнительный спад, по их мнению, будет переживать только первичный рынок, и то в гораздо меньших объемах. В то же время прочные позиции США в мировой экономике делают приобретение американской недвижимости если не способом получения быстрой инвестиционной выгоды, то уж во всяком случае стабильной основой для спокойного проживания в стране с высоким уровнем развития.

И все же начало нынешнего года, возможно, станет одним из наиболее благоприятных периодов для покупателей, поскольку сложившаяся в прошлом году ситуация позволяет им более придирчиво выбирать жилье, а продавцов вынуждает идти на многие уступки. При этом достижение взаимопонимания обеих сторон может принести не только обоюдную выгоду, но и в целом благоприятно повлиять на экономику как Соединенных Штатов, так и мировую. Считается, что взаимодействие покупателей и продавцов окончательно придет в равновесие весной 2007 года и послужит основой для нового роста.

Этот спад вызвал серьезную обеспокоенность мирового сообщества. На встрече G20 глава Международного валютного фонда Родриго де Рато заявил, что спад на рынке недвижимости США может неблагоприятно сказаться на развитии мировой экономики, вызвав падение курса доллара и дисбаланс в международных валютных операциях. Между тем, в связи с сокращением строительства на рынке первичного жилья, уже к концу прошлого года продажи в этом секторе снизились на 16-17% и продолжают сокращаться, пусть и более медленными темпами. На вторичном рынке к концу прошлого года объем продаж также уменьшился, однако предполагается, что показатели 2007 года останутся примерно на том же уровне, лишь с незначительными изменениями правда, все-таки в сторону спада, а не роста.

Что покупают во время кризиса?
Несмотря на трудности, которые в настоящее время переживает рынок недвижимости США, количество миллионных сделок на нем продолжает впечатлять. Так, в конце года издание The Forbes опубликовало список наиболее крупных сделок в области недвижимости за год, причем без учета перепродаж между девелоперами, сделок с нераскрытыми суммами договоров, с сомнительной историей и целями. Наиболее значительная сумма покупки составила $58 млн, в то время как в 2005 году максимальной была сумма в $45 млн. Договор, занявший первое место в десятке наиболее дорогих сделок, был заключен инвестором Ричардом Куртцем и миллионером Генри Клеем Фриком II. Ричард Куртц приобрел особняк в английском стиле, расположенный в Нью-Джерси, площадью свыше 250 тыс. кв. м.

Для России такой прогноз благоприятен тем, что улучшение экономической ситуации в США практически всегда ведет к повышению цен на нефть. А цена на нефть, как считают эксперты, является одним из параметров цены на недвижимость, во всяком случае в столичном регионе.

В США одним из наиболее востребованных штатов считается Флорида, в недвижимость здесь обычно вкладываются еще на стадии строительства. Заметен устойчивый интерес к этому штату и со стороны иностранных покупателей, совершающих примерно 15% от общего количества сделок с недвижимостью. Первые места по популярности по-прежнему занимают Голливуд и Майами. Жилье, расположенное в глубине полуострова, наименее привлекательно в плане престижа и сравнительно недорого. Наиболее востребованными эксперты называют квартиры в высотках на берегу океана или залива. Безудержный рост цен на недвижимость в Сочи нашем ответе их Флориде и Майами тоже подтверждает тенденцию, что на рынке недвижимости в моменты кризиса хорошо продается лишь элитная недвижимость, а также говорит о том, что российский рынок недвижимости уже встроен в мировую экономику. Для риелторов, работающих в других сегментах недвижимости, кризис становится временем, когда они могут оттачивать свое мастерство продаж и учиться искать нетрадиционные аргументы для потенциальных покупателей. По опыту США, наступает самое время учиться на курсах и посещать выставки, которых проводится в этом году как никогда много.

Впрочем, не только американцы склонны демонстрировать уровень своего благосостояния с помощью приобретения дорогого жилья. Для иностранных покупателей, в частности россиян, покупка недвижимости в США по-прежнему признак высокого статуса. Престижность таких всемирно известных территорий, как Голливуд, Майами Бич или Лас-Вегас, не меркнет, несмотря ни на какие спады на рынке недвижимости. В ситуации сегодняшнего дня виллы, приобретаемые здесь, служат прежде всего символом респектабельности. Однако здесь существует и немалый инвестиционный смысл, ведь престиж всегда остается в цене. Таким образом, оказывается, что дорогая недвижимость, невзирая на кризис, растет в цене. И этот тренд еще более актуален в Москве, где сосредоточено более 25% от всех доходов населения России.

Сроки реализации грандиозного градостроительного проекта в общих чертах уже определены. До второго квартала 2007 года должна быть разработана документация для проведения конкурса по выбору заказчика на выполнение работ по реконструкции Нового Арбата. Сам же проект по его превращению в пешеходную зону должен быть подготовлен в третьем квартале 2008 года. В основу реконструкции одной из самых известных московских магистралей будет положен эскизный проект ГУП Моспроект-2 им. М. Посохина, выполненный еще десять лет назад. Все эти годы московские власти не решались начать его воплощение в жизнь, справедливо полагая, что проект создания столь грандиозной пешеходной зоны слишком дорог. Однако теперь сумма в $1 млрд больше не пугает столичных чиновников помочь закопать Новый Арбат под землю им обещали как частные инвесторы, так и федеральные власти.

Московские власти намерены превратить в пешеходную зону улицу Новый Арбат. Соответствующее распоряжение в декабре подписал мэр Москвы Юрий Лужков. Согласно этому документу, под Новым Арбатом будут построены тоннель для движения автотранспорта и паркинги для автомобилей, а его наземную часть украсят многочисленные торгово-развлекательные объекты.

В общих чертах предпроектное предложение Посохина-младшего выглядит следующим образом. На всем протяжении Нового Арбата машины уводятся с поверхности. Для этого под улицей, на глубине 10-12 м, прокладываются целых три автомобильных тоннеля: два трехполосных для движения легкого транспорта и посередине один двухполосный для общественного и спецтранспорта. С подземных остановок, которых на протяжении трассы будет несколько, рядовые пассажиры будут подниматься на лифтах и эскалаторах. Кроме того, здесь будет создана еще одна вспомогательная трасса для заезда на многочисленные подземные двухэтажные автостоянки, которые будут расположены по обе стороны от тоннелей. Общая протяженность заглубленной автотрассы под Новым Арбатом должна составить 1200 м.

В истории реконструкции Нового Арбата есть довольно забавные совпадения. Например, проект разрабатывается под руководством нынешнего директора Моспроекта-2 Михаила Посохина-младшего, сына архитектора, который в 1950 60-х создал саму эту улицу. Знаменитые новоарбатские дома-книжки вошли в историю отечественной архитектуры как пример негуманного обращения с историческим центром Москвы более чужеродные объекты на фоне старинных особняков и замысловатых переулков представить трудно. Недаром писатель Юрий Нагибин в свое время хлестко назвал Новый Арбат вставной челюстью Москвы. Правда, позже это определение как-то больше прижилось к уже реконструированному Интуристу на Тверской улице.

Столь грандиозная реконструкция Нового Арбата отнюдь не блажь московского правительства, как может показаться на первый взгляд. Она призвана решить три самых болезненных проблемы этого района столицы: вечные пробки, недостаток парковок и нехватка зелени. При этом проект готовы частично финансировать федеральные власти, ведь Новый Арбат часть федеральной трассы, и чиновникам, спешащим на работу в Кремль и Госдуму, давно уже надоело терять время в пробках. И, между прочим, их страдания грозят только усилиться после того, как неподалеку от Белого дома будет построен новый парламентский центр России. Без спецтоннеля для руководителей страны и их многочисленных помощников в этом случае не обойтись иначе Новый Арбат придется попросту закрыть для всех рядовых автомобилистов. Впрочем, основные траты (около 60%) по закапыванию улицы под землю на себя все же возьмут инвесторы, которым будут принадлежать новые торговые площади в пешеходной зоне.
У большинства из нас имеется садовый домик или даже дом для постоянного круглогодичного жительства со всеми удобствами (ПМЖ), а также могут быть гараж и хозяйственные постройки (пристройки). На них тоже нужно оформлять право собственности. Так что самое время поговорить об этом.

Что же касается наземного благоустройства улицы, то есть собственно превращения Нового Арбата в Арбатский бульвар (а именно так новая пешеходная зона именуется в распоряжении московского мэра), то его южную часть планируется перекрыть и сделать всесезонной, на северной же ограничиться мощением улицы под старину и размещением многочисленных кафе и магазинов. Кроме того, на бульваре появятся соответствующие новому названию улицы деревья и фонтаны. Окрестные дома предполагается оформить в духе старой Москвы, но конкретных проектных предложений по этому поводу пока нет. Не ясно и то, будут ли как-то реконструированы сами дома-книжки: с одной стороны, они вряд ли способны украсить новый бульвар, с другой городу будет очень трудно расстаться с таким количеством офисных и жилых площадей сразу. Впрочем, сам Михаил Посохин-младший убежден в том, что новый бульвар заслуживает жилья и офисных комплексов принципиально иного уровня. На прошлой неделе архитектор рассказал журналистам, что качество жизни в этом районе столицы значительно улучшится. Машины больше не будут мешать людям, изменится экология, окна квартир в жилых домах будут выходить не на шумную магистраль, а практически в парк. Так что если высотки и останутся на Новом Арбате, то их внешний вид и инженерная начинка будут существенно модернизированы.

Все начинается со сбора необходимых документов.

Согласно статистическим данным в России около 24 млн. владельцев дачных участков и, соответственно, столько же строений на них. Конечно, оформлять в собственность построенный на дачном участке дом следует одновременно с оформлением прав на землю. Ведь посещать придется те же самые организации. Также, следует, еще раз напомнить, что заниматься оформлением собственности лучше не в одиночку, а коллективно - это избавит вас от целого ряда хлопот и сэкономит драгоценное время. Проще заплатить доверенному знающему специалисту (если вы действительно в нем уверены), чем самостоятельно вникать во все тонкости нашего, порой противоречивого, законодательства и учиться на своих собственных ошибках. Однако порядок действий при оформлении в собственность ваших строений следует знать.

Документ, удостоверяющий личность, как правило, паспорт (сдается обычно ксерокопия).

Декларация о постройке (дом, гараж, сарай для дров и инвентаря, отдельно стоящая кухня и пр.). Это документ заполняется самостоятельно. Так что нужно взять бланк установленного образца в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или органе местной власти (районной администрации) и заполнить предложенные строки.

Квитанция об уплате госпошлины. Стоимость может составлять 100 или 500 руб. (в зависимости от даты оформления), то есть с 1 января 2007 - 100 руб., а до этого - 500 руб. (к сведению: прежде было - чуть ли не 11 бумажек и 1,5-2 года мучений).

Правоустанавливающий документ на ваш земельный участок. Поскольку свидетельства о праве на землю как правило нет, то сдается документ, на основании которого вы пользовались своим земельным участком до этого (акт о предоставлении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и пр.). Лицам, оформившим землю в собственность после 1999 года и имеющих на руках современный документ (зеленоватого оттенка) правоустанавливающий документ предъявляет не нужно.

Конечно, по сравнению с оформлением земли всевозможных усложняющих жизнь барьеров здесь меньше. И все-таки есть Пожалуй, самым неприятным можно считать нарушение норм и правил строительства. Если в высоту разрешается строить практически без ограничений, то соблюдать минимально допустимые расстояния от границ участка и соседних построек необходимо. Представим такую ситуацию: возведенный хозблок, расположен к соседскому дому ближе, чем того требует свод норм и правил Что делать?

Собранный пакет бумаг подается в уже знакомую нам Росрегистрацию. При этом заполняется форма заявления о занесении имеющийся собственности в государственный реестр и выдачи вам на руки документа, подтверждающего ваше право собственности. Точно также оформляются все постройки, возведенные на вашем земельном участке.

Можно себе представить, что будет, если нарушенным окажется местоположение дома! В отличие от хозблока его перенос в ряде случаев вообще невозможен.

Регистрация такого объекта может быть отклонена. Самый разумный способ - постараться передвинуть его в нужное место. Или признать его времянкой и не регистрировать его вовсе - вряд ли сарай будет важным звеном завещания или серьезно повысит продажную цену. Но при этом не стоит забывать, что контролирующий орган противопожарной безопасности может предъявить серьезные претензии, вплоть до выплаты штрафа и принудительном смещении в нужное место такой постройки.

Стоит также рассмотреть случай оформления постройки на участках для индивидуального жилищного строительства и на земельном наделе, предназначенном для ведения подсобного хозяйства. К выше перечисленным документам здесь добавляется кадастровый план участка (его получение подробно рассмотрено в прошлом материале), для получения которого часто приходится заказывать дорогостоящее проведение землеустроительных работ. А вместо декларации о постройке требуется предоставить технический паспорт дома, выдаваемый БТИ.

Также есть нюансы при регистрации дома, введенного в эксплуатацию и дома в стадии незавершенного строительства (согласитесь таких вариантов достаточно много). С незавершенкой хлопот всегда больше. Многое зависит от стадии строительства, но в любом случае по завершению работ, изменивших внешний облик и площадь строения, его придется перерегистрировать.

В целом это все, что касается схем оформления построек в собственность. Но за кадром осталось оформление в собственность земель, полученных в индивидуальном порядке, а также арендуемых земель или находящихся в срочном пользовании. Об этом мы поговорим в следующий раз.

Основная трудность - недостроенные объекты - на них техпаспорт не выдается, в лучшем случае другой документ (справка), но здесь требуется решать вопрос в индивидуальном порядке.



Главная --> Публикации