Главная --> Публикации --> Бизнес тянется к югу Настоящая кунсткамера на рынке новостроек Baltic property trust покупает первый торговый центр в россии Компания "норникель" распродает несколько проектов в ммдц У подмосковных садоводов отнимают участки

В 2006 г. фонды недвижимости заработали для своих пайщиков 30% дохода больше, чем инвестирующие в другие активы конкуренты. Второе место с 24% заняли фонды, вкладывающие деньги в компании коммунальных услуг. Результаты фондов недвижимости не испортило даже охлаждение рынка недвижимости в последние несколько месяцев. Фонды по большей части работают с real-estate investment trusts (REIT) инвесткомпаниями, аккумулирующими деньги частных инвесторов и вкладывающими их в недвижимость. REIT покупают и управляют, например, торговыми центрами, офисными и жилыми зданиями.

Американские паевые фонды недвижимости в этом году удивили экспертов: рынок недвижимости падает, а доходность фондов растет. И хотя в 2007 г. рекордов ждать не стоит, инвесторов фонды недвижимости снова порадуют.

По оценке управляющего фондом AIM Джо Родригеса, в ближайшие пять лет инвесторы фондов недвижимости могут рассчитывать на 7-10% дохода. Хотя сливки уже сняты, это не значит, что у инвесторов не осталось других возможностей в этом секторе в долгосрочной перспективе, полагает он.

Фонды недвижимости привлекают инвесторов регулярными дивидендами и диверсифицированностью портфеля. Даже худшие из них в этом году получили доход вдвое больший, чем в среднем паевые фонды, инвестирующие в акции. Индекс MSCI U. S. REIT в 2006 г. прибавил более 30% по сравнению с 13%-ным ростом SP-50 Только за октябрь чистый приток средств в REIT составил $1,5 млрд, или 40% инвестиций за весь 2005 год.

Достижения фондов недвижимости управляющие связывают с бумом слияний и поглощений в секторе REIT в уходящем году. В ноябре была заключена рекордная сделка за всю историю Blackstone Group покупает за $36 млрд Equity Office Properties Trust ($20 млрд сумма сделки плюс $16 млрд долга). В ближайшие годы рынок сохранит преимущества для фондов, полагают аналитики. Goldman Sachs Group предрекает рост спроса на аренду и увеличение ее стоимости, особенно в офисных и промышленных зданиях. Morningstar обращает внимание на высокие цены на жилье в США и растущий из-за этого спрос на аренду, тогда как из-за высоких цен на сырье нового жилья строится мало.

Фонд недвижимости CGM по итогам последних трех и последних пяти лет был среди лидеров рынка, а вот в 2006 г. отстал от большинства конкурентов. Он получил убытки по акциям горнодобывающих компаний (их доля в портфеле фонда составляла 25% на конец июня). Жаль, что я так сильно вложился в эти акции их результаты были куда хуже, чем у REIT, сокрушается управляющий CGM Кен Хибнер. Американский фонд недвижимости Alpine в 2006 г. получил 2,6% убытка, неудачно вложив больше половины средств в акции застройщиков жилья. Эти бумаги сильно упали, акции отелей росли, но не так сильно, как мы ожидали, говорит управляющий Сэм Либер.

Офисный рынок: фоторобот-2006
Охарактеризуем для начала общее состояние рынка на конец года. Совокупный объем офисных помещений всех типов составляет на текущий момент 30 млн кв. м. Причем всего в течение года было введено, по разным данным, от 780 до 820 тыс. кв. м новых офисов. Большая часть обращающихся на рынке площадей по-прежнему относится к классу С (по разным оценкам от 7,5 до 8 млн кв. м).

Все же о безоблачном будущем фондов недвижимости говорить не приходится. В 2002 г. средний доход инвесторов составил 4,5%, в 2003 и 2004 гг. между 30% и 40%, в 2005 г. 12%. Больше всего управляющих фондами беспокоит замедление роста экономики и возможное снижение процентной ставки. Достаточно замедлиться экономике, или появиться слишком большому предложению, или остановиться росту рынка труда чтобы все изменилось, полагает соуправляющий фондом First American Real Estate Securities Джей Розенберг. (WSJ, 26.12.2006, Татьяна Бочкарева)
Сегодняшний обзор посвящен подведению итогов развития офисного рынка в уходящем году. Основные показатели рынка, тенденции и проблемы, прогнозы на 2007 год в традиционном декабрьском материале Собственника.

Так, по словам заместителя директора департамента офисной недвижимости Colliers International Александра Гурганова, для помещений класса А уровень свободных площадей составляет менее 1,6%, для офисов В-класса 4%. Впрочем, старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова более оптимистична в своих оценках: 2,8% для А и 7,3% для В-класса. В любом случае, если вспомнить о том, что как раз в уходящем году была разработана новая классификация офисных помещений, предъявляющая более строгие требования к качеству последних, становится понятно, что количество, например, помещений А-класса сократится при новом подходе примерно вдвое. Что касается такого показателя, как обеспеченность качественными офисными площадями на душу населения, отставание Москвы от среднего уровня и здесь остается существенным. Если за средний уровень принято принимать 6,9 кв. м на одного человека, то в столице этот показатель находится на уровне 0,5 кв. м, говорит Константин Лосюков.

Что касается высококлассных офисов, они, как и прежде, в дефиците. Как рассказал в ходе саммита Итоги развития рынка коммерческой недвижимости в 2006 году директор отдела офисной недвижимости компании Knight Frank Константин Лосюков, совокупный объем офисов А- и В-классов находится сегодня на уровне 5,2 млн кв. м. И, несмотря на то что объем нового строительства и реконструкции качественных площадей значительно превысил показатели предыдущих лет (на 60% по данным директора департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимира Журавлева), уровень вакантных помещений классов А и В по-прежнему остается низким.

Конкретные же цифры, по данным Prime City Properties, таковы: базовая ставка аренды в классе А составляет $700-750 за кв. м в год (но порой доходит и до $1000). В классе В этот показатель находится в диапазоне $450-550 за кв. м в год. Цены продаж составляют $3400-5500 за кв. м (класс А) и $1800-3600 за кв. м (класс В).

Арендные ставки: рост в норме
Если говорить о спросе, он остается стабильно высоким. Объем сделок составил в 2006 году более 700 тыс. кв. м (вырос на 13% в сравнении с прошлым годом), отмечает заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль-Недвижимость Элина Занина. По нашим оценкам, потенциал роста спроса на офисные площади всех типов составляет еще не менее 13,7 млн кв. м. Разумеется, такой дисбаланс спроса и предложения неизбежно приводит к росту арендных ставок. Впрочем, как отмечает Антонина Лаирова, в 2006 году рост был менее заметен, чем в 2005-м. Но, тем не менее, по нашим оценкам, в 2006 году ставки поднялись на 9-12%, что косвенно указывает на сохраняющийся неудовлетворенный спрос, говорит Лаирова. Арендные ставки на автономные офисы (встроенно-пристроенные помещения) выросли весьма существенно на 12,6%, подчеркивает Элина Занина. В целом, как отмечает Константин Лосюков, Москва находится на 3-м месте в мире по уровню арендных ставок на офисные помещения.

Причины такого интереса девелоперов к району МКАД легко объяснимы: это и низкая стоимость земли, и возможность застройки крупных участков, и сравнительно хорошая транспортная доступность. Большое значение для заявленных на севере и западе кольцевой автомагистрали проектов имеет расположение вблизи международного аэропорта Шереметьево и перспективных трасс, таких как Ленинградское и Новорижское шоссе, добавляет Антонина Лаирова.

Прочь из центра
Одной из основных тенденций рынка в 2006 году, как в один голос утверждают участники рынка, стало формирование новых деловых зон в районе МКАД. Центрами притяжения или якорями для формирования и развития деловых зон в районе МКАД являются близость к аэропортам (бизнес-парк Гринвуд, проект Химки), крупным логистическим комплексам (Косинская Плаза, Ист парк), а также размещение офисных и деловых центров в составе крупных загородных поселков (Резиденция), поясняет вице-президент компании Blackwood Михаил Гец. В районе Мякининской поймы, где запланировано несколько крупных проектов, таким якорем является общественно-деловой центр Московской области (проекты компаний RIGroup, ОСК, Крокус). Усиление децентрализации рынка в качестве значимой тенденции года отмечает и Александр Гурганов: Сразу 5 офисных центров строится сейчас за МКАД, и 3 из них формата бизнес-парк. С экспертами соглашается и директор по стратегическому развитию и маркетингу компании Стройинком К Румен Калчев: Наряду с общим увеличением количества заключенных предварительных договоров аренды, характерной тенденцией года можно назвать и децентрализацию рынка, разработку заметного количества крупных качественных проектов за пределами МКАД.

Жизнь есть не только у МКАД
Конечно, такая децентрализация рынка отнюдь не означает, что офисы строятся исключительно у кольцевой автодороги. Девелоперы находят все новые варианты преодоления дефицита свободных площадок под застройку: так, в этом году прозвучали заявления о планах по реорганизации земель РЖД и участков, на которых в данный момент расположены линии электропередач (ЛЭП), которые планируется убрать под землю. И, конечно, сохраняется практика редевелопмента промышленных территорий для перепрофилирования их под офисные помещения.

Отчасти такой отход девелоперов из центра объясняется и рядом заявлений столичных чиновников о возможном введении ограничений на строительство коммерческой недвижимости в центре города. Ограничения могут привести к тому, что дефицит коммерческой недвижимости в центре города так и не будет преодолен, уверен Михаил Гец. Кроме того, проблемы с реализацией проектов могут возникнуть у отдельных девелоперов, запланировавших либо уже приступивших к строительству офисных либо торговых центров в пределах Садового кольца.

Заглянем в будущее
Что касается прогнозов на 2007 год, участники рынка не ожидают серьезных изменений. Рынок сохранит положительную динамику развития, основные тенденции сохранятся. Впрочем, ввиду долгого технологического цикла реализации проектов, сохранится и ситуация с дефицитом качественных площадей, уверен Румен Калчев. Офисный сегмент ожидает некоторое замедление роста арендных ставок по причине существенного увеличения предложения, прогнозирует Владимир Журавлев. Кроме того, дальнейшее развитие получит тенденция строительства бизнес-парков, обусловленная децентрализацией офисной застройки. Одним словом, тенденции, наиболее ярко обозначившиеся в 2006 году, перейдут и в следующий год с тенденцией к дальнейшему расширению.

Продолжают формироваться новые районы офисной активности, рассказывает Элина Занина. Среди наиболее активно рассматриваемых инвесторами районов территория Большого Сити, юго-западное и западное направления. Активизацию девелоперской активности в районе Большого Сити отмечает и Михаил Гец: О планах реализации масштабных проектов офисной недвижимости в этом районе заявили Интеко, Базэл, Открытые инвестиции, группа компаний Букет и другие.

Одна из структур Декра-Групп оказалась владельцем 23,59% акций компании Мкапитал, которой принадлежит часть недвижимости сети Седьмой континент. Столичные девелоперы считают, что таким образом продолжилось сотрудничество с Декрой совладельца Семерки Александра Занадворова. Декра один из крупнейших застройщиков Москвы и станет полезным партнером для сети, говорят эксперты.

Как считает Антонина Лаирова, в наступающем году продолжится рост объема предложения, и в эксплуатацию будет введено не менее 1 млн кв. м новых офисных площадей. Темпы роста арендных ставок будут постепенно сокращаться, возможно и некоторое повышение уровня вакантных площадей, оценивает перспективы рынка Лаирова. Вообще, как количественные, так и качественные показатели свидетельствуют об эволюции рынка и о его постепенном приближении к точке насыщения. Звучит, конечно, оптимистично, но не будем забывать, что еще пару лет назад участники рынка практически в один голос предсказывали насыщение рынка как раз к концу 2006 года. Как видим, не все прогнозы сбываются

Вся недвижимость сети Седьмой континент до 2005 г. принадлежала компании Столичные гастрономы, которая в октябре прошлого года была переименована в Мкапитал. Сейчас часть помещений Семерки оформлена непосредственно на ОАО Седьмой континент. А Мкапитал, которому принадлежит более 60 объектов в Москве, собирается строить торгово-развлекательные центры в Ростове-на-Дону, Брянске, Самаре и др. Для основных владельцев Седьмого континента Владимира Груздева и Александра Занадворова новая деятельность Мкапитала означала диверсификацию бизнеса, но о намерении привлекать в этот проект других инвесторов они никогда не упоминали.

Сеть Седьмой континент на 30 сентября 2006 г. включала 120 магазинов в России и Белоруссии. Чистая выручка за девять месяцев 2006 г., по данным управленческой отчетности, $669,6 млн, EBITDA $75,1 млн, чистая прибыль $45,9 млн. Основные владельцы Александр Занадворов и депутат Госдумы Владимир Груздев (напрямую и через доверенных лиц каждому принадлежит по 50% минус 1 акция в ЗАО 7К Инвест-Холдинг, владеющем 74,81% ОАО Седьмой континент). В свободном обращении в РТС и на ММВБ находится 25,19% ОАО. Капитализация на 12 января $1,954 млрд. Среди проектов ОАО Декра-Групп жилые комплексы Аркада-Хаус, Трианон и Азовский. Компания также ведет строительство небольшого квартала из дорогих гостиниц, жилья и офисов на Золотом острове. Финансовые показатели не раскрывает. Совладельцы Наталья Мироненко, Сергей Денисов и Николай Саркисов.

Около 30% Манежной площади больше года назад принадлежало Занадворову. Но позже Декра купила этот пакет. К тому моменту группа уже была владельцем 24,4% Манежной площади, ранее принадлежавших Департаменту имущества Москвы. Сейчас ОАО Манежная площадь преобразовано в ООО, которое на 100% принадлежит ООО Гранит (по данным участников рынка и столичных чиновников, представляет интересы Декры).

По данным Росбанка, организатора облигационного займа Мкапитала, около 27% компании принадлежало ЗАО 7К Инвест-Холдинг (Занадворов и Груздев владеют обществом на паритетных условиях) и примерно 73% физическим лицам. В списках аффилированных лиц Мкапитала уточнялось, что 45,68% компании напрямую владел Занадворов, а Груздев и члены его семьи 25,57%. Оставшиеся акции, по данным ЕГРЮЛ, у менеджеров компании и прочих физлиц. Однако в списке от 9 января это распределение долей поменялось. Теперь 7К Инвест-Холдинг контролирует Мкапитал с долей 64,87%, а еще 23,59% принадлежит новому акционеру ООО Манежная площадь (владеет торговым комплексом Охотный Ряд).

Административный ресурс помог Декре добиться заметных успехов на рынке жилья и будет не лишним, если группа решила заняться торговой недвижимостью, рассуждает Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers Int. Но, возможно, Декра просто вложила свободные средства в доходные проекты. Или даже речь идет об обмене долями [Декры и Занадворова] в разных объектах.

Доля Занадворова в Мкапитале сократилась, подтвердила Ведомостям пресс-секретарь компании Елизавета Лучицкая. Причины изменений, по ее словам, могут прокомментировать только сами акционеры. Источник, близкий к Манежной площади, уточнил, что Занадворов давно сотрудничает с группой Декра, контролирующей Манежную площадь. По его словам, сейчас обсуждается, какую форму приобретет это сотрудничество, но Декра как один из крупнейших девелоперов Москвы будет способствовать развитию Седьмого континента. По словам руководителя другой девелоперской компании, не исключено, что Занадворов войдет или уже вошел в число совладельцев Декры. По данным ЕГРЮЛ, у Декры пока три совладельца Наталья Мироненко, Сергей Денисов и Николай Саркисов. Получить их комментарии вчера не удалось. С Занадворовым и Груздевым связаться также не получилось.

Кто такой Занадворов
Из доступной биографии Александра Занадворова следует, что в 2001 г. он продал долю в Собинбанке, чтобы, по собственному признанию, работать на рынке недвижимости. С тех пор бизнесмен считался основным владельцем ООО Торговые центры столицы, которому принадлежало 34,73% Манежной площади. Осенью 2002 г. Занадворов стал партнером Владимира Груздева, основателя сети Седьмой континент. Журнал Forbes включил Занадворова в список 100 богатейших бизнесменов с личным состоянием $820 млн (54-е место).
ПРЕСС-КОНФЕРЕНЦИЯ

По данным отчета Мкапитала за III квартал 2006 г., стоимость чистых активов компании составила около 3,445 млрд руб. (приблизительно $130 млн). Общая площадь торговых помещений компании на 1 января 2006 г. превышала 164 000 кв. м. Выручка от сдачи в аренду в 2005 г. составила 939 млн руб., чистая прибыль 555 млн руб.

Тема привлекала всех: "Строительство в Москве. Вчера. Сегодня. Завтра". В пресс-релизе вкратце были приведены итоги деятельности строительно-инвестиционного Комплекса за последние 15 лет, с конкретными цифрами. Вот только один показатель: построено 50 миллионов квадратных метров жилья. Иными словами, более 2 миллионов человек справили новоселье в благоустроенных квартирах, а еще около 700 тысяч москвичей улучшили свои жилищные условия.

Строительные дела в столице всегда вызывают живейший интерес у представителей средств массовой информации. Об этом наглядно свидетельствует и прошедшая 1 августа пресс-конференция первого заместителя мэра в Правительстве Москвы, руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города В.И.Ресина. Зал, где собрались журналисты, был полон.

- Произошли определенные сдвиги к лучшему по качеству работы, благоустройству, безопасности труда, - заметил В.И.Ресин. - К сожалению, стройка - зона особой опасности, не всегда пока удается полностью застраховаться от случаев травматизма, потери людей на производстве. Наша задача - максимально обезопасить каждого, мы не имеем права, чтобы рабочие гибли на объектах.

Глава столичного стройкомплекса огласил свежие предварительные итоги семи месяцев 2003 года. Возведено более 2600 тысяч квадратных метров жилья из годовой программы 4,5 миллиона, социальных объектов - без малого 430 тысяч, в том числе 147,4 тысячи для молодых семей, что особо подчеркнул В.И.Ресин. По программе пятиэтажного и ветхого жилфонда введен почти один миллион квадратных метров, из них 504 тысячи - для отселенцев из домов первого периода индустриального домостроения. Прибавьте к ним 13 школ, 4 блока начальных классов, 11 детских садов, 2 поликлиники, объекты культуры, торговли, транспорта, спорта...

В заключение собравшиеся тепло поздравили главу столичного стройкомплекса с Днем строителя и пожелали всем созидателям творческих удач на благо Москвы и ее жителей.

Журналисты задали много вопросов, в том числе острых, касающихся различных сторон деятельности архитекторов, строителей, властей. В.И.Ресин отвечал четко, по существу каждого вопроса. Какова эффективность действия Генплана развития Москвы? Какие меры принимаются к производителю некачественных конструкций, изделий, материалов? Всегда ли учитываются интересы москвичей при точечной застройке? Почему постоянно растут цены на недвижимость? Какова дальнейшая судьба ЗАО "Мосстроймеханизация-5"? Будет ли закрыта "Горячая линия" по жалобам жителей новостроек муниципальных домов? Каковы перспективы участия Москвы в сносе и реконструкции пятиэтажных и ветхих жилых строений в Санкт-Петербурге? На большинство этих вопросов внимательный читатель найдет ответы в интервью с В.И.Ресиным, которое сегодня публикуется в нашей газете.



Главная --> Публикации