Главная --> Публикации --> "это не мечта, а реальная перспектива". будущее москвы — в зеркале генплана Бизнес тянется к югу Настоящая кунсткамера на рынке новостроек Baltic property trust покупает первый торговый центр в россии Компания "норникель" распродает несколько проектов в ммдц

Сегодня приватизировать свое жилье могут лишь те, кто получил квартиру от государства до 1 марта 2005 года. Авторы поправок предлагают отменить ограничение для очередников, которые встали на учет до этой даты. Ведь то, что они не получили квартиры вовремя, произошло по вине государства, - аргументирует Хованская. В то же время, по ее мнению, нужно отменить все сроки на деприватизацию (по нынешним законам возможность бесплатной приватизации и деприватизации ограничены 2010 годом). По моим оценкам, - говорит депутат, - последствия приватизации люди осознают лишь через год-два, когда поймут, что платить им теперь придется и за капитальный ремонт. Намерены разработчики поправок разобраться и с самим капитальным ремонтом. Сейчас согласно закону о приватизации его должен провести бывший наймодатель - то есть государство. Однако власти, как отметила Хованская, об этом обязательстве забыли. И это при том, что через три года закон о приватизации утратит свою силу. А значит - все ляжет на плечи собственников. Между тем, по данным Минрегионразвития, власти недоремонитровали на 10 трлн рублей. Если этот вопрос не решить, жители просто не будут создавать товариществ собственников жилья, - считает Галина Хованская.

В Госдуме ко второму чтению подготовлен пакет из полутора сотен поправок, которые кардинально изменят действующий Жилищный кодекс и другое российское законодательство, связанное с жильем. Вчера о возможных поправках рассказала идеолог предстоящих изменений депутат Галина Хованская.

Собственнику в случае сноса дома полагается денежная компенсация, которая состоит из рыночной стоимости квартиры и упущенной выгоды. Если поправки пройдут, то властям придется оплатить еще и невыполненный капремонт: ведь чаще всего под снос идут ветхие дома, стоимость квартир в которых невысока.

Другая проблема связана со сносом аварийных домов. Раньше в этом случае была гарантирована квартира по социальным нормам. Теперь же, если вы живете в сносимом доме по договору социального найма, то вам могут выдать точно такое же по объему жилье. Даже если человек давно уже стоит в очереди на улучшение жилищных условий. Хованская предлагает вернуть прежние нормы.

Кстати, защитить права переселяемых из аварийных домов пытаются и на московском уровне. Как уже писала Газета, в Мосгордуму внесены поправки к столичному законодательству, по которым выселить из аварийного дома можно будет только в случае реальной угрозы обрушения здания. Кроме того, если в жилищном фонде Москвы имеются квартиры в том же районе, то переселять надо именно туда, а не куда-нибудь за МКАД.
Зачастую предприниматели, перед которыми стоит вопрос аренды или покупки коммерческой недвижимости, делают одну, но существенную ошибку проводят неочевидную параллель с жильем. Все когда-то сдавали, снимали, покупали, продавали или обменивали свое жилье, отсюда опасное заблуждение, что, имея такого рода представление о риелторском деле, можно легко разобраться на рынке коммерческой недвижимости. В действительности же этот рынок более сложен и отличается от своего жилого собрата.

Как отметила Галина Хованская, Жилищный кодекс ударил в основном по регионам, в столице же были приняты законы, смягчающие его нормы. Но проблемы остаются. Так, если дом признан аварийным, то власти имеют право выселить его жильцов куда угодно. Искушение у чиновника очень велико, - говорит Хованская. - Из центра города на окраины переселяют даже не из очень аварийных домов. Чтобы прекратить эту практику, предполагается дать собственникам квартир принять решение о ремонте дома вместо сноса.

Второй аспект экономический не позволяет делать с большой точностью долгосрочные прогнозы. Наконец, третий аспект, законодательный, касается в первую очередь налоговой базы, ведь в доход государства уйдет в общей сложности порядка 42% от суммы сделки. При высокой наполняемости процента (к примеру, от $600 тыс., а это средняя сумма, которую готовы потратить наши соотечественники на коммерческую недвижимость, 42% составляют $252 тыс.) возникает соблазн сокрытия части суммы по сделке. По этой же причине предприниматели пытаются обойти стороной риелторские агентства. На рынке коммерческой недвижимости нередки случаи, когда агентство выполняет свою работу, сводит покупателя и продавца, а затем за спиной агентства покупатель и продавец совершают сделку.

Вводный курс
И обусловлено это в первую очередь особенностями национальной политики, экономики и законодательства. Например, если вчера еще можно было купить пустующее здание детского сада и перепрофилировать его, то сегодня нельзя. Вчера была возможность купить помещение булочной и открыть там салон сотовой связи, а сейчас уже нет. И, кстати говоря, мало кого интересует вопрос, что делать тем собственникам, которые успели купить вышеупомянутые помещения.

Минусами аренды являются, конечно, временное пользование помещением, а также тот факт, что через определенное количество лет размер арендной платы покроет стоимость самого помещения

Аренда: подводные камни
Если предприниматель не обладает свободными средствами в размере как минимум $300 тыс., то вопрос о приобретении коммерческой недвижимости в столице перед ним не стоит. Помещение может быть только съемным. И в этом случае стоит иметь в виду все составляющие арендной платы.

Кроме того, минусами аренды являются, конечно, временное пользование помещением, а также тот факт, что через определенное количество лет размер арендной платы покроет стоимость самого помещения. Если вы собственник помещения, можете получать доход от аренды, ваши деньги постоянно растут в результате капитализации объекта, в то время как деньги арендатора в виде арендной платы уходят от предпринимателя навсегда, поясняет обучающий брокер ГК Вавилон Александр Лейченко.

В полном варианте эта сумма должна включать в себя собственно арендную плату (ставку аренды), коммунальные платежи, налоги и эксплуатационные расходы (уборка помещения, охрана, сервисное обслуживание лифтов и пр.). Зачастую же собственник изначально объявляет лишь арендную ставку, а остальные составляющие предприниматель будет платить сверх этого самостоятельно.

Нередки случаи, когда арендаторам приходится покидать свои помещения досрочно, и даже не всегда получив соответствующую компенсацию

К тому же собственник всегда может отказаться от продления договора аренды и хорошо еще, если по его истечении. Нередки случаи, когда арендаторам приходится покидать свои помещения досрочно, и даже не всегда получив соответствующую компенсацию. Эффективность вложений в коммерческую недвижимость Москвы является одной из самых высоких, что приводит на рынок часть иностранных девелоперских компаний, обладающих существенными финансовыми инструментами. Как следствие продолжающееся увеличение ставок на приобретение помещений в собственность и аренду, рассказывает директор по развитию Бразерс и компания Елена Дерябина.

Впрочем, как ни крути, капиталовложения в недвижимость по-прежнему считаются одними из наиболее прибыльных, что служит серьезным аргументом в пользу приобретения коммерческой недвижимости в собственность.

Наблюдаются случаи воздействия на слабых, незащищенных собственников (административные, силовые) с целью понуждения расстаться с наиболее привлекательными помещениями сектора коммерческой недвижимости: старые булочные, продовольственные, хозяйственные магазины в центральной части города. С другой стороны, если бизнес окажется нерентабельным, от аренды помещения можно легко отказаться; вообще, вариант с арендой подразумевает большую мобильность, кроме того, он не требует усилий по управлению помещением.

Но наиболее трудоемкий и дорогостоящий процесс начинается уже после покупки коммерческого помещения. Речь идет о том, что вам нужно будет договориться о коммунальном обслуживании помещения с такими монополистами рынка, как Мосэнерго, Мосводоканал, Мосгортепло, МГТС. Как показывает практика, наиболее проблемным является согласование технических условий на электроснабжение, а оперативнее всех действует МГТС. И, наверное, ни для кого не секрет, что помимо официальных проплат вам, скорее всего, придется столкнуться и с условно-неофициальными (которые доходят до 30% от стоимости всего проекта).

Собственность: что нужно знать
Процесс покупки коммерческой недвижимости делится на два этапа: передача помещения в собственность путем оформления договора купли-продажи с владельцем и оформление договоров на предоставление коммунальных услуг. Для заключения договора купли-продажи с собственником потребуется стандартный набор документов: из БТИ, правоустанавливающие документы на объект и документы продавца и покупателя. Список документов достаточно обширен и зависит от конкретной ситуации, рассказывает Александр Лейченко. Если все документы на руках у продавца, то первый этап процесса оформления помещения в собственность проходит быстро. Однако на практике часто встречаются случаи, когда продавец недвижимости не хочет тратить деньги и время на приведение в порядок своей документации, тогда покупателю приходится сначала заниматься этим от имени собственника. Приведение документов в порядок процесс трудоемкий, дорогостоящий и по времени может растянуться до полугода. А само оформление коммерческой недвижимости в собственность занимает от одного до трех месяцев. В настоящее время в ряде случаев вместе с покупкой помещения требуется в территориальных подразделениях Москомзема оформить в аренду и землю, на которой помещение расположено (что тоже является процессом дорогим и небыстрым, а после оформления прав аренды арендатору придется ежегодно платить соответствующие налоги).

Если в порядке эксперимента попытаться выяснить у специалистов рынка недвижимости, не заинтересованных в продвижении какого-либо конкретного объекта, какой столичный округ сегодня наиболее переоценен, исходя из средней стоимости 1 кв. м, то ответ большинства не вызывает сомнений это Западный административный округ.

Вот в наиболее общих чертах тот список жертв, на которые вам придется пойти, если вы решили стать собственником коммерческой недвижимости. А поскольку делается все это, надо полагать, для получения дохода, то в следующей части статьи мы поговорим именно об этом: как получить прибыль от владения коммерческой недвижимостью.

Но все равно более $6 тыс. за 1 кв. м! Еще год назад новое жилье по этим ценам было бы без раздумий отнесено к элитному категории В. Понимая это, застройщики уже года два и позиционируют его именно в этом сегменте. И тем самым допускают, по моему мнению, серьезную ошибку.

Новостройки Западного округа: настоящая псевдоэлита
Действительно, если внимательно изучить цены, по которым в прайс-листах риэлторских и девелоперских компаний выставлены на продажу многочисленные монолитные новостройки, то поневоле приходишь к неутешительному выводу: найти что-либо приличное дешевле $7 тыс. за 1 кв. м вряд ли удастся. Правда, сразу оговоримся: имеются в виду стартовые цены, поскольку наступившая стабилизация и приближающиеся новогодние праздники заставляют продавцов идти на значительные уступки. Зачастую речь заходит о скидках порядка 10 20%, что, конечно, делает покупку квартиры в одной из новостроек ЗАО гораздо более привлекательной.

Жилье в Западном округе является классическим представителем бизнес-класса и должно реализовываться за соответствующие деньги. Справедливая цена на новостройки среднего сегмента сегодня составляет порядка $5 тыс. за 1 кв. м, что в итоге дает абсолютную стоимость трехкомнатной квартиры в диапазоне от $500 тыс. до 1 млн.

Это мнение основано на одной принципиальной позиции: элитное жилье не может располагаться за пределами исторического центра, если только речь не идет о каком-либо новомодном загородном комплексе для российских миллионеров, каким, к примеру, вполне способен стать подмосковный проект Араса Агаларова.

К минусам Кунцева, очевидно, относится огромное количество пятиэтажек, которые понемногу исчезают, освобождая площадки под новое строительство, но все еще серьезно портят внешний вид и социальный состав микрорайона. Приобретатели квартир бизнес-класса еще в состоянии смириться с подобными неудобствами ранг позволяет. Но покупатели, готовые приобретать элитное жилье по высочайшим ценам, не могут и не должны этого терпеть, поскольку адекватное социальное и архитектурное окружение является одним из главных требований, предъявляемых сегодня к престижному столичному жилью.

Сами риэлторы и девелоперы вряд ли когда-нибудь признают существование трудностей с реализацией квартир в псевдоэлитных новостройках ЗАО. Но проблемы, несомненно, есть, о чем свидетельствует хотя бы срок экспозиции большинства предлагаемых квартир. Более-менее устойчивым спросом пользуются лишь новые дома, возводимые в Кунцеве. На реализацию квартир там накладывает отпечаток и достаточно удачное месторасположение по отношению к основным магистралям, и близость станций метрополитена, и, что немаловажно, хорошая история района, который был в свое время одним из излюбленных районов партийной элиты.

Но предлагаются они в основном по ценам, превышающим $4 тыс. за 1 кв. м. Что сказать? Хорош эконом, в котором однокомнатная квартира стоит порядка $200 тыс.! Честное слово, когда видишь подобную стоимость малогабаритных квартир, то понимаешь, почему в последнее время настолько громко звучат разговоры об исходе большой части москвичей за город, о зарождающейся моде на таунхаусы.

Впрочем, переоцененной выглядит не только недвижимость бизнес-класса на территории ЗАО. Возьмем, к примеру, достаточно большое количество новостроек, возводимых в непосредственной близости от МКАД, в конце проспекта Вернадского, Ленинского проспекта и в Очакове. Если разбираться жестко, без всяких скидок на престижность самого округа и загородного жилья по Калужскому и Киевскому направлению, то все эти объекты должны являться чистой воды эконом-классом.

Вопрос в другом: почему девелоперы не видят этой тенденции, не чувствуют открывающихся перед ними возможностей по строительству дешевой загородной недвижимости? В последнее время на большинстве мировых рынков недвижимости среди наиболее прибыльных девелоперских структур числятся именно застройщики дешевого жилья, возводящие целые мини-города в непосредственной близости от мегаполисов. Впрочем, идти собственным путем вполне в духе российского истории.

Оказываясь перед выбором, какое жилье лучше приобрести на сумму от $200 тыс. до 300 тыс. одно двухкомнатную квартиру так называемого эконом-класса площадью от 50 до 80 кв. м или таунхаус по западному направлению площадью порядка 180 кв. м, любой здравомыслящий человек скорее всего выберет второй вариант.

Среди относительно недорогих предложений ЗАО можно отметить жилой комплекс на Истринской ул., вл. 2 Стоимость 1 кв. м в трехкомнатных квартирах корпуса А2 (сдан госкомиссии) составляет $3500 3600.

Ирина Егорова
Маркетолог корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
По итогам ноября средняя стоимость 1 кв. м в новостройках ЗАО составила $4550, что на 2% выше, чем в предыдущем месяце. В этом округе сосредоточено наибольшее количество строительных площадок и, соответственно, максимальный выбор предложений для покупателя по ценам, планировкам, инфраструктуре, местоположению дома.

Алексей Кудрявцев
Руководитель аналитической службы компании МИАН агентство недвижимости:
Если говорить о рейтинге престижности округов Москвы, то Западный занимает второе место и стоит после Центрального округа. Благоприятная экология, развитая инфраструктура, отличные видовые характеристики, хорошая транспортная доступность все это обеспечивает Западному округу Москвы популярность и, следовательно, растущий спрос.

В числе новых предложений два монолитно-кирпичных 24-этажных дома по адресу: Гвардейская ул., вл. 2 6, которые расположены в глубине застройки, в зеленом тихом месте с видом на Поклонную гору. Удобное транспортное сообщение: недалеко находится станция метро Кунцевская, а близость Можайского шоссе позволяет удобно и быстро добираться до исторического центра города и МКАД. Очевидный плюс небольшие удобные планировки квартир. Стоимость 1 кв. м $3950 5250.

Домостроительный комбинат № 1 - самый крупный производитель панельных домов, обеспечивающий ежегодно треть новой городской застройки. Такие объемы многократно увеличивают силу инерции, присущую любой компании. Несмотря на это, ДСК-1 расширяет свой ассортимент за счет новых серий домов и развивает индивидуальное домостроение. Причем по индустриальному методу - ведь он основной конек компании.

Среди интересных проектов, которые сегодня продаются в ЗАО, можно назвать проект Режиссер, расположенный по адресу: ул. Пырьева, вл. Это монолитно-кирпичный дом, оснащенный всеми видами современного оборудования и имеющий развитую инженерную инфраструктуру. Кроме того, стоит отметить жилой квартал Шуваловский. Он находится в экологически чистом районе на Воробьевых горах и выдержан в том же архитектурном стиле, что и главное здание МГУ. Средняя цена 1 кв. м в округе составляет $4240, что почти на $400 выше сегодняшней среднемосковской цены.
ДСК-1 будет делать индивидуальные дома индустриальным методом.

Другое дело, что постоянное совершенствование и есть основа серийного производства. Ни на минуту не останавливая отливку стандартных блоков, компания ДСК-1 продвигает программу индивидуального жилищного строительства, стараясь сохранить в ней главные козыри серийного производства - скорость и дешевизну.

Самые "быстрые" в строительстве дома - панельные. Пока в городе остаются очередники и жители пятиэтажек, которых столичное правительство обязалось обеспечить жильем, полной альтернативы панельному домостроению не предвидится.

Но на самом деле "Юбилейный" - лишь переходный проект между традиционной сборной "панелькой" и сборно-монолитным строением. А вот новый проект ДСК-1 - "БМС" (башня монолитно-сборная) - уже может вырасти в целый небоскреб под 35 этажей.

Уже готов к строительству дом серии "Юбилейный". Благодаря увеличенному шагу - расстоянию между несущими конструкциями строения - квартиры стали намного просторнее, а жильцы получили больше возможностей индивидуально распланировать квартиру, не упираясь в перегородки и капитальные стены. Высота потолков тоже на современном уровне - выше трех метров. Высота "Юбилейной" - до 14 этажей, а презентабельный внешний вид, по которому не искушенный в строительных тонкостях человек может принять его за "индивидуальный" дом, позволяет гармонично вписываться в любую застройку.

"Средний русский" скоро сможет получить "комфорт за разумные деньги", купив квартиру в новом жилом комплексе возле Борисовских прудов. Там ДСК-1 скоро начнет строительство четырех спаренных башен по проекту "БМС". Вертикальные внутренние конструкции домов - колонны и простенки - отливаются на месте. На монолитный каркас укладываются плиты перекрытий. Наружными стенами будут служить трехслойные панели производства Краснопресненского завода ЖБК ДСК- Впрочем, при такой конструкции здания могут применяться и другие материалы, например тот же кирпич. При этом считается, что сборно-монолитная конструкция получается более экологичной по сравнению с домом, целиком отлитым из монолитного бетона.

- Это самый высокий дом из тех, что компания строит на сегодняшний день, - говорит заместитель генерального директора по экономическому развитию ДСК-1 Андрей Паньковский. - Но оптимальной высотой таких башен мы считаем 25 этажей. Пои этом не нужно усложнять инженерию здания - усиливать противопожарную защиту, увеличивать количество лифтов, делать более мощные несущие конструкции. Ведь все это в конечном итоге отразится на цене квадратного метра, а мы ориентируемся на покупателей жилья эконом-класса, то есть на "среднего русского".

Впрочем, со временем такие дома могут строиться не только как коммерческое жилье. Свободная планировка дает возможность эффективно решать социальные задачи. Для очередников и переселенцев из пятиэтажек можно распланировать любой нужный набор квартир по количеству комнат. Ведь сейчас в панельных домах существует ощутимый дефицит однокомнатных и двухкомнатных квартир, что иногда тормозит расселение. Гибкая конструкция башни позволяет точно соблюдать социальные нормы площади. Это снизит затраты города при переселении и ускорит процесс сноса ветхого жилья. Опять же башня из-за небольшой площади под зданием хорошо "садится на местности", ее можно строить одну или "блокировать" по несколько штук, менять этажность, подгоняя к сложившейся застройке района. А значит, архитекторам будет легче "вписать" дома проекта "БМС" в реконструируемый район, а его жители с удовольствием переедут по соседнему адресу.

Благодаря монолитному каркасу здания внутри можно "нарезать" квартиру любой площади, а затем сделать планировку на вкус покупателя. Трехметровые потолки дадут достаточно пространства и воздуха в квартире. Венчать башни будут наклонные крыши из натуральной черепицы BRMS. Нижние этажи башен займут нежилые помещения, причем в ДСК не исключают, что квартиры могут начинаться не со второго этажа, а выше - в зависимости от спроса на офисы и магазины.



Главная --> Публикации