Главная --> Публикации --> В москве построят свой куршевель Домик на берегу моря… в болгарии Небоскребы, небоскребы, а я маленький такой… Остоженка по-прежнему в лидерах по стоимости жилья Москва покупает санкт-петербург

Пособие для будущего ипотечника: как увернуться от отказа?
Принято считать, что шансы на получение кредита напрямую связаны с доходами соискателя. Это так и не так одновременно. Действительно, для граждан со средним доходом путь к получению кредита практически закрыт. Вероятно, найдутся банки, которые выдадут $20 30 тыс., однако при нынешней стоимости недвижимости этого хватит лишь на улучшение жилищных условий, но никак не на приобретение квартиры. Кроме того, даже при столь небольшом займе придется выплачивать минимум $400 500 в месяц.

Море банковской рекламы постепенно приучает нас к мысли, что ипотека доступное средство от любой напасти. Это, конечно, хорошо, поскольку свидетельствует о том, что сравнительно молодой для России финансовый инструмент становится все более естественным и доступным. Но у такого воздействия есть и другая, теневая сторона: мы начинаем забывать о множестве ситуаций, препятствующих использованию ипотеки. Более того, надо быть готовым к тому, что в кредите откажут.

Однако существуют и неочевидные и малопредсказуемые случаи отказа. Понимая это, стоит усвоить: даже солидный доход не является достаточным основанием для получения кредита. Есть немало историй, когда отказ в кредитовании получали состоятельные соискатели. Одна из возможных причин финансовая нестабильность, мешающая регулярному и многолетнему погашению задолженности. В банке существуют службы безопасности, которые пытаются составить психологический портрет будущего заемщика, интересуются подробностями его биографии. Цель такого изучения выяснить вероятность смены профессии или рода занятий. Если вдруг оказывается, что состоятельный финдиректор в недавнем прошлом был тапером, потом барменом, а потом не работал в течение некоторого времени, занимаясь медитациями и поисками смысла жизни, то какими бы высокими ни были его доходы сегодня, такого человека завернет практически любой банк, уверен руководитель направления ипотечного кредитования компании МИАН агентство недвижимости Сергей Махоткин.

Однозначным препятствием служит и невозвращенный предыдущий кредит. Размер его практически не играет роли откажут все равно. Впрочем, современные заемщики, отваживающиеся на крупный кредит, как правило, достаточно осведомлены относительно условий его предоставления. Поэтому такой отказ заранее прогнозируем и не вызывает недоумения.

Бывает, что отказ получает владелец крупного бизнеса. Причина сложности с реальной оценкой доходов, недостаточно прогнозируемое будущее. Жизнь предпринимателей в нестабильных российских условиях похожа на американские горки: сегодня вверх, а завтра вниз. Вполне объяснимо, что неизбежные издержки существования рисковых людей вызывают недоверие банков, заинтересованных прежде всего в пунктуальных клиентах.

Немного шансов получить кредит и у людей, обремененных уголовным прошлым. Впрочем, к однозначному отказу приводит далеко не любая судимость. Если у заемщика бандитское и воровское прошлое, то реакция очевидна. Если же причиной заключения стало дорожное происшествие с тяжелыми последствиями или выяснится, что судимый стал жертвой каких-либо сложных обстоятельств, то надежда на благосклонность банка есть. Правда, случаются и перегибы. Известен случай, когда отказали человеку с безупречной финансовой биографией. Причина бдительному отделу безопасности стал известен эпизод его далекого прошлого, а именно: в возрасте 12 лет он попал в детскую комнату милиции...

Возраст и здоровье помеха ипотеке
Итак, соответствие потенциального заемщика тем требованиям, которые выдвигают банки, это, пожалуй, основное условие для получения кредита. Однако отказы иногда поступают и со стороны страховых компаний. Как известно, большинство банков при оформлении кредита требуют застраховать здоровье заемщика и приобретаемый им объект. Рассмотрим более подробно случаи, когда существует риск не получить согласие.

И все-таки нужно подчеркнуть: желание перебдеть наблюдается далеко не везде. Например, в Сбербанке утомительная процедура проверки клиента не практикуется. Вместо этого придуман институт поручительства, призванный минимизировать возможные риски. И другие банки стремятся не отказать в кредите, но найти возможности для его предоставления.

Впрочем, если возраст заемщика не препятствует получению кредита, то это совсем не означает, что его сразу застрахуют. С большой вероятностью соискателю предложат пройти медицинское обследование, рассказывает С. Махоткин. Если в результате исследования будут обнаружены серьезные заболевания, то стоит ожидать отказа. Конечно, такие случаи единичны, а поэтому и отказы не слишком часты. Но даже незначительные отклонения в анализах приводят к повышению страховых тарифов.

Так, ни одна отечественная компания не застрахует человека в возрасте от 60 лет. Не спасет даже хорошее здоровье и цветущий вид. Выходит, что путь приобретения квартиры в кредит для людей пенсионного или предпенсионного возраста практически закрыт? По большому счету это так. Однако известны случаи, когда пожилые люди все-таки пользуются ипотекой, но опосредованно, благодаря помощи детей или близких родственников. Финансовое урегулирование проблем такого рода тема отдельного разговора.

В страховке отказать
При страховании квартиры объекта залога страховым случаем считается утрата или повреждение недвижимого имущества заемщика в результате непредвиденных событий (пожар, взрыв газа, затопление, кража и прочее). Расценки в различных страховых компаниях колеблются в среднем от 0,1 до 0,4% стоимости недвижимости: в Альфа-Страховании 0,1 0,14%, в Ренессанс-Страховании 0,18 0,35%, в Росгосстрахе, РОСНО, Ингосстрахе и ВСК от 0,2%, в Уралсибе 0,3 0,38%, в Стандарт-резерве 0,25 0,35% и т. д. Все сказанное относится к общим правилам страхования объекта. Поскольку предугадать возникновение описанных ситуаций практически невозможно, то и отказы по перечисленным пунктам не происходят.

Логика банков понятна: выплаты по кредиту рассчитаны не на год и не на два. Если на момент получения кредита здоровье уже хромает, закономерно предположить, что долгие годы на высокооплачиваемой работе такой клиент не продержится.

Хотите в новостройку? Выбирайте банк правильно
Наиболее прочные позиции по ипотеке новостроек держит Сбербанк. Однако на сегодняшний день его ставки не представляют большого интереса: они выше, чем во многих других банках. Более того, долгосрочные кредиты под покупку квартир выгоднее брать в долларах, а именно по ним Сбербанк, как известно, поднял проценты. Конечно, стоит попытаться взять кредит в других банках. В таком случае стоит внимательно изучить базу новостроек, которые они предлагают. Весьма вероятно, что подходящих предложений не найдется. Особенно если требуется квартира, отвечающая конкретным требованиям (район, планировка и т. д.). Есть и другой путь: выяснить, какой банк кредитует интересующий вас объект, и именно у него взять заем. На сегодняшний день это самые реальные пути для получения кредита под новое жилье.

Но иногда в страховании объекта все же отказывают. Мотивы такого решения, как правило, связаны с тем, что при проверке документов не подтвердилась так называемая юридическая чистота квартиры, рассказывает С. Махоткин. Недавно был такой случай. Продавалась квартиры на просп. Вернадского. Желающий ее купить обратился в один из московских банков с просьбой о предоставлении кредита и получил отказ. В процессе проверки выяснилось, что ранее проживавший в ней мужчина переехал на постоянное жительство в Смоленскую область. Оценив риски, страховая компания отказалась работать с этим объектом. Логика решения примерно такова: продавец совершил, мягко говоря, странный поступок, коли так есть вероятность, что его принудили принять такое решение, значит, впоследствии оно может быть обжаловано в суде.

Ольга Базанова
Директор по маркетингу ДельтаКредит банка:
Самое главное предоставлять максимально подробную информацию и не бояться ее объяснять. Например, если у заемщика был карьерный скачок вниз (дауншифтинг) или смена работы (в новой отрасли), то стоит рассказать, почему так произошло. Нельзя ни в коем случае предоставлять информацию, не соответствующую истине. Если у заемщика уже есть кредитная история, то следует ее представить, а если она негативная опять же объяснить, почему так случилось. Любой заемщик может просчитать предположительный объем кредита, воспользовавшиcь ипотечным калькулятором на сайте банка, и узнать стандартные требования. Если они не подходят, надо заранее предусмотреть дополнительные варианты например, поход в другой банк.

Хотелось бы надеяться, что число отказов со временем уменьшится. Речь не идет о том, чтобы удовлетворялись запросы всех соискателей. Однако спектр кредитных предложений должен быть шире и доступней, а отказы мотивированнее. Тогда и потенциальным заемщикам не придется искать лазейки для решения своих проблем.

Например, немногие заемщики знают, что факт получения кредитов в предыдущий период и их успешного погашения (другими словами, кредитная история) является серьезным положительным фактором. Так заемщик на деле доказывает свою способность вовремя и в полной мере погашать задолженность.

Ольга Садовская
Начальник департамента ипотечного кредитования Городского ипотечного банка:
Подавая документы на получение ипотечного кредита, заемщику следует иметь в виду, что открытость и честность обычно приносят больше пользы, чем сокрытие от банка каких-либо негативных факторов, а тем более предоставление заведомо ложных сведений, которые могут повлиять на принимаемое кредитное решение. По сути, заемщик, передавая документы в банк с пояснениями, предоставляет аргументы и свидетельства, помогающие кредитным специалистам банка принять необходимое решение. Нужно помнить, что в лице менеджера банка, работающего с вами, вы находите союзника и помощника, готового дать рекомендации как по кредитной программе, так и по требуемым документам.

Василий Ченушкин
Начальник управления продаж центра ипотечного кредитования БИН-банка:
С кредитным экспертом банка общаться нужно как с врачом, адвокатом или как на исповеди, т. е. информацию предоставлять честно, полно, достоверно. Заемщика будет проверять служба безопасности банка, страховой компании, финансовые аналитики банка. Да и сам кредитный эксперт составляет психологический портрет заемщика. Соответственно, если обнаружится неправдивая информация, то последует отказ в предоставлении кредита.

Другой пример если у вас случались перерывы в работе или серьезные изменения в карьере, дайте письменные пояснения и приложите их к заявке на получение кредита, это предупредит возможные вопросы банка.

При подготовке документов внимательно изучите требования банка и оформляйте документы строго в соответствии с ними (например, если банк требует копии всех страницы паспорта, то должны быть отксерокопированы все, независимо от того, заполнены они или нет). Не пытайтесь спорить, требовать, капризничать при общении с сотрудниками банка. Условия кредитования устанавливают не они и изменить их персонально для вас не вправе.
Несмотря на то что вопросы оформления сделок купли-продажи жилья уже достаточно урегулированы, случаи мошенничества или просто невыполнения по той или иной причине обязательств по договору по-прежнему не редкость. Юрист М2 рассказывает, как покупателям и продавцам обезопасить себя от неприятностей при проведении операций с недвижимостью и что делать, если инцидент все же произошел.

Банки не любят ложь. Если заемщика уличили в ней, то к нему сразу же теряется доверие. А как давать деньги человеку, которому ты не веришь? Под ложью понимается сокрытие информации, подделка документов, искажение предоставляемой информации: сокрытие иждивенцев или каких-либо обязательств; криминальное прошлое; некорректно составленные или подделанные справки о доходах; умышленное завышение получаемого дохода; нелегальное нахождение на территории РФ и нелегальная трудовая деятельность; несоответствие деятельности требованиям банка; получение дохода криминальным путем (взятки, откаты, нелегальная деятельность). Чтобы избежать отказа или минимизировать его вероятность, предоставляйте информацию честно. Даже если что-то и было в вашем прошлом, расскажите об этом. В любом случае это лучше, чем скрывать. Как говорится, повинную голову меч не сечет.

Если доверенность выдана с правом передоверия, это значит, что человек, которому вы выдали доверенность, может передать все или часть своих полномочий другому лицу. При этом доверенность, выданная в порядке передоверия, оформляется у нотариуса, а срок ее действия не должен превышать срока действия выданной вами доверенности.
Если документ выдается только для регистрации ваших прав на квартиру, то никакие другие полномочия (например, на заключение сделок с квартирой) в него включать не стоит. Доверенность должна предоставлять поверенному право представлять ваши интересы в регистрационной службе и заниматься только регистрацией. Максимум, что нужно, это предусмотреть возможность получить документы после регистрации. Если это не указать отдельно, их придется забирать самостоятельно.

Охотники за квартирами возвращаются
Я купила квартиру. Всеми документами занимается фирма. Для оформления права собственности меня попросили выписать доверенность на представителя фирмы. В связи с этим у меня два вопроса: что такое передоверие и какие полномочия мне не стоит указывать в доверенности?
Ольга Лапина, Москва

Вам необходимо узнать, когда квартира продана. Прежде всего, запросите в Федеральной регистрационной службе соответствующие сведения. Если вы уже не являетесь собственником, вам откажут. Следующий шаг обращение в прокуратуру. В принципе можно написать заявление в милицию, но к запросам из прокуратуры у ФРС более серьезное отношение. Если станет известно, что сделка совершена от вашего имени, но без вашего ведома, потребуйте через суд признать ее ничтожной. Вам придется доказать, что никаких документов вы не подписывали. Правда, почерковедческая экспертиза, которая проводится в таких случаях, стоит довольно дорого. Но если вам удастся доказать, что документ подписан не вами, деньги за экспертизу вы вправе взыскать с тех, кто будет оспаривать этот факт.

Живу в приватизированной квартире. Недавно узнал, что квартиру продали от моего имени. Что мне теперь делать?
Федор Полторацкий, Видное

Для расторжения договора вам необходимо обратиться в суд. Вам придется доказывать, что никаких денег вы не получали и уход за вами не осуществлялся. Если вам это удастся, суд обяжет ваших родственников вернуть квартиру.

Семь лет назад родственники заключили со мной договор пожизненного содержания с иждивением. Но никакой помощи от них я не получал, денег они мне не платили. Как мне вернуть квартиру?
Иван Вырыпаев, Мытищи

Попробуйте обратиться к прежним владельцам в письменном виде и потребовать вернуть часть доплаты, поскольку квартира содержит скрытые дефекты, которые обнаружились только после переезда. Если они не ответят в течение месяца с момента получения вашего письма обращайтесь в суд и требуйте расторжения договора (в этом случае каждый из вас вернется в прежнюю квартиру и вы получите обратно сумму доплаты) или уменьшения размера доплаты с возвратом части доплаченной суммы.

Я обменяла квартиру по договору. За свое новое жилье доплатила, поскольку оно больше, чем прежнее. После переезда обнаружила, что квартира требует серьезного ремонта. Могу ли я предъявить какие-либо требования к прежним владельцам?
Анна Цукова, Балашиха

Если условие об обязательной выписке из квартиры есть в договоре, вы вправе обратиться в суд с требованием о понуждении второй стороны к исполнению условий договора. Также вы можете потребовать компенсации ущерба, причиненного действиями прежних жильцов.

По условиям договора обмена каждая сторона должна была выписаться из ранее занимаемой квартиры. Я выписалась, другая сторона этого делать не хочет. Права на квартиру оформлены на меня. Как мне заставить выписаться прежних жильцов?
Галина Лимова, Москва

Он может выдать доверенность на представителя. Нюансы оформления доверенности зависят от того, где она составляется. Если за границей, нужно проследить, чтобы этот документ соответствовал всем требованиям, которые законодательство РФ предъявляет к доверенностям. Кроме того, нужен апостиль и перевод на русский язык, заверенный нотариусом. Если доверенность выдается в России, ее следует оформить у нотариуса.

Иностранный гражданин покупает квартиру в Москве. У него нет возможности заниматься оформлением сделки в России. Имеет ли он право выдать доверенность?
Мария Халова, Москва

Областные власти обещают, что жилой комплекс с социальной инфраструктурой на 65 тысяч человек появится здесь к 2015 году. В церемонии закладки символического первого кирпича приняли участие председатель Государственной Думы РФ Борис Грызлов и губернатор Ленобласти Валерий Сердюков.

Вчера на границе Петербурга и Ленинградской области рядом с деревней Кудрово был заложен новый город-спутник Северной столицы.

Сама закладка состоялась в большом брезентовом шатре, где расположился мобильный пресс-центр со сценой и рядами стульев для гостей. На помосте установили большой блок, видимо, символизирующий стену дома: он был заштукатурен и окрашен краской под цемент. На нем стояли восемь нереально крупных кирпича (тоже из некого легкого материала). Как выразился ведущий церемонии, их скрепят, как цемент, речи выступающих.

Новый город разместится рядом с известным торговым центром, который послужил для Кудрова своеобразным градообразующим предприятием. Жилой центр займет 495 гектаров во Всеволожском районе Ленобласти. Рядом с пересечением КАД и Мурманского шоссе обещают построить почти два миллиона жилых квадратных метров и около 220 тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости. Проект предусматривает комплексную застройку. Это означает, что, помимо жилья и коммерческих помещений, здесь будет и социальная инфраструктура: детские и учебные заведения, поликлиники. В правительстве Ленобласти предполагают, что объем инвестиций в строительство города составит более полутора миллионов долларов. Работы на объектах начнутся в первом квартале 2007-го и завершатся в 2015 году. Инвесторы надеются, что к тому моменту в строй будет введена станция метро Народная. В таком случае от Кудрова до ближайшего транспортного центра можно будет добраться за 20 минут. Пока что самой близкой для Кудрова станцией является Улица Дыбенко.

Областные власти позиционируют масштабную стройку в Кудрове как один из этапов реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье. Правда, улучшить свои жилищные условия за счет города-спутника скорее всего смогут в большинстве петербуржцы, а не жители Ленобласти. Инвесторы обещают, что квадратный метр жилья в Кудрове будет стоить ощутимо меньше, чем в городе (сейчас средняя стоимость петербургского метра приближается к трем тысячам долларов). Дешевизна квартир и близость станции метрополитена придают юридически областной прописке в Кудрове формальный характер. Посему новый спутник может привлечь именно горожан, желающих вложиться в строительство многоквартирных домов, но не имеющих такой возможности в черте Петербурга.
- Каким образом вносятся изменения в утвержденное межевое дело, если обнаружена техническая ошибка при координировании земельного участка?

Стоя рядом с символическим сооружением, Борис Грызлов подчеркнул: Строительство одного дома - радость, а целого нового города - радость вдвойне. Мы не можем реально заложить первый кирпич в фундамент первого здания. Но власти предприняли очень много усилий к появлению этого города. В частности, земли сельскохозяйственного назначения были юридически переведены в статус территории, предназначенной под жилую застройку. Через семь лет, будем надеяться, здесь появится полноценный микрорайон.

Исправление технических ошибок, допущенных при ведении государственного земельного кадастра, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб либо нарушить законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в государственном земельном кадастре.

- В случае если данный земельный участок уже поставлен на кадастровый учет, то необходимо руководствоваться статьей 21 Федерального закона О государственном земельном кадастре, исправление технических ошибок, допущенных при ведении государственного земельного кадастра, осуществляется в пятидневный срок после их обнаружения.

Информация об исправлении технических ошибок или об отказе в исправлении технических ошибок в пятидневный срок направляется в письменной форме правообладателям земельных участков или третьим лицам, которые полагались на соответствующие записи в государственном земельном кадастре.

В случаях если существуют основания полагать, что исправление технических ошибок может причинить вред либо нарушить законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в государственном земельном кадастре, такое исправление осуществляется на основании решения суда, арбитражного суда.

- Является ли снос забора, который фигурировал в деле при межевании (межевые знаки) и постановки на кадастровый учет, и построение нового забора без согласования со смежными землепользователями нарушением Земельного кодекса Российской Федерации?

Если участок еще не поставлен на государственный кадастровый учет, то исправления в землеустроительное дело вносятся с соответствующей подписью, подтверждающей правомерность исправлений.

Так как в результате проведения землеустроительных работ устанавливается граница земельного участка, а не забор (ограда).

- В земельном законодательстве Российской Федерации не определен такой вид нарушения, как снос забора.

Какие правоустанавливающие документы нужно использовать для работы?

- Как правильно провести межевание земельного участка в дачном поселке, если данные из ЕГРП отсутствуют, инвентаризация не проводилась?

В процессе межевания необходимо использовать документы, которые являются основанием приобретения права на данный земельный участок; исходя из положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, право на земельный участок приобретается:

-Сведения о земельных участках можно получить из данных государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной, лесоустроительной, геодезической, картографической и иной, связанной с использованием, охраной и перераспределением земель, документации.

- из акта государственного органа или органа местного самоуправления, наделенных полномочиями предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

- на основании договора из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, например, на основании договоров купли-продажи, мены, дарения;

- в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

- из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

- вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

- вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

- В соответствии со статьей 4 Федерального закона N 112-ФЗ от 07.07.2003 г. О личном подсобном хозяйстве для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок) и земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок).

- Какие виды строительства возможны на участке, приобретенном в собственность для организации личного подсобного хозяйства?

Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

-В соответствии со статьей 12 Федерального закона Об обороте земель сельскохозяйственного назначения от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

-Возможны ли какие-либо сделки с земельными долями или возможно осуществлять сделки только с земельными участками?

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных вышеуказанной статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона.

-Исходя из того что учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при проведении землеустройства, должен соблюдаться по основаниям п. 4 ст. 69 Земельного кодекса Российской Федерации и

-Каков порядок согласования границ земельных участков, координаты поворотных точек которых установлены фотограмметрическим методом по материалам свежей аэрофотосъемки без установления границ на местности. Речь идет о крупных землепользованиях сельскохозяйственных предприятий. Необходимо ли посылать извещения смежным землепользователям о проведении согласования границ на местности или достаточно согласующей подписи на чертеже согласования?



Главная --> Публикации