Главная --> Публикации --> Почему цена за "квадрат" элитного жилья в москве различается в шесть раз "это не мечта, а реальная перспектива". будущее москвы — в зеркале генплана Бизнес тянется к югу Настоящая кунсткамера на рынке новостроек Baltic property trust покупает первый торговый центр в россии

Московские строительные компании в последнее время все внимательнее присматриваются к участкам в ближнем Подмосковье. Не только потому, что подмосковная земля дешевле столичной, но и потому, что из числа покупательских приоритетов на одно из первых мест выходит экология. В марте этого года ЗАО "СУ-155" приступило к строительству в Одинцовском районе жилого комплекса "Кутузовский". Это действительно очень ближнее Подмосковье - всего три километра от МКАД.

СУ-155 СТРОИТ В ПОДМОСКОВЬЕ НОВЫЙ МИКРОРАЙОН

Одинцово находится в границах лесопаркового пояса Москвы, и роза ветров в этих местах исключительно благоприятная - западная. Не случайно, что среди соседей нового комплекса - знаменитые пансионаты и дома отдыха "Барвиха", "Орбита", "Зеленый бор". Среди елового леса, окружающего стройплощадку, по просекам зимой проложена лыжня до речки Соймены. Летом можно отправиться на велосипеде до хутора Никанорова или родника в Подушкинском лесу.

Когда-то на этом месте находились бывшие владения князя Голицына, которые в середине XIX века перешли князю Юсупову. Голицынские крепостные из деревушки Лохино в 1812 году могли наблюдать, как кутузовские войска гнали французов по старой Смоленской дороге (ныне Можайское шоссе). Отсюда и родилось название нового микрорайона - "Кутузовский".

В СУ-155 осознают уникальность места, поэтому строительство стараются вести наиболее "щадящими" методами. На стройплощадке - образцовый порядок, работы производятся в основном на импортной строительной технике.

При всех прелестях жизни на природе добираться до столицы довольно удобно. Дорога на электричке до станции метро "Кунцевская" занимает 11 минут, до "Белорусской" - 2 По Можайке и Минскому шоссе курсируют автобусы и маршрутки до станций "Молодежная", "Киевская", "Белорусская"; "Кунцевская" и "Тушинская".

Весь комплекс рассчитан примерно на пять тысяч жителей. Здесь будет построено четыре дома эконом-класса (серии П-3М и ИП-46С) и пять "домов-конструкторов" бизнес-класса серии И-155, в которых предусмотрена свободная планировка квартир. Причем четыре "конструктора" будут сдвоенными 24-этажными башнями. Такие здания компания СУ-155 уже построила в Митине, Загорье, Бескудникове, Марьинском парке.

Одинцовский район давно обживается коттеджными поселками, и с привычными для горожан развлечениями - барами, ресторанами, дискотеками, фитнес-центрами - здесь все в порядке. Нет проблем для жителей со школами, детскими садами и художественными студиями. Все это, по мнению представителей компании, обязательно привлечет покупателей жилья. Одно только объявление о начале продаж вызвало большой интерес и у жителей Одинцова, и у москвичей.

Кроме жилых домов, в новом комплексе предусмотрено строительство детских садов, школы, многофункционального торгового комплекса с многоярусной стоянкой, кафе, спортивными залами. На первых этажах домов будут располагаться магазины, отделения банков.

Во всех домах запланировано большое количество однокомнатных квартир - самого востребованного на рынке жилья. При этом их размеры станут колебаться от 35 до 44 квадратных метров. Например, в шестнадцатиэтажке серии ИП-46С будет по 127 "однушек" и "двушек" и только 6 "трешек". Вероятнее всего, такой дом станет пользоваться популярностью у молодых семей, которым труднее всего подобрать подходящее жилье. Продажа в домах серии П-3М и ИП-46С уже началась. Стоимость - в зависимости от этажа - колеблется от 650 до 700 долларов за квадратный метр. Кстати, квартиры на этом направлении внутри Кольцевой автодороги стоят в лучшем случае в два раза дороже.

- Москва начала процветать во многом благодаря строительному комплексу, который обеспечил тысячи рабочих мест, - говорит коммерческий директор ЗАО "СУ-155" Валерий Першин. - Строительство такого масштаба повлияет на ситуацию с безработицей, от которой сейчас страдает Подмосковье. Причем как прямым путем - через создание собственно рабочих мест, так и косвенно. Строительство потребует очень много комплектующих - железобетонных изделий, стеклопакетов, которые мы намерены производить и закупать на предприятиях Одинцовского и Домодедовского районов. Местные компании получат больше заказов, значит, увеличится и налогооблагаемая база.

В компании особенно подчеркивают социальный аспект нового проекта.

Гонка по вертикали
Но летом ситуация немного стабилизировалась, рост цен замедлился, а с наступлением осени все заговорили о стагнации самого дешевого сегмента рынка. Радует ли покупателя эта остановка? Скорее, нет: ведь в этой гонке стоимость московских квартир стремительно преодолела психологический рубеж $3 тыс. за 1 кв. м, затем, не давав опомниться, перепрыгнула $4-тысячную отметку и наконец замерла, немного не дотянув до $5 тыс. Но никто не гарантирует, что подобное положение вещей сохранится надолго.

В качестве инвесторов строительства выступают местные и московские компании - ООО "ВМА-Проект" (Одинцовский район), ЗАО "Интеко" и ЗАО "Строительное управление № 155" (Москва). Генеральным подрядчиком является СУ-155.
Рынок столичного жилья пережил еще один этап: уходящий год становится очередной страницей истории. Что нового он принес специалистам и обычным покупателям квартир? Какие тенденции получили в этом году свое развитие, а какие стали фундаментом для грядущих изменений? Одним из главных событий года стал очередной стремительный виток роста цен на объекты эконом-класса, который начался в апреле. К концу весны аналитики зафиксировали рекордный темп: жилье дорожало в среднем на 10 11% в месяц.

Пресс-секретарь девелоперской компании Сити-XXI век Сергей Лядов уточняет, что цена новостроек зависит от степени готовности дома и составляет для домов эконом-класса $2,5 2,8 тыс. за 1 кв. м (нулевой этап), $3,4 3,9 тыс. (завершение строительства). Жилье бизнес-класса обойдется в $3,5 4 тыс. (начальная стадия строительства) и $5 7 тыс. за 1 кв. м (завершающий этап). Элитные квартиры оцениваются в $9 25 тыс. за 1 кв. м, в эксклюзивных проектах этот показатель достигает $30 тыс.

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев оценивает сложившуюся ситуацию осторожно: Спешить с выводами о стагнации рынка не стоит. Рынок очень гибкая система, судить о наметившейся тенденции к ее стабилизации еще рано. На сегодняшний день цена 1 кв. м элитных квартир колеблется в пределах $10 34 тыс., в домах бизнес-класса $4 15 тыс., квадрат жилья эконом-класса обойдется в $2 5 тыс..

Представители крупных компаний утверждают, что весной летом цены на жилье достигли небывалых высот, а общее количество сделок купли-продажи недвижимости сократилось. Это было документально подтверждено и данными Московской регистрационной палаты о количестве сделок за последние несколько лет.

Причины и следствия
Среди причин, которые спровоцировали рост цен, специалисты называют 214-ФЗ, который вступил в силу еще 1 апреля 2005 года. Первоапрельская законодательная инициатива удалась на славу, но объем новостроек стремительно пошел на убыль. В прошлом году это не так бросалось в глаза за счет того, что достраивались старые объекты, а вот в этом году последствия закона о долевом строительстве проявились в полной мере.

Специалисты компании ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что осенью число выставленных на продажу квартир выросло примерно на 3 тыс. это больше 10% общего объема предложения. Аналитики компании МИЭЛЬ-Недвижимость заявляют, что на вторичном рынке экспонируется около 22,3 тыс. квартир. Среди них эконом-класс занимает 78%, бизнес-классу отведено 19%, доля элитных квартир составляет 3%.

В течение этого года компании-застройщики приводили довольно разные цифры, касающиеся падения общего числа новостроек (от 15 до 40%). Так, аналитики компании МИЭЛЬ-Недвижимость полагают, что с начала года по сегодняшний день объем предложения (по количеству новостроек) уменьшился на 22,8%.

География строительства сохраняет традиционное разделение: центр и наиболее престижные направления застраиваются преимущественно объектами бизнес-класса и элитными, на окраинах города (в районах, прилегающих к МКАД) создаются микрорайоны эконом-класса.

В сентябре этого года объем сданной в эксплуатацию жилплощади оказался значительно выше летних показателей и, по данным правительства Москвы, составил более 920 тыс. кв. м. Положительным фактором является и больший объем ввода площадей по сравнению с аналогичным периодом 2005 года (увеличение на 5%).

Кроме того, как отмечает С. Лядов, меняется статус некоторых районов Москвы это связано прежде всего с реализацией программ реконструкции и сноса пятиэтажного жилого фонда, выводом промышленных предприятий и возведением на их месте современных домов, отвечающих рыночным требованиям. К. Ковалев подчеркивает, что сегодня жилье эконом-класса распределяется в основном по социальным программам, поэтому на рынке, как и прежде, крайне мало предложений таких квартир.

Жилье эконом-класса строится в основном в отдаленных районах, рядом с выводимыми за черту города промзонами или на их месте (например, мкр. Очаково Б. Очаковская, вл. 40; мкр. Кожухово; Высоковольтный пр. в Отрадном и т. д.).
Также сегодня происходит перенос строительства жилья эконом-класса в отдаленные районы за пределы МКАД и в города ближнего Подмосковья. За последний год наблюдается смещение спроса в сегменте жилья эконом-класса в сторону городов Подмосковья среднего пояса удаленности. Цена реализации $2,5 2,8 тыс. за 1 кв. м (начальный этап строительства), $3,4 3,9 тыс. за 1 кв. м (завершение строительства).

Разные классы разная судьба?
На сегодняшний день наметилась тенденция к увеличению строительства домов бизнес-класса: дешевое жилье низшего ценового сегмента постепенно вытесняется бизнес-классом. Это обусловлено тем, что в условиях высокой стоимости земли в городе и серьезного спроса на жилье в большинстве случаев окупиться способны лишь проекты среднего уровня и элитные.

Впрочем, стоит отметить, что летом этого года предложение первичного жилья эконом-класса увеличилось. Это произошло за счет начала строительства 9-го микрорайона Кожухова.

Что касается числа сделок на первичном рынке недвижимости, то в будущем году, вероятно, оно существенно не изменится. Если в этом году покупатели могли выбирать примерно из 440 объектов, в следующем их будет около 50 А число сделок с новостройками достаточно четко обусловлено количеством возводимых объектов.

В данный момент на рынке новостроек предложение объектов бизнес-класса превышает спрос. В основном это жилье от $5 тыс. до 8 тыс. за 1 кв. м. Компании-застройщики начали давать негласные скидки на часть неликвидных объектов до 30% общей стоимости. Надо предполагать, что в будущем году стоимость квартир бизнес-класса поползет вниз. Очевидно, это практически не затронет жилье эконом-класса. Ведь на продажу оно фактически не строится, поэтому цены на данные объекты даже если и упадут в цене, то не критично.

Владислав Луцков
Руководитель аналитического консалтингового центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
 Рынок переходит от стадии ажиотажного спроса и стремительного роста цен к стадии стагнации и стабилизации цен. В этих условиях изменение цен предложения квартир в новостройках происходит неравномерно. В одних объектах цены предложения, исчерпавшие свой рост, останавливаются, другие недооцененные могут продолжать дорожать, третьи увеличиваются в цене за счет более высокой стадии строительной готовности, но, как правило, у всех в этот период начинают появляться дополнительные скидки, рассрочки платежей и т. д.

Отразится данная ситуация и на вторичном рынке жилья. Уже сейчас предложение квартир увеличилось на 10%. На рынок активно выходят инвестиционные квартиры. Можно уверенно сказать, что 2007 год станет более благоприятным для покупателей, чем 2006-й.

Стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Москвы в ноябре равнялась $482 С начала 2006 года вторичное жилье столицы подорожало на 81,4%.

В результате цены для конечных покупателей могут снижаться, но это не находит своего отражения в динамике цен на общей статистике рынка. По итогам ноября 2006 года средняя цена 1 кв. м на первичном рынке Москвы с учетом элитных объектов составила $523 Без учета элитной жилой недвижимости цены выросли на 1,4%, а цена 1 кв. м равняется $4585.
Объем предложения на первичном рынке жилья Москвы в ноябре вырос на 2,5% (стало 329 объектов). Большинство новостроек, находившихся в открытом предложении в ноябре 2006 года, имеют монолитно-каркасную конструкцию. Их доля в общем объеме предложения составляет 73,9%. Объем предложения панельного жилья значительно меньше 17,6%.
Снижение как активности покупателей, так и оборотов рынка поддержало дальнейший рост объемов предложения и на вторичном рынке: в ноябре он увеличился на 42,2%, достигнув 31,7 тыс. объектов.

Александр Матвеев
Начальник аналитического отдела корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
На сегодняшний момент, когда стабилизация рынка жилья диктует свои правила игры для всех участников рынка, складывается очень интересная ситуация благодаря впечатляющему росту объема предложения на рынке вторичного жилья (почти в два раза по сравнению с началом года) и относительно стабильному спросу. Но последние три четыре недели на рынке наблюдается фиксация объема предложений на уровне около 38 тыс., что не замедлило сказаться на выравнивании ситуации с удельным спросом. Большинство риэлторских компаний отмечают, что количество звонков по их эксклюзивным объектам в последние месяцы значительно сократилось. Это вполне обоснованно: выбор стал гораздо больше сегодня потенциальный покупатель может не спеша выбирать квартиру. Запросы покупателей заметно сместились в сторону качественного жилья это отмечают как риэлторы, так и аналитики рынка недвижимости.

С большой долей вероятности мы можем предполагать следующее: рынок исчерпал возможности дальнейшего роста цен темпы ежемесячного прироста в ближайшие месяцы не превысят 1 1,5%.

Средняя цена предложения 1 кв. м по Москве $437 Соотношение удельных долей свободных и альтернативных квартир, экспонируемых на рынке вторичного жилья, в ноябре составило 40% и 60% соответственно, что не совсем свойственно для рынка вторички, где традиционно данное соотношение было в диапазоне 15 20% свободных к 80 85% альтернативных.

Изменилась ситуация и с предложением. Если примерно полгода год назад большую часть предложений (около 65%) на рынке вторички составляло типовое жилье и 35% квартиры в кирпичных и монолитно-кирпичных домах, то в настоящее время соотношение долей заметно изменилось. Сегодня уже около 45% доли рынка занимают предложения квартир в кирпичных и монолитно-кирпичных домах, причем прослеживается заметная тенденция дальнейшего увеличения удельной доли таких квартир. Хотя нельзя отрицать, что типовое жилье по-прежнему востребовано.

На рынке новостроек наблюдается примерно аналогичная ситуация. Необходимо отметить, что среди всего объема предложений новостроек (341 объект) на сегодняшний момент 84% составляют как раз индивидуальные проекты домов (кирпичные, монолитно-кирпичные).

В ноябре средняя цена предложения осталась на прежнем уровне ($4397 против $4398 в октябре). Произошло это в большей степени благодаря снижению цен на панельное жилье, в то время как на качественное жилье цены практически не только не изменились, но и незначительно выросли.

В центре города разбивают парки. Для бизнеса
B зарубежном понимании этот формат недвижимости обладает следующими характеристиками: сравнительно большая площадь объекта (около 10 га); неплотная застройка; трех пятиэтажные здания; наличие рекреационных зон; обширная инфраструктура (вплоть до гостиницы) и достаточное количество парковочных мест. Западные бизнес-парки строятся за городской чертой и арендуются компаниями, работающими в одной области. Классическим примером западного бизнес-парка является Силиконовая долина.

Всем известно, что земля в центре Москвы на вес золота. Многие крупные компании борются за разрешение возвести свой объект в пределах Садового кольца. Но земли эти дефицитные, развернуться на них по-крупному негде, поэтому речь идет о точечной застройке: там элитный дом, тут офисы класса А. Однако из общего правила выбиваются территории промышленных предприятий, расположенные в центральных районах Москвы. Такие участки ранее были заняты под крупное производство, что означало большую общую площадь зданий и прилегающих территорий. А теперь есть все предпосылки для создания вместо подобных объектов бизнес-парков.

Реконструировать промзоны площадью несколько гектаров выгодно: подобные проекты приносят хорошую прибыль. Согласовать реконструкцию быстрее, чем получить разрешение на новое строительство. Также, по мнению специалистов рынка недвижимости, построенный с нуля бизнес-парк при сдаче в аренду окупает себя в течение трех четырех лет, а реконструированному бизнес-парку для этого потребуется всего два года.

Реконструировать не строить
Москве же эти проекты в первую очередь интересны местом расположения, поскольку нередко размещаются в центральных районах города. Немаловажно и то, что объекты реконструкции ранее были отданы под крупное производство. У них есть своя огороженная территория, большие строения со свободной планировкой (бывшие цеха) и небольшие административные здания.

Итак, какие столичные предприятия уступили место бизнес-паркам или сделают это в ближайшее время?

Большинство компаний предпочитают арендовать офис, который наиболее ярко отражает их характер и имеет собственный неповторимый стиль. Крупные бизнес-центры, хоть и являются статусными объектами, но все же не предоставляют возможности для самовыражения: даже снимая целый этаж в большом здании, фирма теряется среди десятка себе подобных. В бизнес-парке эту проблему легко решить, сняв в аренду небольшое здание целиком и оформив его по своему усмотрению.

В новом комплексе площадью около 120 тыс. кв. м разместятся офисные помещения и отель класса четыре звезды на 200 номеров. По данным префектуры ЮВАО, после завершения строительства в собственность группы ТЭН перейдет здание отеля и до 60% офисов. Предполагаемые арендные ставки $400 450 за 1 кв. м в год.

Карачаровский механический завод
Группа компаний ТЭН планирует возвести крупный офисно-гостиничный комплекс рядом с торговым центром, который строится на территории бывшего Карачаровского механического завода (Рязанский просп., вл. 2). Инвестиции в проект оцениваются в $150 млн.

Голутвинская слобода
Программа реконструкции историко-архитектурного ансамбля Голутвинская слобода в районе Якиманка предполагала восстановление старых зданий и постройку новых общей площадью 100 тыс. кв. м. Площадь земельного участка около 2 га, общий объем финансирования более $210 млн. На данный момент большая часть проекта реализована. Завершен вывод производства ОАО Красные текстильщики, отселены жители аварийных домов и общежитий. На территории Голутвинской слободы сданы в эксплуатацию после реконструкции и нового строительства более 40 тыс. кв. м офисных площадей и автостоянки более чем на 500 машиномест.

Входящий в комплекс бизнес-центр Карачаровский (класс В) это первый реконструированный корпус лифтового завода. На сегодняшний день все офисные помещения в Карачаровском сданы. Проект в целом удачный, имеет большую прилегающую территорию, кафе для арендаторов, фитнес-центр. Существенный архитектурный недостаток бизнес-центра небольшая высота помещений, что обусловлено особенностями реконструкции здания бывшего завода: все новые коммуникации проведены под потолком, за счет чего расстояние от пола до подвесного потолка заметно уменьшилось.
Минусом проекта является также не слишком удачное расположение: станции метро от него довольно далеко, а Рязанский проспект постоянно перегружен. Этот фактор снижает инвестиционную привлекательность проекта. К тому же этот район не самый престижный в Москве, размещение там четырехзвездочного отеля идея спорная. Впрочем, на улучшение транспортной ситуации рассчитывать вполне реально: на 2008 2010 годы намечено строительство четвертого кольца.

Арендаторами офисного центра стали такие крупные компании, как Внешторгбанк, СГУП Финансовое агентство города Москвы, банк Сосьете Женераль Восток, компания LG Electronics Inc., ЗАО ГлаксоСмитКляйн Хелскер, фирма RohdeSchwarz.

Офисный центр Голутвинский двор представляет собой семиэтажное здание класса А общей площадью 11,5 тыс кв. м, расположенное на берегу Водоотводного канала Москвы-реки.

Период строительства разделен на три очереди. Первая подразумевает переоборудование существующих строений под офисные помещения (48 тыс. кв. м), вторая сооружение автомобильной парковки, два уровня которой находятся под землей и три над землей. Третья очередь включает возведение офисных помещений класса А площадью 20 тыс. кв. м. Объект намечено завершить в феврале 2007 года.

Фабрика Станиславского
Шестиэтажный офисный комплекс класса В общей площадью 88 тыс. кв. м появится на месте бывшей золотоканительной фабрики Станиславского в центре Москвы. После реконструкции разноуровневые здания приобретут современный вид, а их общая площадь составит 68 тыс. кв. м.

Фабрика игрушек Кругозор
После долгого процесса скупки акций у трудового коллектива в конце 2004 года завод перешел к новому собственнику, который принял решение возвести на территории предприятия офисный центр.

В аренду будут сдаваться с первого по пятый этажи, площадь блоков от 1027 кв. м (этаж не делится), цена $500 660 за 1 кв. м в год.

Объект представляет собой два офисных здания (7- и 12-этажное) общей площадью 40,5 тыс. кв. м. На рынок корпуса планируется выводить поочередно: первая часть комплекса будет полностью готова в конце 2006 года, вторая во втором квартале 2007-го. Тогда же завершится сооружение подземной автостоянки. Арендаторам предлагаются офисы площадью от 500 до 12,3 тыс. кв. м по ставке $530 600 за 1 кв. м в год.

В июле 2006-го состоялась презентация объекта. В результате полного редевелопмента завода на его месте появится бизнес-центр класса В+. Стоимость реконструкции специалисты оценивают в $800 1000 за 1 кв. м, что в сумме составит $35 40 млн.

Вложения в перспективу
Рассмотрим достаточно типичный проект бизнес-центра Новоспасский двор, расположенный по адресу: Дербеневская наб., Деловой квартал находится в юго-восточной части Замоскворечья, которая из промышленной зоны постепенно превращается в деловой район столицы. Тут в ближайшее время предполагается построить 1,5 млн кв. м зданий различного назначения (900 тыс. кв. м жилья и 600 тыс. кв. м коммерческой недвижимости). Все промышленные предприятия выведут за территорию района.

Изменения внутренних планировок, сооружение многоуровневой парковки и установка современных инженерных систем позволит создать конкурентоспособные площади в районе улицы Профсоюзной и Ленинского проспекта (рядом со станцией метро Калужская).

Для Новоспасского двора была принята стратегия поэтапной сдачи. Работы на объекте начались в 2005 году. Для их финансирования использовались заемные средства целевой кредит МДМ-банка в размере $81 млн и собственные средства компании. Общая сумма инвестиций составляет $120 млн.

По мнению старшего консультанта департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Андрея Жамкина, этот проект девелоперской компании Промсвязьнедвижимость является показательным примером российского бизнес-парка. Новоспасский двор представляет собой комплекс отреставрированных и реконструированных зданий, которые сохранили архитектурный стиль конца XIX века. Строения расположены на территории 8,7 га.

Действительно, реконструкция объектов в центре города более затратна, чем возведение бизнес-парков и офисных центров на окраинах, соглашается А. Жамкин. Зато и реализовывать офисы в центре значительно проще, они быстрее окупаются за счет высоких арендных ставок. Правда, и земля в центре дороже, а сами проекты реконструкции связаны для инвестора с немалыми косвенными затратами: нужно перенести существующие производства, обеспечить комплекс необходимой инженерной инфраструктурой, а также потратиться на разного рода обременения, налагаемые столичными властями.

Площади сдаются не под ключ, т. е. по договору аренды отделка внутренних помещений идет полностью за счет арендатора и не входит в арендную плату. С одной стороны, это дает им свободу выбора при определении стиля оформления и нарезки офисных помещений, с другой требует финансовых затрат. Арендодатель при подобном подходе выигрывает во всех отношениях: ему надо лишь отреставрировать здание и протянуть современные коммуникации.
Тем не менее генеральный директор компании Промсвязьнедвижимость Владимир Аристархов и архитектор проекта Новоспасский двор Игорь Лапунов утверждают, что построить бизнес-парк с нуля было бы дешевле, нежели отреставрировать имеющийся комплекс зданий.

Поскольку речь идет об обширных промзонах, на территориях которых могло располагаться вредное производство, не стоит забывать и об экологической составляющей проблемы. Вполне возможна сильная загрязненность земли и зданий вредными веществами, которая досталась в наследство от старого производства.

В случае с реконструкцией сложно говорить о каких-либо усредненных расходах: в одном проекте реконструируется здание, возведенное в 1980-х годах, в другом дореволюционная постройка. Затраты на таких объектах несопоставимы. Непредсказуемо увеличивают расходную часть и многочисленные риски, возникающие при работе в старом (особенно историческом) здании. Иногда требуется устранить скрытые дефекты приходится проводить незапланированные работы. Вероятны и юридические риски, связанные с правами бывших собственников объекта, миноритарными акционерами, восстановлением правоустанавливающих документов на недвижимость и пр.

Выгоды застройщиков тоже понятны. Площадок под застройку, особенно массовую, крайне не хватает. Что бы ни говорили представители девелоперских структур о том, что строить выгоднее, чем реконструировать, данные говорят обратное. Срок окупаемости реконструированных промышленных объектов в центре города в среднем составляет полтора два года, в то время как объектам, построенным заново, на это требуется четыре пять лет. Немаловажным фактором для девелопера являются и незначительные сроки для получения разрешающей документации на реконструкцию объекта (по сравнению с согласованием документов на новое здание).

Дан приказ ему за МКАД
В центре Москвы до сих пор сохраняется немало промышленных предприятий, которые могут быть выведены в область. Интересы города и застройщиков в этом вопросе очевидны. Реорганизация промзон позволяет улучшить внешний вид исторического центра и уменьшить транспортный поток, ведь даже в остановившемся производственном комплексе активно сдаются площади под офисы, часто нелегально. Следует учитывать и прибыль, поступающую в казну за счет согласований и разрешений на реконструкцию, а также арендной платы.

Айдар Галеев
Руководитель отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Проекты бизнес-парков, несомненно, интересны, а с учетом дефицита земли и возможности эффективного использования территории бывших производств, практически любой проект на данном этапе развития рынка недвижимости будет востребован.

Промзоны в черте Садового кольца это инвестиционно привлекательные территории для создания бизнес-парков и офисных центров класса В. Почему именно их, а не домов? Ответ очевиден: возводить в центре Москвы дешевое жилье экономически нецелесообразно, строить же элитный комплекс таких масштабов, даже если получено разрешение на снос всей промзоны, достаточно рискованно.

Несмотря на то что в целом инвесторам и застройщикам выгоднее строить новые здания, существует следующий алгоритм поведения: в ситуации, когда в конкретный момент времени инвестор располагает средствами и определенным сроком для их возврата и желает получить отдачу от вложения, ему интереснее инвестировать в реконструкцию. Она происходит быстрее, объект реально сдать в эксплуатацию уже через год после начала работ. Реконструкция менее капиталоемкая, возврат средств может произойти уже через три четыре года.

Реконструкция промзон и новое строительство принципиально разные стратегии инвестирования и создания объектов недвижимости. С точки зрения долгосрочных вложений выгоднее строить заново: новое строительство предполагает более высокий класс создаваемого объекта и не накладывает обязательств, которые присущи построенным зданиям (архитектурные, исторические, технологические или юридические ограничения на проведение реконструкции).

В классическом понимании бизнес-парки, которые находятся в черте города, нонсенс. То, что строится или реконструируется у нас, не является бизнес-парком по своей сути.

Новое строительство более затратное и длительное, сроки окупаемости выше около шести семи лет. Проект требует большого количества согласований, но и приносит большую прибыль. Это просто разные стратегии вложения и возврата средств.

У нас создаются комплексы офисных зданий в черте города, не выше десяти этажей, но они не являются классическими бизнес-парками. Проблема, на мой взгляд, именно в терминологии. Наиболее подходящим примером традиционного бизнес-парка можно считать Гринвуд, который находится на 71-м км МКАД.
Большинство организаций под свои офисы арендуют отдельные помещения или здания целиком (что встречается гораздо реже). Сегодня юрист М2 рассказывает о том, как правильно заключить договор аренды и на что обратить внимание при его подписании.

Бизнес-парк это комплекс малоэтажных зданий, расположенных на большом участке недорогой земли, что реально только на окраинах города или за его пределами. В бизнес-парках проектируются здания не выше трех четырех этажей, что позволяет избежать установки дорогостоящего лифтового оборудования и пр. Затраты на возведение бизнес-парка стараются минимизировать, чтобы предложить более выгодные условия по аренде площадей и тем самым привлечь арендаторов.

Выглядит это приблизительно следующим образом: Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду следующие помещения:. На стадии заключения договора его стороны должны убедиться, что он будет подписан лицами, имеющими соответствующие полномочия. Поэтому сторонам стоит обменяться комплектами документов, подтверждающими полномочия лиц.

Внимание! Опасная зона! Аренда офиса
Заключая договор аренды офиса, в первую очередь четко определите, какое именно имущество арендуется. Речь здесь идет не только об адресе, хотя про этот пункт тоже не стоит забывать. Иногда стороны договора умудряются указывать неверный адрес, например, указывают владение вместо дома или пишут старое название улицы. Даже если вы арендуете все строение целиком, лучше указать все помещения и приложить к договору аренды поэтажный план с экспликацией. Если договор подлежит регистрации (о которой чуть позже), план должен прилагаться к договору. На плане следует отметить арендуемые помещения, а в тексте договора каждое из них поименовать отдельно.

Если помещение сдается в субаренду, необходимо уточнить ряд моментов. Для начала следует проверить, не возражает ли собственник против заключения договора субаренды. Также необходимо уточнить, не превышает ли срок договора субаренды срока аренды. Если превышает, придется продлить срок действия договора аренды либо заключить договор субаренды на меньший срок.

Больше знаешь крепче спишь
Арендатор может (даже должен!) попросить арендодателя предоставить копии документов, подтверждающих права на сдаваемое помещение. Разумеется, если в аренду сдается только часть строения, тогда как оно принадлежит арендодателю целиком, он не сумеет предоставить отдельный документ на арендуемую часть строения (исключение составляют случаи, когда арендодатель в свое время покупал строение частями, и на каждую часть здания у него есть отдельное свидетельство о праве собственности).

Вместе с тем при заключении краткосрочного договора всегда есть опасность того, что арендодатель расторгнет его сразу, как только истечет срок аренды. В этом отношении арендатор совершенно беззащитен, поскольку даже если предусмотреть в договоре возможность его пролонгации или закрепить за собой преимущественное право на заключение нового, это не лишит арендодателя права расторгнуть договор в соответствии с законодательством или не подписать его на новый срок. В том случае, если срок аренды не указан, считается, что договор заключен на неопределенный срок. В таких случаях его регистрация уже не является обязательным условием. Это позволяет существенно сэкономить время, необходимое для оформления документов.

Регистрировать или нет?
Необходима ли регистрация договора аренды? На этот счет существуют противоречивые мнения. С одной стороны, законодательство требует регистрировать договоры с недвижимостью. С другой стороны, установлено, что если договор аренды заключен на срок менее одного года, он не подлежит регистрации. Таким образом, все зависит от того, как будут определены сроки договора. Как правило, стороны предпочитают заключать его на 11 месяцев или на 360 дней. Это позволяет им соблюдать правило о сроках договора и избавляет от необходимости регистрировать его.

Полезно для каждого
В том случае, если в аренду сдается здание, стороны должны договориться о порядке пользования прилегающим к зданию земельным участком. Предположим, в договоре отсутствует подобный пункт. В таком случае считается, что арендатор пользуется землей в той мере, в какой это необходимо для нормального использования арендуемого здания. Иначе говоря, арендодатель не вправе запретить арендатору использовать участок для прохода к арендуемому зданию.
Арендаторам не стоит опасаться новых собственников или арендаторов того здания, где они размещаются. При продаже, залоге или ином распоряжении своим имуществом собственник (арендодатель) обязан предупредить своих партнеров по договору о том, что помещение сдано в аренду. Более того, законодательство предусматривает, что смена собственника сдаваемого помещения не влияет на права арендатора.

Для регистрации договора необходимо предоставить в соответствующее территориальное управление Федеральной регистрационной службы (ФРС) три экземпляра договора аренды, подписанные сторонами (по одному экземпляру вернется после регистрации каждой из сторон, а один останется в ФРС). Также понадобятся документы, относящиеся к деятельности организации (свидетельства ИФНС, коды статистики, уставы и пр.). Эти документы предоставляются в виде нотариально заверенных копий. Как уже упоминалось выше, регистраторы спросят и поэтажный план с экспликацией. При этом стоит учитывать, что если при регистрации договора будут выявлены незаконные перепланировки, в регистрации откажут.

В последнее время участились случаи сдачи под офисы помещений в зданиях, которые официально еще никто не сдавал в эксплуатацию. То есть арендатор сидит в здании, которого по документам просто не существует (точнее, оно есть, но только в виде недостроя). Такие договоры недействительны, поскольку с правовой точки зрения арендуемый объект отсутствует. Заключив такой договор, арендатор рискует потерять все деньги, которые он успел заплатить арендодателю.

Договор аренды может быть заключен как с государственными или муниципальными органами, так и с коммерческой организацией. В первом случае размер арендной платы, как правило, определяется ежегодно в зависимости от технического состояния арендуемого помещения. Для этого его каждый год посещают техники ДЕЗа. По результатам осмотра составляется акт, в котором оценивается текущее состояние помещения и определяются его основные недостатки.
Иногда акт не составляется, а арендатор платит за аренду в том размере, который установил ДЕЗ. Очень часто арендаторы таких помещений делают косметический ремонт лишь выборочно. А текущие трубы и прочие недостатки, которые легко скрыть, камуфлируют с помощью подручных материалов. Таким образом, при минимуме затрат получается вполне нормальный офис. Как только на пороге покажется комиссия из ДЕЗа, арендатор мигом убирает камуфляж и начинает битву за снижение арендных ставок, мотивируя это плохим состоянием помещения. И часто добивается своего.

Ночные страхи арендодателей
У арендодателей другая напасть фирмы-однодневки. Они появляются и исчезают практически мгновенно, настолько быстро, что арендодатель не успевает забрать свои деньги. Для предотвращения таких ситуаций в договоре следует определить такой механизм оплаты, который позволит гарантированно получать арендную плату. Некоторые арендодатели выбирают авансовую систему, когда за аренду помещения арендатор платит в начале расчетного месяца (то есть плата за декабрь перечисляется в первых числах декабря). При расторжении договора аренды стороны просто проводят сверку платежей, и при наличии уплаченных сверх необходимости средств арендодатель возвращает лишнюю сумму арендатору.

Вовсе не обязательно, что арендодатель вообще имеет какое-нибудь отношение к сдаваемым помещениям он может оказаться обычным мошенником. В этом случае арендатор не вернет свои деньги. А вот если арендодатель является одновременно застройщиком или инвестором, тогда есть шанс получить уплаченную сумму назад и даже взыскать через суд компенсацию. Чтобы не попасть к таким арендодателям, при заключении договора с коммерческой организацией обратите особое внимание на документы, подтверждающие право собственности на помещение, сдаваемое в аренду.

Разойтись по-хорошему
При заключении и расторжении договора аренды нужно помнить о необходимости подписания актов приема-передачи и возврата арендуемого помещения. В акте приема-передачи и акте возврата описывается состояние передаваемого имущества (что особенно важно при заключении договора аренды с ДЕЗом). Это позволит арендатору оградить себя от притязаний арендодателя по поводу состояния помещения. Также в акте целесообразно указать, что стороны претензий (в том числе и по оплате) друг к другу не имеют. Однако если претензии есть, не стоит поддаваться на уговоры другой стороны и подписывать чистый, без претензий, акт.

Помимо однодневных арендаторов существует и другая неприятность в виде несуществующих организаций. Вроде бы у фирмы есть печать, бланки, руководство и штат сотрудников, но нет документов о регистрации в качестве юридического лица. Вот почему так важно обменяться документами, подтверждающими юридический статус организации. Эта простая процедура позволит защитить и арендодателя, и арендатора.



Главная --> Публикации