Главная --> Публикации --> Правительственный квартал в “москва-сити” могут построить на средства закрытого пифа недвижимости В москве построят свой куршевель Домик на берегу моря… в болгарии Небоскребы, небоскребы, а я маленький такой… Остоженка по-прежнему в лидерах по стоимости жилья

Дмитрий Медведев уверен, что после сокращения согласований (по словам первого вице-премьера, предыдущая модель основывалась на 20 организациях, которые проводили множество самых разных экспертиз, а шесть органов власти осуществляли соответствующий надзор) совокупные затраты застройщиков на эти цели должны снизиться на одну треть. И вместо года застройщики будут заниматься получением согласований несколько месяцев.

Первый вице-премьер Дмитрий Медведев нашел способ, как удешевить жилищное строительство. Вчера на очередном заседании президиума президентского совета по нацпроектам он приказал министру регионального развития Владимиру Яковлеву в 10-дневный срок завершить создание новой системы строительного надзора и экспертиз.

Ирина Наумова, PR-директор группы компаний Пересвет-Групп, считает, что инициатива Медведева приведет к увеличению предложения и уменьшению темпов роста цен на жилье. Однако ее оптимизм сдержанный: Об этом можно мечтать лишь в том случае, если это предложение не будет носить чисто декларативный характер. Например, Путин поддержал малоэтажное строительство, но законодательно никаких привилегий предпринимателям прописано не было.

В ведомстве Владимира Яковлева припев подхватили. Там корреспонденту Газеты заявили, что давно стали работать над соответствующим проектом правительственного постановления и планируют завершить работу в указанный вице-премьером срок. В строительном бизнесе тоже есть оптимисты. Дмитрий Луценко из MIRAX Group уверен, что экспертиза и надзор в сфере высотного строительства, по-моему, должны развиваться. Нынешнее положение дел в этой области оцениваю так: могло быть хуже, - добавил он.

В ОПОРЕ опасаются, что из-за спешки ведомство Владимира Яковлева пойдет по простому пути: попытаются формально сократить число согласований до пяти-шести. Но время и реальная стоимость экспертиз не сократятся. У чиновников давно отработаны обходные пути. Альтернатива - продажа государственными и муниципальными образованиями полностью подготовленных к строительству участков. Естественно, за реальную цену.

В ОПОРЕ России настроены настороженно. Корреспонденту Газеты пояснили, что сейчас согласования и экспертизы в строительстве вообще прекратились. Дело в том, что с 1 января 2007 года вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс, по которым ряд экспертиз отменили, например, экологическую. Но нормативная база под улучшенный кодекс до сих пор не подготовлена, так что Минрегионразвития явно запаздывает. До 1 января надо было пройти 29 строительных согласований и экспертиз, за которые отвечали только на федеральном уровне шесть ведомств: Минприроды, Росприроднадзор, Минрегионразвития, Росстрой, Ростехнадзор, МЧС (пожарная безопасность). Но и эти 29 согласований - только видимая часть айсберга (строители утверждают: чтобы получить одно согласование, нужно не менее двух-трех дополнительных виз).

Средний класс довольно рано начинает задумываться о своей жизни на пенсии, глядя на нелегкую жизнь российских пенсионеров. Происходит это, как правило, за 20-30 лет до собственно пенсионного возраста, и игра предстоит длинная. А жилая недвижимость традиционно считается прекрасным инструментом для долгосрочных инвестиций. Две различных стратегии поведения на рынке недвижимости я хочу проиллюстрировать вполне жизненным примером.

Есть и другое решение проблемы. В Татарстане, например, создан президентский фонд, куда местные предприятия добровольно перечисляют 1% с оборота. В результате за счет использования его средств даже семья с месячным доходом в 10 тысяч рублей может приобрести по ипотеке приличную квартиру.
В прошлом году доллар дешевел, и многие из представителей среднего класса, глядя на растущий рынок недвижимости, решились вложить свои накопления в жилье. Проблема в том, что на покупку московской квартиры денег, как правило, не хватает. И тут можно применить две разные стратегии.

Банк с учетом серой зарплаты клиента и отсутствия поручителей объявил ему размер среднемесячного платежа $78 При этом надеяться на то, что в будущем банк согласится понизить процентную ставку, было бы верхом идеализма.

Классическая ипотечная стратегия
Один мой клиент, типичный представитель среднего класса, накопил 35 тыс. непрерывно дешевеющих долларов и решил вложить их в недвижимость. Взяв в долг у родственников $5 тыс. и получив согласие банка на ипотечный кредит в размере $80 тыс., он хотел купить хорошую однокомнатную квартиру вблизи метро, возможно, даже в подъезде с консьержем, чтобы в дальнейшем получать доход от ее аренды.

Время для покупки квадратных метров было выбрано моим клиентом не самое удачное: квартиры стремительно дорожали, все ликвидное куда-то вдруг исчезло. В те дни, когда банк дал справку о том, что готов выдать кредит на 18 лет в сумме $80 тыс., все приличные квартиры по цене $120 тыс. внезапно пропали. Мой клиент взял в руки калькулятор и от покупки квартиры на вторичном рынке столицы отказался по причине непомерных расходов, связанных с получением и погашением ипотечного кредита. Здесь достаточно напомнить, что по аннуитетному платежу общая сумма уплаченных заемщиком процентов будет примерно на 1,5-2% больше объявленной банком, и не только потому, что проценты начисляются на непогашенное тело кредита. Банки в своей рекламе и в договоре объявляют: Столько-то процентов годовых, а взимают их не один раз в конце года, а ежемесячно. Таким образом, весь первый год, уплачивая практически одни только проценты, заемщик бесплатно кредитует банк.

На услугах нотариуса, несмотря на отмену обязательного нотариального удостоверения сделки купли-продажи с ипотечным обеспечением, сэкономить не удалось. Это изменение закона на протяжении двух лет с момента его принятия на ипотеку никак не повлияло. Ни один из банков не согласился выдать ипотечный кредит без нотариального удостоверения сделки, и вот почему. Нотариус нужен для того, чтобы сделка купли-продажи не была впоследствии признана недействительной по иску одной из сторон на том основании, что эта сторона действовала под влиянием угроз либо была введена в заблуждение другой стороной, либо сама не понимала значение своих действий при подписании договора. Например, в состоянии старческого слабоумия, похмельного синдрома, наркотической ломки, с приставленным к затылку дулом охотничьего ружья Нотариус должен проверить дееспособность сторон, объяснить участникам сделки ее правовые последствия. Подписание договора происходит в присутствии нотариуса без посторонних лиц. Считается, что вероятность оспорить сделку, удостоверенную нотариусом, близка к нулю.

* $800 комиссия банка за выдачу кредита,
* $400 от непогашенной суммы кредита в год за обслуживание специального ссудного счета,
* $1600 за удостоверение сделки,
* $800 за страховой полис.
* $6000 риелтору,
* $150 оценщику

Расчеты по расходам на ипотеку в конечном счете были таковы:

При названных выше обстоятельствах покупка чего-то очень неликвидного, возможно, даже с эффектным видом на факел нефтеперерабатывающего завода, и всего-то за какие-то $130 тыс. плюс дополнительные расходы $9750, которые неоткуда взять, приводили к добровольному рабству на 18 лет с ежемесячной выплатой около $880 (включая страховку и комиссию за обслуживание счета). Покупка выглядела явным безумием. Поэтому мой клиент решил пойти другим путем.

Итого: $9750 дополнительных расходов. Кроме того, время, затраченное на просмотры квартир, и нервные клетки, погибшие при переговорах, которые вообще не подлежат денежной оценке.

* С учетом нестабильности на рынке труда и непредсказуемости заработков срок кредита не должен превышать 5 лет, а размер кредита не должен составлять более 50% стоимости приобретаемого объекта.
* Подобно тому, как стоимость приобретаемого автомобиля не должна превышать 4-6-месячного дохода, так и стоимость приобретаемой в качестве финансового инструмента квартиры должна составлять не более 50% той суммы, которая должна быть заработана на протяжении срока кредитования, в данном случае в течение 5 лет.
* В договоре с банком должна быть обеспечена возможность погасить тело кредита досрочно в любой момент без штрафов и пени.
* Арендная плата за квартиру должна окупить ее стоимость менее чем за 20 лет.

Стратегия лисичка со скалочкой
Было решено отталкиваться не от требований банка, а от своих возможностей. А они были таковы кредит для покупки недвижимости было бы целесообразно брать только при наличии следующих условий:

Для покупки квартиры клиент взял в банке потребительский кредит в сумме $18 тыс. на срок 2 года. Для этого клиенту пришлось заложить автомобиль стоимостью $23 тыс. Родственников с их $5 тыс. беспокоить не пришлось. После чего герой истории заключил с застройщиком договор инвестирования, который дает права на квартиру в небольшом подмосковном городке, на 10-м этаже монолитного дома, облицованного желтым кирпичом, в 10 минутах ходьбы от станции железной дороги. Время следования электрички до центра Москвы в пределах 50 минут. Стоимость квартиры $53 тыс. при цене $1300 за квадратный метр. Кроме того, ему через два года потребуются средства на отделку квартиры в размере примерно $15 тыс. Свидетельство о собственности оформляет застройщик примерно через 3 года со дня заключения инвестконтракта.

Подсчет доходов показал, что квартира должна стоить примерно $60 тыс. и сдаваться в аренду за $250 в месяц. Таким образом, наш герой реализовал стратегию, которую можно назвать лисичка со скалочкой. Купленная квартира может быть заложена в банке, и деньги, полученные в кредит, могут быть направлены на покупку другой недвижимости. Имеющаяся квартира (или несколько) используются как кредитное плечо при получении ломбардного кредита.

Государственной регистрации права собственности в упрощенном порядке подлежат земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, для садоводства и огородничества, индивидуального гаражного или жилищного строительства до введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть до 30.10.2001 года.

Рост стоимости квартиры по мере завершения строительства дома и оформления свидетельства о собственности в 2-3 раза перекроет сумму процентов, уплаченных по кредиту. Никаких других материальных расходов, а также каких-либо походов по казенным местам со стороны инвестора не предполагается.

В соответствии с законодательством основанием для государственной регистрации таких участков служит один из следующих документов:

Если человек получил такой участок до этого срока на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, то зарегистрировать право собственности можно. Исключение составляют случаи, когда в соответствии с федеральным законом РФ надел не может быть отдан в частную собственность. Если в акте, свидетельстве или другом документе, удостоверяющем право гражданина на землю, не указано право, на котором предоставлен участок, или невозможно определить вид этого права, то землю считают предоставленной на праве собственности.

Необходимым приложением является кадастровый план участка. Если между документом, который служит основанием для регистрации, и кадастровым планом имеются разночтения по площади земли, это не будет считаться основанием для отказа в регистрации.

 акт о предоставлении надела, изданный органом государственной власти или местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством;
 свидетельство о праве гражданина на эту землю, выданное уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством;
 выданная органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии права на данный участок (если он предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
 иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на землю.

Упрощенная госрегистрация права собственности на создаваемые или созданные объекты недвижимости может быть применена, если:

Необходимо помнить, что государственную регистрацию права собственности не проводят в отношении надела, который не может быть предоставлен в частную собственность. В соответствии с Земельным кодексом РФ участки, изъятые из оборота, не предоставляют в частную собственность. Из оборота изъяты, например, площадки, на которых расположены государственные природные заповедники и национальные парки, объекты использования атомной энергии, объекты организаций ФСБ и т. д.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (п. 17 ст. 51) не требуется разрешения на строительство в случае:

 для их возведения или реконструкции не нужно получать разрешение;
 это объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС), сооруженные или строящиеся на участке, предназначенном для ИЖС, или на земле, расположенной в черте поселения и предназначенной для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном участке).

Основанием для государственной регистрации являются:

 сооружения гаража на площадке, предоставленной физическому лицу, или строительства на земле, предназначенной для садоводства;
 возведения или реконструкции строений, не являющихся объектами капитального строительства;
 возведения на участке строений и сооружений вспомогательного использования;
 изменения объектов капитального строительства или их частей, если изменения не затрагивают конструктивных и других характеристик надежности и безопасности, не нарушают прав третьих лиц и не превышают предельных параметров разрешенного строительства, установленных градостроительными регламентами.

Что представляет собой документ, подтверждающий факт создания постройки? Если речь идет об объекте недвижимого имущества, который стоит на участке, предназначенном для дачного хозяйства или садоводства, а также о гараже или иной недвижимости, для которых не нужно получать разрешения на строительство, то документом будет декларация об объекте недвижимости.
Документами, подтверждающими факт создания объекта ИЖС на площадке, предназначенной для ИЖС, или факт создания объекта ИЖС на земле, расположенной в черте поселения и предназначенной для ведения личного подсобного хозяйства, служат:

 документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
 правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества. Если ранее право на участок уже зарегистрировано в соответствии с законом о госрегистрации, то правоустанавливающий документ на землю не нужен.


Цены на рынке московского жилья пошли вниз, причем во всех категориях от относительно дешевых пятиэтажек до дорогих элитных домов. Об этом все громче говорят столичные риелторы, ссылаясь на результаты совершенных сделок.

 технический паспорт;
 разрешение органа местного самоуправления на ввод такого сооружения в эксплуатацию или (если оно представляет собой объект незавершенного строительства) разрешение на возведение.
До 1 января 2010 года технический паспорт будет являться единственным документом, подтверждающим факт создания объекта ИЖС.

По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости (ИРН), эксперты которого, правда, отмечают падение цен лишь на дешевое жилье, утверждая, что элитные квартиры продолжают дорожать на 0,2 0,3% в неделю, предложение выросло как на первичном, так и на вторичном рынке. В отличие от ИРН в ряде риелторских компаний говорят, что дешеветь стало и элитное жилье.

Новой тенденцией на рынке стал заметный разрыв между ценами, по которым квадратные метры выставляются на продажу, и ценами, по которым его реально продают. Как правило, реальная цена продажи оказывается на несколько процентов ниже заявленной в объявлениях. Готовность продавцов идти на уступки привела к тому, что подешевело даже элитное жилье, продавцы которого отказывались снижать цены до последнего времени. Снижение цен на рынке жилья сопровождается резким ростом предложения. По оценкам компании ИНКОМ-Недвижимость, за три осенних месяца количество выставленных на продажу квартир выросло на 75%, превысив в начале декабря 38 тысяч. Сейчас объем предложения в Москве несколько снизился и составляет около 35 880 квартир. Инвесторы стремятся избавиться от переставших дорожать квартир и зачастую готовы идти на уступки покупателям. В результате средняя цена квадратного метра в отдельных сегментах рынка упала за два месяца почти на 3%.

До недавнего времени риелторы избегали говорить на тему стагнации рынка элитного жилья, однако в декабре скрывать стабилизацию и снижение цен на жилье бизнес-класса стало уже невозможно. По данным Матвеева, последние два месяца средняя цена предложения еженедельно снижалась на 0,2 0,3% для однокомнатных квартир, на 0,1 0,2% для двухкомнатных квартир и оставалась почти неизменной в сегменте трехкомнатных квартир.

Последние две недели мы фиксируем некоторый откат цен на элитное жилье, сообщил вчера НГ руководитель аналитического отдела ИНКОМ-Недвижимости Александр Матвеев. По его словам, за последнюю неделю цены квадратного метра по квартирам всех типов снизились в целом по Москве на 0,3 0,4%.

Аналитики по-разному оценивают дальнейшие перспективы московского рынка жилья. Ситуация на рынке Москвы до февраля марта будет характеризоваться вялотекущим ростом либо стабилизацией цен, уверен руководитель аналитической службы агентства недвижимости МИАН Алексей Кудрявцев. По его мнению, покупатели и продавцы будут пытаться проверить друг друга на прочность и выдержку. В марте ожидается небольшой всплеск спроса, связанный в основном с выплатой премий по итогам 2006 года топ-менеджменту крупных компаний, а также занятым в нефтегазовой отрасли жителям Урала и Сибири. Однако это оживление будет носить временный характер и коснется в основном жилья бизнес-класса, что приведет к росту цен в этой категории на 2 4% в месяц, считает Кудрявцев.

В течение последних 10 недель цены предложения квартир оставались стабильными, однако заметно сократился объем сделок, говорит глава Russian Reseach Group (RRG) Денис Колокольников. И, по его словам, цена реальных сделок, как правило, оказывается на 3 5% ниже объявленной цены предложения. Объем сделок с жильем эконом-класса, по данным RRG, упал примерно на треть. В то же время продажи более дорогих квартир сократились еще заметнее. Если учесть реальное снижение курса доллара и инфляцию, то жилье в столице в среднем за последние 10 недель подешевело примерно на 3 4%, отмечает Колокольников.

Общегодовой рост цен в 2007 году составит около 15 20%, считает Денис Колокольников. Однако, по его мнению, стагнация и даже некоторое падение цен могут продлиться еще около 6 8 месяцев. Но рост доходов и увеличение ипотечных кредитов должны привести к возобновлению роста цен.

По словам Александра Матвеева, большинство риелторов считают нынешнее падение цен незначительным, особенно на фоне весеннего роста на 10 11% в месяц. По его расчетам, в среднем за 2007 год ежемесячный темп роста цен составит 1 2%. При этом новогодний спад активности может завершиться через месяц-полтора.



Главная --> Публикации