Главная --> Публикации --> Собственники останутся без земли? Нужно ли снижение ставок по ипотеке? Юрий лужков готов помочь коллегам из сопредельных областей поднять уровень жизни населения «мини» по максимуму Новостройки сао: просмотры назначают на конец 2007 года

Москва, Париж- В обзоре Новые тенденции на европейском рынке недвижимости 2007, подготовленном совместно PricewaterhouseCoopers и Институтом городских земель (Urban Land Iinstitute), Париж занимает первое место среди самых привлекательных для инвесторов рынков недвижимости в Европе. При подготовке обзора было опрошено около 400 ведущих участников отрасли, которых попросили оценить инвестиционную привлекательность европейских городов.

Участники исследования Новые тенденции на европейском рынке недвижимости 2007 считают, что в течение года инвестиции в города Европы будут наименее рискованными и наиболее прибыльными.

Лондон занял второе место в рейтинге инвестиционных рынков с незначительным отрывом от Парижа. Участники исследования назвали Лондон европейским городом с самым низким уровнем рисков и самым высоким потенциалом роста арендной платы, что, как говорится в отчете, свидетельствует о тенденциях роста стоимости недвижимости, сопровождающегося повышением доходности. Однако обеспокоенность по поводу большого объема ресурсов, необходимых для реализации таких крупномасштабных строительных проектов, как Кингс Кросс, 5-й терминал аэропорта Хитроу и объектов для проведения Олимпиады 2012 года, может помешать Лондону занять первое место. Инвесторы оценили Лондон как занимающий прочные позиции рынок, на котором следует держать имеющуюся недвижимость. 44% опрошенных рекомендуют не продавать офисные помещения в Лондоне, 41% советуют подождать с продажей торговых помещений и почти 59% считают, что надо оставить в собственности промышленные площади и складские помещения.

Париж получил высокую оценку по уровню доходности и низкому уровню рисков. В качестве главных причин того, что Париж был назван лучшим инвестиционным рынком, участники исследования отметили стабильность и предсказуемость экономической ситуации города, а также его статус мировых ворот. В обзоре подчеркивается, что активная реконструкция города и возможности перепланировки и новой застройки также привлекают инвесторов. В течение нескольких последних лет Париж являлся ведущим рынком, и, как говорится в обзоре, у него есть все шансы сохранить свои позиции в ближайшие два года.

В список рынков, на которых рекомендуется покупать недвижимость, вошли следующие города: Мюнхен, Лион, Мадрид, Барселона, Гамбург, Стамбул и Москва. В список рынков, на которых выгодно держать недвижимость, вошли следующие города: Копенгаген, Эдинбург, Вена, Брюссель, Дублин и Амстердам. Помимо Стокгольма, в число рынков с относительно равномерным соотношением рейтингов покупать-продавать-держать вошли следующие города: Хельсинки, Цюрих, Милан, Прага, Рим, Лиссабон, Варшава, Афины, Будапешт, Берлин и Франкфурт.

Стокгольм, занимающий третье место, продолжает продвигаться вверх по общим инвестиционным показателям по мере того, как появляется больше перспектив его перепланировки и строительства. Он считается стабильным рынком, благодаря равномерному распределению рейтингов покупать - продавать держать: 50% рекомендуют держать офисные помещения, 49% - торговые помещения и 44% - промышленные площади и складские помещения.

Ричард Грегсон, Партнер, Руководитель группы по представлению услуг сектору недвижимости в России, PricewaterhouseCoopers, комментирует: Как показало исследование в этом году, рынок недвижимости в России является в настоящее время одним из приоритетных направлений для инвесторов. Высокий потенциал и, вместе с тем, нехватка офисных, жилых, гостиничных площадей и стабильно увеличивающийся уровень дохода населения создали прочную основу для устойчивого развития рынка. Однако эти положительные тенденции должны обязательно соотноситься с теми сложностями, с которыми неизбежно сталкивается инвестор на любом развивающемся рынке. Респонденты исследования отмечают высокий уровень риска в сфере недвижимости в России, что отражает взаимосвязь между целями бизнеса и ситуацией в экономике в общем. Однако сочетание больших перспектив с высоким уровнем риска приносит значительную прибыль в данной сфере. Еще один аспект потенциального роста заключается в развитии финансирования. Это относится как к розничному и промышленному строительству, так и к финансированию жилищных проектов. Развитие данной сферы позволит стабилизировать привлечение средств для строительства и гарантировать своевременную реализацию проектов. Таким образом, существенно сократиться уровень риска, что повысит место Москвы в рейтинге европейских городов.

С точки зрения перспектив развития, первые места в отчете занимают Стамбул и Москва. Улучшение перспектив получения доходов с учетом рисков повлияло на перемещение Москвы с 26-го места в рейтинге 2006 года на 19-е место в 2007 году. Продолжающийся значительный рост арендной платы в сегменте офисных площадей, ограниченное предложение, а также возросший спрос на все виды недвижимости привлекли внимание как российских, так и иностранных инвесторов и девелоперов. Один из респондентов отчета отметил, что сложности, связанные с застройкой центра города, предполагают перемещение офисного строительства в пригороды. Вместе с тем отмечается, что на рынке существуют значительные возможности для реконструкции, хотя регулятивные ограничения весьма существенны. Среди 27 городов Москва заняла последнее 27-е, как город с самыми высокими рисками. При этом по перспективам дохода на вложенный капитал она встала на 2-е место. В 2006 году наибольшее количество рекомендаций (74%) по покупке недвижимости относилось к сегменту промышленной недвижимости и сегменту дистрибуции. В этом году пальма первенства перешла к торговым площадям, которые рекомендовали покупать 72% респондентов, что, возможно, связано с увеличением доходов и ростом потребления среди населения. Москва получила самые высокие рекомендации по покупке торговых площадей среди всех городов, включенных в обзор.

В обзоре подчеркивается, что стремление получить более высокую прибыль заставляет инвесторов рассматривать варианты самых разных объектов недвижимости - таких как бензозаправочные станции, студенческие общежития, пристани, обслуживание автодорог, тюрьмы, парковки и мельницы, то есть любые объекты, приносящие прибыль. В обзоре отмечается, что инфраструктура, например, платные автодороги, аэропорты и железные дороги, будет пользоваться повышенным спросом. Инвесторы и застройщики стали уделять больше внимания строительству в соответствии с требованиями к защите окружающей среды. В обзоре говорится, что пока арендаторы не требуют, чтобы здания отвечали современным требованиям в данной области, но следует иметь в виду, что в скором времени этот вопрос станет очень важным.

Европейская недвижимость была названа самым выгодным объектом инвестиций по сравнению с недвижимостью других стран мира. Оценка ее доходности участниками исследования превышает уровень доходности по международным и европейским ценным бумагам, недвижимости и ценным бумагам США.

В обзоре Новые тенденции на европейском рынке недвижимости 2007 подчеркивается, что в целом недвижимость становится глобальным классом активов. Инвесторы не только вкладывают средства в покупку недвижимости (в 2006 году ими были напрямую куплены различные объекты недвижимости на сумму примерно 600 миллиардов долларов США), но и пересекают границы с этой целью. Пять лет назад вряд ли можно было найти кого-то, кто считал бы себя панъевропейцем. Сейчас это единственный способ осуществления деятельности, - говорится в обзоре.
В пятницу московские коммунальщики понесли первые потери в войне со злостными неплательщиками. Представители власти и сантехники пришли к москвичке Кошиной (улица Привольная, дом 65), чтобы за долги заварить водопроводные трубы с горячей водой. Квартиру пришлось штурмовать. С неплательщицей удалось справиться лишь с помощью наряда милиции.

В 2007 году торговые центры будут продолжать приносить самую высокую прибыль. За ними следуют отели, многофункциональные объекты, офисы в центральной части городов и стоянки для автомобилей. Многофункциональные объекты недвижимости названы в числе самых удачных инвестиций с точки зрения перспективы развития и стабильности рынка. За ними следуют объекты жилой недвижимости, отели, складские помещения и торговые центры.

- Реакция Кошиной была совершенно неадекватной, - рассказала Известиям сотрудница пресс-службы ЮВАО Марина Панкратова. - Женщина, задолжавшая городу 27 971 рубль 48 копеек, сначала палкой нанесла побои сотруднице ДЕЗа, а, лишившись своего оружия, расцарапала лицо участковому милиционеру. Сопротивление Кошиной удалось сломить усиленному наряду милиции, приехавшему на подмогу. Свое нежелание платить квартплату женщина назвала актом протеста против произвола властей.

Обычно власти предпочитают действовать предельно жестко: вооружившись решением суда, выселяют должников в общежитие в Капотне (Известия последний раз об этом писали 24.01.2007). Серьезного сопротивления они не встречают - неплательщики молчаливо пакуют свои пожитки. При том что заваривание труб с горячей водой - довольно мягкий способ борьбы со злостными неплательщиками, позволяющий им одуматься и все-таки заплатить квартплату, госпожа Кошина продемонстрировала, во что могут перерасти подобные конфликты.

- Власти поступают согласно букве закона, - заявил Известиям юрист Общества защиты прав потребителей Андрей Семенов. - Компании, предоставляющие услуги, могут отключить горячую и холодную воду, телеантенну, радиоточку, газ, свет и так далее, если их клиент не платил больше трех месяцев. Это право оговорено в Правилах предоставления коммунальных услуг и Правилах оплаты коммунальных услуг, утвержденных правительством России.

Пока наряд милиции держал женщину за руки, коммунальщики все-таки заварили водопроводные трубы с горячей водой. Но на этом история противостояния не закончилась. В квартире по улице Привольной ответственным квартиросъемщиком числится покойный отец Кошиной. После инцидента коммунальщики направили письмо в райотдел милиции с просьбой выписать покойника, чтобы подать в суд исковое заявление о принудительном обмене квартиры на меньшую (разница в цене позволит погасить долги).

- Для отключения холодной, горячей воды, радиоточки и газа придется посещать квартиры, что, как видим, будет сопровождаться драками, - предчувствуют коммунальщики. - Есть и другие технические проблемы. Отключить лифт в подъезде из-за одного нерадивого квартиросъемщика мы не можем. Система отопления практически во всех столичных домах устроена так, что прекратить подачу воды можно только перекрыв стояк, который снабжает теплом ряд квартир. Заварить батареи в отдельно взятой квартире нельзя - автоматически прекратится подача тепла в следующие по цепочке жилые помещения.

В самое ближайшее время должны отключить горячую воду и семье Земкиных, которая за три года задолжала коммунальщикам 56 179 рублей 40 копеек. Борьба с неплательщиками коммуналки предстоит нешуточная. Сотрудники ДЕЗов, с которыми удалось пообщаться, признаются, что в многоэтажных домах легко отключить только электричество и телеантенну.

- В СССР было воспитано поколение технически грамотных людей, которым ничего не стоит поймать телесигнал на незамысловатую антенну из консервных банок или провести в обесточенную квартиру новую электрическую цепь от лампочки в подъезде, - сокрушаются дезовцы.

Впрочем, даже отключение электричества или телеантенны не всегда приводит к нужному результату.

До заработков западных розничных гигантов российским ритейлерам далеко. Лидер объединенная компания Пятерочки и Перекрестка в прошлом году наторговала на $2,375 млрд без НДС, а мировой лидер Wal-Mart примерно на $315,7 млрд. Но правительству ритейл уже представляется сформировавшимся монстром. Заявления чиновников дали понять, что регулирование отрасли осложнит торговцам задачу по достижению выручки, сопоставимой с уровнем 30 крупнейших сетей мира (проходной порог по выручке около $25 млрд).

В ЮВАО - округе, наиболее активном в борьбе с неплательщиками, сумма долгов населения превышает 93 миллиона 200 тысяч рублей. По данным префектуры, количество должников, имеющих задолженность до 20 тыс. рублей, составляет 8 тысяч семей; от 20 до 30 тыс. рублей - 2,5 тысячи семей; от 30 до 40 тыс. рублей - 794 семьи; от 40 до 50 тыс. рублей - 281 семья; более 50 тыс. рублей - 218 семей. Больше всего должников в Марьине - 54 семьи).

В довершение глава Федеральной антимонопольной службы (ФАС) Игорь Артемьев предположил, что монополистами, возможно, будут считаться даже те сети, которые занимают около 5-8% розничного рынка отдельных регионов. Сейчас под ограничивающее действие антимонопольного законодательства подпадают только игроки, доля которых на федеральном уровне превышает 35%, но таких ритейлеров в России не существует. Совместно взятые Пятерочка с Перекрестком в 2005 г. занимали лишь около 2% рынка. Через 10 лет они рассчитывают увеличить свою долю до 15% (выручка должна будет составить около $25-30 млрд). Три крупнейших ритейлера контролируют только 4% рынка, хотя в Европе этот показатель может составлять 30-95%. Но, по мнению ФАС, некоторые сети ведут себя по отношению к поставщикам как настоящие монополисты: входные билеты в магазины очень дороги, и те производители, кто не в состоянии оплатить место на полке, остаются почти не представленными в регионе.

Первым напугал ритейлеров глава Минэкономразвития Герман Греф в мае он посетовал, что мелкая розничная торговля не может конкурировать с бурно растущей сетевой розницей. Одной из мер по защите малого бизнеса мог бы стать запрет на торговлю сетевых гипер-, супер- и мини-маркетов после 18-19 часов, уточнил Греф. Ритейлеры всполошились впервые чиновник такого ранга озвучил такое предложение по ограничению их работы. Мало того что в эти часы наблюдается пик продаж, так под запрет может попасть ночная торговля, которую большинство продуктовых сетей практикует. Впрочем, Греф уточнил, что конкретных предложений его ведомство не готовит. Вторым информационным ударом стало сентябрьское заявление замминистра экономразвития Андрея Белоусова о том, что средний размер торгово-посреднической наценки в России составляет 23% в полтора раза выше, чем в развитых странах. Торговая надбавка на продовольственные товары в целом составляет 40%, цитировали агентства слова чиновника. Ритейлеры в один голос объявили такие выводы безграмотными, потому что понятия средней торговой наценки не существует. Это как средняя температура по больнице, потому что на кофе может быть наценка 4%, а на вино 50%, объяснял один из топ-менеджеров. По словам другого, по каждому из 40 000-60 000 наименований товаров в супермаркетах существуют свои наценки, иногда составляющие 0%, иногда более 50%. Аналитики полагают, что чиновники в расчетах ориентировались на валовую маржу ритейлеров (получается, если из розничной цены вычесть себестоимость и разделить эту разницу на розничную цену), которую большинство крупных компаний регулярно публикуют. Хотя, по мнению торговцев, такие расчеты по меньшей мере непрофессиональны. Что касается самого показателя валовой маржи, то у российских сетей он действительно выше: у супермаркетов около 35-40% против 20-25% за границей.

Трудно прогнозировать, насколько трудности купцов (даже в случае реализации всех угроз) повлияют на их способности покупать и арендовать помещения, которые радостно готовят им девелоперы. Но им тоже стоит прислушаться к предчувствиям. Мало ли что
В последние годы наряду со строительным бумом, охватившим многие крупные российские города, пропорционально возрастает и количество разного рода инцидентов, связанных с недобросовестностью как компаний-застройщиков, так и фирм, реализующих жилье. И вполне очевидно, что потенциальные покупатели, как бы ни был регламентирован рынок недвижимости, зачастую попадают в группу риска.

Хотя ни одно высказывание чиновников пока не вылилось в конкретные действия, сетевые торговцы полны дурных предчувствий. К лету 2007 г. Минэкономразвития пообещало подготовить проект закона, который будет регулировать розничную отрасль, и ритейлеры опасаются, что в нем будет воплощена одна из прозвучавших угроз.

Не так давно председатель Совета Федерации Сергей Миронов призвал бизнес‑сообщество помочь обманутым частным соинвесторам. Он предложил строительным компаниям проявить корпоративную солидарность и вернуть дольщикам долги за своих несостоятельных коллег.

На практике приходится сталкиваться с многочисленными случаями недостроя и десятками тысяч обманутых дольщиков. Их число в стране, по словам чиновников из Министерства регионального развития, насчитывает около 85 тыс. человек (по другим сведениям эта цифра приближается к 300 тыс.).

Нашей компанией была разработана схема антикризисного управления, позволившая завершить проект, говорит генеральный директор Московского ипотечного центра Андрей Рябинский. Объем работ был колоссальным. По количеству временных и организационных затрат проще возвести объект с нуля, чем разобраться в каскаде проблем, оставшихся от предыдущего застройщика. По сути, в тот момент на нас легла двойная ответственность. Мы обязались достроить дома не только для частных инвесторов, но и муниципальные корпуса, которые предназначались для очередников. И здесь уже речь идет об ответственности перед городскими властями.

В Московском регионе уже зафиксированы первые случаи завершения строительства недостроя. Они пока единичные, но показывают, что эта миссия вполне по силам не только крупным инвестиционным и строительным гигантам, но и компаниям, упоминаемым в прессе нечасто. Так, недавно группа компаний Московский ипотечный центр (ГК МИЦ) взяла на себя инициативу по завершению строительства замороженного жилого комплекса, которому грозила участь навсегда остаться в статусе недостроя. Для рынка московской недвижимости это знаковое событие. Речь идет о жилом комплексе, расположенном на Ходынском поле. Данный проект был начат другой компанией, не выполнившей затем свои обязательства перед дольщиками. ГК МИЦ взяла на себя ответственность перед покупателями квартир и завершила строительство жилого объекта. Таким образом удалось не только вывести из кризиса инвестиционный проект, но и предотвратить очередной конфликт на строительном рынке.

Напомним, что в 2003 году земельный участок на Ходынском поле был выделен правительством Москвы Московскому академическому музыкальному театру им. К. С. Станиславского и В. И. Немировича-Данченко. Согласно утвержденному проекту предполагалось, что жилой комплекс должен включать в себя шесть корпусов: четыре здания для коммерческой продажи квартир и два под муниципальные жилищные программы.

Стоит отметить, что все финансовые вопросы, связанные с окончанием строительства комплекса МИЦ полностью взял на себя, при этом не взимая с будущих жильцов недостроенного дома никакой дополнительной платы.

В начале 2005 года мы столкнулись с ситуацией, когда деньги вернуть не представлялось возможным, так же как и получить долгожданные квартиры в новом доме. Тогда мы и создали инициативную группу, говорит Нина Ивановна, лидер инициативной группы частных инвесторов проекта. Мы стали искать выход из сложившегося положения и обивать пороги различных инстанций и компаний с просьбой помочь. На просьбу откликнулся Московский ипотечный центр и взял на себя все обязательства по завершению проекта.

К строительству объекта приступили в начале 2004 года. На этапе котлована в ряды многочисленных соинвесторов влились также актеры театра. Проблемы начались осенью 2004 года, когда стало ясно, что застройщик не сможет завершить проект. В начале 2005 года строительство жилого комплекса полностью заморозили. Более половины корпусов так и не было возведено.

Пока что счастливый финал с Ходынкой пример единичный, но есть все предпосылки к тому, что он положит начало более активному участию представителей рынка в судьбе недостроенных домов и их пока еще не состоявшихся жильцов.

В 2007 году новоселами жилого комплекса на Ходынке в общей сложности станут более 500 семей.



Главная --> Публикации