Главная --> Публикации --> Архитектурная мекка россии Аренда за один год превратилась в убыточный бизнес Правительственный квартал в “москва-сити” могут построить на средства закрытого пифа недвижимости В москве построят свой куршевель Домик на берегу моря… в болгарии

Управлениями ФАС по Москве, Московской области и Петербургу были проведены более 60 контрольных проверок строительных компаний, некоммерческих ассоциаций и союзов. Анализ не выявил в действиях строительных компаний признаков ценового сговора, но чиновники обратили внимание на внушительную разницу между себестоимостью строительства и продажной ценой квадратного метра. По данным Росстата, средняя цена реализации квадратного метра по стране более чем в два раза превышает среднюю стоимость строительства, говорится в материалах ФАС. При этом цены продажи от себестоимости не зависят: при почти одинаковых затратах в Москве средняя стоимость 1 кв. м сейчас составляет $4 тыс., в 30 км от столицы $1,4 тыс., в 70 км около $800, отметил начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ ФАС России Михаил Евраев. В ФАС уверены, что увеличение цен за последние два года связано исключительно с дефицитом предложения.

Федеральная антимонопольная служба не нашла в стремительном росте цен на жилье в Москве и Петербурге сговора строительных компаний, чиновники решили, что он связан исключительно с нехваткой предложения на рынке. Однако разница в себестоимости строительства у крупных застройщиков оказалась столь велика, что ФАС просит разобраться с этим Федеральную налоговую службу.

Проверить крупные строительные компании на предмет сговора при ценообразовании на жилье в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области ФАС предложила Генпрокуратура в начале августа этого года. Основной причиной расследования чиновники называли бурный рост цен на квартиры в этих регионах за последний год. По данным ФАС, средние цены в Москве выросли в два раза, в регионах в полтора. Одним из факторов, влияющих на ценовую динамику, в Генпрокуратуре называли возможный ценовой сговор между строительными компаниями.

При этом по итогам проверки чиновники ФАС обратили внимание на серьезную разницу в себестоимости у разных строительных компаний. В материалах по результатам проверки говорится, что себестоимость строительства компаний, работающих в одном городе, различается в разы: так, в сегменте панельного жилья в Москве этот показатель варьируется от 15 тыс. до 43 тыс. руб. за 1 кв. м, в сегменте кирпично-монолитных домов от 16 тыс. до 80 тыс. руб. На этот вопрос ФАС планирует обратить внимание Федеральной налоговой службы, рассказал Ъ господин Евраев.

А разницу в себестоимости девелоперы объясняют особенностями строительного рынка. Коммерческий директор Капитал Груп Алексей Белоусов напоминает, что в Москве в жилых проектах на долю города приходится 30-50% площадей. В последнее время город хочет получать эту долю деньгами и по рыночным ценам. Компания должна построить площади, а затем выкупить их у города, что входит в инвестиционную себестоимость строительства. В зависимости от расположения участка и самого проекта этот показатель может различаться в разы, объяснил он. Кроме того, в несколько раз возросла стоимость вхождения в проект по земле, и эти цифры также варьируются, добавил господин Белоусов. В конце ноября в интервью Ъ президент Mirax Group Сергей Полонский рассказывал, что за три года земля в среднем подорожала почти в пять раз: если в 2003 году в расчете себестоимости 1 кв. м площадей на землю приходилось $200, сейчас цены возросли до $800-100 При этом, отмечал господин Полонский, в зависимости от того, насколько дорогое жилье можно построить на этом участке, и стоит земля по-разному. А общий рост цен на жилье господин Белоусов объясняет и увеличением стоимости инфраструктуры. Так, подключение к энергосетям возросло в несколько раз: два года назад в инвестиционной себестоимости 1 кв. м доля затрат на подключение составляла $50, сейчас более $250 (1 кВт 45 тыс. руб., на 1 кв. м 0,15 кВт. Ъ), существенно выросли цены на бетон, арматуру и стройматериалы, отметил он.

Участники рынка объясняют рост цен рыночной конъюнктурой и законодательными проблемами. По оценкам экспертов СУ-155, приведенным в инвестмеморандуме компании, закон О долевом строительстве, который серьезно ужесточил требования к девелоперам при строительстве и продаже жилья, сократил объем предложения на первичном рынке примерно вдвое, 30% оставшихся сделок пришлось на инвестиционные, а около 50% жилья придерживали застройщики и риэлтеры, сняв с продажи или выставив заградительные цены. Получается, что на реальных покупателей сейчас приходится около 10% от обычного объема предложения, говорится в инвестмеморандуме СУ-15 По данным Vesco Realty, в сегменте панельного жилья с первого полугодия 2005-го по второе полугодие 2006 года объемы предложения уменьшились более чем на 60%, с 9600 до 5800 квартир. С сокращением предложения и ростом цен выросла и рентабельность застройщиков. По словам замгендиректора Дон-Строя Тимура Баткина, за последние два-три года рентабельность девелоперов при строительстве жилья выросла в 1,5-2 раза. Экономика проста: себестоимость в среднем выросла на 50%, продажные цены на 100% и выше. Сейчас рентабельность по 2006 году по ряду проектов достигает 30-35% годовых, сказал он. По рентабельности застройщики даже обогнали крупные нефтяные компании. Например, рентабельность Роснефти во втором квартале 2006 года 12,5%, говорится на сайте компании. По данным инвестмеморандума компании СУ-155, ее чистая рентабельность в первом полугодии 2006 года 23%, Mirax Group 15,9%.

Покупатели все активнее в этом году покупали жилье за пределами МКАД. По данным этого года, отмечает Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН агентство недвижимости, в сегменте недвижимости эконом-класса 36% потребителей отдали предпочтение областному жилью. Причинами такой потребительской симпатии стали, прежде всего, запредельные цены на московские метры, средняя стоимость которых перевалила уже за $4 тыс. Кроме этого, в Москве очень ограниченное предложение в сегменте эконом-класса. Выбор между более дорогой хрущевкой в столице и новым жильем эконом-класса в ближнем Подмосковье все чаще склоняется к области и эта тенденция особенно ярко стала понятна этим летом. Учитывая удобное транспортное сообщение с Москвой, клиенты делают свой выбор в пользу покупки квартир в таких городах, как Видное, Мытищи, Красногорск, Люберцы, рассказывает Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании Сити-XXI век.

Но ФНС все равно может найти у застройщиков нарушения, предполагает юрист юридической фирмы Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев: Компании могут искусственно завышать себестоимость и уклоняться от налогов. Не исключено, что в ходе проверки на это налоговики обратят основное внимание и у ряда девелоперов могут возникнуть проблемы.
В 2006 году интерес покупателей недвижимости плавно перетек с московского рынка на подмосковный, вызывая таким образом рост предложения и цен, даже более высокий, чем в столице. Но пока цены на жилье остаются на уровне $2 тыс.

По данным экспертов, за полтора года бурного роста цен на столичное жилье около половины потенциальных покупателей среднего класса по финансовым причинам так и не смогли приобрести квартиру в Москве, и именно они выходят на рынок Подмосковья, который все еще остается доступным, в том числе и для покупок по ипотеке. Это еще один повод, повлиявший на популярность подмосковных сделок. Жилье в подмосковных городах доступно массовому ипотечному покупателю, рассказывает Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 002, ибо получить кредит под средний доход в $2 тыс. можно лишь на квартиру в Подмосковье.

Рост цен переориентировал часть покупателей на Подмосковье. По нашей предварительной оценке спрос на квартиры в городах Подмосковья вырос не менее чем на 15%, утверждает Юлия Гераськина, директор отделения управления новостроек компании Миэль-Недвижимость.

Цены галопом
По данным Миэль-Недвижимость, за истекший год средневзвешенная цена за квадратный метр в новостройках Подмосковья выросла на 80 130% в зависимости от города Московской области. Максимальный рост 130% наблюдался в Долгопрудном, в Химках рост был чуть меньше 120%, в Мытищах 85%, а в Одинцово и Балашихе порядка 80%.
Ирина Егорова, маркетолог департамента новостроек корпорации Инком-Недвижимость, замечает, что стоимость квадратного метра в городах-спутниках увеличивалась более высокими темпами, чем в городах удаленного подмосковного пояса. Но в любом случае цены выросли в относительном выражении сильнее, чем в Москве, и теперь подмосковное жилье стоит примерно как в Москве год назад.

К тому же область предлагает куда более широкий выбор жилья: уже второй год здесь строится свыше 5,5млн кв. м в этом году даже 5,8 млн. Это самый большой объем строительства во всей России, включая и Москву. Ближнее Подмосковье имеет гораздо больше свободных земельных ресурсов, чем столица в пределах МКАД, отмечает Александр Скобкин, ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI, и по этой причине эпицентр строительства перемещается в область.
По данным компании Пересвет-Инвест, главными покупателями жилья в области становятся москвичи, хотя квартиры здесь покупают и местные жители, и представители других регионов.

Инфраструктура
Ранее покупатели стремились купить жилье именно в столице, аргументируя это тем, что в Московской области неразвита инфраструктура. Сейчас фактор доступности жилья вышел на первое место, однако в Подмосковье за это время многое наладилось. Развивается транспортная инфраструктура, есть грандиозные планы по постройке ЦКАД, модернизируется инженерная инфраструктура, появляются развлекательные и спортивные комплексы мирового уровня, новые медицинские учреждения. Темпам обновления подмосковной инфраструктуры другие регионы могут только позавидовать, считает Сергей Лядов.

Рост рынка в течение года не был равномерным, и на нем были замечены как бурный рост в начале года, так и определенный спад в конце года. Если в первой половине года среднемесячное удорожание достигало 7 10% (Москва и Подмосковье соответственно), то с наступлением лета рост цен на жилье заметно сократился и уже осенью как в Москве, так и в Подмосковье в среднем составил 4 7% в месяц, рассказывает Алексей Кудрявцев. Впрочем, другие эксперты говорят о наступившей уже в ноябре стагнации, которая коснулась недвижимости всего Московского региона.
Прогноз на следующий год специалисты рынка недвижимости дают вполне умеренный: рост цен на новостройки Подмосковья предполагается 1 2% в месяц в зависимости от направления и специфики конкретного объекта.

Новые дома в городах-сателлитах не уступают столичным, да и строятся, в общем, теми же самыми компаниями, преимущественно московскими. Кроме типовых панельных новостроек, здесь можно найти предложения и в монолитно-кирпичных домах по индивидуальному проекту.

Структура спроса
Интересно, что, несмотря на то что потребительские характеристики монолитных домов значительно лучше панельных, часть покупателей сегмента эконом-класса предпочитает все же покупку в типовом доме. Объясняется это во многом быстротой возведения панельных домов покупатели хотят въехать в квартиры как можно скорее.

Самыми строящимися городами в 2006 году стали Химки, Зеленоград, Балашиха, Красногорск, Люберцы, Подольск, Королев, Нахабино. Кроме того, девелоперы начали активно осваивать не городские территории, расположенные недалеко от МКАД: Мосрентген (Ленинский район), Марфино и Трехгорка в Одинцовском районе.

Наибольшим спросом пользуются города, максимально приближенные к Москве. Так, жители московского района Жулебино стремятся приобрести квартиру в Люберцах, зеленоградцы в поселке Андреевка. Очевидно, что люди стремятся купить квартиру вблизи привычных районов проживания или работы.

На рынке первичного жилья на протяжении всего года наблюдалось увеличение объема предложений, примерно на 70 объектов в квартал. На конец 2006 года на рынке коммерческих новостроек Московского региона будет реализовано около 60 тыс. квартир (рассчитано с учетом фактических продаж и ожидаемых объемов продаж за последние месяцы года), рассказывает Алексей Кудрявцев. Объем продаж на рынке вторичной недвижимости по итогам 2006 года составит в Подмосковье около 7,7 тыс. Однако в ближайшие 2 года, из-за возможного дальнейшего увеличения стоимости кв. м на рынке, возможно падение количества сделок в этом сегменте рынка, как в Москве, так и в Подмосковье. Это неудивительно: в конце года сокращение спроса привело к тому, что на сегодняшний день на подмосковном рынке на двух продавцов приходится один покупатель. Если такая тенденция продлится до февраля, то падение цен неизбежно.

При этом большее доверие у покупателей по-прежнему вызывают предложения на вторичном рынке. Первичка может быть привлекательной по цене, расположению или типу дома (монолит, улучшенная планировка и др.), но скандалы последних лет вокруг закона о долевом строительстве и строительных пирамид указывают на риск покупки квартир в незавершенных домах, считает Александр Скобкин. Ольга Побединская добавляет, что в последнее время застройщики все чаще практикуют схему, при которой квартиры в строящемся доме реализуются уже на последних стадиях строительства и соответственно по более высоким ценам, сравнимым с ценами на вторичное жилье. Таким образом, потенциальный покупатель уже не видит ценовых преимуществ в покупке столь проблемных новостроек. Однако стоит добавить, что покупатели на подмосковном рынке чаще интересуются первичкой, чем покупатели на рынке московском, рассказывает она.

Девятиэтажку на Кленовой улице принимал лично министр обороны Сергей Иванов. Он быстро разрезал красную ленточку на входе и отправился в гости к майору Олегу Шкурко. На чаепитие посторонних не пустили, однако позже вице-премьер охотно поделился наблюдениями:

В конце прошлой недели на карте завершенных военных новостроек появился еще один объект - 248-квартирный жилой дом в городе Сертлово под Санкт-Петербургом.

- Конечно, нам повезло, - сказала корреспонденту РГ супруга майора-новосела Константина Латава. - Восемь лет ютились вчетвером, с дочерью и сыном, в 17-метровой комнате общежития. Зато теперь заживем как нормальные люди.

- Свою первую квартиру я тоже получил, будучи майором. Но она не идет ни в какое сравнение с этой. Отпраздновать новоселье в Сертлово - заветная мечта многих сухопутчиков, летчиков и моряков Северного флота и Ленинградского военного округа. Дома здесь строят только улучшенной планировки, они даже внешне отличаются от привычно невзрачных многоэтажек. Выносные балконы с пластиковыми окнами, вставные ярко-желтые панели, украшения под лепнину на стенах радуют глаз не избалованных архитектурными излишествами военных. К тому же этот дом соседствует с сосновым бором, а город - с Санкт-Петербургом, до ближайшего метро всего-то 15 минут на маршрутке.

То есть в столице и Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской и Калининградской областях. Причем по постановлению правительства РФ стоимость жилья для военных там сделали невысокой, а самое главное фиксированной. Сертлово не исключение. При средней цене в этом районе 40 тысяч рублей за квадратный метр, минобороны жилплощадь обошлась чуть больше19 тысяч. Из собственного кармана военнослужащие, разумеется, не заплатили ни копейки.

На 30 миллиардов рублей, в 2006-2007 годах дополнительно выделяемых государством для обустройства военнослужащих и увольняемых в запас офицеров и прапорщиков, возводят квартиры в пяти наиболее проблемных с точки зрения жилья регионах России.

Завершающийся год в жилищном плане Сергей Иванов назвал переломным. За неполных двенадцать месяцев по стране удалось расселить порядка 40 тысяч военных семей. В 2007-м этот показатель увеличится до 44 тысяч. Если так пойдет дальше, через три года, как и обещано, очередь бесквартирных офицеров и прапорщиков наконец-то иссякнет.
С первыми заморозками дачники спешно возвращаются в теплые московские квартиры. Правда, не все, так как многие люди живут в загородных домах круглый год. Однако - вот странность: большинство тех и других редко или вообще никогда не страхуют свои жилища. Конечно, волны цунами или сокрушающий смерч вроде торнадо Подмосковью не угрожают. Но если (трижды стучу по дереву, чтобы не накликать беды) случится пожар? Или пронесется ураган, когда даже самая прочная кровля улетает высоко, под свинцовые облака? А то бродяги в поисках пропитания, цветных металлов и другого добра заглянут. И вынесут из помещений (жилых и подсобных построек) все, что попадет под руку. Холодильники и телевизоры, видеомагнитофоны и стиральные машины, а порой даже компьютеры, легкомысленно оставленные хозяевами, полагающими, что на этот раз тоже пронесет.

Другой плюс областного заселения кроется в том, что социальное обустройство новостроек взяли на себя местные власти. К примеру, в Сертлово уже есть три школы, но губернатор области Валерий Сердюков распорядился построить четвертую. Наплыв учеников серьезно увеличивается, и это не дело, когда ребятишки занимаются в несколько смен. Высокими темпами решают жилищную проблему военнослужащих и в других районах Ленинградской области - городке Тосно, поселках Кузьмолово и Бугры. Всего по Северо-Западному региону в нынешнем и будущем годах благодаря президентской программе расселят почти четыре с половиной тысячи военных семей. По словам начальника службы строительства и расквартирования минобороны Анатолия Гребенюка, полностью закрыть вопрос с постоянными квартирами здесь планируют в течение двух ближайших лет, а обеспечить всех нуждающихся в ЛВО и на Северном флоте в служебном жилье должны в 2009 году.

Например, загородную недвижимость собственник может застраховать только на осенне-зимний или один лишь зимний период года. Причем желательно по полному пакету; от огня, вороватых проходимцев, повреждений, нанесенных стихией и т. д. При этом сезонникам (в основном членам садоводческих товариществ) даже страхователя вызывать необязательно. Таких людей страхуют безо всякого осмотра жилья и описи имущества. Достаточно созвониться, явиться в контору и заключить договор. В подобных случаях (когда без осмотра) стоимость даже обычно не превышает 50 тысяч в иностранных банкнотах. Не миллион, но все же. Случись несчастье, не помешает.

Возможно. А завтра? Ведь, по статистике страховых компаний, именно на зимний период в Подмосковье приходится пик всех несчастий дачников. Причем с годами положение никак не улучшается. За пределами МКАД теперь крадут больше, а дома горят чаще. Весомый повод призадуматься и оградить себя от возможных напастей. Тем более, что сегодня застраховаться - дело бесхлопотное. Да и программ, позволяющих в случае беды получить компенсацию, хоть отбавляй.

Зато камин или печь (русская, голландская - без разницы), явно устаревшая электропроводка, хозяйственные деревянные постройки по всей территории участка, дощатый забор - элементы повышенного риска, которые ведут к повышению процентных ставок. Пригласите зимой друзей в загородный особняк, зажжете камин в гостиной, отдохнете - и снова в Москву. А там, как знать, возможно, пока вы будете подниматься на этаж своей квартиры, из камина на ковер выкатится искрящийся огнем красный уголек

Если же речь идет о коттедже, то его осмотр страховщиком и полная опись имущества - условие обязательное. Зато процентные ставки, как правило, ниже, чем при страховании сравнительно недорогих деревянных домов. Причина проста: загородные особняки строятся из кирпича или бетона с применением новейших огнеупорных материалов, а значит, менее подвержены возгоранию. Это раз. Такие здания зачастую оборудуются сигнализацией, а значит, круглый год находятся под зорким оком вневедомственной охраны. Это два. Плюс стальные решетки на окнах, бронированные входные двери с электронными запорами и камерой наблюдения.

Цветы, которые светятся
Речь об оригинальных галогенных светильниках для дома или загородной дачи, разработанных австрийскими конструкторами. Новинка представляет собой комплект (плафоны стеклянные, арматура стальная, выполненная в стиле антик), состоящий из люстры с тремя и пятью лепестками на коротком или длинном подвесе, настенного бра, достаточно высокого торшера и симпатичной настольной лампы.

Как говорится, не дай вам Бог. Конечно, надеяться не возбраняется. Однако и о денежной страховке своей собственности неплохо подумать.

Они, конечно, не дают семечек, зато излучают так много мягкого цветочного света от искусственных солнышек, что создают ощущение вечного лета.

Впрочем, привлекателен весь набор светильников. Дело в том, что их плафоны расписаны вручную под подсолнухи с желтыми лепестками. Очень впечатляет. Например, торшер с тремя светящимися подсолнухами. Или бра в виде одного большого солнечного цветка в окружении маленьких цветов.

Где был завод, отель стоит
Горемычный столичный завод Москвич окончательно завершил свой исторический пробег. Предприятия с таким названием больше не существует. Продано! На аукционных торгах завод со всем ржавым металлоломом, что от него остался, и территорией вокруг приобрела в собственность группа компаний Метрополь. Что дальше? В перспективе, говорят, красиво здесь станет, уютно и экологически безопасно. Так, по словам генерального директора Метрополя Михаила Слепенчука, на старой площадке промышленной зоны, занимающей почти 20 гектаров земли, будет построено (с привлечением средств инвесторов) не менее одного миллиона кв. м недвижимости различного назначения. На месте бывшего завода поднимутся высококлассные отели, торгово-развлекательные комплексы, современные здания деловых офисов, а также новых жилых кварталов.

Шоссе над чердаками
На днях Московская городская Дума приняла к рассмотрению экзотический проект, предложенный германской фирмой StrassenHaus. Суть новации вроде проста: подобрать или построить в Москве комплекс офисных и складских зданий (высотой в 4-5 этажей), по длинным крышам которых можно проложить современные (с зимним подогревом!) платные автомобильные дороги, что в какой-то мере позволит решить проблему столичных пробок. Итак, на крыше дома дорога. Под ней разместят инженерные коммуникации. Ниже: склады, офисные помещения, конференц-залы, гостиницы и даже квартиры. На последнем, самом нижнем, этаже - паркинг. В каком районе начнется эксперимент - тоже известно. В этом смысле в первую очередь изучается возможность приступить к прокладке первых автобанов по крышам домов вдоль постоянно перегруженного Варшавского шоссе.

История с душком
В Токио не первый год действует единственный в мире Музей туалетной истории. Причем здесь не только проводят экскурсии и научные семинары на тему об особенностях отхожих мест в разных странах, но даже устраивают конкурсы на лучший туалет года. Домашний, общественный или придорожный. Кстати, последняя разновидность впервые появилась именно в Японии примерно 700 лет назад. Цель устроителей была самой благородной: бесплатным содержимым выгребных ящиков и сосудов, выложенных ароматными растениями, крестьяне щедро удобряли землю, повышая плодородие почвы. Более того, если гость соизволил сходить по нужде, то хозяева искренне благодарили его за это. И еще. Сегодня Япония одна из немногих стран, где не берут денег за пользование общественным туалетом, как это принято в Европе и на других континентах.

Утраченные иллюзии
Рабочая группа московского адвоката Анатолия Кучерены завершила в Общественной палате встречи с представителями администраций 30 регионов. Увы. Все беседы о том, как помочь вкладчикам, которых обобрала Социальная инициатива, закончились впустую. Ни в одном представленном субъекте Федерации якобы нет возможностей решить проблему. И лишь губернатор Нижегородской области, бывший вице-мэр столицы Валерий Шанцев подтвердил, что пойдет навстречу дольщикам, используя часть средств городского бюджета. Что делать остальным? Надеяться на законопроект, направленный А. Кучереной сотоварищи в Госдуму, о создании Федерального агентства, которое и будет заниматься обманутыми бездомными. Понятно, случится это не скоро. Словом, утешение слабое. А мороз на улицах крепчает. Хоть в колодец теплотрассы полезай.



Главная --> Публикации