Главная --> Публикации --> Что нового в подмосковье? Архитектурная мекка россии Аренда за один год превратилась в убыточный бизнес Правительственный квартал в “москва-сити” могут построить на средства закрытого пифа недвижимости В москве построят свой куршевель

Причины понятны - доходность здесь весьма высока, а риски гораздо более управляемы, чем на рынке потребительского кредитования. Хотя бы потому, что скорринговая проверка при рассмотрении вопроса о выдаче потребительского кредита проводится куда менее тщательно, чем в случае получения запроса о выдаче ипотечного кредита.

Рынок ипотечного кредитования становится все более привлекательным для российских банков. На него активно выходят не только вновь прибывшие из числа дочек иностранных финансово-кредитных групп, но и те банки, которые еще недавно воспринимались, как страшно далекие от ипотеки. Например, так называемые корпоративные или карманные банки: в последние несколько месяцев они стали проявлять завидную активность на рынке кредитования физических лиц, в том числе, и на рынке ипотечного кредитования.

В общем, так или иначе, а рынок ипотечного кредитования развивается вполне успешно, хотя во многом рекордные результаты его по итогам уходящего года будут объясняться ни чем иным, как низким стартом. В начале 2000-ых годов ипотечные сделки носили единичный характер, некоторое оживление рынка началось только в 2003-2004 годах. Переломным во многих отношениях стал 2005 год, что и сказалось на динамике совокупных показателей: за период с 2001 по 2006 годы объем ипотечного рынка увеличился в 50 раз! Тем не менее, даже в 2005 году объемы предоставленных долгосрочных кредитов на приобретение жилья тоже оставляли желать лучшего: по оценкам самих банков, доля ипотеки в сделках по купле-продаже недвижимости колебалась от 1% до 2%. На этом фоне не таким уж сложным делом было продемонстрировать в 2006 году двукратный (а у некоторых банков - и трехкратный) рост объемов ипотечного кредитования. Особенно в условиях, когда доходы населения стали заметно расти, а излюбленные инструменты сохранения средств, такие как доллар США, стали подводить.

Список игроков на рынке ипотечного кредитования пополняется и за счет структур, которые до этого, хотя и работали активно в сфере кредитования физлиц, воздерживались от развития у себя ипотечного бизнеса. Последний пример тому - Хоум Кредит энд Финанс Банк, который планирует окучить наиболее рискованную часть клиентуры. Банк, являющийся одним из лидеров по объему невозвратов по потребительским кредитам, не пугает перспектива работы с отказниками - клиентами, которым по тем или иным причинам отказались предоставить ипотечный кредит в другом банке.

В данном случае речь не идет о том, чтобы максимально удлинить срок и, тем самым добиться максимального уменьшения ежемесячных выплат, чтобы последние не были непосильной нагрузкой для семейного бюджета, - поясняет представитель одного из московских банков. По словам эксперта, люди готовы ежемесячно выплачивать большие суммы в погашение кредита, и стремятся, по вполне объяснимым причинам, покончить с кабалой как можно раньше. Однако их доходы - во всяком случае, официальные доходы, фигурирующие в справках о зарплате, не позволяют нам предложить им иные условия, чем 25-летний срок погашения, - говорит банкир. - При этом мы отлично знаем, что реальные доходы у заемщика совсем иные, и что он вполне мог бы погасить кредит досрочно. Но это наше знание на принятие решение о выдаче кредита и на установление определенного графика его погашения никак не влияет.

Несмотря на вышеперечисленные позитивные условия банкам приходится бороться друг с другом за клиента, когда дело касается выдачи ипотечных кредитов. Острая конкуренция наблюдается и в группе лидеров, в которую входят на сегодняшний день порядка 11-12 банков, формирующих свыше 50% рынка ипотечного кредитования, и среди оставшихся свыше 550 банков, активно развивающих у себя это направление деятельности. И, вопреки расхожему убеждению, удлинение сроков кредитования в данном случае далеко не всегда становится аргументом за. Как признаются сами банкиры, многим россиянам совсем не нравится перспектива оказаться в кабале на 25 лет - а именно таким пока в большинстве случаев оказывается средний срок предоставления ипотечного кредита. А сократить его банки не могут - прежде всего, потому что этого не позволяют доходы клиента.

Правовой режим общей собственности

Получается заколдованный круг: сроки по ипотечным кредитам будут максимально длинными, пока зарплаты у многих заемщиков будут оставаться в тени. А процесс вывода зарплатного фонда из тени идет совсем не так быстро, как хотелось бы того российским властям. По официальным данным, на сегодняшний день зарплату в конвертах продолжают выплачивать от 30% до 40% российских работодателей. Это, по очевидным причинам, осложняет для людей процесс взятия ипотечного кредита (а во многих случаях уже - и процесс взятия нецелевого потребительского кредита на крупную сумму). А для банков то же явление осложняет процесс развития ипотечного кредитования: ведь им приходится резервировать средства по кредитам на несуразно длинные сроки, отлично понимая при этом, что клиент имеет реальную возможность погасить заем намного раньше, чем это предусмотрено кредитным договором.
Любая недвижимость, будь то квартира, дом, дача и т. д., может находиться как в индивидуальной собственности одного лица, так и в общей собственности нескольких. Приобретение жилых помещений в общую собственность уже давно стало широко распространенным явлением. Это и понятно, ведь, имея право собственности пусть даже только на долю в квартире, человек чувствует себя уверенно. Уверенность эта во многом основана на законодательно предоставленной собственнику возможности самостоятельно распорядиться своей долей: продать ее, получив определенную денежную сумму, подарить, завещать и т. д.

Прежде всего нужно иметь в виду, что существуют два правовых режима общей собственности на любое имущество, в том числе и на недвижимое: общая долевая собственность (с определением конкретной доли каждого из участников в праве собственности) и общая совместная собственность (без определения таких долей). Каждый из этих режимов имеет свои особенности, а также преимущества и недостатки, знание которых может пригодиться в конкретных практических ситуациях. Поэтому прежде всего необходимо разобраться в различиях, существующих между этими режимами.

При том, что такая возможность действительно существует, она ограничена порядком совершения сделок с квартирой, находящейся в общей собственности, и с отдельными долями этой квартиры. Нередко эти особенности значительно ограничивают возможности собственника по распоряжению своей долей. Как показывает судебная практика, в последнее время возросло количество споров, связанных с правами общей собственности на имущество. Разобраться в этих проблемах и избежать ненужных ошибок нам поможет анализ правовых особенностей режима общей собственности на имущество.

Этот вид общей собственности нескольких лиц на один объект недвижимости (например, на одну квартиру) наиболее распространен в повседневной жизни. Это во многом обусловливается самим законодательством. Гражданским кодексом РФ (п. 3 ст. 244) установлено правило, согласно которому общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом или договором предусмотрено иное.

Общая долевая собственность

Необходимо подчеркнуть, что в данном случае речь идет о юридическом делении права собственности на квартиру, а не о физическом делении самой квартиры. Например, если однокомнатная квартира принадлежит двум гражданам на праве общей долевой собственности в равных долях, то это значит, что они оба в отношении данной квартиры имеют равные права и обязанности. При этом никакого физического деления жилых помещений в натуре не происходит, т. е. не устанавливается, какая половина помещений квартиры (комнаты, кухни, коридора и т. д.) принадлежит одному собственнику, а какая другому. Все расходы по содержанию общего жилья, такие, как: платежи за коммунальные услуги, расходы на ремонт, уплата налогов и т. д., каждый из участников долевой собственности несет самостоятельно и соразмерно со своей долей.

Для наглядности рассмотрим режим общей долевой собственности на конкретном примере. Если квартира находится в долевой собственности нескольких лиц, то устанавливается конкретная доля каждого собственника в праве общей собственности на всю квартиру. Например, квартира может находиться в долевой собственности трех лиц, при этом каждому из них принадлежит не вся квартира, а только ее доля. Эти доли могут быть равными (например, каждому принадлежит по 1/3 доли квартиры), но могут быть и неравными (например, одному из собственников принадлежит 1/2 доля квартиры, а двум другим - по 1/4 доли).

Следует отметить, что преимущественное право покупки продаваемой доли квартиры имеют только сами участники долевой собственности. Уступить или предоставить это преимущественное право другим лицам долевые совладельцы квартиры не могут.
Покупателю доли в квартире перед совершением сделки следует удостовериться в том, что указанное извещение всех остальных долевых собственников состоялось фактически (причем в письменной форме), и они либо отказались ее приобретать, либо по крайней мере не выразили такого согласия. В противном случае любой другой участник долевой собственности, не получивший соответствующего извещения о продаже доли квартиры, получает право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя доли.

При продаже доли квартиры не требуется согласия остальных собственников. Однако, продавая или покупая долю в общей собственности на квартиру, надо иметь в виду, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Поэтому продавец доли должен в письменной форме известить остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу. В этом извещении следует также указать стоимость продаваемой доли и другие условия продажи. Если, получив извещение, сособственники в течение месяца не приобретут эту долю, то продавец вправе продать ее любому лицу.

Приобрести целиком всю квартиру, принадлежащую нескольким долевым собственникам, можно по-разному, в зависимости от наличия у покупателя денежных средств, а также достигнутой с каждым из собственников договоренности. Можно приобретать такую квартиру по частям, постепенно скупая доли каждого из собственников, или купить сразу, заключив со всеми продавцами соответствующий договор.

Уведомление сособственника можно производить различными способами: лично вручить соответствующее уведомление, отправить по почте (заказным письмом с уведомлением о вручении), через нотариуса. Самое главное помнить о том, чтобы у продавца доли остались письменные доказательства фактического оповещения других долевых сособственников, это избавит вас от ненужных проблем.

Следует отметить еще одну возможность, предоставленную законодательством участнику долевой собственности. Собственник доли имеет право требовать (в том числе и в судебном порядке) выделения своей доли из общего имущества. В данном случае речь идет именно о выделении доли в натуре (т. е. в виде реальных квадратных метров). Однако, поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле, то при выделении доли собственнику должны быть переданы соответствующие части не только жилых, но и всех других помещений.

Во всем остальном при продаже доли действуют общие правила, регламентирующие порядок сделок с любыми объектами недвижимости: договор составляется в письменной форме, по желанию сторон удостоверяется у нотариуса, в обязательном порядке подлежит государственной регистрации и т. д.

Еще один вид общей собственности нескольких лиц на одну квартиру - это совместная собственность. Законом установлен перечень случаев образования общей совместной собственности. Так в соответствии с законом совместная собственность возникает:
- у супругов - на имущество, приобретенное во время брака за счет общих доходов, вне зависимости от того, на имя кого из супругов оно приобретено (следует отметить, что супруги вправе приобрести любое имущество в общую долевую собственность, в этом случае в договоре будет указано, что каждый супруг приобретает определенную и конкретную долю в праве общей собственности на все имущество);
- у членов крестьянского (фермерского) хозяйства на предоставленный в собственность крестьянскому (фермерскому) хозяйству или приобретенный им земельный участок, насаждения и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов;
- у членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан - на земельный участок, предоставленный для размещения садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения;
- в других случаях, прямо предусмотренных законом.

Общая совместная обственность

Безусловно, что самым распространенным, а значит, представляющим наибольший практический интерес, режимом общей совместной собственности на имущество является общая собственность супругов.

Во всех остальных случаях общая собственность на имущество является долевой, правовые особенности которой рассмотрены выше.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по другой безвозмездной сделке, является только его индивидуальной собственностью и не относится к их общему имуществу. Однако имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. д.).

В соответствии со статьей 256 Гражданского кодекса РФ и статьей 34 Семейного кодекса РФ имущество, совместно нажитое супругами во время брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, является их общей совместной собственностью.

Если имущество (в нашем случае - квартира) находится в совместной собственности, то выделение конкретных долей каждого собственника в праве общей собственности не происходит. Вся квартира целиком принадлежит всем собственникам одновременно.

Для того чтобы продать квартиру, приобретенную одним из супругов во время брака, а значит, в силу закона являющуюся совместной собственностью обоих супругов, необходимо письменное, нотариально удостоверенное согласие второго супруга на отчуждение данной квартиры. В противном случае супруг, чье согласие получено не было, имеет право в судебном порядке признать такую сделку недействительной.

Обязанность по содержанию общей квартиры, по уплате соответствующих налогов и т. д. в полной мере лежит одновременно на всех собственниках, а значит, и на каждом в отдельности. Причем объем этих обязанностей на доли не делится. Иначе говоря, любой из участников совместной собственности может быть привлечен к ответственности за нарушение общих обязанностей в полном объеме (например, по уплате налога или коммунальных платежей), даже если "свою" часть платежа он уже произвел.

Это означает, что права и обязанности, связанные с осуществлением права собственности на квартиру в целом, принадлежат сразу всем собственникам.

Такое распоряжение квартирой осуществляется только по взаимному согласию всех собственников. Для того чтобы сделка не состоялась, достаточно несогласия хотя бы одного из них. Поэтому приобрести квартиру, находящуюся в совместной собственности нескольких лиц, возможно, только заключив договор купли-продажи всей квартиры со всеми собственниками одновременно.

Распоряжаться квартирой, находящейся в совместной собственности (дарить, продавать и т. д.), независимо от количества собственников и величины самой квартиры (метража, количества комнат) можно только всем сразу, поскольку право собственности на данное жилье не разделено на доли.

Пример. Согласно статье 38 Семейного кодекса Российской Федерации, как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов может быть произведен раздел общего имущества. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению, которое по желанию супругов может быть нотариально удостоверено. В случае спора определение долей супругов в общем имуществе производится в судебном порядке.

Любой участник общей совместной собственности вправе требовать выдела причитающейся ему доли, т. е. преобразования общей совместной собственности в долевую собственность (в общем случае доли участников общей совместной собственности признаются равными).

Входящая в инвестиционный холдинг Meinl Group компания Meinl European Land один из крупнейших девелоперов на рынках Центральной и Восточной Европы. Основана в 1997 году и осуществляет операции по приобретению и эксплуатации торговой недвижимости. MEL объединяет 153 объекта общей стоимостью 1,4 млрд евро и 36 проектов по строительству общей стоимостью 3,1 млрд евро в девяти странах Европы. Общая полезная площадь недвижимости компании составляет 1,8 млн кв. м. Годовой доход MEL от сдачи торговых площадей в аренду составляет около $350 млн евро, уставный капитал 1,1265 млрд евро. Акции Meinl European Land котируются на Венской фондовой бирже. 28 декабря 2006 года рыночная капитализация компании составляла 4,376 млрд евро.

Вчера крупнейшая девелоперская компания Восточной и Центральной Европы Meinl European Land (MEL) объявила о начале реализации первого проекта в области недвижимости на Украине. К 2009 году компания откроет крупный торговый центр (ТЦ) в Одессе, объем инвестиций в который составит 150 млн евро. Впрочем, по мнению экспертов, MEL завысила реальную стоимость возведения ТЦ, что снизит доходность проекта с возможных 25-30% до 12% годовых.

Следует отметить, что для одесского рынка торговой недвижимости подобный ТЦ является довольно крупным. Так, согласно данным исследовательской компании GIN Consulting Group, Одесса занимает второе место на Украине по привлекательности для инвестиций в проекты недвижимости. На данный момент в городе насчитывается семь крупноформатных торговых и торгово-развлекательных центров, готовятся к открытию еще пять. Средняя цена потребительского чека в ТЦ города составляет $19-20.

В опубликованном вчера на официальном сайте компании сообщении MEL объявила о развитии первого девелоперского проекта на Украине. Напомним, что о своем выходе на украинский рынок Meinl European Land объявляла еще в начале июня прошлого года. Согласно сообщению, первым объектом девелопера станет торговый центр в Одессе. Его общая площадь составит 60 тыс. кв. м, а объем инвестиций в проект 150 млн евро. Центр будет готов к эксплуатации к концу 2008 года. В MEL ожидают, что годовая доходность будущего объекта от сдачи в аренду торговых площадей центра составит около 12% в год.

Интересно, что в общеевропейскую стратегию компании входит развитие проектов вместе с крупными сетевыми операторами. Например, подразделение MEL в России Mall Management сотрудничает с такими компаниями, как X5 Retail Group, подразделение Metro Group с сетью гипермаркетов Real, холдингами Марта и Спортмастер. Нам нужна поддержка таких сильных партнеров, как Metro, Carrefour и Tesco, которые могли бы организовать логистику для наших торговых центров, говорится в сообщении компании.

По мнению экспертов, MEL явно завысила инвестиции в возводимый в Одессе объект. Учитывая регион, где расположится торговый центр, максимальная стоимость строительства квадратного метра составляет не более 1,2 тысячи долларов, а не заявленные 2,5 тысячи. И реальная стоимость такого центра около 72 миллионов долларов, утверждает генеральный директор Конкорд Девелопмент Валерий Кирилко. Этим, по словам ведущего консультанта компании Real Estate Department Ярослава Цуканова, и объясняется достаточно низкая планируемая рентабельность проекта 12% годовых. Хотя сейчас на рынке торговой недвижимости доходность составляет 25, а порой и 30-40 процентов в год при строительстве и 15-16 процентов при покупке готового объекта, сообщил господин Цуканов. Возможно, в данном случае можно говорить о приходе длинных денег на украинский рынок недвижимости.

Президиум ВАС рассмотрел вчера второе дело по иску ЗАО Монаб (структура Еврофинанс Моснарбанка), оспаривающего конкурс по выбору девелопера-инвестора для реконструкции гостиницы Россия. Президиум ВАС признал недействительными торги-конкурс, проведенные московским правительством 29 ноября 2004 года. Его выиграла СТ Девелопмент, предложившая наименьшую среди участников сумму инвестиций $830 млн. Помимо СТ Девелопмент в конкурсе участвовали австрийская Strabag и ЗАО Монаб. Последнее сразу же заявило о намерении обжаловать итоги конкурса в суде.

В компании Metro Cash Carry Украина Ъ вчера сообщили, что не намерены сотрудничать с MEL, так как строят и развивают свои объекты самостоятельно. Впрочем, как стало известно Ъ, в этом году на Украину выйдет и одна из крупнейших европейских сетей гипермаркетов Real (входит в Metro Group), с которой MEL активно сотрудничает. Сеть будет развиваться в промышленных и больших городах Украины, не только в областных центрах. Не исключено и размещение Real в каком-либо торговом центре, рассказал Ъ директор по связям с государственными и правительственными учреждениями Metro Cash Carry Петр Кабан.
Вчера президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) окончательно признал недействительным конкурс на право реконструкции гостиницы Россия. Однако главный вопрос о судьбе инвестконтракта, заключенного между правительством Москвы и ООО СТ Девелопмент Шалвы Чигиринского, ВАС оставил без ответа. Дело отправлено в арбитражный суд Москвы, что позволит СТ Девелопмент продолжать работы по сносу гостиницы еще как минимум несколько месяцев.

Представители Монаба вчера настаивали, чтобы президиум ВАС признал недействительными еще и все заключенные по их итогам договоры между правительством Москвы и СТ Девелопмент, что предусмотрено ст. 449 Гражданского кодекса. Речь идет о трех документах: договоре об обязанности СТ Девелопмент урегулировать отношения с собственниками и арендаторами гостиницы Россия, инвестконтракте и договоре аренды земельного участка. В ответ представители правительства Москвы и комитета по организации конкурсов пытались доказать, что инвестконтракт с СТ Девелопмент заключался не по итогам конкурса. Конкурс, по их словам, предполагал не строительство, а всего лишь разработку проекта застройки и подготовку документации. Единственный договор, заключенный по итогам конкурса, обязывал победителя урегулировать за свой счет отношения с собственниками и арендаторами гостиницы, а наградой за это было право заключить инвестконтракт.

24 октября прошлого года президиум ВАС рассмотрел первое дело по иску проигравшего Монаба и признал недействительными итоги конкурса. Последствий именно такого решения закон четко не определяет. И хотя в постановлении президиума ВАС отмечалось, что организаторы конкурса грубо нарушили Земельный кодекс и это является самостоятельным основанием для признания недействительным самого конкурса, московские власти решение суда проигнорировали. 7 декабря заместитель мэра Москвы Иосиф Орджоникидзе заявил, что новый конкурс проводиться не будет. Сам проект реконструкции не оспаривается, как и инвестиционный контракт. Разборка гостиницы тоже не оспаривается, уточнил чиновник, отметив, что никто с арбитражным судом спорить не собирается.

Тем не менее президиум ВАС не решил вопрос о судьбе договоров, а направил дело в этой части на новое рассмотрение в арбитражный суд Москвы. Причиной могла стать невозможность правовой оценки тех обстоятельств, о которых впервые было заявлено на заседании президиума ВАС и которые суд первой инстанции не оценивал, считает адвокат коллегии Юков, Хренов и партнеры Евгений Ращевский.

Такая позиция вызвала у судей удивление. Они недоумевали, каким образом СТ Девелопмент может стать собственником 49% нового объекта, построенного на месте гостиницы Россия, если инвестконтракт с этим условием заключался вне конкурса. Мог ли 'Монаб', не будучи победителем конкурса, заключить инвестконтракт? задал вопрос один из членов президиума. Отрицательный ответ представителя конкурсного комитета продемонстрировал, что отделить инвестконтракт от конкурса невозможно.

Сейчас СТ Девелопмент продолжает активную работу по сносу гостиницы. По словам Ильи Левитова, СТ Девелопмент уже вложила в проект около $80 млн. Работы по сносу планируется закончить через год, а уже в сентябре этого года параллельно начнется строительство нового комплекса. Господин Левитов отметил, что в декабре прошлого года на заседании общественного градостроительного совета при мэре Москвы проект реконструкции был доработан. В результате общая площадь комплекса сократилась с 450 тыс. кв. м до 361 тыс. кв. м, из которых 99 тыс. кв. м гостиничные, 57 тыс. кв. м торговые, 89,5 тыс. кв. м культурно-развлекательные площади, а остальное парковки. Партнер юридической фирмы ЮСТ Артур Рохлин считает, что в случае признания инвестконтракта недействительным правительство Москвы должно будет возместить 'СТ-Девелопмент' все затраты, произведенные им в рамках этого контракта. В дальнейшем, по его мнению, правительство Москвы сможет включить обязанность по погашению расходов в условия нового конкурса.
Вице-президент Еврофинанс Моснарбанка Андрей Галиев сообщил Ъ, что удовлетворен этим решением и оно стало для него ожидаемым. В компании Strabag от комментариев отказались.

Представитель СТ Девелопмент Илья Левитов оценил такое решение для СТ Девелопмент как не идеальное, но хорошее. Новое рассмотрение даст СТ Девелопмент выигрыш во времени как минимум в несколько месяцев. Однако на исход дела могут повлиять указания, которые президиум ВАС может дать в постановлении по вчерашнему делу, допускает господин Ращевский. Они, согласно Арбитражному процессуальному кодексу, обязательны для суда, вновь рассматривающего дело.



Главная --> Публикации