Главная --> Публикации --> Ярославку ждут радужные перспективы Что нового в подмосковье? Архитектурная мекка россии Аренда за один год превратилась в убыточный бизнес Правительственный квартал в “москва-сити” могут построить на средства закрытого пифа недвижимости

О творческом подходе чиновников к переселению жильцов

В уходящем году столичные власти приняли два закона, которые касаются очень многих москвичей. Речь идет о законе № 21 от 31 мая 2006 года Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве и законе № 29 от 14 июня 2006 года Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения.

на человека приходится площадь менее учетной нормы;
занимаемые им помещения непригодны для проживания;
люди проживают в коммуналке, причем одну из комнат занимает тяжелобольной, проживание с которым в одном помещении невозможно;
в доме отсутствует какая-либо из разновидностей удобств;
граждане не являются нанимателями или собственниками жилья.

Закон № 29 регулирует предоставление квартир горожанам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Граждане признаются нуждающимися в жилых помещениях в следующих случаях:

Вариантов улучшения жилищных условий несколько: предоставление жилья на условиях соцнайма, найма и безвозмездного пользования; предоставление безвозмездных субсидий; рассрочка или заем на приобретение жилья.
Также закон № 29 разрешает нуждающимися жильцами коммунальных квартир присоединять освободившиеся комнаты. Если квартира больше, чем это предусмотрено законодательством, возможна замена имеющегося жилья на другое меньшей площади. Данное правило неприменимо к комнатам в коммунальных квартирах, которые их наниматели хотят уменьшить в обмен на отдельное жилье. Также предусмотрено право на обмен жилья по состоянию здоровья.

Для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий достаточно хотя бы одной из приведенных причин. Вместе с тем человек должен проживать в Москве не менее десяти лет, не ухудшать за последние пять лет своих жилищных условий, иметь статус малоимущего и подать заявление о признании нуждающимся.

на семью, состоящую из супругов, однокомнатная квартира площадью от 36 до 44 кв. м;
на семью, состоящую из двух граждан, не являющихся супругами, двухкомнатная квартира площадью от 36 до 50 кв. м;
на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, двухкомнатная квартира площадью от 54 до 62 кв. м;
на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, трехкомнатная квартира площадью от 62 до 74 кв. м;
на семью из четырех и более граждан жилое помещение площадью по 18 кв. м на одного члена семьи.
Всем остальным семьям квартиры предоставляются исходя из нормы жилой площади.

Квартира на троих
Еще две нормы из закона № 29 предоставляют пищу для размышлений. Во-первых, это определение площади квартиры с учетом состава семьи. В принципе норма площади жилого помещения составляет 18 кв. м на человека. Размер площади жилого помещения, предоставляемого на семью, составляет:

Однако, как показывает практика, даже самую правильную норму можно обратить против гражданина. Например, в законе не указано, кто будет решать, квартиру какой именно площади (36, 44 или, например, 40 кв. м) необходимо предоставить супругам. А поскольку нет четкого указания, есть простор для творчества чиновников.

Закон № 29 также определяет стандарт соответствия благоустроенных жилых помещений: в доме должны быть электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка.

Сам процесс переселения состоит из нескольких этапов. Собственника квартиры, которая подлежит изъятию, обязаны уведомить об этом за год. О непосредственной дате освобождения жилья граждан информируют за две недели. Интересно, что даже после приятия акта правительства допускается совершение любых сделок, разрешенных законодательством. Вместе с тем с того момента, как назначена дата освобождения жилья, запрещается обмен квартир, предоставленных по договору соцнайма, изменение такого договора и заселение в эти квартиры. Последнее не может не радовать, поскольку иногда чиновники норовят поселить людей на время в дома, которые скоро будут сносить. Потом эти дома стоят годами, а жильцы отчаиваются дождаться других квартир.

С вещами на выход
Закон № 21 регулирует еще более актуальный для наших соотечественников вопрос переселения из одной квартиры в другую. Основанием для освобождения жилья является соответствующий акт правительства Москвы. Такие акты издают при капремонте дома, его переводе в нежилой фонд, признании непригодным для проживания или при изъятии земельного участка, на котором расположен дом, для государственных (муниципальных) нужд.

Договор должен быть зарегистрирован. Госпошлину за регистрацию обязано оплатить ведомство, занимающееся переселением. Таким образом снижаются затраты населения. Это не единственный случай такого законодательного гуманизма. О другом случае мы скажем чуть позже. Как только собственник (наниматель) получает документы на новую квартиру или деньги на ее покупку, он обязан в течение месяца освободить занимаемое помещение.

После того как правительство Москвы выпустило соответствующий документ, уполномоченные им органы принимают решение об освобождении или изъятии помещений. Оно является основанием для заключения договоров с собственниками либо нанимателями жилья. В договоре прописывается порядок предоставления новых квартир (или какой-либо компенсации) и обязательство нанимателя (собственника) освободить занимаемое помещение и передать его городским властям. Допускается и заключение предварительного договора, но в этом случае собственник имеет право совершать сделки, разрешенные законодательством. А вот после заключения окончательного договора никакие сделки недопустимы.

Город без границ для переселенцев
Самая актуальная практически для любого москвича при переселении норма право остаться в прежнем месте. Законом прямо установлено, что новое жилье должно предоставляться в районе проживания, который определен как территория, ограниченная внешней границей районов города, прилегающих к району, в котором расположен освобождаемый от жильцов дом. Это правило не применяется при переселении граждан в Центральном и Зеленоградском округах, в районах, не имеющих общих границ с другими районами, при выделении нескольких квартир или предоставлении жилья взамен аварийного.

Изначально законом определено, что взамен освобождаемого помещения собственник может получить либо деньги, либо равноценное помещение. Однако для предоставления того и другого необходимо определить стоимость освобождаемого помещения. Учету подлежит рыночная стоимость жилья, которую должны определять независимые оценщики за счет ведомства, занимающегося освобождением помещений (вот он, второй случай гуманизма). Вместе с тем, если собственник квартиры не согласится с результатами оценки, он вправе потребовать повторной оценки. Правда, за это ему придется платить уже из своего кармана.

В законе указано, что требования граждан о предоставлении квартир по конкретному адресу, определенной площади не подлежат удовлетворению. Таким образом законодатели решают вопрос с заявлениями лиц, считающих, что город обязан выполнить все их требования.

По заявлению гражданина ему могут дать квартиру в другом районе. Учитывая, что право на район практически не соблюдается, есть все основания полагать, что людям будут массово предлагать писать заявления о предоставлении жилья в других районах.

Новостройки мытищинские, покупатели московские
Разница в статусе горожан постепенно стирается: все больше москвичей предпочитают приобретать квартиры в новостройках Мытищ. Жилье здесь даже с учетом резкого подорожания стоит дешевле, чем в Москве, а наличие гипермаркетов заметно приближает уровень комфорта к столичному.

В принципе законы в большей степени защищают права граждан. Однако в каждом из них есть нормы, которые позволят чиновникам при желании сделать все, чтобы население шло к ним на поклон. Как всегда, остается лишь подождать хотя бы год, чтобы понять, как эти законы станут работать на практике.
Мытищи один из крупнейших и наиболее развитых городов Подмосковья. Он находится всего в 2 км от МКАД если бы не эта магистраль, провести границу между двумя городами было бы сложно: строительные и садовые ярмарки на южной окраине Мытищ незаметно переходят в столичные спальные микрорайоны. У столицы и ее ближайшего спутника общие легкие (национальный парк Лосиный остров) и общая водная артерия (река Яуза), а Пироговское водохранилище любимое место отдыха не только мытищинцев, но и москвичей.

С 2000 года Мытищи входят в первую десятку городов области с наибольшими объемами строительства. В настоящее время на ул. Воровского (в районе железнодорожной станции Мытищи) возводится жилой комплекс Планета, состоящий из трех 16-этажных зданий повышенной комфортности. Каждый корпус имеет собственное название Европа, Америка и Австралия. На южной окраине города, в 2 км от МКАД, появится комплекс зданий переменной этажности Спутник. Большим преимуществом этих новостроек является подземная автостоянка, благоустроенная территория, живописный вид на реку Яузу и соседство с красивым озером.

А вот городской жилой фонд оставляет желать лучшего. Ветхие двух трехэтажные дома есть во всех районах города, но больше всего их насчитывается на северных и восточных окраинах, вдоль Ярославского шоссе. С проблемными кварталами соседствуют вполне благополучные микрорайоны, застроенные панельными девятиэтажками. Сложившиеся ансамбли время от времени уплотняются домами современных серий.

Заметнее других меняется микрорайон Перловский. Он слывет одним из самых престижных. Ранние пяти- и девятиэтажные постройки буквально теряются среди стремительно растущих 14 17-этажных монолитно-кирпичных башен. Особенно много новостроек на ул. Веры Волошиной. Они характеризуются удобными квартирами и наличием подземных автостоянок, а также благоустроенными дворами. Правда, есть в микрорайоне и свои проблемы, например, почти полное отсутствие учреждений дополнительного образования и детского досуга.

Помимо этого в южной части города застраивается микрорайон № 1 В частности, сейчас на ул. Центральной возводится панельный дом, а также монолитно-кирпичный жилой комплекс Орбита, состоящий из корпусов переменной этажности.
В центре города, на Новомытищинском проспекте, недалеко от городского парка отдыха по индивидуальному проекту строится жилой комплекс Каскад. Новые дома сданы в эксплуатацию в 1-м и 2-м Рупасовских переулках, на улицах Силикатной, Летной, Колпакова, Белобородова. Наиболее активно в последние годы осваиваются западная и южная часть города пустыри и земли, некогда принадлежавшие совхозам. Здесь появляются не только многоквартирные дома, но и поселки таунхаусов.

В прошлом году в Мытищах, как и в целом по области, наблюдался стремительный рост цен. В большей степени он коснулся жилья, предлагаемого на вторичном рынке. В его цену, очевидно, заложена не только надежность сделки, но и готовность квартиры к заселению. В большинстве случаев такие квартиры предлагаются после ремонта, в то время как новостройки, как правило, сдаются под чистовую отделку и требуют немалых финансовых вложений.

Мытищи один из городов Подмосковья, в котором хорошо развит рынок не только первичного, но и вторичного жилья. Причем спектр предложений достаточно широк. Квартиры продаются как в панельных пятиэтажках, так и в монолитно-кирпичных башнях.

Страхование строительных рисков это довольно сложный комплексный вид страхования, включающий как страхование непосредственно рисков по осуществлению строительно-монтажных работ, так и страхование ответственности перед третьими лицами при проведении этих работ. Кому такая страховка нужна больше, страховым компаниям или строителям, пока остается вопросом.

Поэтому 1 кв. м в однокомнатной квартире в панельной пятиэтажке стоит $2 тыс., и если год назад такая квартира обходилась покупателю в $46 тыс., то сейчас уже в $62 тыс. Наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры они уходят сразу после появления на рынке. Трешку вполне реально купить за $75 89 тыс. Многообразие ценовых и архитектурных вариантов устраивает всех и покупателей, и продавцов, а также позволяет назвать Мытищи городом, где спрос и предложение находятся в относительном равновесии.

Сегодня, как показывает практика, застройщики достаточно часто пользуются услугами страховых компаний. По словам заместителя генерального директора ООО Росгосстрах-Столица по корпоративным продажам Михаила Расшивалкина, в большинстве случаев девелоперы страхуют строительно-монтажные риски, причем договор обычно не только действует до момента сдачи дома, но и захватывает период эксплуатации. Отчасти подобный подход обусловлен тем, что сегодня широко распространена практика, когда эксплуатационная компания является дочерней по отношению к застройщику.

Лучше купить страховку, чем проходить согласования в госструктурах
На строительной площадке происходят очень неожиданные вещи, роковые случайности, будь то пожар или землетрясение. Как правило, все эти происшествия включены в полис и при наступлении страхового случая расходы на восстановление здания компенсирует страховая компания. Таким образом, застройщику или эксплуатирующей организации не приходится нести расходы в случае возникновения неблагоприятных ситуаций.

Включение затрат на страхование в стоимость жилья зависит от порядка ценообразования, которого придерживаются строители или риэлторы. Они вправе повысить продажную цену возводимого объекта с учетом страховых затрат. Если же говорить об абсолютных суммах, замечает М. Расшивалкин, то размер страхового взноса за всю квартиру обычно не превышает стоимости 1 кв. м общей площади. Таким образом, незначительное увеличение расходов помогает застройщикам избежать серьезных проблем с недвижимостью.

Крайний покупатель
Размер страхового взноса определяется целым рядом факторов. Из них наиболее весомыми является перечень возможных страховых случаев (пожар, затопление и т. д.) и размер страховой суммы. Последний может равняться полной стоимости объекта, ее части или другой величине, определяемой страхователем.

Самими объектами страхования выступают: оборудование; строительно-монтажные работы; материалы; временные здания и сооружения; строительно-монтажная техника; собственность заказчика на стройплощадке; ответственность перед третьими лицами; расходы по расчистке территории вследствие страхового случая.

Кругом опасности
Попробуем разобраться, что строительная компания в состоянии застраховать за такую относительно небольшую сумму. Итак, страхование строительно-монтажных рисков позволяет защитить оборудование и здания от широкого круга неприятных неожиданностей.

Страховые будни
Доводы страховых компаний, что страхование строительно-монтажных рисков это нужное и важное дело, звучат очень убедительно и должны навести застройщиков на мысль, что непременно следует застраховать все риски и спокойно строить светлое будущее. Но не наводят.

В перечень услуг по страхованию технических рисков входит страховая защита при:
пожаре;
взрыве;
стихийном бедствии (урагане, землетрясении, наводнении, оползне и т. д.);
действии электрического тока (коротком замыкании, атмосферном разряде и др.);
ошибках при проведении строительно-монтaжных работ; небрежности рабочих, технического персонала;
дефектах застрахованных материалов и предметов;
падении предметов, разрыва цепей и тросов;
злоумышленных действиях третьих лиц;
краже материалов и механизмов;
угоне, аварии строительной техники и транспортных средств;
аварии водопроводных, газопроводных, отопительных, противопожарных и канализационных систем, проникновении воды из соседних (чужих) помещений;
непредвиденного отключения электроэнергии, водоснабжения, подачи тепла от внешних источников;
ошибках в проектировании.
Подобное страхование позволяет экономить средства за счет отказа от создания резервных фондов на случай возникновения ущерба, что дает подрядчику возможность использовать эти средства в качестве работающего капитала. При наступлении страхового случая объект удастся восстановить значительно быстрее за счет компенсации страховщиком дополнительных расходов на срочную доставку стройматериалов, технику и сверхурочные работы.

Оказалось, что существующая система страхования ответственности доказала свою неэффективность Басманный рынок, как выяснилось, не был застрахован вовсе, а Трансвааль-парк, рухнувший из-за просчетов в проектировании, не застраховали именно от этих самых просчетов.

Не далее как в марте этого года депутаты Государственной Думы РФ приступили к обсуждению вопроса о введении обязательного страхования ответственности проектировщиков, строителей и организаций, эксплуатирующих уже построенные объекты недвижимости.

Поэтому проектные организации страхуют свою ответственность, только если того требует заказчик или нужна лицензия. Таким образом, вполне понятно, что подобный подход к страхованию в большинстве случаев носит формальный характер. Как правило, за полисом обращаются либо компании, среди учредителей которых есть иностранцы, либо когда требования о страховании прописаны в контракте с заказчиком.

Выходит, что некоторые крупные российские застройщики на сегодняшний день не страхуют свои объекты вообще или же страхуют их не в полном объеме. С чем это связано, если цена страховки в абсолютных показателях столь мала, на первый взгляд непонятно. В международной практике страхование ответственности проектировщиков входит в комплексную программу страхования строительно-монтажных рисков. Существует специальная оговорка, которая покрывает эти риски. Как выяснилось, российские страховые компании не всегда предлагают включать эту оговорку в договор страхования, а зачастую не имеют соответствующих правил страхования, чтобы это сделать.

Страховые компании обрисовали ситуацию на рынке страхования строительно-монтажных рисков в самых мрачных красках. Оказалось, что страхуется от 2 до 12% общего числа возводимых в cеверной столице объектов. При этом костяк клиентов страховых компаний составляют либо иностранные строительные фирмы, либо компании, являющиеся их партнерами по проекту.

В мае этого года состоялся круглый стол, посвященный страхованию строительно-монтажных рисков. На этот раз страховые компании из Санкт-Петербурга предложили обязать застройщиков страховать свою профессиональную ответственность перед третьими лицами. Выяснилось, что страховщики уже начали продвигать идею обязательного страхования строительных рисков на уровне горадминистрации. Если власти примут данный проект, это позволит страховщикам открыть для себя новый рынок объемом несколько сотен миллионов рублей.

Сами строители придерживаются мнения, что ввести обязательное страхование идея, безусловно, правильная, но только если перед этим изменить нынешнее законодательство. Ведь сейчас застройщики вынуждены проходить огромное количество согласований, необходимых для снижения рисков. Так что, на взгляд строителей, подобные согласования и обязательное страхование рисков будут в какой-то мере просто дублировать друг друга. По большому счету застройщику без разницы, кто оценивает его риски регулирующий орган или страховая компания. Вполне возможно, что платить страховщикам выгоднее, чем проходить согласования в госструктурах. Пока же все остается на своих местах и при всей выгодности страхования застройщики не спешат воспользоваться этим сервисом.
Близость водоема традиционно является большим преимуществом для загородной жизни. Однако с 1 января 2007 года вступает в действие новый Водный кодекс, который принесет в водную жизнь России множество изменений. Шутка ли практически исключается возможность сноса коттеджей на берегах рек и озер, а также появляется возможность приватизировать пруд! Поэтому сегодня поговорим о загородном жилье, стоящем у воды.

Но, как бы то ни было, на сегодняшний день страхование строительно-монтажных рисков при строительстве многоквартирных домов не является обязательной процедурой. Однако, с точки зрения М. Расшивалкина, введение обязательной процедуры страхования было бы оправданным с точки зрения защиты интересов и застройщиков, и конечного потребителя.

Стоимость жилья зависит от многих факторов. Вид на реку или залив является дополнительным залогом увеличения стоимости жилья. Конечно, вода ценится не сама по себе, а в совокупности с другими природными факторами, рассказывает пресс-секретарь компании Сити XXI век Сергей Лядов. В то же время, по словам эксперта, вид на воду повышает стоимость жилья в среднем на 25 30%. А компания Аллтек Девелопмент приводит еще более весомые цифры: 30 50% удорожания из-за близости к воде.

Вода залог успеха
Как рассказывает руководитель направления загородной недвижимости компании МИАН агентство недвижимости Светлана Кондачкова, наличие водоема вблизи от дома действительно привлекает потенциальных покупателей. Подобные объекты пользуются постоянным стабильным спросом. В качестве наиболее интересных объектов в категории у большой воды можно привести поселки по Новой Риге в районе Истринского водохранилища, рассказывает Кондачкова. По Дмитровскому шоссе можно отметить районы вдоль русла Москвы-реки, целой череды водохранилищ Клязьминского, Пироговского, Пяловского, Пестовского. По Пятницкому шоссе район Икшинского водохранилища. По Минскому и Можайскому шоссе Рузское, Озернинское, Можайское водохранилища.

Снос отменяется?
Впрочем, похоже, что у владельцев таких коттеджей появляется шанс расслабиться: с 1 января начинает действовать новый Водный кодекс, согласно которому, в частности, перестает считаться недопустимым строительство в пресловутых водоохранных зонах. Собственно, кодекс в первую очередь устанавливает размеры таких зон. Ранее этого не было, поясняет юрист компании Терра-недвижимость Лола Юлдашова. И нередко возникали путаницы и сложности в согласовании строительных мероприятий близ того или иного водного объекта.

Участки с водой являются самыми востребованными на рынке, как для крупных, так и для индивидуальных инвесторов и застройщиков, а также для тех приобретателей, кто планирует самостоятельное строительство коттеджа для себя, соглашается управляющий директор компании МИЭЛЬ-Недвижимость Жанна Щербакова. С другой стороны, все мы помним, чем для загородного дома (особенно дома у воды) может обернуться интерес со стороны природоохранных ведомств.

Частные пруды
Кроме того, важным новаторским моментом является введение частной собственности на водоемы. Теперь правда, со значительными ограничениями у частного лица появляется возможность гордо заявить: А вот мой собственный пруд. Но тут надо сказать, что приватизировать разрешается только пруды и обводненные карьеры на участках, уже принадлежащих гражданам, которые хотят приобрести означенные водные объекты. Кроме того, механизм такого рода приватизации пока что четко не определен. Не исключено, что здесь будет осуществляться принцип вода следует за землей, предполагает Юлдашова, по аналогии с принципом дом следует за землей: водные объекты будут продаваться вместе с участком, на котором они расположены.

Так, довольно много времени требовалось на само принятие решения (в каждом случае индивидуального), на каком расстоянии от воды можно строить, на каком нельзя. А вот с Нового года дом можно будет построить прямо на берегу водного объекта на территории любого поселения. Если же вы хотите обзавестись домом у воды вне населенного пункта, придется помнить о следующих ограничениях: если площадь водного объекта менее 10 км, строить можно на расстоянии 50 м от береговой линии; если площадь в границах от 10 до 50 км, строить можно в 100 м от берега. Если же площадь водного объекта превышает 50 км, начать строительство разрешается не ближе чем в 200 м от воды.

Впрочем, надо отметить, что революционность вводимого кодекса в данной области часто преувеличивают. Так, в старой редакции документа право частной собственности на пруды и обводненные карьеры тоже предусматривалось, рассказывает руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood Мария Литинецкая: Только назывались они замкнутыми водными объектами, а замкнутость того или иного водоема определяло правительство РФ. Но надо сказать, что основными объектами внимания Росприроднадзора всегда были крупные водохранилища и реки, а вовсе не пруды и карьеры.

Что касается покупки водного объекта в собственность, как считает Жанна Щербакова, простым этот процесс не будет. Как можно заметить, организация аукциона строго регламентированная законом процедура, причем в аукционе принимают участие несколько претендентов, комментирует Щербакова. Пока будут изданы подзаконные акты, произойдет четкий кадастровый учет всех водных объектов и разграничение водных объектов по субъектам собственности, установлены ставки и пр., пройдет не менее года. Если же говорить о физических лицах, то нужно понимать, что приобрести в собственность возможно будет пруд площадью до 3 тыс. кв. м (в то время как озера не являются обособленными водными объектами, а значит, и приобрести их нельзя). При этом, думаю, пакет документов для такой сделки будет серьезным, предупреждает Жанна Щербакова.

Конечно, можно организовать искусственный водоем на участке самостоятельно. Но дело это затратное, предостерегает Мария Литинецкая. Кроме того, на рынке уже есть предложения с замкнутыми водоемами внутри участка Ранчо, Княжье озеро, Довиль, Славенка, Николино. Одним словом, что касается индивидуального прудокопательства это тема для отдельного, и не самого короткого, разговора.

.
Альтернативный вариант
Если есть желание обзавестить своим прудом, но не хочется ждать, пока окончательно сложится правоприменительная практика в области приобретения прудов в собственность, то можно сделать его самостоятельно. Так как сегодня очень трудно получить земельный участок для строительства коттеджных поселков в непосредственной близости к естественным водоемам, застройщики поселков находят выход из положения и организуют искусственные водоемы на своей территории либо облагораживают берега уже существующих водоемов (реки или озера), соглашается Светлана Кондачкова. Так, в Подмосковье уже сегодня есть несколько примеров грамотного использования обмелевших водных ресурсов. Например, создатели элитного поселка Резиденции Бенилюкс (Новорижское шоссе, 17 км) значительно повысили инвестиционную привлекательность своего объекта, реконструировав русло практически высохшей реки Синички с расширением его до 50 метров, рассказывает Кондачкова.



Главная --> Публикации