Главная --> Публикации --> Казахстанский банк построит в россии недвижимости на $1,5 млрд Офисы на юго-западе стоят как в центре Квартирный вопрос: цена ответа "можете продать через нас квартиру -- милости просим в рффи" "лжедольщиков" отправили в суд

Престижность территории Завидова привела к возникновению поблизости новых коттеджных поселков. Такие проекты, как Московское море или Раздолье (не путать с одноименным поселком неподалеку от Москвы), территории с собственной береговой линией, пляжем и яхт-клубом. Такая недвижимость в традиционной линейке ценностей, включающей городскую квартиру и загородный особняк, относится к категории третий дом удаленное место для проведения досуга.

Интерес к жизни и отдыху у большой воды, а также рост числа судовладельцев привели к появлению нового сегмента рынка загородной недвижимости. Спросом пользуются не только земли вдоль подмосковных водохранилищ, но и места достаточно отдаленные в 100-400 км от Москвы. Безусловно, вне конкуренции главная река страны Волга.По пути из Петербурга в Москву
В верхнем течении Волги традиционно популярное загородное место Завидово. Несмотря на значительную удаленность от города, недвижимость здесь не дешевле, чем в известных поселках на популярном Новорижском направлении. Завидово довольно замкнутый мир, владельцы домов знают друг друга, сделки совершаются редко и проходят непублично. В риэлтерском мире предложения домов в Завидове появляются крайне редко.

Но, несмотря на престижность этих мест, земли здесь продаются с трудом. Возможно, потому, что такая покупка означает: на участок в самом Завидове денег не хватило. Кроме того, дорога по Ленинградскому шоссе, где много населенных пунктов и светофоров, может занять два-три часа. Кстати, с точки зрения брокеров, работающих на загородном рынке, такая удаленность от Москвы делает работу с объектом затруднительной, проще продавать что-нибудь поближе.

Цены здесь довольно высокие. К примеру, в поселке Московское море земля без подряда предлагается по $5-11 тыс. за сотку в зависимости от близости берега. Хороший участок у воды обойдется примерно в $650 тыс.

Наследие 1937-го
Другая популярная территория берега водохранилищ канала имени Москвы. Благодаря наличию большой воды, а также мест для катания на горных лыжах Дмитровское и Осташковское шоссе стали полноценным развлекательным направлением Подмосковья. Здесь строится сразу несколько коттеджных поселков с собственной береговой линией, разных как по формату, так и по устройству. От берега любого из них водный путь до Волги займет несколько часов.

В верхнем течении Волги необязательно покупать землю в организованном поселке. На рынке присутствуют предложения продажи крупных земельных участков от трех до 100 га. Это территории первой линии берега, иногда с собственным сосновым лесом. Расположены они обычно не меньше чем в километре от трассы. До этих мест Тверской области (между Тверью и Старицей) удобнее добираться по Новорижскому шоссе. Интересно, что оптом земли здесь продаются по очень умеренной цене от $100 за сотку, то есть участок в 10 га можно приобрести всего за $100 тыс. Правда, может оказаться, что земля требует юридической проработки (например, перевода из сельхозназначения), и затраты на это будут сопоставимы с ценой самого участка.

По сравнению с такими усадьбами новые коттеджные поселки кажутся недорогими. Правда, в последнее время появляются люди, которых дом в коттеджном поселке не устраивает в принципе. Известен случай, когда на нескольких гектарах земли с собственной береговой линией (на одном из водохранилищ) была спроектирована и сейчас строится полноценная усадьба, включающая больше двух десятков строений: дом, оранжерею, различные павильоны, конюшни, причал и т. д.

Самые лучшие места у водохранилищ были заняты, как и в случае с поселком Завидово, еще советской элитой. К территориям особой престижности относятся такие поселения, как, например, Терпигорево и Троицкое (Клязьминское водохранилище). Они находятся всего в 10-12 км от МКАД. Участки здесь лесные, площадью гектар и более. У каждого домовладения собственная система охраны, собственный берег и причал. Такая недвижимость стоит порядка $5 млн и может оказаться дороже иных объектов в окрестностях Рублево-Успенского шоссе. Надо отметить, что в продаже усадьбы советского времени появляются весьма редко.

Другой известный проект поселок Немо, где продается земля без подряда. Участки площадью от 20 до 80 соток предлагаются в среднем по $20 тыс. за сотку. Интересно, что предложение земли в чистом виде считается более привлекательным, чем земли с подрядом: продавец быстрее получает отдачу от проекта, а покупатель может сэкономить $0,5-1,5 млн даже при строительстве большого и дорогого дома.

Однако большинство покупателей прибрежной недвижимости обходятся домами в поселках. К дорогим предложениям такого рода относится поселок Монаково на Икшинском водохранилище. Здесь предлагаются к продаже участки со строительным подрядом. Дом площадью до 1000 кв. м стоит в пределах $3,5 млн (нижняя ценовая планка $1,5 млн). Самые дорогие участки расположены у воды, и раскуплены они были очень быстро.

Для судовладельцев, покупающих дом в прибрежном поселке, наземная недвижимость скорее оказывается приложением к водной (напомним, что суда относятся к недвижимому имуществу). Яхта длиной 23 м стоит от $1,5 млн. На таком фоне дом за $0,5 млн кажется сравнительно недорогим.

Из проектов менее дорогих самым известным является, пожалуй, поселок Зеленый мыс, рассчитанный на 200 домовладений. Здесь дом с участком будет стоить в пределах $500 тыс. Неподалеку расположен поселок Пестово на 400 домов. Это проект, относящийся к новому формату загородной недвижимости мегапоселкам, фактически небольшим малоэтажным городам. Недвижимость (участок с домом) стоит здесь примерно $500-600 тыс.

Из-за острова на стрежень
Волга, как известно, самая протяженная река в европейской части России. Прибрежной земли много, много и предложений о продаже участков поблизости от воды. Формат предложений разнообразен от участка в восемь соток до землевладения в десятки гектаров, от местечка на краю обитаемой деревни до целого острова в Астраханской области, на котором больше тысячи лет назад жили хазары.

Несмотря на различия поселков и цен на недвижимость, есть одна существенная общая черта. Катера и яхты, для которых предназначены причалы яхт-клубов, небольшие. Так, самая крупная марина в Зеленом мысе, яхт-клуб которого считается едва ли не лучшим в Подмосковье, имеет длину 36 м. На судах, способных здесь пришвартоваться, можно пройти шлюзы канала имени Москвы и сходить, к примеру, в Углич или даже в Ярославль и Кострому. Однако путешествие в Ладожское озеро или в Архангельск требует судна другого класса навигации, и, хотя такие суда не намного крупнее, причалы на канале для них маловаты. Владельцы такой водной недвижимости ищут место стоянки подальше непосредственно на Волге.

Есть несколько мест вдоль Волги в границах Ярославской и отчасти Тверской областей, пользующихся большой популярностью у инвесторов. Одно из таких мест, где река делает изгиб, Белый городок. Здесь уже стоят коттеджи, появляются новые дома, а автомобили в основном с тверскими номерами.

Целесообразность приобретения прибрежной территории определяется в первую очередь удаленностью места. Если добраться до него можно за два-три часа на автомобиле, оно вполне подходит для проведения здесь досуга.

Даже на небольшом удалении от этого места земля ощутимо дешевле. Уже в 5-7 км отсюда прибрежный участок обойдется примерно в $600 за сотку. Для ярославских берегов Волги это средняя на сегодня цена земли у воды. Хотя и эта земля дорожает. Так, в 2004 году участки у воды с лесом по соседству продавались вдвое дешевле, чем сейчас: примерно по $300 за сотку.

Популярны и прибрежные земли на окраинах города Калязина, расположенного в 160 км от МКАД. Здесь участки продаются примерно по $1,5 тыс. за сотку, причем цены непрерывно растут еще летом можно было найти предложения по $1 тыс. за сотку. Особым изыском является покупка участка с видом на знаменитую затопленную колокольню при впадении в Волгу реки Жабни.

Усадьбы, построенные специально для отдыха, заканчиваются в восточной части волжского побережья Ярославской области. В более удаленных областях, Костромской и Ивановской, прибрежные земли в черте населенных пунктов продаются, как правило, с дачными домиками и служат скорее местом отдыха для жителей этих областей, москвичи туда не добираются.

Пользуются популярностью и земли вдоль берегов восточной оконечности Рыбинского водохранилища (земли к западу от него принадлежат Дарвиновскому заповеднику и не продаются). Здесь можно видеть стоящие в прибрежных рощах новые постройки (преимущественно из дерева) и причалы для судов. Стоит заметить, что, несмотря на обилие земли вдоль Волги, такая недвижимость остается товаром штучным: рынка дачных усадеб как такового нет.

Особая категория недвижимости земли вдоль берегов Волги в ее нижнем течении. Человек, желающий просто хорошо провести время, обзаводиться здесь недвижимостью не станет. Проще арендовать на несколько дней рыболовную турбазу, например, на Ахтубе. Со всеми прихотями отдыхающих это обойдется не дороже $100 в день на человека. Тем не менее земельный рынок в низовьях Волги есть. Участки здесь приобретают для бизнеса. Покупка острова в дельте Волги и устройство собственной турбазы обойдутся не дороже скромного коттеджа в Подмосковье. Окупаются такие вложения примерно за четыре сезона. Для региональных предпринимателей 25%, возможно, хорошая рентабельность, однако для столичного бизнеса удаленные развлекательные проекты пока относятся к экзотическим видам инвестирования.
Первый вице-премьер Дмитрий Медведев решил облегчить жизнь строителям. Согласование проектной документации может ускориться, а выдавать разрешения на строительство и экспертировать документы будут не 20 органов власти, как сейчас, а один. Чиновники хотят сократить затраты строителей на согласование на треть.

Есть, правда, одно исключение. В удаленных местах удобно держать корабль в период, когда владелец им не пользуется. Стоянка и слипование в случае необходимости обходятся там значительно дешевле, чем в окрестностях Москвы. Однако покупка, допустим, заброшенной части бывшего лагеря, где заключенные сплавляли лес, дело на любителя.

Компании вынуждены проходить по 13 экспертиз, что занимает очень много времени, только результатов экологической экспертизы приходится ждать шесть месяцев, говорит президент Ассоциации строителей России Николай Кошман. Чтобы подготовить проектную документацию, нужно собрать 270 подписей в Москве и 180 в Санкт-Петербурге, отмечает президент Mirax Group Сергей Полонский. В результате на процесс согласований уходит около года, а если проект сложный то больше года, говорит коммерческий директор Капитал-групп Алексей Белоусов. А чем больше согласований, тем дороже квадратный метр, констатирует он.

На вчерашнем заседании президиума совета по реализации нацпроектов при президенте вице-премьер Дмитрий Медведев поручил профильным ведомствам за 10 дней подготовить документы о введении единой строительной экспертизы. Сейчас проведением экспертиз занимаются 20 различных органов, а еще шесть контролируют строителей.

Если строительство финансируется из бюджетов разных уровней, получить согласования еще тяжелее. Экспертизу проводят тогда и федеральные органы, и региональные.

Основные издержки застройщиков вследствие большого количества согласований это потеря времени, но время деньги, говорит пресс-секретарь девелоперской компании Сити ХХI век Сергей Лядов.

Медведев полагает, что затраты застройщиков на согласование и получение разрешений сократятся на треть. В дополнение к постановлениям правительства в Госдуме разрабатываются поправки в Градостроительный кодекс, тоже уменьшающие затраты строителей, говорит председатель думского комитета по строительству и промышленности Мартин Шаккум. Круглик ожидает, что новая система проведения экспертизы заработает уже с 1 апреля.

Глава Росстроя Сергей Круглик к выполнению поручения Медведева уже готов. Как он сказал Ведомостям, Росстрой передал в Минрегионразвития два документа проекты постановления правительства о проведении экспертизы и постановления о проектной документации. В этих документах есть перечень документов, которые нужны для получения разрешений на строительство. Для проведения экспертиз будет создан единый орган. В результате срок получения разрешения при строительстве жилья не превысит 45 суток, а других гражданских объектов трех месяцев, рассчитывает Круглик.

Строителей проверят
Дмитрий Медведев поручил профильным ведомствам в кратчайшие сроки провести ревизию всех ранее выданных соглашений и решений, позволяющих застройщикам получать земельные участки под застройку без проведения торгов. С 1 января 2007 г. Градостроительный кодекс позволяет застройщикам получать землю без торгов, если до 2004 г. они заключили с чиновниками договор о получении земли или до 1 октября 2005 г. согласовали место размещения жилого объекта.

Строители рады, что процедура согласования станет проще и быстрее, но предупреждают о возможных опасностях. Вместо создания нового органа лучше назначить ответственным за выдачу разрешений один из уже существующих, который может быть координатором, думает Полонский. Разумно ограничить и количество экспертиз, оставив только те из них, которые связаны с проверкой проектов на предмет безопасности будущих зданий для граждан, считает он.

Правило ипотеки: от перемены мест слагаемых сумма меняется
Фактически заработали кредиты на покупку недвижимости без первоначального взноса, заявила о себе загородная ипотека, срок выхода на сделку сократился до одной двух недель, декларируемая ставка снизилась ниже психологического уровня 10%, удлинились сроки кредитования и т. п. Об особой изобретательности банков говорить не приходится: пока они лишь используют старые наработки зарубежных коллег. Но используют творчески. В том смысле, что им удается приспосабливаться к потрясениям отечественного строительного рынка и капризам законодательной базы.
Будет день будет пища

Нынешний год оказался для рынка ипотеки одновременно многообещающим и тревожным одним словом, противоречивым. В первом полугодии объем выданных кредитов вдвое превысил показатели всего 2005 года. Но уже в сентябре спрос на ипотечные кредиты резко снизился, банки недосчитались от 10 до 20% среднемесячного числа клиентов. Удивительно, что и в этой нервозной обстановке кредитные организации умудрились серьезно усовершенствовать свои программы.

Более убедительным кажется объяснение, которое связывает успехи ипотечного кредитования в этом году с банальной паникой. Те, кто боялся пожизненной кабалы и считал, что через некоторое время удастся взять заем на более выгодных условиях или приобрести квартиру вообще без кредита, еще больше испугались взрывного роста цен. Впрочем, он оказался настолько быстрым, что безжалостно сбрасывал тех, кто пытался запрыгнуть на подножку уходящего вагона: от трети до половины клиентов, получивших согласие банка на ипотечный кредит, не успевали им воспользоваться. Наверное, из-за завышенных ожиданий: документы на кредит подавали, рассчитывая на квартиру в районе метро Аэропорт, одобрение получали, когда сумма кредита соответствовала Водному стадиону, но искать-то надо было уже в Ховринe. А лучше в Химках. Согласитесь, такие повороты не под силу нормальной человеческой психике.

Понятно, что, тихо лоббируя законы, которые работают на перспективу, банковское сообщество живет днем сегодняшним. Нездоровый рост это тоже рост, грех им не воспользоваться, а там видно будет. Еще весной политики, чиновники и, что особенно удивительно, риэлторы и банкиры публично объясняли рост объема ипотечного кредитования возросшим уровнем материального благополучия россиян. Данные по нецелевому потребительскому и автокредитованию столь стремительного роста доходов населения не показали. Не встречалось пока и комментариев, объясняющих осеннее снижение активности на ипотечном рынке неожиданным обнищанием граждан.

Новые коммунары
Одним из решений, ориентированных на день сегодняшний, стало подключение к ипотеке коммуналок. В сентябре Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разрешило банкам-агентам выдавать ипотечные кредиты на комнаты. Раньше это допускалось только в том случае, если все остальные комнаты в квартире уже принадлежали заемщику, т. е. он брал кредит для выкупа последней. Причины этого решения понятны: попросили сами банки. Слишком много клиентов уходили от них расстроенными. Как это ни удивительно, потенциальные заемщики предпочитали квартире в Бутове комнату с аурой (с видом если не на Кремль, то на какую-нибудь культовую крышу). Или просто комнату в Москве квартире в Подмосковье. Вопрос в том, продуманы ли все последствия этого решения АИЖК?

Что интересно, большинство новшеств этого года банки предложили либо зимой (новогодние заготовки), либо уже летом, когда явно обозначилось падение спроса на ипотечном рынке. В любом случае напористость банков позволяет надеяться, что ипотека, несмотря на встряски, продолжит развиваться относительно плавно.

Конечно, когда широкие массы начнут пользоваться этой нехитрой арифметикой, власти попытаются вмешаться. Хотя непонятно как. Разводиться людям не запретишь. Жить в одной квартире с постылым (установив мораторий в несколько лет на раздел и продажу квартиры) не заставишь. А запрещать впоследствии мириться и восстанавливать семью и вовсе совершенно безнравственно.

Аукционист, почувствовавший, что выколотить из публики двести рублей не удастся (слишком крупная сумма для мелюзги, оставшейся в зале), решил получить эти двести рублей по кускам. Стулья снова поступили в торг, но уже по частям. Прием аукциониста из романа 12 стульев вполне применим и при продаже квартиры. Да, чтобы разбить квартиру на несколько лицевых счетов, придется побегать и потратиться, а иногда даже потребуется развестись с любимой супругой. Но это крайности, к тому же в любом случае вы израсходуете гораздо меньше денег, чем даст гарантированная прибавка 20 30% от продажи двухкомнатной квартиры в розницу (10 15% за комнату). Трехкомнатная квартира уверенно прибавит не менее 25 30% (8 10% за комнату).

Одной справкой меньше
Одной из важнейших уступок банков потенциальным клиентам в 2006 году стал отказ от первоначального взноса. Нельзя сказать, что это произошло слишком резко, одномоментно. Первоначальный платеж постепенно сокращался с 40 30% три четыре года назад до средних 10 15% к началу этого года. Несколько банков перешли к нулевому первоначальному платежу через льготные летние программы.

Вообще в происходящем заметна общая экономическая закономерность: притягательность города и нехватка жилья в нем привели к образованию коммуналок в 1920-х. Жилищный кризис (двукратное повышение цен в течение нескольких месяцев иначе не назовешь) нынешнего года должен был привести к схожим последствиям, хотя и иным путем.

Дело в том, что соотношение цены покупки и цены аренды жилой недвижимости в Москве несколько нарушено относительно устоявшихся европейских правил. На Западе свято почитается формула рычаг 100, утверждающая: цена объекта недвижимости завышена, если превышает 100-кратный размер его аренды. Плохонькая московская квартира сегодня сдается за $500 600, а стоит при этом $110 120 тыс. Получается одно из двух: либо квартиранты платят в два раза меньше, чем положено по европейской формуле, либо продавцы московского жилья просят в два раза больше, чем оно на самом деле стоит.

Иными словами, кредитные организации отказались от одного из важнейших постулатов оценки платежеспособности клиента: Hе в состоянии накопить какую-то сумму не сможет погашать кредит. Банки заметили существование огромного слоя московского населения, как правило, молодых специалистов, которым не удается накопить на первоначальный взнос как раз потому, что приходится снимать квартиру и отдавать законную добычу банка чужому дяде. Правда, смелое решение не то чтобы запоздало, но и большого эффекта не дало.

Если бы у меня был начальный капитал...
Сокращение срока выхода на сделку даже трудно назвать достижением. Это скорее вынужденная необходимость. При росте цен на 10% и более в месяц банки не могли откладывать предоставление кредита до регистрации сделки, т. е. на полтора месяца, и стали выдавать его сразу после подписания договора купли продажи. До минимума сократилось время рассмотрения заявки и проверки кредитоспособности клиента. Вынужденной необходимостью продиктовано и увеличение максимальной суммы кредита.

Можно привести много причин помимо наличия на рынке пузыря, объясняющих сложившийся дисбаланс, равно как и причин, доказывающих его ненормальность. Для нас в данном случае важно то, что $500 600, сэкономленных на аренде, уже никак не хватит для выплат по ипотечному кредиту. Но есть и хорошая (для банков) новость: в последние два месяца наблюдается быстрый рост арендной платы. Формула рычаг 100, кажется, работает и на московском рынке, хотя совсем не так, как хотелось бы покупателям жилья. Пузырь не сдувается, а наполняется реальным содержанием, оправдывая сумасшедшие цены. И не оставляя квартирантам иного выбора, кроме как сэкономить на чем-нибудь еще и отправиться в банк за кредитом.

В 2006-м банки стали охотнее предоставлять параллельный заем под залог имеющейся недвижимости на покрытие начальных расходов по основному кредиту: первоначальный взнос, дополнительные платежи и т. д. Кредит под залог имеющейся недвижимости (ломбардный) в этом году развивался успешно. 15 лет назад была очень модной тема: Если бы у меня был начальный капитал... Разумеется, начальный капитал, исключая все то, к чему человек привык и чем ни при каких обстоятельствах рисковать не собирается: ковер, сервиз Мадонна, 30 томов БСЭ, телевизор и т. п.

По той же причине банки стали лояльнее относиться к покупке квартиры в Подмосковье. Некоторые из них, ранее работавшие только с городами-спутниками первой линии, теперь не гнушаются и средним поясом. Но к малоэтажным домовладениям вне коттеджных поселков кредиторы по-прежнему относятся с подозрением: правильно оценить такой участок и дом очень трудно, а их ликвидность, подвижность на рынке очень низка.

Все банки делают это
Важным явлением года стал быстрый выход на рынок ипотечных брокеров. Риэлторы (маклеры) всегда были первопроходцами. Их терпели даже в советское время, когда племянник ежемесячно приводил в бюро по обмену жилплощади по десятку родственников, причем разных. Строить альтернативные цепочки секретарши бюро не умели, поэтому под диктовку племянника оформляли сложнейшие обмены и получали за это честно заработанную коробку конфет.

То ли риски сейчас несравненно меньше, чем в начале 1990-х, то ли россияне наконец поняли, что никакого другого капитала, кроме приватизированных квартир, у них уже не будет, но они все охотнее закладывают единственное жилье. Банки к сохраняющимся страхам граждан подходят с пониманием: сроки залога имеющегося жилья весьма коротки. Одна из наиболее распространенных схем покупка жилья в новостройке с залогом старой квартиры на период строительства.

Но переоценивать устойчивость положения ипотечных брокеров на рынке не следует. Дело не только в ангажированности некоторых из них банками. Большинство брокеров себе не враги и, подобно умным коммивояжерам, ставят, во-первых, на несколько банков, а во-вторых, на банки, предлагающие действительно лучшие программы.

В новое время риэлторский хлеб многим показался незаслуженным. Сначала застройщики, а потом и ипотечные банки создавали собственные риэлторские структуры. Они были более или менее эффективными, но их главный недостаток для клиентов очевиден: это часть одной компании, и о получении объективной информации здесь речи не идет. Рост числа ипотечных банков и их программ, запутанность используемых систем платежей заемщика и вывели на арену новую категорию риэлторов ипотечных брокеров.

Инициатива банковского сообщества достойна всяческих похвал, хотя известно, что подтолкнуть ее могла уже готовая разработка аналогичных стандартов АИЖК и Международной финансовой корпорацией (IFC). По некоторым сведениям, стандарты АИЖК/IFC более радикальны, таким образом, кодекс АРБ всего лишь запоздалая попытка продавить более приемлемый для банков вариант.

Позициям ипотечных брокеров в ближайшее время угрожает разве что... улучшение ипотечной работы банков. Ассоциация российских банков (АРБ) разработала и передала на рассмотрение в Федеральную антимонопольную службу кодекс поведения на ипотечном рынке, который обязывает банки показывать эффективную ставку по кредитам. Поясним: номинальная ставка это то, что мы видим в рекламе, эффективная то, что фактически образуется после всех накруток.

Одна из них смешение годового процента и ежемесячного погашения. Скажем, вы берете 12 тыс. руб. на год под 10% годовых, т. е. в конце года вы должны вернуть 12 тыс. плюс 1,2 тыс. Это практика тысячелетий. Сегодня, чтобы облегчить заемщику возврат долга, банк предлагает погашать его не в конце года целиком, а ежемесячно по 1 тыс. плюс 100 руб. Но возникает естественный вопрос: если вы в первый же месяц вернули банку часть долга, то почему во второй, третий и прочие месяцы платеж по процентной ставке начисляется все с тех же 12 тыс.?

Но даже если примут вариант, учитывающий самые тонкие различия в платежах, практике страхования и т. п., мы вряд ли узнаем всю правду об эффективной ставке. Поскольку банки применяют как уникальные наработки, так и уловки, ставшие общим правилом.

Образно говоря, при существующей системе погашения образуются своеобразные ступеньки, уголки которых фактически увеличивают декларируемую банками ставку на несколько пунктов. И маловероятно, что упомянутый кодекс предложит банкам указывать в составе эффективной процентной ставки то, что спряталось в уголках. То, что делают все, безнравственным не назовешь.

В итоге к концу года банк получит от вас 13,2 тыс. руб. А теперь представьте, что вы должны выплатить эту сумму только в конце года. Вы открываете в другом или в этом же банке счет, на который ежемесячно переводите по 1,1 тыс. руб. для того, чтобы набрать требуемую сумму (обычная практика в каком-нибудь испанском банке). Конечно, более 1,5 2% вы на таком вкладе не получите, но очевидно и то, что, когда вы отдаете якобы 10% на нынешних условиях, на самом деле банк получает с вас 11,5 12%! При многолетнем кредите вы погашаете долг ежемесячно, но остаток пересчитывается раз в год.

Кому должен всем прощаю
Но возможно, что в наступающем году все мелкие дрязги отойдут на второй план и далее. Долгосрочной, не побоимся этого слова научной (согласующейся с законами экономики) программы развития ипотечного кредитования в стране нет и быть не может. Поскольку всевозможные программы и реалии строительного рынка (а от него в конечном счете зависит развитие ипотеки) живут параллельной жизнью. Комментариев банковского сообщества удостаиваются лишь самые экзотические высказывания должностных лиц. В такой ситуации каждый ньюсмейкер волен высказывать досужие мысли о том, как сделать так, чтобы всем было хорошо.

К тому же решать вопрос о том, принимать кодекс или нет, банки будут сугубо добровольно. Но, несомненно, его принятие станет важнейшим событием года на рынке ипотеки. В каком бы году оно нe было принято. Потенциальному клиенту останется спросить в call-центре, подписал ли банк кодекс и какова эффективная процентная ставка по той или иной программе. Вероятно, ипотечным брокерам придется уйти с рынка, поскольку то тайное, что они высчитывали для клиентов, станет явным. Либо брокеры научатся высчитывать, насколько декларируемая эффективная ставка соответствует действительной. А они научатся. Потому как наследники легендарных маклеров.

Например, спикер Совета Федерации Сергей Миронов сопровождает абсолютно правильную мысль о том, что стоимость жилья растет из-за отсутствия баланса между спросом и предложением, утверждением: Государство дает деньги и тем самым подогревает спрос, а рынок сразу взвинчивает цены, увеличивая прибыль в разы. Это притом, что с помощью ипотечных кредитов осуществляется около 5% сделок на рынке недвижимости, а АИЖК рефинансирует (выкупает у банков на государственные деньги) только треть из них. По другим направлениям нацпроекта Доступное жилье (подготовка инфраструктуры для комплексной застройки участков и т. п.) государство, собственно, денег дать не успело, поскольку до сих пор не ясно, кому и для чего. Не считая миллионов на разработку программы и управление ею.

Среди самых модных идей сезона: ставка по ипотечным кредитам 7% годовых, отмена процентов для молодых семей, списывание основного долга по кредиту по мере рождения детей с полным прощением на третьем ребенке и т. п. Заканчиваются такого рода предложения выводом: Тогда мы действительно получим доступное жилье. Подобная программа действует в Москве. Существует она для большинства молодых семей лишь декларативно, но по крайней мере расписана соответствующими статьями городского бюджета. В других случаях предлагается главным образом принять закон, а банкам быть более социально ответственными. То есть подразумевается, что прощать долг молодой семьи станет не государство, расплачиваясь за нее с банком, а банк за свой счет.

Сергей Бессонов
Директор департамента ипотечного кредитования Юниаструм банка:
Ипотечное кредитование вызывает все больший интерес у населения. Это связано с тем, что люди стали осознаннее подходить к вопросам ипотеки, к возможности в короткий срок стать собственником жилья. Покупка квартиры в кредит рассматривается как возможность оплачивать собственную недвижимость, а не арендовать чужую, либо как выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15 30% в год). В связи с осведомленностью населения все больше внимания помимо базовых условий кредитования стало уделяться качеству обслуживания клиентов, срокам рассмотрения заявки и оформления кредита, реальной оценке доходов клиента и его платежеспособности.

В общем-то снизить номинальную процентную ставку не проблема. Кодекс поведения на ипотечном рынке банками пока не принят, и накрутить эффективную ставку дело фантазии. Но пойдет ли это на пользу развитию ипотеки? Жестокая правда состоит в том, что снизить ипотечное бремя рыночными методами реально, только создав прочную систему обеспечения банковских рисков. Страхованием самих ипотечных договоров (фактически заемщика от потери дохода, необходимого для погашения кредита), строительством помещений маневренного фонда (общежитий, домов гостиничного типа) для переселения граждан, утративших жилые помещения в результате обращения на них взыскания по ипотечным кредитам (что, кстати, предусмотрено действующим Жилищным кодексом) и тому подобными мерами. Но понятно, что об этом политики говорят меньше всего. По крайней мере в 2007 году следует ждать риторики и законодательных инициатив противоположного свойства.

Сергей Махоткин
Руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО МИАН агентство недвижимости:
Одним из итогов года 2006-го я бы назвал тот факт, что на рынке в достаточной мере сформировалось понятие ипотечного брокера. Раньше он по сути представлял собой одиночного риэлтора, который был в силах проконсультировать клиентов по вопросам ипотечных программ на диком поле российского ипотечного кредитования. Сегодня это специалист, который знает все об изменениях, связанных с вопросом ипотеки: законодательные изменения, новые программы банков РФ, особенности сделок в различных сегментах жилой недвижимости. Более того, существование ипотечного брокера вполне оценили и банковские структуры. В результате при условии сотрудничества с ипотечным брокером клиент может получить более низкую ставку кредитования на весь срок кредита. Востребовано направление ипотечного брокериджа в крупных риэлторских компаниях, где эксперты постоянно мониторят рынок кредитования и могут применить эту информацию к рынку недвижимости.

Роман Воробьев
Член правления Райффайзенбанка, начальник дирекции по работе с физическими лицами:
В этом году многие банки предложили новые ипотечные продукты. Безусловно, одним из главных нововведений стала программа на покупку недвижимости без первоначального взноса. Кроме того, среди основных тенденций можно отметить снижение процентных ставок и увеличение срока кредита. Райффайзенбанк внес изменения в программу в марте 2006 года, добавив дополнительные виды кредитования, к примеру, на приобретение земельного участка и проведение ремонта в квартире. Также были снижены процентные ставки (до 9,25% в валюте) и размер первоначального взноса (с 30% стоимости жилья до 14,5%).

Банки из первой десятки еще не продавали за рубеж, а из решившихся на покупку в России Societe Generale по размеру уступает лишь испанскому Santander, который приобрел банк в Москве. Сумма показывает блестящие перспективы всего банковского сектора и свидетельствует, что привлекателен и рынок в целом, и отдельные банки. В 2007 году произойдет дальнейший рост банковского сектора, консолидация игроков, поглощения и слияния, новые покупки, а значит сокращение общего количества банков.

Сергей Озеров
Финансовый директор ДельтаКредит банка:
Мы оцениваем итоги прошедшего финансового года как отличные: произошел значительный рост активов и прибыли, это радует! Первое полугодие рынок ипотеки развивался в соответствии с прогнозами (двукратная скорость роста), во втором наблюдалась парадоксальная ситуация: в долларовом выражении рынок рос теми же темпами, а количество сделок значительно сократилось, что связано с увеличением цен на квартиры. К концу года рост цен замедлился, некоторые аналитики ожидают их коррекции. Это способно привести к тому, что банки ужесточат свои условия кредитам с нулевым первоначальным взносом. Одно из главных событий года покупка 20% Росбанка группой Societe Generale. Эта сделка побила все рекорды российского финансового рынка. Ее сумма стала крупнейшей без учета опциона. 20% Росбанка обошлись в $634 млн. В марте Райффайзен заплатил $550 млн за Импэксбанк, а Внешторгбанк $577 млн за 76% петербургского ПСБ.

Кто-то потерял свои позиции, а такие банки, как Москоммерцбанк и КИТ-Финанс, в 2006 году уверенно вошли в десятку лидеров рынка. Топтание на месте может быть чревато на быстро растущем ипотечном рынке России, а способность оперативно менять существующие и создавать новые кредитные продукты вознаграждается сполна.

Павел Комолов
Андеррайтер брокерской компании Независимое бюро ипотечного кредитования:
 В этом году банки стали более лояльно относиться к индивидуальным предпринимателям и владельцам бизнеса. Год назад им было чрезвычайно сложно получить кредит, даже с нашей помощью. Сейчас кредитные инспекторы готовы войти в положение потенциального заемщика, выехать на место, оценить бизнес, проверить отчетность, которая зачастую не соответствует установленным стандартам. Отмена первоначального взноса была довольно громким событием, имевшим высокий резонанс и в прессе, и среди участников рынка. Правда, отмена взноса нивелировалась ростом цен, и в итоге, чтобы купить квартиру, взяв кредит на 100% ее стоимости, надо иметь возможность платить по кредиту столько, сколько 70% московских семей не зарабатывают. Самым большим прорывом считаю готовность НИКОМа кредитовать новостройки с нулевым взносом.

Вячеслав Шаламов
Заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы:
Прошедший год был очень насыщен нововведениями на рынке ипотечного кредитования. Это касается как внедрения новых ипотечных кредитных продуктов: большинство банков, в том числе и Банк Москвы, запустили программы рефинансирования ипотечных кредитов, так и изменений условий действующих ипотечных программ. Некоторыми банками был отменен первоначальный взнос, ставки по кредитам в валюте опустились ниже психологической отметки 10% годовых. В Банке Москвы объемы ипотечного кредитования выросли многократно, а вот предпочтения потребителей остались практически неизменными: как и раньше, они предпочитают меньшие первоначальные взносы и низкие процентные ставки. Также заемщики стали более требовательными к уровню банковского сервиса, но в целом это совпадает с проводимой банками политикой развития кредитования большинство из них уже осознали, что качество обслуживания клиентов обеспечивает благоприятное развитие розничного бизнеса. В следующем году, на мой взгляд, получит более широкое распространение ипотечное кредитование без первоначального взноса, при этом, я надеюсь, это развитие повлечет за собой развитие ипотечного страхования, и страховщики смогут предложить новые страховые продукты, позволяющие страховать ответственность заемщиков.

Алексей Мусатов
Начальник отдела ипотечного кредитования АБ Оргрэсбанк:
Подводить итоги года пока преждевременно, но о некоторых тенденциях можно говорить уже сейчас. Двукратный рост стоимости московских квартир, вызванный искусственным сужением предложения, привел к увеличению размера предоставляемых ипотечных кредитов. При этом для значительной части населения перспектива приобретения квартиры еще более отдалилась, так как темпы роста цен в несколько раз превосходили динамику роста заработной платы или доходности большинства видов бизнеса. Подводя итоги года, участники рынка осознали тот факт, что рост цен на недвижимость должен быть обусловлен фундаментальными экономическими причинами (рост экономики или денежной массы, нормативным значением коэффициента дохода к стоимости жилья) или представлять собой результат спекулятивного роста цен, вызванного отсутствием в стране адекватных фондовых инструментов, целенаправленной жилищной политики и ряда других факторов. По всей видимости, мы переживаем второй вариант развития событий. Наблюдаемое сегодня снижение числа сделок, увеличение предложения, начавшаяся коррекция цен на типовое жилье, готовность застройщиков к существенным скидкам и подаркам отражают начало общей стагнации на рынке. Преодолеть ее за счет внутренних источников, в том числе расширения ипотечного кредитования, пока не получается: слишком велик разрыв цен и возможностей большинства потенциальных покупателей.

Еще один отличительный момент года оптимизация бизнес-процессов и сокращение сроков оформления сделок. На рынке стали появляться предложения со сроком одобрения заявки и оформления сделки за два-три дня.
Еще один интересный блок активное взаимодействие в инфраструктуре рынка с ипотечными брокерами: с их участием проводится до четверти ипотечных сделок.

Игорь Жигунов
Член правления Городского ипотечного банка:
Позитивным для рынка ипотеки в 2006 году, безусловно, является рост объемов ипотечного кредитования, повышения уровня сервиса и технологичности ипотечных сделок, а также появление новых игроков в области ипотеки. И это связано не только с увеличением числа банков, предлагающих кредиты.

Приход на рынок новых игроков и расширение возможностей привлекать средства при помощи рефинансирования стали толчком к так называемой доступной ипотеке. Причем доступной не только с точки зрения ставок и условий кредитования, но и в части роста платежеспособности самого населения (правда, в части массовой доступности с позиции доходов большинства россиян это пока нереально). При этом не стоит ожидать дальнейшего резкого снижения ставок.

В настоящее время ипотечные кредиты в том или ином виде выдают более 600 кредитных организаций в РФ, однако основной объем рынка формируют практически 10 12 его участников. С учетом инфраструктуры рынка и большого потенциала развития в регионах увеличится доля региональных ипотечных кредитов.

Динамика рынка за десять месяцев 2006 года показала рост цен на жилье и рост средней суммы кредита почти в два раза. В частности, с января до октября 2006 года. Средняя сумма кредита выросла в Москве с $69 тыс. до $130 тыс. Причем из-за высоких цен на жилье даже ипотечный кредит многим не в состоянии помочь купить квартиру и этих денег не хватает. До четверти одобренных заявок в банках так и не доходили до сделок. Отдельно стоит отметить растущий интерес к загородным объектам и кредитованию в области. 2007 год станет годом активизации ипотечных программ и в области роста загородной ипотеки. Например, если сейчас объем таких сделок не превышает 10 15%, то вполне можно ожидать их роста как минимум до 20%.

На фоне роста стоимости жилья очень выгодными оказались потребительские кредиты под залог имеющейся недвижимости: с повышением стоимости закладываемого объекта увеличивалась и максимальная сумма кредита. Это по сути новый кредитный продукт, который оценили многие клиенты и, воспользовавшись им, сумели выгодно совершить сделки. При этом есть мнение на рынке, что одним из факторов резкого роста цен на жилье, происшедшего весной летом 2006 года, называют расширение спроса, в том числе и из-за увеличения объемов ипотечного кредитования. Здесь хочется обратить внимание на то, что сделки с использованием ипотечных кредитов пока составляют не более 5% общего количества. Поэтому увеличение объемов ипотеки никак не способно повлиять на такие темпы роста цен.

2007 год станет годом активного начала работы с таким инструментом, как ипотечные ценные бумаги, этот год уже показал эффективность и реальность для российских банков механизма секьюритизации ипотечных активов а это возможность привлечения более дешевых долгосрочных ресурсов.
Подходит к концу 2006 год, который столь неоднозначно сложился для рынка недвижимости Москвы и Подмосковья. В первую очередь это связано с небывало высоким, скачкообразным ростом стоимости столичного жилья в весенние месяцы. Рынок загородного жилья сильно отстал в ценовой гонке, что привело к выравниванию стоимости среднего коттеджа и трехкомнатной квартиры эконом-класса. Сейчас, в период затишья и стабилизации, можно спокойно оценить достижения подмосковного рынка и сделать прогноз относительно дальнейшего развития событий.

Выход на рынок новых участников, предложение новых программ, в том числе актуальной новинки, так называемого потребительского ипотечного кредитования, привлечение ресурсов банками за счет сделок секьюритизации (что дешевле) вполне позволяют прогнозировать увеличение рынка на 80%, причем как за счет количества сделок, так и за счет роста цен на жилье и средней суммы кредита. По оценкам международных экспертов, емкость рынка к 2010 году может составить порядка $26 млрд, а российские эксперты оценивают объем рынка до $50 млрд.

Одним из важных моментов уходящего года стала массовая скупка земельных участков и достаточно высокий рост цен на землю. На этом основании можно утверждать, что тенденция к повышению стоимости загородного жилья сохранится, считает заместитель директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Владимир Яхонтов.

Взгляд на уходящий год из окон загородных резиденций
На загородную недвижимость в течение 2006 года оказывал влияние целый ряд объективных и субъективных факторов. Прежде всего речь идет о трендах, определяющих платежеспособный спрос и ценовые характеристики предложения, говорит управляющий проектом Грин Хилл Григорий Слепак. Увеличение доходов населения в сочетании с фактором инфляции (реальной и ожидаемой) способствовали увеличению стоимости коттеджей. Среднегодовой прирост составил 30 35%, а наиболее ликвидные категории недвижимости подорожали на 50 60%. При этом покупательская активность не снизилась, поскольку стоимость загородных объектов не превышает платежеспособный спрос.

Закон очень странный предмет
Говоря о событиях загородного рынка в 2006 году, необходимо отметить активность законодателей в области регулирования вопросов земле-, лесо- и водопользования, говорит руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood Мария Литинецкая.

В числе заметных событий также стоит отметить активное развитие ипотеки на загородном рынке недвижимости, увеличение доли коттеджных поселков эконом-класса в общем объеме, а также официальный старт реализации проекта центральной кольцевой автодороги (ЦКАД).

Государственная Дума также рассматривает новую редакцию Лесного кодекса, которая уже вызвала критику многих специалистов. Прежде всего с введением нового кодекса произойдет массовое разгосударствление лесов и переход их в другие формы собственности. Дело в том, что понятие лес перейдет из категории недвижимого имущества в категорию движимого. Право аренды леса распределяется только через аукцион, что впоследствии может привести к аккумуляции леса в руках транснациональных сырьевых корпораций и сделает российских игроков лишь субарендаторами.

3 июня президент РФ подписал новый Водный кодекс, который вступит в силу с 1 января 2007 года. Он сокращает размеры водоохранных зон, ужесточает ответственность за нарушения, ограничивает использование маломерных судов. По новому кодексу владельцам недвижимости в водоохранной зоне разрешат не демонтировать здания, но лишь при наличии правоустанавливающих документов на землю.

Несколько слов о престиже
Но попробуем отвлечься от юридических вопросов и взглянем на загородный рынок с точки зрения потенциального покупателя, которого в первую очередь интересует вопрос, где лучше приобрести загородный дом.

С 1 сентября 2006 года вступила в силу так называемая дачная амнистия упрощенный порядок регистрации загородной недвижимости. Правда, этот закон еще не заработал: перечень нормативных документов, нужных для процедуры регистрации, появлялся постепенно. Специалисты ожидают, что в результате дачной амнистии на рынок в массовом порядке выйдут недорогие дачные дома, которые ранее нельзя было выставлять на продажу из-за того, что не оформлены права собственности на них.

Рублевка и Новая Рига все еще являются лидерами рынка. Так, по данным Г. Слепака, из 230 предлагаемых в Подмосковье к продаже новых поселков около 100 возводится на Новорижском направлении. Но так ли прочно положение лидеров?

Расширение географии застройки Подмосковья стало одной из основных особенностей 2006 года. Основной объем предложения сосредоточен в пределах 35 км от МКАД, но в связи с тем, что земельный ресурс ближнего Подмосковья постепенно истощается, география строительства расширяется до 50 и даже 100 км от Москвы.

За последние несколько лет сильно выросла популярность Калужского направления. Основными причинами увеличения объемов стали сравнительно недорогая земля, живописные места и хорошие подъездные пути, а также развитая торговая инфраструктура на выезде.

Оказывается, до недавних пор самые дорогие коттеджные поселки действительно располагались на Рублево-Успенском шоссе, но начиная с 2004 года ситуация на рынке стала меняться. Современные поселки премиум-класса теперь реально найти на Минском, Новорижском, Калужском, Ильинском и Дмитровском шоссе, считает М. Литинецкая.

Направления, и по сей день славящиеся хорошими стародачными местами, Минское и Киевское. По первому расположены знаменитые поселки Переделкино, Баковка, Жаворонки, Лесной городок, Немчиновка; по второму Апрелевка, Селятино, Крекшино, Фрунзевец, Победа.

Высока популярность и Дмитровского шоссе. Выход к большому числу водохранилищ и лесные массивы создают уникальные условия для активного отдыха и занятия яхтенным спортом, к тому же здесь более чем благоприятная экологическая обстановка. Современная инфраструктура и индустрия спортивных развлечений привлекают сюда все больше состоятельных потребителей. А возросшая транспортная доступность только подчеркивает преимущества Дмитровки.

Сколько строят и что покупают
По данным президента компании Парк груп Олега Маринина, объем подмосковного загородного рынка за последние три года вырос почти на 200%. В 2004 году насчитывалось порядка 200 поселков, а в 2006 году активно продавалось около 400, из них около 80% на стадии строительства.

Реконструированное Киевское шоссе считается перспективным, но только далее 25 км от МКАД, так как в пределах этой границы практически все земельные участки находятся под воздушными коридорами и попадают в зону действия шумов аэропорта Внуково.

Спрос на недорогое загородное жилье очевиден, и в 2006 году девелоперы постепенно стали проявлять интерес к недорогим малоэтажным объектам (загородные жилые комплексы высотой до пяти этажей, таунхаусы и коттеджи).
По данным директора по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерия Мищенко, сегодня объем рынка коттеджей составляет около $8,7 млрд. Количество сделок как на вторичном, так и на первичном рынках увеличилось за 2006 год в среднем на 15 20%, а стоимость домовладений в организованных поселках поднялась в среднем на 28%.
Портрет среднестатистического поселка в Подмосковье по состоянию на середину 2006 года выглядел так: общая территория 25 30 га, число коттеджей около 100, их площадь 350 400 кв. м, цена 1 кв. м $1,5 1,7 тыс., стоимость эксплуатации $300 в месяц.

Лучше всего развито предложение элитных загородных объектов (свыше 20% рынка), близок к насыщению и сегмент бизнес-класса (почти 70%). В то же время наиболее востребованными являются объекты стоимостью $150 500 тыс., которые при этом находятся в дефиците.

Я думаю, что произойдет большой отток людей из Москвы за город. К этому есть объективные предпосылки, соглашается В. Яхонтов. Покупателей удерживает разве что недостаточное развитие социальной инфраструктуры и отсутствие рабочих мест за городом. Никто не хочет ехать в Москву по пробкам, а количество автотранспорта увеличивается ежегодно. Поэтому одна из тенденций 2006 года структурные социальные комплексы.

Прочь из Москвы
Возможностей для выбора загородного дома у покупателей хватает. Но готовы ли они отказаться от жилья в столице в пользу подмосковного дома? Число желающих перебраться за город действительно увеличивается, рассуждает М. Литинецкая. Запредельная стоимость московских квартир вынуждает людей искать недвижимость за городом. Но существует проблема, которая мешает рассматривать загородный дом в качестве постоянного места проживания транспортная недоступность. Если ситуация улучшится, коттедж в области станет реальной альтернативой городскому жилью.

Заметно увеличились в 2006 году и объемы возведения таунхаусов, которые к настоящему времени составляют уже 20% всех загородных объектов (в 2005 году примерно 10%). В течение пяти лет, по прогнозам экспертов, более 50% рынка подмосковной недвижимости будет представлено этим видом недвижимости.

По мнению специалистов, активно развивается и формат загородных квартир, предназначенных для людей, которые предпочитают жить на природе, но не готовы расстаться с городским комфортом. Налицо желание покупателей приобрести жилой дом в ближнем Подмосковье по цене московской квартиры, но при этом не потерять практически ничего в удобстве и комфорте, поясняет Г. Слепак.

В связи с возрастающей конкуренцией, отмечает В. Мищенко, застройщики стали ответственнее подходить к созданию концепций своих будущих проектов, привлекать к работе известные архитектурные бюро и консалтинговые компании. Основная задача выбрать правильную, коммерчески выгодную и эстетически приятную концепцию, которая соответствовала бы основным принципам градостроительного планирования и в то же время обладала какой-нибудь изюминкой.

От классики к хай-теку
На взгляд Г. Слепака, рынок в настоящее время уже прошел неизбежный этап структуризации, под которым следует понимать не только формирование стабильного и хорошо подготовленного состава профессионалов (инвесторов, строителей, архитекторов и проектировщиков, риэлторов, управляющих компаний), но и усиление требовательности клиентов. С этой точки зрения одной из определяющих тенденций рынка в 2006 году стало изменение структуры спроса: он смещается в сторону коттеджных поселков с единой концепцией застройки и высокой степенью готовности жилья.

В моде широкий размах
В 2006 году впервые были анонсированы беспрецедентные мегапроекты. Рынок ожидает появление большого количества качественных предложений. Безусловно, их реализация будет способствовать развитию инфраструктуры Подмосковья, форсируя решение транспортной проблемы и реконструкцию загруженных трасс.

Дизайнерские достоинства проекта относятся ко второму по значимости фактору (после месторасположения), который определяет потребительский выбор. Поэтому, по мнению М. Литинецкой, застройщики вкладывают немалые средства в разработку архитектурной концепции новых поселков. Тем более что сегодняшний уровень развития строительных технологий предоставляет множество новых возможностей для создания выразительных архитектурных решений.
На стиль поселка в значительной мере влияют его расположение и видовые характеристики участка. Природное окружение и выбранный архитектурный стиль должны соответствовать друг другу. Что касается покупательских предпочтений, то наибольшим спросом сейчас пользуются дома в классическом стиле и стиле шале. Менее консервативное молодое поколение нередко выбирает хай-тек (он, кстати, является самым дорогим).

В. Яхонтов, напротив, полагает, что на недалеком будущем мегапроекты никак не отразятся, потому что рассчитаны на десятки лет, соответственно, каких-то существенных изменений в ближайшие три года не произойдет.

Если все заявленные мегапроекты начнут реализовываться в ближайшие два года, считает В. Мищенко, это приведет к насыщению загородного рынка. Застройщикам придется снижать цены, чтобы выдержать конкуренцию. В конечном счете все это способно вызвать снижение темпов роста рынка загородной недвижимости или даже стагнацию.

Подобная динамика увеличения объема площадей и повышения стоимости сохранится и в будущем году. Средняя цена 1 кв. м в 2005 году равнялась $2250, в этом году порядка $2800, а в конце 2007-го должна достичь отметки $3500.

Тенденции и особенности
По данным аналитика загородной недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость Ивана Воробьева, темпы вывода на рынок новых проектов снижаются: если в 2004 году на продажу выставлялось четыре пять строящихся поселков, а в 2005-м три четыре, сейчас этот показатель равняется двум. Продолжения тенденции следует ожидать и в 2007 году.
Общий объем предложения на первичном рынке загородной недвижимости составляет более 3 млн кв. м (в 2005-м 2,9 млн кв. м). В денежном выражении это более $6 млрд (в прошлом году $5,53 млрд).

По мнению В. Мищенко, в 2007 году продолжится тенденция освоения западной части Подмосковья от Дмитровского до Калужского шоссе, также начнут активно осваиваться некоторые южные направления, в частности Новокаширское шоссе и трасса Москва Дон.

Одной из перспективных тенденций является вынесение объектов общественного пользования магазинов, ресторанов, спортивных сооружений, за пределы коттеджного поселка и создание единой развитой инфраструктуры для целого комплекса поселков. Такие конгломераты поселков с единой инфраструктурой уже сейчас существуют на Новорижском направлении.

По словам Г. Слепака, в последнее время ценовые характеристики предложений на престижных направлениях Московской области выравниваются. В то же время он прогнозирует последующий рост цен в начале года. Это связано с небывалым увеличением стоимости жилья в Москве. Продавцы загородных домов постараются выравнять отставание. Скорее всего в 2007 году цены на коттеджи будут расти приблизительно на 10 15% в год в зависимости от индивидуальных характеристик объекта.

Появление многочисленных новых поселков бизнес- и премиум-класса усилило конкуренцию между ними. Учитывая этот фактор, застройщики обращают все больше внимания на поселки эконом- класса, количество которых явно не способно удовлетворить существующий спрос. Поэтому в 2007 году специалисты ожидают бума строительства недорогих поселков.
Подводя итоги 2006 года в целом, М. Литинецкая отмечает следующие особенности. Во-первых, укрупняются и размеры поселков (от 400 до 6 тыс. га), и площадь придомовых участков (от 3 до 7 га). Во-вторых, увеличиваются инвестиции в создание подмосковной инфраструктуры, начиная от развлекательной и заканчивая логистической. Если девелоперы учтут пожелания мэра Москвы Юрия Лужкова о строительстве офисных центров на МКАД, часть делового населения города переедет в Подмосковье.

Евгений Иванов
Управляющий директор агентства элитной недвижимости Усадьба:
 В целом уходящий год можно смело назвать очередным шагом вперед в развитии рынка элитной загородной недвижимости. Доказательством тому служат не только постоянно растущий спрос, объемы инвестиций и количество предложений, но и такие параметры, как повышение качества проектов и утверждение тенденции архитектурного разнообразия. Причем последнее касается не только объектов частной застройки, но и поселков с единой концепцией.
Что касается конкретных итогов года, то, согласно подсчетам экспертов нашей компании, в 2006 году количество готовых домовладений, расположенных по Рублево-Успенскому направлению, выросло по сравнению с 2005 годом на 20% в первую очередь благодаря предложениям вторичного рынка и проектам от индивидуальных застройщиков. Спрос по сравнению с прошлым годом увеличился примерно на 20 25%. Повысилась и стоимость элитной недвижимости. Особенно отчетливо рост цен прослеживается на примере таких наиболее ликвидных и инвестиционно привлекательных объектов, как лесные земельные участки. Еще одной тенденцией, наметившейся в 2006 году, стало укрупнение проектов. К минусам уходящего года (которых было гораздо меньше, чем положительных моментов) надо причислить усложнение оформления сделок.

Поскольку формирующийся российский средний класс готов вкладывать средства в загородную недвижимость, сократится разрыв между спросом и предложением в сегменте эконом-класса.

За последний год более чем в два раза повысился интерес к таунхаусам: эта категория загородной недвижимости максимально приближена к городским характеристикам. По-прежнему ведется активное коттеджное строительство в удаленных районах, в зоне крупных водных объектов (Конаково, Завидово), а также в прибрежных районах таких подмосковных водохранилищ, как Рузское, Озернинское, Можайское. Налицо тенденция приобретения второго загородного дома. Особый интерес представляют проекты с продуманной организацией досуга и отдыха.

Светлана Кондачкова
Руководитель направления загородной недвижимости ЗАО МИАН агентство недвижимости:
Лидирующие позиции в 2006 году занимали Новорижское, Калужское, Рублево-Успенское, Дмитровское и Киевское шоссе. Хотя надо отметить, что Рублево-Успенское направление постепенно становится аутсайдером в связи с исчерпанием земельного ресурса. Существенно увеличилась инфраструктурная составляющая таких направлений Подмосковья, как Новорижское, Дмитровское и Ленинградское. Объемы финансирования на развитие инфраструктуры в следующем году только увеличатся.



Главная --> Публикации