Главная --> Публикации --> Hotel particulier: особняк для аристократа или витрина для бизнеса? Казахстанский банк построит в россии недвижимости на $1,5 млрд Офисы на юго-западе стоят как в центре Квартирный вопрос: цена ответа "можете продать через нас квартиру -- милости просим в рффи"

 Дмитрий, скажите, как распределяется сегодня спрос на рынке загородного жилья?

Как известно, наибольший доход на рынке загородного жилья приносят проекты, реализованные в сегменте элит- и бизнес-класса. Поэтому до недавнего времени девелоперов, желающих строить поселки в секторе эконом, можно было пересчитать по пальцам. Но неудовлетворенный спрос на недорогое жилье стимулирует развитие рынка, суля инвестору быструю прибыль. По словам нашего собеседника, директора по маркетингу компании Geodevelopment Дмитрия Щербакова, девелоперы все чаще проявляют интерес к возможностям, которые дает строительство недвижимости экономкласса.

 Да, инвестор всегда стремится получить наибольший доход от проекта. А как известно, чем объект дороже, тем он прибыльнее. Видимо, поэтому желающих вкладывать деньги в жилье экономкласса пока не так много

 На сегодняшний день в Подмосковье около 500 поселков, 55 % из них относятся к сегменту бизнес-класса, 23 % элитные объекты и 22 % приходится на экономкласс. Лучше всего удовлетворен спрос на поселки бизнес-класса. А вот сегмент эконом насыщен всего лишь на 20 %. Это значит, что потребности довольно большого количества людей в недорогом загородном жилье пока не удовлетворены.

Приведу небольшой расчет. На 12 сотках земли можно построить коттедж и продать его за 500 тыс. долл. На этой же площади можно возвести секцию таунхаусов из шести квартир, которые уйдут по 150 тыс. долл. К тому же на таунхаус гарантированно найдется покупатель, а как продать коттедж бизнес-класса это еще надо придумать.

 Вы знаете, привлекательность определяется не только высоким доходом, но и ликвидностью проекта. В данном случае залогом ликвидности становится именно неудовлетворенный спрос. Те, кто начинают выходить на этот рынок сегодня, в проигрыше точно не останутся здесь практически отсутствует конкуренция. Скажу больше, сегментом экономкласса заинтересовались те инвесторы, которые изначально занимались строительством элитных поселков. Они почувствовали, что на этом тоже можно заработать хорошие деньги.

 Как правило, недорого можно приобрести коттеджи, не предназначенные для постоянного проживания (так называемые дальние дачи), апартаменты в малоэтажных загородных комплексах и таунхаусы. Часто строят поселки, сочетающие несколько видов жилья малоэтажные дома, таунхаусы и коттеджи. Такие комплексы, как правило, расположены на небольшом удалении от Москвы, поэтому их покупателями становятся активные молодые люди, для которых важна связь с городом, или же пенсионеры, решившие отойти от дел и жить в свое удовольствие. Немало среди клиентов и жителей других регионов, которые желают перебраться поближе к столице, но пока не могут позволить себе купить там просторную квартиру. А более дешевое жилье в загородном комплексе их вполне устраивает.

 Могли бы вы пояснить, что собой представляет экономкласс в загородном жилье? В каких форматах он может быть выражен? Опишите, пожалуйста, типичный поселок этого сегмента.

 Это, наверное, маловостребованный бизнес-классом сектор от Ярославки до Калужского шоссе восток и юг. Сейчас загородное жилье экономкласса в основном сосредоточено на Дмитровском и Ярославском шоссе. Дмитровское шоссе в этом смысле вообще уникально. Здесь на расстоянии 40 50 км от Москвы расположены горнолыжные курорты, которые аккумулируют вокруг себя загородные поселения различного типа как вполне доступные, так и дорогостоящие.

 Какие направления вы считаете наиболее подходящими для строительства недорогих поселков?

 Средняя стоимость квадратного метра в таунхаусе около 2000 долл. Но может быть и больше, и меньше. Все зависит от направления, на котором расположен поселок, расстояния от МКАД и некоторых других факторов. Если говорить о площадях, то есть спрос на квартиры от 60 кв. м. Как правило, планировки малоэтажных домов предусматривают возможность объединения нескольких секций. А что касается таунхаусов, то в основном предлагаются площади от 110 до 200 кв. м Знаю, что специалисты называют различные суммы, на которых заканчивается эконом. Мое мнение в этот сегмент попадают объекты стоимостью до 300 тыс. долл.

 Вы упомянули доступное жилье. Сколько же стоит квадрат эконома?

 За счет объемов строительства и недорогих стройматериалов. Если проект действительно масштабный, застройщикам есть смысл самим производить строительные материалы.

 За счет чего удается добиться невысокой стоимости?

 Качество строительства зависит от самих застройщиков, от их ответственности и профессионализма. Современные строительные материалы различные блоки, сэндвич-панели, дерево позволяют строить качественно и недорого. Есть такие технологии, по которым дом можно собрать за один день.

 Какие же стройматериалы используют в строительстве загородного жилья экономкласса? Что можно сказать о качестве?

 Почему нет? Недорогое жилье тоже может выглядеть красиво. Если, например, разработать единый стиль домов, укладывающийся в концепцию, украсить фасады какими‑нибудь архитектурными элементами, подобрать для них привлекательные цвета. Вместе с тем для экономкласса важен хороший грамотный генплан интересен общий рисунок поселка. Для масштабного проекта может быть привлечен именитый архитектор. Ну и ландшафтный дизайн травка, деревья это не так дорого.

 А понятие качественной архитектуры вообще применимо к домам экономкласса?

 Все зависит от масштабов строительства. Если это совсем небольшое поселение, его, как правило, располагают недалеко от города, чтобы жителям было удобно пользоваться городской инфраструктурой. В самом поселке может быть предусмотрен медпункт, какая‑то торговая точка и детская площадка, поскольку большинство покупателей семейные люди.

 Наверное, в поселках экономкласса не создают широкую сеть инфраструктуры. Каков минимальный набор объектов?

Но я думаю, что инфраструктура не первое, что интересует клиента при выборе загородного жилья. Главное для него качество дома, уровень охраны, социальное окружение.

Если же девелопер намерен создать мегапроект, то в зависимости от контингента покупателей, на которых рассчитан поселок, и месторасположения в него можно заложить довольно обширную инфраструктуру: торговые и развлекательные центры с боулингом и кинотеатрами, фитнес-клубы, салоны красоты, школы, рестораны и т. д. И все это окупится за счет большого количества людей, которые будут жить в поселке.

 То, что является дефектом для бизнес-класса, в отдельных случаях действительно становится преимуществом для экономкласса. Например, вряд ли кто‑то (за редким исключением) захочет купить коттедж за 600 тыс., если из его окон видны городские массивы. Житель же поселка таунхаусов с удовольствием будет ездить в город за покупками. А железная дорога, проходящая рядом, покажется ему лишь дополнительным удобством, облегчающим связь с мегаполисом.
Кстати, жителей ближайших городов девелоперы также рассматривают как своих потенциальных клиентов. В эту же категорию попадают и работники крупных подмосковных предприятий. Например, в Подмосковье предполагают построить аналог Силиконовой долины. Программистам, которые там будут работать, вообще не придется ездить в Москву жилье можно будет купить рядом, в загородных комплексах. Удаленность от столицы в данном случае не имеет значения.

 Правда ли, что эконом строят на том месте, где нельзя построить бизнес?

 Показательным является поселок Аистово, расположенный на Рузском водохранилище почти в 100 км по Минскому шоссе. Это удачный формат дальних дач живописное место, большая вода. Аистово пользуется популярностью, и сейчас строится его вторая очередь. Из масштабных проектов загородных комплексов назову поселок Мечта, что в 23 км от Москвы. Доехать можно по Ленинградскому или Дмитровскому шоссе. В окружении трех озер Долгого, Круглого и Нерского на участках общей площадью 260 га строятся 800 тыс. кв. м жилья. Здесь будут представлены квартиры в малоэтажных домах, таунхаусы и коттеджи (кстати, сдавать их будут под чистовую отделку). Масштабы поселка позволяют создать широкую сеть инфрастуктуры свои кинотеатры, стадионы, гостиницу, концертный зал, несколько школ и многие другие объекты. Конечно, разработан хороший генеральный план, оформлены общественные зоны. Ну и самое приятное в этом предложении цена. Стоимость квадратного метра в Мечте начинается от 1200 долл. Первая очередь строительства будет завершена к концу 2007.

 Приведите, пожалуйста, примеры успешных поселков экономкласса различных форматов.

Сначала купи, а потом кредит получи
Схема коммерческой ипотеки во многом схожа со схемой ипотеки жилья: здесь имеют место те же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса и т.д. Главное и принципиальное отличие состоит в том, что законодательство пока не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи (в Законе Об ипотеке прописано, что заложить недвижимость в момент заключения сделки можно лишь в случае жилых помещений).


Коммерческая ипотека, то есть кредитование покупки коммерческой недвижимости под ее же залог, - это относительно новое явление на российском рынке. При этом во всем мире она распространена уже достаточно широко. Как и в любом новом деле, трудностей здесь возникает масса. Пока можно утверждать, что во всей цепочке у нас нет ни одного звена, которое было бы полностью приспособлено к массовому развитию коммерческой ипотеки.

Что касается оценки объекта, то приобретаемая коммерческая недвижимость оценивается с точки зрения доходности и ликвидности. Очевидно, что получить кредит на покупку, например, офисного здания, находящегося в центре Москвы и уже имеющего постоянных арендаторов, можно относительно без проблем. А вот с недвижимостью более низкой категории дело обстоит гораздо сложнее: ее в качестве залога банки вообще предпочитают не рассматривать.

Таким образом, нарушается логическая последовательность действий: объект (например, магазин или офис) нужно сначала приобрести, и только потом его можно закладывать, чтобы получить кредитные средства. Обычная ипотечная схема, при которой заемщик вносит какой-то первоначальный взнос, а остальную сумму занимает, постепенно расплачивается с продавцом и через какое-то время становится собственником, здесь пока не работает. В связи с этим в нынешних условиях может практиковаться следующая схема: объект покупается на компанию, которая является дочерней по отношению к банку-кредитору; в эту компанию заемщик переводит около 25-40% средств (это, по сути дела, и есть его первоначальный взнос); остальную сумму вносит банк. В дальнейшем дочерняя фирма банка передает объект заемщику.

Потенциальные заемщики не всегда могут понять, зачем банкам нужен такой объем информации. Банки же, в свою очередь, не имея всей необходимой информации, не могут оценить свои риски и предпочитают отказать в получении кредита.

Что касается оценки заемщика, то претендовать на получение коммерческого ипотечного кредита может только открытое юридическое лицо. Банкам-кредиторам необходимо предоставлять всю финансовую отчетность, бизнес-план, показывать оборотный капитал и т.д. На это по разным причинам готовы далеко не все российские компании.

Игроков на рынке пока мало
Такая услуга, как коммерческая ипотека на московском рынке фактически начала развиваться в 2005 году. При этом круг банков, оказывающих подобные услуги, очень узок. И это - несмотря на то, что спрос на эту услугу постоянно растет.


Явными проблемами, отягощающими жизнь желающего получить коммерческий ипотечный кредит, являются сроки кредитования, которые здесь короче, чем при ипотечном кредитовании жилья, и высокие требования к первоначальному взносу. Кроме того, заемщику приходится брать на себя ряд дополнительных расходов, например, он обязан застраховать объект залога и оплатить его оценку.

Программа эта предполагает предоставление кредитов сроком на три года с возможностью последующей пролонгации. Размер кредита может достигать 70% от рыночной стоимости приобретенного имущества, при этом процентная ставка составляет от 12% годовых в валюте. Программа рассчитана на приобретение всех типов коммерческих объектов: нежилых зданий и помещений, используемых под торговые площади, офисов, коммерческих складов, а также производственных помещений и земельных участков.

В качестве примера работы на данном сегменте ипотечного рынка можно назвать Абсолют-банк и компанию МИЭЛЬ-Недвижимость, которые в апреле 2006 года объявили о начале реализации совместной программы по ипотечному кредитованию юридических лиц для приобретения объектов коммерческой недвижимости.

В целом программа Бизнес-ипотека достаточно перспективна, поскольку брать деньги в кредит всего на три года невыгодно, так как коммерческая недвижимость очень дорога и регулярные платежи получаются очень большими. При этом срок окупаемости большей части коммерческих объектов составляет более 5 лет.

Также в начале 2006 года о начале предоставления ипотечных кредитов под нежилые объекты объявил Москоммерцбанк. Программа Бизнес-ипотека этого банка имеет следующие параметры: кредит предоставляется в долларах США, процентная ставка - от 12% годовых, срок кредитования - 10 лет, сумма кредита - от 20 тыс. до 1 млн. долларов, собственные средства заемщика - от 20 процентов. В качестве залога используется приобретаемая недвижимость.

Раз так, то должно появиться и предложение. Для этого прежде всего должны быть внесены необходимые дополнения в Закон Об ипотеке. Главная задача состоит в том, чтобы коммерческие ипотечные кредиты стали доступными не только горстке монстров крупного бизнеса, но и стали вполне массовым явлением. Это позволит малым и средним предприятиям выжить в конкурентной борьбе, быстрее и чаще обновляя оборудование, внедряя новые технологии, увеличивая ассортимент услуг и выпускаемых товаров.

Пока все в перспективе
В настоящее время в России даже ипотека жилой недвижимости, о которой так давно и так много говорят, пока еще не стала по-настоящему массовым явлением. Коммерческая ипотека и подавно - скорее перспективное понятие, чем реальное явление на рынке. Такой вид ипотеки при всех ее плюсах доступен сейчас не для всех и не всегда. И это притом, что спрос на такую услугу со стороны малого и среднего бизнеса уже сформирован (коммерческая недвижимость по отдельным категориям дорожает быстрее жилой, и покупка офисов может быть очень выгодным бизнесом).

— Это профессиональный праздник людей, с которыми тесно связана наша повседневная работа. Настолько тесно, что нас тоже поздравляют с этим праздником. Дня инвестора, к сожалению, не существует. А если серьезно, мы тоже входим в строительный комплекс Москвы и поэтому считаем этот день своим праздником. Я думаю, что и нам, и нашим строителям есть чем гордиться. Отрадно, что часто в работе мы сталкиваемся с опытными специалистами, болеющими за свою работу. Могу с уверенностью сказать, что так, как в Москве, не строят нигде. А строить в Москве — это большая честь и ответственность.

Евгений Леонов, начальник отдела перспективных проектов ДИПС:

Андрей Шерекин, генеральный директор ООО “Инкерман”:

Если честно, я бы вплотную занялся центром. Брать кварталами и “чинить” Москву. Только целиком, чтобы выгрести из самых глубин московских дворов всякий строительный хлам, не представляющий никакой ценности. Там еще столько сараев, на месте которых можно построить много нового жилья. С другой стороны, если дом — действительно памятник архитектуры, то сделать все, чтобы уберечь его от пагубного воздействия времени, от разрушения. Столичную старину можно прекрасно сочетать с новым образом жизни Москвы. Это европейский город, здесь должны быть и рестораны, и офисы, и гостиницы. Но его новизна не должна быть кричащей безвкусицей. Здесь должно царить уважение к традициям и истории, как в любой цивилизованной европейской стране. По окружающей застройке можно и должно отследить связь культур и времен. А значит, и поколений.

А разве сейчас есть какие-то ограничения по строительству? По-моему, уже нет. Наша компания все мечты претворяет в жизнь, хотя мы не так много построили. Шаг за шагом мы создаем все лучшие объекты, потому что не хотим останавливаться на достигнутом. Наши цели вполне гуманны – чтобы в Подмосковье люди жили хорошо и комфортно, чтобы архитектура там была так же разнообразна и красива, как в столице.

— Я второй год отмечаю этот праздник. До этого был военным. Но, как ни странно, профессии очень похожи: постоянные авралы, почти нет выходных. День строителя – праздник хороший и добрый. Я, возможно, буду категоричным, если скажу, что военные – это разрушители, а строители – созидатели. Мне больше нравится созидать.

— Я отмечаю этот праздник первый год. Нравится мне эта профессия постоянным общением с людьми, конкретными результатами труда. Но есть и обратная сторона нашего дела. Немало строительных компаний обманывают людей, купивших квартиру в новостройке. Они подрывают авторитет строителей, компаний, которые серьезно работают на рынке.

Андрей Моисеев, ведущий специалист по операциям с недвижимостью строительной компании “Жилстройсервис”:

Михаил Якимов, менеджер по маркетингу компании “Новый мир”:

Мне очень нравятся мосты и башни в стиле Эйфелевой, Останкинской. Но я бы этого не построил, у меня нет специального образования. Определенно знаю, что башня моей мечты была бы сетчато-крестообразная, пустая внутри, ажурная, переходящая во что-то, напоминающее пагоду. Функционально и красиво. По-моему, отличный дом. На радость себе, на зависть врагам.

О личных профессиональных мечтах я затрудняюсь сказать, но если отвечать на вопрос относительно концепции “Нового мира”, то нашей компании, кажется, удается воплощать все мечты и планы. Мы строим исключительно монолитно-кирпичное жилье и очень хотим возводить объекты, которые делали бы город красивым и оригинальным. Каждый микрорайон должен иметь свой неповторимый облик. Ведь Москва должна радовать не только своих жителей, но и гостей, и туристов. По-моему, мы строим именно то, что всем по душе.

— В первую очередь, это профессиональный праздник. Извините за пафос, но, тем не менее, в этот день будет одолевать чувство гордости, ответственности за жизнь горожан.

— Главное в работе строителя — это скорость и качество! Бог создал мир за семь дней, но он не оформил разрешительной документации. Наверное, именно поэтому до сих пор этот объект не сдан Госкомиссии. Но, как мы все догадываемся, нам это не очень мешает, и в чем-то этом мир нас даже радует! Особенно в День строителя!

Аркадий Терентьев, начальник управления маркетинга НПП “Тема”:

География московских стройплощадок расширяется из года в год. В 2005 году они были в 48 городах России, в нынешнем - в 5 Сегодня Москва строит в Центральном, Южном, Северо-Западном федеральных округах и даже во Владивостоке.

Я хотел бы создать технологию живых домов! Так же, как по программе ДНК строится живая клетка, а затем и весь организм. Сами собой, по соответствующим программам-проектам, с различными генотипами, могли бы строиться и размножаться живые дома. Подобно кораллам в океане. Первый шаг – создать в нужном месте нужные условия для жизни строителей! Или хотя бы в День строителя задуматься об этом!
Москва не остров в океане, именуемом Россией, а плоть от плоти страны. Об этом говорит программа межрегионального сотрудничества, реализуемая стройкомплексом столицы во многих регионах РФ. В ней участвуют 30 ведущих инвестиционно-строительных компаний (ИСК) города.

Программа межрегионального сотрудничества в уходящем году продолжала набирать обороты, - сказал первый заместитель руководителя Департамента Константин Королевский. - Если в 2005 году в рамках программы было построено 520 тысяч квадратных метров жилья, то в 2006 году мы выходим на уровень без малого один миллион квадратных метров, а в 2007 году, я уверен, перешагнем и этот рубеж. В плане строительства жилья мы перешли от точечной к комплексной застройке. Московские компании в 2006-2007 годах вложат в строительство за пределами столичного региона 600 миллионов долларов.

Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города провел на днях конференцию Москва и регионы: сотрудничество в сфере строительства. Итоги 2006 года и перспективы. В ней участвовали губернаторы и мэры, приехавшие из разных регионов вместе с руководителями московских ИСК.

Известно, что недавно мэр Москвы предложил разработать для Центрального федерального округа специальную программу по развитию промышленности стройматериалов. Ее потенциал сейчас составляет только 57 процентов от необходимого. Московские ИСК уже делают шаги в этом направлении. Так ЗАО СУ-155 стала владельцем Ивановского ДСК, оживила здесь производство, которое дышало на ладан и в сотрудничестве с другими предприятиями этого региона участвует в выполнении Федеральной программы Доступное жилье.

Из названных цифр вытекает, что стройкомплекс столицы будет строить 5 домов для себя, а каждый шестой - для регионов. Речь на конференции шла не только об увеличении объемов сотрудничества, но и о качественной его стороне, об использовании в строительстве местных материалов, о возобновлении в регионах деятельности ДСК после их модернизации и о вводе новых мощностей, что происходит впервые примерно за 15 лет. Москва сыграла роль локомотива в инвестиционно-строительной деятельности, и теперь в регионах активизировались свои инвесторы. Опыт столицы востребован как никогда. Более того, гостиничным строительством в исторических городах России заинтересовались иностранные инвесторы.

Московские строители успешно реализуют постановление столичного правительства о строительстве сети гостиниц в городах Золотого кольца России. Уже сданы в эксплуатацию гостиничные комплексы в Ростове Великом, в Угличе, где сейчас строится второй отель на берегу Волги, в работе - гостиницы в Переславле-Залесском, в Рыбинске, в Ярославле.

Москва в последнее время, по словам начальника Управления выполнения межрегиональных программ Департамента градостроительства Дмитрия Коробова, оказывает помощь регионам в строительстве социально значимых объектов. После ввода двух школ в Беслане, потом еще двух в Грозном стройкомплекс столицы планирует построить здесь женскую консультацию, роддом и 8 жилых домов, два из которых должны быть введены в эксплуатацию до Нового года. В Калининграде идет строительство жилых домов для семей участников Великой Отечественной войны, ветеранов Балтфлота, офицеров ВМФ. Мэр Калининграда Юрий Савенко отметил, что моряки и жители самого западного региона России ценят этот жест доброй воли Правительства Москвы.

Участие компаний Москвы на региональных стройрынках стало своеобразным знаком надежности и качества для покупателей жилья и местных строительных организаций.

Сейчас Ярославль готовится к своему 1000-летию, которое будем отмечать в 2010 году, - сказал заместитель губернатора Ярославской области Геннадий Иванов. - К юбилею компании столицы возводят у нас не только крупный торгово-развлекательный центр, но и выполняют четвертую часть всех строительных работ в древнем волжском городе.



Главная --> Публикации