Главная --> Публикации --> Место под “алые паруса” До строительных сберкасс дошла очередь в думе Логистика пересекает границу Особенности строительства деревянных коттеджных поселков Выбор путей развития киева: взгляд риэлторов ан «планета оболонь»

Зачем проводить проверку
Специалисты рынка недвижимости в один голос советуют не покупать квартиру без содействия профессионалов, которые смогут проверить наличие всех необходимых документов и, что не менее важно, правильность их оформления. Именно отсутствие или ненадлежащее оформление документов, по словам Ивана Слепцова, директора по связям с общественностью корпорации Главстрой, является самой распространенной проблемой при покупке квартир, в том числе и в новостройках. Разумеется, особенно внимательно стоит отнестись к вопросу, если вы не уверены, что не имеете дело с фирмой-однодневкой, которая может вообще не иметь разрешения на строительство. Однако помощь специалистов будет не лишней даже в тех случаях, когда покупатель планирует купить жилье у известной компании.

Понятно, что, приобретая жилье, нельзя позволять себе расслабляться и терять бдительность. Отдельного упоминания здесь заслуживают новостройки, квартиры в которых нуждаются в серьезной проверке перед приобретением. Ведь даже если жилье уже полностью достроено, остается риск потерять дорогие метры.

Так к кому же лучше всего обращаться за проверкой? Существует мнение, что лучше всего прибегать к услугам независимой юридической компании. Это вполне оправданный подход; однако, стоит понимать, что и юридическая компания не панацея от всех рисков, иначе юридическое сопровождение сделки в агентствах недвижимости или в структурных подразделениях компании-инвестора не было бы востребовано. Сторонний юрист не знает всех подробностей и всех нюансов реального положения дел. С другой стороны, свой юрист никогда не будет вводить потенциального покупателя в заблуждение, так как репутация компании создавалась и нарабатывалась годами, и никто не станет подвергать ее сомнению ради сиюминутной выгоды, говорит Раков. Разумеется, необходимо быть в курсе тенденций рынка недвижимости и настороженно относиться к предложениям приобрести квартиру по ценам существенно ниже рыночных.

Как объясняет директор юридического департамента агентства недвижимости Домострой Александр Раков, только специалист может разглядеть подводные камни, невидимые даже квалифицированному юристу, работающему в другой отрасли: Как правило, разного рода подвохи могут поджидать неосведомленного покупателя в последующей эксплуатации дома-новостройки, обеспечении его энергоресурсами.

Что проверяем при покупке
Прежде всего, стоит съездить на строительную площадку или по указанному адресу и воочию убедиться, что дом и квартира реально существуют. Если же здание еще только возводится, то самостоятельно посмотреть, на какой именно стадии строительства находится дом. Проверка документов никогда не должна проходить в отрыве от реальности. Когда вы будете смотреть документацию по строительству объекта, стоит сравнить ее с реальным состоянием дел и сделать свои выводы о правдивости предоставляемых сведений.

Квартиру лучше приобретать у известных и крупных застройщиков, имеющих богатый опыт работы на рынке и сложившуюся репутацию, или через крупное, зарекомендовавшее себя риелторское агентство, убежден руководитель исследовательского центра управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Борис Флексер: Добросовестные риелторы всегда очень тщательно проверяют застройщиков, с которыми работают, и все правоустанавливающие документы по объекту на предмет их юридической чистоты. Если же дом, который приглянулся покупателю, продает неизвестная ему компания, имеет смысл обратиться к независимым юристам, специализирующимся на работе с новостройками или опять же в крупное риелторское агентство с целью проведения юридической экспертизы.

Документом, закрепляющим право застройщика на земельный участок на время проектирования и строительства объекта, в большинстве случаев является договор аренды земельного участка. Бывает и так, что земля просто находится в собственности застройщика. В последнем случае инвестиционный контракт с участием местной администрации не заключается.

Обязательно следует проверить правоустанавливающие документы. В пакет при любых условиях должны входить: постановление органа власти (как правило, главы муниципального образования) о выделении застройщику земельного участка под проектирование и строительство; документ, закрепляющий право застройщика на земельный участок на время проектирования и строительства объекта; инвестиционный контракт; протокол распределения квартир между сторонами инвестиционного контракта; документы, подтверждающие право лица, заключающего с покупателем договор на приобретение квартиры в новостройке, распоряжаться правом на эту конкретную квартиру.

Надо заметить, что большая часть проблем с неправильным или неполным оформлением документов решается на месте, в рабочем порядке. Суд это уже последняя инстанция, когда ситуация полностью зашла в тупик. И, разумеется, все прекрасно понимают, насколько долго урегулируются подобные вопросы.

Проблемы и судебные решения
О том, какие неприятности поджидают покупателей жилья, не озадачившихся надлежащей проверкой (или не сделавших по ее итогам правильных выводов), догадаться нетрудно. Прежде всего, могут возникнуть проблемы с заселением в квартиру, а также с оформлением ее в собственность. Если на руках у покупателя не будет полного пакета правильно оформленных документов, то он и вовсе может потерять свои деньги. По словам Хаи Плещицкой, руководителя юридического департамента МИАН агентство недвижимости, в зависимости от проблемы, она решается либо путем переговоров с компанией-застройщиком, либо путем обращения в правоохранительные органы или в суд: Эффективность обращения в суд зависит от того, по какому вопросу обращается инвестор. Чаще всего решение выносится в пользу истца, однако вопрос исполнения судебных решений в случае с возвратом денег обманутым вкладчикам, как правило, остается открытым.

Наиболее часто встречается проблема в отношении определения реального срока окончания строительства объекта, который порой не зависит от объективно видимых причин и занижается застройщиком с целью максимально быстро привлечь денежные средства дольщиков (соинвесторов), рассказывает Александр Раков. Второй по распространенности остается проблема с оформлением прав собственности на уже построенное жилье. Бросаясь в суд в надежде защитить свои права, стоит понимать, на что имеет смысл рассчитывать. Например, остановленную по объективным причинам стройку не сможет расшевелить ни одно судебное решение, а возврат денег в этом случае будет определяться как условиями договора, так и фактическими возможностями ответчика. В случае с покупкой квартиры всегда действует правило Профилактика лучше, чем лечение, поэтому не стоит экономить на проверенных специалистах, которые смогут провести качественную и всестороннюю экспертизу всех необходимых документов на квартиру.
Многие организации сталкиваются со сложностями при оформлении прав на недвижимое имущество или сделках с ним. Сегодня юрист М2 отвечает на наиболее часто задаваемые вопросы, связанные с арендой офисных помещений.

О проблемах, которые могут возникнуть у покупателей недвижимости в новостройке, находящейся на стадии строительства, рассказывает Ангелина Крутова, старший специалист отдела оформления компании Пересвет-Девелопмент: Строительство дома могут просто заморозить на неопределенное время, мотивируя это тем, что у застройщика не хватает денежных средств. Зачастую процесс заселения в дом затягивается из-за приемки Госкомиссией. Еще одна ситуация: застройщики сдали дом, но покупатели не могут оформить квартиру в собственность, потому что не подписан распределительный протокол между застройщиком и городом. Тут надо понимать, что с учетом времени, которое необходимо затратить на строительство и зачисление жилого дома на баланс города, очень немного покупателей сегодня получили квартиры по правилам, установленным 214-ФЗ, призванным защитить интересы дольщиков.

Наша организация купила офисное здание. Как теперь оформить отношения с арендаторами?
Илья Шурыгин, Ступино

Выбрав новый офис, готовься к бумажной волоките

Нельзя пропустить последнюю дату срока аренды. Если договор официально не будет расторгнут и арендатор занимает помещение и дальше, договор считается пролонгированным на новый срок на прежних условиях. В том случае, если с арендаторами заключены договоры на неопределенный срок, они расторгаются по соглашению сторон в любое время.
Если вы хотите cоставить договоры со всеми арендаторами, лучше всего не только известить их о смене собственника арендуемого имущества, но и заключить дополнительное соглашение к каждому договору отдельно. В документе нужно указать, что ваша организация является новым собственником арендуемого имущества, также необходимо привести платежные реквизиты, по которым должна будет перечисляться арендная плата. Вы или арендаторы хотите изменить какие-либо иные условия договора? Это тоже надо отразить в дополнительном соглашении.

Прежде всего вам следует определиться, хотите ли вы продолжать отношения с прежними арендаторами. Если нет, то можете расторгнуть с ними договоры в установленном порядке. Расторгнуть договор на том основании, что изменился собственник арендуемого имущества, нереально. Поэтому вам надо либо обосновать досрочное расторжение договоров, либо дождаться окончания срока их действия.

Законодательство предусматривает обязанность по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем регистрации подлежат договоры аренды недвижимости, заключенные на срок более года. Кроме того, в законодательстве отсутствует запрет подписывать договор аренды на неопределенный срок. Но поскольку договор, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут сторонами в любой момент (даже если прошло гораздо меньше одного года), такие документы регистрировать не надо. Однако стоит учитывать, что подобные договоры часто вызывают интерес со стороны налоговых органов.

Арендодатель утверждает, что при заключении договора аренды на неопределенный срок его не надо регистрировать. Так ли это?
Инесса Павлова, Москва

Если вы попытаетесь зарегистрировать договор без легализации всех произведенных изменений, у вас ничего не получится. Да и продавец наверняка не согласится отдавать самовольную постройку бесплатно. Поэтому прежде чем платить, вам следует получить от продавца документы на эту постройку. Без таких документов ее могут обязать снести как самовольное строение.

Покупаем здание с земельным участком. При изучении документов обнаружили, что часть помещений перепланирована. Кроме того, появилась постройка, которой в документах нет. Насколько это способно осложнить регистрацию договора?
Николай Сормов, Москва

Формально до регистрации договора и прав на недвижимость ее собственником остается продавец. Поэтому не верьте, если вам начнут говорить, что после подписания договора все документы вы можете собрать сами. Если продавец откажется исполнять свои обязательства (в том числе участвовать в регистрации), вы вправе заставить его сделать это через суд. Также не забывайте о том, что за неисполнение обязательств по договору законодательством и самим договором предусматривается ответственность. Продавец отказывается решать проблему легализации перепланировок и самовольной постройки? Вряд ли стоит покупать такое имущество.

Что касается перепланировок, то продавцу придется их узаконить. Ни в коем случае не подписывайте договор купли-продажи и не пытайтесь зарегистрировать сделку до оформления всех документов. В противном случае все обязанности по регистрации самовольной постройки и произведенных перепланировок лягут на вас. Включите в договор условие, по которому продавец берет на себя обязательства по представлению всех необходимых документов на продаваемое имущество.

Основное назначение акта приема-передачи заключается в том, чтобы фиксировать предоставление арендуемого здания и отражать его состояние. В акте приема-передачи обязательно надо указать истинное состояние передаваемого имущества. Поэтому включите в акт все недостатки (в каком виде находится пол, проводка, стены и пр.), чтобы при сдаче имущества по окончании срока аренды арендодатель не смог предъявить вам претензии по поводу его состояния.

По договору аренды нам должны передать здание. Оно находится в плохом состоянии. Отражать ли это в акте приема-передачи?
Алла Трофименкова, Серпухов

Как определяет Гражданский кодекс РФ, имущество, которым владеют несколько лиц, принадлежит им на праве общей собственности (ст. 244 ГК РФ). Долевой собственностью является та, в которой соглашением участников или решением суда определены доли каждого из них. Если доли не установлены, но между сособственниками нет споров о размере долей, те признаются равными.

При существующем уровне цен на жилье мало у кого есть возможность купить квартиру или дом только на свои деньги. Кредит тоже не является панацеей. В некоторых случаях выходом из ситуации служит объединение усилий по покупке недвижимости. Сегодня юрист М2 расскажет о таком понятии, как общая долевая собственность.

В начале общих дел
Купить квартиру или дом совместно с кем-то и оформить как долевую собственность относительно просто. Сложности возникают тогда, когда один из сособственников пытается распорядиться своим имуществом. Хотя закон предоставляет каждому сособственнику такое право, установлен особый порядок такого распоряжения. В самом общем виде основное правило сформулировано в ст. 246 ГК РФ: Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Кроме того, у сособственников есть преимущественное право получения доли в случае ее возмездного отчуждения. Возмездным является всякое распоряжение долей, при котором она не только меняет владельца, но прежний собственник получает что-либо взамен (деньги, аналогичное имущество и пр.).
Продавец еще до заключения сделки должен направить письменное извещение остальным сособственникам о намерении продать свою долю постороннему лицу. В извещении указываются все условия, на которых владелец доли хочет ее реализовать. Хозяева других долей общего имущества могут направить либо письменный отказ от приобретения реализуемой доли, либо не совершать никаких действий, которые свидетельствовали бы о желании заключить сделку.

Размер доли каждого сособственника может меняться в зависимости от его вклада в собственность (например, если он сделал ремонт и т. п.). Разумеется, все расходы, связанные с содержанием доли, каждый сособственник несет сам.
Сособственники вправе договориться о разделе имущества. Этот процесс может инициировать даже один сособственник. Если такое невозможно или другие участники против такого раздела, он имеет право обратиться в суд. Выделение доли иногда заменяют на выплату компенсации опять же, по соглашению всех сособственников или в случае, когда доля, подлежащая выделу, незначительна или ее нельзя выделить. В последнем случае согласие сособственника не требуется.

В последнем случае продавцу придется связываться с каждым сособственником и уточнять дату получения ими извещений. В том случае, если извещения рассылались заказными письмами с уведомлением о вручении, дата получения извещения будет указана в соответствующей отметке. Однако при любом способе определения начала срока для каждого конкретного сособственника он будет течь по-своему.

Если от сособственников не поступило ответа в течение месяца (при продаже доли в движимом имуществе этот срок сокращен до десяти дней) со дня извещения, собственник вправе продать свою долю любому лицу. Отметим, что Гражданский кодекс не определяет, с какого момента отсчитывается срок. Между тем месяц можно отсчитывать как с даты отправки, так и с даты получения извещения сособственником.

Команда полный назад
Если владелец доли по каким-либо причинам не известил в установленном порядке других сособственников о распоряжении имуществом, любой из них имеет право потребовать в судебном порядке перевести на него права и обязанности покупателя (второй стороны) по сделке.

Проблема исчисления срока частично решается за счет необходимости предоставления письменных отказов сособственников от преимущественного права покупки доли. Такие письменные отказы часто требуют регистрирующие органы и вторая сторона по сделке (для защиты своих интересов). В этом случае собственнику доли придется плотно работать с каждым сособственником.

При любом изменении условий, в сравнении с первоначальными, собственник должен снова уведомить совладельцев и дождаться от них ответа. Например, если собственник доли в квартире уведомил других собственников о продаже этой доли за $50 тыс., а потом решил реализовать ее за $60 тыс., ему следует уведомить всех снова, поскольку условия сделки существенно изменились.

На обращение с таким заявлением в суд закон выделяет три месяца. Выше уже говорилось о порядке уведомления. Немаловажен тот факт, что собственник обязан уведомить других сособственников о сделке с такими условиями, на которых он намерен продать свою долю.

Разгуляться негде?
Вопреки распространенному мнению сособственники не сумеют сильно испортить друг другу жизнь. Все, что необходимо сделать сособственникам договориться о порядке владения и пользования имуществом. Вместе с тем, если они не в состоянии самостоятельно определить такой порядок, его установит суд.

Как правило, именно изменение цены чаще всего становится поводом для обращения в суд. Если три месяца уже прошло, а перевести права по сделке на какого-то одного сособственника невозможно, любой из них может обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной. Но такой иск имеет смысл только в том случае, если доля еще не перепродана или перепродана также с нарушением законодательства.

Таким образом, если сособственник (чья доля состоит из одной комнаты в квартире) захочет сделать ремонт, ему придется получить добро от остальных, а любой из сособственников на вполне законных основаниях вправе затормозить ремонт на неопределенный срок. Если у одного из сособственников есть долги, его кредитор вправе потребовать выделить его долю из состава общего имущества. Перед продажей доли на торгах кредитор, как и собственник, обязан уведомить других совладельцев об условиях сделки и получить от них отказ от покупки либо предложение оформить сделку. Такой порядок реализации залога применяется и при ипотеке.

Однако если стороны договорятся, что любое действие (не только распоряжение) с долей и самим имуществом подлежит согласованию с остальными сособственниками, любой сособственник сможет проявить свои худшие качества. Например, совладельцы договорились, что любое действие с долей (в том числе и производство улучшений) должно осуществляться только при наличии согласия на это всех сособственников.

Как известно, практически любая сделка с недвижимостью требует государственной регистрации, при которой регистрирующим органам надо предоставить документы, подтверждающие факт письменного извещения других сособственников как о самой сделке, так и о ее условиях. Также к заявлению о регистрации прилагаются документы, подтверждающие отказ каждого сособственника от покупки доли на предложенных условиях.

Несмотря на то что порядок владения и пользования определяется сособственниками, залог доли по ипотеке не требует их согласия (ст. 7 закона Об ипотеке (залоге недвижимости)). Таким образом, хотя у сособственников и есть способы затянуть реализацию доли, полностью парализовать все действия другого сособственника не удастся. Вместе с тем законодательство защищает их интересы и старательно ограждает их от неправомерных действий недобросовестного совладельца. Особенно это заметно в отношении сособственников недвижимости.

Перед выездом в населенный пункт, где планируется покупка квартиры по жилищному сертификату, обратитесь в ближайший к вам филиал Военно-страховой компании, где вам помогут подобрать документы, необходимые для оформления квартиры в собственность и посоветуют, кто может оказать помощь на месте. В каждом субъекте РФ работают филиалы ВСК, поэтому, приехав на место, вы можете обратиться в филиал, и вам помогут в выборе риэлторской или строительной фирмы, добросовестно работающей на рынке жилья.

Такие документы должны быть заверены либо самим регистрирующим органом, либо нотариусом. При отсутствии указанных документов регистрация приостанавливается до получения от сособственников отказа от сделки.
В некотором смысле законодательство в большей степени защищает права сособственников, а тот из них, кто решил распорядиться своей долей, находится в невыгодном положении. Но если собрать все уведомления и ответы на них, сделку реально оформить в относительно короткие сроки. Разумеется, если в нормальных условиях сделка купли-продажи недвижимости займет у продавца месяц, то при оформлении продажи доли и три месяца не предел.
Но бояться долевой собственности не надо. Просто помните, что она сродни жизни в коммунальной квартире: чем лучше отношения с соседями, тем спокойнее. Сособственники способны осложнить друг другу жизнь, но никак уж не испортить. Если вам предлагают купить долю в общем имуществе, помимо прочих документов поинтересуйтесь у продавца, как относятся к продаже остальные собственники. Если все документы в порядке, заключайте сделку. Только помните, что потом собирать все согласования придется уже вам.
Государственный жилищный сертификат получен. Что делать дальше? Куда обращаться? Мы попытались расписать алгоритм действий владельцев сертификатов.

Если вы действуете через риэлторскую фирму, заключите договор на подбор квартиры, оговорив при этом свои требования (район, метраж, сроки покупки, ориентировочную стоимость квартиры и т.д.). Потребуйте гарантий, что фирма не только будет осуществлять поиск нужного вам жилья, но и проверит «чистоту» сделки (квартиры), а также по вашему желанию юридически оформит договор купли-продажи.

В любом отделении Сберегательного банка региона, на который выписан ГЖС, необходимо открыть блокированный лицевой счет на свое имя, сдав при этом подлинник жилищного сертификата. На руках должны остаться заверенная копия сертификата и письменный договор с отделением банка об открытии лицевого счета.

Договор приобретения жилья должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Регистрационной палате. После проверки пакета документов Регистрационной палатой необходимо сдать в Сбербанк оригинал договора купли-продажи для осуществления оплаты продавцу.

Используя предоставленную риэлтором базу, приступайте к осмотру и выбору подходящего жилья. Риэлтор, в свою очередь, должен проверить выбранное вами жилье на «чистоту» (правильность перехода всех прав собственности всех предыдущих владельцев жилья, все ли лица выписаны из квартиры, в порядке ли документы по приватизации жилища, имеется ли справка из БТИ и т.д.), а также составить письменный договор купли-продажи.

По всем интересующим вопросам участия в Президентской программе «Государственные жилищные сертификаты» информацию можно получить по «Горячей линии» в Приемной Генерального управляющего по «Государственным жилищным сертификатам» (095)926-4598.

После поступления денег на счет продавца необходимо вместе с ним написать заявление на оформление собственности на всех членов семьи участника Программы ГЖС. К нему должны быть приложены передаточный акт, договор купли-продажи. Теперь можно получать ключи от квартиры, а также зарегистрированные в Регистрационной палате договор купли-продажи, передаточный акт и свидетельство о собственности на каждого члена семьи (весь пакет нужно будет потом зарегистрировать в БТИ). С новосельем!

117987, ГСП-1, Москва, ул. Строителей, д.8, корп.2.


Письменные обращения направляйте в Объединенную дирекцию по реализации федеральных инвестиционных программ Госстроя России по адресу:



Главная --> Публикации