Главная --> Публикации --> Осенняя зрелость отельеров “счастливая семья” для подмосковья Архитектура элитных поселков Гостевой дом, или домашняя гостиница Звенигород: швейцарские виды из окон новостроек

Компания Новый город (НГ) занимается инвестициями в недвижимость. По данным СПАРК-Интерфакс, акционеры группа физлиц (75%) и ЗАО Эхо НН (25%). Оборот не разглашается. Компания Торговый квартал оказывает услуги в сфере комплексного управления торговой недвижимостью в Москве и регионах России. Управляет, в частности, четырьмя крупными торговыми объектами в Красноярске, Нижнем Новгороде, Набережных Челнах и Астрахани. Оборот $33,58 млн в год. В Нижнем Новгороде функционируют более 20 торговых центров. По оценке облправительства, в 2006 г. оборот розничной торговли в регионе составит 171,4 млрд руб., что выше физических объемов к уровню прошлого года на 11,4% при росте цен на 10%. Крупнейшие торгцентры: Мега площадь 113 000 кв. м; Республика 32 000 кв. м, Шоколад 30 000 кв. м, Муравей 26 000 кв. м, Золотая миля 24 000 кв. м и Этажи около 20 000 кв. м.

Нижегородская компания Новый город решилась построить первый в городе торгцентр, в котором будут представлены только товары премиум-класса. По мнению участников рынка, у элитного сегмента торговли в Нижнем хорошие перспективы.

Первые три этажа Лобачевский Plaza будет занимать fashion-галерея, на остальных этажах расположатся офисы и представительства компаний. Инвестиции в строительство составят $40 млн. Название центра связано с тем, что именно в этом месте более двух столетий назад родился знаменитый русский математик Николай Лобачевский, отметили в компании Новый город.

Компания Новый город осенью 2007 г. откроет в Нижнем Новгороде торговый центр премиум-класса Лобачевский Plaza площадью 15 625 кв. м. Он расположится в одноименном шестиэтажном торгово-офисном центре площадью 40 000 кв. м, строительство которого на пересечении улиц Алексеевской и Октябрьской НГ начала весной 2006 г. Тогда директор НГ Виктор Китаев сообщал Ведомостям, что участок в 1,5 га был выделен компании мэрией Нижнего Новгорода в 2004 г.

По данным Морозовой, в торгцентре будет пул арендаторов, ранее не представленных в городе, мировых luxury-брендов товаров и услуг премиум-класса, рассчитанных на людей с достатком выше среднего. Назвать конкретные марки Морозова отказалась, сославшись на то, что договоры еще не подписаны. Арендные ставки будут выше, чем в других торгцентрах, сказала она, окончательно их размер еще не определен. Сейчас ставки аренды в ТЦ города составляют $50-100 за 1 кв. м в месяц.

Подбором арендаторов в новый ТЦ займется московская компания Торговый квартал, которая с 2003 г. управляет торгцентром Шоколад, а с 2005 г. заполняет арендаторами ТЦ Карусель. По словам руководителя пресс-службы Торгового квартала Анны Морозовой, есть договоренность, что других консультантов к подбору арендаторов Новый город привлекать не будет. Вопрос о том, кто будет управлять всем торгцентром, еще не решен.

Попытка создать первый в городе торгцентр для богатых может быть успешной: торговля товарами премиум-класса востребована, говорит директор нижегородского Магазина готового бизнеса Юрий Кузьмичев. По его данным, рост продаж элитных товаров в городе ежегодно увеличивается на 20%. Рядом вскоре откроется бизнес-центр Центр международной торговли (ЦМТ), у сотрудников которого предполагается высокий уровень доходов. Сейчас в Нижнем проживает около 1000 миллионеров, уверяет Кузьмичев.

Участники рынка считают проект Нового города перспективным.

Руководитель центра консалтинга Союза магазинов Нижегородской области Вадим Носов считает, что городу нужен знаковый торговый центр такой, как Охотный Ряд в Москве. Опыт Охотного Ряда показывает, что модель работает. Очень многие бренды пытаются туда попасть, даже не с целью повышения уровня продаж, а для представительства своей марки, подчеркивает Носов. Сейчас в Нижнем в качестве центра высокой моды успешно позиционирует себя торгцентр Этажи (принадлежит ГК Столица Нижний), говорит Носов.

Пока выбор брендовых товаров очень узок и поэтому многие едут одеваться в Москву, добавляет директор ЦМТ Павел Солодкий.

СИНЕМА-ПАРК БЕЗ НОВОГО ГОРОДА

Гендиректор ГК Столица Нижний Олег Сорокин уверен, что места на рынке хватит и будущему конкуренту. По его мнению, перспективы элитного сегмента в Нижнем хорошие, по крайней мере, все магазины ТЦ Этажи (110 арендаторов) сейчас востребованы покупателями, уверяет он.

В ноябре тенденция к снижению темпов ценового роста подмосковного жилья сохранилась. Как и в столице, рынок здесь вступает в стадию стабилизации. За месяц первичная недвижимость Подмосковья прибавила в стоимости 2,11%. Это чуть меньше, чем в октябре (2,5%). Ну а вторичный рынок затормозил еще сильнее рост на нем составил всего 2% против 4,5% месяцем ранее.

Московская компания Синема-Парк весной 2008 г. планирует открыть в Нижнем на пл. Свободы торгово-развлекательный центр (ТРЦ), совмещенный с мультиплексом. По словам директора по региональному развитию Синема-Парк Кирилла Иванова, ранее соинвестором проекта была компания Новый город. Однако в этом году она переуступила права на этот участок группе компаний Земляне. Иванов отметил, что параметры ТРЦ остались прежними: площадь более 30 000 кв. м, инвестиции свыше $20 млн.
Цены на новостройки в Подмосковье за месяц выросли на 2,11% против 2,5% в октябре. На вторичном рынке квадратный метр подорожал всего на 2% по сравнению с октябрьскими 4,5%. В декабре же рост стоимости жилья ожидается и вовсе в пределах 1-2%



3 подмосковных города-лидера по росту цен на жилье

В ноябре отличились три города-сателлита: Нахабино (город-спутник Красногорска), Электроугли (город-спутник Железнодорожного) и Красково (город-спутник Жуковского). Стоимость квадратного метра вторичного жилья в каждом из них выросла примерно на 10%. Данное локальное подорожание стало следствием предшествовавшего повышения цен в городах, которым они сопутствуют, и последовавшего за этим перетекания спроса.

По вторичке отчетливо видно, что цены на квартиры в ближайшем Подмосковье уже стабилизировались (в среднем +0,58%), в то время как в средней полосе Московской области потенциал роста еще до конца не исчерпан (в среднем +2,5%), хотя, по прогнозам УК Конкордия-эссет менеджмент, в ближайшие два месяца и он сойдет на нет.

Впереди Новый год пора традиционного затухания активности на рынке жилой недвижимости. Многие застройщики, чтобы не уронить показатели продаж, компенсируют этот период скидками. Рождественско-новогоднее затишье объективно оценивать довольно сложно. Если делать прогноз стоимости квадратного метра с учетом скидок, то возможен даже спад цен. Впрочем, некоторые девелоперы производят хитрые маркетинговые манипуляции: сначала без широкой огласки поднимают цены в преддверии Нового года, а затем уже объявляют скидки. Последние, естественно, активно рекламируются с целью сохранения потока покупателей в мертвый сезон.

Стоимость новостроек в Видном и Мосрентгене за прошедший месяц не выросла. То же можно сказать и о вторичном рынке. А вот в Химках новые квартиры в ноябре все еще активно прибавляли в цене 7,14% за месяц. Этот город пользуется популярностью у покупателей недвижимости вследствие хорошей транспортной доступности и инфраструктурной развитости. При этом Химки из-за нехватки строительных площадок наращивают жилищный фонд не так быстро, как другие их аналоги Красногорск, Мытищи и Одинцово. Скоро, впрочем, и здесь планируется возведение нового микрорайона Юбилейный. Сильно отстают Химки и в плане скорости появления новых объектов в частности, от Балашихи, где начали возводить очередной новый микрорайон Лукино, который стал уже четвертым за неполный 2006 г.

Правительство Московской области вчера обнародовало размер затрат на выкуп землеотводов под 520-километровую трассу Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД). На эти цели из областного бюджета предлагается выделить 41 млрд руб.

В любом случае рассчитывать на высокие темпы роста стоимости жилья в декабре не приходится даже без учета скидок они вряд ли превысят 1% для ближайшего Подмосковья и 2% для средней полосы области.

Как заявил Бизнесу заместитель председателя правительства Московской области, министр транспорта областного правительства Петр Кацыв, из подмосковного бюджета предполагается выделить для решения вопросов, связанных с землеотводом, 41 млрд руб. ($1,57 млрд). Согласно концепции строительства ЦКАД, доля субъекта России в этом проекте, реализуемом на принципах частно-государственного партнерства, составит примерно 25% от его общей стоимости.

Областные власти вчера обнародовали сумму, которую они намерены направить на процедуру подготовки проекта ЦКАД перед его реализацией.

Между тем подмосковные власти уже готовятся к выкупу участков земли под будущую трассу. В ходе вчерашней прессконференции Кацыв сообщил, что при реализации проекта земельный коридор может гулять в пределах 20-30 м. Кацыв сказал, что земля будет изъята у нынешних собственников в установленном законом порядке.

Как сообщили в федеральном государственном унитарном предприятии (ФГУП) Дороги России, концепция инвестиционного проекта строительства ЦКАД, которую в первой половине декабря планировал рассмотреть экспертный совет по частно-государственному партнерству Минтранса России, пока не готова. По словам источника, в настоящее время сотрудники ФГУП заняты изучением документации, подготовленной зарубежными экспертными компаниями. Лишь после изучения изысканий экспертов концепция будет представлена в Минтранс. Во ФГУП подтвердили, что предполагаемый концессионер должен будет взять на себя еще 25% стоимости проекта, а оставшееся привлекут федеральные ведомства.

В любом случае предполагается компенсация, которая соответствует рыночной оценке изымаемого объекта. По сути дела, происходит равноправный обмен с независимой оценкой.

Такое намерение властей новостью для собственников подмосковных земель, по которым пройдет ЦКАД, не является. Руководитель департамента маркетингового анализа компании Масштаб (ведет строительство загородных коттеджей по Калужскому направлению) Наталия Чукаева подтвердила, что земля может бытьизъята у собственника, но тогда собственнику будет выплачена рыночная стоимость либо предоставлена аналогичная земля.

Партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский подтвердил, что процедура изъятия земель крайне затруднительна. Нормативная база этой процедуры зафиксирована в главе 17 ГК РФ и в Земельном кодексе. Однако продолжительность процесса изъятия непредсказуема, поскольку, как сказал юрист, с момента регистрации постановления органа власти об изъятии участка земли в случае несогласия собственника изымаемого участка последний может подать иск в суд, а неспешность рассмотрения судами хозяйственных споров известна.

Между тем цена как раз и может стать камнем преткновения в спорах владельцев земли и областной администрации. По словам Чукаевой, в престижных районах (Калужское, Новорижское, Минское шоссе) цена может доходить до $10 тыс., а то и евро за сотку, если земля переведена в категорию индивидуального жилищного строительства. Цена сельхозугодий составляет $1,5-3 тыс. за сотку.

Областные чиновники надеются, что проектируемая ЦКАД перетянет основной грузопоток из Москвы в Подмосковье. До 2010 года вокруг новой бетонки планируется построить от 30 до 50 современных логистических комплексов, из них минимум три - в Кубинке, Бекасове и Орехово-Зуеве - будут располагаться в местах пересечения ЦКАД с железными дорогами. Кроме того, вблизи трассы будут созданы три контейнерных и грузоперерабатывающих терминала, а также складские помещения общей площадью 9,2 млн кв. м. Власти рассчитывают, что вклад частных инвесторов в реализацию программы по созданию транспортно-логистической системы ЦКАД составит 244 млрд руб.
Рынок недвижимости в этом году был богат на сюрпризы, большинство из которых приятными не назовешь: непрекращающиеся митинги обманутых дольщиков, возмущение застройщиков новым законом о долевом инвестировании строительства жилья. Но самым ярким событием года можно смело назвать галопирующий рост цен на жилье в столице, сделавший национальный проект по реализации доступного жилья фикцией. На следующий год большинство экспертов прочат стабилизацию цен, наиболее смелые, напоминая о приближающихся выборах, - их снижение и даже обвал рынка. Ждут эксперты и продолжения коррекции жилищного законодательства.

Подмосковье станет большим логистическим узлом

Цены на столичные квартиры после длительного периода стагнации, начавшейся в 2004 году, стали расти осенью прошлого года. Первый шок покупатели и эксперты испытали в начале декабря 2005 года: за две недели средняя стоимость московского жилья выросла с $2135 (на 30 ноября) до $2248 (на 12 декабря). В то время все опрошенные Газетой эксперты уверяли, что удорожание жилья на 5% - это огромный скачок и начиная со следующего года рост цен стабилизируется. Но уже в первых числа января текущего года в офисах продаж крупных застройщиков собирались огромные очереди желающих приобрести квартиру на первичном рынке. Скупалось все и на самых ранних стадиях строительства. В результате - новый виток роста цен, что только подогрело спрос, который к весне вылился в ажиотажный. Квартиры в этот период дорожали на 10% в месяц, а традиционное летнее затишье лишь приостановило рост до 4-5% в месяц. Но тут риелторы всерьез заговорили о падении покупательского спроса на столичные квартиры: большая часть потенциальных покупателей не выдержала ценового галопа и сошла с дистанции, отложив улучшение жилищных условий до лучших времен, другая, более обеспеченная, - переориентировалась на загородную недвижимость. Люди подверглись психологическому шоку за счет явного и существенного несоответствия качества жилья и цен на него и заняли выжидательную позицию, - говорит глава информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин.

За год стоимость московских квартир выросла на 70-80%, что обмануло самые смелые прогнозы аналитиков. Сейчас цены на квартиры даже в демократичных хрущевках, расположенных на окраинах столицы, колеблются в районе $4 тысяч долларов за квадратный метр.

На перепутье

Продавцы дрогнули в ноябре - с этого времени в еженедельных мониторингах аналитиков рост цен сменился их снижением. По словам Крапина, цены предложения на вторичном рынке московского жилья замерли на достигнутом еще в сентябре уровне. При этом за последние два месяца в отдельных сегментах зафиксировано небольшое снижение, до 5%, - рассуждает он. - Можно предположить, что эта часть объектов была сильно переоценена собственниками.

При этом Белоусов считает, что ждать стагнации на рынке новостроек не стоит: по данным Капитал Груп, цены на квартиры в новых домах растут на 3-3,5% в месяц. Но Александр Крапин замечает, что на практике застройщики активно предлагают жилье с различными видами скидок, информация о которых не попадает в базы данных. А по мнению президента группы компаний Рескор Сергея Лупашко, в будущем году рост цен составит 15-20% в год. Впрочем, это один из самых оптимистичных для застройщиков прогнозов.

Будет ли тенденция к снижению цен продолжена и какими темпами? Это зависит от того, какова справедливая цена квартир. Так, коммерческий директор холдинга Капитал Груп Алексей Белоусов замечает, что цены на однокомнатные квартиры в хрущевках, расположенных за пределами Садового кольца, сегодня колеблются в пределах $4-5 тысяч за кв. м. Реальная стоимость квадратного метра в старом фонде не должна превышать $2 тысячи, - считает он. - Естественно, корректировка ценообразования неизбежна, и чем быстрее она произойдет, тем лучше для рынка.

Интерес инвесторов, по мнению большинства экспертов, переместится в коммерческую недвижимость. Прежде всего в торговые и офисные помещения, рост цен на которые составит около 20%, - уверен начальник отдела загородной недвижимости ГК Вашъ финансовый попечитель Роман Рыжков. В первую очередь резкий рост цен ожидает стрит-ритейл, расположенный в основных торговых коридорах столицы: цены на такую недвижимость вырастут минимум на 25%, - уточняет Павел Пряников.

Замгендиректора Delta Estate Павел Пряников уверен, что рынок жилья будет подвержен давлению при помощи социальных рычагов. Конец текущего года показал, как это может происходить, - делится Пряников. - Окрик из ФАС и обещание вице-премьера Медведева разобраться подвигли застройщиков приостановить гонку цен на новостройки. Председатель экспертного совета компании Финам Сергей Хестанов уверен, что рынок жилья ожидает стагнация или обвал цен. По его мнению, нынешний рост цен на недвижимость в России обусловлен прежде всего притоком в страну нефтедолларов. А большинство аналитиков прогнозируют плавное снижение цен на нефть. Кроме того, Хестанов напоминает о предстоящих весной 2008 года выборах президента. Недвижимость - один из самых уязвимых видов активов: ее нельзя спрятать, вывезти за границу, защитить от действий государства, она на виду, - говорит он. - И многие финансовые структуры, скорее всего, предпочтут избавиться хотя бы от части подобных активов.

Немало изменений в уходящем году претерпели и законы, регулирующие правила игры на рынке недвижимости. В первую очередь исправлялись ошибки законотворцев, совершенные в 2005 году. В текущем году внесен ряд поправок в печально известный закон № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве..., но я более чем уверена, что в ближайшем будущем процесс лоббирования дальнейших смягчений продолжится, - считает начальник аналитического отдела компании Новый город Наталья Ветлугина. - В будущем году следует ждать очередной порции законопроектов, связанных с нацпроектом Доступное жилье.

Работа над ошибками

Председатель правления корпорации Mirax Group Максим Темников отмечает еще одну важную законодательную инициативу - продление сроков выбора управляющих компаний для собственников многоквартирных домов до 1 января 2008 года. Это не первая отсрочка, однако, скорее всего, в следующем году гражданам все-таки придется сделать выбор, - считает Наталья Ветлугина.

По мнению директора по развитию компании Бенефит инжиниринг Ярослава Козлова, пока все инициативы чиновников, связанные со стройиндустрией, носят карательный характер. Выбирая между реальной работой и пиаром, власть предпочла последнее, - уверен он. - Сначала демонизировали строителей в глазах населения, а потом начали принимать к бизнесу жесткие меры, которые всегда воспринимаются народом с восторгом, хотя последствия таких действий негативно отражаются на рынке.



Главная --> Публикации