Главная --> Публикации --> Альтернативы московской квартире: дом в майами по цене хрущевки Балашиха: планы и реальность Доступность ипотеки: что планируют банки? Купить квартиру? это выгодно! Hotel particulier: особняк для аристократа или витрина для бизнеса?

Подписанные президентом поправки принципиально меняют правила игры на строительном рынке. Во-первых, вводится правило о необходимости передачи неиспользуемых земельных участков, находящихся в федеральной собственности, субъектам федерации или в муниципальную собственность, которые затем могут выделить их под застройку. Такой земли в России примерно 70% общего количества. Во-вторых, инвесторы смогут получить государственные участки, лишь заплатив налог на сельхозземли, при наличии проекта планировки и межевания земли, в то время как раньше полагалось проводить аукцион. Наконец, процесс оформления участка сокращен с примерно года до месяца, а количество экспертиз проекта строительства с нынешних 12 до одного. Основная проблема, с которой столкнулась программа реализации малоэтажного жилья в Подмосковье, это то, что почти все земли, на которых можно было бы возводить подобные объекты, уже находятся в частной собственности. Владельцы же этих земель не готовы строить на принадлежащих им территориях доступное жилье. Поправки же в Земельный кодекс помогли найти земли, которые еще не принадлежат частным компаниям, говорит Николай Дижур, председатель общественной организации Наша земля.

Вчера Владимир Путин подписал пакет поправок в Градостроительный кодекс и другие законодательные акты, которые существенно упрощают перевод земель из федеральной собственности в частную. Речь идет о приблизительно 70% земель. В перспективе, по мнению экспертов, это приведет к резкому увеличению объемов массового строительства недорогого загородного жилья и формированию одноэтажной России.

За последние два года в Подмосковье уже было заявлено несколько крупных проектов на сельхозземле. В 2005 году о строительстве города Рублево-Архангельское на Новорижском шоссе (площадью 2,7 млн кв. м с инвестициями $3 млрд) объявила Нафта-Москва Сулеймана Керимова, а в этом году стало известно о застройке окрестностей Домодедова группой Coalco (12 млн кв. м; $11 млрд), проекте Московского речного пароходства и акционеров Ист-Лайна в окрестностях Шереметьева (5 млн кв. м; $4 млрд) и строительстве микрорайона на территории племзавода Коммунарка на Калужском шоссе УК Масштаб, созданной владельцами агрокомпании Русагро и Собинбанка (14,5 млн кв. м; $7 млрд). Наталья Чукаева рассчитывает, что изменения законодательства ускорят реализацию этих проектов.

По словам начальника управления формирования градостроительных программ Алексея Шепеля, если раньше на разработку строительной документации одного проекта уходило около четырех лет, то с принятием поправок этот срок сократится примерно до двух лет. Стоимость оформления участка земли под строительство сейчас оценивается в 2-5% общего объема инвестиций в проект, однако теперь она должна существенно снизиться, прогнозирует директор департамента маркетингового анализа управляющей компании Масштаб Наталья Чукаева. Один из разработчиков законопроекта депутат Госдумы Мартин Шаккум рассчитывает, что принятие поправок увеличит объем строительства в стране на 15-20% в течение двух-трех лет.

О региональной экспансии СТ Групп Регион Ъ рассказал коммерческий директор компании Дмитрий Шмелев. Уже к 2008 году портфель проектов составит около 1 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости, сообщил господин Шмелев. По его словам, сейчас компания строит и проектирует свыше 750 тыс. кв. м жилых и офисных помещений в регионах. Так, только в Краснодаре и Новосибирске планируется строительство двух офисных центров общей площадью около 90 тыс. кв. м и двух жилых комплексов общей площадью более 130 тыс. кв. м. Всего мы развиваем 21 проект в ряде городов России, отметил господин Шмелев. По ряду площадок еще идет процесс согласования, сообщили в компании. Общий объем инвестиций в новые проекты составит около $1 млрд, из которых 30% средства компании, а 70% международных институциональных инвесторов под 9% годовых.

А с принятием поправок можно говорить о формировании одноэтажной России, уверен директор компании Building BMG Сергей Елисеев. Закон фактически говорит: скупайте и застраивайте, считает он, приводя в пример программу малоэтажного строительства в США после второй мировой войны. Гендиректор Миэль-Недвижимости Григорий Куликов говорит, что пока загородная недвижимость не может конкурировать с панельной городской застройкой: Сейчас стоимость коттеджа или таунхауса эквивалентна квартире площадью от 100 м. Таких квартир в Москве около 5%, а покупателей, предпочитающих жилью в Москве таунхаусы и коттеджи, меньше 1% населения, всего несколько тысяч семей. Но в перспективе упрощение оформления земли может привести к увеличению объемов строительства загородного малоэтажного жилья стоимостью до $200 тыс., что сопоставимо со стоимостью квартиры в Москве, говорит замгендиректора девелоперской компании MCG Дмитрий Чертковский. По оценке Сергея Елисеева, сейчас на этот сегмент приходится максимум 10% предложения в загородном сегменте. Но в перспективе принятие поправок увеличит его долю до 80-90%, и этот сегмент начнет оттягивать покупателей у панельных домов в Москве, уверен он. За $200 тыс. в Москве можно приобрести двухкомнатную квартиру в Бирюлеве площадью около 50 кв. м, если за эту же сумму покупателю предложат собственный дом площадью 110-120 кв. м, выбор очевиден, рассуждает он. Впрочем, эксперты считают, что реальных изменений на рынке стоит ожидать через несколько лет, когда будут решены проблемы с инфраструктурой и девелоперы разработают концепции строительства поселков экономкласса.
Компания СТ Групп Регион Александра Чигиринского выходит в новый сегмент рынка. Теперь компания будет строить в крупных региональных городах не только жилье, но и офисы. В планах СТ Групп Регион до конца 2008 года увеличить портфель проектов компании с нынешних 160 тыс. кв. м до 1 млн кв. м. Инвестиции в новые проекты составят $1 млрд.

Начальник отдела исследований CB Richard Ellis Ирина Герасимова считает диверсификацию портфеля СТ Групп Регион логичной: Компания реализовала ряд региональных проектов и понимает особенности этих рынков. Герасимова отмечает, что региональные рынки жилых и торговых площадей близки к насыщению, а офисный сегмент практически не освоен. В связи с высоким спросом арендные ставки в зависимости от региона варьируются в размере $300-700, а себестоимость строительства на 20-30% ниже московской. Таким образом, доходность офисных проектов в регионах незначительно отличается от московской (20-25%), в то время как доходность от реализации жилых проектов значительно ниже столичной. Если компания не имеет возможности реализовать проект в Москве, наилучшее решение для нее инвестировать в офисный сегмент в регионах, считает Герасимова.

ОАО СТ Групп Регион основано в октябре 2003 года. В реализации находятся 160 тыс. кв. м жилой недвижимости. Действует в Новосибирске, Сочи, Ростове-на-Дону и Ставрополе. Подконтрольно Александру Чигиринскому. Оборот за девять месяцев 2006 года 1 млрд руб.

Напомним, ранее о намерении увеличить объемы коммерческой недвижимости в своем портфеле с 4% до 30% объявил Дон-строй. К 2010 году компания рассчитывает зарабатывать на аренде по $400 млн ежегодно. Наращивание доли коммерческой недвижимости приведет к более прогнозируемому денежному потоку, говорится в меморандуме Дон-строя, посвященном выпуску евробондов.

Ведущий эксперт по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов мотивировал экспансию компании в коммерческий сегмент большей долгосрочностью таких проектов. Построив жилой дом, его продают и начинают другие проекты. А в случае с коммерческой недвижимостью можно оставаться собственником офисного центра, зарабатывая на аренде. Более того, взяв долгосрочный кредит, можно покрывать ежемесячные выплаты кредитору за счет выручаемой арендной платы, а сам кредит направить на развитие текущих проектов компании, рассуждает эксперт Жуликов.

Группа компаний Ташир хочет построить до 2010 г. около 700 000 кв. м торговых и офисных площадей в Москве и регионах. Она также собирается развивать собственную сеть отелей и кинотеатров Cinema Star. На это все Ташир планирует потратить около $1 млрд.



Компания уже построила 47 объектов недвижимости общей площадью 380 000 кв. м, рассказал вице-президент ГК Ташир Виталий Ефимкин. По его словам, до 2010 г. портфель группы планируется увеличить еще на 700 000 кв. м в основном торговых и офисных площадей, из которых половина будет построена в Москве, половина в регионах. Более $600 млн будет инвестировано в торговую недвижимость, около $300 млн в офисную.

ГК Ташир создана в 1999 г. Самвелом Карапетяном. Объединяет около 100 предприятий, занимающихся строительством жилья, офисов и торговой недвижимости, производством строительных и отделочных материалов. Среди проектов ТРЦ Рио (92 000 кв. м) в Черемушках, Рио-Гранд (220 000 кв. м) на Дмитровском шоссе, Ереван-Плаза (53 000 кв. м), Фараон (30 000 кв. м) в Ярославле, офисный комплекс Газойл Плаза (36 000 кв. м) на ул. Наметкина. Финансовые показатели не разглашаются.

Новые площадки в Москве Ташир пока не называет: они находятся в стадии оформления. Исключение офис СК Плаза в Подколокольном переулке (24 000 кв. м), строительство которого уже идет. Что касается регионов, то, по словам еще одного вице-президента Ташира Тиграна Казаряна, компания в следующем году приступит к возведению ТЦ в Ярославле (70 000 кв. м), Вологде (45 000 кв. м), Владимире (50 000 кв. м), Кирове (40 000 кв. м), Иванове (50 000 кв. м) и Петрозаводске (45 000 кв. м). В администрации некоторых городов, к примеру Ярославля, о проектах Ташира знают.

По словам Ефимкина, компания будет использовать как собственные (около 40%), так и заемные средства, в том числе займы Райффайзенбанка. Источник в банке подтвердил, что Райффайзенбанк будет участвовать в кредитовании проектов Ташира, но сообщить подробности отказался.

Кроме офисов и торговых центров компания собирается развивать свою сеть кинотеатров Cinema Star. Первые два мультиплекса уже открылись в ТРЦ Рио и ТРЦ Калуга 21 век (Калуга), еще три появятся в ТРЦ рядом с метро Университет, в Ереван-Плаза и Словацком доме (Санкт-Петербург). По словам Ефимкина, мультиплексы откроются во всех торгово-развлекательных комплексах компании, в которых это позволяет формат.

В перечисленных региональных городах до 2010 г. спрос на торговые помещения останется на высоком уровне, считает руководитель отдела исследований CB Richard Ellis/Noble Gibbons Нина Новикова. С ней согласен и директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. Кроме того, по словам Новиковой, компания сама начинала в регионах и прекрасно знакома с местными рынками, поэтому серьезных проблем в реализации заявленных проектов у нее не будет. Что касается Москвы, то, по словам представителя консалтинговой компании, Ташир может в будущем в связи с насыщением рынка столкнуться с проблемой наполнения арендаторами своих комплексов, в частности Рио-Гранда на Дмитровском шоссе.

Канадская компания IMAX крупнейший в мире производитель оборудования для показа широкоформатных фильмов с трехмерным изображением. Кроме того, IMAX занимается производством специализированных фильмов в формате 3D для демонстрации в своих кинотеатрах. Экран IMAX высотой с девятиэтажный дом и шириной 15 м. Сеть IMAX насчитывает 280 кинотеатров в 40 странах мира. Первый IMAX в России открылся в апреле 2003 г. в Москве. Оборот компании в 2005 г., по данным Hoovers, $150 млн. Рыночная капитализация на 19 декабря 2006 г. $149,5 млн.

Ташир также планирует создать собственную сеть отелей. На сегодняшний день у компании уже есть действующие гостиницы в Ялте, Сочи, Калуге. Еще одна уровня 4 звезды откроется в Рио-Гранде. По словам Ефимкина, в будущем планируется провести их ребрендинг, после чего все они заработают под единой вывеской.
Совет директоров корпорации IMAX решил отказаться от планов продажи компании. А чтобы поправить финансовое положение, IMAX намерена сконцентрироваться на работе на международных рынках, в том числе на российском. В ближайшие два года компания планирует открыть в России еще 10 кинотеатров.

Решение совета директоров IMAX напрямую коснется России. Сейчас здесь работают всего два кинотеатра IMAX в Москве и Казани, но, по словам сопредседателя совета директоров IMAX Ричарда Гелфонда, эта ситуация вскоре изменится. Корпорация планирует в 2007 г. открыть еще четыре кинотеатра в российских регионах. По данным источника Ведомостей, знакомого с планами компании, сейчас идут переговоры еще о семи кинотеатрах, строительство которых может начаться в следующем году. Стоимость только оборудования для кинотеатра составляет около $1,5 млн. В ближайшие несколько лет российский рынок будет давать до 5% общей прибыли корпорации, считает Гелфонд. В 2005 г. чистая прибыль компании составила $14,4 млн. Прибыль складывается из прибыли от продажи и обслуживания оборудования (55%), дистрибуции собственной кинопродукции (25%) и управления собственными кинотеатрами (15%).

В марте этого года совет директоров канадской корпорации IMAX объявил о готовности продать компанию. Но уже в августе было официально объявлено о том, что никто из компаний-претендентов не смог предложить адекватную цену. 14 декабря IMAX выпустила официальный пресс-релиз о том, что компания отказывается от планов продажи. Совет директоров IMAX полагает, что лучшим способом увеличения рыночной капитализации компании является развитие сети на перспективных рынках за рубежом, говорится в пресс-релизе компании.

Самостоятельно кинотеатрами IMAX управляет пока лишь в Канаде и США, на остальных рынках, в том числе и в России, работают ее франчайзи. В пресс-релизе IMAX говорится, что компания готова к созданию совместных предприятий с другими игроками рынка. Тем не менее, по словам Гелфонда, совместных предприятий с российскими компаниями пока не планируется. Это новая тактика для нашей компании, и мы хотим опробовать ее сначала на знакомой нам территории, на североамериканских рынках, заявил Ведомостям Гелфонд.

Кроме того, вскоре в Москве появится полноценный офис IMAX. Пока за Россию отвечает лондонское отделение компании.



Главная --> Публикации