Главная --> Публикации --> Евгений родионов: «я уверен, что в 2007 году никаких потрясений на рынке загородной недвижимости не будет» Осенняя зрелость отельеров “счастливая семья” для подмосковья Архитектура элитных поселков Гостевой дом, или домашняя гостиница

Маркетинговые исследования показывают, что в настоящее время инвестиции в региональные проекты существенно рентабельнее вложений в столичную недвижимость, особенно в части строительства торговых объектов. Крупные сетевые ретейлеры уже ведут острую конкурентную борьбу на периферии. При этом следует отметить, что наряду с инвестиционной привлекательностью областных проектов девелоперам необходимо учитывать местную специфику ведения бизнеса для минимизации возможных рисков.

Столичные девелоперы проявляют все больший интерес к региональным проектам, что подтверждает строительство крупных торгово-развлекательных комплексов. Их экспансия направлена на крупные города с населением порядка миллиона человек, такие как Новосибирск, Томск, Волгоград, Саратов, Самара, Воронеж и др. Все чаще здесь можно встретить бренды известных торговых марок Метро, Рамстор, Перекресток, ОBI, Пятерочка и пр.

В Саратове, как и во многих других городах России, преобладает старая застройка, причем дома находятся в ветхом и аварийном состоянии. Многие из этих зданий расположены в центральных кварталах, вдоль главных магистралей, наиболее привлекательных для строительства торговых центров и новых жилых микрорайонов. Наряду с частным и муниципальным жильем здесь же могут находиться коммерческие структуры (магазины, службы быта), а также небольшие предприятия (заводы, пекарни, мастерские и т. д.). Все эти объекты недвижимости нужно вывести за границы участка новой перспективной застройки, а жителей расселить, что потребует времени и вложения значительного объема средств.

В качестве примера приведем город Саратов, один из перспективных регионов в плане возведения торгово-развлекательных центров. До недавнего времени он был вотчиной местных строителей, практически недоступной для сторонних инвесторов. Однако со сменой администрации ситуация в Саратове стала иной. Руководство города и области в целях активизации инвестиционной деятельности проявляет интерес к привлечению дополнительных средств для реализации программ социально-экономического развития, направленных на создание дополнительных рабочих мест, к ликвидации ветхого жилья с последующей комплексной застройкой новых кварталов и возведению объектов инфраструктуры.

Основной этап предполагает процедуру отвода участка под строительство, согласование исходно-разрешительной документации, выпуск Постановления на проектирование и отселение жителей, получение Акта разрешенного использования земли (АРИ), а также проведение необходимых согласований, гарантирующих успешное осуществление инвестиционной деятельности.

Согласно маркетинговым исследованиям реализация региональных проектов предусматривает ряд этапов. Представим наиболее важные из них.

Приведем конкретный пример: на участке в 6,5 га находится 250 домов общей площадью порядка 12 тыс. кв. м, где проживает 400 человек (без учета членов семей). Исходя из цен на недвижимость в Саратове в мае июне 2006 года, бюджет переселения составил примерно 9,5 млн долл. при средней стоимости квадратного метра 800 долл. В ноябре декабре бюджет пополнился на 3,5 млн долл., так как цены выросли на 10 15 % (1000 1100 долл. за 1 кв. м).

Не менее важно освободить участок от имеющихся обременений, то есть отселить жителей. Учитывая рост цен на недвижимость, возникает риск превышения бюджета целевого финансирования и увеличения срока завершения работ.

К особенностям саратовского региона относится более упрощенная система регистрации (выписки-прописки) граждан по сравнению с Москвой, что значительно снижает правовые риски. Если собственник продал недвижимость, то у него нет законного основания претендовать на расторжение сделки и возвращение на прежнее место жительства.

При расселении следует учитывать особенность саратовской застройки (большая плотность населения при минимальной жилплощади на одного собственника). В связи с тем, что равноценное жилье найти трудно, приходится покупать квартиры значительно большей площади, выходя за лимит бюджета. Как правило, продавцы жилой и коммерческой недвижимости просят за нее значительно больше денег по сравнению с реальной рыночной стоимостью объектов. Возникновение спорных и конфликтных ситуаций в процессе расселения и их урегулирование является неизбежной частью данной работы, что надо учитывать и находить рациональные пути их решения. Многое здесь зависит от опыта и профессиональных навыков риелторов. При расселении муниципальных квартир необходимо заключить договор с городом на предмет взаимозачета и возмещения затрат инвестора за предоставленное жилье.

Кроме того, дефицит альтернативного жилья как на первичном, так и на вторичном рынке также усложняет процесс расселения. Работа начинается, как правило, со сбора и обработки аналитической информации по участку (его адрес, кадастровый номер, площадь, статус, характеристика строения и его статус, количество собственников и др.). На основе собранных данных разрабатывают бизнес-план, бюджет, финансово-юридическую схему и другие необходимые регламенты и процедуры ведения проекта. Подобный масштаб деятельности предполагает применение продуманной стратегии и особого профессионального подхода. Поэтому большинство девелоперских компаний предпочитает такую работу отдавать на аутсорсинг местным риелторским компаниям и осуществлять контроль за их деятельностью.

Вместе с тем определенную сложность представляет форма проведения расчетов с продавцами недвижимости. Учитывая, что финансирование проекта осуществляется в безналичной форме, нужно открыть на их имя счета в банке и обеспечить получение денег. Речь идет о принятой в регионе практике передачи средств продавцу перед сделкой, то есть до факта завершения ее регистрации. Это в значительной степени объясняется стереотипом мышления местного населения и отсутствием депозитарных ячеек в банках.

В целях экономии времени нередко приходится приступать к расселению до выхода официального постановления, что также связано с определенными рисками социального характера. Здесь нужна умелая тактика и хорошая РR-компания при поддержке городских властей.

Часть девелоперов ведет расселение собственными силами через дочернюю компанию в данном регионе. В таком случае как вариант людям предлагают в объеме установленного бюджета и в определенный срок самостоятельно подобрать себе альтернативное жилье в обмен на старое. Сделки проводят путем передачи продавцам денежных средств в обмен на приобретение их домовладений на имя инвестора. Организация деятельности по отселению предполагает создание команды, куда входят 10 20 риелторов (в зависимости от объема работы) во главе с руководителем проекта и обслуживающий персонал (юрист, бухгалтер, секретарь, водитель). По разработанной технологии они проводят сделки с недвижимостью (расселение). В обязательном порядке все участники должны выполнить плановое задание (по количеству объектов переселения, срокам и объему освоения бюджета), что является основным критерием оплаты их труда. Руководитель проекта разрабатывает стратегию деятельности, оптимизирует бизнес-процессы, взаимодействует с заказчиком в части предоставления квартальных планов мероприятий, отчетов о выполнении работы, пакета необходимых документов. Кроме того, он систематически фиксирует на ситуационном плане участка динамику реализации проекта.

В любом случае, один из решающих факторов успешной реализации девелоперского проекта это тесное сотрудничество и лояльные отношения с региональной властью, с опорой на ее административный ресурс.
Первые коттеджные поселки, появившиеся в Подмосковье лет пятнадцать назад, создавали по принципу кто во что горазд. На участках как правило, небольших, поскольку покупать много земли тогда казалось неоправданным мотовством, возводили многоэтажные новорусские замки из красного кирпича.

Вместе с тем не надо забывать, что предметом договора заказчика с исполнителем является получение Единого консолидированного участка под строительство. В этом случае расселение служит лишь инструментом и промежуточным звеном в реализации девелоперского проекта. Как правило, большинство участков с домовладениями находятся в долгосрочной аренде или пожизненном бессрочном пользовании, без надлежащего оформления документов на землю. Оформление земельных отношений путем выкупа в собственность или оформление долгосрочной аренды является еще одним важным этапом работы при непосредственном взаимодействии с Комитетом по земельным ресурсам.

Бесспорные плюсы
Большинство продающихся сейчас участков как раз с подрядом, и эти проекты обладают несомненными достоинствами. О главном их плюсе многократно писали в прессе: такой поселок получается однородным по архитектурному стилю, он радует глаз. Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании Аллтек Девелопмент, говорит о других положительных моментах подряда, например о том, что компания-застройщик в таком случае контролирует сроки осуществления работ. А это значит, что люди, поселившиеся здесь первыми, будут избавлены от удовольствия жить в условиях постоянной стройки, ездить по дорогам, разбитым бульдозерами и бетоновозами, вздрагивать при виде разгуливающих по территории рабочих.

К началу века нынешнего тенденции изменились. Поселки, где жители вели застройку сами и по своему вкусу, были объявлены анахронизмом, тупиковой ветвью эволюции чем-то вроде неандертальцев, которые, как известно, вымерли из-за своей неповоротливости и туповатости. А веянием времени стали проекты с подрядом, когда покупатель выбирает один из предложенных ему типовых вариантов.

Существует еще одна причина, по которой участок с подрядом имеет определенные преимущества. Поселок это не просто стоящие рядом дома, но еще и общие на всех коммуникации. Как говорит Елена Зубарева, управляющий директор компании Дельта-Эстейт, мощностей, к примеру электроэнергии, может не хватить, если рядом кто-то поставил огромный дом с сауной, бассейном и зимним садом. Возникнут перебои со светом во всем поселке. И такие проблемы сегодня характерны не только для старых садоводческих товариществ, где коммуникации старые и изношенные, но и для современных поселений, причем расположенных на самых престижных направлениях. Зачастую при покупке участка клиент почему-то легко принимает уверения типа все в порядке, отмечает Е. Зубарева. Но это лирика, а на практике существует множество домов и даже небольших поселков, в том числе на Рублевке, которые висят на времянке по энергетическим сетям. Полностью спроектированный населенный пункт, где учтены даже размеры будущих коттеджей, оказывается лучше. Там, по крайней мере, все рассчитано.

Кроме того, застройщик, обладающий опытом организации работ, в состоянии приобрести стройматериалы подешевле (та самая оптовая скидка), наладить контроль за качеством. Нанять строителей сегодня несложно с этим справится любой покупатель участка, но как проверить, что именно там сделано? Как проведены не слишком заметные глазу, но очень важные работы (гидроизоляция, электропроводка)? Хорошей иллюстрацией тут может служить практика страховых фирм: если в таких организациях узнают, что коттедж построен бригадой веселых молдаван, то сразу повышают тариф на страхование процентов на двадцать так, на всякий случай

Но мы не будем думать о людях плохо. Сойдемся на примирительном тезисе о том, что от продажи участка с подрядом выигрывают все и продавец, и потребитель. По-настоящему элитные, статусные поселки реализуют сегодня только с подрядом, и контроль со стороны архитектурной студии (разработчик проекта) и застройщика тут очень жесткий: следят не только за оформлением фасадов зданий, но даже за конфигурацией и высотой заборов. И только в этом случае объект приобретает свое, характерное только для него лицо, ведь он оказывается выдержанным в определенном архитектурном стиле.

Но не даром
Есть, впрочем, и альтернативное мнение. Оппоненты фирм, торгующих участками с подрядом, говорят, что главным побудительным мотивом там является вовсе не забота об интересах потребителя, а элементарное желание срубить побольше денег. Перепродать участок значит просто получить определенный доход. Но сумму можно заметно увеличить, продав покупателей земли дружественной строительной компании. А потом, кстати, фирма продолжит обогащение, создав эксплуатирующую поселок структуру Поэтому качество работ у организованных застройщиков лучше, чем у шабашников. Но и цены, по словам знающих людей, как минимум процентов на тридцать выше, чем в случае самостоятельного общения со строительной компанией.

Без подряда? Зачем?!
Есть определенная категория покупателей, стремящихся приобрести участок без подряда. По словам Е. Зубаревой, тому могут быть разные, прямо-таки диаметрально противоположные причины. Первая элементарная нехватка денег. Отказываясь от услуг застройщика, собственник экономит как минимум сотню тысяч долларов. Да, строить ему придется и тратить деньги тоже. Но это будет когда-то потом, не сейчас. Понятно, что из-за столь серьезного довода человек готов терпеть и хаотичную застройку вокруг, и эстетические недостатки, и многие другие неприятности.

И еще деталь: только в грамотно спланированном поселке возможно создание достаточных по размеру общественных зон. В качестве примера приведем проект Стольное (архитектурное бюро АБ), где такие территории занимают около 40 % площадей. Это прогулочные и велосипедные дорожки, теннисные корты, спортивный комплекс с бассейном. А в поселке Графские пруды есть несколько водоемов (площадь самого большого 1,6 га). Свой выход к воде имеют 14 участков. Особенно приятно, что речь идет об искусственных прудах соответственно, на них не распространяются многие суровые запреты природоохранного законодательства, в том числе те, что касаются ведения строительства вдоль береговой линии.

Встречаются (хотя и довольно редко) различные компромиссные варианты. Поселок может быть и комбинированным: одна часть участков с подрядом, другая без него. Как говорит Надежда Гребенникова, начальник отдела проектов компании Терра-недвижимость, такое возможно, если по периметру поселка находится лес, в котором не составляет труда скрыть построенные по индивидуальным проектам дома. По такому пути пошли девелоперы в поселках Пестово, Павлово и Зеленый мыс. Однако Н. Гребенниковой подобный опыт кажется скорее негативным: индивидуальные проекты в поселке с единой концепцией требуют осуществления множества архитектурных согласований, что в итоге неминуемо отражается на сроках сдачи всего комплекса. Для солидного и известного девелопера это оказывается ударом по имиджу и упущенной выгодой.

Вторая причина у покупателя, наоборот, слишком много денег, поэтому его не устраивает ни один из предложенных проектов. Даже в достаточно дорогих поселках клиенту предлагают обычно от трех до десяти вариантов, выдержанных в одном архитектурном стиле и слегка отличающихся по площади. Большинству клиентов удается сделать выбор, но как быть с теми, у кого нестандартные запросы? Если человек, например, желает иметь четырехэтажный особняк площадью 1000 кв. м с бассейном во дворе и собственным теннисным кортом, то единственный выход для него купить крупный земельный участок без подряда и все проблемы строительства взять на себя.

Проблема усугубляется, если в поселке появляются новые очереди. Речь идет даже не о ситуациях, когда компания-девелопер заранее знает, что она будет развивать этот населенный пункт дальше, иногда такое происходит неожиданно для всех участников процесса. Сегодня очень распространена ситуация, когда, реализовав проект, девелопер вдруг получает шанс прикупить еще землю по соседству, отмечает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании Новый город. В этом случае те, кто приобрели участки в числе первых, практически гарантированно обретают счастливую возможность жить на стройке, причем в течение как минимум пяти лет.

Гладко? Не всегда
Один из ключевых доводов в пользу подряда более предсказуемые сроки завершения строительства. Но нужно понимать, что так будет только в том случае, если девелопер дорожит своей репутацией и имеет реальные рычаги воздействия на строительную организацию. Иногда случается так, что девелопер, получив свою прибыль, самоустраняется, выходит из процесса, а покупатель уже самостоятельно договаривается с подрядными организациями. И тогда нет никаких гарантий, что проект удастся завершить к оговоренной дате.

Ценовая динамика на московском рынке недвижимости впечатляет. Безудержно дорожают квартиры в строящихся домах и в пятиэтажках эпохи «построения развитого социализма». Даже разнос мэра столицы Юрия Лужкова по поводу плохого качества возводимого жилья, кажется, не остановил, а, наоборот, подтолкнул цены «в гору». Виновника необъяснимого процесса эксперты видят в евро и его агрессивном поведении, строители – в реальном спросе. «Когда же это кончится?» - вопрошают москвичи со средними доходами, мечтающие улучшить свои жилищные условия, но откладывающие мероприятие до лучших времен. За разъяснением и прогнозом ситуации на рынке жилой недвижимости обозреватель RBC daily Татьяна Чаплыгина обратилась к Леониду Наумовичу Краснянскому, руководителю департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы.

Интервью с руководителем департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы.

- Сегодня цены диктует рынок. Влиять административно на рынок сейчас уже невозможно. Мы полагаем, что цены еще вырастут до конца года, но в рамках обещанного прогноза в 15-20%. Единственным исключением, пожалуй, является Куркино, где рост цен уже в первом полугодии 2003 г. составил 14,3%. Другое дело, что неоправданно высоки цены на типовое панельное жилье. Когда мы занимались инвестициями в панельное домостроение, цены на такие квартиры были в 2,5 раза меньше, чем сейчас. Они были вполне доступны. Нельзя забывать, для кого строится типовое жилье. И никогда, при всех своих плюсах, панель не должна стоить так же, как монолитный кирпичный дом!

- С начала года цены на московском рынке жилой недвижимости неумолимо растут. Чем это можно объяснить? Каков Ваш прогноз по ценам на первичном рынке жилья?

- На самом деле механизм образования цен достаточно понятен. Это абсолютно рыночный механизм. Жилье – это товар, на который есть спрос. Спрос сегодня большой. Пока есть спрос – растут цены. Как только рынок насытится – встанут и цены. Вряд ликто-нибудь понимает, сколько стоит само строительство, сколько стоят проектные работы, каковы затраты инвестора по снятию обременения с площадки будущего строительства, а также его обязательства по погашению кредита. К тому же какой смысл продавать дешевле, если можно продать дороже, а вырученную прибыль, как это у нас и происходит, направлять на выполнение социально-жилищных программ?

- Что нужно сделать, чтобы механизм ценообразования на рынке недвижимости стал более четким и понятным для потребителя?

- ДИПС не принимает работу подрядчиков с недоделками. Не принимает, и все. Идем на самые серьезные меры, чтобы заставить строителей довести жилье до ума. Вплоть до разрыва отношений и отзыва лицензий. К сожалению, даже при таком раскладе уже сложно выдержать срок строительства. И тут важно, чтобы покупатель нас понял. Департамент часто упрекают в том, что он в срок не принимает жилье. Повторяю: и не примет! Процесс строительства на месте контролирует заказчик. Нам приходится контролировать заказчика. И в наших интересах, и в интересах покупателя, чтобы заказчик и подрядчик довели работу до конца. Кстати, ни в одном договоре мы не берем на себя обязательства по срокам. У покупателя есть выбор – рисковать, вкладывая деньги на этапе строительства, и ждать вместе с нами окончания работ или купить готовое жилье, но втридорога. И все-таки, если вы поднимете статистику работы горячих линий стройкомплекса по недоделкам, то увидите, что основная масса нареканий идет в адрес муниципального жилья и в адрес частных застройщиков.

- Москвичи недовольны качеством жилья. Что делает ДИПС в этом направлении?

- Нет. Любая работа по строительству и благоустройству городских территорий ведется в соответствии с генеральным планом развития Москвы. Кроме этого, существуют планы развития округов и районов города. Сформированы городские программы по обновлению жилищного фонда Москвы, как, например, программа по реконструкции пятиэтажного и ветхого аварийного жилого фонда. В соответствии с этой программой ежегодно формируются списки адресов, предназначенных под снос и реконструкцию. Вообще, на каждый адрес будущего строительства выпускается распорядительный документ правительства Москвы, в строгом соответствии с которым и ведутся работы. Любой проект должен пройти массу согласований, прежде всего в Москомархитектуре и Мосгосэкспертизе. Так что в итоге никакой стихийности нет.

- Говорят, что застройка в столице ведется стихийно. Правда ли это?

- Так же, как и любого другого частного инвестора. Пусть работают. Главное, чтобы пошло Москве во благо. Мы не рассматриваем компанию AIG как конкурента. Объем их фонда, насколько мне известно, около 200 млн долларов. И вкладывать эти деньги они будут, скорее всего, в ритейл. Это не наш профиль. В целом появление сильных игроков на рынке недвижимости свидетельствует о том, что этот рынок перспективен. Он привлекает вложения в экономику столицы, а значит, и усиливает ее потенциал.

- Недавно крупная инвестиционная компания AIG подписала стратегическое соглашение с компанией «Интеррос». Одним из направлений своей деятельности в России она видит инвестиции в недвижимость. Как Вы оцениваете появление на рынке нового сильного конкурента?

- Ничего парадоксального. Ипотека получит свое развитие только тогда, когда предложение на рынке недвижимости превысит спрос. Дело в том, что низкие ставки по ипотеке – показатель стабильной экономической ситуации. Ипотечный кредит – это кредит долгосрочный. В этом его смысл. У нас же рынок в целом не настолько прочен, и высокие проценты, в том числе и по ипотечным кредитам, являются своего рода гарантией возврата средств. А люди в основном приобретают жилье не на кредиты, а на накопленные средства. Это не значит, что ипотеку не нужно развивать. Наоборот. В Москве рынок наиболее стабилен, и сейчас идет очень активная работа по усовершенствованию системы ипотечного кредитования встолице. Если ставки по ипотеке снизятся до приемлемого уровня, значит, рынок сделал еще один шаг навстречу покупателям. Но это работа на перспективу.

- Как известно, низкие процентные ставки по ипотеке во всем мире способствуют развитию рынка недвижимости. В России же ставки по ипотеке высоки, а рынок переживает инвестиционный бум. Парадоксально, не правда ли?

- Пока такого не было. Мы ведь структура московская. Наш объем работы в регионах до недавнего времени был очень небольшим. Сейчас мы начинаем его наращивать. Но пока это в основном не жилье, а, например, гостиницы Золотого кольца в Ярославской области. А за опытом, за советом к нам обращаются очень часто.
В Санкт-Петербурге цена элитного жилья в этом году достигла отметки в $5 тыс. за квадрат, и эта цифра весьма приятна разуму и чувствам москвича. Однако, отправляясь в Северную столицу за покупкой, необходимо отдавать себе отчет в специфике местного рынка, и тогда инвестиции будут удачными.

- Планирует ли ДИПС строить жилые комплексы в регионах?

Неправильная элита

Элита в Северной столице далеко не аналогична ни московской, ни европейской особый статус города-памятника в чем-то сродни лишь Лондону. Покупателю стоит знать, что специалисты выделяют несколько принципиальных отличий между элиткой официальной и Северной столиц.

Кроме того, если в Москве по ходу реконструкции центра города общая сумма квартир в нем увеличивается, то в Петербурге этого не происходит действуют ограничения по высотности зданий. В результате новые дома, строящиеся на месте старых, предлагают ту же площадь или даже меньшую. Уклон центра в сторону элитности возможен только качественный дальнейшее расселение коммуналок с их последующей тотальной реконструкцией.

Начнем с того, что в Петербурге весьма сложно соблюсти общепринятые критерии элитной недвижимости. Такая классическая черта элитного жилья, как социальная однородность микрорайона, едва ли достижима здесь из-за большого количества квартир наследниц коммуналок, расположенных в престижном историческом центре города. Кроме того, в реконструированных зданиях центра не всегда возможно соблюсти такие обязательные условия элитности, как хорошие коммуникации и современная планировка. Далеко не всегда удается гарантировать покупателю и отличный вид из окна, хорошее состояние прилегающих территорий, удобные подъезды к дому, подземный гараж. Состояние грунтов и фундаментов близлежащих домов зачастую не позволяет пойти на создание гаража. Полноценно элитная зона должна обладать характеристиками однородной застройки и окружения, в нашем городе на 100% таких зон нет, можно говорить только об отдельных зданиях или комплексах зданий, замечает Игорь Лучков, директор департамента оценки, консалтинга и аналитики компании Коммерческая недвижимость. Бекар.

Другое отличие от Москвы радует больше: если в столице во многих крупных элитных проектах средняя цена квадрата на первичном рынке приближается к $20 тыс., то на петербургском рынке лишь в этом году она перешагнула порог в $5 тыс.

и правильные цены

Ценовые границы рынка элитной недвижимости не установились до сих пор, нижний предел колеблется на уровне $3 4 тыс. за квадрат, верхний на уровне $15 18 тыс., говорит Игорь Лучков. В целом темпы роста на элитную недвижимость в этом году отставали на 10 20% от рынка типового жилья. С другой стороны, по данному сегменту маловероятна та коррекция цен, что прогнозируется сейчас по типовому жилью. Наиболее вероятный прогноз на 2007 год можно дать такой: цены на элитную недвижимость в Петербурге вырастут в пределах 10 15%. Тем не менее, как отмечает Илья Логинов, начальник отдела маркетинга корпорации Строймонтаж, с начала года цены на элитную недвижимость в среднем выросли на 100%. Если в январе стоимость элитного метра составляла $2562, то в ноябре средняя городская цена (усредненная по всем классам домов А, А+, В, В+) уже колебалась в районе $5000 5500 за кв. м. В дальнейшем мы ожидаем стабилизацию темпов роста в этом сегменте рынка. Прогнозируем темпы роста в нем на уровне 7 10% в год.

С начала года цены на элитную недвижимость Питера в среднем выросли на 100%

В районах за пределами центра города возможностей для воплощения элитных характеристик дома, как правило, больше, и многие покупатели элитной недвижимости в Петербурге поэтому склоняются к предпочтениям в пользу современного технического оснащения здания, коммуникаций и системы безопасности, а не исторических архитектурных видов. В результате высокий спрос сформировался на некоторые объекты в Петроградском районе, особенно на Петровской и Песочной набережных, на Крестовском острове.

Территориальный фактор

Кроме того, элитность этого района может подорвать и строительство нового спорткомплекса на месте стадиона им. Кирова. Многое будет зависеть и от того, как к новому стадиону будут прокладываться подъездные пути. Как итог, дома на Крестовском острове либо расположены не в лучшем месте, либо в них значительно больше квартир, чем должно быть в элитных домах. В итоге большинство дорогих домов здесь скорее стоит отнести к бизнес-классу, а не к элитному сегменту.

Однако застройка того же Крестовского острова сложилась хаотично и не всегда разумно в результате прелесть от соседства парков была отчасти утрачена, а неподалеку от дорогого жилья разместились хрущобы 30-х годов, до которых еще не добрались бульдозеры.

Одним словом, выбирая элитное жилье в Петербурге, нужно ранжировать предпочтения. Либо склоняться в пользу ощущения включенности в историческую среду, но при этом понимать, что в рамках квартала в соседях могут оказаться люди другого социального слоя со своими привычками и особенностями, т. е. элитной территории за пределами дома не будет. Либо выбирать квартал с людьми своего круга, но без вида из окна на исторические достопримечательности.

Перспективы с точки зрения возведения элитного жилья есть и у Петровского острова, но с его территории, безусловно, нужно выводить промышленные объекты. В частности, до сих пор не ясно, что будет на территории завода Степана Разина. Существенных изменений в структуре распределения спроса по районам в этом году не отмечалось, все так же в приоритете оставались Петроградский, Центральный, Василеостровский, Адмиралтейский, расположенные в порядке приоритетности, продолжает Илья Логинов. В связи с тем, что почти исчерпан территориальный ресурс указанных зон элитности, мы прогнозируем смещение центра элитного домостроения с Крестовского острова на Петровский. А из-за ограниченного количества пятен мы прогнозируем в течение ближайшего года пополнение рынка единичными проектами, однако далеко не все из них по своему месторасположению будут вправе претендовать на элитный статус.



Главная --> Публикации