Главная --> Публикации --> “кронверк синема” построит кинотеатры на украине Альтернативы московской квартире: дом в майами по цене хрущевки Балашиха: планы и реальность Доступность ипотеки: что планируют банки? Купить квартиру? это выгодно!

Российская газета Виктор Назарович! Как известно, столица пытается создать наиболее благоприятные условия товариществам собственников жилья. Но как чувствовать себя полноправным собственником без своей земли? Между тем, по словам жителей многоквартирных домов, департамент даже заявления не у всех принимает.

Как известно, самое дорогое в столице - это земля. Кто может получить ее в собственность? За счет чего городу развиваться дальше? На эти и другие вопросы читателей и журналистов РГ ответил в ходе Делового завтрака в РГ руководитель департамента земельных ресурсов города Москвы Виктор Дамурчиев.

РГ На недавнем заседании контрольно-счетной палаты города отмечалось, что и получив землю в собственность, ТСЖ не всегда могут зарегистрировать ее и получить свидетельство.

Виктор Дамурчиев Отказать могут только в случае, если не представлены необходимые документы. Других оснований для отказа быть не может. С начала года уже оформлено право собственности на территории, прилегающие к 260 домам, а еще для 430 заканчивается подготовка распорядительных документов. То есть уже более чем в 600 домах ТСЖ вот-вот станут полноправными землевладельцами и сами будут решать, как лучше распорядиться полученным участком при единственном условии: земля им передается не для извлечения дохода, а для того, чтобы комфортнее жилось.

РГ И все-таки 600 собственников среди ТСЖ в городе, где насчитывается свыше 40 тысяч домов, не маловато?

Дамурчиев Но отказов не должно быть и там, причем собственники этим могут даже не заниматься. В департаменте создана служба одного окна, которая сама доставит документы куда положено и в течение месяца доведет оформление до логического конца. Если где-то произошел сбой - готов разобраться. Тем не менее подчеркну: законную силу имеют только зарегистрированные в установленном порядке документы.

РГ Большой?

Дамурчиев Так что же, спешно проводить коллективизацию и в течение двух лет загонять москвичей в колхозы? Правительство Москвы против такого подхода. Да и сами горожане еще не всегда понимают, что собственность на землю - это еще и ответственность за ее содержание, земельный налог наконец.

РГ Столице не нужны деньги?

Дамурчиев По налоговому законодательству - 0,1 процента от кадастровой стоимости участка. Если учесть, что стандартный размер территории большинства типовых многоквартирных домов примерно равен половине футбольного поля - 30x60 метров, то налог составляет от 350 до 420 рублей с квартиры в год. В элитных домах, где участки побольше, больше процентов на 30 и налог рублей 600 с квартиры. Деньги пока хоть и небольшие, но все равно дополнительный источник средств в бюджет. Поэтому властям нет никакого смысла тормозить процесс передачи земли. Более того, чтобы стимулировать процесс создания ТСЖ, департамент разработал, а правительство Москвы утвердило льготные правила оформления земли в собственность горожанам. Благодаря этому с 1 января 2007 года все работы, связанные с определением участков ТСЖ, будут оплачивать не сами жильцы, а город из своего бюджета.

РГ И сколько же бюджет получит дохода от земли за 2006 год?

Дамурчиев Нужны, но и москвичам они нужны не меньше. Поэтому город стремится собирать основной доход с арендаторов.

РГ А на каких условиях обрели нового хозяина земли, принадлежащие ранее заводу Москвич?

Дамурчиев Со всех видов землепользования планировалось получить 15,62 миллиарда рублей, а получено 17,8 миллиарда. Думаю, что до конца года добавится примерно еще 500 миллионов рублей - за счет арендной платы. Итого перевыполнение составит примерно 1,5 миллиарда рублей. Причем примерно 60 процентов дохода принесет именно аренда, еще процентов 30 - выкуп права аренды и лишь 8-10 процентов - земельный налог. Все эти средства фактически остаются в распоряжении города.

РГ Эксперты утверждают, что федеральные власти продешевили, отдав 90 гектаров вместе с имуществом за 5,5 миллиарда рублей.

Дамурчиев Они перепроданы.

РГ И как же?

Дамурчиев Если ориентироваться на кадастровую оценку земли, то, конечно, земля под Москвичом стоит гораздо дороже. Но дело даже в другом. У правительства Москвы принципиально другой взгляд на то, как и на каких условиях должны продаваться такого рода территории.

РГ А до этого момента Москва не собирается торговать землей?

Дамурчиев Эта точка зрения нашла отражение в поправках к закону о земле, который Госдума рассмотрела в первом чтении. Суть ее в том, что если сохраняется производство, то предприятие, выкупая территорию, платит 20 процентов ее кадастровой стоимости. Если владелец захочет, скажем, ликвидировать завод, настроить вместо него жилых домов и офисов, то ему придется платить все 100 процентов кадастровой стоимости. Лично я надеялся, что закон с московской поправкой до конца года будет принят окончательно, в третьем чтении. Сомнения, высказанные недавно в ходе обсуждения документа в Госдуме РСПП, оказались полной неожиданностью. Тем не менее хочу верить в то, что это все-таки не помешает хотя бы в первом квартале будущего года появиться этому прогрессивному закону, актуальному не только для Москвы, но и Санкт-Петербурга и других городов, где земля так же востребована.

РГ Но в Мюнхене же ушли с молотка два земельных участка?

Дамурчиев Спускать землю по дешевке было бы легкомысленно.

РГ А как идет передача земли собственникам частных домов в Москве, начало которой положил в 2002 году Конституционный суд по делу Тамары Близинской?

Дамурчиев Там продано право на заключение инвестиционного контракта на строительство торгового комплекса. В собственность же Москва продавала землю лишь раз - в порядке эксперимента в Зеленограде. Его тогда поспешили объявить неудачным, хотя я и сейчас скажу, что вырученные за те два малопривлекательных участка полмиллиона долларов - неплохие деньги. Хотя в Москве, конечно, есть земли, которые стоят гораздо дороже. К примеру, в районе Старого Арбата, Ильинки земля стоит до 25 миллионов рублей за гектар. Причем ее не купишь и за такие деньги, так как право первообладателей принадлежит собственникам расположенной там недвижимости.

РГ Что сделано для того, чтобы, освобождая землю под многоэтажную застройку, впредь не приходилось пускать бульдозеры?

Дамурчиев Из более чем 6 тысяч домовладельцев землю оформили 37, еще 158 оформляют. Остальные заняты сбором правоустанавливающих документов. Правительство Москвы заинтересовано в том, чтобы этот процесс пошел как можно быстрее, так как многие из этих домов находятся на перспективных для города территориях с точки зрения застройки, как, например, всем известный теперь район Южное Бутово.

РГ Законопроекты рано или поздно примут. Можете ли вы сказать москвичам, что если они лишаются однокомнатной квартиры в пределах Садового кольца, то взамен получат точно такую же?

Дамурчиев Правительство Москвы внесло предложения в правительство РФ. Пока же оно рассматривается, департамент земельных ресурсов разработал проект закона о резервировании земельных участков под нужды города. В перечень целей, под которые город может изымать землю, включено жилищное строительство, чего раньше не было. Если эту поправку не внести, Москва не сможет реализовать национальную программу Доступное жилье.

РГ А если в данном районе нет квартиры, человек может рассчитывать на денежную сумму, эквивалентную ее стоимости?

Дамурчиев Именно так формулирует задачу перед префектурой ЦАО мэр. И везде, где это возможно, вопрос так и решается.

РГ Бутовский конфликт исчерпан?

Дамурчиев Я не хотел бы смешивать это с проблемой компенсации. Но если взглянуть на нее с точки зрения частных домовладельцев, то их позиция часто весьма уязвима. Владелец щитового дома, уцелевшего на земле просто по нерадивости какого-то чиновника, почему-то запросто может вдруг заявить: хочу за него 100 тысяч долларов! И ссылается при этом на пример Запада. Но если следовать западным стандартам, то давайте во всем следовать. В том числе и в уплате ежегодных налогов с этой суммы. Но кто в Москве так делает? Приведите хотя бы один пример!

РГ На каких же основаниях ее поставили на учет в Подмосковье?

Дамурчиев Работа с жителями там пока ведется, и я не сомневаюсь, что она завершится конструктивно. К сожалению, этот конфликт не единственный в городе. Еще сложнее ситуация возникла с Щербинкой, на территории которой столица строит жилье для военных по договору с Минобороны России. Глава же администрации Подольского района предоставил право постоянного бессрочного пользования этой землей ООО Агрофирме Федюково, а управление Роснедвижимости по Московской области, недолго думая, поставило ее к себе на кадастровый учет. Но земля-то принадлежит Москве!

РГ Что же намерено предпринять правительство Москвы?

Дамурчиев Безо всяких оснований. Еще в 1987 году Щербинка передана столице решением Совета Министров СССР и Постановлением ЦК. С тех пор Москва вкладывает в ее развитие свои деньги. Недавно провела конкурсы среди инвесторов на право застройки. И вдруг такой вопиющий случай. На мой взгляд, это очень опасный прецедент - ревизия границ. Тем более что подобная попытка предпринимается не впервые. Достаточно вспомнить случай с Шереметьевом, которое также было передано Москве еще в 1957 году, а потом также объявлено соседями их территорией.

РГ Виктор Назарович! В Москве стало не редкостью, что организация отгораживает кусок проезжей части и устраивает ведомственную парковку. А какой-то важный чиновник выгораживает с помощью столбиков еще и персональный пятачок. Ни пройти, ни проехать... Что будет, если так каждый начнет делать?

Дамурчиев Иск в областной Арбитражный суд уже подан. Надеюсь, что справедливость восторжествует.

В Москве колоссальная плотность населения - на квадратном километре проживают более 11 тысяч человек, тогда как в Лондоне - 4,5 тысячи, а в Берлине -3,4 тысячи. Добавьте еще 3,5 миллиона машин на московских улицах. Что будет, если землю начать растаскивать по кусочку?

Дамурчиев Проезжая часть дороги относится к землям общего пользования. Бороться с подобными случаями должны префектуры округов, а наш департамент ни в коем случае не должен допускать оформления этих территорий. Раньше этими вопросами занималась еще и земельная инспекция. Сейчас она преобразована в Государственную инспекцию по недвижимости. И, насколько мне известно, на ближайшее время в их планах стоит проверка законности парковок.

Дамурчиев В Москве ГУПы тоже платят, но вреда от таких парковок все равно больше, чем денег.

РГ В Венгрии, например, еще в давние времена на парковках министерств раскладывалась такая металлическая елочка, чтобы, когда машины нет, никто чужой не мог встать на это место. Но ведомства платили за использование земли под парковку.

Дамурчиев Здесь надежда на многоэтажные паркинги, за строительство которых правительство Москвы так жестко спрашивает. Рано или поздно москвичам придется расстаться с ракушками и плоскостными стоянками, чтобы освободить место другим, более вместительным гаражам.

РГ Известно, в столице недавно приняты новые стандарты обеспечения жилья парковками и ни один дом не начинает строиться, если не предусмотрено достаточное количество мест под машину. А если стройка началась до принятия этих правил, что ж, пусть дом так и живет без парковок?

Дамурчиев Увы! Этот конфликт интересов, наверное, еще долго не будет исчерпан. Чуть не каждый дом поделен на два лагеря: жители, имеющие машину, выступают за гараж. Те, кто еще не обзавелся железным другом, всегда против, ракушка это или не ракушка.

РГ Легко говорить об этом! Ракушка стоила тысяч шесть рублей, а место даже в открытом паркинге рядом с домом дешевле чем за 30 тысяч рублей не купишь.

Дамурчиев Да, за счет их город намерен получить 5 тысяч гектаров земли из 20 тысяч, которые промзоны сейчас занимают.

РГ Темпы строительства, по которым в этом году Москва перегнала даже Шанхай и Дубай, как отмечалось на выставке Экспо-Реал в Мюнхене, вынуждают ее всерьез заниматься выводом предприятий из Москвы и освоением промзон...

Дамурчиев Поверьте, стоит только поинтересоваться, как тут же у каждого пустыря обнаружится хозяин. А с другой стороны, что это за подход - только увидели свободный кусочек земли и сразу: а почему он не застроен? Не везде же должны стоять дома и гаражи! Не меньше их москвичам нужны и леса, газоны, просто воздух наконец. Чтобы восхищались не только чужим Гайд-парком, но и своей замечательной природой.
По данным Миэль-недвижимости, с начала этого года цены на жилье на вторичном рынке Москвы выросли на 81,4%, а Подмосковья- на 125,6%. Вместе с тем участники рынка недвижимости единогласно констатируют снижение темпов роста цен. Ожидается, что в декабре жилье подорожает не более чем на 1-2%.

РГ Вопрос о дефиците земли поднимается все чаще. Между тем когда едешь на электричке по Павелецкой дороге мимо Бирюлева до Чертанова и станции метро Коломенская, то из окна видишь столько пустырей!

По данным портала Индикаторы рынка недвижимости (ирн.ru), за прошлую неделю цена 1 кв. м выросла всего-навсего на 0,1%, что для текущего года является минимальным показателем.

О замедлении темпов роста цен на жилье свидетельствуют наблюдения аналитиков.

С начала года по конец ноября, по данным Миэль-недвижимости, цены на вторичном рынке Москвы поднялись на 81,4%, а Московской области - на 125,6%.

Средняя цена московского квадрата сегодня - $420 По данным руководителя проекта Аналитика рынка недвижимости (ARN.ru) Андрея Бекетова, в ноябре общий рост цены 1 кв. м на вторичном рынке типового жилья в Москве составил 0,8%. Квартиры в панельных домах подорожали на 0,6%, в кирпичных - на 1,1%.

Растет объем предложения и на московском вторичном рынке жилья. Число предлагаемых к продаже квартир за ноябрь выросло на 42,2% и составило 31,7 тыс. объектов. Рост предложений в компании объясняют снижением активности покупателей. По мнению аналитиков Миэль-недвижимости, в обозримом будущем стабилизация на вторичном рынке жилья продолжится, и темпы роста цен не превысят 1-2% в месяц. Стоимость 1 кв. м, по их мнению, вплотную приблизится к отметке $5 тыс., но вряд ли до начала 2007 года перешагнет этот барьер. Специалисты ирн.ru отмечают, что к концу года московский рынок недвижимости стабилизировался на отметке около $4,2 тыс. за кв. м. По их мнению, в обозримой перспективе вряд ли следует ожидать заметного изменения этого уровня как вверх, так и вниз.

Как считают аналитики компании, одной из причин замедления темпов роста является увеличение объема предложений. В Московской области зафиксирован рекордно высокий ежемесячный объем предложения за период с 1999 года - 14,4 тыс. объектов. В исследовании компании говорится: по сравнению с результатами на конец октября этот показатель вырос на 33,7%. Ситуация на рынке недвижимости Подмосковья характеризуется стагнацией спроса, увеличением времени экспозиции квартир и снижением оборотов рынка, что приводит к увеличению объемов предложения,- говорится в исследовании.- Не стоит отрицать, что некоторые неликвидные объекты в период ажиотажного спроса были переоценены, и сейчас их цена может корректироваться в сторону уменьшения.

В связи с этим возникает проблема покупательной способности. Если при малых объемах рынка и высоких ценах все-таки находилась группа людей, способных купить квартиру и поддержать высокие цены, то при увеличивающихся объемах предложения и таких же высоких ценах численности этой группы может быть недостаточно для поддержания текущих цен.

Можно с достаточной долей уверенности говорить о том, что рынок встал,- полагает Андрей Бекетов.- Однако ждать значительного увеличения сделок и оживления рынка пока рано. Потенциальные покупатели получили возможность более детально присмотреться к предлагаемому товару, тем более что объемы этого товара постоянно растут. Рынок хоть и замер, но замер в очень высокой ценовой точке.

Предложение и спрос

Проблема рефинансирования ипотечных кредитов сегодня уже не кажется надуманной. Объем ипотечной задолженности по России составил в прошлом году $5,5 млрд, а по Москве $2,2 млрд. Причем большинство кредитов выдано по ставкам от 12 до 15%, и их рефинансирование по нынешней ставке в 10% обеспечит всем заемщикам как минимум 2% экономию (это примерно $110 млн).

Буквально один банк на начало декабря был готов рефинансировать без каких-либо комиссий, рассказывает Павел Комолов. Однако он при этом ограничивает список банков, где получен кредит.

По словам Павла Комолова, андеррайтера брокерской компании Независимое бюро ипотечного кредитования, в США заемщики рефинансируют кредиты при разнице в ставках в 0,2 0,3%. У нас же надо снова уплатить комиссию за выдачу кредита, оплатить госпошлины и нотариальные расходы, так что для того, чтобы заинтересовать заемщика, разница в ставке должна составить 1,5 2%, добавляет он. По информации Федора Ефремова, гендиректора Русского кредитного дома, вопросами перекредитования в столице сейчас занимаются порядка 10 банков. В некоторых из них этот процесс уже отлажен, другие только начинают работать с этой услугой, добавляет он.

Павел Комолов рассказывает, что спрос на рефинансирование вялый в НБИК таких обращений вряд ли наберется более 2 3%. Услуга по перекредитованию пользуется спросом, но небольшим, потому что на эту тему недостаточно информации. Именно это мешает более широкому распространению данной услуги, констатирует Федор Ефремов. При этом, согласно аналитическим исследованиям рынка ипотеки, более 60% заемщиков хотели бы снизить ставку по своим ипотечным кредитам.

Такая неактивная позиция банков по отношению к рефинансированию вызвана двумя причинами: во-первых, слабой проработанностью технологии выдачи самих ипотечных кредитов, не говоря уж о более сложной технологии их перекредитования, и, во-вторых, тем, что спрос на эту услугу выглядит недостаточно высоким, во всяком случае, если судить по обращениям граждан.

И этот, в сущности теоретический, спрос (а еще можно назвать его отложенным из-за непонимания того, доступна ли такая услуга и выгодна ли она) заставил заняться продвижением услуги по перекредитованию компанию Фосборн хоум ведущего ипотечного брокера на рынке. Неделю назад было объявлено о создании всероссийского Центра обмена ипотечных кредитов. В электронную базу этого центра могут внести данные о своем кредите клиенты, желающие снизить ставку. Как рассказал Собственнику Василий Белов, генеральный директор Фосборн хоум, за первую неделю работы в Центр пришли заявки на $12 млн, причем 55% кредитов компания готова рефинансировать уже сегодня. При этом услуга для клиентов будет оказываться по фиксированной цене, компания просит внести $300 комиссии для подтверждения серьезности намерений. Это резко удешевляет услугу для клиентов, ведь обычная комиссия ипотечного брокера составляет 1 1,5%. Очевидно, что на таких условиях воспользоваться услугой захотят многие заемщики, которых останавливали ранее довольно серьезные затраты на процесс перекредитования.

На гребне непроявленного спроса

Каким образом компания Фосборн хоум собирается получать прибыль, если фактически не будет взимать комиссионные с клиентов? Отвечая на этот вопрос нашего журнала, Василий Белов ответил, что детали схемы ноу-хау компании, однако поделился общей идеей: Мы собираем пул кредитов на определенную сумму и проводим тендер среди банков на рефинансирование всего пула. Банкам выгодно получить сразу довольно серьезный пул кредитов, и они готовы предоставлять более выгодные условия, чем при индивидуальном рефинансировании. Пилотная сделка на кредитный пул в размере $5 10 млн планируется в начале следующего года, а за полгода можно рефинансировать задолженности до $300 млн, приоткрыл планы компании Василий Белов.

Не сыр ли это в мышеловке?

Возможные проблемы рефинансирования

В общем, намерения ипотечного брокера заслуживают внимания: Фосборн хоум явно следует маркетинговой стратегии создать новый сегмент на рынке и быть первым в нем. Мы решили быть первыми в этом сегменте и приурочили открытие Центра к объявлению о снижении требований Банка России к достаточности собственных средств при выпуске ипотечных облигаций с 14 до 10%. Это должно привести к снижению ставок по ипотечным кредитам, рассказывает Белов. Подтверждая свое следование классической схеме маркетинга, Фосборн хоум планирует запустить широкомасштабную кампанию по информированию населения о возможности новой услуги. Но в любом случае понятно, что компания собирается серьезно развить свой бизнес и, предлагая в каком-то смысле демпинговые услуги, застолбить для себя серьезную долю рынка рефинансирования. На практике подобные предложения в любой сфере рынка обеспечивают весьма интересные предложения для потенциальных клиентов, которым на этапе запуска проекта предлагается качественная услуга по цене ниже среднерыночной.

Другой проблемой для развития бизнеса в некотором отдаленном будущем может стать желание банков удержать своих клиентов у себя, самостоятельно предлагая им более дешевый кредит. На Западе действительно банк-кредитор старается удержать клиента и готов снижать ставку, а в России в массовом порядке так пока не работают, оптимистически отвергает такую опасность гендиректор Фосборн хоум. Он считает, что перспективы у Центра весьма хорошие, если учитывать, что ожидаемый средний срок выплаты кредита растет с каждым годом в 2005 году он составил 8,5 лет. Если раньше кредит брали люди, которые рассчитывали его погасить досрочно, то теперь заемщики выплачивают банку более значительную часть своего дохода и имеют меньше возможностей досрочно погасить кредит. А значит, обмен кредита на более дешевый будет для таких заемщиков все актуальнее с каждым понижением ставки по ипотечным кредитам на 0,5 1,0 процентных пункта, то есть буквально каждый год.
Продолжаем цикл итоговых обзоров рынка недвижимости за 2006 год. Сегодня речь пойдет о сегменте торговой недвижимости. Своими взглядами на основные тенденции и события уходящего года с нами поделились участники рынка.

Отметим, что профессиональные участники рынка считают, что серьезным препятствием для развития бизнеса станет российская сверхпрозрачность любых баз, когда фактически на рынке можно купить любую информацию, включая базы банковских служб безопасности. Павел Комолов сомневается, что граждане захотят сообщать кому-либо, сколько они взяли в кредит, и тем самым косвенно рассказывать о своих доходах. Закон о банковской тайне намного жестче, чем закон, регулирующий деятельность ипотечных брокеров, добавляет он. Однако уже первая неделя работы показала, что граждане не так уж и сильно опасаются раскрытия информации, к тому же база будет защищена с помощью комплексной IT-системы на базе Microsoft Dynamics CRM.

Разговор о конкретном сегменте рынка коммерческой недвижимости логичнее всего начать с анализа его основных показателей. Что касается торговой недвижимости, объем нового предложения в этом году оказался ниже, чем в 2005, и составил, по данным аналитиков NAI Global, менее 300 тыс. кв. м.

Спрос vs предложение

Что касается вакантных площадей в ТЦ, то в среднем по Москве их уровень не превышает 8 10%, отмечает директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев: Данный показатель возрастает в отдаленных от центра объектах, расположенных в периферийных районах Москвы, а также в неконцептуальных ТЦ. Низкие показатели уровня вакантных площадей наблюдаются в объектах торговой недвижимости, расположенных в центре Москвы на ключевых магистралях Тверской, Садовом кольце, Арбате. Надо сказать, что, если речь заходит о современных торговых центрах, уровень свободных площадей здесь намного ниже среднего по городу (от 2% до 4% по данным Миэль). В то же время в неудачных проектах доля пустующих площадей может достигать и 20%.

Общий же объем предложения торговых площадей всех типов оценивается на сегодня в размере 8,1 8,5 млн кв. м, причем, как подчеркивает заместитель директора управления коммерческой недвижимости компании Миэль-Недвижимость Элина Занина, только 1,9 млн из них относятся к сегменту профессиональных торговых центров. Объем сегмента торговые комплексы может быть оценен в 2,4 млн кв. м. Торговая площадь сегмента автономных магазинов (street retail), встроенно-пристроенных помещений, расположенных во всех районах города, составляет 2,8 млн кв. м, рассказывает Занина. Обеспеченность Москвы торговыми площадями всех типов выросла до 540 550 кв. м на 1000 жителей.

Цены: рост в норме

В целом неудовлетворенный спрос на торговые площади в столице оценивается на уровне порядка 30%. При этом на существующий разрыв оказало влияние некоторое снижение объемов нового предложения, рассказывает Журавлев. В связи с дальнейшей дифференциацией торговых центров по уровню арендных ставок в зависимости от успешности проекта, наблюдается ситуация нехватки торговых помещений, соответствующих оптимальному соотношению цена-качество.

Так, по данным аналитиков Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, средняя арендная ставка в московском ТЦ для ЦАО составляет сегодня $1946 за кв. м в год (для сравнения: в 2005 году $1215), усредненная для остальных столичных округов $998 ($915 в 2005 году).

Низкий уровень вакантных площадей и меньший по сравнению с 2005 годом объем ввода новых площадей никак не предполагают снижения арендных ставок. Разброс цен на аренду помещений в торговых центрах Москвы находится в рамках от $150 до $4500 за кв. м в год, при этом основную часть предложения составляют площади в ценовой категории от $500 до $1000 за кв. м в год, рассказывает Владимир Журавлев. Впрочем, если сравнивать 2006 год с 2005-м, можно сделать вывод, что в целом уровень арендных ставок изменился незначительно.

Закономерности

Средняя цена на торговую недвижимость выросла, по данным Миэль, более чем на 19%, достигнув диапазона $3500 3700 за кв. м. В наибольшей степени выросли цены на площади автономных магазинов (street retail), расположенные на первых этажах жилых домов, рассказывает Элина Занина. Их средняя цена выросла на 32,4% и достигла диапазона $3800 4000 за кв. м. Что характерно, отношение цены продажи к размеру арендной ставки в текущем году изменилось. Как рассказала в ходе саммита Итоги развития рынка коммерческой недвижимости в 2006 году директор по развитию ROSS Group Елена Флоринская, от традиционного 1:5 или 1:10 это соотношение меняется сейчас в сторону 1:15 (цена продажи кв. м к годовой ставке аренды квадрата).

Кроме того, для торгового рынка 2006 года характерен рост спроса на автономные магазины (street retail), расположенные на первых этажах жилых домов. По нашим оценкам, неудовлетворенный спрос на автономные магазины составляет не менее 1,5 млн кв. м при объемах строительства, не превышающих 100 120 тыс. кв. м в год, приводит свои данные Элина Занина. При растущем спросе количество предложений торговых площадей на продажу снизилось на 35 45%. Елена Флоринская отмечает в качестве тренда дальнейшую специализацию ТЦ.

Заметной тенденцией рынка торговых площадей (да и всего рынка коммерческой недвижимости) в текущем году можно назвать децентрализацию застройки и, как следствие, развитие ранее мало освоенных районов (в частности, ВАО и ЮВАО), а также увеличение площадей новых ТЦ. Так, выход новых ТЦ на окраины Москвы и за МКАД обусловил некоторые изменения в структуре предложения: если ранее ТЦ более 50 тыс. кв. м был редким явлением на рынке, то сейчас из проектов, заявленных к открытию в ближайшие 2 3 года, многие превышают этот размер, рассказывает Владимир Журавлев. В частности, в первом полугодии 2006 года наблюдалось увеличение предложения ТЦ в восточной части Москвы.

И, без преувеличения, главной тенденцией года можно назвать смещение интереса девелоперов торговой недвижимости в регионы. Несмотря на первичное насыщение регионального рынка (как отмечает Елена Флоринская, сегодня во всех крупных российских городах уже действуют 1-2 ТЦ-пионера), развернуться девелоперам по-прежнему есть где. Несмотря даже на то, что строительство в регионах обходится девелоперу отнюдь не в разы дешевле, чем в столице. Не стоит забывать о том, что застройщику нужно будет позаботиться о сетях: с электричеством, водопроводом, теплом в регионах дело обстоит намного хуже, чем в Москве. Кроме того, приходится больше платить строителям: на местах не всегда можно найти профессионалов нужного уровня, а для того, чтобы нанять людей, работающих в Москве, нужны соответствующие средства, поясняет генеральный директор компании RIGroup Андрей Халтурин.

Уходим из центра

Что и требовалось доказать

Набравший высокий темп рост благосостояния в последние несколько лет коснулся не только жителей двух столиц, но и обусловил усиление девелоперской активности в крупных и средних региональных центрах, поясняет директор департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев. Количество городов, привлекших внимание девелоперов, исчисляется несколькими десятками. Как западные, так и столичные и местные сети в настоящее время активно осваивают региональный рынок, причем, как правило, с заниженным ожиданием (не рассчитывая на быструю окупаемость), руководствуясь единственной целью захватить определенные рынки и спокойно ждать, когда придет время получать высокую прибыль.

Можно сказать, что никаких резких скачков на рынке не предвидится. Но нельзя сбрасывать со счетов приближающиеся выборы. Политические факторы могут стать причиной перераспределения собственности, поэтому многие игроки занимают выжидательную позицию, считает Элина Занина. Экономическое развитие нашей страны во многом зависит от действий власти. Поэтому скажем так: мы надеемся, что политика не помешает развитию экономики.

В целом, эксперты не прогнозируют в будущем году никаких революционных изменений на рынке торговых площадей. В целом, тенденции, наиболее ярко обозначившиеся в 2006 году, перейдут в следующий год с перспективой к дальнейшему расширению, прогнозирует Владимир Журавлев. В частности, общая для коммерческого рынка недвижимости тенденция децентрализации проявит себя и в торговом сегменте в 2007 году, в связи с чем ожидается рост объема заявленных проектов в ближнем Подмосковье. Кроме того, стоит ожидать увеличения объемов реконцепции существующих ТЦ (в русле растущих требований потребителей, быстро осваивающих новые форматы).



Главная --> Публикации