Главная --> Публикации --> Новое в законодательстве. лесной кодекс российской федерации Евгений родионов: «я уверен, что в 2007 году никаких потрясений на рынке загородной недвижимости не будет» Осенняя зрелость отельеров “счастливая семья” для подмосковья Архитектура элитных поселков

Проект Большой Сити предусматривает застройку 1 тыс. га на участке от Звенигородского шоссе и набережных Москвы-реки до Хорошевского шоссе. Согласно планам чиновников, на этом участке должно быть построено около 21 млн кв. м площадей, из которых 8,64 млн кв. м должно было прийтись на жилую застройку, а 7,93 млн кв. м на офисную и административную. Инвестиции в проект оценивались в $100 млрд, интерес к нему уже проявили ряд крупных компаний, в частности, Дон-строй, ПИК и Базэл, а Система-Галс стала управляющей компанией проекта. В апреле концепция Большого Сити была одобрена столичными властями.

Столичные власти решили пересмотреть концепцию амбициозного проекта Большой Сити стоимостью около $100 млрд. Чиновники хотят увеличить объем жилищного строительства на этой территории вдвое с нынешних 8,64 млн кв. м. Власти решили использовать землю более рационально из-за дефицита площадок в городе, предполагают эксперты.

Участники рынка считают планы властей по увеличению объемов строительства выгодными для инвесторов. Место в 'Большом Сити' ограничено, и чтобы выполнить указание мэра, чиновникам придется разрешить строить на одной и той же территории большие объемы жилья. А это положительно сказывается на доходности проекта, сказал представитель крупной девелоперской компании. Себестоимость строительства жилья в этом районе он оценивает в $1,8 тыс., а продажную цену $10 тыс. за 1 кв. м. Однако при увеличении объемов жилого строительства встанет проблема транспортной доступности, отметил собеседник Ъ.

Вчера на заседании московского правительства чиновники решили ее изменить. Первый замруководителя департамента градостроительства Москвы Константин Королевский, которого цитируют информагентства, предложил увеличить объем жилищного строительства на территории Большого Сити вдвое. Идею господина Королевского по увеличению объемов строительства жилья на этой площадке поддержал и мэр Москвы Юрий Лужков. Одновременно мэр одобрил постановление О градостроительной концепции развития территорий, прилегающих к ММДЦ 'Москва-Сити', согласно которому территория проекта будет заново распланирована. Наконец, господин Лужков предложил сменить название проекта на Новый центр. Объемы строительства, в частности жилищного, будут увеличены, подтвердил источник в стройкомплексе Москвы. Собеседник Ъ отметил, что в ближайшее время будет создана комиссия по утверждению окончательной концепции застройки территории Большого Сити.

Сначала стоит реализовать 'Москва-Сити', а потом уже думать о прилегающей территории. Уже при строительстве первого проекта инвесторы столкнулись с дефицитом электроэнергии, согласился с ним президент Mirax Group Сергей Полонский.

Замдиректора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Александр Крутов напоминает о дефиците площадок в Москве под строительство жилья бизнес-класса. Изначально концепция предусматривала размещение 20 тыс. кв. м площадей на 1 га, в то время как этот показатель может быть выше. Возможно, теперь землю решили использовать более рационально, рассуждает эксперт. Однако господин Крутов отмечает, что с увеличением объемов строительства возрастает и нагрузка на инфраструктуру и коммуникации.

В 2007 г., по данным администрации Екатеринбурга, будет введено в эксплуатацию 770 000 кв. м жилья (против 700 000-730 000 кв. м в 2006 г.). По крайней мере, 70 000 кв. м из них составит индивидуальная застройка. В сфере коммерческой недвижимости в сегменте офисных центров в следующем году ожидается сдача 23 деловых центров общей площадью 110 000 кв. м. В сегменте торговой недвижимости ожидается ввод восьми ТЦ общей площадью около 200 000 кв. м, крупнейшие из них Мегаполис (36 000 кв. м), Рок-н-Молл (66 000 кв. м), Prisma (50 000 кв. м).


В будущем году рынок недвижимости уральской столицы должен вступить на качественно новый уровень развития. В офисном и торговом сегментах аналитики прогнозируют начало насыщения и конкуренции между объектами. Неудачные или устаревшие торговые и бизнес-центры будут закрыты или перепрофилированы. В сфере жилого строительства эксперты предрекают серьезное увеличение объемов нового предложения, особенно за счет крупных проектов комплексной застройки.

С ней не согласен управляющий партнер London consulting management company (LCMC) Дмитрий Золин. По его мнению, этот рынок не будет насыщен до конца 2008 г. В настоящее время LCMC занимается разработкой концепции нового ТРЦ Магнит совместно с девелопером проекта, компанией Олипс (срок ввода в эксплуатацию конец 2008 г.). Точку зрения LCMC разделяют в консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL). Консультант отдела стратегического консалтинга JLL Оксана Янковская говорит, что к качественным торговым центрам можно отнести пока только Мегу и Гринвич. В следующем году, по ее оценке, к ним прибавится Рок-н-Молл (девелопер DVI Group).

В 2007 г. инвесторам целесообразнее обратить внимание на другие форматы, так как рынок торговых центров в Екатеринбурге будет насыщен, считает председатель комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга Елена Чернышева.

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в городе строится более 1,1 млн кв. м офисных площадей более чем в 60 крупных объектах, которые будут сданы в 2007-2008 гг.

В стадии проектирования находятся еще несколько достойных объектов, как, например, Седьмое небо (девелопер местная компания Тэн). Они придут на смену большинству магазинов старого формата, прогнозирует Янковская. Спрос на качественные торговые объекты со стороны арендаторов продолжает доминировать над предложением. В ближайшие два-три года можно прогнозировать качественное насыщение рынка. Но до перенасыщения Екатеринбургу еще очень далеко, резюмирует генеральный директор ГК Оборонснабсбыт Игорь Суханов. В LCMC прогнозируют, что доходность инвестиций в сегмент торговых центров в Екатеринбурге останется на уровне 20% годовых.

В сегменте жилой недвижимости в первые три шесть месяцев 2007 г. аналитики УПН пророчат замедление темпов роста цен и даже их некоторую коррекцию вниз. С ноября 2006 г. предложение на рынке растет примерно на 10% в месяц, эта тенденция сохранится и в 2007 г. Это повлияет на цены, аргументируют в УПН. На какие конкретно объекты должны снизиться цены, аналитики сказать затрудняются.

В 2006 г., по данным LCMC, доходность вложений в строительство бизнес-центра в Екатеринбурге составляла 17-22% годовых. Такой же, по мнению Игоря Суханова, она останется и в 2007 г. Цены продаж офисных помещений тоже сохранят свои темпы роста примерно на 60-80% в год. Руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков нынешний рост цен на офисную недвижимость считает рекордным и прогнозирует замедление его темпов. Скорее всего, в 2007 г. спрос и предложение сместятся в сторону аренды, говорит он. Девелоперы начинают понимать неразумность продаж офисов мелкой нарезкой на стадии строительства. А среди компаний проходит мода на собственный офис, владельцы бизнеса начинают понимать, что иногда выгоднее снимать помещение.

В СК Метеорит говорят, что банки разрабатывают новые схемы кредитования новостроек. По словам директора компании Андрея Климанова, классическую ипотеку на первичном рынке на самом деле можно было получить лишь в случае, если застройщик работал по закону о долевом строительстве. Но в Екатеринбурге большинство новостроек возводится по другой схеме при помощи жилищно-строительных кооперативов. Ипотека для таких объектов была невозможна до тех пор, пока банки не начали вводить систему так называемой аккредитации застройщиков. Например, Газпромбанк, проведя аккредитацию Метеорита, выдает покупателям квартир в строящихся нами домах кредиты без залога, приводит пример Климанов. Он говорит, что эта тенденция сохранится и в следующем году.

Число ипотечных кредитов, особенно на покупку вторичного жилья, будет увеличиваться, говорит начальник управления ипотечного кредитования ОАО СКБ-банк Анна Самуилова. Она считает, что динамика последних лет (за 2004-2006 гг. количество сделок по ипотеке увеличилось вдвое) сохранится и в следующем году. Тем не менее ипотека вряд ли сможет скорректировать цены на недвижимость, разве что незначительно. Доступность ипотечных кредитов увеличивает платежеспособность населения, но разрыв между ней и стоимостью недвижимости слишком велик, констатирует она. На первичном рынке, по словам Самуиловой, новостроек, на которые банки согласны выдать заемщикам ипотечный кредит, очень мало.

Общей тенденцией в сфере как коммерческой, так и жилой недвижимости становится стремление застройщиков уйти от схем финансирования частными инвесторами на стадии строительства. В СКБ-банке предполагают, что будут расти объемы проектного финансирования застройщиков. Генеральный директор Атомстройкомплекса Валерий Ананьев отмечает интерес к другим финансовым инструментам: облигациям под строительство жилья и паевым инвестиционным фондам, которые вкладывают средства в недвижимость. Например, компания Олипс, реализовавшая в 2006 г. вексельную программу на 170 млн руб., в 2007 г. планирует провести облигационный заем. Мы пока привлекаем средства частных инвесторов, но осознаем, что это становится невыгодно, говорит коммерческий директор компании Евгений Мельников. Например, в сданном в конце октября ЖК Солнечный замок все квартиры были распроданы еще на стадии строительства. Строили мы больше года, за это время цены на жилье выросли в полтора раза. Привлечение средств финансовых рынков позволит нам серьезно увеличить прибыльность проектов, отказавшись от денег дольщиков.

Предложение на первичном рынке в 2007 г. должно увеличиться. В Ренова-Стройгруп предполагают, что в будущем году они начнут продажи в Академическом (микрорайон на юго-западе Екатеринбурга, рассчитанный на ввод 4,5 млн кв. м жилья. Ведомости). Компания приступит к строительству в следующем году и рассматривает различные варианты реализации объектов, в том числе и на стадии строительства, рассказали в Ренова-Стройгруп.

Вчера мэр столицы Юрий Лужков подписал распоряжение правительства Москвы о реконструкции улицы Новый Арбат. Согласно документу, Новый Арбат превратится в пешеходную зону с торгово-развлекательными комплексами и скверами, а автотранспорт пустят по подземному туннелю, где будет построен паркинг. Предполагается, что реконструкция позволит разгрузить одну из центральных автомагистралей столицы и повысить ее пропускную способность. Мэр Лужков вчера уже дал поручение департаменту градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы до второго квартала 2007 года подготовить документацию на проведение конкурсов по выбору заказчика по созданию комплекса и генерального проектировщика.

Мэр Москвы Юрий Лужков подписал вчера распоряжение, согласно которому Новый Арбат превратится в пешеходную зону. Этому должен предшествовать конкурс по выбору заказчика по созданию комплекса и генерального проектировщика. Как выяснил Ъ, скорее всего, разработкой проекта займется ГУП Моспроект-2, которое уже подготовило свой план преобразования Нового Арбата.

Спустя десять лет столичный градоначальник вернулся к идее сделать из Нового Арбата пешеходную улицу. В московском правительстве отказались прогнозировать, кто сможет принять участие в этом грандиозном проекте. В Москве все инвестиционные проекты осуществляются на конкурсной основе, заявили Ъ в департаменте градостроительной политики, направив за другими комментариями к пресс-секретарю мэра Москвы Сергею Цою. Господин Цой также затруднился сообщить подробности, сославшись на то, что распоряжения мэра еще не видел.

Идея превратить Новый Арбат в пешеходную зону впервые прозвучала в 1996 году. Тогда ГУП Моспроект-2, возглавляемое архитектором Михаилом Посохиным, разработало эскизы, которые были одобрены общественным градостроительным советом при мэре. Любопытно, что Михаил Посохин сын бывшего главного архитектора Москвы Михаила Посохина, который в 60-е годы прошлого столетия проектировал проспект Калинина. Проспект Калинина был сдан в 1969 году, а в 1993-м переименован в Новый Арбат. При этом посохинские высотки, которые появились на месте переулков Старого Арбата, называли вставной челюстью Москвы.

В Моспроекте-2 вчера отказались комментировать свою готовность участвовать в проекте. Между тем на сайте этой организации есть подтверждение того, что Моспроект-2 уже разработал проект реконструкции Нового Арбата. Проект 'Арбатский бульвар' с многоуровневым общественно-торговым комплексом на Новом Арбате решает градостроительные, архитектурные, экологические, транспортные проблемы и не имеет аналогов в мировой практике, говорится там. Проект разработан в нескольких вариантах, в каждом из которых решается общегородская транспортная проблема путем создания нескольких уровней подземных автостоянок с лифтами и пандусами, переноса большого отрезка шумной вылетной городской магистрали под землю, для чего используется существующий перепад рельефа местности. При этом отмечается, что проект Арбатский бульвар уже рассмотрен и одобрен мэром Лужковым.

Представители архитектурных кругов полагают, что победителем конкурса, скорее всего, станет Михаил Посохин, который давно лоббирует идею реконструкции Нового Арбата. У 'Моспроекта-2' есть хорошие шансы, считает директор Государственного института искусствознания Минкульта Алексей Комеч. Единственным настоящим конкурентом в конкурсе для 'Моспроекта-2' может стать 'Интеко', если оно решит участвовать в конкурсе.

Возможные нарушения антимонопольного законодательства ФАС по Москве и Московской области усмотрела в майском распоряжении правительства Москвы, которое утвердило проект строительства учебно-производственного центра нового поколения в Южном Бутове. Туда переведут семь ПТУ, располагающиеся в центре Москвы, здания которых предложено снести. На их месте появятся многофункциональные жилые комплексы и офисно-деловые центры.

Разработать проект это еще не значит его реализовать, выразил сомнение замдиректора НИИ автомобильного транспорта Вадим Донченко. В результате может выясниться, что проект неокупаем. Стройка в Москве золотое дно, поэтому Посохин сделает все, чтобы получить этот проект, настаивает господин Комеч. По его мнению, стоимость проекта будет составлять несколько сотен миллионов долларов. Манеж обошелся в $300 млн, а здесь работы будет больше, добавил господин Комеч.
В Москве назревает очередной скандал, связанный с намерением столичного правительства передать ООО Столица-Запад земельные участки в центре города, на которых сейчас расположены семь профтехучилищ. Взамен инвестор должен построить учебно-производственный комплекс в Южном Бутове. Управление Федеральной антимонопольной службы по Москве подозревает чиновников в нарушении антимонопольного законодательства: инвестор проекта был выбран без конкурса.

Инвестором комплексного проекта, согласно распоряжению правительства Москвы, стала компания ООО Столица-Запад. Как объяснили Ъ в ФАС, ведомство начало проверку, проходил ли отбор инвестора на конкурсной основе. Согласно новой редакции Земельного кодекса, земли под жилищное строительство и комплексное освоение могут передаваться только по аукциону, уточнил источник Ъ в ФАС. Будем смотреть, насколько законно произошло высвобождение земли для строительства, в распоряжении правительства ничего не говорится о проведении аукциона.

В рамках проекта должны быть снесены политехнический колледж #2 в 1-м Тружениковом переулке, Полиграфический колледж #56 на Петровке, Строительный колледж #1 на улице Рабочая, Колледж малого бизнеса #4 на Дубининской улице, Политехнический колледж #2 в Большом Савинском переулке, Колледж легкой промышленности #5 в 3-м Колобовском переулке и на Новорязанской улице. В Южном Бутове планируется возвести учебные корпуса общей площадью около 50 тыс. кв. м, в центре жилые комплексы и офисные центры площадью около 25 тыс. кв. м.

В компании Столица-Запад Ъ подтвердили, что конкурс действительно не проводился, однако в этом и не было потребности. По словам заместителя гендиректора компании Дмитрия Апишкина, проект отдан ООО Столица-Запад, поскольку оно его придумало совместно с департаментом образования столицы. Речь идет о проекте 'Город мастеров', формате, которого нет ни в Москве, ни в России. Это новейший комплекс с собственно учебным заведением, студенческим кампусом, мастерскими, театральной, спортивной зонами, бассейнами, стадионами. Мы предложили городу реализовать проект в Южном Бутове при обещании вложить в 'Город' $100 млн. Пока мы должны лишь разработать проектную документацию, на основании чего и будет определен объем строительства и конкретные суммы и доли, которые получит город, рассказал Дмитрий Апишкин.

У конфликта есть и социальный аспект. Противники переноса ПТУ из центра Москвы на окраину из Комитета защиты москвичей и молодежных объединений Яблоко и Да обвиняли московские власти в том, что они намерены освободить центр, отселив пэтэушников в образовательное гетто.

В ФАС не комментируют возможный исход дела. Представитель юридической фирмы Гид Луарет Нуэль Дмитрий Раев объясняет, что столичное законодательство расходится с федеральным: По федеральному закону площадки распределяются исключительно на торгах. А по московским правилам градостроительства в некоторых случаях земельные участки могут выделяться 'по заявлению' инвестора. Например, при реализации целевых программ земля может распределяться без конкурса.

Как сообщил Ъ председатель комиссии ФАС, которая займется рассмотрением дела, Александр Мухин, заседание назначено на 25 декабря: За неделю стороны должны собрать материалы, которые они хотят приобщить к делу, после чего каждая из сторон ознакомится с материалами оппонента. Мы не станем рассматривать социальных аспектов дела будем судить только с точки зрения законности выделения земельных участков под строительство и возможных нарушений.
Пресс-секретарь столичного мэра Сергей Цой уверен, что нарушений закона быть не могло: Московское правительство не игнорирует конкурсную систему. Уверен, что и в этом случае все соблюдено до буквы закона ведь все наши документы проверялись правовым управлением. Господин Цой считает, что следует дождаться решения ФАС и еще раз внимательно посмотреть все документы.



Главная --> Публикации