Главная --> Публикации --> Офисная недостаточность Новое в законодательстве. лесной кодекс российской федерации Евгений родионов: «я уверен, что в 2007 году никаких потрясений на рынке загородной недвижимости не будет» Осенняя зрелость отельеров “счастливая семья” для подмосковья

Компания Knight Frank на 2007 г. прогнозирует ввод около 350 000-400 000 кв. м офисов классов А и В и 500 000-550 000 кв. м высококачественных складских площадей. По оценке Colliers International, прирост офисных площадей классов А и В в 2007 г. составит от 180 000 кв. м до 660 000 кв. м. В сегменте складских помещений ожидается ввод от 300 000 кв. м до 760 000 кв. м (без учета складов, построенных компаниями для собственных нужд). Рекордсменом по вводу новых площадей в 2007 г. должна стать торговая недвижимость. За 2007 г. планируется ввести около 850 000 кв. м торговых площадей, к концу года их объем должен составить около 3,4 млн кв. м.

Санкт-Петербург Острый дефицит на петербургском рынке недвижимости сохранится только в сегменте жилья. По мнению экспертов, в 2007 г. ему не помешало бы вырасти в несколько раз. В меньшем объеме в будущем году город будет нуждаться в офисных, торговых и складских площадях. Их предложение, отвечая потребностям спроса, станет более качественным.

Тем не менее, по его словам, в 2007-2008 гг. рынок торгово-развлекательных центров ожидает новый качественный виток развития. В эксплуатацию будут введены объекты европейского качества: торговые центры Мега-Дыбенко, Мега-Парнас, Радуга. Местные девелоперы будут вынуждены пересмотреть стандарты своей работы. Выходом для них может стать привлечение качественных зарубежных торговых сетей, создание новых форматов торговли или уникальных развлекательных зон, говорит Золин.

Петербургу и в 2007 г. не будет хватать офисных и торговых площадей надлежащего качества, поэтому насыщения этих сегментов не произойдет, считает управляющий партнер London Consulting Management Company (LCMC) Дмитрий Золин.

Все более качественным будет становиться и офисный рынок. Золин считает, что в 2007 г. весьма популярными станут бизнес-центры класса B c хорошими техническими характеристиками (современной системой охраны и видеонаблюдения, большим паркингом, кондиционированием и проч.) и грамотным управлением. А офисные площади, предлагаемые в зданиях бывших НИИ и переделанных под офисы квартирах в жилых домах, напротив, будут постепенно вытесняться с рынка. Реконструированные здания, перепрофилированные под бизнес-центры класса С, тоже будут терять свою актуальность, так как в ближайшие два года арендаторы станут отдавать приоритет новым объектам, говорит Золин.

С ним согласна исполнительный директор Praktis Consulting Brokerage Юлия Дровянникова. Задачи девелоперов торговых объектов резко усложнятся. Чтобы получить конкурентное преимущество, им нужно будет разрабатывать нестандартные концепции либо же реконструировать объекты в центре, что чревато многочисленными обременениями, объясняет она. В этом сегменте, по ее словам, следует ожидать дифференциации арендных ставок между современными торговыми центрами и объектами прежних лет, где возможно их снижение. Дровянникова считает, что в 2007 г. знаковым для рынка станет ввод ТРК компании Vinci Construction Grands Projets Радуга и Северный молл итальянской Promocentro Italia. Ранее их открытие намечалось на 2006 г.

На фоне роста сегментов коммерческой недвижимости ситуация на рынке жилья скорее напоминает рецессию. Дефицит предложения в 2006 г. и последовавшая за ним ценовая гонка удивили даже видавших виды риэлторов. В текущем году средняя цена 1 кв. м жилья в Петербурге выросла более чем в два раза и достигла $2500, говорит президент компании Адвекс Александр Романенко. В 2007 г., по его прогнозу, такого роста ждать не стоит. Отчасти такое повышение цен стало возможным, так как жилье в Петербурге было явно недооценено, объясняет он. С другой стороны, покупательная способность и доходы населения не могут расти так же быстро, как цены в 2006 г. Сегодняшний уровень цен предельный, это очевидно. В течение следующего года квартиры будут дорожать на 1-1,5% в месяц, считает он.

Наиболее заметные изменения в 2007 г. могут произойти в сегменте складской недвижимости. По словам генерального менеджера Knight Frank Санкт-Петербург Олега Баркова, в 2007 г. этот сегмент вырастет более чем в два раза. По прогнозам компании, к примерно 0,5 млн кв. м существующих площадей класса А и В добавится еще столько же. Барков полагает, что накопившийся за последние годы неудовлетворенный спрос не только поглотит этот объем, но и будет требовать еще большего количества складских площадей.

В пользу этого прогноза, по словам Лернера, говорит ожидаемое снижение предложения. Несмотря на рапорты властей о том, что в 2006 г. будет сдано 2,3 млн кв. м жилья, а в 2007 г. 2,5 млн кв. м, значительного увеличения предложения на рынке не предвидится большинство этих домов уже достраиваются, а квартиры в них проданы.

Похожую оценку дает и гендиректор инвестиционно-строительной компании Петрополь Марк Лернер. По его словам, к концу 2007 г. стоимость жилья может подрасти на 25-30%, цена 1 кв. м на первичном рынке увеличится с $2100 до $2700-2800, а на вторичном с $2500 до $3000-3200.

Реальные планы

По подсчетам Лернера, в 2005-2006 г. десяток крупнейших застройщиков Петербурга начали строительство примерно 30-50 объектов на участках, приобретенных на торгах у города или на вторичном рынке. Если сравнить это количество с теми сотнями проектов в год, которые запускались застройщиками на участках, полученных от инвестиционно-тендерной комиссии в 2002-2004 гг., то можно предположить, что в 2007-2008 гг. объем предложения по сравнению с 2005 г. уменьшится на 50-60%. В 2008 г., скорее всего, будет введено не более 1,5 млн кв. м жилья, а в 2009 г. не больше 1 млн кв. м, говорит Лернер.
В 2007 г. в Нижегородской области должна начаться реализация примерно 300 новых проектов в сфере недвижимости. Меньше чем за год работы инвестиционный совет при губернаторе Нижегородской области одобрил именно такое количество заявок инвесторов на строительство коммерческих, жилых и производственных объектов.

Компания Жилстрой-НН планирует продолжать строительство в микрорайонах Юго-Западный на Автозаводе и в микрорайоне Медвежья долина, а также начать возведение нового микрорайона Водный мир. Выбор будет строить дома на б-ре Юбилейном и на ул. Ванеева. Квартстрой намерена продолжать реконструкцию жилого квартала Европейский в районе ул. Тимирязева. Строительство нового квартала премиум-класса на пересечении ул. Горького Короленко Студеной Славянской начала компания Росавтострой. Это лишь часть проектов, заявленных к реализации. Как отмечает Сергей Иванов, генеральный директор компании Выбор, на 2007 г. большинство крупных застройщиков работой обеспечены.

Областное правительство объявило о том, что в 2007 г. в Нижнем Новгороде будет построено и сдано более 600 000 кв. м жилья. Участники рынка говорят, что эти планы будут, скорее всего, выполнены.

Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, говорит, что и нижегородские девелоперы почти полностью перешли к поквартальной застройке. В этом случае на подготовку площадки требуется больше времени и финансов, но если строительство уже началось, то оно, как правило, идет быстро, меньше времени тратится и на различные согласования, говорит она.

Приход крупных московских застройщиков в нижегородский регион меняет не только расстановку сил на этом рынке, но и характер предложения. Столичные застройщики, привыкшие к большим объемам, строят жилье преимущественно индустриальным способом. Компания Нижегородкапстрой, созданная московским СУ-155 и правительством Нижегородской области, приобрела и реконструирует завод крупнопанельного домостроения в Кстове. В Нижнем Новгороде компания планирует строительство большого микрорайона в Верхних Печерах. Индустриальный способ домостроения характерен и для компании ПИК, которая сейчас строит в городе жилой комплекс в микрорайоне Мещерское озеро.

В конце ноября начале декабря 2006 г. темпы роста на рынке жилья снизились, говорит Романчева. В январе 2007 г. цены останутся примерно на этом же уровне, но в феврале-марте рынок обычно оживляется. Романчева не ожидает, что он будет таким же бурным, как в текущем году, когда в отдельные месяцы квартиры дорожали на 10%. В 2007 г. наступит дифференциация цен на вторичном рынке: качественное жилье будет дорожать быстрее, старое и некачественное медленнее или совсем не будет, прогнозирует Романчева. По прогнозам Иванова, стоимость жилья на первичном рынке будет расти примерно на 25-30% в год.

К числу отрицательных факторов для рынка Романчева относит резко возросшую в 2006 г. стоимость жилья на вторичном рынке и возникший дефицит предложения. Высокие цены на вторичное жилье сильно увеличили расходы компаний на расселение. Это может привести к существенному удорожанию новых проектов и поставить под сомнение возможность их реализации для некоторых компаний, считает она.

По мнению участников рынка, бум строительства ТЦ, который наблюдался в течение 2006 г., прошел свой пик. В 2007 г. темпы прироста торговых площадей будут не такими высокими, хотя на рынке появится несколько крупных объектов. Например, вторая очередь ТРЦ в Верхних Печерах (девелопер Столица Нижний). Общая площадь всего ТРЦ, включая вторую и третью очереди, составит 150 000 кв. м. Площадь первой очереди, которая введена в эксплуатацию 14 декабря, равна 16 000 кв. м.

Много анонсов

Некоторые компании в 2007 г. только начнут строительство крупных ТРЦ. Их ввод в эксплуатацию в лучшем случае произойдет через год. Это, например, ТРЦ на пл. Лядова компании Электроника, ТРЦ Парк Хаус самарской компании Время. Что касается последнего проекта, то его реализация находится под сомнением: нижегородский суд удовлетворил иск жителей об отмене разрешения городской власти на строительство ТРЦ в парке с реликтовыми дубами.

В 2007 г., как и в 2006 г., в город будут приходить ритейлерские компании из других регионов. Купив готовый бизнес сеть магазинов Эконта, закрепились в Нижнем Новгороде Магнит и Копейка. Ряды дискаунтеров пополнил Ашан. В декабре открылся первый в городе супермаркет сети Реал (розничный оператор Метро). В 2007 г. вероятно открытие магазинов еще двух сетевых операторов из Санкт-Петербурга. Компания Доринда завершает проектирование ТЦ, объявила о своих планах завоевания Нижнего и сеть Лента.

Офисы не будут в дефиците

Нижегородские застройщики в 2007 г., как считает Романчева, переместятся в окрестные малые города, например в Кстово и Арзамас (там строит ТРЦ компания Электроника). Планируемые в Кстове ТРЦ будут возводиться вдоль федеральной трассы, проходящей через город.

Эксперты ожидают, что 2007 г. в городе станет больше офисных площадей. Компания Выбор во II квартале 2007 г. обещает ввести в эксплуатацию БЦ Лондон, компания Элтекс сдает административное здание на ул. Горького. На ул. Пискунова Омни Структуре заканчивает первую очередь реконструируемого административного здания. Волго-Вятская строительная компания на ул. Варварской достраивает административное здание, замыкающее жилой квартал. Строит бизнес-центр в Канавинском районе компания Дельта. Довольно быстрыми темпами возводит административно-выставочный центр на ул. Алексеевской компания Новый город. Ожидаемый ввод в 2007 г. новых офисных площадей около 50 000 кв. м.

В 2006 г. был открыт только один новый бизнес-центр Теледом на ул. Белинского.

В 2006 г. ввод нового жилья в Новосибирске должен составить 800 000 кв. м, что на 20% больше, чем в прошлом. План на 2007 г. уже 1 млн кв. м. Достичь этого власти намерены за счет комплексного освоения жилмассивов. Сейчас определено девять перспективных площадок общей площадью 518 га, на которых в ближайшие годы планируется построить почти 5 млн кв. м жилья.

Новосибирск Участники рынка прогнозируют на 2007 г. рост цен продажи офисов и незначительное увеличение арендных ставок. Наиболее привлекательными для инвесторов останутся торговые и складские площади, на рынке которых существует большой разрыв между спросом и предложением. Девелоперы жилья и риэлторы тоже не останутся внакладе: рост цен и на первичном, и на вторичном рынке продолжится.

Жилье повышенной комфортности останется в дефиците, убежден директор АН Эрмитаж Тимур Тагиров. Его покупатели ограничены в выборе из нескольких комплексов в центре города. По мнению Тагирова, в 2007 г. 1 кв. м такого жилья подорожает как минимум на 30 000 руб.

По оценке агентства Сибакадемстройнедвижимость'', по итогам 2006 г. цены на жилье выросли на 46-48%. В ноябре рост цен превысил 10% за месяц, говорит директор по маркетингу компании Павел Смелов. Он объясняет рост спроса доступностью ипотечных кредитов и растущей популярностью жилья как инструмента для инвестиций. Разогнавшиеся в конце года цены продолжат рост и в первой половине 2007 г. на вторичном рынке квартиры будут стабильно дорожать на 5-10%, полагает он. Ко второй половине цены станут столь высоки, что число сделок сократится и рост цен замедлится до 2-6% в месяц. В итоге за весь 2007 год квартиры подорожают на 25-35%, прогнозирует Смелов.

Большинство будущих торговых площадей предназначены для сдачи в аренду, поэтому цены на них продолжат рост, считает директор АН Акрополь Зафар Умаров, и составят 20-30%. Повышение ставок аренды в 2007 г., по его мнению, составит не более 15-20%.

По данным консалтингового агентства RID Analytics, прогноз ввода торговых площадей на 2007 г. 250 000 кв. м. В частности, на 2007 г. намечена сдача двух крупнейших ТРЦ IKEA площадью 130 000 кв. м и ТЦ компании Автоярус площадью 66 000 кв. м.

Сегмент класса А помимо Росевроплазы площадью 27 000 кв. м (Росевродевелопмент, сдача декабрь 2006 г.) пополнят бизнес-центры Гринвич (34 000 кв. м), Кобра (22 000 кв. м), БЦ на ул. Шевченко (30 000 кв. м), СТ Плаза, Кронос (55 000 кв. м), БЦ на ул. С. Шамшиных площадью 6000 кв. м, БЦ Струг на пл. Калинина (14 000 кв. м).

Рынок офисных помещений постепенно насыщается и теряет привлекательность, считают аналитики.

Цены на новые офисы за год выросли на 40% и сейчас составляют в среднем около 70 000 руб. за 1 кв. м, объясняет Умаров. Он прогнозирует рост цен в 2007 г. не более чем на 25-30%. Снижение темпов роста он объясняет увеличением предложения. В 2006 г. ставки аренды повысились не более чем на 10-15%. В 2007 г. рост ставок аренды будет лишь компенсировать инфляцию, считает Умаров.

Цены на офисные площади во вновь построенных бизнес-центрах растут быстрее, чем ставки аренды. Окупаемость небольших помещений постепенно снижается: вместо прежних 4-5 лет она увеличилась до 6-7 лет, констатирует президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов Олег Луговой.

Часть площадей уже вводится столичными игроками. В районе аэропорта Толмачево весной 2006 г. введена в действие первая очередь (10 000 кв. м) логопарка Сибирь Национальной логистической компании (НЛК). Строительство оставшихся трех очередей по 10 000 кв. м намечено на 2007 г. Крупные проекты намерены реализовать МЛП и Эльдорадо.

В ближайшие годы новосибирские власти намерены ликвидировать дефицит складов. До 2010 г. на восточном (пос. Пашино) и западном (аэропорт Толмачево) направлениях города будет создано около 600 000 кв. м складских комплексов. Вместе с уже существующими терминалами (около 700 000 кв. м) это позволит полностью обслуживать растущие товарные потоки, проходящие через Новосибирск, рассказывает замначальника управления развития транспорта администрации области Сергей Максимов.

МЛП будет строить складской комплекс площадью около 100 000 кв. м на площадке в 80 га, выделенной в аренду обладминистрацией. Оператором комплекса станет компания Relogix. Объем инвестиций составит примерно $100 млн. В МЛП не комментируют сроки реализации проекта, но Максимов заявляет, что землеотвод оформлен и сейчас ведется работа над проектом.

Эльдорадо собирается построить собственный распределительный центр площадью 250 000 кв. м на площадке на 80 га в районе аэропорта Толмачево. Объем инвестиций составит не менее $125 млн. Окончание строительства намечено на 2008 г.

В 2007 г. потребность в складах вырастет на 20-25% и проблема поиска терминалов для своих клиентов обострится еще больше, прогнозирует гендиректор Запсибтрансблока Татьяна Подкорытова. В 2007 г. рост ставок аренды на складские помещения составит не менее 10-15%, считает директор Сиблоджикс Евгений Новиков. По его данным, сейчас средние ставки аренды составляют около 250 руб. за 1 кв. м в месяц.
И в 2007 г. строительные компании вряд ли до конца адаптируются к нормам закона Об участии в долевом строительстве, говорят аналитики Ростова. Предложение новостроек в городе сокращается, спрос и цены растут. Из коммерческой недвижимости инвесторы в будущем году предпочтут торговые объекты, а арендаторам офисов вместо дефицитных и недорогих кабинетов будут предложены помещения в современных бизнес-центрах.

Также комплексы класса А строят Сиб-агроцентр, подразделение петербургской Евросиб-девелопмент, Bee Logistic и Трансконтейнер (дочерняя компания РЖД).

Продавцы вторичного жилья начали приучать покупателей к ценам следующего года уже в нынешнем декабре, говорят риэлторы. Сегодня квартиры гостиничного типа выставляются по цене завтрашнего дня по 1,5 млн руб., приводит пример гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий. Ценами правит спрос, а он превышает предложение как минимум в два раза, и в ближайшие полтора года снижения спроса не будет, прогнозирует управляющий офисом Риэлти-Ленина Станислав Нови.

Рост цен на недвижимость в 2007 г. продолжится, единодушно заявляют опрошенные Ведомостями риэлторы. Начиная с сентября 2006 г. в среднем цены на рынке растут на 5-7% ежемесячно, и, скорее всего, эти темпы сохранятся и в будущем году, полагает замдиректора департамента новостроек и ипотечных программ компании Нирлан Олег Деникин.

Предложение в отличие от спроса вырастет в следующем году незначительно, прогнозируют риэлторы. Планируется, что в 2007 г. в Ростове будет сдано в эксплуатацию 780 000 кв. м жилья, говорит начальник отдела координации строительства городской администрации Владимир Диденко. Более трети объема обычно обеспечивают индивидуальные застройщики, остальное приходится на многоквартирные дома, замечает директор АН Акцент Евгений Тенишев.

Еще одним фактором повышения спроса и, соответственно, цен участники рынка называют ипотеку. По их оценкам, за 2006 г. количество сделок с использованием ипотечных и жилищных кредитов удвоилось. Ипотека повышает спрос и расширяет круг потребителей, констатирует гендиректор компании ПИК-Регион Сергей Канаев. По его словам, в ростовском филиале компании более 50% сделок происходит с использованием ипотечных программ. Ипотека повлияет еще на один сегмент рынка недвижимости аренду жилья, полагает Сосницкий. Основная часть квартир сдается по 6000-12 000 руб. в месяц, что сопоставимо с ежемесячными платежами заемщиков за собственную квартиру, объясняет он. Поэтому арендаторы уходят в ипотеку.

170 000 кв. м жилья (25 многоэтажных домов). Строительство двух объектов завершит строительный концерн Единство: будут введены в эксплуатацию жилой дом Росинка на пр-те Нагибина и одна из очередей жилого комплекса Семигор на пр-те Семашко, рассказывает начальник отдела маркетинга и рекламы Лариса Махова. Фирма Руслан планирует сдать в 2007 г. около 13 800 кв. м жилья, говорит Батажев.

По словам Ростова, в 2007 г. концерн Вант планирует сдать в эксплуатацию 160 000-

Деникин полагает, что новые предложения появятся к середине 2007 г.: продажи откроют компании, которые начали оформлять документацию на строительство с момента вступления в силу 214-ФЗ, ведь срок сбора документов в среднем занимает полтора-два года. Например, Вант намерен начать строительство 30 новых домов общей площадью около 200 000 кв. м, делится Ростов. Мы постараемся начать строительство новых объектов, в основном они будут расположены в микрорайоне Сельмаш и на пр-те Шолохова, говорит Батажев из Руслана.

Впрочем, квартиры в этих домах практически распроданы, признаются застройщики.

Появятся и новые объекты. В планах Единства строительство еще двух бизнес-центров: На Красноармейской и Парковый квартал, говорит Махова. Строительство БЦ общей площадью 35 000-40 000 кв. м на пересечении улиц Социалистической и Соколова анонсировала компания Русские отели. Еще один офисный проект у Пересвет-Региона: компания начнет строительство БЦ общей площадью 40 000 кв. м на пересечении улиц Красноармейской и Сиверса. Но ввод в эксплуатацию новых объектов станет возможен не ранее 2008 г.

Офисные площади за 2006 г., по оценке Сосницкого, подорожали до 50%. Тенишев считает, что в следующем году они будут расти в цене не так сильно. Предложение на рынке выросло, и теперь у покупателей и арендаторов появилась возможность выбора, аргументирует он. Но наиболее востребованными по-прежнему останутся небольшие офисы по 50-100 кв. м с арендными ставками 500-800 руб. за 1 кв. м в месяц. Но в следующем году к сдаче в эксплуатацию готовятся дорогие бизнес-центры: Купеческий двор, Clover house, Гедон, Белый слон, Ростовский. По разным оценкам, ставки аренды в них составят 1200-1600 за 1 кв. м в месяц.



Главная --> Публикации