Главная --> Публикации --> У камина на тишинке Новостройки подольска: атланты в окружении пятиэтажек “кронверк синема” построит кинотеатры на украине Альтернативы московской квартире: дом в майами по цене хрущевки Балашиха: планы и реальность

Рост цен на столичную недвижимость подходит к точке насыщения

Дискуссию Известий, посвященную будущему Москвы, в которой уже приняли участие ведущие эксперты-градостроители, сегодня продолжает эксперт-практик, глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин. Устоит ли исторический город, если не ограничить нынешнюю сверхплотную застройку центра? Не пора ли сократить темпы строительства жилья и как это может повлиять на цены на рынке недвижимости? 5 млн. квадратов нового строительства в год - это много или мало для столицы? На эти и другие вопросы Владимир Ресин отвечает в интервью обозревателю Известий Виктории Волошиной.

ответ: Многие люди, связанные с нефтяным или другим высокодоходным бизнесом, в последние два года действительно серьезно инвестировали средства в покупку недвижимости - в итоге только за минувший год цена квадратного метра в Москве выросла вдвое. В некоторых других городах России - еще больше. Но сейчас рост цен на столичную недвижимость подходит к точке насыщения, сверхприбылей от инвестиций в покупку московских квартир больше нет, и я думаю, состоятельные люди будут искать другие пути вложения средств. Но так как дефицит жилья в Москве сохраняется, снижение цен на этом рынке маловероятно.

вопрос: Как замечают эксперты, со стабилизацией роста цен на нефть замерли и цены на жилье в Москве. Действительно ли эти показатели настолько тесно взаимосвязаны? И не упадет ли рынок жилья, если нефть начнет дешеветь?

о: Инвестиционные квартиры - это реальность рынка. Кто-то покупает вторую или третью квартиру впрок, потому что у него подрастают дети и внуки, кто-то для того, чтобы сдавать ее внаем. Я не вижу здесь ничего противозаконного. Конечно, при условии, что арендодатели платят налоги - сегодня именно эту проблему надо решать, выводя рынок съемного жилья из тени. Налоги поступят в городской бюджет, и с помощью этих денег мы сможем построить еще больше социального жилья. А богатые позаботятся о себе сами.

в: Так называемые инвестиционные квартиры - это хорошо или плохо для рынка?

о: У нас есть опыт строительства социального жилья. Городские расценки, по которым строительные компании возводят его за счет средств городского бюджета, очень жесткие. И на сверхприбыли от такого строительства рассчитывать не приходится. Но оно вполне рентабельно, особенно для тех компаний, которые имеют в своем распоряжении собственную полную технологическую цепочку строительного процесса, то есть могут обеспечить меньшую себестоимость квадратного метра. Никто пока с рынка не сбежал. Напротив, за право строить в городе борются многие зарубежные фирмы и компании из регионов России - а если так, то город вправе требовать от них того, что сегодня принято называть социальной ответственностью бизнеса.

в: Недавно городское правительство утвердило программу Москвичам - доступное жилье, в которой обязало застройщиков продавать жилье в первую очередь коренным москвичам, да еще и по фиксированным ценам. Не боитесь, что не всех устроят такие ограничения, не побегут ли застройщики из Москвы в регионы?

в: Согласны ли вы с мнением некоторых экспертов, что в Москве пора ограничить застройку хотя бы в центре? Причем в первую очередь торговую и офисную?

Застройка Зарядья должна быть более московской

в: Что будет с реконструкцией России? Работы по ее сносу продолжаются, а когда и кто начнет строительство?

о: Да, центр города - это дух Москвы, ее атмосфера, и масштабное новое строительство здесь неуместно, только реставрация и реконструкция. Другое дело, что на территории Центрального округа сохранилось еще довольно много ветхих домов и промышленных предприятий, не представляющих никакой исторической или архитектурной ценности. Такие постройки, конечно, надо сносить, а на их месте строить новые, современные, комфортные здания. Главное - чтобы эти новостройки органично вписывались в существующую городскую среду, не ломали сложившийся облик города и доставляли минимум неудобств москвичам.

в: Как вы лично оцениваете проект Нормана Фостера, представленный недавно на общественном совете? Что бы вы хотели видеть в Зарядье на месте снесенной России?

о: Работы по разбору гостиницы Россия продолжаются, поскольку их никто не запрещал. И в решении Президиума Высшего арбитражного суда, отменившего результаты конкурса архитектурных проектов, такого запрета не содержится. Здание гостиницы Россия расположено на чрезвычайно важной территории. Решение по его застройке нельзя было принимать кулуарно, именно поэтому Москва, которая была собственником зданий гостиницы, провела конкурс архитектурных концепций с привлечением общественности, деятелей культуры и профессионалов. Недовольны оказались, как часто бывает, проигравшие. К сожалению, этим решением ВАС стране нанесен весомый репутационный ущерб. Как это влияет на инвестиционный климат - очевидно. Парадоксальность ситуации не может не отпугнуть иностранных партнеров, привыкших к стабильным правилам игры.

Полностью отказаться от точечной застройки невозможно

о: Сам по себе проект, предложенный английским архитектором и представляющий собой прекрасный образец передовой, современной архитектуры, заметно выигрывает перед подавляющим большинством построек, возводимых сейчас по всему миру. Но я согласен с мэром Москвы, что постройка должна быть более московской. После обсуждения на общественном совете Норман Фостер взялся доработать проект с тем условием, чтобы московские стиль и традиции в нем заняли более подобающее место, может быть, даже в ущерб коммерческой выгоде. Уверен, что для такого мастера, как Норман Фостер, это не составит труда. Инвесторы, в свою очередь, тоже пошли на уступки.

о: Будет. Сейчас наступило время комплексной реконструкции кварталов сложившейся застройки. Поэтому снос, реконструкция, капитальный ремонт и строительство новых зданий будут вестись комплексно, в рамках единого проекта. К сожалению, в условиях возрастающего дефицита территории для нового строительства полностью отказаться от точечной застройки невозможно, и наша задача - максимально сгладить неудобства, возникающие при строительстве: а это и строгий запрет на ведение работ в ночное время суток, и чистота автотранспорта, выезжающего со стройплощадки, и т.д. Кроме того, необходимо своевременно, до начала строительства, информировать жителей, объяснять им, что, зачем и в какие сроки будет построено. Сейчас во всех префектурах организуются постоянно действующие выставки, где жители могут подробно познакомиться с перспективой застройки их района и получить консультации специалистов. Очень советую всем москвичам, у кого есть вопросы, такие выставки посетить.

в: Будет ли сокращаться точечная застройка, которая так нервирует горожан?

о: Это как раз та цифра, которая позволяет, не превращая город в одну большую стройплощадку, все-таки решать пресловутый квартирный вопрос. Сокращение объемов строительства недопустимо. Сегодня средняя обеспеченность москвичей жилплощадью составляет менее 22 кв. м на человека, в то время как в крупных городах Европы этот показатель равен 40 кв. м и более. Если при существующем спросе на жилье строить меньше, цена квадратного метра в городе станет просто астрономической.
В сентябре впервые за несколько лет уменьшился спрос на ипотечные кредиты с этим столкнулись две трети опрошенных Ведомостями банков. Одних людей запредельный рост цен лишил надежды на покупку квартиры даже в кредит, а других усилившиеся ожидания падения цен заставили повременить с покупкой.

в: А возможно ли вообще сокращение объемов строительства в Москве? Вот уже который год Москва строит по 5 млн. квадратов - это много или мало для города?



По данным Банка России за первое полугодие, объем кредитов населению на покупку жилья увеличился на 53% до 192 млрд руб., из них ипотечных 105 млрд руб. (рост вдвое). Такие кредиты предоставляют 663 кредитные организации.

Падение спроса на ипотеку зафиксировали и риэлторы. Если в августе поступило 700 звонков от клиентов, то в сентябре только 530, говорит Ирина Радченко, президент компании Лауреал-недвижимость, предлагающей услуги ипотечного брокера. Руководитель направления ипотечного кредитования МИАН агентство недвижимости Сергей Махоткин говорит, что в сентябре число звонков от желающих купить квартиру по ипотеке осталось на уровне августа вместо привычного роста в 2-3 раза. А в Бест-Недвижимости в сентябре число таких звонков снизилось, отмечает предправления компании Григорий Полторак.

Впервые в ипотечном кредитовании мы столкнулись с падением спроса, сетует начальник управления маркетинга и розничных услуг Международного московского банка (ММБ) Сергей Тропин. Осенью спрос на ипотеку всегда растет, но в этом году ситуация нетипичная, говорит начальник разработки кредитных продуктов Внешторгбанк 24 Мария Серова. Падение спроса отметили почти все крупнейшие игроки этого рынка. Ведомости спросили 15 банков, выдавших больше всего ипотечных кредитов, сколько заявок на ипотечные кредиты поступило к ним в августе и сентябре (см. таблицу, данные об объеме кредитов веб-портала Русипотека). Из 10 ответивших лишь Абсолют сообщил, что число соискателей выросло. Почти вдвое этот показатель уменьшился у Банка Москвы и ММБ, в полтора раза у КИТ-финанса, на четверть у Возрождения. Остальные недосчитались в среднем по 10% заявок. Не предоставившая данные пятерка вряд ли изменит картину. Топ-менеджер ВТБ 24 признал, что осенью в банк стало поступать меньше обращений. О том же сообщили сотрудники двух отделений Сбербанка и представитель одного из отделений Банк Сосьете Женераль Восток.

По данным ирн.ru, с начала года средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве выросла на 65% и достигла $400 В результате минимальный размер ипотечного кредита, по словам Гурьянова, увеличился с $50 000 в прошлом году до примерно $120 00 Минимальный ежемесячный платеж по такому кредиту превышает $1300, для чего доход семьи должен составлять не менее $270 Большинство банков ограничивают размер ежемесячного платежа 45-50% совокупного дохода семьи заемщика, иногда эта планка достигает 55-60%.

Банкиры винят рост цен на недвижимость. К сентябрю квартиры подорожали настолько, что суммы, которую может одобрить банк, многим не хватает на покупку, констатирует председатель совета директоров Русского ипотечного банка Алексей Гурьянов. На это сетуют начальник департамента розничного бизнеса Собинбанка Анна Каминская и зампред правления Абсолюта Олег Скворцов.

Число заявок на ипотеку сокращается и потому, что многие отложили покупку квартиры в расчете на снижение цен, считают и Скворцов, и Радченко. Оба они убеждены, что надежды граждан неоправданны. А Тропин уверен, что ожидания ни при чем: дело в сокращении предложения квартир и увеличении количества банков, предлагающих ипотечные кредиты. Топ-менеджер Сбера считает, что делать вывод о снижении интереса граждан к ипотеке вообще пока нет оснований.

Ипотечные кредиты в прошлом году были доступны гражданам с окладом $2000, в этом же лишь тем, чей доход выше $3000 в месяц, отмечает Гурьянов. Воспользовавшись ипотечным калькулятором на сайте одного из банков, Ведомости рассчитали условия кредита на покупку двух квартир. Дешевле $150 000 жилья в Москве найти практически невозможно. При первоначальном взносе 10%, сроке кредита 25 лет и ставке 11% годовых платеж составляет $1370 в месяц, а доход семьи не менее $250 Для квартиры стоимостью $200 000 и сроке кредита 15 лет при том же 10%-ном взносе и ставке 11% платеж составит около $2000, а минимальный доход $4000.

Компания Русская инвестиционная группа (РИГрупп) создана в 2003 г. По собственным данным, ее владельцы ООО Галактик-Групп (23,07%), американская корпорация RIGroup (20,74%), ООО Нара 1 (17,33%) и Westbury Fund Ltd (6,35%). Компания ведет строительство в Подмосковье сети торгово-развлекательных центров Счастливая 7Я (19 объектов общей площадью 308 000 кв. м), коттеджных поселков Поливаново, Фрунзевец и Павловская слобода, а также культурно-развлекательного комплекса S-CLub в Дмитровском районе Подмосковья. По итогам III квартала 2006 г. выручка 280 млн руб., чистая прибыль 3,8 млн руб.

РИГрупп до 2009 г. планирует открыть в московском регионе 22 бизнес-центра общей площадью около 300 000 кв. м. Вся сеть будет работать под единым брендом. На эти цели РИГрупп потратит не менее $250 млн, включая часть средств от облигационного займа на 1,2 млрд руб.

Помимо уже введенных в эксплуатацию комплексов на Садово-Черногрязской и Знаменке в Москве, компания строит офисы в Клину, Серпухове, Истре, Коломне, Наро-Фоминске, Рузе и Электростали. Эти объекты будут введены в 2007-2008 г. Еще 13 центров в Одинцове, Ступине, Фрязине, Видном, Мытищах и т. д. будут реализованы к 2009 г. Самый крупный комплекс площадью 96 000 кв. м появится в Мякининской пойме (Красногорск).

Вчера РИГрупп выпустила информационный меморандум, посвященный предстоящему выпуску облигаций. В этом месяце компания разместит дебютный облигационный заем на сумму 1,2 млрд руб. Эти средства пойдут на реструктуризацию долга, а также на развитие существующих и новых проектов. В частности, компания собирается построить в Москве и Подмосковье сеть бизнес-центров общей площадью 287 774 кв. м, говорится в меморандуме. Источник, знакомый с планами РИГрупп, уточнил, что все бизнес-центры будут работать под единым брендом, разработка которого на сегодняшний день пока не завершена.

В информационном меморандуме РИГрупп говорится, что компания владеет около 1000 га земли, в том числе в Клинском (около 630 га), Серпуховском (280 га), Истринском (21,5 га) и Чеховском (20 га) районах Подмосковья. Эта земля будет использоваться для ленд-девелопмента, т. е. сама компания строить на этих участках не будет, зато разработает концепцию проектов и оформит всю исходно-разрешительную документацию для других застройщиков. На ленд-девелопменте РИГрупп планирует заработать до 2009 г. 5,45 млрд руб. (около $200 млн).
Насыщения рынка коммерческой недвижимости столицы в 2007 г. эксперты не ожидают. Зато говорят о еще большем росте инвестиционной активности и увеличении числа сделок по рефинансированию. Вложения в офисные, торговые и складские помещения принесут инвесторам на 1-2% годовых меньше, чем в текущем году, но все равно останутся интересными. Особенно для иностранных компаний и фондов, присутствие которых на московском рынке коммерческой недвижимости еще больше увеличится. Жилая недвижимость столицы, напротив, инвестиционную привлекательность утратила. Но других таких же доходных способов вложения средств для граждан по-прежнему немного. Поэтому частные инвесторы не исчезнут с рынка, несмотря на недовольство московских властей.

Филипп Зариян, директор по связям с общественностью РИГрупп, утверждает, что количество центров со временем может быть увеличено. Как говорится в информационном меморандуме, в строительство офисов компания планирует инвестировать 1,66 млрд руб. (около $63 млн) собственных средств. В общей же сложности, по мнению директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, в строительство бизнес-комплексов придется вложить не менее $250 млн. А Максим Жуликов, ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty, говорит, что с учетом строительства, выкупа участков и всех согласований инвестиции в такую сеть могут достигнуть и около $500 млн. Уверен, что заполнить бизнес-центры арендаторами в перечисленных городах будет нетрудно, говорит Жуликов.

Коммерция в почете

В конце 2006 г., по оценке аналитического отдела компании Новая площадь, средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке Москвы составила $5048, в сегменте жилья бизнес-класса $5388, экономкласса $3619-412 В АН Домострой прогнозируют, что к концу 2007 г. стоимость 1 кв. м в объектах бизнес-класса составит $5750-13 800, экономкласса $1725-450 Часть жилья, относящаяся к бизнес-классу, в течение 2007 г. может быть вытеснена в экономкласс.

По словам Сергея Кузнецова, директора департамента рынков капитала CW/SR, в следующем году инвесторы будут с большим интересом рассматривать вложения на стадии девелопмента. По объему привлекаемых инвестиционных ресурсов, скорее всего, будет лидировать торговая недвижимость. 2006 год ознаменовался значительно усилившимся интересом инвесторов к приобретениям качественных торговых объектов, и в 2007 г., скорее всего, будет зарегистрировано рекордное число сделок по продажам торговых центров, отмечает Нина Новикова, директор департамента исследований торгового рынка CB Richard Ellis Noble Gibbons. В 2007 г. в Москве к выходу на рынок запланировано 16 ТЦ общей площадью около 1 млн кв. м.

По подсчетам экспертов компании Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR), к концу 2007 г. объем рынка коммерческой недвижимости может достичь $4 млрд. В 2006 г. наметилась тенденция доминирования иностранных инвестиций на российском рынке, в 2007 г. аналитики ожидают ее укрепления. Константин Деметриу, директор департамента по вопросам привлечения инвестиций по России и СНГ Jones Lang LaSalle (JLL), добавляет, что в будущем году с иностранными фондами будут конкурировать российские, создаваемые крупными компаниями самостоятельно или совместно с иностранными партнерами. Доходность в 9-11%, которая в 2007 г., скорее всего, уменьшится на 1-2%, все еще интересна западным инвесторам, для которых она по-прежнему превышает привычную европейскую норму в 4-5%, отмечает Деметриу.

Революционных изменений в 2007 г. на рынке офисных помещений не ожидается, уверен Сергей Леонтьев, генеральный директор Vesco Realty. По данным CW/SR, в 2007 г. на рынок должно выйти 1,4 млн кв. м офисных площадей. С открытием новых высококлассных БЦ арендные ставки на них будут расти медленнее, отмечает Леонтьев. По мнению Александры Кадченко, заместителя руководителя отдела исследований и аналитики Praedium, увеличение арендных ставок на офисы класса А и В будет незначительным, в пределах инфляции. Эксперты CB Richard Ellis Noble Gibbons считают, что одной из главных интриг следующего года станет развитие проекта Большой Сити. Интерес девелоперов к участкам на данной территории огромен. Скорее всего, мы будем свидетелями перепродаж на данной территории, а также обостренной конкурентной борьбы инвесторов за оставшиеся участки, уверены они.

В 2006 г. на торговом рынке появились новые бренды: Decathlon, Debenhams, Tara Jarmon, Castorama, Peacocks и др., говорит Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers Int. Западные ритейлеры выходят на него, в частности, через покупку сети франчайзера. По словам Гасиева, франчайзинг станет одной из развивающихся тенденций в торговом сегменте в будущем году. Зарубежные игроки хотят быть представленными в России, но чаще всего не желают заниматься поиском локальных партнеров, утверждает он.

Жилье внаем

На рынке складских помещений, по мнению Дениса Соколова, ведущего аналитика отдела исследований CW/SR, в 2007 г. сохранится дефицит качественных площадей, но появятся первые признаки стабилизации при условии своевременной реализации анонсированных проектов. По словам аналитика, строительство складов класса В становится для девелоперов менее выгодным: арендная ставка для них ниже, а затраты на строительство соизмеримы с классом А. По мнению Елены Веселовой, руководителя отдела маркетинга Эспро, арендные ставки на склады класса А увеличатся в 2007 г. до $140-150 за 1 кв. м (без учета НДС и операционных расходов), а себестоимость строительства превысит $800 за 1 кв. м.

Прирост цен к концу 2007 г. на 10-30% прогнозируют председатель экспертного совета по доступному жилью Совета Федерации Иван Грачев и вице-президент МАИФ Валерий Казейкин. О положительной динамике цен в 2007 г. говорят в компаниях Миэль-Недвижимость (ожидаемый рост от 10% до 35% на новостройки в зависимости от проекта), Домострой (в среднем 15% за год), Золотые ворота. Напротив, Константин Апрелев, вице-президент РГР, считает, что в следующем году цены могут снизиться на 10-15%. По крайней мере на новостройки на ранней стадии строительства из-за высоких рисков и самые дешевые квартиры вторичного рынка, т. е. хрущевки, которые были переоценены в период ажиотажного спроса. Падения цен на эту недвижимость ожидают и в Домострое.

На рынке жилья эксперты предрекают стабилизацию и обещают, что в 2007 г. недвижимость будет расти в цене приемлемыми темпами, т. е. до 1-2% в месяц.

По словам Сергея Озерова, финансового директора DeltaCredit, в 2007 г. ипотечные продукты банков и условия выдачи кредитов будут оптимизироваться иными словами, кредиторы станут еще лояльнее к заемщикам, а ипотечный рынок будет расти столь же быстро, как и в предыдущие годы. Но, как уверяет Игорь Жигунов, начальник департамента продаж Городского ипотечного банка, в ближайшей перспективе это не подстегнет рост цен. Пока ипотека занимает 5% рынка, даже если этот процент в будущем году возрастет вдвое, ситуацию на рынке это не изменит, говорит он.

Цены реальных сделок уже снизились, утверждает Апрелев, и будут снижаться, пока не восстановится покупательная способность среднего класса. Ипотека, которая призвана эту способность стимулировать, позволяет немногим москвичам улучшить жилищные условия на одну комнату, этот спрос и будет реализовываться, говорит Апрелев.

Сужение возможностей приобрести даже недорогую квартиру приведет в 2007 г. к динамичному росту цен на жилье внаем, считает Леонтьев. В компании Delta Estate ожидают, что уже к середине года цена аренды однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м в панельном доме вне пределов ТТК (такая квартира стоит сейчас около $180 000) достигнет $900 в месяц.

Подавляющее число москвичей не в состоянии платить по $150 000 за однокомнатную квартиру на окраине, говорит Елена Комова, директор управления маркетинга АН Домострой. Многие покупатели ушли с рынка или заняли выжидательную позицию. Роман Мурадян, генеральный директор брокерского дома Золотые ворота, считает, что ожидание продлится примерно до марта 2007 г.

Но если начнется одобренная правительством среднесрочная жилищная программа Москвичам доступное жилье на период 2007-2009 гг., над доработкой которой трудится Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы, квартир на продажу в Москве останется меньше. При сохраняющихся объемах ввода около 5 млн кв. м жилья в год власти намерены, в частности, все больше площадей направлять на социальные программы с целью вдвое сократить очередь, в которой сейчас 188 000 семей. А также строить доходные дома, государственные и частные.

Предполагаемый объем инвестиционных сделок в течение 2007 г., по оценке Комовой, не превысит 10% (в 2006 г., по разным оценкам, их было от 15 до 70%). Платежеспособная часть москвичей и представителей региональных элит продолжит инвестировать средства в покупку квартир в столице, уверены в Миэле. Просто потому, что других столь же надежных способов сохранить деньги от инфляции нет.



Главная --> Публикации