Главная --> Публикации --> Красный свет для заемщика Цены на жилье в зеркале сми Офисная недостаточность Новое в законодательстве. лесной кодекс российской федерации Евгений родионов: «я уверен, что в 2007 году никаких потрясений на рынке загородной недвижимости не будет»

Как следует из вчерашнего заявления Дворковича, он вариант Медведева категорически не поддерживает. Это предложение является явно худшим, чем введение налога на недвижимость, отметил чиновник. Впрочем, можно предположить, что единая позиция по этому вопросу будет выработана довольно скоро по словам Дворковича, решение этого вопроса будет найдено в ближайшие полгода.

Все больше представителей власти высказываются в пользу создания налоговых механизмов давления на владельцев недвижимости с целью сбить цены на жилье. Выступая вчера на 5-й ежегодной налоговой конференции РСПП Пути повышения конкурентоспособности налоговой системы РФ, начальник экспертного управления президента Аркадий Дворкович поддержал планы введения налога на недвижимость, не исключив при этом, что рассчитываться он будет по прогрессивной шкале. Этот вариант отличается от того, что месяцем ранее озвучил первый вице-премьер Дмитрий Медведев. Напомним, что Медведев заявил в сентябре, что, по его мнению, необходим налог, который сделает невыгодным вложения в жилье, при этом облагаться им должны владельцы двух и более квартир.

Эксперты неоднозначно оценивают предложения чиновников. Одна эта мера проблему не решит, да и результат можно будет наблюдать лишь через 3 5 лет, отмечает Геннадий Стерник, независимый аналитик рынка недвижимости. Если же рассуждать о том, какой именно налог вводить по прогрессивной шкале или на вторую-третью квартиру, то имеют смысл все варианты. Но принципиально важно ввести налогообложение недвижимости по рыночным ценам, а затем уже можно будет решать вопрос о ставках. Несмотря на то что цены на недвижимость, по мнению Стерника, снижаться не будут еще в течение 10 15 лет, введение налога на недвижимость поможет остановить темпы их роста.

Отметим, что введение налога на недвижимость, который бы объединил ныне существующие налог на имущество и налог на землю, обсуждается уже несколько лет. Однако до сих пор этот налог не введен, так как затянулся процесс разработки земельного кадастра, без которого сложно проводить единую оценку земли. При этом уже сейчас в налог на имущество заложена прогрессия. Согласно Налоговому кодексу, он может варьироваться от 0,1% до 2% от стоимости построек по оценке БТИ. Причем окончательную ставку этого налога утверждают местные власти. Судя по всему, Дворкович рассчитывает на эффект от увеличения этой прогрессии в зависимости от стоимости жилья и количества квадратных метров.

Единственное, в чем сошлись эксперты, сбить цены на жилье в России может только увеличение предложения строить надо в 2 3 больше, чем сегодня. Но в этом направлении успехи властей куда как более скромные: по данным начальника отдела реализации жилищного законодательства Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Павла Овсянникова, озвученным им на прошлой неделе, за январь август в России введено в строй чуть больше 20 млн. квадратных метров жилья. Таким образом, план по строительству, зафиксированный в ФЦП Жилище, трещит по швам, так как по нему за год необходимо сдать около 51 млн. квадратов.
Считается, что бизнес по сдаче квартир в аренду очень выгоден и подтверждением тому активный интерес инвесторов к рынку недвижимости в этом году. Собственник посчитал все доходы и расходы современных рантье и обнаружил весьма интересные закономерности.

С такой точкой зрения абсолютно не согласен руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко, который уверен, что на снижение цен введение любого из этих налогов никак не повлияет. Мы в очередной раз наблюдаем подмену понятий вместо лежащего на поверхности решения увеличение темпов строительства жилья власти пытаются искусственно ограничить спрос нерыночными и несправедливыми методами, говорит аналитик. Во всем мире государство приобретение недвижимости только поощряет, поскольку данная сфера стимулирует развитие экономики. В России же предлагается вернуться к мерам, по сути своим социалистическим.

Какую квартиру покупать?

В статье Рынок аренды: будут ли расти цены? был проанализирован спрос на рынке аренды, а сейчас мы посчитаем рентабельность этого вида бизнеса для различных квартир. Попытаемся также сравнить этот вид инвестиций с другими.

Категоричность Ирины Бобко вполне объяснима. Назовем две наиболее серьезные причины тому. Во-первых, существует явное отличие в приоритетах у клиентов при покупке жилья и при его аренде. Например, можно хорошо продать квартиру на Таганке или в районе вокзальных станций метро, но выгодно сдать ее в аренду нельзя. Если при покупке квартира в сталинском доме ценится, то сдача в аренду такого жилья дело довольно сложное, и цена будет не так уж и высока: VIP-клиенты предпочитают новые элитные дома, а эконом-потребители не готовы переплачивать.

На самом деле, чтобы сделать грамотные инвестиции на рынке недвижимости, надо понимать, какую именно квартиру стоит покупать. Руководитель отдела аренды жилья ГК Вавилон Ирина Бобко рассказывает: Наиболее важные вопросы в этом случае где купить, сколько комнат, какой сделать ремонт, как обставить. К сожалению или к счастью, но здесь в обязательном порядке нужно заручиться поддержкой опытных сотрудников отдела аренды. Иначе в 98 случаях из 100 потенциальные арендодатели прогорают.

По данным Ирины Бобко, на сегодняшний день в аренде наиболее популярны одно-двухкомнатные типовые квартиры. Риелторы советуют вкладывать в ремонт таких квартир по минимуму, так как такое жилье пользуется спросом в любом виде. Элитную же квартиру нужно не только хорошо отремонтировать, но и вдумчиво обставить, так как ставка аренды напрямую зависит от качества ремонта и начинки.

Во-вторых, существует целый ряд вопросов: например, на определенную сумму (скажем, $400 тыс.) можно купить разные квартиры одну элитную или несколько типовых однокомнатных. Как поступить в таком случае? Какой ремонт сделать в квартире дорогостоящий или вообще оставить как есть? Как обставить квартиру купить микроволновку и посудомоечную машину или лучше приобрести супертелевизор? И множество других, которые влияют на рентабельность бизнеса.

Покупка квартиры с последующей сдачей ее в аренду это долгосрочные инвестиции. Так что помимо подсчета текущего дохода не стоит забывать, что собственник владеет и самой недвижимостью, которая, скорее всего, со временем будет дорожать.

Как посчитать рентабельность?

Справка. Дисконтируемый, или приведенный, поток денежных средств будущие величины денежных потоков, рассчитанные в текущих денежных единицах, исходя из ожидаемого значения ставки дисконтирования.

Для правильного расчета годовой рентабельности надо учитывать, что доход поступает равномерно в течение года, и использовать метод дисконтируемых денежных потоков, консультирует сертифицированный аналитик Денис Колокольников, генеральный директор RRG.

К примеру, для однокомнатной квартиры стоимостью $150 тыс. можно посчитать все необходимые расходы: во-первых, предстоит оплата услуг риелтора по покупке квартиры около $6 тыс. Хоть сколько-нибудь хороший ремонт обойдется в $15 тыс. и займет примерно месяц-полтора (учитываем потерю дохода за этот период). Отремонтированную квартиру можно будет сдать по $80 Неотремонтированную от $60 Умножаем на 11 месяцев, получаем годовой доход $8800, прибавляем 3,5% от депонирования, итого прибыль первого года от аренды $910 Это 5,3% годовых, если учитывать все произведенные расходы. Но, добавляет Колокольников, бизнес на сдаче в аренду самых дешевых квартир дает самую максимальную рентабельность для сектора жилой недвижимости. Для двухкомнатной квартиры рентабельность составит примерно 4 4,5%, а для трехкомнатной чуть меньше 4%. Все дело в том, что ставки аренды для квартир с различным числом комнат не отличаются столь значительно, сколь разнится их цена.

То есть (для такого подсчета) деньги, которые приходят каждый месяц, нужно положить на депозит в банке, а в конце года считать общую прибыль. При ставках 7 8% годовых в валюте реально к полученной от арендатора сумме прибавится 3,5%.

Поэтому даже рост ставок аренды на однокомнатные квартиры до $900 увеличит прибыльность весьма незначительно 5,9% до налогообложения. Очевидно, что при такой прибыльности выгоднее положить деньги в банк или вложить в акции того же Газпрома, который за последние 7 лет дал прибыльность почти в 3 раза большую, чем инвестиции в любую из московских квартир. Окупаемость составит в лучшем случае 15 лет, в худшем более 20 лет. К тому же уже в ноябре этого года, по данным компании Миэль-Недвижимость, средние арендные ставки в сегменте эконом даже немного снизились: на 0,3% на однокомнатные квартиры и на 0,5% на двухкомнатные.

К тому же владельцам квартир, по-хорошему, надо заплатить еще и 13% от дохода, который они получают, что снижает прибыль почти на процентную ставку для однокомнатной квартиры, взятой для нашего расчета как 4,4%. В сегменте дорогих квартир ситуация со сдачей в аренду сложнее. Желающих снять квартиру за $3000 приходится искать несколько месяцев, а ведь даже без учета этих потерь доходность от аренды будет примерно такая же, как для более дешевого жилья. В любом случае, добавляет Колокольников, вложения в жилую недвижимость менее доходны, чем в коммерческую, где доходность колеблется диапазоне от 9 до 17%.

Таким образом, инвесторам приходится рассчитывать скорее на то, что сама квартира подорожает за эти годы, чем на стабильный рост арендной платы. Есть неплохой шанс, что рост цены квартиры покроет разницу с депозитом, если будет составлять хотя бы 3 4% в год. В принципе, по итогам предыдущих лет на такой рост рассчитывать можно, а можно даже на больший примерно 10% в год. Таким образом, получается, что долговременный бизнес на сдаче квартир в аренду приносит доход не гарантированно: если не случится роста цен или упадут арендные ставки, хозяин квартиры легко может потерять часть вложенных денег. К тому же есть еще один фактор, который может повлиять на уменьшение привлекательности этого вида бизнеса: налоговики уже заявили о том, что будут прилагать усилия, чтобы взыскать эти налоги. Отметим, что недвижимость хороша тем, что полностью потерять свои инвестиции все же маловероятно. А вот минус ее в том, что это малоликвидный актив, особенно в период стагнации на рынке. Таким образом, получается, что вкладывать в недвижимости сейчас невыгодно и часть инвестиционных квартир выйдет на рынок, тем самым способствуя падению или стагнации цен продажи.

Шансы на выигрыш

Несмотря на отнюдь не зимнюю погоду, приходится вспомнить, что уже середина декабря, и год близится к завершению. А значит, пришло время подводить итоги. Собственник анализирует, как изменился за 2006 год рынок элитной недвижимости.

Таким образом, на рынке сейчас конфликтуют две тенденции: стремление владельцев к увеличению доходности от недвижимости и экономическая невозможность нанимателей платить больше, которая выливается в сжимание спроса на аренду. С другой стороны, есть явная тенденция уменьшения предложения квартир: по данным налоговой инспекции, в столице более 120 тыс. человек владеют более чем одной квартирой, а по данным риелторов, на рынке обращаются примерно 150 тыс. квартир. Активные продажи инвестиционных квартир и выход из этого бизнеса хотя бы 15 тыс. квартир может серьезно подогреть рынок. Возможно, именно поэтому московские власти сейчас намерены активно развивать арендный сектор, но в 2007 году программа Доступное жилье будет запущена только на уровне пилотного проекта. По прогнозам экспертов, ожидать заметных изменений в рентабельности этого бизнеса можно только примерно через год.

Статус кво?

2006 год для рынка недвижимости вообще нельзя назвать безоблачным. Конечно, примерно так мы и рассуждаем каждый декабрь, подводя итоги в любой области. Тем не менее рассказать об основных проблемах и тенденциях московского элитного рынка-2006 все-таки стоит.

Основной проблемой элитного сегмента стало заметное снижение уровня предложения, соглашается генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова. По нашим оценкам, только в первом полугодии 2006 года отрицательная динамика объема предложения составила около 25% в сравнении с первым полугодием 2005 года. На сегодняшний день тот объем предложения, что был реализован до начала действия 214-ФЗ, уже распродан. О причинах такой ситуации мы писали регулярно в течение года: здесь и влияние пресловутого закона о долевом строительстве, и традиционные сложности с оформлением документов для застройщика, и нехватка земельных участков, особенно в центре (а принцип location для Москвы пока никто не отменял)

По словам директора департамента элитной недвижимости компании МИЭЛЬ Кайдо Каарма, год характеризовался значительным сокращением предложения (в частности, сейчас на треть по сравнению с прошлым кварталом). Стоит отметить, что сокращение происходило на фоне изначального дефицита предложения, характерного для столичного элитного рынка: Сегодня новые и продаваемые объекты исчисляются единицами, рассказывает пиар-директор компании DOKI Алла Ефремова.

Еще одна проблема рынка явная переоцененность ряда объектов и, как следствие, снижение и смещение спроса. Конечный потребитель уже не понимает, насколько приобретаемое жилье в действительности имеет ту стоимость, по которой его предлагает застройщик, отмечает Кайдо Каарма. Подводя итоги 2006 года, можно говорить о том, что данный период времени ознаменовался крайне резким ростом цен, когда стоимость квартиры могла подняться на 10 15% в течение месяца. Еще год назад казалось сомнительным, что стоимость квадратного метра на той же самой Золотой миле может равняться $25 тыс. за кв. м, рассказывает руководитель управления по PR и рекламе ГК КРТ Надежда Архипова. Однако уже сейчас риелторы отмечают, что психологический барьер преодолен, и стоимость доходит до $30 тыс. за кв. м.

Переоценка ценностей

Пожалуйста, подороже!

Что же касается пресловутой максимальной цены квадрата элитного жилья, то сегодня, по разным оценкам, она составляет от $36 тыс. до $50 тыс. Даже по западным меркам эта цифра выглядит завышенной, считает Алла Ефремова. А, располагая достаточной суммой, покупатели элитного жилья могут делать выбор между Москвой, Лондоном, Нью-Йорком и другими крупными западными городами с высоким уровнем жизни. Так, есть данные, что до 20% элитной недвижимости в Лондоне уже скуплено россиянами. В общем и целом покупателей можно понять: столь любимое нашими рекламщиками соотношение цена качество здесь явно не в пользу российской столицы. Несмотря на оптимистичные прогнозы определенного количества риелторов, которые постоянно твердят о том, что стоит только вырыть котлован, как покупатели сами в очередь встают за квартирами, и цена для них не всегда играет решающую роль (главное месторасположение объекта), есть опасения, что покупатели больше не готовы мириться с подобным положением вещей, соглашается Надежда Архипова.

Более категорична в своих оценках Анастасия Могилатова: Вероятно, 2006 год войдет в историю рынка недвижимости. Если в 2001 2005 годах средняя ценовая динамика сегмента недвижимости класса люкс составляла 25 30% в год, то только за 1 полугодие 2006 года стоимость квадратного метра элитного жилья повысилась в среднем на 50 60%. Впрочем, у любой цены есть разумный предел, озвучивает ожидания покупателей Надежда Архипова: Именно по этой причине конец года охарактеризовался определенным застоем.

Раз уж речь зашла о ценах, отметим, что вплоть до стагнационной осени-2006 их рост в рассматриваемом сегменте можно было назвать галопирующим. В частности, как отметил генеральный директор компании Контакт Элитная Недвижимость Денис Попов, за год рост цен составил 66% по ЦАО. А по отдельным районам-лидерам роста (Якиманка, Плющиха, Замоскворечье) этот показатель приблизился к 100%. Как отмечают аналитики Vesco Consulting, средняя цена спроса в целом по Москве (то есть та цена, которую готов платить покупатель) выросла на 34% до $8222 за квадрат, в то время как средняя цена предложения, по тем же данным, сейчас находится на уровне $11 688 за кв. м.

Вместе с тем далеко не все покупатели успевают за ростом цен, отмечает Надежда Архипова: Многие клиенты риелторских компаний, которые еще год назад готовы были приобрести квартиру в доме класса люкс, сегодня довольствуются недвижимостью в доме бизнес-класса: элитное жилье за последний год стало действительно жильем для избранных. Правда, количество избранных год от года растет, что может только радовать и риелторов, и застройщиков.

Тем не менее, как отмечают участники рынка, покупательские предпочтения смещаются (и не то чтобы плавно) в этом году именно в сторону более дорогого жилья. Как отмечает председатель совета директоров инвестиционной группы SESEGAR Ирина Жарова-Райт: В уходящем году увеличилось число покупателей, желающих приобрести недвижимость стоимостью свыше $3 млн. Самым востребованным метражом для покупателей оставались 100 200-метровые квартиры. Схожие данные у компании Blackwood: если в первом полугодии 2006 года максимальный спрос был именно на квартиры стоимостью до $1 млн, то уже сейчас порядка 50% спроса это именно жилье дороже $3 млн.

Практически в один голос участники рынка говорят и о том, что эпоха элитного жилья как жилья исключительно в пределах Садового кольца постепенно проходит. Есть тенденция, которая развивалась на протяжении последних нескольких лет, но именно сейчас стало ясно, что застройщиками был выбран правильный курс. Это возведение элитного жилья в небольшом удалении от Садового кольца, рассказывает Архипова. Потребитель готов платить за качество и хочет жить в доме с прекрасными видами из окон и с нормальной придомовой территорией. Как вы понимаете, последние два аспекта практически отсутствуют в районе Остоженки. Сходную тенденцию отмечает и Ирина Жарова-Райт: Вывод промзон из центра тенденция как текущего, так, думаю, и следующих лет обеспечит девелоперам свободу маневра и возможность крупномасштабной застройки. В результате появятся новые проекты в районе Москва-Сити, Озерковской набережной, Болотного Острова. Впрочем, как отмечает Анастасия Могилатова, комплексные проекты сегодня реализуются и в центре: В числе подобных проектов можно назвать Остоженка Парк Палас, Итальянский квартал, Онегин, Коперник, Фьюжн Парк.

Не центром единым

Но надо сказать, что проблемы рынка элитной недвижимости это не только нехватка участков, пришедшие в себя покупатели и осенняя стагнация. Как считает управляющий директор компании Кирсанова Риэлти Надежда Кот, рассматриваемый сегмент рынка вообще достаточно рутинен: Когда к нам обращаются с просьбой дать какие-то тенденции, скажем, месяца, это бывает сделать довольно сложно. Та же ситуация и с инновациями за год.

Посмотри на себя

Хотя до сих пор нет никакой централизованной статистики о том, как россияне погашают ипотеку, между тем банкиры отмечают, что досрочные выплаты по длинным кредитам носят массовый характер. Отечественные заемщики в отличие от западных предпочитают как можно скорее расплатиться с банком и не растягивать это удовольствие на 15--25 лет. По оценке банкиров, около трети ипотечных кредитов россияне гасят досрочно. Как заявил вчера первый вице-премьер Дмитрий Медведев, в этому году граждане получили 200 тыс. ипотечных кредитов на строительство жилья на сумму 200 млрд руб. По сравнению с прошлым годом объемы привлеченных кредитов возросли в три--четыре раза, -- заявил он.

Но что действительно можно назвать тенденцией последних лет это увеличение количества игроков. За 5 лет их число выросло на 40%, в то же время, от тех, кто работал, например, в 2001 году, сейчас на рынке остались 30%, рассказывает Надежда Кот. И еще меньше компаний сохранили свои позиции на рынке с 98 года. То есть количество профессионалов, имеющих представление о том, как работать на кризисном рынке, мягко говоря, не радует. Виной тому такие проблемы, как демпинг и некачественный консалтинг со стороны новых игроков и, конечно, кадровый дефицит. К сожалению, слово риелтор стало практически нецензурным, сетует Кот. И именно эта проблема одна из главных на рынке недвижимости вообще и на элитном рынке в частности. Как намерены риелторы справиться с этой не столь часто обсуждаемой трудностью по этому вопросу единодушия пока что нет.
Центробанк решил выяснить, как часто россияне досрочно погашают ипотечные кредиты. Для этого регулятор выпустил специальное указание О проведении единовременного обследования досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов, согласно которому российские банки обязаны до 25 апреля 2007 года предоставить данные о таких операциях. Как говорится в документе ЦБ, это указание разработано в соответствии с Федеральной целевой программой Жилище на 2002--2010 годы в целях расширения информации об ипотечных жилищных кредитах, оценки объемов и источников их досрочного погашения. ЦБ требует от банкиров предоставить информацию по досрочным ипотечным платежам в 2005 и 2006 годах. Это касается как случаев, когда сам заемщик выплачивает кредит, так и тех случаев, когда кредит был погашен в связи с переуступкой прав требований. Указание ЦБ направлено в Министерство юстиции для регистрации и вступит в силу через 10 дней после опубликования в Вестнике Банка России.

Впрочем, несколько лет назад, когда ипотека еще не приобрела массового характера, ее использовали как способ не светиться в налоговых органах. Состоятельные граждане брали ипотеку, покупали жилье, а потом быстро ее гасили из своих средств. Но формально все равно получалось, что они приобретали квартиры на заемные деньги. Как известно, вплоть до 2004 года, согласно Налоговому кодексу, граждане России были обязаны декларировать все свои крупные покупки и указывать источники дохода. Затем эту норму отменили, однако сейчас Федеральная служба по финансовому мониторингу имеет право проводить проверку расходов граждан в том случае, если у нее есть подозрения о наличии нелегальных доходов или их отмывании. Впрочем, по мнению г-на Матовникова, в последнее время состоятельные граждане перестали использовать ипотеку в качестве способа избежать пристального внимания государства.

Вполне возможно, ЦБ действительно интересно выяснить, как именно граждане погашают ипотеку, и накопить статистику в этой сфере. Другая причина такого указания, по мнению гендиректора Интерфакс-ЦЭА Михаила Матовникова, определить источники досрочного погашения ипотеки. Как известно, в последнее время многие банки стали предлагать услуги по перекредитованию -- клиент может получить заем для досрочного погашения ипотеки. Основное преимущество нового кредита -- заемщик платит меньший процент, чем по первому займу. Вполне возможно, ЦБ хочет выяснить, насколько этот механизм уже востребован россиянами, -- полагает г-н Матовников.



Главная --> Публикации