Главная --> Публикации --> Чиновники собираются помогать самым большим проектам Место под “алые паруса” До строительных сберкасс дошла очередь в думе Логистика пересекает границу Особенности строительства деревянных коттеджных поселков

На рынке коммунальных услуг Евразийский дебютировал в сентябре 2004 года. Сегодня самым крупным проектом компании стало управление ОАО ПО Водоканал Ростова-на-Дону, обслуживающим 1,3 млн. человек в самом областном центре и в городах Батайск и Аксай. В Ростове-на-Дону мы строим водозабор.Ввод его в эксплуатацию позволит подготовить площадки для застройки 12 млн. кв. м жилья,- сообщил Бизнесу генеральный директор Евразийского Станислав Светлицкий. Местные власти намерены выставить эти площадки на аукцион, в котором примет участие и частный оператор ЖКХ.

Как стало известно Бизнесу, частный оператор ЖКХ - ОАО Евразийский- планирует принять участие в строительстве в окрестностях Ростова-на-Дону целого города площадью 12 млн. кв. м. По подсчетам экспертов, объем инвестиций в этот проект составит около $6 млрд. Участники рынка сомневаются, что оператору удастся снизить стоимость жилья.

Опрошенные Бизнесом девелоперы скептически отнеслись к ростовскому плану Евразийского. Приход частного оператора ЖКХ в сектор жилого строительства никак не отразится на цене квадрата",- убежден вице-президент RIGroup Павел Лебедев. По его мнению, затраты на строительство инженерных сетей в любом случае закладываются в себестоимость, независимо от того, кто выполнял эти работы - сам девелопер или привлеченная компания. Для массовой застройки создание сетей по водоснабжению - это только половина дела. В большинстве регионов проблема для девелоперов - дефицит энергомощностей,- добавляет первый заместитель гендиректора М.О.Р.Е плаза Михаил Михайлов.

Строительство 12 млн. кв. м жилья в Ростове-на-Дону может стать крупнейшим проектом на юге страны. По подсчетам ростовских застройщиков, себестоимость строительства квадратного метра жилья в городе колеблется от $500 до $65 В таком случае объем инвестиций в этот проект составит в среднем $6 млрд. Светлицкий рассчитывает, что Евразийский выиграет аукцион на застройку всей площади, и убежден, что компания сможет минимизировать издержки на создание инженерных сетей, что позволит снизить себестоимость строительства.

Представитель другой частной компании, работающей в сфере ЖКХ, на условиях анонимности отметил, что финансовые ресурсы Евразийского не позволят потянуть такой масштабный проект.

По словам же Станислава Светлицкого, проект в Ростове-на-Дону изначально предусматривает строительство всей коммунальной инфраструктуры, в том числе и проведение электросети. Кроме того, мы готовы выкупить энергосбытовую компанию Ростова-на-Дону, о чем мы сообщили в официальном письме главе РАО ЕЭС Анатолию Чубайсу,- отметил гендиректор Евразийского. Впрочем, пока ростовский актив не вошел в семерку предприятий, одобренных недавно к продаже советом директоров энергохолдинга.

Как выяснил Бизнес, Евразийский уже реализует девелоперские проекты. Так, во Владимире компания строит социальное жилье на 6 тыс. кв. м с объемом инвестиций $5,7 млн. Там же оператор намерен построить коттеджный поселок на участке в 13 га. В Петербурге компания инвестирует $12,3 млн. в возведение бизнесцентра. Кроме того, как сообщил Светлицкий, сейчас согласовывается проект строительства в Новосибирске малоэтажных домов на 240 тыс. кв. м наряду с объектами социального и культурно-бытового обслуживания площадью 122 тыс. кв. м.
Центр Москвы должен оставаться жилым и туристическим, решили на очередном градсовете в префектуре ЦАО и направили столичному градоначальнику Юрию Лужкову проект документа, ограничивающий строительство в округе офисов и других нежилых помещений. Может, конечно, еще и не отправили, но скорее всего со дня на день отправят.

Однако в самом Евразийском считают, что часть долгосрочного финансирования удастся привлечь благодаря партнеру - Внешэкономбанку, который в конце прошлого года выкупил почти 20% в уставном фонде оператора.

Идея префектуры не нова. Документ, ограничивающий строительство на территории ЦАО офисных зданий площадью более 5000 кв. м, существует, но вот по каким-то неведомым причинам не работает. Но почему? Работает, просто не для всех. Именно подобным документом руководствовалась префектура ЦАО, отзывая согласования у фирмы Контус, которая построила в Колокольниковом переулке (рядом со ст. м. Цветной бульвар) офисного монстра на 10 000 кв. м. Как же так? Да как она могла? Не бывать такому произволу в самом гуманном и справедливом городе Москве, кичились чиновники, почему-то не вспомнив, что они или их коллеги когда-то ставили автографы под этими согласованиями. Да и когда решалась судьба комплекса, сносить было велено вовсе не до законных 5000 кв. м, а до 8000 кв. м.

И на это письмо префектуры обязательно ответят, возможно, по телевидению или очередным постановлением правительства Москвы, где черным по белому будет написано загадочное и пугающее инвесторов слово ограничить. Не запретить, а именно ограничить, потому что это слово куда более емкое и понятное для строителя.

Вряд ли такое произойдет. А раз можно одному, значит, можно и другому. Вот почему ограничить, а не запретить. Главное найти подход к труднодоступному, но все же доступному нужному чиновнику. А то, что строители это делать умеют, ни у кого сомнений не вызывает.

Вот почему не покидает ощущение, что с появлением нового документа в градостроительной политике в центре города мало что изменится. И этот документ не даст скорее всего ясного ответа на вопрос, что, где и кому можно будет строить. Не стоит думать, в конце концов, что тот же Юрий Михайлович встанет утром, поцелует любимую супругу да и скажет: Знаешь что, Елена Николаевна, с завтрашнего дня строить офисы в центре Москвы не смей. Строй жилье и гостиницы, и всем от этого будет счастье.

Не стоит забывать, что строительство большинства крупных коммерческих объектов уже запланировано на многие годы вперед; в эти проекты задолго до их появления вложены серьезные деньги, поэтому задача ограничения строительства нежилых помещений в центре хоть и реальна, но трудновыполнима. Только в период 2007-2008 гг. в центре Москвы, по данным Jones Lang LaSallе, планируется построить 320 000 кв. м офисных помещений, из которых 90 000 кв. м класса А и 230 000 кв. м класса В. К примеру, третья очередь комплекса Аквамарин (33 000 кв. м) на Озерковской набережной или Романов двор III (5800 кв. м).

Хотели как лучше, а получилось как всегда неотъемлемый принцип большинства инициатив российских чиновников. Можно вспомнить хотя бы ситуацию с гостиничной программой города, на которую также собирается в этот раз делать ставку префектура ЦАО. Это программа была принята несколько лет назад, и даже были выделены площадки под строительство отелей, но вот построили на этих площадках совсем другие вещи: жилье, офисы, но только не гостиницы. Не будет ли и в этот раз так же?

Впрочем, если говорить серьезно, то идея ограничения строительства именно нежилых помещений не так уж и плоха. Эта инициатива наверняка получит одобрение у некоторых инвесторов и многих потенциальных арендаторов. Во-первых, проблема транспортной доступности большинства центральных офисных комплексов сегодня сводит на нет практически все их преимущества. А по статистике, именно наличие удобного подъезда к офису играет одну из главных ролей при принятия решения арендаторами. Во-вторых, высокие арендные ставки (по данным Jones Lang LaSalle, Москва заняла 2-е место в Европе по стоимости базовой арендной ставки в центре) также делают центр столицы малопривлекательным. В-третьих, свободных площадок под строительство с каждым годом все меньше и меньше. Да и не стоит забывать, что центр города действительно все больше становится нежилым, что неправильно, так как это нарушает сложившийся баланс по сравнению с другими районами города.

А загадывать в такой ситуации даже на два года вперед бессмысленно, так как власть к этому времени уже сменится. А что придет в голову ограничить новой власти один бог знает.

Впрочем, в этом ограничении есть и обратная сторона медали. Рост российской экономики приводит к тому, что на рынок начинают выходить толпы международных компаний, для которых наличие офиса именно в центре и желательно поближе к Кремлю, несмотря на дикие ставки и отсутствие парковки, играет чуть ли не главенствующую роль.

Попробуйте пройтись зимой вечером, к примеру, по Малой Бронной, вдоль Патриарших прудов. Жутко. Не потому, что холодно и поздно, а потому, что людей на улице нет. Все из офисов разъехались.

Пожалуй, имело бы смысл вместо ограничений прибегнуть к мягкой стимуляции интереса инвесторов к возведению других типов зданий и в других местах. Например, предлагая более дешевые площадки в других районах Москвы или в Подмосковье.

Честолюбие вот карта, которую с успехом разыгрывают владельцы престижных помещений в центре города. Уже сейчас управляющие некоторых офисных центров, таких как Di Fronte de la Casa и Балчуг-Плаза, устраивают показательные конкурсы по выбору арендаторов, тем самым стимулируя рост ставок аренды. Площадей не так уж много, а спрос на них сохраняется. С ограничением строительства новых офисов такие торги станут обычным делом, а там, глядишь, по ставкам аренды Москва не только Лондон обгонит, но и Токио и Гонконг. Вот только сомнительное это первенство будет на, так сказать, чемпионате мира.

Первый московский приборостроительный завод (МПЗ № 1) создан в 1942 г. для выпуска сложных изделий авиационной техники. В 1963 г. начал выпуск медицинской аппаратуры. Убытки в 2005 г., по данным СПАРК-Интерфакс, составили 8,7 млн руб.

Как стало известно Ведомостям, приборостроительный завод, занимающий 12 га земли рядом с Большим Сити, сменил хозяина. Совладельцы Продимекса продали контрольный пакет предприятия структуре Олега Дерипаски и Mirax Group.

Выиграв аукцион, Альтиус Девелопмент получил в качестве партнера совладельцев сахарной компании Продимекс. Появление нового акционера чуть не завершилось скандалом. Победитель аукциона обнаружил, что из-за прежних решений акционеров доля Альтиус Девелопмента может снизиться менее чем до 1% голосующих акций, а пакет партнеров увеличиться до 90%.

В октябре подконтрольное Базэлу Олега Дерипаски ООО Альтиус Девелопмент приобрело на аукционе Российского фонда федерального имущества 15% акций Первого московского приборостроительного завода им. В. А. Казакова. При начальной цене 110 млн руб. госпакет МПЗ № 1 был продан за 5 млрд руб. Высокая цена объясняется хорошим расположением завода он занимает около 12 га земли по соседству с Большим Сити, на пересечении Кутузовского проспекта с Третьим транспортным кольцом, его территория примыкает к Москве-реке. Сейчас завод в небольшом количестве производит медицинскую наркозно-дыхательную аппаратуру, а часть помещений сдает в аренду.

Сумму сделки собеседники Ведомостей не раскрывают. Эксперты оценивают землю под заводом в $120-150 млн. Размер сделки не превысил $70 млн, полагает один из собеседников Ведомостей.

Однако в конце прошлого года совладельцы Продимекса продали свою долю структуре Базэла и Mirax Group, которые намерены развивать проект на паритетных условиях, рассказал источник в мэрии. По его словам, компаниям удалось консолидировать около 86% акций приборостроительного завода, а гендиректором назначен Дмитрий Герасев, до этого работавший в Mirax Group. Эту информацию Ведомостям подтвердили несколько источников, близких к компаниям. Официально комментировать сделку представители Mirax Group и Базэла отказались. Связаться с основным владельцем Продимекса Игорем Худокормовым не удалось.

Оценки экспертов рынка недвижимости относительно такого использования территории завода разошлись. На этом участке целесообразнее строить многофункциональный комплекс mixed-used (жилье, офисы, торговые комплексы). Можно построить от 300 000 кв. м недвижимости, инвестиции составят как минимум $450 млн, считает старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский. А директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев полагает, что офисы в этом месте были бы большой ошибкой, так как рядом возводится деловой центр Москва-Сити. Кроме того, недалеко от завода им. Казакова (на пересечении Кутузовского проспекта и ул. Кульнева, напротив ММДЦ Москва-Сити) Mirax Group уже строит деловой комплекс Миракс-Плаза. Здесь нужно строить качественное жилье, которое на Кутузовском проспекте обладает высоким потенциалом. Выбор Mirax Group в качестве партнера определил именно эту стратегию, считает Шершнев. По его словам, на территории завода можно построить 500 000 кв. м жилья, а инвестиции превысят $500 млн.
Самый знаменитый из городских гастрономов Елисеевский закрывается на реставрационные работы, которые займут примерно год. После этого арендатор магазина холдинг Парнас намерен вновь открыть в нем продовольственный магазин. Эксперты считают, что выгоднее всего сделать там гастрономический бутик.

Девелоперы проекта собираются построить на месте завода жилой комплекс со всей необходимой инфраструктурой (школой, детсадом и т. д.). Источник в правительстве Москвы рассказывает, что проекта планировки этой территории пока нет, но зона предусмотрена под общественно-жилое строительство.

Как рассказал PR-директор холдинга Парнас Алексей Блинов, в конце января гастроном Елисеевский планируется закрыть на реставрацию. Предполагается отреставрировать помещения площадью около 900 кв. м в здании по адресу: Невский проспект, 56, в том числе главный торговый зал.

Здание гастронома Елисеевский построено в 1904 г. по проекту архитектора Гавриила Барановского. Инвестиции в его строительство составили тогда 5 млн руб. Здание является памятником федерального значения. В 1987-1988 гг. в нем проводились реставрационные работы. Помещения магазина арендует ЗАО Елисеевский магазин, принадлежащее холдингу Парнас.

По его словам, работы могут занять около года, после их окончания Парнас продолжит управлять магазином. Мы не планируем никаких изменений, магазин останется гастрономом и будет продавать продукты, сообщает Блинов.

По словам Блинова, речь идет о плановой реставрации помещений гастронома. Ранее компания реставрировала фасад здания. Недавно мы получили архитектурно-реставрационное задание Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) и теперь можем начать работу на внутренних интерьерах, говорит Блинов.

Стоимость работ Блинов не называет, ссылаясь на то, что расчеты не завершены. Гендиректор компании РМС-Оценка Петр Козин оценивает их в $2-3 млн. Реставрация может оказаться довольно дорогой для продуктового магазина. Но, если арендатор поработает над форматом, возможно, переведет магазин в премиальный торговый сегмент за 6-8 лет проект может окупиться, объясняет эксперт. Средний срок окупаемости продуктовых магазинов, по его словам, составляет от двух до четырех лет.

О том, что арендатор и профиль магазина сохранятся, также заявил в субботу Ведомостям председатель КУГИ Игорь Метельский. Смольный настаивает на сохранении профиля Елисеевского, а по условиям арендного договора передать кому-либо право аренды магазина без ведома КУГИ невозможно.

Консультанты по торговле в обморок падают при виде кетчупа в дешевых пластиковых бутылках на фоне зеркал [Елисеевскогомагазина], говорит гендиректор компании Торговые решения Алексей Крамарев. В интерьерах Елисеевского сам бог велел сделать гастрономический бутик, замечает он, добавляя, что это наиболее эффективное использование помещения при условии сохранения профиля.

Елисеевский один из известнейших петербургских брендов, где место продает само себя, так же как, например, в Доме книги, отмечает Козин.

Административный директор Столичной торговой компании (управляет сетью магазинов Глобус Гурмэ) Александр Гендельсман говорит, что его компания интересовалась возможностью открытия точки в Елисеевском и даже вела переговоры с Парнасом.

Крамарев предполагает, что Парнас не сделал этого до сих пор, поскольку никогда не специализировался на торговле продуктами в сегменте суперпремиум.

Арендовать такое помещение может позволить себе только оператор, который будет дотировать этот проект за счет успешной работы магазинов в других районах города, считает Арина Сендер из компании Colliers International, которая консультирует в том числе сеть гастрономических бутиков Азбука вкуса.

Однако, по его словам, компанию смутила высокая стоимость реконструкции, которая, по предварительной оценке, составит не менее $6 млн. Кроме того, там не очень большая, по его словам, торговая площадь около 450 кв. м и полное отсутствие возможности сделать парковку. Это значит, что средний чек будет составлять меньше необходимых нам $70-100, полагает Гендельсман. А создавать такой объект только ради престижа мы тоже пока не готовы.

Только гастроном
В 2005 г. магазин стал объектом пристального внимания властей. Летом арендатор помещения гастронома Елисеевский вел переговоры о продаже права аренды московской сети парфюмерно-косметических магазинов Арбат Престиж. Но губернатор Петербурга Валентина Матвиенко выступила против перепрофилирования знаменитого гастронома. Губернатор сочла недопустимым утрату Елисеевским своего привычного статуса. Это неотъемлемое достояние Петербурга, часть культурных традиций города, кроме того, сохранение магазина необходимо с социальной точки зрения, заявила тогда Матвиенко. После этого КУГИ пересмотрел условия арендного договора с Елисеевским.

В этом случае магазин на Невском будет играть роль флагмана и способствовать повышению престижа бренда, говорит она. Ставка на такие знаковые помещения на Невском может составлять до 1800 евро за 1 кв. м в год. Это слишком дорого для магазина, не входящего в сеть, даже если это гастрономический бутик.



Главная --> Публикации