Главная --> Публикации --> Выше крыши Главная дорога изменила рынок коммерческой недвижимости города Почти 50 тысяч компаний могут покинуть рынок Что нам стоит мост построить Коммерческая недвижимость москва офисная

По словам президента Московской ассоциации риэлторов Анна Лупашко, это означает, что, несмотря на выделение значительных ресурсов на реализацию нацпроекта Доступное и комфортное жилье гражданам России, купить это самое жилье становится все труднее. Средней московской семье нужно работать 10 лет, чтобы накопить на 1-комнатную квартиру. Это при очевидно нереальном условии, что откладываться будут все заработанные деньги, то есть семья не будет ни есть, ни пить, ни одеваться. Если же взять более реальные техники расчета, которые используют, скажем, банки, то получается, что на накопления безболезненно семья может пускать лишь 30-50 проц дохода. В этом случае индекс доступности возрастает до 33 лет.

Идея доступного жилья продолжает будоражить умы и власть предержащих, и участников рынка недвижимости, и простых россиян. В частности, ее обсуждали участники пресс-конференции Доступное и комфортное жилье: мифы и реальность, среди которых были представители всех этих категорий. В первую очередь, были озвучены очередные безрадостные цифры. Как выяснилось, по индексу доступности выходит, что московское жилье за последний год стало недоступнее как минимум в полтора раза. Об этом сообщил председатель экспертного Совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Иван Грачев. Напомним, индекс доступности - срок в течение которого среднестатистическая столичная семья может накопить средства на покупку квартиры, если на это брошены все ее ресурсы. Этот индекс, основанный на методике, предложенный ООН, получил в России широкое распространение.

Как заявил замглавы департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев, город планирует добиться сокращения срока ожидания очереди на получение жилья вдвое с нынешних 20 до 10 лет. Саму же очередь власти намерены сократить также в два раза с нынешних более чем 180 до 95 тыс человек. А пресловутый индекс доступности снизить с 10 до 7 лет. Добавим, что федеральные нормы предусматривают его снижение аж до 5 лет, но на такой подарок москвичам у города при нынешних ценах не хватит никаких ресурсов.

Средний класс больше не тянет. Даже семья с доходом в 8 тыс долл не может позволить себе хорошую квартиру по ипотеке
Но какими бы индексами не оперировали риэлторы, в итоге получается одно: доступное жилье давно и прочно стало недоступно не только представителям малообеспеченных слоев, но и среднему классу. Навскидку можно привести в пример следующие цифры: средний размер выплаты по ипотечному кредиту составляет сейчас порядка 1-1,5 тыс долларов в месяц, что превышает среднюю зарплату москвича. По данным Мосгорстата, она составляет сейчас 24 тыc руб /более 900 долл/. Банки же не желают работать себе в убыток, и предоставляют кредит, лишь если ежемесячная выплата поглощает не более 50 проц среднемесячного дохода семьи.

Впервые планируется целый спектр мер для обеспечения жильем москвичей, не стоящих на очереди, но нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это и так называемая социальная ипотека, и льготные кредиты, и программа для молодых семей. Власть намерена внести изменения в Гражданский, Налоговый, Градостроительный и Земельный кодексы, облегчающие приобретение жилья. По словам И.Грачева, многие неудачные с точки зрения экспертного сообщества законы будут постепенно переписаны. В частности, сейчас вносятся изменения в закон о стройсберкассах. Возникает вопрос для чего в конце 2004 г в пожарном порядке был принят пакет из 27 законов, касающихся урегулирования рынка недвижимости? Вернее, зачем была нужна такая спешка, если сейчас все равно ничего не работает. Достаточно вспомнить пресловутый 214-й закон, сделавший работу застройщиков невыгодной и тем самым вызвавший очередной виток подорожания недвижимости.

Все решения для того, чтобы воплотить эти идеи в жизнь будут приниматься, исключительно исходя из рыночных реалий, подчеркнул Н.Федосеев, реагируя на заявления о том, что в Москве, якобы, запретят продажу квартир иногородним. Как выяснилось, все далеко не так сурово. Иногородним квартиру купить будет можно. Вот только для продавцов это будет невыгодно, ибо за такую продажу они получат фискальные санкции. Если же квартиру, напротив, приобретет москвич, продавец, напротив, получит налоговые преференции. Ударят налогами и по собственникам, имеющим в распоряжении более одной квартиры. Таковых, по прикидкам властей, в городе порядка 120 тыс. Это необходимо для того, чтобы вывести рынок найма из тени. В принципе, разрабатывается даже идея так называемых доходных домов ведь за границей более 50 проц граждан всю жизнь живут в арендуемых квартирах. Однако эта идея, похоже, не найдет поддержки. Власть намерена обеспечить застройщиков, планирующих сдавать дом в аренду, кредитами, а также предоставить им преференции при участии в инвестиционных конкурсах. Но ситуация такова, что сдавать квартиры придется по ценам, начинающимся с 1,5 тыс долл в месяц. Это, конечно, не отберет клиентов у теневиков.

Участники пресс-конференции были весьма осторожны в оценках уровня цен на недвижимость в будущем году. Некоторые останавливались на цифре в 20 проц роста, некоторые для страховки добавляли к ней плюс-минус десять. Но все уверено отмечали то, что спрос на московское жилье всегда останется стабильным. Особое внимание уделили коммерческим инвесторам. Ведь люди сейчас вкладываются в недвижимость не из злого умысла или по несознательности, а просто потому, что альтернативных инструментов вложения нет. Доходность по банковским вкладам довольно низкая, а про ПИФы вообще мало кто знает. Ответа, куда можно вкладывать средства столь же надежно, чтобы хотя бы не потерять накопленное /уж не говоря о том, чтобы приумножить/, так и не прозвучало. Видимо, власть надеется решить проблему, лишь ударив рублем по тем, кто скупает столичную недвижимость.

Большинство предложений, прозвучавших на конференции, не отличалось новизной речь шла о развитии малоэтажного строительства и пригородов, а также о том, как сделать так, чтобы жилье доставалось нуждающимся москвичам, а не коммерческим инвесторам. Напомним, буквально на днях глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин заявил, что в настоящий момент ситуация на рынке уже улучшается по сравнению с тем, что было летом. Увеличивается время экспозиции квартир, - отметил он.При таких условиях краткосрочные инвестиции в недвижимость становятся не интересными финансовым игрокам.Так что для тех, кто покупает квартиры не для спекуляции, а для себя, ситуация явно меняется в лучшую сторону.

Впрочем, чрезмерный, по понятиям граждан, рост цен на жилье, по мнению участников конференции, имеет свои плюсы. Главный из них москвичи стали за прошедшие год-полтора как минимум вдвое богаче за счет подорожания имеющейся у них недвижимости. Ну, а минусы мы уже давно оценили на себе покупка жилья уже давно стала практически невозможной. Тут, что называется, и к бабке не ходи, и нагнетающих истерию газет можно не читать все и так ясно
Столичные власти, похоже, держат данное во время летнего конфликта в Южном Бутове обещание строго следовать букве закона при выселении москвичей из частных домов. В том смысле, что закон, предусматривающий особую процедуру выяснения отношений с частниками, живущими на земле, предназначенной под массовую застройку, уже почти готов. Вчера депутаты Мосгордумы приняли в первом чтении предложенный им мэром столицы Юрием Лужковым проект закона О землепользовании и застройке в Москве. Этот документ позволяет владельцам частных домов и дачных участков оформлять в собственность землю только в тех районах города, где Генпланом города не предусмотрено массовое строительство. Если же столичными властями запланирована застройка территории многоэтажками, то власти будут либо выкупать участок по рыночной цене, либо иным способом решать вопрос с пользователем земли, -- заявил председатель комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов.

Что же делать, чтобы цены перестали расти? Предложение отдавать приоритет тем инвесторам, которые обязываются продавать дешевле, участники обсуждения отвергли ведь в таком случае у мошенников открывается огромное поле для деятельности. Как мы помним из ситуации с обманутыми дольщиками, пообещать можно какую угодно цену. Главное реализовать обещания, и вообще хотя бы построить дом. Вообще, как выяснилось, большинство участников мероприятия так и не имеют ответа на этот вопрос. Так что нужно смириться с тем, что подорожание жилья неизбежность для столицы. Главное не раздувать истерию вокруг роста цен, тем самым усиливая страхи. Хотелось бы, чтобы такую истерию не нагнетала, прежде всего, пресса, - заявила начальник управления приватизации и оформления прав собственности Департамента жилищной политики Москвы Юлия Глазкова. Она напомнила, что сразу после вступления в силу Жилищного кодекса СМИ начали пугать граждан дескать, кто не приватизирует жилье сразу, останется ни с чем. В результате мы имеем целый класс собственников, которые не в состоянии содержать свою недвижимость.

Признав приоритет столичных нужд над личными, депутаты тем не менее выразили несогласие с предложенной мэрией иерархической схемой принятия решений по землям, резервируемым под нужды Москвы. Согласно законопроекту, Мосгордуме отводится лишь право определения порядка управления и распоряжения землями в столице, установление ставок земельного налога, льгот по его оплате. Право же резервирования и изъятия земельных участков исполнительная власть предлагает оставить, как и сейчас, прерогативой мэрии. Однако законодатели с этим не согласились, причем о необходимости внесения поправок говорил не только оппозиционер Сергей Митрохин, представляющий фракцию Яблоко--Объединенные демократы. Как заявил Времени новостей единоросс Михаил Москвин-Тарханов, депутаты хотят сбалансировать полномочия исполнительной и законодательной власти в земельных вопросах, чтобы не было перекосов, так что, думаю, относительно резервирования и изъятия земельных участков полномочия Думы вырастут.

Напомним, что новый Жилищный кодекс санкционировал начало оформления в собственность участков под жилыми домами, в том числе и под многоэтажными. Но в Москве этот процесс идет очень медленно и сопровождается периодическими скандалами. Участки, не зарезервированные Генпланом города под типовую жилищную застройку, по словам г-на Москвина-Тарханова, составляют считанные проценты от общей площади занимаемых жильем земель. И именно там у горожан есть шанс без проблем оформить их в собственность. Стать владельцем крайне дорогой земли собственники коттеджей и домов смогут бесплатно только один раз и лишь в случае, если докажут свои права пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования домом. Но большая часть Москвы, учитывая потребности мегаполиса в жилье, практически вся разделена на участки развития территории, рассчитанные на плотную многоэтажную застройку, где частным домам не место. В Москве вопросы землепользования подчинены вопросам застройки, -- сказал г-н Москвин-Тарханов Времени новостей. -- В мегаполисе существует следующая иерархия законодательства: градостроительное, земельное и общегражданское.

Покупатели квартир бизнес-класса устремились на Юг. Москвы

Юг столицы никогда не вызывал особо пристального внимания столичных риэлторов и девелоперов. И действительно: рабочие спальные районы, почти полное отсутствие развлекательной инфраструктуры, напряженная транспортная обстановка. Все эти факторы привели к тому, что практически весь объем жилья в ЮАО был негласно отнесен к разряду эконом-класса. Но последние события, новости и слухи способны в корне изменить сложившуюся ситуацию.

Наиболее понятными и любимыми большинством покупателей параметрами являются водоемы и парки у дома. И в Царицыне, и в районе Борисовских прудов этого дефицитного для Москвы добра навалом. А это означает, что будущие проекты в этих районах легко реализовать по интересным ценам. И что, пожалуй, даже важнее сегодня для девелоперов в короткие сроки. Поскольку похожих по качеству окружения объектов в данный момент на столичном рынке новостроек попросту нет.

Речь идет в первую очередь о планах по масштабной застройке территорий вокруг Царицынского парка и Борисовских прудов. Места, между прочим, очень привлекательные: вода, зелень и, самое главное, большие свободные земли, дающие возможность осуществить грамотную квартальную проектировку. То есть те главные составляющие, которые сегодня повышают покупательский спрос на жилую недвижимость. Есть и еще одно слагаемое цена вопроса. Но об этом разговор отдельный. Как свидетельствуют сами риэлторы, в сегодняшней обстановке для того, чтобы продажи в новостройке пошли успешно, просто необходима хоть какая-нибудь фишка.

Скорее всего дело в том, что риэлторы и девелоперы наконец-то разглядели перспективы ЮАО и готовы попытаться улучшить его имидж, чтобы не позиционировать его как пролетарский район, а повысить хотя бы на ступеньку в негласной иерархии московских округов. Вероятно, эта попытка увенчается успехом, поскольку по наличию зеленых зон, воды и больших свободных площадок под строительство этот округ предоставляет девелоперам великолепные возможности. Тут несложно практически с нуля создать целые новые микрорайоны нижнего сегмента бизнес-класса, т. е. в пределах $4500 за 1 кв. м.

Специалисты рынка заранее предрекают большой успех заявленным проектам. От покупателей отбоя не будет, если только удастся выбрать правильную ценовую политику, особенно в условиях стабилизации и даже некоторого снижения цен на объекты эконом-класса. Эксперты полагают, что оптимальной стартовой стоимостью было бы $3500 за 1 кв. м. Но по сравнению с существующими ценами это немало. Более того, эта начальная цена продаж больше подходит для объектов бизнес-класса, которые до сих пор возводились на юге столицы в минимальных количествах. Откуда же настолько оптимистичная позиция?

Ирина Егорова
Маркетолог корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
Долгое время Южный административный округ не пользовался популярностью у покупателей квартир в новостройках. К основным недостаткам ЮАО можно отнести большое количество промышленных предприятий и, как следствие, проблемы с экологией. Кроме того, основные транспортные магистрали округа Варшавское и Каширское шоссе, как правило, сильно перегружены, что доставляет большие неудобства жителям. Но на территории ЮАО находятся заповедник Коломенское, парк Царицыно и красивейшие монастыри это всегда привлекало покупателей недвижимости в определенные районы.

А это позволяет сделать вывод об инвестиционной привлекательности южных новостроек. Риэлторы рекомендуют частным инвесторам обратить пристальное внимание на вложение в новые дома на юге столицы. Поскольку при среднем прогнозируемом росте стоимости новостроек на 15 20% в 2007 году дома в южных районах Москвы способны продемонстрировать рост на уровне 30%. То есть в тех же пределах, что и наиболее удачные элитные объекты, которые всегда являлись ориентиром доходности. Подобные прогнозы, основанные на тенденциях развития столичного рынка, вполне способны сделать из новостроек ЮАО хит 2007 года.

Алексей Кобяков
Маркетолог-аналитик управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Несмотря на то что на территории ЮАО находятся крупные жилые районы (Орехово-Борисово, Братеево, Бирюлево, Чертаново), традиционно причисляемые к спальным, округ является одновременно и промышленным. Сегодня в округе 13 промзон, 120 крупных предприятий и 14,5 тыс. малых. В последнее время для улучшения экологической обстановки производства активно переводятся за черту города.

Сейчас юг Москвы набирает популярность. Инфраструктура округа достаточно хорошо развита, налажены удобные маршруты наземного транспорта. Существуют программы по выводу ряда предприятий за пределы округа и строительству новых дорог. По нашим данным, средняя стоимость 1 кв. м в новостройках ЮАО по итогам ноября составила $3835.
В округе возводят жилье как эконом-, так и бизнес-класса. В качестве примера приведу один из удачных проектов монолитно-кирпичный жилой комплекс Южный в Чертанове, расположенный в 300 м от Битцевского лесопарка. Следует отметить удобные планировки и оптимальные площади квартир от 48 до 104 кв. м. Стоимость 1 кв. м в доме варьируется от $3730 до $4580.

Сегодня стоимость жилья в округе варьируется от $3800 за 1 кв. м в Центральном Чертанове до $4400 в Донском районе.
ЮАО является перспективным с точки зрения массовой застройки. Среди наиболее интересных проектов жилой комплекс на ул. 6-й Радиальной, который расположится на территории более 200 тыс. кв. м рядом с Царицынским парком. При объекте запланирована собственная инфраструктура, школы, детские сады и офисы.

К 2010 году в округе появится четыре станции метро. Уже принято решение о строительстве 1,5 км дороги от МКАД до ул. Подольских Курсантов грузовые машины пойдут по ней в промзону, минуя жилой сектор. К 2020 году запланировано строительство автомагистрали из Капотни в сторону Балаклавского просп., которая соединит Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное.

На ул. Борисовские пруды, вл. 1, 3, начато строительство двух монолитно-кирпичных башен на 380 квартир. В доме предусмотрен подземный паркинг.

Готов для сдачи госкомиссии монолитно-кирпичный дом в Нагатинском затоне (ул. Коломенская, вл. 21, к. 3). Корпуса переменной высотности (7 13 17 этажей) возведены в непосредственной близости от музея-заповедника Коломенское и набережной Москвы-реки. Цена 1 кв. м начинается от $4499.

Наиболее интересными среди новостроек в ЮАО я назвал бы кварталы Нагорного района, которые превратятся в Полуостров Крым. Так будет называться квартал Волхонка ЗИЛ, который расположен между Черноморским и Чонгарским бул., Артековской и Ялтинской ул. и Варшавским ш. Кроме того, можно выделить жилой комплекс Потапово в Южном Бутове. Это уникальное предложение на московском жилищном рынке (поселок коттеджей и таунхаусов).
Средняя стоимость 1 кв. м в новостройках ЮАО сегодня составляет $3733.
Словари сообщают, что кризис это переломный момент, тяжелое переходное состояние, обострение, опасное неустойчивое положение. Но, по словам Валерии Родионовой, руководителя филиала На Солянке компании Новый город, кризис в понимании участников столичного рынка недвижимости это скорее стагнация, выразившаяся в резком сокращении сделок в течение примерно полугода. Впрочем, не все специалисты рынка так единодушны в определении кризиса.

Алексей Кудрявцев
Руководитель аналитической службы ЗАО МИАН агентство недвижимости:
Южный округ Москвы занимает около 130 кв. км, или 12% площади столицы. Здесь проживает 1,28 млн человек. С запада и востока естественными границами ЮАО служат Битцевский лесопарк, долина реки Котловки и Москва-река.
Новостройки юга столицы характеризуются продуманностью и системностью: в жилых массивах обязательно создается необходимая инфраструктура и проводится благоустройство. Не обходят своим вниманием ЮАО и девелоперы: освоение территорий округа не требует таких усилий и средств, как в районах со сложившейся планировкой, где ведется преимущественно точечная застройка.

Что касается симптомов, то, как говорит Нина Кузнецова, генеральный директор МИАН Агентство недвижимости, есть несколько признаков, которые позволяют утверждать, что на рынке жилья наступает кризис. Однако большинство этих признаков характерны для стабильных рынков, таких как в Европе или Америке. К примеру, признаком нестабильности является такой рост цен, при котором количество потенциальных покупателей падает не в 2-3, а в 5-6 раз от потенциально возможного. Несоответствие спроса и предложения также является одним из признаков кризиса. Тревожным симптомом для западного рынка может послужить и тот факт, что цена объекта жилья перекрывает 100-кратный размер его аренды, перечисляет Кузнецова.

Известные симптомыПо мнению Лоры Файнзилберг, заместителя председателя правления банка ДельтаКредит, кризис это болезнь, поэтому если заранее известны все ее симптомы, ее можно предотвратить с помощью профилактики.

Об одном из возможных вариантов развития событий, который, в частности, сейчас имеет место в США, рассказал Артем Цогоев, исполнительный директор УК Blackwood Фонды недвижимости. По его мнению, схематически развитие событий, ведущих к кризису, можно описать так: сначала появляется группа лиц, которым выгодно то или иное поведение рынка. Чаще всего этой группой лиц являются продавцы недвижимости (девелоперы, собственники и т. д.) или кредитные организации, которым выгодно, чтобы у них брали большие суммы кредитов с целью приобретения недвижимости. Дальше цены растут, растут и растут их повышают девелоперы, их поддерживают банкиры и инвесторы, поддающиеся прогнозам нового роста цен. Некоторые из инвесторов перепродают недвижимость и через какой-то промежуток времени опять инвестируют деньги в недвижимость, но по новым, уже успевшим подрасти, ценам.

Можно выделить три варианта ведущих к кризису предпосылок: общеэкономический спад и падение курса национальной валюты, тотальный дефицит предложения (нечего продать) или тотальный дефицит спроса (не на что купить). В самых сложных случаях эти варианты могут смешиваться и дополнять друг друга.

Олег Борисенок, маркетолог-аналитик компании КомСтрин, менее категоричен. По его мнению, цикл, следующий после роста, не всегда заканчивается кризисом. Это может быть и стагнация, и плавное снижение, темп которого не является критическим, говорит Борисенок.

Далее почти одновременно возникают предпосылки кризиса: инвесторы не могут продать свою недвижимость, конечные покупатели не могут обслуживать полученные миллионные ипотечные кредиты. Для того чтобы расплатиться с долгами, бывшие покупатели превращаются в продавцов и понижают цены, просто чтобы продать, но недвижимость у них уже никто не покупает, инвесторы стремятся зафиксировать прибыль и тоже продают. Цены катятся вниз, но намного стремительнее, чем росли. После кризиса спокойствие длится 8-10 лет, а потом наступает новый виток цен и в перспективе новый кризис.

И еще один сценарий это ипотечный кризис и следующий за ним обвал в виде банкротств банков и ослабевания экономики в целом. В настоящее время западные страны сталкиваются с подобной проблемой. Ярким примером является Британское королевство, где ежегодно объявляют себя банкротами десятки тысяч граждан. Эта тенденция набирает эпидемиологический характер.

В другом сценарии, который тоже не раз был продемонстрирован рынками Европы и США, кризису на рынке недвижимости предшествует экономический спад: рост безработицы, невозможность выплачивать кредит, массовые продажи и т. д. по сценарию. Так было в США и Японии в конце 1980-х, когда кризис на рынке энергоносителей вызвал спад производства, массовые увольнения и т. д. На развитых рынках кризис на рынке жилой недвижимости сопровождается кризисом на рынке коммерческой недвижимости.

А как у них?

У многих может сложиться обманчивое впечатление, что случись кризис и цены упадут, и жилье станет доступнее. На самом деле если произойдет кризис, то это ударит по всей экономике и коснется каждого человека. Объемы рынка недвижимости десятки миллиардов долларов, и кризис в столь весомом сегменте приведет только к отрицательным результатам, говорит Борисенок. С другой стороны, когда экономика переживает большое количество кризисов, вырабатывается некий антидепрессивный механизм, комментирует Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации Бест-Недвижимость.

Однако, по словам исполнительного директора компании Delta Estate Елены Земцовой, как таковой кризис на рынке недвижимости в последние 30 лет был только в Японии в начале 1990-х. В развитых странах максимально возможная неприятность откат рынка назад или стагнация, как, например, сейчас в Германии.

Как отмечает Михаил Гороховский, если обратиться к западной практике, то примеров разнообразных кризисов можно набрать достаточно. Например, в США каждые шесть лет на рынке недвижимости бывает кризис. Поэтому в инвестиционный цикл как таковой этот кризис закладывают, не зря цикл рассчитывается обычно на 3-5 лет (3 надежно, 5 рискованно), с тем чтобы попасть в благоприятную фазу рынка.

Григорий Лукьянчиков, заместитель генерального директора компании Новая площадь, приводит пример Парижа. В течение 1985-1990 гг. цена за 1 кв. м там постоянно увеличивалась, число сделок на рынке также возрастало. Кризисные явления в экономике отразились на рынке недвижимости в 1991 г. Сначала резко уменьшилось количество предложений на рынке, но цены стояли на месте или незначительно выросли. Затем последовал длительный период падения цен. По мере развития кризиса и уменьшения цен количество сделок увеличивалось. 1999 год дал новый старт в ценовой гонке, рассказывает Лукьянчиков.

В Японии после 8-12% ежегодного прироста в 1980-е гг. цены в 1990-1995 гг. рухнули на 60%. Здесь причиной кризиса послужил ипотечный пузырь, когда под влиянием ажиотажа люди начали брать займы со спекулятивными целями, а затем не смогли расплатиться по кредитам. В Германии после объединения ФРГ и ГДР правительство начало выдавать льготные кредиты и субсидии на строительство жилья. Произошел бум строительства. Спрос не успел за предложением, и цены в начале 1990-х рухнули на 30-40%.

На западных рынках недвижимости кризисы в основном были связаны не с дефицитом жилья и бурным ростом цен, а с другими макроэкономическими факторами, которые, в свою очередь, носят циклический характер. Экономика любой страны переживает периоды подъема и спада, и это отражается, в свою очередь, и на рынке недвижимости. Но ситуация на рынке жилья может усугубляться и избыточным кредитованием накануне экономического спада возвращать ранее выданные кредиты становится сложнее, а новые могут быть взяты уже на меньшие суммы или под меньший процент.

Нури Кац, президент компании Century 21 Россия, приводит в пример кризис в Дании, где во второй половине XX в. наблюдался значительный рост экономики, а затем начался спад с высокой инфляцией: Правительство обязало работодателей компенсировать трудящимся рост инфляции пропорциональным увеличением зарплат. Доходы людей росли, покупалось много товаров в кредит. После стагнации множество банков в одночасье стали владельцами тысяч квартир, так как люди не могли выплатить кредиты (чтобы снизить издержки, компании увольняли персонал, и уровень безработицы вырос до 18%). На рынке недвижимости накопилось огромное количество предложений, и компании-застройщики начали снижать цены на жилье. В результате цены обвалились на 40%. Но предложение по-прежнему значительно превышало спрос, и до 90% застройщиков обанкротилось. Выжившим компаниям было выгоднее скупать уже построенное жилье и реконструировать старое. Люди в результате предпочитали арендовать жилье, опасаясь покупать недвижимость.

Однако, по мнению Нины Кузнецовой, текущую ситуацию на московском рынке недвижимости не стоит сравнивать с происходящим на рынках других стран. Она нетипична в силу своей изменчивости и ненормально активного роста во всех сегментах. В том числе и по этой причине не следует проводить корреляцию между ценами на жилье, например, и арендными ставками. В то время как цены на жилую недвижимость стремительно росли, на существенном увеличении арендных ставок этот процесс не отражался, говорит Кузнецова. В условиях стабильного (хоть и растущего) рынка можно прогнозировать увеличение арендных ставок. Впрочем, большинство экспертов скорее прогнозируют все-таки спад рынка, а не рост, хотя и не готовы говорить о конкретных сроках.

Российские реалии

По словам Лоры Файнзилберг, кризис на рынке недвижимости непременно случится, вопрос только когда. Она аргументирует свою позицию тем, что рынок уже сейчас перегрет, цены на жилье не адекватны его качеству, не соответствуют реальным оценкам. Такие цены объясняются высоким спросом при недостатке предложения. Причинами могут быть падение цен на нефть, рост инфляции. Когда цены упадут, то часть тех людей, которые взяли ипотечные кредиты, перестанут за них платить (так как залог квартира будет стоить меньше, чем кредит), у банкиров появятся в связи с этим проблемы квартиры придется отсуживать, продавать. Тогда предложение и спрос выравняются. Ценой чьих потерь заемщиков, банкиров или других это вопрос, прогнозирует развитие ситуации эксперт.

По мнению Нури Каца, основная и главная черта кризиса это, безусловно, нереально высокие темпы роста цен в сопровождении острой нехватки предложений. Нынешний уровень цен на квартиры в России делает их недоступными даже для среднего класса. Из-за высоких темпов роста цен на жилье разрушаются ипотечные и альтернативные сделки. Подобная ситуация наблюдалась в начале 2004 г. и закончилась стагнацией. Ситуация может повториться, считает Нури Кац. По его мнению, для предполагаемого аналитиками в ближайшие 10 лет роста цен просто не хватит средств потребителей, которые уже сейчас на исходе. Рост цен можно попытаться затормозить лишь искусственно. В любом случае, как показывает практика, чем дольше длится рост, тем более серьезными могут оказаться последствия, резюмирует эксперт.

По мнению Михаила Гороховского, кризис на рынке может произойти вовсе не от недостатка спроса, а скорее от переизбытка предложения. Он опасается гиперактивности девелоперов на первичном рынке после простоя и отсутствия грамотных расчетов: Когда административные проблемы будут разрешены и застройщики выбросят большое количество объектов на рынок, тогда может случиться кризис.

Одно из определений системного кризиса это когда верхи не могут, а низы не хотят. По сути, на московском рынке недвижимости сейчас нечто похожее: продавцы не могут сдержать свои аппетиты и хотят все больше и больше, а покупатели уже давно не готовы столько платить, описывает ситуацию Валерия Родионова. Однако ее прогноз более оптимистичен, чем у других экспертов: скорее всего произойдет очередная коррекция, темпы роста цен на недвижимость уменьшатся, и спрос вернется в обычном объеме.

Без паники

Не менее интересную идею выдвигает Нури Кац, предполагающий, что существенное влияние на рынок могут оказать госструктуры. По аналогии с финансовым кризисом 1998 г. можно ожидать усиления государственного влияния на рынок недвижимости. В виде, к примеру, усиления государственного контроля над совершением сделок, а также введения обязательных или рекомендуемых ценовых границ для покупки-продажи и аренды недвижимости, превышение которых может привести, например, к более высоким налоговым ставкам или отмене налоговых льгот и вычетов для участников сделок по завышенным ценам. По его мнению, именно налоговый рычаг государства может выступать неким противовесом для необоснованного роста цен на недвижимость. Что ж, нельзя исключить и такой вариант развития событий. И если 214-ФЗ уже едва не привел, по уверениям застройщиков, к кризису на рынке, резко сократив объемы вводимого в эксплуатацию жилья, то еще один подобный закон легко добил бы рынок недвижимости.

По мнению Михаила Гороховского, важно избегать эйфории как девелоперам, так и инвесторам, а основные поведенческие рекомендации заигрываться нельзя. А вообще, если ситуация позволяет, можно и подождать. Нина Кузнецова также обращает внимание покупателей на то, что прежде всего нельзя поддаваться ажиотажным настроениям, которые время от времени овладевают массами. И практически все риэлторы, разумеется, советуют обращаться к проверенным специалистам. Даже из ожидания кризиса можно извлечь пользу.

Большинство опрошенных Ведомостями экспертов едины во мнении, что рано или поздно ажиотажный рост цен завершится кризисом. А что же делать в этой ситуации частному инвестору или просто покупателю недвижимости? Тут опять же у каждого свои виды на варианты поведения.



Главная --> Публикации