Главная --> Публикации --> Застройщики меняют стратегию продаж Выше крыши Главная дорога изменила рынок коммерческой недвижимости города Почти 50 тысяч компаний могут покинуть рынок Что нам стоит мост построить

Заметим, в советские времена жилищно-коммунальное хозяйство всегда считалось убыточным, кормилось дотациями. Как же сделать это дело доходным? У А. Зимина есть свой рецепт. В компании все посчитали и решили, что можно снизить затраты, если сосредоточить в своих руках источники сырья, инженерные коммуникации, по которым оно идет, если вся эта цепочка замкнется на потребителе. Это обеспечит не только стабильный приток денежных средств на содержание жилья, но и небольшая прибыль может составить 15-20% годовых. Но это, впрочем, только по истечении продолжительного периода. Расчетная окупаемость подобных проектов, как минимум, три-четыре года.

Так сложилось с советских времен, что строительство жилья и его дальнейшая эксплуатация оказались несовместимыми. Для строителей было главным построить дом, сдать его, а что там дальше — это не их забота. На то есть другие — жилищно-эксплуатационные конторы. Вот пусть они и хлопочут. И ничего порочного в этой традиции до недавнего времени не усматривалось. Пока к ней не подошли с новой меркой и свежим взглядом продвинутые строители. К ним, в частности, можно уверенно отнести крупнейший в московском регионе «Холдинг Стройиндустрия». Этот инвестиционно-строительный холдинг решил не ограничиваться только лишь возведением современных жилых комплексов, но и создал собственную службу эксплуатации жилья, чтобы не только обеспечивать качественное его обслуживание, но и закладывать для этого прочную базу. Новый подход применили в микрорайоне Красная горка, что в подмосковном Красногорске. «Эксплуатировать построенное жилье проще, если все вопросы решаются на стадии проектирования, когда правильно прокладываются инженерные коммуникации, правильно определяется территория застройки, придомовая территория, благоустройство, — говорит генеральный директор «Холдинга Стройиндустрия» Александр Зимин. — Это первооснова правильной эксплуатации жилья. Лучший вариант — все начать с нуля, самому построить и самому потом эксплуатировать». На этапе проектирования все должно досконально учитываться: от помещений для консьержек до внутридомовой инженерии. Например, где расположить в подвальных помещениях узлы учета или разводку. Грамотный проектировщик постарается облегчить доступ к ним. Открыл дверцу — вот тебе и узел учета. «Основные точки — по теплу, воде, электроэнергии — должны быть доступными, легко эксплуатируемыми», — поясняют специалисты. Кстати, в Стройиндустрии создана и собственная проектная организация. Чтобы облегчить, таким образом, взаимопонимание между строителями и проектировщиками.

Интересно, что за все удовольствия — охрану, уборку территории, вывоз мусора, ландшафтное озеленение, содержание зоны отдыха (с журчащим фонтанчиком) — нужно заплатить всего 16 рублей за квадратный метр в год. Муниципальная ставка ненамного ниже — 6 рублей. Невысокие эксплутационные расходы объясняются, главным образом, максимальной эффективностью эксплуатации. Однако даже на такую, незначительную сумму не все жильцы готовы раскошелиться. Некоторые ворчат — дорого, то не надо, и это ни к чему. «Приходится убеждать, проводить опросы. В этом плане легче на подъем те, кто покупает квартиры на свои деньги. Это, как правило, служащие, занятые в среднем бизнесе, а также хозяева малого бизнеса. Они понимают: за комфорт нужно платить. Тем более, что не намного больше, нежели ДЕЗу», — говорит заместитель генерального директора «Холдинга Стройиндустрия» Эльвира Кузнецова.

Ну вот, подумает кто-то, и эти хотят разбогатеть, все о прибыли толкуют, а свою корысть прикрывают красивыми словами, мол, о людях печемся, чтоб им было удобно и комфортно жить. Многие наши граждане, к сожалению, всякий расчет, прагматический подход к делу воспринимают как намерение «сорвать куш». Пустое дело убеждать их в благородстве намерений холдинга. Обратимся к фактам.

Муниципалитет — всему владыка, в том числе может в любой момент расторгнуть ранее заключенный договор. Бизнес придет в эту сферу с инвестициями при одном условии: если у него будут соответствующие гарантии», — уверен А. Зимин.

В службе эксплуатации сегодня работает 25-30 человек. Это консьержки, дворники, сантехники, электрики, лифтеры. Сегодня у холдинга в эксплуатации 40 тыс. кв. м жилья, но это не предел. До 1,0 млн.кв.м мечтают добраться. В основе таких амбиций лежит расчет: эффективное использование техники на единицу площади. Например, поливальную и снегоуборочную машины можно содержать на большом комплексе. Есть техника, которую невыгодно держать даже на три дома. Она стоит 50-100 тыс. долларов, а вот на микрорайон она бы хорошо работала. В общем, чем больше площадей обслуживается, тем совершеннее услуга. «На примере «Красной горки» мы хотим показать администрации района, что ЖКХ может быть прибыльным делом, потом взять сначала один микрорайон, а потом, глядишь, и большинство жилых домов в городе и районе. Мы хотим, чтобы это был мощный большой бизнес и, самое главное, — прибыльный. И покажем это на собственном примере. Пусть никого не смущает наш «акцент» на доходность. Всем известно, какой спрос с нищих. Что могли предложить советские ДЕЗы, находящиеся на содержании государства? Зеленую и синюю краску в подъездах, два деревца под окнами жилого дома и пару скамеек. Мало радости во всем этом было», — говорит генеральный директор Стройиндустрии. Важно трезво оценивать риски этого бизнеса. И стремиться к их минимизации. Пожалуй, главный на сегодняшний день риск — политический. Ведь все жилищно-коммунальное хозяйство находится в ведении муниципалитета, поэтому решение многих вопросов зависит от чиновников. Частный бизнес, конечно, может договориться с местной властью, но где гарантии, что спустя какое-то время политический климат не изменится. «Чтобы эффективно управлять жилищно-коммунальным хозяйством, его надо отдать в руки частному бизнесу. Можно использовать арендные отношения, однако — это сложнее.

В общем, проблем хватает, но это не мешает «Холдингу Стройиндустрия» целенаправленно находить оптимальные решения тех задач, которые она перед собой поставила. Помогает уверенность в том, что идея, реализацией которой холдинг занимается, стоящая и обязательно принесет плоды.
Райффайзенбанк Австрия предложил новые условия предоставления ипотечных кредитов, в том числе и ипотеку без первоначального взноса. Среди иностранных банков, развивающих в России розничные услуги, Райффайзенбанк стал первым, кто пошел на внедрение продукта со столь высокими рисками. По мнению экспертов, это вынужденная мера для сохранения позиций в секторе ипотечных услуг на российском рынке.

Впрочем, рано или поздно к этой схеме все придет. А пока Стройиндустрия рассчитывает постепенно расширять комплекс услуг, оказываемых жителям. Например, обеспечивать их теплом с помощью автономной котельной. «У каждого застройщика сегодня есть определенная свобода выбора: он может как подключиться к существующей муниципальной котельной, так и организовать автономное теплоснабжение, — поясняет А. Зимин. — В первом случае из-за ограниченной мощности городской котельной застройщику предлагается ее реконструировать, установить новые котлы. Во втором случае ты вкладываешь большие деньги, зато получаешь собственный источник и возможность не только зарабатывать, но и экономить». Такой подход, опять же, оправдан в случае комплексной застройки. Для отдельно стоящих домов больше подходят крышные котельные. Правда, свидетельствуют строители, получить лимиты на газ порой сложнее, чем построить космический корабль. Это занимает время от года до двух лет. Дом быстрее возводится.

По данным журнала Коммерсантъ-Деньги, на 1 октября 2006 года Райффайзенбанк занимает 12-е место по размеру собственного капитала (20 млрд руб.) и 10-е по сумме чистых активов (191,2 млрд руб.). В течение текущего года банк выдал ипотечных кредитов на сумму 3,9 млрд руб.

Вчера Райффайзенбанк объявил об изменениях в программе ипотечного кредитования, которые вступили в силу с начала текущей недели. Среди новых предложений кредит без первоначального взноса на покупку недвижимости, что стало беспрецедентной мерой для дочки иностранного банка в России. При этом программа не является пилотной изменения в ней одновременно введены в Москве, Санкт-Петербурге и еще семи городах-миллионниках. Пока получить такой кредит смогут лишь клиенты агентств недвижимости партнеров Райффайзенбанка.

Российские игроки, внедрившие рисковую программу ипотеки, вполне удовлетворены темпами роста ипотечных кредитов. Как рассказал управляющий директор розничного бизнеса Банка Москвы Александр Шерстюков, с момента введения программы мы получили десятикратный рост заявок, из которых около 90% получили одобрение кредитного комитета. Мы ожидаем, что ипотечный портфель вырастет с 660 млн руб. на начало года до 5 млрд руб. по его итогам.

До настоящего времени ипотеку без первоначального взноса предлагали только российские банки, среди которых крупнейшими являются Банк Москвы и ВТБ-2 С введением высокорискованного ипотечного продукта в Райффайзенбанке рассчитывают если не догнать лидеров, то хотя бы сохранить имеющиеся темпы роста ипотечных кредитов. Мы живем и работаем на рынке и не можем не учитывать происходящие на нем изменения, пояснил член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев. По его словам, в условиях роста цен на московском рынке недвижимости накопление необходимых для первоначального взноса $20-30 тыс. для семей со средним достатком уже становится проблемой.
Эксперты считают, что консервативная политика оценки кредитоспособности заемщиков не позволяет иностранцам конкурировать с российскими банками. Действия Райффайзенбанка продиктованы резким усилением конкуренции на российском рынке ипотечного кредитования за год на несколько порядков, говорит замначальника департамента продаж Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин. Если три года назад 'Райффайзен' входил в тройку лидеров в этом сегменте, то по результатам этого года имеет все шансы опуститься на несколько позиций вниз. Причиной тому излишне консервативная кредитная политика западных банков по сравнению с российскими. Таким образом банк привлекает новый сегмент заемщиков менее обеспеченных и менее защищенных при возможном дефолте, согласен начальник управления розничного бизнеса ФК Уралсиб Василий Палаткин.

Вкладывать деньги в недвижимость достаточно выгодно. Однако окупаемость жилья при его последующей сдаче в аренду в последнее время несколько замедлилась. При этом отдача от аренды служебных помещений растет. Только за прошедшие месяцы текущего года арендные ставки выросли минимум на 30%.

Тем не менее эксперты предупреждают о негативных последствиях рискованной политики. По словам Михаила Бусыгина, банкам, предпочитающим такие программы, не избежать роста кредитного риска из-за снижения качества заемщиков. Именно поэтому примеру Райффайзенбанка не спешат следовать коллеги из других иностранных дочек. Если рынок недвижимости рухнет, банк не сможет реализовать упавшие в цене залоговые квартиры, что приведет к значительным потерям, сказал Ъ генеральный управляющий по розничным продуктам Международного московского банка Алексей Аксенов.

Конечно перед тем, как входить в такой бизнес необходимо довольно тщательно изучить рынок коммерческой недвижимости, просчитать его тенденции, выяснить особенности деятельности на данной территории органов государственной власти и рассчитать спрос потенциальных арендаторов на планируемом сегменте рынка.

С начальным капиталом около $100 тыс. можно смело обращать внимание на коммерческую площадь. Сдача приобретенных помещений под магазины, склады, офисы и др. оправдывается уже через 4-6 лет. Дальше начинается приятнейший период, в который собственник по большому счету только стрижет купоны.

Как показала практика последних лет, на рынке преобладают предложения с площадью от 200 кв. м. Однако наибольшим спросом пользуются помещения от 25 кв. м и даже меньше 10-15 кв. м. Такие помещения, к сожалению, найти не просто. В свою очередь потенциальным собственникам вполне реально поднять такой объект (то есть вложиться в него и подготовить к сдаче).

По данным второго полугодия 2006 года, наиболее рентабельны вложения в магазины и офисы, менее в складские и производственные помещения. Преимущество в руках владельцев вновь возведенных площадей. Новые инженерные коммуникации, требуемая планировка, хорошие подъездные пути все это выгодно отличает новостройки от вторички. Хотя старые здания или бывший жилой фонд, хоть и в меньшей степени, но все равно остаются привлекательными для инвесторов. Даже, несмотря на то, что подъезжать к бывшей квартире на первом этаже, производить разгрузку и загрузку грузового транспорта не очень удобно.

Сборный торговый павильон, стоящий на оживленной улице или около входа в метро. Годовые расходы на такую лавочку составят около $4 тыс. за 1 кв. м. Однако, выгодная торговля приносит намного больше. Поэтому для непосвященных такой проект может считаться чуть ли не сверхприбыльным. Проблема в том, что получить золотой объект не так-то просто, учитывая несовершенное законодательство в отношении аренды земельного участка, а также изменение порядка оформления разрешения на строительство такого объекта (кстати, сам объект дешевый, фактически это щитовой металлический домик с пластиковыми стеклопакетами и отделкой). По понятным причинам возведение и владение такой торговой точкой требует индивидуального подхода и, как правило, сопряжено с обходными путями. К сожалению, получить такой объект на законном основании практически нереально. Поэтому это вариант не для всех, тем более не для новичков.

Вопрос: где его взять? Существует несколько используемых сегодня вариантов приобретения подобных скромных площадей. Рассмотрим их подробнее.

В случаях с такой недвижимостью необходимо крайне тщательно проверять всю документацию и рассчитывать заинтересованность арендаторов в этом помещении.

Можно приобрести под офис или торговый зал небольшое помещение в ранее построенном здании. Цены здесь выше, чем в предыдущем случае, да и выбор в пределах рассматриваемой суммы, прямо скажем, незначительный. Хотя под эту категорию попадают и бывшие квартиры, и отдельно стоящие павильоны, и комнаты недействующих ныне НИИ, а также подвальные и полуподвальные помещения

Плюсом же такой недвижимости являются не самые высокие цены и возможность приобретения небольших площадей, пользующихся повышенным спросом на рынке.

Что касается служебных зданий и бывшего жилья, здесь с арендаторами все понятно. Сложности возникают при поиске желающих воспользоваться этажами частично или полностью находящимися ниже уровня земли. Как известно, далеко не все виды деятельности разрешено осуществлять в подвалах, например, держать продуктовую лавочку или организовать парикмахерскую (это уже не говоря о том, что получить разрешение на такие виды деятельности весьма непросто). Будут проблемы и с созданием кафе, закусочных, клубов, и т.п. в таких местах. И проблемы эти, прежде всего, обеспечат соседи, желающие тишины, а не громких ночных развлечений.

Еще один соблазнительный вариант приобретение помещения на стадии его строительства. По вложениям это самый выгодный проект. Но только при условии соблюдения сроков строительства и расчета заинтересованности в нем. Известен случай, когда крупная компания приобрела подобную площадь в месте массового строительства и оказалась в проигрыше, так как клиентуры в новом отдаленном районе явно недостаточно.

Отдельно стоит остановиться на бывшем жилье переводимым в нежилой фонд. Те, кому удалось воспользоваться таким вариантом, прекрасно знают, сколько чиновников нужно пройти, сколько бумаг собрать... Плюс к этому определенные расходы придется понести для создания отдельного входа с улицы и получения разрешения на перепланировку.

Одним словом, прежде чем определиться с помещением для вложения ваших денег необходимо увериться в доходности этого предприятия, его юридической чистоте, возможно провести фокус-группу будущих арендаторов, выявить все преимущества и недостатки. При этом не стоит бояться новых предложений, коммерческая недвижимость сегодня в хорошей цене.

Есть и компромиссный вариант, позволяющий не проводить сделку купли-продажи, а получить подходящую площадь в аренду у органов местного самоуправления. По первоначальным затратам это самый экономный вариант, конечно, если найдется тот, кому можно пересдавать это помещение (субарендаторы). Сроки такой аренды колеблются в среднем от 5 до 7 лет. Время на поиск первого арендатора как правило составляет около двух месяцев.

* Согласно данным Международной консалтинговой компании Knight Frank относительно объема рынка на 1 полугодие 2006 года, качественная офисная недвижимость (класс А и В) составляет сегодня порядка 5 млн. кв. метров, и при этом темпы ввода новых офисных площадей увеличиваются. Однако, несмотря на увеличение предложения в этом сегменте, по-прежнему нельзя говорить об удовлетворенном спросе на аренду качественных офисных площадей. Цены на аренду постоянно и плавно повышаются с начала 2004 года, так как поглощение офисных площадей растет более высокими темпами, чем новое строительство. Что касается складов, то рынок сегодня демонстрирует новую тенденцию возрастающий интерес компаний к помещениям площадью свыше 1000 м2, связанном с укрупнением бизнеса. Об этом свидетельствует и рост спроса на помещения в диапазоне 5000 10 000 м В секторе же торговой недвижимости Москвы сегодня отмечается низкая обеспеченность, наряду с тем, что спрос на качественные площади в торговых центрах довольно высок (уровень вакантных площадей 3-5%), а наиболее популярным остается формат магазинов до 200 м2 на этот сегмент приходится подавляющее большинство заявок от розничных операторов. Таким образом, практически во всех перечисленных сегментах существует дефицит, и рынок Московской и областной коммерческой недвижимости придет в насыщение еще не скоро.

Ситуацию на рынке коммерческой недвижимости комментируют профессионалы рынка недвижимости:

* Цены зависят от месторасположения. Если Вы, к примеру, настроены приобрести офис в центре Москвы, то стоит рассчитывать на цену от $8000 за кв. метр. За пределами же садового кольца можно рассматривать варианты от $3000 6000 (при этом на цену влияет как удаленность от метро, проходимость, так и физические характеристики помещений наличие ремонта, отопления и пр.). Бывают и исключения так, в столице пока еще встречаются и максимально экономичные варианты - офисные помещения в хорошем состоянии по цене в пределах $1500 за кв. метр.
Тема земли, земельного вопроса всегда имела для России гигантское значение. Катастрофически непродолжительны в истории российского государства те периоды, когда эффективное решение данной проблемы позволяло создавать мощные стимулы для развития экономики, качественно повышать уровень жизни многих россиян, а не только отдельных категорий. О том, как сейчас используется мощный земельный рычаг в интересах всей России, корреспондент Известий Семен Фролов беседовал с юристом Андреем Ивановичем Готье.

* По данным экспертов, с зимы прошлого года цены подросли даже на окраинах Москвы и сейчас минимальная цена за аренду офиса в среднем составляет $350 за кв. метр в год. Аренда складов в среднем подорожала на 20-30 %, и сегодня средняя арендная ставка колеблется в пределах $140-190 за квадрат, в то время как в начале года холодный (т.е. неотапливаемый) склад можно было снять за $120 за кв. метр, а теплый за 15 Сейчас в Москве неотапливаемый склад обойдется потребителю в $140-150, а отапливаемый - за $180-190 за кв. метр. Такова статистика рынка, и если говорить о причинах увеличения арендных ставок (а цена аренды зависит, прежде всего, от месторасположения, типа и состояния здания, качества внутренней и внешней отделки, организации охраны и наличия парковки), то многие собственники сделали это, просто поддавшись весенне-летнему ажиотажному спросу на коммерческую недвижимость, не имея для этого прочих весомых оснований. Однако такой скачок для некоторых из них сегодня обернулся негативными последствиями - в результате их помещения простаивают пустыми в течение нескольких месяцев, и они подсчитывают не только упущенную выгоду, но и убытки от ежемесячных платежей за коммунальные услуги. Собственники, которые постоянно работают с агентствами недвижимости по эксклюзивным договорам, сдают свои помещения в максимально короткие сроки, то есть, теряя в малом - выплачивая комиссию из своих доходов, они выигрывают в большом - во времени и получении максимально большой прибыли.

ответ: Делать такие выводы нет никаких оснований. За эти годы было несколько этапов разрешения данной важнейшей экономической проблемы: консервативный, либеральный, прагматический. Я думаю, сейчас земельные отношения в стране реализуются как раз по последнему сценарию - прагматическому, или реалистическому. Суть его сводится к тому, что, принимая во внимание фактическую государственную монополию на землю, существовавшую долгие годы, государство и теперь не исчезает мгновенно с рынка земли, а пытается достаточно четко и жестко его контролировать и расширять. Это абсолютно правильно. В противном случае в стране возник бы хаос почище того, который возникал в период первичной приватизации.

вопрос: Андрей Иванович, экономическим реформам скоро уже пятнадцать лет. Может быть, земельный вопрос в России уже решен?

о: Безусловно, не во всем. У нас огромная страна, влияние региональных властей и правоохранительных органов на решение земельного вопроса также огромно. Там, где четко следуют нормам законодательства, проблем не возникает, но есть и регионы, в которых возникают из ряда вон выходящие случаи, практически захват государственной земли и получение от нее прибыли. Например, недавно широкой общественности стал известен случай, как в центре одного из крупнейших российских городов - Екатеринбурга на земле, принадлежащей государству, без разрешительных документов на месте памятника культуры был построен торгово-развлекательный центр. Реакции чиновников практически никакой. И это при том, что и руководители области, и руководители города широко известны по всей стране своей принципиальностью. Органы прокуратуры считаются одними из лучших в стране. Но их бездействие позволяет выкачивать прибыль из главного государственного ресурса - земли людям, не имеющим права на это.

в: Вы хотите сказать, что все идет достаточно благополучно?

о: Очень важно, чтобы разобрались. Опасен прецедент. Сначала вместо памятника в обход законодательства построят развлекательный центр или ресторан, а потом наши сыновья и внуки окажутся перед тем фактом, что земля, которая считалась государственной или муниципальной, оказалась в руках финансовых воротил. Что тогда скажут они о нашем поколении?

в: Но будем надеяться, что во всем разберутся.

о: Абсолютно четкий и прозрачный: незаконно построенное здание или отходит государству или сносится. Была бы политическая воля. Как говорится, вертикаль власти надо укреплять не словами, а делами. Многие проблемы тогда можно будет решить.

в: Есть ли в законодательстве механизм борьбы с захватами государственной земли?



Главная --> Публикации