Главная --> Публикации --> Василий фетисов: «во многих городах россии цены близки к подмосковным» Развлечь провинцию готовится бывший сотрудник альфа-банка Собственники останутся без земли? Нужно ли снижение ставок по ипотеке? Юрий лужков готов помочь коллегам из сопредельных областей поднять уровень жизни населения

Многоцелевой и стратегический
Многоцелевой кадастр покроет всю страну учетом не только недвижимости (земельных участков и зданий-помещений), но также административных границ и всех правовых зон, будет содержать сведения о правообладателях и кадастровую стоимость всех объектов недвижимости. Учет по-прежнему будет вести одно федеральное ведомство через своих чиновников на местах. Предписанный им объем работы огромен. По оценке эксперта Игоря Румянцева, знающего систему изнутри, на сегодня это 290 млн объектов: 70 млн участков (учтено примерно 15 млн), 70 млн зданий и сооружений, 140 млн помещений, 10 млн прочих объектов, упомянутых в проекте. А сведения по 9 млн объектов надо будет ежегодно обновлять. Работающим в кадастровом ведомстве 14 000 чиновников для выполнения этой работы потребуется более 160 лет. Значит, кадастровую команду придется многократно увеличивать, как и уже запрошенные немалые деньги.

Сегодня в России действуют две системы учета недвижимости: зданий и помещений в БТИ на основе ведомственных инструкций и в Росземкадастре на основе одноименного закона. Пора бы создать единый учет недвижимости. В конце прошлого года на стапелях Госдумы появился разработанный в Минэкономразвития законопроект О государственном кадастре недвижимости. Аналогию с кораблем создает реклама нового кадастра его авторами-создателями: многоцелевой, решает стратегические проблемы. Если судить по централизации функций, жесткой дисциплине и секретности элементов, корабль этот военный. А если по тактико-техническим данным (скрытность действий, большая площадь и дальность воздействия), это суперсубмарина. Заявленная стоимость работ 38,4 млрд руб. на 2006-2011 гг. (по федеральной целевой программе автоматизированного земельного кадастра и учета недвижимости). Здесь не учтены десятки уже потраченных миллиардов, ведь кадастровый учет земельных участков и строений сегодня существует, правда регулируемый скорее не законом, а ведомственными инструкциями.

Будут ли эти расходы эффективны? Ответ в тексте законопроекта и в многочисленных замечаниях четырех думских комитетов и правового управления. Там справедливо отмечено, что учет, землеустройство и оценка относятся к разным сферам (административной, гражданско-правовой, налоговой) и их объединение неэффективно, а оценка для налогообложения вообще не имеет отношения к кадастру недвижимости.

Подготовка документов для учета, за которую платят частные лица и бюджеты, дороже, чем учет. Только за повторное формирование участков нам придется выкладывать более 27 млрд руб. в год (от 3000 руб. за объект), а за первичное в разы больше. В итоге кадастр, по оценке, будет стоить обществу не менее 85 млрд руб. в год.

В соответствии с проектом должны формироваться и учитываться в кадастре все правовые зоны (территориальные, функциональные, с особыми условиями использования). Это продолжает линию на централизацию в одном ведомстве властных полномочий. Эта линия перечеркивает нормы Градостроительного кодекса о территориальном зонировании и меняет правовое градорегулирование на административное.

Сам объект кадастрового учета туманен: наряду с недвижимостью будут учитываться неопределенные характеристики объектов и любые их изменения. Для системы учета приравнивание атрибута к объекту учета нонсенс. Но в создаваемой командной системе, где рутинный учет недвижимости возвышен до правового акта, учет характеристик обретает смысл. Он дисциплинирует граждан, которые должны постоянно возвращаться в кадастровое ведомство для переучета объектов.

В таком контексте становятся понятными чрезвычайные полномочия кадастрового инженера по разрешению пограничных споров между нанявшим его землепользователем и соседями. На первый взгляд это просто нечестно по отношению к соседям: ведь музыку заказывает тот, кто платит. На деле же командовать будет не заказчик землеустроительного дела и не кадастровый инженер. Последний подчиняется чиновнику и работает в системе; куда ж он денется с подводной лодки?

Кадастровая повинность
Предшествующее учету описание объекта (названо формированием), равно как и проводящие его землеустроители (их перекрестили в кадастровых инженеров), также подчинены чиновнику. Формирования потребуют не только для новых объектов недвижимости, но и для уже учтенных при любом уточнении данных, так что оценочные 27 млрд руб. в год за повторное формирование могут быть многократно превышены. Обязательным сделано формирование почти всех мыслимых объектов практически всеобщая кадастровая повинность. Зависимость кадастровых инженеров от ведомства просто кабальная: чиновники принимают у них экзамен, утверждают профессиональные стандарты, контролируют деятельность и даже определяют порядок размещения и расходования средств компенсационных фондов их саморегулируемых организаций. Чиновник сможет увольнять землеустроителей как поодиночке, так и профсоюзом всех инженеров, входящих в СРО. Суд будет формальным: достаточно трех несвоевременно исполненных предписаний о несоответствии описания объекта недвижимости кадастру. Это уже театр абсурда: кадастр формируется из землеустроительных планов, т. е. они не соответствуют его текущему содержанию по определению.

Двусмысленное формирование, понуждая нас к повторному учету объектов, создает условия для произвольных действий чиновников. Так, при подготовке к кадастровому учету участка, подлежащего выкупу, создается возможность административной перекройки границ участка, который собственник недвижимости сегодня по закону может выкупить. Чиновник от лица формального гос- или муниципального собственника, обладающего вещными правами на формируемый участок, получает равное с землепользователями право на утверждение проекта границ. Те, у кого участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, должны будут идти к нему на поклон. А тех, кто вынужден был заключить договор земельной аренды, вообще лишили права голоса при установлении границ.

Цели атаки
Очевидно, что широкие полномочия и послушные инструменты созданы для дела. Действительные цели скрыты, но вычислить их можно. Для чего вводится обязательное согласование границ с соседями и единственный вид границ в виде линии на местности с максимальной степенью точности (10-20 см в поселениях, 20 м вне поселений)? Ведь отмена действующей нормы об ином описании границ (кроме закрепления межевыми знаками) убивает возможность полюбовного соглашения соседей и будет провоцировать пограничные споры по всей стране. Но это повысит важность кадастрового ведомства и доходность подконтрольного землеустроительного бизнеса. Эти же цели, по-видимому, и за сюжетом с формированием. Авторы не договаривают, что сегодня этот термин используется только при первичном предоставлении земельных участков. Включение в это понятие второго смысла (уточнение сведений об объектах существующих) нарушает конституционное требование об определенности правовой нормы (постановление КС РФ от 13.12.2001 № 16-П). Для чего же нужна эта военная хитрость?

На эту же цель работают и нормы о переучете в новом кадастре объектов, ранее учтенных в БТИ, точнее их отсутствие. Порядка переноса сведений из прежней системы учета в новую в законе нет. Кадастровый орган не отвечает за сохранность документов. И здесь же создаются условия для злоупотреблений: внесение в кадастр сведений в соответствии с иными документами.

Хитрая увязка прав чиновников по утверждению границ чужих участков и по отказу в госучете если <...> установленная на местности граница не соответствует утвержденному проекту границ (п. 4 ч. 3 ст. 8) в действительности означает возможность административного черного передела недвижимости в стране.

Скрытая цель описываемого в проекте кадастра поставить его на службу не обществу, а кадастровым чиновникам. Публичность кадастра превращена в фикцию: в него включаются некие секретные сведения и служебные каталоги. Допускается отказ в представлении сведений, а если они представляются, то предельно неторопливо: гражданам в четыре дня, а органу по регистрации прав в течение десяти дней и только по запросам. Хотя необходимо и возможно за минуты.

Проблема переноса сведений используется как основание для понуждения собственников недвижимости к повторному учету объектов в полном объеме, пределы которого неизвестны. Фактически это перечеркивает весь ранее проведенный кадастровый учет.

Самая большая тайна об учете недвижимости полная безответственность кадастрового ведомства и его чиновников. Исключаются даже действующие сегодня нормы об ответственности за своевременность представления данных. Чиновники намерены избавиться даже от ответственности за проверку представляемой для учета землеустроительной документации она перекладывается (по параллельному проекту о землеустройстве) на независимых экспертов, которых будут нанимать те же чиновники на бюджетные деньги.

Одновременно создаются условия для использования кадастра в интересах ведомства, его чиновников и подведомственных организаций: федеральный баланс недвижимого имущества и служебные каталоги отнимают хлеб у других ведомств. Монополизируется бизнес с использованием материалов кадастрового учета: информационное и технологическое обеспечение кадастра может осуществляться подведомственными организациями, а справочные и аналитические материалы предоставляются не за госпошлину, а за плату.

Массовую оценку проводит оценочная фирма, выбранная субъектом РФ. Но независимый оценщик всецело зависит от кадастрового ведомства. Он должен пользоваться данными Государственного фонда данных кадастровой оценки, который формируется из произвольного набора данных и обрабатывается тем же ведомством. Оценщик обязан работать по ведомственной инструкции. Нелишне вспомнить, что налог, порядок которого определен решением исполнительной власти, является неконституционным (постановление КС РФ от 11.11.1997 г. № 16-П). Хотя оценка проводится вопреки закону об оценке (он для рыночных объектов там нет массовой оценки), но заключение о работе оценщика кадастровое ведомство будет давать на соответствие именно этому закону. Штурвал-инструкция что дышло, куда повернут Нанимающая оценщика комиссия субъекта РФ по утверждению результатов оценки на две трети состоит из людей того же ведомства. А апелляции в регионе будет рассматривать другая комиссия, порядок работы которой установит орган правового регулирования практически тот же кадастровый орган. Та же инстанция утвердит и положение, по которому приглашенная чиновниками СРО будет проводить экспертизу независимой оценки.

Оценка
Кадастровую оценку недвижимости для целей налогообложения следует отнести к особой категории секретно, непонятно, железно. Кадастровая стоимость способ определения стоимости методами массовой оценки на базе рыночной стоимости. Это не норма, а шифровка. Секретом является и то, как гос- и муниципальные участки, не имеющие рыночной стоимости (они не являются объектами оборота), вопреки здравому смыслу и закону ее все-таки обрели. Кадастровая оценка проводится по неопределенным значениям неизвестных факторов, с использованием неустановленных методов, моделей и алгоритмов, базируется на неопределенных источниках информации.

Правда, иностранцы только присматриваются к нашему рынку. Так, американская финансово-страховая компания AIG после встречи ее руководства с главой Госстроя РФ Николаем Кошманом решила страховать финансовые риски при покупке жилья по ипотеке. На большее американцы пока не замахиваются, так как в России нет закона, регулирующего деятельность западных кредитных учреждений на этом рынке.

Из сказанного видно, что независимый оценщик, как и его собрат по несчастью кадастровый инженер, попал в стальные тиски. Какая уж тут независимость: оценка и размер налога будут зависеть только от кадастровых чиновников. А граждане и организации останутся беззащитными перед ведомственным диктатом.
Похоже, ипотека в Москве стала поворачиваться лицом к народу. О своих намерениях сделать доступными кредиты на покупку жилья объявили Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИКЖ, государственная структура, контролируемая федеральным правительством), а также иностранные кредитные и строительные учреждения.

Но это все в будущем. А сегодня АИЖК, третий год выдающая ипотечные кредиты в 32 регионах России, обратило внимание на Москву. Причем выбор пал не на банки-гиганты, обладающие не только капиталом, но и развитой филиальной сетью, а на небольшие кредитные учреждения: Европейский трастовый банк (ЕТБ) и Инвестиционный промышленно-энергетический банк (ИПЭБ). Теперь эти банки первыми в Москве начнут выдавать рублевые кредиты на покупку жилья на условиях АИЖК, то есть максимум на 20 лет под 15% годовых. Напомним, что сегодня в столице и банки, и застройщики выдают кредиты на покупку квартиры в долларах и при ставке не менее 12-14%. Значит ли это, что ЕТБ и ИПЭП будут заниматься благотворительностью, ведь сегодня рублевая инфляция составляет 12-14% в год, то есть реальная ставка по кредиту - 1-3%?

А вот немецкие фирмы более активны. Например, как сообщают в пресс-службе строительного комплекса Москвы, германская стройсберкасса VSSKB сейчас подыскивает крупную столичную строительную организацию, с которой хочет создать совместное предприятие, потому как напрямую немцам выдавать кредиты в России никто не позволит.

Впрочем, чтобы добиться получения таких распрекрасных кредитов, желающему улучшить свои жилищные условия москвичу необходимо будет пройти настоящее испытание. Как уже говорилось выше, и ЕТБ, и ИПЭБ неукоснительно придерживаются стандартных условий выдачи кредита, разработанных АИЖК. Так, гражданин должен внести за квартиру минимум 30% ее стоимости, предоставить более 30 различных справок, подтверждающих свою платежеспособность и вменяемость (например, справки из нарко- и психдиспансеров). Минимальная сумма кредита - 10 тыс. долларов, максимальная - 100 тыс. Обязательно личное и имущественное страхование заемщика. Кроме того, после обязательных ежемесячных выплат на каждого члена семьи заемщика должно оставаться не менее 80 долларов.

- Конечно, нет, - отвечает Юрий Тупичкин, начальник отдела ипотечного кредитования Европейского трастового банка. - Во-первых, мы работаем под гарантии АИЖК и с его деньгами (фактически с деньгами из федерального бюджета), а во-вторых, сегодня немного осталось финансовых инструментов, которые приносили бы большую прибыль - приходится работать с оборота. Тем более, есть шанс, что инфляция будет снижаться, и, соответственно, прибыль банка - расти.

Не станет проблемой для кредиторов по программе АИЖК и внезапно обнаружившаяся неплатежеспособность. Как рассказал Юрий Тупичкин, в этом случае квартира, которая хотя и находится в собственности заемщика, но одновременно - и в залоге у банка, выставляется на торги. После ее продажи сумма долга отдается банку, а оставшиеся деньги идут в карман заемщику.

Вот на всех этих условиях и отсеивается большинство заемщиков. По словам Юрия Тупичкина, до финиша доходит не более 30% граждан, обратившихся за кредитом в банк, и это не считая тех, кто сходит с дистанции уже при первом разговоре, еще до сбора справок. Как и у других банков, основное препятствие при получении кредита у ЕТБ - документально доказать свой доход. При этом его величина опять же должна соответствовать требованиям АИЖК. Например, сегодня покупку квартиры в 72 кв. м (при ставке ипотечного кредита в 15% годовых и сумме кредита в размере 70% от стоимости жилья) могут себе позволить лишь семьи, получающие ежемесячно доход не менее 25,1 тыс. руб. на человека (т. е. примерно 830 долларов). Хотя если вам не достает до новой квартиры самой малости - 10-15 тыс. долларов - минимальный ежемесячный доход, который может удовлетворить банк, будет равняться 15 тыс. руб. на человека.

Что и говорить, условия хороши, но почему же так мало москвичей воспользовались ипотекой? Кроме того, что многие из них никогда не смогут выполнить требования банков, очевидна переплата за квартиру и высокие накладные расходы при оформлении жилья в собственность (о чем часто кредиторы забывают проинформировать клиентов).

- При постоянно растущих ценах на недвижимость такая операция даже позволяет гражданам "наваривать", - считает начальник отдела ипотечного кредитования Европейского трастового банка. - У нас такие случаи происходили. Например, купил человек три года назад "двушку" за 50 тысяч долларов. В общей сложности вместе с первым взносом отдал за нее 30 тысяч. И еще процентов 12-15 тысяч. А потом оказался банкротом. Продает квартиру, но уже за 70 тысяч, отдает 20 тысяч долга. 50 тысяч - его. С учетом того, что все его расходы составили 42-45 тысяч, чистая прибыль составляет 5-8 тысяч долларов.

Потому многие москвичи и предпочитают брать в долг на покупку квартиры у родных и знакомых или продолжают жить с родителями, которые не требуют предоставления справок и денег за постой не берут.

Так, президент Московской ассоциации гильдии риэлтеров Григорий Полторак рассказывает, что деньги могут начать брать уже с самого начала. 50 долларов - за рассмотрение заявки; 80-150 долларов - независимому оценщику квартиры; 100-150 долларов банку за открытие ссудного счета и 70-100 долларов - за открытие депозитной ячейки; 1,5% от реальной стоимости квартиры - нотариусу за удостоверение договоров купли-продажи и ипотеки (даже при приобретении "однушки "за 40 тыс. долларов получается 600 долларов); 5 тыс. руб. - за госрегистрацию своих прав на недвижимость. Плюс к этому заемщик должен застраховать свою жизнь и трудоспособность, а также квартиру и право собственности на нее, что обойдется в общей сложности еще примерно в 2% от стоимости квартиры (в нашем случае это 800 долларов), причем этот платеж необходимо вносить ежегодно.

Замглавы Росприроднадзора Олег Митволь направил в Генпрокуратуру письмо, в котором говорится, что 99 га земель лечебно-оздоровительного комплекса Барвиха в 2001 году были переданы в собственность ООО Кантри-Про незаконно.

Заместитель главы Росприроднадзора Олег Митволь собирается вернуть в госсобственность земли оздоровительного комплекса Барвиха. Чиновник отправил в Генпрокуратуру письмо, в котором обосновывает нелегальность сделки по продаже земель и просит привлечь к ответственности превысивших полномочия должностных лиц.

Сейчас ведомство завершает проверки, в ходе которых были выявлены массовые фальсификации документов при передаче земли под застройку.

Сделка совершена незаконно, и в итоге земля была продана в 1000 раз дешевле рыночной цены По словам Олега Митволя, Росприроднадзор обнаружил нарушения при передаче под застройку земель в наиболее престижных районах Московской области Одинцовском и Красногорском.

Компетенция по передаче этих земельных участков в чью-либо собственность относится только к руководству Управления делами президента. Должен быть соответствующий указ президента по передаче земель, возмущается Олег Митволь.

В качестве примера Олег Митволь привел ситуацию с санаторием Барвиха, который расположен на земле лесного фонда и занят объектами федерального имущества. В 2001 году эта земля перешла в собственность ООО Кантри-Про. Господин Митволь отметил, что в уставный капитал этой фирмы были внесены компьютер и многофункциональный тренажер.

В письме в Генеральную прокуратуру Олег Митволь просит в рамках прокурорского надзора принять меры, направленные на привлечение превысивших полномочия должностных лиц к ответственности, на обеспечение защиты интересов России и на возврат неправомерно изъятого имущества в федеральную собственность.

В этом случае сделка совершена на основании распоряжения губернатора Московской области от 8 августа 2001 года, в итоге земля была продана в 1000 раз дешевле рыночной цены, объяснил чиновник газете ВЗГЛЯД. Мы хотим, чтобы Генпрокуратура возбудила уголовное дело в отношении руководства Московской области. Земельные участки должны быть переданы в федеральную собственность.

По словам Олега Митволя, рыночная стоимость земельных участков площадью порядка 99 га, по данным экспертов ведомства, превышает 50 млрд рублей, а бюджет Московской области от сделки получил лишь 54 млн рублей. Росприроднадзор полагает, что государство понесло ущерб в особо крупном размере.

Кроме того, подробно излагается, что сделка была совершена на основании распорядительных документов Московской области с грубым нарушением распоряжения президента от 23 августа 1994 года Об использовании объектов социально-бытового назначения, находящихся в ведении Управления делами президента РФ и федеральных органов исполнительной власти, запрещающего отчуждение объектов данной категории.

Претензии именно к ним, а не к нынешним владельцам, подчеркнул чиновник.

Даже по ценам 2001 года эти земли не стоили 54 млн рублей, это смешно, рассуждает Олег Митволь. Но основная претензия в том, что власти Московской области не имели права отчуждать эти участки.

По данным компании МИЭЛЬ-Недвижимость за четвертый квартал 2006 года, участки площадью до 50 соток продавались за 58 166 тыс. долларов за сотку. По данным ИНКОМ-Недвижимость, стоимость сотки в этом районе может доходить до 300 тыс. долларов.

ООО Кантри-Про, которое получило землю Барвихи, разбило ее на несколько наделов, которые были использованы частными лицами под жилищное строительство. Олег Митволь отметил, что дачи в этом районе имеют очень известные люди.

Гостиница Центральная (в прошлом Люкс Отель) существует с ХIХ в. Расположена на ул. Тверской, 1 Площадь здания 18 311 кв. м. Вместимость 260 номеров (в реальности используется около 130). Владелец гостиницы ОАО Гостиничный комплекс Центральный. 80% общества контролирует УК Уникор и 20% правительство Москвы.

По данным газеты Коммерсантъ, в поселке расположены дачи главы Роснефти Сергея Богданчикова, ресторатора Аркадия Новикова и главы Уральской горно-металлургической компании Искандера Махмудова. В Роснефти и УГМК отказались обсуждать, где расположены дачи их руководителей. Представитель группы Аркадия Новикова заявила, что у ресторатора нет дачи в этом поселке. Отказались от комментариев и в компании Кантри-Про.
Управляющая компания Уникор, основным акционером которой является Борис Иванишвили, стала единоличным собственником гостиницы Центральная, расположенной на Тверской улице. Вчера она за 60 млн руб. (примерно $2,2 млн) приобрела на открытом аукционе городской пакет (20%) акций отеля. Теперь на реставрацию Центральной компания собирается потратить порядка $200 млн.

Выбор победителя, по мнению участников рынка, был предсказуем. Генеральный директор компании Hotel Consulting and Development Group Александр Лесник считает, что принимать участие в аукционе другим игрокам рынка смысла не было никакого. Не было смысла и правительству Москвы держать этот пакет у себя. Другие же игроки могли бы принять участие в аукционе, если бы это был хотя бы блокирующий пакет, соглашается представитель другой консалтинговой компании. По его словам, стоимость пакета вполне может быть рыночной, учитывая неликвидность акций (они не торгуются на бирже), а также то, что у общества определенные обязательства перед городом. Но представитель инвестиционной компании Магма Алексей Лобов говорит, что даже с учетом сегодняшнего состояния гостиницы ее цена не ниже $5000 за 1 кв. м, или $91,5 млн за все здание. Представитель консалтинговой компании также считает цену покупки заниженной: Скорее всего компания и город просто договорились.

На аукцион было выставлено 5,6 млн принадлежащих мэрии Москвы обыкновенных именных акций ОАО Гостиничный комплекс Центральный. Начальная стоимость 20%-ного пакета составила 59,1 млн руб., рассказал пресс-секретарь СГУПа по продаже имущества Москвы Игорь Маймистов. Шаг аукциона 600 000 руб. Источник в мэрии Москвы сообщил, что в аукционе участвовало две компании, победителем стал Уникор-Финанс, который предложил за 20% акций 60,3 млн руб. (около $2,2 млн). Второго участника он назвать отказался.

Сейчас идут переговоры с крупнейшими мировыми гостиничными операторами. Назвать их в Уникоре отказались. В Ernst Young, которая консультирует проект, комментировать ситуацию не стали. Участники рынка утверждают, что переговоры идут с такими операторами, как Mandarin Oriental, Raffles и Shangri-La. Получить их комментарии вчера не удалось. Марина Усенко, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels, напоминает, что для выхода на российский рынок люксовых операторов фактически осталось три потенциальных гостиницы: С учетом того, что ни с Россией, ни с проектом на Красной площади, 5, пока ничего не понятно, интерес к Центральной с их стороны выглядит наиболее обоснованным. Хотя месторасположение той же России, по моему мнению, более удачное.

Теперь УК Уникор и банк Российский кредит собираются вложить порядка $200 млн в реставрацию гостиницы, превратив ее в фешенебельный отель класса люкс с торговой зоной и подземной парковкой. Площадь нового отеля будет увеличена до 55 000 кв. м. Впрочем, по словам Владимира Поддубко, руководителя гостиничных проектов Российского кредита, количество номеров при этом существенно не изменится, так как увеличится площадь комнат. Название гостиницы изменится на прежнее Люкс Отель, а сам проект предусматривает реставрацию исторических фасадов и интерьеров. Открыть гостиницу планируется в 2011 г.



Главная --> Публикации