Главная --> Публикации --> Вопрос — ответ. субсидии на оплату коммунальных услуг На южный лас-вегас предполагается отвести 1000 га земли и привлечь $3 млрд Жкх-online Ольга елисеева: «молодые не боятся прогадать» Как они обустроили германию

Рост цен на жилье в крупных уральских городах за 2006 год поражает воображение: в среднем 80 100%, а по некоторым категориям выше 100% за десять месяцев. До 1 января цены поднимутся еще процентов на десять. Рыночные реалии перекрыли даже самые смелые прогнозы начала года. Цены как с цепи сорвались.

Развитие жилищного кредитования под залог недвижимости наглядно демонстрирует взаимозависимость спроса и предложения: главное препятствие для ипотеки галопирующий рост цен на квартиры, ею же во многом и вызванный.

Первая и основная причина роста цен крайне низкая обеспеченность соотечественников жильем. Доходы россиян растут: заполнив холодильники, приобретя полный комплект бытовой техники и автомобиль, они приступают к удовлетворению глобальной потребности улучшению жилищных условий. Предложения на рынке не хватает. Статистика ввода жилья, которую благодаря национальному проекту стали активно предавать огласке, демонстрирует положительную динамику. Но тут не без лукавства: в валовые показатели включаются и индивидуальные постройки, и дома, квартиры в которых распределяются по специальным программам (корпоративным, бюджетным), и метры, построенные полностью на средства дольщиков, то есть фактически купленные несколько лет назад. Статистику все это раздувает, а предложения на свободном рынке не добавляет. Оно если и растет, то значительно медленнее, чем спрос. Дефицит толкает цены вверх.

Что порвало цепь

Заметим: едва ли не большую роль сыграло даже не само увеличение цен вследствие изменения структуры финансирования, а разговоры о нем. Отраслевые аналитики, СМИ, строители в один голос твердили: квартиры будут дорожать. В конце 2005го многие прогнозировали: 2006й станет рекордным по динамике цен. Доводы звучали настолько убедительно, что и без того бойкий спрос стал ажиотажным. Ктото кинулся покупать хоть какуюнибудь квартиру, понимая, что динамика цен пересилит его собственную динамику накоплений, кто-то начал вкладываться в недвижимость. Что здесь причина, а что следствие вариация на тему курицы и яйца. Факт, однако, бесспорен: недвижимость стали покупать охотнее и за большие деньги.

Вторая причина назрела полтора-два года назад. Когда в 2004 году создавались и принимались, а в 2005м вступали в силу многочисленные законодательные новации, влияющие на рынок недвижимости и процесс строительства, игроки рынка предупреждали: часть из них может сказаться негативно. В первую очередь закон о долевке, заработавший с 1 апреля 2005 года. Серьезно защитив дольщиков, он также серьезно ущемил права застройщиков. Последние существенно сократили долевую часть финансирования, в том числе за счет заемных средств, что не могло сказаться на себестоимости и цене метра.

И без этого не уравновешенный, он окончательно дал крен в сторону спроса.

Причина третья развитие ипотеки. Теоретически все понимали, что работа мощного механизма, стимулирующего спрос в условиях дефицитного рынка, не может не влиять на цены. Но мало кто предполагал, что она даст знать о себе так скоро. По разным оценкам, в 2006м посредством жилищных кредитных инструментов совершено от 10 до 30% всех сделок на рынке крупных уральских городов. В Тюмени, по мнению аналитика рынка недвижимости консалтинговой группы Лекс Валентины Трошиной, на вторичном рынке ипотека задействована вообще в 70% сделок. Важно понимать: почти все ипотечные сделки дополнительный спрос, который до развития этого финансового инструмента считался отложенным. Другими словами: та часть населения, которая раньше могла купить квартиру за счет собственных средств, и сейчас так делает. А те, кто не мог, активно пользуются ипотекой. То есть жилищное кредитование не столько меняет структуру способов приобретения жилья, сколько поставляет рынку новых покупателей. Эти 10 30% не только желающих, но и способных приобрести жилье, повлияли на рынок не лучшим образом.

Власти и банки в нынешнем году сделали все, чтобы ипотека стала массовой. Со времени появления ипотечного кредита ставка по нему планомерно снижается. В настоящее время минимальная ставка по программе АИЖК и ставка рефинансирования находятся на одном уровне. В 2004 году средняя ставка была 17 19%, в 2005м 14 16%, в 2006м 10 14%. С 1 октября этого года ставка снижена с 11,5 16 до 11 14% в рублях, в долларах она еще меньше (в Райффайзенбанке, например, 9,25%).

И вширь, и вглубь

Наконец, в несколько раз выросло и количество банков, предлагающих населению жилищные кредиты. Если в 2004 году в Челябинской области ипотекой занимались 11 банков, в 2005м их стало 15, а сегодня 35, а о намерениях заявляют еще пять кредитнофинансовых учреждений.

Смягчились требования банков по объемам первоначального взноса (собственных средств заемщика). В 2004м требовалось не менее 40%, в 2005м 25 30%, в 2006м большинство банков довольствуются десятью. Все большее распространение получают схемы, вообще не предусматривающие наличия у заемщика собственных средств. (Заемщик берет первый кредит у банка в размере первоначального взноса: риски банка тут особенно велики, поэтому и процентная ставка, и требования к клиенту значительно выше, чем при обычной ипотеке. Затем полученная сумма вносится в качестве первоначального взноса, оставшуюся заемщик получает в банке по обычной ипотечной схеме.)

Ипотека рассматривается банками как выгодный продукт. Если банк грамотно работает с ипотекой, то это достаточно высокодоходный бизнес, который не так сильно бьет по заемщику, и заодно помогает выполнять президентскую программу Доступное жилье, говорит председатель совета директоров и исполнительный директор Банка24.ру Борис Дьяконов.

В Свердловской области игроков еще больше. По информации заместителя председателя Уральского банковского союза Евгения Болотина, в Свердловской области ипотечные программы предлагают 15 региональных банков, 18 филиалов федеральных, отделения и представительства еще 20 кредитных учреждений.

В условиях, когда ставки по кредиту и так минимальны и не сильно отличаются от уровня инфляции, банки не могут серьезно конкурировать за счет размера ставки. Поэтому развивают сервисы. Срок рассмотрения заявки снизился с нескольких недель до 3 10 дней. Если раньше банки учитывали только официально подтвержденные доходы по справке 2НДФЛ, сегодня есть программы кредитования, допускающие справку о доходах в свободной форме. Банки предоставляют консультации оценщиков, страховщиков и риэлторов в одном офисе. Расширяются линейки продуктов: Мы можем предлагать кредиты с низкой процентной ставкой, без первоначального взноса, без подтверждения доходов, на покупку комнат, говорит генеральный директор Пермского агентства по ипотечному жилищному кредитованию Андрей Шинкаренко.

За три года существования ипотеки банки обкатали процедуру выдачи кредита, разработали процедуры, просчитали риски. Теперь, когда готов шаблон, выгодно выдавать как можно больше кредитов. Из эксклюзивного продукта ипотечный кредит стал массовым, банки вступили в конкуренцию друг с другом. Кредитование покупки вторичного жилья попрежнему наиболее распространено, но и покупка через ипотеку новой квартиры не экзотика (см. Созрели). Уже можно взять кредит на покупку комнаты в коммуналке. Пока с ограничением: если с покупкой этой комнаты вся квартира окажется в собственности заемщиков. Но с повышением ликвидности комнат это ограничение скорее всего будет снято. Всерьез задумываются банки и о разработке программ кредитования покупки земли, строительства индивидуальных жилых домов. Особо важна разработка специального ипотечного продукта, при котором индивидуальному застройщику предоставляется кредитная линия под залог сначала земельного участка, затем всех выделенных этапов строительства. Чтобы запустить такую схему на государственном уровне, необходимо вносить большой объем поправок в закон об ипотеке, бюджетный и градостроительный кодексы, отмечает начальник Управления ипотечного кредитования ОАО СКБбанк Анна Самуилова.

В целом ипотечный кредит теперь взять значительно проще, чем год назад. А главное это выгодно. Член экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Владимир Герасименко: Увеличение стоимости жилья уже в ближайшие год-два делает кредитные проценты не только необременительными в смысле конечного результата, но и просто выгодными, так как цена купленной с помощью ипотеки квартиры будет значительно превышать сумму, затраченную на нее сегодня. Если цена квартиры увеличивается, скажем, на 40% в год, а платить банку заемщик должен 10 12%, то он выигрывает около 30%.

Активно развивается институт ипотечных брокеров. Эти услуги оказывают практически все агентства недвижимости, есть и самостоятельные игроки. По сути, они выступают консультантами, помогающими выбрать наиболее подходящую ипотечную программу, юридически сопровождают сделку. И если часть людей, покупающих квартиру для себя, стоимость подобных услуг (1 7% от сделки) останавливает, то спекулятивным инвесторам появление ипотечных брокеров облегчает жизнь: да, придется поделиться доходами, но самим практически ничего делать не нужно.

Боролись и напоролись

На подобной логике базируются почти все рекламные и маркетинговые компании банков, в этом году сильно активизировавшиеся. И интернет, и печатные СМИ пестрят подробными публикациями о том, что ипотечный кредит это выгодно. Все это выглядит очень достоверно: вот графики инфляции и динамики цены метра, здесь процент по ипотечному кредиту, а вот немалый инвестиционный доход. И банкам верят. По признанию самих банкиров, увеличивается через ипотеку и количество покупок так называемых инвестиционных квартир. Масла в огонь подливают регулярно повторяемые обещания федеральных чиновников снизить ставку по ипотечному кредиту до 8% к 2010 году.

Существенно вырос и размер кредита. Средняя сумма ипотечного кредита в Екатеринбурге достигла 1,2 1,4 млн рублей, в других городах региона 800 850 тыс. рублей. (По данным СКБбанка, средний размер кредита в 2003 году составлял 434,36 тыс. рублей, в 2004м 466,14 тыс. рублей, 2005м 608,81 тыс. рублей, в 2006м 1 млн рублей.)

В итоге развитие массовой ипотеки стало наиболее удачно реализованной частью национального проекта. Количество выданных кредитов выросло в несколько раз. Так, за девять месяцев 2006 года Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования и коммерческие банки, работающие в Свердловской области, раздали ипотечных жилищных кредитов на 2,871 млрд рублей (в 5,7 раза больше, чем за аналогичный период предыдущего года). Количество выданных кредитов увеличилось по сравнению с первыми девятью месяцами 2005 года в 3,6 раза и составило 2,8 тысячи.

В этом году, по оценкам банкиров, примерно 30 40% заемщиков отказались от жилищных кредитов, одобренных банком. Уже весной многие покупатели не успевали за стремительным повышением цен. Рассмотрение банками кредитных заявок зачастую длилось несколько недель. Пока банк одобрял кредит, цена за квартиру успевала вырасти настолько, что люди вынуждены были или отказываться от покупки, или переоформлять кредит на новую сумму. Осенью банки оперативно подстроились под новые рыночные условия.

Рост цен на недвижимость и ажиотаж на рынке привели к тому, что размер процентной ставки для значительной части заемщиков уже не играет решающей роли. Клиенты отдают предпочтение банкам, которые могут предоставить деньги еще до регистрации прав на недвижимость. Сегодня эту услугу активно предлагают лидеры рынка. Стоимость такого финансового сервиса колеблется от нескольких тысяч рублей до 3% от суммы выдаваемого кредита. Если человек пришел к нам из солидного риэлторского агентства, то банк идет на уступки. Агенты работают на совесть. Они тщательно проверяют чистоту сделки. И мы можем быть уверены, что риски срыва операции купли-продажи квартиры минимальны. Как правило, деньги в день сделки клиент может получить, заплатив нам комиссию в 1 1,5% от суммы кредита, говорит начальник отдела кредитов населению Банка24.ру Марина Рубанова.

Опасные игры

В результате срок рассмотрения заявок и выдачи кредита сократился в ряде случаев до 2 3 дней. Некоторые участники рынка предлагают и экспресс-рассмотрение заявки. Динамика роста цен сама диктует правила игры решения надо принимать быстро. И на фоне покупки квартиры за пару миллионов люди готовы переплачивать пару тысяч за рассмотрение заявки в течение часа. Мы предлагаем такую услугу. Она востребована и, думаю, перспективна, отмечает Борис Дьяконов.

Начальник дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Роман Воробьев соглашается с коллегой: Как правило, клиенты по ипотеке плательщики добросовестные. На сегодня невозврат не превышает 1%. В случае финансовых трудностей у заемщика банк всегда пытается решить проблему мирным путем (например, реструктуризацией кредита, если ситуация действительно сложная). В самом крайнем случае банк может обратиться в суд, если клиент в течение достаточно длительного срока не выплачивает кредит без каких-либо оснований.

Уровень просрочек по ипотечным кредитам пока минимален. Чаще всего просрочка возникает изза технической составляющей: заемщик размещает деньги на счете в последний час последнего дня платежа, и в этот день они до инвестора не доходят. Более того, заемщик понимает: в ситуации роста цен при обращении взыскания на квартиру другую ему уже вряд ли купить. Поэтому большинство обязательств выполняются своевременно и в полном объеме. Всвязи с увеличением стоимости объектов издержки при реализации закладной скорее всего будут покрыты, говорит Анна Самуилова.

За последний месяц темпы роста цен, по данным Уральской палаты недвижимости, замедлились. В течение двухтрех месяцев возможна даже некоторая коррекция рынка. Но затем нас ждет дальнейший рост, локомотивом которого уже без всяких оговорок станет ипотека. По пессимистичному прогнозу Уральского банковского союза, только в Свердловской области объем сделок ипотечных кредитов составит в 2007м 6 млрд рублей, в 2008м 11, в 2009м 20, а в 2010м 30 млрд рублей (по оптимистичному 8, 16, 31, 62 млрд рублей соответственно). Это полностью соответствует поставленной нацпроектом задаче ежегодно удваивать объем ипотеки (пока с этой задачей справлялись, вероятно, справятся и в будущем). Однако совсем не соответствует реалиям рынка: он бесконечно далек от того, чтобы ежегодно удваивать количество предлагаемых к продаже квартир.

Однако ситуация может измениться. Упрощение процедуры выдачи кредита, сокращение сроков рассмотрения заявки, учет серых доходов и уж тем более экспресс-ипотека все это серьезно увеличивает риски банков. Тем более что рынок ипотечных облигаций развит недостаточно, маневренного фонда жилья (для отселения несостоятельных заемщиков) нет. То есть потенциальные риски в ипотеке нарастают интенсивнее, чем появляются механизмы, позволяющие их снижать. Само по себе это не так страшно. Но вкупе с бешеным ростом цен создает предпосылки кризиса на рынке недвижимости.

Год 2006−й на рынке жилой недвижимости Петербурга прошел под эгидой стремительного взлета цен. Доверчивые обыватели, вняв обещаниям чиновников, ждут удешевления квадратных метров. Однако специалисты уверяют: цены ниже не станут их подперла себестоимость строительства.

Развитие ипотеки стоило бы притормозить. В противном случае напрашиваются неприятные аналогии: двойной рост ипотеки двойной рост цен. Ситуация напоминает активную накачку пузыря на рынке недвижимости. Если он лопнет, это серьезно ударит не только по банкам и застройщикам, но и по тем, кто влез в долги на десятилетия в надежде на инвестиционный рост.
Исполнились предсказания специалистов вслед за повышением цен на жилье начали увеличивать расценки на свои услуги поставщики и подрядчики строительных компаний, так что жилье вряд ли подешевеет.

Основные факторы

Сегодняшний жилищный рынок напоминает ситуацию 2004−2005 годов вслед за бурным ростом цен наступает затишье, однако заметного снижения не происходит. И причина аналогична: с повышением продажной стоимости увеличивают расценки на свои работы и услуги поставщики и подрядчики.

Управляющий директор по строительству ОАО Группа ЛСР Евгений Яцышин подтверждает эти расчеты: Последние земельные торги показали, что земля в себестоимости квадратного метра массового жилья это минимум 500 долларов. Себестоимость собственно строительства минимум 1 тыс. долларов за квадратный метр. И еще приблизительно 200 долларов за квадратный метр составляют сопутствующие расходы застройщиков, например платежи по кредитам, затраты на сбыт. Итого минимальная себестоимость массового жилья в Петербурге 1,7 тыс. долларов за квадратный метр. Добавляем прибыль застройщика и получаем те самые 2 тыс. долларов за квадратный метр, на уровне которых сейчас стабилизировались цены.

Себестоимость строительства квадратного метра жилья сегодня не слишком зависит от конкретной технологии, гораздо больший удельный вес составляют цены на землю, строительные материалы и услуги монополистов (плата за подключение к энергоисточникам). Как утверждает генеральный директор компании Стройкомплект Дмитрий Тютин, себестоимость строительства выросла до 2 тыс. долларов за квадратный метр. В частности, возведение коробки здания, по его словам, обходится в 800−900 долларов за квадрат, еще 60−70 долларов затраты на отделку. Стоимость земельного участка может достигать 700 долларов за квадратный метр, и его доля в себестоимости возросла до 25−30%.

Зона риска

Есть, впрочем, и другие мнения. Так, начальник отдела капитального строительства столичной Инвестиционной корпорации Квартира.Ру Андрей Хренов полагает, что пока себестоимость не достигла указанной величины. В строящемся жилом комплексе Ладожский парк себестоимость строительства остается в пределах 1 тыс. долларов за квадратный метр, даже с учетом затрат на сооружение инженерных сетей (около 150 долларов за квадратный метр), освобождение территории от промышленных предприятий и рекультивацию земель. Участок под строительство москвичи получили в 2005 году в рамках соглашения между правительствами Москвы и Петербурга, когда земля была дешевле в несколько раз. Тем не менее Андрей Хренов прогнозирует рост себестоимости. Не в последнюю очередь из-за аппетитов энергетиков. Например, в Москве за 1 кВт, по его словам, с застройщиков уже сегодня требуют 45 тыс. рублей. А для обеспечения целого комплекса необходимо 200 кВт.

По расчетам последних, до введения единых тарифов плата за подключение в себестоимости строительства составляла 100−140 долларов за квадратный метр. Подсчитать новые затраты на подключение сложно, говорит генеральный директор ассоциации Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада Михаил Викторов, однако предполагает, что удельный вес в себестоимости строительства (включая получение техусловий) увеличится примерно на 50%. Единственный положительный момент в принятии тарифов возможность просчитать проект, опираясь на заранее известные цены.

В прошлом году в результате многолетних ожесточенных трехсторонних споров между руководством АО Ленэнерго, городской администрацией и застройщиками была введена плата за подключение к источникам. Однако вопреки Концепции тарифной политики Санкт-Петербурга, принятой в 2004 году, единые тарифы существовали только для строительства на Крестовском острове и в зоне строительства подстанции Лахта в Приморском районе. Всем остальным застройщикам выставлялись персональные счета по каждому объекту. Только две недели назад Комитет по тарифам утвердил единые тарифы за присоединение, они начали действовать 4 декабря. Расценки, в которых теперь есть инвестиционная составляющая, приняты по предложению Ленэнерго: частной электросетевой компании нужны средства для инвестиционной программы по строительству и ремонту сетей и головных источников. Только часть от 80 млрд рублей, необходимых для реализации программы, Ленэнерго получит за счет дополнительной эмиссии и облигационных займов. Основной объем средств поступит от застройщиков.

Семеро с ложкой

Однако оплата подключения не дает гарантии, что построенный дом действительно получит необходимый объем мощностей. Сегодня более 200 жилых домов в Петербурге подключены по временной схеме. Часть готовых домов невозможно заселить, поскольку техусловия монополистом не выполнены. В конце ноября губернатор Петербурга Валентина Матвиенко на заседании городского правительства призвала застройщиков подавать за это на Ленэнерго в суд. Подать иски на монополиста неоднократно предлагал и вице-губернатор Александр Вахмистров. Однако строители категорически отказываются судиться с Ленэнерго из опасения, что в следующий раз им будет под благовидными предлогами отказано в выдаче техусловий.

По словам Евгения Яцышина, происходит также заметный рост оплаты труда, который абсолютно не сопровождается повышением его производительности, что существенно увеличивает конечную цену квадратного метра. Причина быстрого роста зарплаты отсутствие в достаточном количестве квалифицированных кадров. А из-за низкой эффективности труда удельный вес зарплаты в себестоимости строительства в подрядных организациях доходит до 25%.

Есть и другие составляющие себестоимости, которые идут в рост. По словам Михаила Викторова, как только норма прибыли у строителей начала расти, тут же появились семеро с ложкой партнеры и поставщики начали поднимать цены на свою продукцию и услуги. Терпели-терпели, а теперь пустились вдогонку, прокомментировал он. Доля стройматериалов в себестоимости не слишком велика, однако в совокупности рост цен на все виды материалов дает определенный эффект. Только за прошедшее лето цены на арматуру выросли на 80%, а бетон тоже один из главных компонентов строительства подорожал на 20%.

Новое дыхание

Однако главной причиной роста себестоимости специалисты считают все же подорожание земли. На осенних торгах Фонда имущества Петербурга земельные участки уходили по цене более 500 долларов на 1 кв. м возводимых улучшений в процессе аукциона земля дорожала в четыре-пять раз. Заместитель директора Союза строительных компаний Союзпетрострой Евгений Каплан обвиняет в этом городскую администрацию: Цена земли выше 200 долларов за квадратный метр будущего жилья (предельная величина затрат на инженерную подготовку территорий) является экономически необоснованной и спекулятивной. Она может быть достигнута только за счет создания искусственного дефицита земли.

В качестве резерва, пояснил Евгений Каплан, на рынке имеется около 2 млн кв. м недостроенного жилья. Возведение этих домов было начато в период подъема рынка в 2002−2003 годах и заморожено в период стагнации в 2004−2005 годах. На этих объектах объем проданного жилья значительно превышает объем строительно-монтажных работ, что делает нерентабельной их достройку по сегодняшним ценам. В условиях роста цен на жилье часть недостроя станет ликвидным товаром и снова выйдет на рынок. Это можно рассматривать как определенный резерв для увеличения предложения в будущем.

Несмотря на известную проблему с пятнами под застройку (см., например, Котел взорвался, Эксперт С-З №31 от 28 августа 3 сентября 2006 года), из-за чего общий объем предложения за январь-сентябрь сократился на 33% (по данным корпорации Петербургская Недвижимость, за этот период было продано в 3,3 раза больше нового жилья, чем выведено на рынок), по мнению участников рынка, в 2006 году удастся сдать в эксплуатацию заявленные 2,3 млн кв. м. На 2007 год заявлен объем ввода 2,6 млн кв. м. По опыту, сроки ввода части объектов будут перенесены на 2008 год, однако потенциал остается впечатляющим, говорит Евгений Каплан. Объемы 2008 года пока подсчитывать преждевременно, но уже сейчас реализуются проекты суммарной площадью свыше 1 млн кв. м.

Рост цен на жилье не только спровоцировал рост себестоимости строительства, но вызвал и другие изменения на рынке. В частности, уменьшилось количество сделок. По данным Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, весной, когда цены только начали расти, ежемесячно регистрировалось 6−7 тыс. сделок. Уже в июле этот показатель составил 5 тыс., а в августе и сентябре по 4 тыс. сделок.

Однако директор по развитию ЗАО Строительное объединение М-Индустрия Григорий Усыченко предупреждает: Нынешним покупателям квартир нужно очень хорошо понимать, что в 2007 году ситуация не изменится и лишь к 2008 году будут сданы некоторые ликвидные и наиболее интересные объекты. Причем большинство из них расположены на окраинах города, достаточно далеко от метро. Эти проекты вряд ли смогут конкурировать с нынешними, готовыми к сдаче в Выборгском районе или на севере города. Да и цены будут значительно выше.
Спрос продолжает сокращаться

Рост цен также оказал негативное влияние на процесс расселения коммунальных квартир, для которого зачастую используется жилье в новостройках. По словам генерального директора агентства Александр Недвижимость Сергея Сосновского, инвесторы не рассчитали свои затраты, поэтому не успели найти варианты для расселения.

Продавцы изымали из продажи целые объекты или отдельные ликвидные квартиры, чтобы позже продать их с большей выгодой. Часть покупателей выжидала, не упадут ли цены после столь бурного роста. К сентябрю ажиотажный спрос на жилищном рынке закончился, больше объектов появилось в продаже и на первичном, и на вторичном рынке. По данным Группы компаний Бюллетень недвижимости, предложение растет на несколько процентов каждую неделю. При этом на вторичном рынке до 15% предложения сегодня составляют так называемые спекулятивные квартиры, приобретенные для перепродажи в период роста цен. Однако, по словам специалистов, спрос продолжает сокращаться.

Рост цен и себестоимости строительства, полагает Дмитрий Тютин, может негативно сказаться на составе участников рынка: крупные компании в таких условиях могут выжить, а средние, не говоря уже о мелких, развалятся. Не исключена монополизация рынка.

Летом, в период наиболее активного роста цен, застопорилась выдача ипотечных кредитов: пока потенциальный заемщик готовил документы и подбирал квартиру, цены на жилье вырастали до таких размеров, что одобренной банком суммы кредита не хватало для покупки. По оценке финансистов, соотношение одобренных и выданных кредитов составляло пять к одному. Причем процесс не активизировался до сегодняшнего дня. Генеральный директор Санкт-Петербургского агентства ипотечного кредитования Владислав Назаров уверен: Меньше сделок, поэтому меньше ипотечных кредитов. Начальник отдела организации кредитования частных клиентов управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка России Руслан Черемисинов уточняет: Доходов не хватает, люди ждут падения цен. Хотя с сентября продажи открыли, сделок больше не стало. Кредитуются в основном покупатели элитного жилья, люди, у которых есть средства.

Специалисты утверждают, что недвижимость не может дешеветь: даже сегодняшние акции со стороны строительных компаний по льготам и скидкам явление временное. По словам генерального директора центра развития проектов Петербургская Недвижимость Ильи Еременко, сейчас на рынке недвижимости Петербурга наблюдается период корректировки и активной стабилизации цен, который продлится ориентировочно до марта 2007 года. После этого ожидается начало плавного роста цен, на которые окажут влияние многие факторы: динамика курса доллара, цен на нефть, развитие ипотеки, а также последствия вступления в ВТО. А поскольку практически все застройщики перешли на рублевое исчисление цен, можно предположить, что цены будут расти не только в долларах, но и в рублях. При отсутствии глобальных экономических и политических изменений рост цен на жилье составит более 15−20% в рублях.

Ждать уже недолго

Согласно модели Геннадия Стерника, полтора года кривая рынка идет вниз, год вверх. Амплитуда темпов роста с каждым витком спирали увеличивается. Очередной виток настанет через три-четыре квартала, утверждает профессор. Ипотека наберет обороты и будет заметным фактором, который сможет оказать влияние на рынок. В Москве темпы роста цен увеличатся в конце 2007−го начале 2008 года, в Петербурге в начале-середине 2008−го.

Ведущий российский аналитик по недвижимости профессор Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова Геннадий Стерник разработал собственную модель, которая позволяет делать предсказания ценовых колебаний рынка недвижимости. По его словам, увеличение цен неизбежно, поскольку Россия вступила в эпоху устойчивого роста экономики. Прирост ВВП составит 5−7% в год, заработной платы 7−10% в год, цен на недвижимость 20−25% в год.

Против солнца
Во вторник правительство Московской области объявило о начале строительства в 2004 году первой российской платной автомагистрали, которая соединит Москву с Ногинском. Первая платная трасса будет и первой частной - инвестор (крупная российская компания, название которой не разглашается) собирается вложить в строительство 202 миллиона долларов. Как удалось выяснить ГАЗЕТЕ, восточное направление было выбрано инвестором из 11 аналогичных проектов как наиболее перспективное. Уже сейчас интенсивность движения на 50-километровом подмосковном отрезке трассы М7 'Волга' (Горьковское шоссе) достигает 70 тысяч автомобилей в сутки, еще около 50 тысяч авто ежедневно проходят по соседним Егорьевскому и Носовихинскому шоссе. Пропускная способность этих магистралей скоро будет исчерпана, а значит, новая платная трасса будет востребована водителями и окупится в срок.

В 2008 году в России появится первая платная автодорога. Вчера правительство Московской области объявило о строительстве скоростной трассы МКАД - Ногинск на деньги частного российского инвестора. По замыслу властей через 5 лет из Москвы в Ногинск можно будет доехать за 30 минут, минуя пробки на светофорах Реутова, Балашихи и Электроуглей. По предварительному расчету, стоимость проезда одного авто по скоростной четырехполосной трассе стоимостью 200 миллионов долларов составит 20-30 рублей.

Впрочем, реальное расположение дороги может быть откорректировано. Как рассказал ГАЗЕТЕ замначальника «Мосавтодора» Андрей Вышегородцев, пока готов только бизнес-план, по которому «видно, что дело стоящее».

Согласно предварительному проекту, первый въезд на платную трассу будет на МКАД, между Носовихинским и Егорьевским шоссе, второй - со стороны Малаховки. Предполагается, что от МКАД трасса пойдет строго на восток, минуя Люберцы, Реутов, Балашиху, Железнодорожный, Купавну, Электроугли и Электросталь. Не доходя до Ногинска, новая трасса вольется в старое Горьковское шоссе в районе Малого московского кольца.

Плата за проезд по частной магистрали пока не определена. По словам Косенкова, тариф должен быть необременительным для массового водителя - около 20-30 рублей.

Самая быстрая трасса
По расчетам 'Мосавтодора', скорость движения на четырехполосной дороге будет составлять около 120 км в час - таким образом, новая трасса станет самой скоростной магистралью страны (максимальная разрешенная скорость движения на автомагистралях, зафиксированная в ПДД, - 110 км/ч). Следовательно, проехать всю трассу от МКАД до Ногинска можно будет за 25-30 минут - это в три-четыре раза быстрее, чем сейчас.

СПРАВКА

По предварительным расчетам, трасса будет сдана в эксплуатацию не раньше 2008 года и как минимум 15 лет будет находиться в частной собственности инвестора. За это время, по расчетам проектировщиков, трасса себя окупит, после чего она станет обычной бесплатной дорогой и перейдет на баланс областного дорожного фонда.

Развязка на площади Гагарина уйдет в тоннель
Руководитель комплекса городского хозяйства Петр Аксенов подписал распоряжение о строительстве второй очереди транспортной развязки на площади Гагарина. Развязку завершат шесть тоннелей (из них четыре - под землей), которые должны решить проблему заторов при съезде с проспекта 60-летия Октября и улицы Косыгина на Ленинский проспект и Третье транспортное кольцо (ТТК). Как и планировалось ранее, два двухрядных тоннеля свяжут улицу Косыгина и проспект 60-летия Октября с ТТК, трехрядные тоннели соединят Ленинский проспект (при движении из центра) с ТТК (в сторону улицы Вавилова), улицу Косыгина с проспектом 60-летия Октября, улицу Косыгина с Ленинским проспектом. Развязка получится довольно длинной (общая длина тоннелей - более 2 км), с крутыми поворотами, поэтому на некоторых участках трассы средняя скорость движения автомобилей не превысит 30-40 км/ч. Строительство развязки, а также подземной автостоянки и кинотеатра обойдется столичным властям в 3 миллиарда рублей. Прокладка тоннелей начнется не раньше 2004 года и займет 3-4 года.
В связи с ростом цен на жилье и коммерческие помещения интеллектуальные решения в недвижимости становятся выгодным вложением средств.

Пятьдесят копеек за км
Платные автодороги широко распространены в мире. Так, например, стоимость проезда по платной автостраде 407 ETR в канадской провинции Онтарио - 12 центов за 1 км с машины. На севере США за каждую пройденную по трассе North Illinois Tollway милю придется заплатить 2,6 цента (около 50 копеек за километр). За попытку неоплаченного проезда полагается довольно суровое наказание - штраф 75 долларов плюс стоимость проезда.

Формат заказа

ВРоссии начинает складываться полноценный рынок интеллектуальных зданий, или умных технологий в недвижимости. Пока, по приблизительным экспертным оценкам, объем этого рынка не превышает 200−250 млн долларов в год, причем львиная доля проектов приходится на Москву. Однако спрос на такие решения устойчив и постепенно растет. Заказчики интеллектуальных зданий уже достаточно технически подкованы, и спрос на такие технологии становится все более продуманным и детальным.

В нашей стране умные здания появились в конце 1990−х годов. Тогда единственными заказчиками были состоятельные владельцы частных домов, которые делали заказы в основном из соображений имиджа. Неудивительно, что концепция, послужившая толчком для развития этой индустрии на Западе, в России не имела реального применения. С одной стороны, низкий уровень дохода делал умный дом недоступным для широких слоев населения, а с другой из-за дешевых энергоресурсов становилась бесполезной идея экономии. Впрочем, количество заказов на умные дома от обеспеченных клиентов продолжает стабильно расти.

Классическая концепция умного дома появилась в США в 1970−х годах. Она была ориентирована в первую очередь на экономию таких ресурсов, как электричество, газ и вода. Для американцев эти ресурсы были и остаются довольно дорогими, потому идея оказалась очень актуальной и начала быстро развиваться. Сейчас умный дом это целый комплекс различных программных и аппаратных модулей, связанных единой системой управления. В него входят системы безопасности, жизнеобеспечения, электроснабжения, связи, учета потребления ресурсов. При этом с течением времени первоначальная концепция изменилась интеллектуализация стала инструментом, обеспечивающим не только экономию ресурсов, но также комфорт и безопасность.

С ростом заказов от корпоративных клиентов стали развиваться и сами компании-инсталляторы. Как правило, все они начинали работать с какой-то одной подсистемой, а потом вырастали до провайдеров комплексных услуг. Например, петербургская Baltic Engineering Group до 2001 года занималась только монтажом электрических сетей и систем безопасности, а компания Смарт системами защиты от протечек воды. Появление корпоративных заказов означало не просто увеличение доходов инсталляторов, но более сложные и рентабельные проекты, в перспективе обещавшие стабильный рост. Появление корпоративных клиентов привело и к четкому разделению отрасли на два направления: коммерческие проекты сейчас называют интеллектуальными зданиями или умными офисами, а термин умный дом закрепился за частной недвижимостью.

Реальное же развитие отрасли связано с экономическим ростом начала 2000−х годов. Поскольку бизнес-центры и торговые комплексы росли как грибы после дождя, собственникам и управляющим компаниям было необходимо минимизировать значительные расходы на содержание зданий. Именно поэтому они обратились к технологиям интеллектуализации и коммерческая недвижимость унаследовала первоначальную концепцию умного дома. В Петербурге элементы интеллектуального здания внедрялись, например, в торговом комплексе Галерея 1814, бизнес-центрах Веда-Хаус и Регент-Холл, в отеле Grand Hotel Emerald и на Ладожском вокзале.

Чем привлекательны интеллектуальные здания для бизнеса? Расходная часть бюджета на эксплуатацию коммерческого объекта складывается в первую очередь из зарплат обслуживающего персонала и коммунальных платежей. Интеллектуализация здания позволяет минимизировать именно эти расходы. Управляющая УК Регент-Холл Наталья Передняя приводит наглядный пример: Освещение комплекса в 60 тыс. кв. м, такого, как ТК Сенная, стоит 2 тыс. рублей в час. Это как раз то время, за которое можно обойти комплекс и выключить свет. Интеллектуальная же система, которая отключает свет одновременно по заданному сценарию, только на этом сэкономит 60 тыс. в месяц. То же самое можно сказать о других системах, например о кондиционировании.

Как сэкономить

Как правило, управляющая компания или собственник перед внедрением проекта производит расчет возможной выгоды. Например, в случае Регент-Холла экономия составит 150−200 тыс. рублей в месяц. Сумма сравнительно небольшая, однако необходимо учитывать, что площадь этого комплекса чуть меньше 12 тыс. кв. м. На больших площадях можно сэкономить куда более внушительную сумму. К тому же денежную выгоду не стоит воспринимать как единственное преимущество интеллектуальных зданий. Благодаря интеллектуализации появляются преимущества, которые невозможно измерить числами, оперативный контроль, удобство единого пульта управления и единой системы мониторинга, централизованный учет ресурсов, да и повышение эффективности работы с людьми за счет небольшого штата.

Интеллектуальное здание позволяет значительно сократить штат обслуживающего персонала за счет того, что мониторинг всех технологических процессов ведет автоматизированная система. Сотрудникам уже не нужно постоянно обходить здание и проверять состояние каждой подсистемы: все это автоматически выводится на пульт управления. Таким образом, на долю работников остается проведение профилактических работ и устранение неполадок. Здесь, кстати, хорошо видно преимущество интеллектуального здания именно как комплексного решения. Альтернативный вариант установка на объект разрозненных автоматических систем потребует наличия соответствующего специалиста для каждой системы. Кроме того, удобнее и эффективнее контролировать происходящее в здании с помощью единого пользовательского интерфейса.

Важно также иметь в виду, что эти инвестиции дают сравнительно быструю отдачу. Стоимость интеллектуализации коммерческого объекта, по оценкам экспертов, может составлять до 10% общей стоимости девелоперского проекта. И хотя сама интеллектуальная система окупается до 10 лет, период окупаемости всего здания из-за такого удорожания возрастает незначительно, в худшем случае до полугода.

Наконец, инвестиции в интеллектуальную коммерческую недвижимость это очень выгодные вложения в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Тарифы на коммунальные услуги сейчас в России значительно ниже, чем на Западе, но все же регулярно растут и через три-пять лет будут гораздо выше, чем сейчас. То же самое касается и зарплат: со временем большой штат сотрудников станет все более обременительным.

В сегменте жилой недвижимости мотивы для выбора интеллектуальных технологий иные. Несмотря на перманентный рост тарифов, экономия на коммунальных платежах с помощью умного дома в ближайшее время смысла не имеет. Обычно стоимость проекта интеллектуализации составляет от 50 до 300 тыс. долларов. Срок окупаемости умного загородного дома, как правило, намного больше 10 лет, а что касается городских квартир, то здесь говорить об окупаемости вообще не приходится.

Частный сектор

К этим выгодам стоит добавить возможность постепенно развивать и дополнять проект. Если во время ремонта, на этапе голых стен, заложить кабельную сеть, то у хозяина появится возможность расширения системы по мере появления средств. Генеральный директор компании Смарт Алексей Кузнецов сравнивает такой подход с кредитом, где роль первого взноса играет кабель. Правда, в данном случае первый взнос обязателен: беспроводные системы существуют, но их функциональность по сравнению с кабельными сильно ограничена и не позволяет реализовать большинство важных функций умного дома. Алексей Аханов с сожалением рассказывает о случаях, когда клиент обращается с интеллектуальными запросами уже после ремонта.

Однако в качестве основного стимула для роста рынка выступает другой актуальный тренд сумасшедший рост цен на жилье. Заместитель директора Baltic Engineering Group Алексей Аханов приводит простой пример: Квартира, которая два года назад стоила 50 тыс. долларов, теперь стоит 200 тыс. Стоимость системы умный дом при этом не изменилась хорошие проекты начинаются от 50 тыс. Таким образом, 50% за интеллект превратились в 20%. Удельный вклад интеллектуальных технологий в себестоимость квартиры значительно сократился, что будет способствовать их дальнейшему распространению. С другой стороны, сегодня покупка квартиры все чаще рассматривается как выгодное вложение, а дополнительный вклад в интеллектуализацию повышает привлекательность жилплощади.

Сегодня в частном секторе появляется все больше заказчиков и самым горячим направлением развития рынка становятся не индивидуальные дома, а частные квартиры. Алексей Кузнецов говорит, что уже сейчас квартиры составляют половину заказов на умный дом. С ним соглашается и Алексей Аханов: Мы понимаем, что в будущем это станет очень важным сегментом рынка. Пока проблема заключается в том, что интеллектуальные решения нельзя поставить на поток: каждый проект уникален. И с ростом умных квартир обязательно понадобится набор типовых решений.

О перспективах

В сущности, любой проект с элементами умного дома это совмещение приятного с полезным. Приятное здесь повышенный комфорт и престижность, а полезное экономия на эксплуатации и удобство управления. Проекты интеллектуальных зданий отличаются друг от друга только соотношением этих составляющих. В Европе и США они нацелены в большей степени на эффективность. В России такая мотивация пока характерна в основном для операторов коммерческой недвижимости, а в частном секторе главной мотивацией несмотря ни на что остается престиж. Однако с учетом описанных выше тенденций можно утверждать, что в скором времени маятник непременно качнется в сторону проектов, нацеленных на сокращение издержек и повышение управляемости.

Импульсом к развитию рынка служит также активизация ТСЖ. Об этом говорит заместитель генерального директора по маркетингу компании Равелин Людмила Дроздова: Члены ТСЖ проявляют интерес к комплексным системам безопасности, диспетчеризации и учета ресурсов, так как заинтересованы в физической безопасности и сохранности имущества, в сокращении расходов на эксплуатацию инженерных систем дома, в объективной информации о качестве коммунальных услуг. В июне 2006 года в Петербурге на Ленинском проспекте была завершена реализация пилотного проекта умного дома. В оборудовании 16−этажного здания умными технологиями участвовало более десятка петербургских и московских компаний членов ассоциации Безопасный город (ДомАск, Равелин, ITV, Планир Б и др.). Проект получил высокую оценку и поддержку правительства Санкт-Петербурга. Стало известно об аналогичном проекте экспериментального дома на Гражданском проспекте. Людмила Дроздова прогнозирует повсеместное распространение таких решений для ТСЖ.



Главная --> Публикации