Главная --> Публикации --> Новостройки свао: под знаком рабер Банкиров задели за жилое Застройщики меняют стратегию продаж Выше крыши Главная дорога изменила рынок коммерческой недвижимости города

Как уже писал ранее Эксперт Online, губернатор Красноярского края Александр Хлопонин намерен сделать свой регион зоной комфортного проживания и социальной справедливости. И станет таковым, по мнению Хлопонина, край, в первую очередь за счет решения квартирного вопроса.

Руководство Красноярского края приступило к реализации одной из составляющих региональной программы Дом, деревня, демография, дети начало строительство в пригороде столицы региона малоэтажного поселка Новалэнд.

Один из путей малоэтажное строительство. Одноквартирные дома в новых поселках от нескольких сотен до тысячи в каждом будут возводиться за счет средств граждан, застройщиков и банковских кредитов, заявил губернатор.

За последние четыре года ввод жилья в Красноярском крае вырос на 52%. В текущем году в регионе запланирована постройка 875 тыс. кв. м жилья. В следующем 1 миллион. Но и этих темпов недостаточно. Александр Хлопонин настаивает на том, чтобы профильные департаменты крайадминистрации разработали комплекс мер, который позволит в течение следующих четырех лет удвоить объемы вводимых ежегодно в эксплуатацию квадратных метров. Для этого нужно сместить акцент на строительство жилья по всей территории края и решить проблему административных барьеров.

Задача властей не снижая темпов строительства в Красноярске, наращивать их в районах края. Малоэтажное строительство главный наш резерв, а может быть, и козырь в реализации жилищных нацпроектов. Мы считаем, что это должно стать приоритетом для районных центров, городов краевого подчинения и пригородов Красноярска. Мы должны стремиться к тому, чтобы строительные пропорции между краевым центром и районами составили 50 на 50, заявил на открытии площадки по строительству Новалэнда заместитель губернатора края по вопросам строительства Николай Глушков.

Новалэнд, который будет построен в районе поселка Солонцы проект пилотный. По плану, в новом поселке будет построено 600 жилых домов: 150 повышенной комфортности и построенных по авторским проектам, 328 домов средней комфортности и 72 дома эконом-класса. Ожидается, что первая улица будет закончена в 2007 году.

Руководство края призывает население ломать стереотипы и смело приобретать будущие дома в пригороде. По словам губернатора, семья со средним достатком вполне может позволить себе прибрести такой коттедж по ипотечной схеме. Впрочем, сам губернатор признал, что над схемами долгосрочного кредитования под доступные проценты еще предстоит подумать.

В будущем в районе Солонцов планируется построить около 3 тыс. домов. В них новое жилье смогут получить около 10 тыс. человек. Примерный объем необходимых инвестиций превышает сумму в 7 млрд рублей. Общая площадь стандартного дома составит 100 кв. м по предварительной цене 2025 тыс. за кв. м примерно столько же, сколько стоит квартира в Красноярске.

Кстати, идея решения жилищной проблемы с помощью малоэтажного строительства для Красноярского края не нова. Впервые такую попытку предпринимал трагически погибший в 2002 году губернатор Александр Лебедь. Тогда край приобрел шведскую линию по производству панелей для строительства коттеджей за три миллиона долларов. Затея провалилась. Было собрано всего три коттеджа в качестве рекламы, а бывший заместитель губернатора по вопросам строительства Валерий Суладзе сейчас отбывает длительный срок в колонии строгого режима за получение взятки в особо крупных размерах.
Развитие Киевской области тормозит хаотичный процесс продажи земли. Решить проблему может ее распределение на инвестиционных конкурсах.

Скептики уверены, впрочем, что жизнь как всегда внесет свои коррективы в благие намерения властей. Земля и постройки в пригородах растущего Красноярска стремительно дорожают. И пока семьи со средним достатком будут прикидывать, брать им кредит или нет, способные заплатить всю сумму сразу красноярцы раскупят строящееся жилье.

Хотя столичный рынок по-прежнему остается приоритетным для строительных компаний, все больше застройщиков стремятся занять новую перспективную нишу возведение многоэтажек в селах и пригородах Киева. Они готовы инвестировать в развитие инфраструктуры сел и поселков, строить школы, поликлиники, аптеки, накатывать стадионы и дороги. По сравнению с проектом коттеджного городка возведение высоток за городом дело менее затратное. Кроме того, спрос на такое жилье есть, поэтому, несмотря на более низкую доходность (до 20 25%) по сравнению с киевскими проектами, вложения окупаются быстрее, а за счет быстрого оборота средств можно постоянно инвестировать в следующие объекты.

Постройте нам тюрьму. Объясню зачем: пришел комбайнер с поля, выпил и пошел по селу баб гонять. Милиция забирает, а куда его определить? Приходится вести в районный центр, там его оформляют на трое суток в кутузку. А ведь утром ему в поле нужно. Жена приезжает в центр за своим Василием с бутылкой пива и чистым бельем, а его не отдают раз оформили, должен отсидеть. А вот если в селе тюрьма будет, так проспится и в поле, вечером назад. Может, пить станут меньше, если тюрьма будет под боком. С такой просьбой обратился к столичному застройщику председатель сельского совета одного из сел Киевской области. Ясно, что заниматься меценатством никто не собирается. В этом случае постройка тюрьмы стала бы для застройщика платой за сельскую землю, на которой он намерен построить несколько жилых многоэтажек. Так, внося свою лепту в развитие инфраструктуры села, можно получить от 0,4 до 1,5 гектара земли.

Областная власть заинтересована в развитии территории, поэтому более лояльна к застройщикам, и процесс оформления всех разрешительных документов на строительство проходит быстрее, чем в столице. В области отвести землю легче там нет таких боевых действий, как в столице. Да и толщина коррупционного пакета тоньше. В Киеве, чтобы пройти любую инстанцию, необходимо затратить массу времени, сил, энергии. Если в столице на получение любого заключения уходит неделя, то в области два-три дня. Жесткой конкуренции пока тоже нет. Зашли в село, подсчитали количество народа, возможности, доступ к транспортным развязкам. Провели предварительный опрос, выяснили, что желающих уехать в село, если оно рядом с Киевом, очень много. Мы еще не начали строить, не можем точно сказать, сколько будут стоить квартиры, а у нас уже стоит очередь желающих их купить. А раз есть спрос все, вперед, погнали! говорит один из застройщиков.

С сельским профилем

Заинтересовывают потенциальных дольщиков в сельских новостройках и сами застройщики, предлагая добавочную стоимость своих проектов в виде магазинов, аптек и прочей инфраструктуры. Сельский совет во главе с председателем с готовностью выделяет землю в селе, зная, что помимо развития инфраструктуры сельсовет также получит часть прибыли застройщика от продажи квартир. На эти деньги можно отремонтировать школу, провести дорогу, наконец, газифицировать село.

По неофициальным данным, в Киеве живут и работают около двух миллионов украинцев из регионов. Большинству из них приобретение столичной недвижимости не по карману, поэтому застройщики ждут, что рано или поздно покупка квартиры в селе станет не менее популярной, чем, скажем, в спальных районах города. Кроме того, как говорят киевские риэлтеры, немало и тех, кто всю жизнь прожив около кур и поросят, теперь хочет чувствовать себя в селе горожанином. Необязательно каждый приезжий тракторист, много людей с высшим образованием, к примеру, учителей. Есть и те, кто родом из села, но давно живет в городе. Для них, если петух прокукарекает, это как бальзам на израненную городом душу. Но эти люди уже привыкли жить в квартирах. А цены на жилье в пригороде хотя и высокие, но все же в два раза ниже, чем в спальном районе Киева, говорит президент Ассоциации риэлтеров Украины Александр Бондаренко. Если обеспечить нормальное транспортное сообщение, то людей уже ничто не будет останавливать. Например, от Броваров до столичного метро ехать на маршрутке около пятнадцати минут, а с Теремков-1 (спальный район Киева. Эксперт) до ближайшей станции добираться не менее получаса.

Мы строили в Киеве, но чтобы диверсифицировать риски, стали искать новые направления. Решили выйти на рынок коттеджного строительства, занялись поиском земли в пригороде, изучили особенности этого сегмента. Выяснилось, что все необходимое для коттеджного городка это подводка коммуникаций. Но ведь на одном участке можно построить не пару особняков, а несколько пятиэтажных домов. Для нас это понятнее и выгоднее, говорит президент строительной компании Градострой Виктор Власов.

Меньше и дешевле

Правда, высотные дома под Киевом застройщики предпочитают не возводить, как правило, они ограничиваются пятиэтажками. Ведь для высотного строительства дополнительно нужно создать пожарную службу, тогда как малоэтажность позволяет оборудовать дом системами автономного отопления и водоснабжения, необходимыми при учете традиционных для небольших городов отключений воды.

Жилье в селах, поселках, городках, расположенных недалеко от столицы, предназначено для людей со средними доходами, которые не в состоянии купить квартиру в Киеве. В среднем жилье на первичном рынке в пригороде стоит немногим более 900 долларов за квадратный метр, в столице в два раза дороже. Из-за этого спрос на квартиры под Киевом увеличивается, а за ним растут и цены. Особенно это касается городов-спутников столицы, таких как Бровары, Вышгород, Борисполь. В столице возводить жилье эконом-класса застройщикам невыгодно, зато в пригороде большой выбор малометражных квартир этого класса. Поэтому для многих киевлян и работающих в столице квартира в пригороде в ближайшее время будет едва ли не единственным способом решения квартирного вопроса.

Однако застройщики жалуются, что конкуренция в городах-спутниках еще сильнее, чем в Киеве. В столице можно найти участок под застройку, тогда как в областных городах сделать это почти невозможно: все пригодные для строительства площадки уже захватили местные и столичные строительные компании. Например, в Броварах предлагают несколько гектаров, но к этим участкам нужно полностью тянуть коммуникации, что автоматически удорожает проект минимум на треть. Распределена земля и в Вышгороде, Борисполе, Вишневом, а также в других близких к Киеву городах. Поэтому застройщикам выгоднее осваивать земли рядом с селами и поселками, но действующее законодательство, регулирующее земельный рынок, не дает этому сегменту развиваться.

Многие столичные строительные компании теперь создают новые структуры, которые занимаются застройкой только в области. В городах-спутниках активно работает несколько крупных столичных компаний Киевгорстрой, Новобудова, Укрстройинвест, еще несколько застройщиков сосредоточились только на возведении новых домов в регионе Меркурий, Градострой, Киевсоцстрой, Киа-Центр и другие. Однако несмотря на большой интерес застройщиков к Киевской области, объемы строительства жилья по-прежнему низкие. В этом году построено около 540 тыс. квадратных метров это всего на 18% больше, чем в прошлом. Тогда как потенциал у региона колоссальный востребовано будет не меньше десяти миллионов квадратных метров. Область заинтересована в строительстве социального жилья и готова предоставить для этого застройщикам землю (например, в Обухове и Вышгороде). Активное строительство в городах-спутниках и ближайших селах способно повлиять на снижение цен на квартиры в столице.

В Борисполе, территория которого за последние два года за счет жилищного строительства увеличилась почти в полтора раза, в ближайшее время построят сразу несколько новых микрорайонов. Это будет способствовать и развитию торговой недвижимости, поскольку ради двух-трех домов никто из торговых операторов не готов начинать бизнес все они ждут появления микрорайона. Основной доход они получают благодаря большому количеству живущих в одном месте людей. Так, на окраине Броваров построен большой торгово-развлекательный центр с кинотеатром, боулингом, ледовым катком и картингом, который обслуживает не только жителей города, но и тех, кто живет в коттеджных городках и отдельно стоящих домах в Броварском районе, а также живущих в левобережной части Киева. К услугам жителей расположенных вдоль Обуховской трассы коттеджных поселков и многочисленных садовых обществ, на территории которых строят огромные особняки, супермаркеты Обухова. Поэтому с каждым днем увеличивается вероятность, что ритейлеры активнее начнут выходить в область. Увереннее себя смогут чувствовать те торговые площадки, которые не только грамотно выберут место, но и смогут привлечь посетителей дополнительными услугами. Такой завлекалочкой может стать тот же каток или боулинг.

Жилье двигатель торговли

С аналогичными проблемами могут столкнуться и иностранные компании, специализирующиеся на возведении складов и логистических комплексов. Сетевым торговым операторам нужны современные складские помещения, которых в тридцатикилометровой зоне от Киева, рядом с крупными транспортными магистралями, почти нет. Рынку необходим миллион квадратных метров складов европейского качества, тогда как в Киевской области их всего около 150 тыс. квадратных метров, и все они заполнены. Компании-крупные инвесторы и девелоперы FIM Group, HCM Group, Librecht Wood и United Developers-Poland выводят на рынок лишь небольшое количество высококачественных складских помещений. Из-за высокого спроса они сдаются в аренду еще на нулевом и первом циклах строительства. Дефицит таких объектов на рынке катастрофический. Но найти подходящую по размеру (минимум двадцать гектаров), расположению, типу использования земельную площадку сложно. Даже если она найдена и отвечает всем требованиям, цена за нее обычно слишком высока, и в итоге строительство склада получается экономически невыгодным. Если бы сегодня земельный вопрос был решен, то уже завтра на рынок вышли бы не только отечественные, но и западные инвесторы, говорит управляющий партнер компании Colliers International (Украина) Юрий Нартов.

Не осталась Киевская область и без внимания международных торговых сетей. Возможность выхода в область рассматривают французский ритейлер Auchan и один из крупнейших производителей мебели в мире шведская сеть IKEA. Не найдя общего языка с киевской властью, которая отказала в выделении земельной площадки в столице, этот концерн сейчас рассматривает земельные участки под строительство мебельного гипермаркета за чертой города. Однако главной помехой реализации этого проекта может стать Земельный кодекс, поскольку местные власти не имеют права выделять земельные участки инвесторам со стопроцентным иностранным капиталом. Согласно Земельному кодексу Украины, продажа земли иностранному государству или компании предварительно должна быть согласована с Кабинетом министров. Поэтому наилучший для иностранных девелоперов, имеющих большие финансовые возможности, вариант привлечь к участию в проекте украинских инвесторов.

Сдерживает развитие Киевской области и хаотичный процесс распределения земли. К примеру, если земля находится в пределах населенного пункта, то является собственностью села или поселка, поэтому получить ее можно, договорившись с председателем сельсовета. Но если она находится за пределами населенного пункта, то, как правило, уже относится к сельскохозяйственным землям, а на земле такого назначения строить нельзя. Вот и приходится строительным компаниям умерять аппетиты и искать, на каких участках строить можно. Такие площадки с готовностью предлагает вторичный рынок земли, но цены на них застройщиков не устраивают: зачастую, чтобы попасть к конечному потребителю, такие участки проходят через нескольких посредников, поэтому их стоимость вырастает в разы. Кроме того, цена на земельный участок напрямую зависит от его целевого назначения и месторасположения. Так, средняя стоимость сотки сельхозземли в Обуховском районе составляет около 900 долларов, а участка аналогичной площади под строительство жилых объектов около четырех тысяч долларов. Чтобы разница в цене не оседала в карманах чиновников или посредников, необходима прозрачная процедура изменения целевого назначения. Средства, поступившие от этой операции в местные бюджеты, вполне могли бы направляться на развитие инфраструктуры района. Однако при нынешней процедуре смены целевого назначения земли цены на нее будут только расти, что повлечет и рост цен на недвижимость.

Земли много, но на вторичном рынке

В отличие от западных стран, где на вторичном рынке можно приобрести право на участок, у нас инвестор может купить только право аренды, тогда как он заинтересован, чтобы земля находилась в собственности, потому что в этом случае участок можно рассматривать как залоговое имущество, и проблема с кредитованием или рисками будет минимальной.

Только за этот год земля в Киевской области подорожала на 100 150%. В отдельных наиболее привлекательных по месторасположению населенных пунктах, в частности, в Козине, где строятся коттеджи, стоимость сотки земли доходит до 20 тыс. долларов.

Чтобы ситуация с землей кардинально изменилась, должен заработать конвейер по продаже участков. В Киевской области нет дефицита земли. Ее много простаивают целые поля, в том числе и та земля, которая, находясь в руках спекулянтов, не осваивается годами. Все эти участки необходимо выставлять на аукционы. Этот путь уже прошли Россия и Польша. Там предназначенные для застройки территории обязательно выносятся на конкурс, а государственные службы и местные органы самостоятельно согласовывают все вопросы с архитекторами, экологами и другими организациями, а также готовят полный пакет документов на владение землей. Только после этого инвестор приобретает ее на аукционе или на инвестиционном конкурсе. В результате застройщик получает земельный участок под конкретный проект, и ему уже не нужно в течение нескольких месяцев обивать пороги государственных учреждений. Это большая работа, но как только она будет отлажена, земельный рынок постепенно выйдет из тени, поскольку инвесторы станут приобретать землю на первичном рынке, то есть у государства, а не у перекупщиков. Если ничего не предпринять, то западные инвесторы не рискнут инвестировать в создание логистических и торговых центров, инфраструктуру, а отечественные компании по-прежнему будут осваивать сельские земли, занимаясь строительством тюрем и котельных.

Пока областная государственная администрация каких-либо серьезных рычагов влияния на процесс выделения земельных участков не имеет, поскольку не знает, когда сельские и поселковые советы принимают решения по отводу земли. Подобные злоупотребления часто вскрываются районными администрациями, когда, получив в аренду большой участок земли сельскохозяйственного назначения, владельцы обращаются для перевода его в другую категорию под застройку. Облгосадминистрация попыталась приостановить выделение земельных участков за пределами населенных пунктов и ввела временный запрет, но руководители районных госадминистраций, а также органов местного самоуправления продолжают выдавать разрешения и менять целевое назначение земли.

За последнее десятилетие спрос кардинально изменился. На первое место вышли вопросы комфорта, а также теплосбережения, то есть нынешних покупателей в первую очередь интересуют дома, построенные с применением современных ресурсосберегающих технологий. Для семьи из четырех человек оптимальным по площади и комфортным для проживания считается коттедж до двухсот квадратных метров с большой придомовой территорией.

Вокруг Киева расположились около пятидесяти коттеджных городков, находящихся на разной стадии завершения. Несмотря на большое количество поселков, сегмент коттеджной застройки только развивается. Почти у всех существующих городков есть свои недостатки: в одних на скромных участках земли стоят слишком большие дома, другие построены в такой близости от трассы, что единения с природой (являющейся основной составляющей загородной жизни) не получается. Строительные компании признают, что коттеджные городки первой волны получились неудачными ни у строителей, ни у покупателей не было необходимого опыта. Застройщики зарабатывали деньги на новом для рынка сегменте и особенно не заботились о единстве архитектурного стиля и правильной концепции поселка. А для клиентов это была больше имиджевая покупка, чем необходимость. Критерием благосостояния считался огромный дом площадью до двух с половиной тысяч квадратных метров.

Возраст покупателей во многом определяет и архитектуру строящихся городков. Большинство владельцев предпочитают современную классику без лишних деталей и изысков. Поэтому застройщики пытаются выдерживать единую концепцию поселков, сохраняя одинаковые цветовые решения фасадов зданий и крыш. Почти все коттеджи строятся с каминами, бильярдными, саунами и бассейнами. Покупатели хотят иметь ванную комнату на каждом этаже, большую гостиную и как минимум две комнаты для гостей.

Изменился и портрет потенциального владельца он значительно помолодел. Если еще два года назад средний возраст наиболее активных покупателей был 35 40 лет, то сейчас землю под индивидуальное строительство приобретают семейные пары возрастом от 28 до 35 лет с совокупным уровнем доходов 5 тыс. долларов в месяц. После покупки квартиры в Киеве, а также хотя бы одного автомобиля на двоих семья берет земельный участок с отсрочкой строительства на полтора года, чтобы собрать деньги на первоначальный взнос. Если собственных средств недостаточно, покупатели обращаются в банк, который выдает кредит под будущий коттедж или земельный участок.

Не умеем продвигать

Однако украинцы пока только начинают ценить преимущества загородной жизни и просторного собственного дома. Зимние морозы и заносы пугают горожан, и на холодное время года они предпочитают переезжать в столицу.

Каждый строящийся в Киевской области городок предлагает свое конкурентное преимущество. Одна из новых фишек паспорт экологической чистоты. Появилось много фирм, специализирующихся на анализе экологической ситуации. По заказу потенциального инвестора они проводят комплексную экспертизу участка. Имеятакоезаключение, можно выстраивать соответствующую рекламную кампанию. Продвижение, продажи, сервис ничего этого нет. Клиент должен приехать в удобное для него время, а не тогда, когда удобно компании, все осмотреть, получить исчерпывающую информацию, попить кофе и уехать, говорит директор департамента загородной недвижимости компании Concorde Development Владимир Кочетков-Сукач. Билбордов, которые для недвижимости являются ключевым элементом продаж, почти нет. Не говоря уже о рекламе на радио и ТВ. Коттеджные поселки это городская жизнь на земле. Почти все они работают по европейскому принципу, то есть потенциальный житель обязуется не заводить никаких домашних животных, кроме кошек и собак, не разводить огород только клумбы и сад. Но на этом европейский подход, к сожалению, заканчивается.

Покупатели хотят получить не только квадратные метры на свежем воздухе с соснами за окном, но и хорошую инфраструктуру. Супермаркеты, фитнес-центры, больницы, детские сады на территории коттеджного городка пока только мечта, хотя почти все застройщики на начальном этапе строительства о таких услугах заявляли. В некоторых городках предполагалось строительство школы. Но найти в одном поселке столько детей школьного возраста, чтобы такой проект себя оправдал, непросто. Тем более что дети из элитных коттеджных городков обычно обучаются в престижных лицеях большого города. Организовать качественную инфраструктуру компаниям не позволяет и небольшая общая площадь земельных участков. Как правило, это удобный для инвестора локальный проект на 20 30 гектаров так можно минимизировать риски. К примеру, российские и прибалтийские застройщики ориентируются на площадки от пятидесяти гектаров, а самой оптимальной является площадь 75 100 гектаров под один поселок. В этом случае поселок уже можно зонировать: элитные особняки, дома бизнес-класса, таун-хаусы (две-четыре квартиры в одном доме), а также, скажем, теннисные корты и бассейн для общего пользования. Такой подход позволяет привлечь к проекту людей с различным уровнем доходов.

Киевский рынок недвижимости активно работает на сегмент коттеджной застройки. Минимальная цена в столичных новостройках подобралась к отметке в две тысячи долларов за квадратный метр это рубеж, благоприятный для коттеджных городков. В зависимости от их месторасположения средняя цена на загородный дом 1,3 1,4 тыс. долларов за квадрат. Самые популярные и дорогие коттеджи находятся в пределах двадцатикилометровой зоны от столицы. Объем рынка жилья в современных коттеджных поселках Киевской области оценивается примерно в 1,4 млрд долларов.

Рубеж преодолен

Пока между украинскими застройщиками не существует высокой конкуренции, с которой уже столкнулись их российские коллеги, поэтому наши операторы не слишком беспокоятся о разноплановости форматов. Они продолжают строить такие коттеджи, какие выгодно им. На рынке нет ни одного серьезного игрока с крупным капиталом, которому было бы интересно экспериментировать со вкусами потребителей. В этом сегменте почти отсутствует такой формат, как land development, традиционно представленный на западных рынках. В этом случае к каждому участку городка подведены все коммуникации, так что покупатель может построить особняк по индивидуальному проекту. Не строят у нас и в формате бутик-поселок, то есть когда дом сдается полностью укомплектованным от мебели до вазы на журнальном столике.

При строительстве загородного дома себестоимость квадратного метра составляет около 800 долларов, 10 15% от этой суммы уходит на подведение инженерных сетей и коммуникаций, еще 10 15% стоимость земли, остальное приходится на строительные работы. Около пяти процентов от себестоимости идет на развитие инфраструктуры села, которое находится около городка.

Консультанты привлекаются к разработке градостроительных планов как независимые эксперты. Их основной задачей является разработка сбалансированной и гармоничной концепции проекта, а также плана развития территории с учетом интересов всех участников градостроительного процесса: города, девелопера и потенциальных арендаторов, говорит партнер международной консалтинговой компании Knight Frank Константин Романов. Западный опыт

Из-за однообразности форматов в Украине этот сегмент не является массовым, хотя загородные дома для граждан многих стран не вопрос престижа, а нормальная организация жизненного пространства.
Каждому населенному пункту необходима собственная концепция развития, которая определяет, сколько жилых домов, объектов коммерческой недвижимости и инфраструктуры необходимо региону для его успешного функционирования. Так как большая часть этих объектов создается силами частных компаний или при их непосредственном участии, то во многих странах в разработке градостроительных планов принимают участие независимые консалтинговые компании или активные участники рынка недвижимости. По такому пути уже пошли некоторые российские города и некоторые районы Подмосковья, однако самый динамично застраиваемый мегаполис страны пока что далек от этой тенденции.

Другой успешной концепцией, реализованной при помощи независимых консультантов, эксперт называет возведение лофт-апартаментов в рамках реконструкции устаревших промышленных предприятий, складских и подсобных помещений в различных районах США. В разработке планов по функциональному зонированию территорий помимо государственных проектных организаций принимали участие девелоперские компании и консалтинговые фирмы. Исходя из данных, представленных консультантами по анализу конкурентной среды, динамики и структуры спроса и предложения, были разработаны эффективные схемы реализации нового вида жилой недвижимости. В настоящее время лофт-апартаменты входят в верхний ценовой сегмент и имеют стабильную структуру спроса, рассказывает Ковалев.

Традиция привлекать к разработке градостроительных планов независимых консультантов пришла в Россию с Запада. В мировой практике существует множество примеров реконструкции и развития округов, находящихся в тяжелом экономическом, социальном и экологическом положении, рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По его словам, один из первых таких совместных проектов был реализован в Лондоне на территории бывших доков, где в одном месте были сконцентрированы полуразрушенные склады, неэксплуатируемые причалы, неразвитая дорожно-транспортная сеть и ветхая жилая застройка. В 1980-е гг. на этом месте был возведен Доклэнд, крупнейший деловой центр города. В частности, в этом районе было построено 20 км новой канализационной системы, две крупные насосные станции и 12 станций метро. 80% проектов было профинансировано за счет частного капитала. В данной ситуации государство не могло не учесть интересы инвесторов, рассчитывающих возвести наиболее рентабельные и эффективные объекты. К разработке генерального плана развития района привлекались профессиональные участники рынка недвижимости, говорит Константин Ковалев.

Всем выгодно

Однако услуги независимых консультантов востребованы не только при реконструкции сложных территорий, каковыми являются, например, промзоны. Стратегия развития западных городов в основном исходит от правительственных организаций, тем не менее при реализации крупных проектов также привлекаются независимые консалтинговые и архитектурные агентства. По такой схеме происходила предолимпийская реконструкция Барселоны. При разработке столь масштабных проектов необходимо учитывать интересы многих заинтересованных сторон, придерживаться рекомендаций ряда структур, говорит генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. По словам ведущего консультанта отдела консультационных услуг Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR) Ильи Кутнова, зарубежные офисы этой компании уже давно консультируют руководство американских округов.

По мнению Константина Романова, участие независимых консультантов в разработке градостроительных планов фактор позитивный по двум причинам. Во-первых, в результате такого сотрудничества повышается эффективность использования земли, которая на сегодняшний день является ограниченным и достаточно дорогим ресурсом. Во-вторых, появляется возможность улучшить качественные характеристики проектов в том числе за счет разработки четкой стратегии развития и грамотного позиционирования объекта.

Работа независимого консультанта при разработке градостроительного плана интересна по своей сути. Она заключается в следующем: вы берете город и предсказываете его облик на ближайшие 10-20 лет, рассказывает Илья Кутнов. Вопросы возникают во всех сферах обустройства города. Территория крупных городских образований, к числу которых относится и Москва, является сложнейшей экономической системой. В такой системе вопросы градостроительства тесно связаны с комплексом сложнейших инфраструктурных преобразований дорожным строительством, энергетикой, локализацией промышленных зон, созданием социальной инфраструктуры, отмечает заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Александр Крутов.

При разработке градостроительных планов специалисты используют особую методологию. В рамках этой методологии необходимо оценить, сколько и каких площадей необходимо конкретному городу. Основными параметрами, например, для развития сегмента торговой недвижимости являются доходы населения и оборот торговли. Надо рассчитать, сколько надо конкретному городу на данном этапе торговых центров, рассказывает Илья Кутнов.

Проекты развития больших территорий должны быть сбалансированными. Важным моментом при их реализации является их обеспеченность транспортной инфраструктурой, наличие инженерных коммуникаций и т. п. Процентное соотношение офисных, торговых, складских и жилых квадратных метров должно быть разумным и учитывать интересы не только коммерческих структур, но и в целом потребности города, считает эксперт. По словам Ильи Кутнова, консультанты также могут быть заинтересованы в разработке определенных концепций. Ведь им затем нужно консультировать девелоперов, решившихся реализовать предложенные ими проекты, или самим участвовать в освоении территорий.

Собственная гордость

По данным Кутнова, градостроительные планы некоторых регионов вообще диктуют тенденции развития целых сегментов коммерческой недвижимости. Например, в Брюсселе, по словам эксперта, преобладает стрит-ритейл, поэтому городские власти не дают разрешения на строительство торговых центров.

В рамках создания концепции были определены основные направления развития гостиничного бизнеса в Сочи. К примеру, окончательно утвержден план развития горнолыжного курорта Красная Поляна, рассказывает Алексей Аверьянов. По его мнению, во многом за счет этой концепции Сочи удалось пройти в финальную часть конкурса на право принять зимние Олимпийские игры, которые состоятся в 2012 г.

В России практика сотрудничества городских властей и независимых консультантов в целом не прижилась. По разным причинам практика участия консультантов при разработке планов развития больших территорий пока не получила широкого распространения в России, говорит Константин Романов. Однако некоторые российские города все-таки решили взять пример со своих западных коллег. В качестве наиболее показательного и масштабного примера Алексей Аверьянов приводит Градостроительную инвестиционную концепцию размещения, проектирования, строительства и эксплуатации новых объектов гостиничной инфраструктуры на территории Большого Сочи, разработанную в 2002 г. сочинской администрацией совместно с консалтинговой компанией Umaco.

По его словам, контакты с пензенской администрацией компании удалось наладить на международной выставке MIPIM-2005 в Каннах. Там же CW/SR встретила своего другого клиента городскую администрацию Уфы, которая также согласилась привлечь независимых консультантов для разработки градостроительного плана. Несмотря на то что стороны долго не могли согласовать проект, в последнее время работа пошла.

В свою очередь, компания CW/SR, по словам Ильи Кутнова, разработала градостроительный план Пензы. У нас была работа по четырем сегментам: гостиничной, офисной, торговой и складской недвижимости. Для того чтобы определить все эти форматы, к нам обратилась администрация Пензы. Дело в том, что у администрации не было понимания, сколько строить гостиниц, офисов и т. д. Сложность заключалась в том, что нам не хватало достаточных статистических данных, которые есть, например, у наших западных коллег. Но в целом все получилось удачно, администрация Пензы осталась довольна, рассказывает эксперт.

Загородные планы

По словам Алексея Аверьянова, в России даже самое активно участие независимых игроков рынка недвижимости в разработке градостроительных концепций, как правило, ограничивается созданием централизованных планов размещения объектов инфраструктуры. Подобная тенденция обусловливается узкой специализацией на конкретном сегменте рынка консалтинговых компаний. В то время как архитектурный облик города и развитие транспортной инфраструктуры в большинстве случаев определяются государственными институтами, говорит эксперт. По его данным, именно таким образом разрабатывалась градостроительная концепция новой казахстанской столицы Астаны.

Разработка генпланов в Подмосковье это колоссальная работа. Это и районирование, и решение вопросов о том, какие участки определять под жилую застройку, какие под коммерческую, перечисляет заместитель директора управления загородной недвижимости компании Миэль-Недвижимость Владимир Яхонтов.

В Подмосковье давно сложилась практика, когда игроки рынка недвижимости волей-неволей участвуют в разработке районных планов. В частности, девелоперы разрабатывают концепции и планы коттеджных поселков, которые занимают немалую долю земель Московской области, порой попутно делаются и генпланы близлежащих деревень.

По данным гендиректора Tweed-Недвижимость Ирины Могилатовой, практически все поселки построены при участии риэлторов (консультантов). Например, Павлово консультировала компания Терра, а все поселки компании Инком разрабатывались в плотном контакте с собственными риэлторскими службами.

Риэлторы тоже принимают участие в разработке генпланов коттеджных поселков. Практически 90% того, что строится в Подмосковье, происходит с привлечением игроков рынка недвижимости. Это, конечно, не касается хаотичной застройки. Технический план любого поселка утверждается в управлении архитектуры и градостроительства, и к технической стороне вопроса мы, как специалисты, отношения не имеем. А вот эскизный план поселка с размещением объектов внутри него находится как раз в ведении тех, кто впоследствии будет эти дома продавать, говорит руководитель направления загородной недвижимости МИАН Агентство недвижимости Светлана Кондачкова.

Мы вписали наш проект Рузская Швейцария в генеральные планы развития Рузского района и Московской области. А отдельно делали генплан на каждую из частей Рузской Швейцарии. Так, сейчас генплан уже имеют коттеджные поселки Сине-озеро и Москва-река Васильевское, а также кантри-отели Бунино и Акатово. Разработка генплана на каждый из проектов заняла около года, говорит Роман Рыжков, начальник отдела загородной недвижимости ГК Вашъ финансовый попечитель.

В дальнейшем основные владельцы подмосковной земли выходят на более высокий уровень. Крупные землевладельцы, имеющие в собственности территорию площадью в тысячи гектаров, сами заинтересованы в обустройстве не только своей земли, но и прилегающей территории в развитии инфраструктуры, дорожного сообщения и т. д., рассказывает управляющий директор компании Усадьба Евгений Иванов. По его словам, компания Масштаб принимает участие в развитии окружающей территории в Ленинском районе, в частности в строительстве новых дорог и объектов социальной инфраструктуры. А компания Вашъ финансовый попечитель, работая над проектом Рузской Швейцарии, разрабатывала проекты социальной инфраструктуры и новых дорог.

Проект А101 нельзя рассматривать в отрыве от остальной территории существующих поселений, лесов, земли, принадлежащей другим собственникам, утверждает Кириленко. Объем земли огромный, и, прежде чем начать его продавать и застраивать, надо понять, как тут люди будут жить и что они тут будут делать. При комплексном освоении такой территории есть возможность вкладывать деньги в инфраструктуру, сети, дороги. В качество жизни для тех людей, которые будут покупать здесь себе жилье, говорит он. Кроме того, учитываются уже существующая инфраструктура и планы собственников других участков.

Управляющая компания Масштаб уже около полутора лет занимается работой над генпланом для земель приобретенного два года назад совхоза Коммунарка. И будем заниматься ближайшие 30 лет, говорит Сергей Кириленко, генеральный директор и один из акционеров УК Масштаб, а также председатель правления Собинбанка (акционеры Масштаба компания Авгур Эстейт и группа физических лиц, аффилированных с Собинбанком). Компания управляет около 6000 га по Калужскому шоссе (от 3 до 23 км от МКАД), но генплан разрабатывается с учетом прилегающих территорий, т. е. уже для 12 000 га.

Гепланированием Масштаб занялся, чтобы контролировать все, что происходит на подведомственной территории. Компания собирается ставить партнерам (инвесторам, подрядчикам, покупателям отдельных участков) определенные условия, а участки продавать с уже проработанной граддокументацией. Мы не можем допустить, чтобы на этих землях появилось что-то, что серьезно понизит стоимость всего актива, объясняет Кириленко.

Предполагается, что жить на освоенной и застроенной территории будет около 250 000-300 000 человек. Построить планируется более 11 млн кв. м жилья (более 80% застраиваемой территории отводится под жилье), 2 млн кв. м коммерческих площадей. Мы пытаемся создать здесь около 50 000-100 000 рабочих мест, говорит Кириленко. Общий объем инвестиций в проект Кириленко оценил менее чем в $7 млрд, на инженерную инфраструктуру и решение транспортных задач потребуется по нескольку сотен миллионов долларов.

Московская область не могла планировать такого развития этой территории без инвестора, без собственника. Сейчас собственник готов что-то делать естественно, это будет учтено и в генплане Московской области, работа над которым ведется уже давно, говорит Кириленко.

Разработка генплана вообще-то работа государственная, и заказчиком в данном случае выступает государство (в лице администрации Ленинского района), а выполняют работы специализированные институты НИИ генплана Москвы, ГлавАПУ Московской области, рассказывает Кириленко. Мы лишь одни из соучастников процесса. В качестве соучастника Масштаб привлек к разработке концепции освоения территории иностранные архитектурные бюро. Разработки западных архитекторов уже российские специалисты адаптируют к местным условиям их осуществления. Подобным образом разрабатывались планировки Рублево-Архангельского и других масштабных загородных проектов.

По мнению экспертов, примеров сотрудничества частных компаний и районных администраций немало, но не всегда о них можно узнать, потому что зачастую местные власти не проводят конкурс для выбора консультанта. Все градостроительные программы находятся в ведении администрации Московской области и местных властей. Безусловно, и на областном, и на районном уровнях есть строительные структуры, завоевавшие доверие чиновников. Но вряд ли какая-нибудь фирма станет открыто заявлять, что она участвовала в разработке генплана какого-то города, потому что в этом случае администрацию можно обвинить в предвзятости, говорит руководитель филиала На Маяковской компании Новый город Михаил Макушин.

По его словам, отдельные участки можно разрабатывать, не дожидаясь завершения работы над генпланом, что компания и делает. Заниматься творчеством 3-5 лет мы себе позволить не можем. Должна быть реализация, нам нужен маркетинг, нужно понимать, что хотят люди, для этого нужно продавать, говорит Кириленко. Поселок Антоновка, многоэтажное строительство на 15 га в поселке Коммунарка, бизнес-парк, небольшая торгово-рекреационная зона и еще несколько пилотных проектов (в работе 200-250 га в той или иной степени проработки) позже войдут в генплан как его неизменные части. Но в целом генплан может меняться, актуализироваться в зависимости от конъюнктуры рынка.

В отличие от российских регионов в Москве работа городских властей с независимыми консультантами строится по иному принципу. Достоверно не известно, принимали ли игроки рынка недвижимости участие в разработке Генерального плана развития Москвы до 2020 г.. В связи с тем что проект генплана разрабатывался на основе данных анализа существующего использования территории города, состояния его градостроительного развития и сравнительного анализа развития Москвы и центров

Непокоренная Москва

С ним категорически не согласен Александр Крутов. По его словам, если под задачей разработки градостроительных планов понимать круг вопросов, связанных с формированием генеральных планов развития городских территорий, имеющих силу закона, то об участии консультантов в такой работе на примере Москвы нам не известно. Как объясняет Илья Кутнов, договор между консультантом и городской администрацией может быть заключен на условиях обязательной конфиденциальности. А следовательно, участники рынка, возможно, принимали участие в разработке генплана, но говорить об этом не могут. Все опрошенные Ведомостями компании заявили, что не участвовали в этом проекте.

крупнейших агломераций мира, безусловно, консультанты рынка недвижимости привлекались к участию в этом проекте, утверждает Константин Ковалев.

Современные реалии таковы, что инициатива крупных трансформаций городских территорий остается на стороне администрации, имеет далекие перспективы и не всегда отвечает рыночным реалиям, что хорошо заметно на примере реализации программы Новое кольцо Москвы, объекты которой чаще становятся информационным поводом, а не предметом практической реализации, считает Крутов.

Достоверно известно только, что основным разработчиком московского генплана является ГУП Научно-исследовательский и проектный институт генерального плана г. Москвы, а заказчиком и инвестором разработки выступает Москомархитектура. Именно эти ведомства и курируют, в частности, наполнение Москвы объектами коммерческой и жилой недвижимости.

Можно вспомнить, что в конце 2005 г. городские власти решили изменить способ функционального распределения участков под застройку, так как не нашли инвесторов, готовых возвести многоэтажные гостиницы в спальных районах города. Различные городские ведомства не раз ссорились друг с другом из-за взглядов на градостроительное развитие центра Москвы. Например, в июне 2006 г. префект ЦАО Сергей Байдаков потребовал у Москомархитектуры изменить градостроительный план округа. Градостроительный план всего центра будет изменен, с тем чтобы сделать возможным контроль за вводом нежилых помещений. Центр столицы прежде всего должен оставаться жилым, каким он всегда был, заявил префект на пресс-конференции.

Как объясняет Алексей Аверьянов, в большинстве случаев сетевые архитектурные проекты разрабатываются государственными учреждениями. Разработка планов размещения объектов высотного строительства в рамках Нового кольца Москвы (инициатива строительства высоток в срединной части города исходила от частной компании Конти, но получила статус городской программы) осуществлялась Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции совместно с Москомархитектурой, Комплексом экономической политики и развития г. Москвы, префектурами административных округов, говорит эксперт.

В качестве примера участия консультантов в разработке градостроительного развития территории можно привести программу перепрофилирования промзон, генплан Золотого острова. К разработке концепции развития данной территории, обладающей высокой историко-архитектурной ценностью, привлекались различные консалтинговые структуры, добавляет Константин Ковалев.

Независимые консультанты не участвуют в этих спорах. В Москве их вотчиной является участие в разработке градостроительных планов отдельных территорий, несопоставимых по масштабу с целыми округами. Компания Knight Frank принимает участие в разработке градостроительных планов территорий Большого Сити площадью 1000 га и Nagatino i-Land площадью 32 га, рассказывает Константин Романов. В Москве на уровне генплана мы не работали, но мы участвовали в проекте реконструкции Гагаринской площади, говорит Илья Кутнов.

Лимитированное использование московскими властями градостроительного опыта независимых консультантов, по словам экспертов, объясняется несовпадением их интересов. Многие консультанты рынка недвижимости пока воспринимают городские проблемы только в качестве обременения на девелопмент и не готовы предлагать конструктивных решений. Большинство вопросов, связанных с вовлечением городских территорий и требующих существенных объемов финансирования непрофильных видов недвижимости, решается напрямую между городскими властями и девелопером, из диалога практически исключены независимые консультанты, говорит Александр Крутов.

Несовпадение интересов

Дело в том, что такие объекты коммерческой недвижимости для девелоперов менее привлекательны в связи с длительной окупаемостью и многочисленными ограничениями, накладываемыми на проект. В действительности, как говорит Константин Ковалев, участие в столь комплексном, реновационном проекте оценивается не только исходя из финансовых показателей проекта. Это и повышение имиджа и престижа компаний, участвующих в нем, их будущая визитная карточка.

Примером такого несовпадения интересов, по словам Константина Ковалева, можно считать как раз проект Золотого острова. Для застройщиков наиболее привлекательным является возведение объектов жилой недвижимости, продажа и получение максимальной прибыли. У города другие планы: на Золотом острове власти хотели бы построить развлекательные и торговые центры, а также 5-звездочную гостиницу, говорит эксперт.



Главная --> Публикации