Главная --> Публикации --> Решаем социальные задачи Новостройки свао: под знаком рабер Банкиров задели за жилое Застройщики меняют стратегию продаж Выше крыши

С 2003 г., когда гонконгский рынок недвижимости рухнул из-за всеобщей паники, вызванной эпидемией атипичной пневмонии, цены на жилье, особенно в центральных районах Гонконга, восстановились в среднем на 70%, рассказывает Чан Рэинь,старший агент по продажам в гонконгской риэлторской конторе Centaline Property Agency Limited.

Гонконг Появляется все больше гонконгских небоскребов, а цены на квартиры в них растут вслед за этажами к облакам. Одной из основных причин аналитики называют растущий спрос со стороны как китайских, так и иностранных инвесторов. Девелоперы ищут новые способы сделать жилье привлекательнее и, соответственно, еще дороже. Один из вариантов суметь получить разрешение на балкон.

Вот что значит климат. Для жителя России разместить три комнаты на площади 65 кв. м практически невозможно. Но если посмотреть с точки зрения необходимости наличия прихожей, которая ведет свое происхождение от старорусских сеней, необходимых в избе для теплоизоляции, то такая экономная планировка оказывается вполне возможной.

Квартира, расположенная на одной из центральных улиц города, площадью около 65 кв. м с двумя спальнями и гостиной выставлена на продажу за HKD5,5 млн (более $700 000). Но это вторичный рынок. А цена нового жилья поднимается до еще более высоких уровней.

По словам Чана Рэиня, на цену жилья в Гонконге влияют удаленность от центра (чем ближе к центру, тем дороже), этаж (выше всего ценятся квартиры на верхних этажах), наличие в доме дополнительных удобств, например бассейна, спортзала и т. д. и, конечно же, наличие балкона. Дома в Гонконге растут вверх, а в высотных зданиях, поясняет агент, балконов крайне мало прежде всего из соображений безопасности. Вместе с тем жители Гонконга весьма трепетно относятся к возможности хотя бы визуально расширить внутреннее пространство квартиры, не говоря уже и о другой глотнуть относительно свежего воздуха. Наличие хотя бы подобия балкона увеличивает цену квартиры почти в два раза, рассказывает Илэйн Янг, генеральный директор компании Shama, часть которой принадлежит Morgan Stanley и которая управляет семью жилыми домами в Гонконге и тремя в континентальном Китае.

Гонконг один из наиболее густонаселенных городов в мире, и людям приходится селиться в небоскребах, напоминает Кен Вай Йип-Кай, директор гонконгской архитектурной компании Aedas. А поскольку земли мало, любая площадь становится здесь исключительно дорогим активом: цена 1 кв. фута в новой застройке спокойно может составлять порядка HKD15 000-20 00 Это примерно $20 000-25 000 за 1 кв. м (в 1 кв. м примерно 10,7 кв. фута).

В Гонконге действует жесткое строительное законодательство вполне оправданное в условиях такого густонаселенного города, считает Вай Йип-Кай. Но оно сильно осложняет задачу архитекторов и девелоперов. И дело не только в ограниченности земельных участков. С одной стороны, городские власти опасаются, что из-за расползания застройки по острову сократится акватория гавани, как это уже случилось в результате нескольких последних проектов, расположенных практически на самом берегу. Кроме того, на новых территориях до сих пор действуют законы династии Цинь, которым сейчас уже более 400 лет. По этим законам земля передается только от отца к сыну, правительство же никак не может распоряжаться этими земельными наделами. Пока это законодательство действует, власти Гонконга не имеют права застраивать территории к северу от Гонконга, рассказывает Вай Йип-Кай. Поэтому не остается иного выхода, кроме как повышать этажность зданий в районах застройки. Впрочем, должен сказать, нам очень повезло. Из-за сложных условий, в которых работают гонконгские архитекторы и девелоперы, объясняет он свой парадоксальный вывод, им пришлось осваивать чрезвычайно сложную технологию комплексной застройки относительно небольших участков: планировать все сразу и жилые здания, и торговый центр, и расположенную под ними станцию метро, а неподалеку должны располагаться офисы, отель. Мы научились компоновать объекты самого различного назначения, говорит Вай Йип-Кай. В Европе такая практика развита гораздо слабее.

По оценке Хелены Вон, которая работает консультантом в риэлторской фирме Sallmans Residential, за роскошь временного обладания балконом арендаторы могут переплачивать до 30% стоимости аренды. Вон вспоминает случай, когда клиент хотел снять квартиру площадью от 120 до 170 кв. м с балконом за HKD40 000 (около $5130) в месяц. Требование было совершенно нереалистичным, говорит она. Такую квартиру можно было бы снять минимум в два раза дороже.

В кондоминиуме есть два пентхауса, спроектированных фирмой Robert Bilkey Oscar Llinas. Для них на крыше здания предусмотрены террасы площадью соответственно около 200 и 250 кв. м. На каждой умещаются небольшой бассейн, место для барбекю, подобие столовой и кухня. Кроме того, с каждой открывается полный обзор гавани Виктория. В отделке террас использованы темные и светлые породы дерева и мрамор. В компании не сообщают, за какую сумму рассчитывают сдавать эти пентхаусы в аренду, однако эксперты по местному рынку оценивают стоимость аренды в HKD500 000 (порядка $64 000) в месяц.

Кондоминиум Four Seasons Place представляет собой 60-этажное серебристое здание, зажатое с обеих сторон знаменитыми небоскребами. Кондоминиум, в свою очередь, располагается по соседству от Four Seasons Hotel и прямо над дорогим торговым моллом, а также станцией поезда, который ходит до аэропорта, станцией метро, кинотеатром и несколькими ресторанами, довольно известными в городе. Самые небольшие однокомнатные апартаменты в этом доме можно арендовать за HKD46 500-72 800 (около $6000-9500) в месяц.

Характерно, что в этом кондоминиуме апартаменты не продаются, а только сдаются в аренду.

Наша идея состояла в том, чтобы построить своего рода дом на небесах, рассказывает директор по лизингу Белинда Кван: А какой же дом без садика или террасы, где можно подышать воздухом или делать барбекю?

Сейчас в Гонконге порядка 9500 таких апартаментов. Это на 15% больше, чем в 2005 г. Почти две трети их сосредоточено в островной части города, как можно ближе к его финансовому центру. Особым спросом такое жилье пользуется у иностранцев, приезжающих в Гонконг работать.

В последнее время, рассказывает Чан Рэинь, в Гонконге все популярнее становятся апартаменты с обслуживанием, которые нельзя купить, но можно арендовать на неограниченное время. Арендаторам такого жилья, как правило, предоставляются услуги по уборке помещения, такие апартаменты в отличие от обычных уже меблированы. Кроме того, рассказывает риэлтор, в таких кондоминиумах гораздо внимательнее подходят к проблеме охраны и обеспечения безопасности. Арендные ставки на апартаменты с обслуживанием выше аренды обычной квартиры на 20%. Может быть, именно поэтому арендный договор на обычную квартиру заключается в среднем на 2-3 года, в то время как договоры на аренду апартаментов с обслуживанием не менее чем на один месяц, но в среднем всего на 3-4 месяца, хотя формальных ограничений на срок аренды такого жилья не существует.

Впрочем, апартаменты с обслуживанием бывают и не такими дорогими, как в Four Seasons Place. Кондоминиумы W Studios, H Studios и Cozy Apartments предлагают апартаменты с обслуживанием дешевле чем по HKD$10 000 (около $1300) в месяц. Обстановка может быть довольно незатейливой: кровать, письменный стол и какое-нибудь яркое пятно. Зато они гораздо доступнее по цене. На такие квартиры есть спрос, констатирует Стэнли Ли, один из сотрудников компании, управляющей этими зданиями. Конечно, их арендуют уже не корпоративные клиенты, а люди, которым приходится планировать свой бюджет.

В кондоминиуме Four Seasons Place, который управляется компанией Four Seasons Hotels and Resorts, все жилье относится исключительно к разряду апартаментов с обслуживанием, заполняемость их превышает 90%, а 40% арендаторов заключили договоры сроком на полгода.

Не так давно переориентации подверглось одно из зданий, принадлежащих Hanlun Habitats. Его подновили и покрасили, а уборщикам и обслуживающему персоналу настоятельно рекомендовали посещать уроки английского, чтобы обновленный кондоминиум мог достойно конкурировать на рынке, ориентированном главным образом на экспатов.

В среднем ценовом сегменте одним из ключевых факторов становится дизайн. В Гонконге уже появилось несколько зданий-бутиков с новомодными апартаментами. Располагаются они в районах Сохо и Лань-Квай-Фун где-то посередине между финансовым центром и жилым районом Пик. Эти районы как магнит стали притягивать к себе девелоперов, которые с энтузиазмом берутся за превращение обветшавших многоквартирных зданий в кондоминиумы с апартаментами и прислугой. Небоскребам срочно делают косметический ремонт, интерьеры оформляются заново, а прислугу в не менее срочном порядке обучают обслуживать иностранных постояльцев. Такие апартаменты ориентированы в первую очередь на иностранную молодежь, желающую жить в приятной близости от пабов, ресторанов, кафе и музеев.

Илэйн Янг переехала в Гонконг из Британии 20 лет назад. У нее на родине чрезвычайно трепетно относятся к возможности устроить собственный сад, каким бы крошечным он ни был. Между тем в Гонконге земли и садиков мало, а потому и китайцы, и иностранцы готовы доплачивать за такую роскошь. Янг начала работать в этом направлении. Я отношусь к тем немногим счастливчикам в Гонконге, у которых есть свой садик, говорит она. В таком городе это особенно ценно. По ее словам, живя в этом климате, использовать пространство за пределами помещения можно значительную часть года, да и потом просто приятно иметь такое продолжение квартиры.

Игрокам на гонконгском рынке вкусы приезжающих иностранцев известны неплохо. Многие из девелоперов сами приехали в Гонконг несколько лет назад и хорошо представляют себе как особенности местного рынка, так и запросы бывших соотечественников.

Однако венцом усилий компании Shama, несомненно, стал сад площадью более 300 кв. м, разбитый на крыше 30-этажного здания в одном из наиболее шумных и перенаселенных коммерческих районов Гонконга Causeway Bay.

Даже в закрытых квартирах Янг пытается использовать природные материалы: стеклянные двери в деревянных рамах, пальмы в кадках, растения-суккуленты в горшках. Но главное, конечно же, балконы и балкончики. В одном из новых проектов ее компании доме на Hollywood Road балкон будет в каждой квартире, а в доме на North Point на крыше будет еще и сад.

Янг утверждает, что, устраивая во вверенных ее заботе небоскребах особые пространства, позволяющие побыть на улице, она руководствуется отнюдь не только финансовыми соображениями. Городские оазисы от Shama, рассказывает Янг, представляют собой попытку хоть немного изменить мышление горожан, в особенности арендаторов.

Напольное покрытие крыши выполнено из южноамериканского тикового дерева. Вся площадь поделена на шесть секций. Две секции составляют зону для приготовления еды и ее употребления, а четыре просто для отдыха. Стены из бамбука, в саду произрастают пальмы в кадках, кусты гибискуса и бугенвилля. Более того, в этом саду есть небольшая полянка с разными травами. Обитатели кондоминиума могут отдыхать здесь в любое время года от непогоды райский уголок защищен полотняными тентами, а на случай холодов предусмотрены обогреватели. В саду расставлены столики из стали и алебастра. Ночью же благодаря встроенным светильникам столики становятся дополнительными источниками освещения.

Как бы то ни было, растущие цены на жилье не отпугивают покупателей, По словам Чана Рэиня, на рынке новой недвижимости 60% покупателей китайцы, 40% приезжие, главным образом из Европы. На рынке вторичного жилья иностранцы менее активны: на их долю приходится всего 20% спроса. Охотнее всего приезжие скупают недвижимость в центральном районе Гонконга здесь они на равных соперничают с гражданами Китая: 50% сделок по приобретению жилья заключается с иностранцами.
С начала будущего года Независимое бюро ипотечного кредитования (НБИК), созданное одним из акционеров Вимм-Билль-Данна Михаилом Дубининым и главой международной финансовой корпорации Brunswick Capital Кристофером Маккензи, намерено запустить по всей стране партнерскую программу. В бюро считают, что это позволит укрепить позиции в регионах.

Впрочем, тут же признается она, выбор у девелоперов невелик. Пространство на крышах зданий по существующему законодательству нельзя делать закрытым. Таким образом, на крыше можно либо устроить зону отдыха, либо не использовать ее никак. Решение напрашивается само.

По его словам, участники программы смогут получить ряд преференций. Например, они вправе воспользоваться специальными ипотечными программами, разрабатываемыми банками, и рассчитывать на эксклюзивные скидки по процентным ставкам. Кроме того, участники программы могут получать от риэлтеров комиссию за привлеченных клиентов, а от застройщиков- общие проекты по кредитованию строящейся недвижимости. За счет большого количества привлекаемых клиентов ипотечные брокеры могут рассчитывать на снижение стоимости услуг страховых и оценочных компаний, а также получать от них комиссию.

Как рассказал Бизнесу директор по региональному развитию НБИК Павел Воличенко, в региональной партнерской программе могут принять участие как юридические, так и физические лица. Вначале бюро предоставляет своим партнерам комплект материалов, с помощью которого возможно создать эффективно работающий бизнес по ипотечному брокериджу. Кроме того, наше бюро помогает отработать механизмы взаимодействия со всеми участниками процесса - от кредиторов, заемщиков, риэлтеров до застройщиков, страховщиков и оценщиков,- говорит Воличенко.

В отличие от франшизы участники программы сохраняют полную юридическую и финансовую независимость. Наше бюро не контролирует финансовую и бухгалтерскую деятельность своих партнеров и не претендует на участие в прибыли,- добавил директор по региональному развитию НБИК.

Предлагаемая нами программа может стать альтернативой франчайзингу,- убежден Воличенко. По его словам, стоимость входного билета в проект составит 57 тыс. руб.

Вице-президент банка DeltaCredit Алла Цытович считает планы НБИК амбициозными. Такую программу логично запускать при наличии кадрового и финансового ресурсов. Кроме того, в регионах НБИК придется столкнуться с неприятием новой программы,- считает банкир. После того как франчайзинговые программы на рынке жилой недвижимости не принесли желаемых результатов, участники рынка ищут альтернативные возможности региональной экспансии,- констатирует заместитель гендиректора агентства недвижимости Новый город Наталья Ветлугина. По ее мнению, при сложившейся ценовой конъюнктуре на жилую недвижимость и при высоких процентных ставках на ипотечные кредиты программа НБИК едва ли станет массовой.

По информации Бизнеса, сейчас бюро ведет активные переговоры с потенциальными участниками в регионах. Так, воспользоваться продуктом НБИК планируют омская компания Солнечный город'BB, специализирующаяся на инвестициях в коммерческую недвижимость, и новосибирский девелопер Метаприбор. По словам Павла Воличенко, помимо Сибири первые проекты по региональному сотрудничеству, возможно, стартуют в Самаре, Саратове, Липецке, Краснодаре, Ставрополе и других городах.

По крайней мере до конца нынешнего года эта тенденция переломлена не будет. А в ближайшее время даже можно ожидать нового всплеска. На всем протяжении первого полугодия был аномально низкий объем предложения, и в сентябре можно ожидать реакции накопившегося отложенного спроса, считает директор по маркетингу "Инком-Недвижимости" Сергей Елисеев. Он подчеркнул, что традиционный сезонный спад объема предложения, начавшийся, как обычно, на второй неделе июня, пошел вниз с отметки 18 000 выставленных на рынок квартир, тогда как в прошлом году - с уровня 23 000 квартир.

Нынешнее лето практически окончательно опровергло прогнозы пессимистов о возможном спаде на рынке жилья в этом году. Даже осторожные оптимисты, предсказывавшие на 2003 г. плавный рост цен на уровне 1% в месяц, тоже оказались посрамлены. За полгода средняя стоимость квадратного метра уже выросла, по расчетам компании "САВА", на 10,6% , а по данным "Инком-Недвижимости" - на 13,6%. Аналитики проекта "Индексы рынка недвижимости" (ирн.RU) говорят, что только прошлая неделя (как и несколько предшествующих) прибавила 0,7%. В целом риэлторы отмечают, что цены на вторичное жилье в столице продолжают расти уже на протяжении трех последних лет - с июня 2000 г.

Но прогнозы - дело не очень надежное, а вот факты последнего периода говорят о том, что московское жилье популярно и как место для проживания, и как инвестиционный инструмент. По данным ирн.RU, значение среднего индекса стоимости квадратного метра достигло на этой неделе отметки $1217 против $1208 на прошлой. А индекс доходности жилья дошел до отметки 4,53 от средней доходности по банковским депозитам, отмечает в последнем аналитическом отчете руководитель информационно-аналитического центра ирн.RU Олег Репченко.

В результате уже в августе может возникнуть существенный дефицит предложения, подталкиваемый накопившимся спросом. А до конца года, согласно выводам аналитиков "Инкома", с высокой степенью вероятности цены подрастут еще на 15%. Правда, специалисты "САВА" считают, что рост цен, наоборот, должен скоро остановиться, если учесть взаимодействие макроэкономических факторов - соотношение курсов рубля, доллара и евро; общее состояние российской экономики; цены на нефть и размер ставок по ипотечным кредитам.

Квартиры вторичного рынка оказывают влияние на цены и темпы продаж новостроек точечной застройки в сложившихся спальных районах Москвы. Эти объекты точечной застройки, типовые панельные и недорогие монолитные дома, строятся в районах, где традиционно хорошо развит вторичный рынок. Особенно остра эта ситуация в спальных районах застройки 70 - 80-х гг. , где основную массу составляют дома таких серий, как П3, П44, П30, П46, КОПЭ, по своим характеристикам почти не уступающие строящемуся жилью экономкласса.

Риэлторы считают, что спрос на жилье достаточно устойчив на всех сегментах рынка. Но особенно высок он в самом недорогом сегменте - в ценовом диапазоне до $1000 за 1 кв. м, говорит аналитик агентства "Домострой" Дмитрий Попов. А вот в среднем ценовом сегменте ($1200 - 2000 за 1 кв. м) , наоборот, наиболее высока конкуренция предложения. Здесь конкурируют между собой типовая панель и индивидуальные проекты. Причина - большой объем предложения жилья, сопоставимого по своим характеристикам. "Дома этой ценовой категории расположены в основном в Северо-Западном, Западном, Юго-Западном и Центральном округах Москвы, отдельные предложения есть и в Северном, Северо-Восточном, Восточном округах - т. е. практически по всему городу (за исключением, пожалуй, Юго-Восточного округа) , - говорит Попов. - Естественно, при столь широком выборе сила торга покупателя очень высока".

По словам Репченко, есть еще одна важная причина, вызывающая систематическое удорожание столичного жилья в этом году. За последние несколько лет экономического роста немалое количество как москвичей, так и иногородних успели накопить достаточную сумму на приобретение квартиры или для обмена прежней жилплощади на большую. Нынешний реальный (а не формальный) доход большинства представителей среднего класса позволяет накопить средства на покупку новой квартиры в среднем за три года. Большинство компаний и частных предпринимателей оправились после кризиса и получили возможность хорошо зарабатывать ориентировочно с 2000 г. Поэтому именно сейчас существенная часть потенциального спроса на жилье преобразовалась в реальный платежеспособный спрос.

Значительное превышение спроса над предложением показывает еще один индикатор - срок реализации квартиры. Если в условиях стабильного рынка он составлял 2 - 4 месяца в зависимости от ценовой категории и площади объекта, то сейчас он существенно меньше. По словам директора управления вторичного рынка "МИЭЛЬ-Недвижимости" Романа Мурадяна, квартиры продаются очень быстро - время экспозиции однокомнатных квартир составляет 1 - 1,5 недели, двухкомнатных - две недели, трехкомнатных - всего-навсего месяц. По его мнению, вероятно, сказывается определенный опыт прошлых лет, покупатели постепенно привыкли к сезонному росту цен осенью, поэтому решили по возможности совершить приобретение летом.

"Практически каждая квартира в престижном районе является эксклюзивной, и их владельцы стараются выставить свою собственность по максимально высоким ценам, - говорит Ульяна Алиева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости компании Blackwood. - Таким образом, продавцы по-прежнему диктуют свои условия: например, квартира, расположенная на Кропоткинской ул. , приобретенная в прошлом году за $200 000, в этом году была продана за $400 000".

Общая тенденция к росту цен касается всех ценовых сегментов рынка. Лидерами по темпам роста, как обычно, являются наиболее дешевые квартиры - по данным "САВА", за последние три года панельные хрущевки подорожали почти вдвое - на 95,8%. Но и элитное жилье не отстает.



По ее словам, рынок очень слабо пополняется новыми ликвидными квартирами. К тому же в последнее время все большее количество людей готово покупать квартиры за полную стоимость и, что самое важное, выплачивать все налоги. Это свидетельствует о том, что спрос на вторичном рынке элитного жилья будет и дальше увеличиваться, и за этим последует рост цен. Средняя цена элитной квартиры, которая в прошлом году составляла $500 000, сейчас достигла уровня в $650 000 - 800 000, говорит Алиева.

Казалось бы, став собственником недвижимости, в дальнейшем ею можно пользоваться и распоряжаться без каких‑либо ограничений. Однако порой покупатель получает (и часто на совершенно законных основаниях!) жилье с нагрузкой различного рода обременениями. Вот наиболее распространенные из подобных ситуаций.

Покупка квартиры важное событие в жизни любого человека не только из-за траты значительной суммы, но и потому, что переход недвижимости к другому собственнику связан с множеством изменений юридического, социального и бытового характера, касающихся и старого, и нового владельцев, а также третьих лиц, которые жили или будут проживать в этой квартире.

Более того, закон установил: в случае прекращения семейных отношений пользоваться квартирой или домом может только владелец, если иное не определено соглашением сторон, например брачным контрактом. Также с начала 2005 года эта норма зафиксирована в Гражданском кодексе РФ: при продаже жилого помещения бывшие члены семьи собственника лишаются права пользования данной площадью (ст. 292). Но не все так просто, ведь, несмотря на утрату права, выписать указанных лиц автоматически нельзя.

Снимают человека с регистрационного учета по месту жительства только по его личному заявлению или по решению суда, куда гражданина вызывают официально, повесткой. Лишь после троекратной неявки лица, которому направляли эти уведомления, дело рассматривают в его отсутствие. Таким образом, процесс снятия с учета прописанных в квартире лиц подчас затягивается на полгода и более. Поэтому покупателю стоит по возможности остановить свой выбор на юридически свободном объекте или включить в договор купли-продажи следующее условие: зарегистрированные в квартире лица обязаны выписаться в течение определенного времени.

Чаще всего новый владелец сталкивается с тем, что право проживания в приобретенном им помещении имеют третьи лица. Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2004 году, закрепил за собственником право на отчуждение жилья без согласия лиц, совместно с ним проживающих (п. 4 ст. 31).

Существует еще один тип обременения, связанный с залогом недвижимости (ипотекой). Если покупатель не располагает всей необходимой для приобретения дома или квартиры суммой, он берет кредит в банке, а жилье выступает в качестве обеспечения исполнения обязательства по кредитному соглашению. После регистрации договора залога новоиспеченный владелец недвижимости не вправе распоряжаться ею без ведома кредитора. Однако если согласие банка получено, объект можно продать другому лицу. Обременением являются и сервитуты. Они, как и ипотека, подлежат государственной регистрации, и забыть о них бывший собственник не вправе. Следовательно, и в этом случае к новому владельцу перейдут все обязанности прежнего.

Некоторые категории граждан согласно ст. 558 ГК РФ сохраняют те или иные права на помещение и после его перехода к другому владельцу, например те, кто пользуется квартирой по завещательному отказу, договорам безвозмездного пользования либо коммерческого найма. Иногда возникает ситуация, когда наследника, получающего недвижимость по завещанию, наследодатель обязывает предоставить другому лицу на определенный срок право пользования этой или его жилплощадью (завещательный отказ). Рассмотрим другой вариант: гражданин пользуется помещением по договору коммерческого найма. Даже если собственник продаст свое имущество до истечения срока действия соглашения, права нанимателя останутся теми же, только изменится фамилия наймодателя. Кроме того, в соответствии со ст. 586 ГК РФ возможна реализация квартиры, обремененной рентой либо пожизненным проживанием с иждивением. В этом случае права и обязанности плательщика ренты (предыдущего собственника) переходят к новому владельцу недвижимости.



Свои особенности имеют сделки, в которых фигурируют лица, не достигшие 18‑летнего возраста, в качестве нынешнего или будущего владельца недвижимости, а также участвуют несовершеннолетние, состоявшие или состоящие на регистрационном учете в квартире предмете купли-продажи. Отчуждение имущества указанных лиц разрешено осуществлять только с согласия органа опеки и попечительства. Это же учреждение дает разрешение на продажу квартиры, где были прописаны дети, находящиеся под их опекой или оставшиеся без родительского попечения (до 1 января 2005 года данное правило распространялось на всех не достигших 18 лет, но п. 4 ст. 292 ГК РФ оно было отменено). В противном случае происходит ущемление прав несовершеннолетних, и сделку могут признать недействительной.



Главная --> Публикации