Главная --> Публикации --> Тверская подешевела Индивидуальный облик индустриальных зданий Вопрос — ответ. субсидии на оплату коммунальных услуг На южный лас-вегас предполагается отвести 1000 га земли и привлечь $3 млрд Жкх-online

Долгожданная стабилизация

В ноябре рост цен на жилье в Москве практически остановился. Однако это произошло на отметке, не досягаемой для большинства потенциальных покупателей, мечтающих о новой квартире в столице. По данным опрошенных Интерфакс-Недвижимость экспертов, на первичном рынке минимальная стоимость однокомнатной квартиры застыла на уровне $175 тыс., на вторичном рынке она равняется $160 тыс. Специалисты отмечают, что рынок замер в очень высокой точке, напоминая, что еще год назад цены предложений на московском рынке жилой недвижимости были почти в два раза ниже.

Средняя стоимость квадратного метра в столице, по оценкам консалтингового центра МИЭЛЬ-Недвижимость, достигла на первичном рынке с учетом элитных объектов $5238, без учета - $458 На вторичном рынке жилья цена квадратного метра выросла до $482 Эксперты аналитического отдела агентства недвижимости Савва более сдержанны в своих подсчетах и зафиксировали среднюю стоимость квадратного метра в столице на уровне $4697 (медианная цена по общей площади - $4407). По данным портала ирн.RU, среднее значение индекса стоимости московского жилья в ноябре составило $4145 за квадратный метр.

За одиннадцать месяцев 2006 года увеличение стоимости столичного жилья на рынке приблизилось к 100%. В беседе с корреспондентом ИФ-Недвижимость специалисты приводят разные данные, но они сводятся к следующей статистике: в домах-новостройках рост цен с января по ноябрь составил от 75 до 118%, в сегменте готового жилья - от 80 до 83%.

По словам собеседников агентства, для ситуации на рынке в ноябре особенно характерными стали дифференциация по сегментам и неравномерность увеличения цен в зависимости от категории жилой недвижимости.

Аналитики отмечают, что в прошедшем месяце жилье в столице почти не дорожало, и оценивают темпы роста в 1 - 2,3% на вторичном рынке жилья и 1,3 - 3,5% на первичном рынке.

Обоснованность этой точки зрения подтверждают и результаты исследования АН Савва. Согласно ему, относительно высокий рост цен на фоне общей инертности рынка сохранился в прошедшем месяце в самых дорогих сегментах жилья - сталинских домах (2,9%), высотных кирпичных домах (2,81%) и монолитно-каркасных домах (3,23%).

В период стабилизации, которая наметилась в прошлых месяцах, в первую очередь замедляется рост в классах жилья низкого и среднего уровня, - говорит, например, коммерческий директор ОАО Авгур Эстейт Виктор Козлов.

Похожая закономерность обнаруживается, как рассказывают специалисты из Саввы, и при анализе динамики стоимости квадратного метра на однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Самым ощутимым стало движение цен на ранее не очень популярные трешки (1,27%), тогда как двушки и однушки пользуются не таким высоким спросом и поэтому дорожают медленнее (1,04% и 0,59%).

Больше всего в ноябре увеличилась стоимость квартир в панельных новостройках - на 4,13%. В квартирах с малой кухней в панельных и кирпичных домах и кирпичных хрущевках цены, напротив, падали - на 0,21%, 0,15% и 0,26% соответственно.

Перестройка рынка

Подобное развитие ситуации на рынке московского жилья участники рынка называют вполне объяснимой. В период ажиотажа быстрее всего дорожает сегмент менее качественного, но наиболее востребованного недорогого жилья, - указывает руководитель группы экспертов центра ирн.RU Олег Репченко. - В условиях стабилизации или стагнации рынка ситуация меняется на противоположную: низкокачественное жилье может просесть по цене, в то время как сегмент более качественного или дорогого жилья, несмотря ни на что продолжает ползти вверх.

В частности, как следует из подготовленного аналитиками компании МИАН-Недвижимость обзора основных трендов рынка, в этом году количество совершенных сделок по купле-продаже квартир было в 1,5 - 3 раза ниже, чем можно было ожидать по результатам исследования потенциального спроса, проведенного специалистами МИАНа в 2005 году.

Подводя предварительные итоги 2006 года, опрошенные ИФ-Недвижимостью эксперты обращают внимание, что структура и первичного, и вторичного рынка жилья в Москве претерпела значительные изменения.

Доказательством справедливости такого суждения служат, по сути, и выводы закрытого исследования, распространенного информационной системой СканРиалти. Специалисты ИС заявляют, что в 2006 году в Москве практически не осталось квартир стоимостью до $100 тыс. (их доля на первичке - 1,7%, на вторичке - 1,2%), а жилье эконом-класса перешло в сегмент от $100 тыс. до $200 тыс., причем сама доля недвижимости нижнего сегмента неуклонно снижается.

Собеседники агентства связывают это, прежде всего, с чрезвычайно высокими ценами на жилье в столице. Возникает проблема покупательской способности, - говорит независимый аналитик Андрей Бекетов. - Если при малых объемах и высоких ценах все-таки находилась группа людей, способных купить квартиру и поддержать цены, то при увеличивающихся объемах и высоких ценах численности этой группы может быть недостаточно для поддержания текущих цен.

Между тем, в целом, как отмечают собеседники агентства, объем предложения на рынке жилья растет. По оценкам экспертов МИАН-Недвижимость, количество квартир, предлагаемых на продажу в столице, в 2006 году стабильно увеличивалось на 5 - 10% в квартал. Однако существующий объем все еще на 25 - 30% ниже объема, зафиксированного в конце 2005 года, - предупреждают они.

Так, если на 1 января 2006 года квартиры в ценовом диапазоне до $250 тыс. занимали на первичном рынке жилья 35,6%, а на вторичном - 61,5%, то к концу ноября доля таких квартир в сегменте новостроек снизилась до 34,2%, а в сегменте готового жилья - до 52,5%. В то же время на первичке заметно больше стало квартир стоимостью от $500 тыс. до $1 млн. (20,1% вместо 13,7%) и свыше $1 млн (16,3% вместо 13,8%), а на вторичке увеличилось количество квартир стоимостью от $250 тыс. до $500 тыс. (29,9% вместо 16,7%).

В свою очередь руководитель консалтингового центра МИЭЛЬ-Недвижимость Владислав Луцков объясняет рост предложения снижением покупательского спроса. Снижение покупательской активности поддержало дальнейший рост объемов предложения. В ноябре он увеличился на 42,2% и достиг 31,7 тыс. объектов - отмечает он, подчеркивая, что 52% выставленных на продажу квартир ранее не появлялись на вторичном рынке недвижимости.

Начальник аналитического отдела департамента мониторинга рынка корпорации ИНКОМ-Недвижимость Александр Матвеев рассказывает, что в ноябре на рынке экспонировалось более 34 тыс. квартир, а месячный прирост составил 11,7%. Всего за 11 месяцев этого года объем предложения с начала года увеличился на 63%, - констатирует аналитик.

По мнению участников рынка, работающих с жилой недвижимостью Москвы и Подмосковья, столица по-прежнему остается рынком прежде всего вторичного жилья, в отличие от рынка области. Так, как подсчитали специалисты МИАНа, в сегменте готового жилья в 2006 году в Москве было заключено свыше 70% сделок, тогда как 63% сделок на рынке Подмосковья приходилось на сегмент домов-новостроек.

Вдогонку за столицей

С ним соглашаются и представители МИАНа. Существующий уровень цен, хотя и заставил москвичей временно уйти с рынка Москвы, но не переориентировал их на сегмент дешевого жилья в области, - говорят в агентстве недвижимости. - Старое вторичное жилье интересно только жителям Подмосковья и низкодоходным мигрантам из регионов. Учитывая крайне высокую изношенность жилищного фонда спрос на такие объекты крайне мал, как и их предложение.

Многие люди вынуждены рассматривать область как альтернативу столице применительно к сегменту эконом-класса, - считает генеральный директор ИС СканРиалити Алексей Иванов, отмечая тенденцию Подмосковья к улучшению соотношения цена-качество по сравнению с Москвой.

Сейчас рынок недвижимости переживает стагнацию спроса, поэтому подтвердить то, что процесс оттока части покупателей из столицы в область продолжается, мы не можем, - признается аналитик. - Для того, чтобы рынок среагировал на изменение ситуации с ценовым приростом, снижением спроса и ростом количества предложений необходимо некоторое время.

Об ощутимом оттоке потенциальных покупателей из столицы в Подмосковье из-за уровня цен (по данным СканРиалти, минимальная средняя цена на однокомнатную квартиру в области находится на уровне $97 тыс., двухкомнатную - $120 тыс., трехкомнатную - $165 тыс.- ИФ-Недвижимость) говорит и В.Луцков, но он подчеркивает, что в ноябре количество выбравших Подмосковье вместо Москвы могло значительно снизиться.

Новогодние ожидания

А директор департамента городской недвижимости агентства недвижимости Century 21 Серебряный век Карина Дохинян в свою очередь заявляет, что вряд ли количество потенциальных покупателей, испугавшихся высоких цен в Москве, больше 5%. Люди целенаправленно покупают квартиры в новостройках Подмосковья, - говорит она. - Но спрос устойчивый, причем он подогревается слухами о скором присоединении ближайшего Подмосковья к Москве.

В первом квартале рынок будет серьезно сегментироваться, велика вероятность проседания дешевых квартир, но не более чем на 2% в квартал, - прогнозирует она, говоря о возможности снижения объемов предложения в этом месяце на 20-25% из-за начинающихся каникул.

Ближайшее будущее на московском рынке жилья не вызывает у собеседников ИФ-Недвижимость опасений больших потрясений. Директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 002 Ольга Побединская ожидает повышения стоимости в декабре только дорогих квартир и квартир в категории выше среднего.

Элитная недвижимость в среднем будет стоить $15 - 20 тыс. за кв. метр, а в цена кв. метра в эксклюзивных проектах может доходить до $30 - 40 тыс., полагает С.Лядов, предупреждая, что во всех случаях речь идет только о стоимости на строящееся жилье, а в сданных домах планка цен всегда бывает несколько выше.

По словам пресс-секретаря девелоперской компании Сити XXI век Сергея Лядова, уровень цен на строящееся жилье в конце года в сегменте эконом-класса достигнет $2500 - 2800 за кв. метр на начальном этапе строительства и $3400 - 3900 за кв. метр при его завершении, в сегменте бизнес-класса - $3500 - 4000 за кв. метр на начальном этапе строительства и $5000 - 7000 за кв. метр на конечном.

Цена кв. метра вплотную приблизится к $5000, но, скорее всего, не перешагнет этот барьер, - думает он.

Отмечая на столичном рынке тенденцию к устойчивой стабилизации, В.Луцков говорит, что рынок, исчерпав возможности дальнейшего роста цен, будет увеличиваться не более чем на 1 - 1,5% в месяц.

Активация спроса в этом сегменте возможна не только со стороны москвичей, но и со стороны высокодоходного сегмента населения Урала и Сибири, занятого в нефтегазовой отрасли, - подчеркивают они.

Специалисты МИАНа в то же время считают, что уже с февраля-марта 2007 года вялотекущий рост или стабилизация стоимости квартир сменится увеличением платежеспособного спроса, связанного с подведением результатов работы крупных компаний за 2006 год и бонусированием топ-менеджмента.

Напомним, что споры вокруг выкупа земель под предприятиями ведутся несколько лет. Ранее предполагалось, что права на землю бизнес переоформит еще до 2007 года. Однако по действующему Земельному кодексу стоимость продаваемых участков привязана к земельному налогу, и в зависимости от региона она находится в вилке от 3 до 30 ставок налога. Но местные власти, желающие пополнить бюджет, нередко устанавливали размер оплаты по верхней планке или даже выше. На таких условиях, по оценкам экспертов, бизнесу потребовалось бы потратить на выкуп земли более 100 миллиардов долларов. И предприниматели оформлять права собственности по такой цене не торопились. Поэтому срок переоформления был перенесен на 1 января 2008 года. А после встречи главы государства с представителями ведущих бизнес-объединений минэкономразвития учло пожелания предпринимателей и по вопросу ставок. В законопроекте, разработанном ведомством Германа Грефа, предложено установить ставки выкупа во всех регионах на уровне 2,5 процента от кадастровой стоимости. И только в Москве и Санкт-Петербурге, по настоянию местных властей, земля обойдется предпринимателям в 20 процентов от кадастровой стоимости. Аппетиты московских и питерских чиновников и не нравятся бизнесу.

А О.Репченко связывает возможное начало нового витка цен на жилье в столице с развитием ипотечного кредитования. Нынешний уровень цен на жилье в Москве вышел как раз на тот рубеж, за которым представители среднего класса с доходом порядка $2000 на человека в месяц уже не могут купить квартиру даже с помощью ипотеки, - уверен эксперт. - Достаточно ценам на жилье постоять на месте несколько месяцев или полгода, и ипотечный спрос начнет подталкивать их вверх.
Бизнес вновь не устраивают правила выкупа земли под приватизированными предприятиями. Ставки выкупа в Москве и Санкт-Петербурге предприниматели считают завышенными, а срок окончательных расчетов предлагают передвинуть еще на год - с января 2008 года на январь 2009-го. Об этом заявил вчера президент Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) Александр Шохин.

О том, сколько все-таки должна стоить земля в Москве и Санкт-Петербурге, Шохин вчера не уточнил. Но предложил, чтобы предпринимателям была дана рассрочка на три года по оплате земли и возможность относить эти расходы на затраты при налогообложении. Кстати, ранее Шохин говорил в интервью РГ, что на таких условиях бизнес готов терпеть временное поражение в правах, то есть не использовать право собственности до окончательной выплаты всей суммы.

С точки зрения экономики и права это кабальная сделка и это выше рыночной цены обремененной земли, - поддержал вчера предпринимателей глава Комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский. Кроме того, в Москве и Санкт-Петербурге бизнесу придется доплачивать за перепрофилирование предприятий еще 80 процентов от кадастровой стоимости. В итоге стоимость земли может взлететь до 100 процентов. К тому же определять критерии перепрофилирования будут чиновники. Таким образом, в законопроект заранее закладывается коррупционная составляющая, считают Шохин и Плескачевский. Между тем власти мегаполисов, напротив, должны быть заинтересованы в выводе промышленных предприятий за черту города, а освободившееся место использовать под строительство жилья или торговых центров, предлагают депутаты и предприниматели.

Федеральная налоговая служба объявила войну недобросовестным рантье. Фискальные органы официально заявили: главная задача на следующий год - сбор подоходного налога с прибыли тех, кто сдает квартиры жильцам, но не делится с государством.

Кроме того, по мнению Шохина, прежде чем завершить переоформление прав собственности на землю, нужно принять закон о кадастре объектов недвижимости. А на принятие этого закона и других подзаконных актов, по оценке Шохина, уйдет весь 2007 год. И если оставить прежний срок завершения сделок - 1 января 2008 года, то предприниматели просто не успеют в случае необходимости оспорить кадастровую стоимость земли, переживает Шохин. В законе действительно много спорных моментов, соглашается Плескачевский. И судя по всему депутаты готовы будут поддержать интересы бизнеса.

По подсчетам же столичного департамента жилищной политики и жилищного фонда, 120 тысяч москвичей имеют в собственности две и более квартиры. Но, как сообщили РГ в Федеральной налоговой службе по Москве, в 2006 году только 6 тысяч из них продекларировали свои доходы от аренды. Конечно, это не значит, что все остальные сложили чистую прибыль в карман, многие держат квартиры пустыми. Многие, но отнюдь не большинство. По экспертным оценкам, оборот столичного рынка сдачи жилья внаем составляет от 3,5 до 4 миллиардов долларов. Если бы с этих сумм платились причитающиеся 13 процентов налога на физических лиц, то в казну ежегодно капало бы около 500 миллионов долларов, или более 12 миллиардов рублей. Теперь сравним: в 2006 году московские налоговики собрали лишь более 217 миллионов рублей налогов с аренды. По сравнению с прошлым годом это больше в 2,5 раза, но все равно миллиарды накрепко застряли в кармане арендодателей. Сможет ли их достать оттуда налоговый инспектор и к кому первому постучится в дверь?

Многих ли москвичей заденут эти боевые действия? Сколько горожан сдает жилье внаем - точно никто не ответит, - считает Мария Жукова, зам. директора управления аренды одной из столичных компаний. - Рынок аренды закрытый, статистика сдаваемых квартир отсутствует. По приблизительным оценкам, в течение года в оборот поступает от 150 до 200 тысяч предложений квартир в аренду. Но при этом одни квартиры, поступающие в оборот, сдаются несколько раз в год, а другие не сдаются вообще.

Способов вычислить уклонистов у налоговиков немало, было бы желание, а оно, судя по всему, только крепнет. Инспектор может отправиться в паспортный стол и получить там информацию о временной регистрации жильцов. От риелторов узнать адреса, указанные в договорах аренды. Бабушки на крылечке, которые знают все про всех, с удовольствием расскажут, кто где живет. Поможет и участковый. Загвоздка в другом: как точно установить размер дохода, полученный рантье, если квартира сдается без договора, по устному согласованию.

Взлетевшая цена квадратного метра многих москвичей и приезжих, лишив их возможности купить собственную квартиру, надолго загнала в чужой угол. В последнее время особенно повысился спрос на комнаты как самый дешевый вариант найма. К тому же не иссякает поток в Москву иностранных специалистов. Помимо гастарбайтеров едут и состоятельные люди, которые предпочитают жить не в гостиницах, и готовы выкладывать за домашний уют по нескольку тысяч долларов в месяц. Арендодатели как самых дешевых вариантов жилплощади, так и самых дорогих чаще всего и являются злостными неплательщиками. Все объясняется просто: хозяевам элитных квартир жалко откусывать 13 процентов от двух-трех и больше тысяч долларов, получаемых из рук постояльцев, - рассказывает Наталья Агалакова, директор по маркетингу одного из столичных бюро недвижимости. - Владельцы жилья эконом-класса, чьи доходы от сдачи не так велики, тоже предпочитают оставаться дикарями, лишь бы только сохранить всю сумму целиком, за счет которой многие и живут. Скорее всего фискальные органы ими займутся в первую очередь.

И все-таки лучше заплатить налог и спать спокойно. Для этого, объясняют в Федеральной налоговой службе, каждый год до 30 апреля следует подавать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по налогам и доходам физических лиц, где указать расчет общей суммы дохода за текущий год. Никаких дополнительных пояснений, от какого именно вида деятельности он получен, не требуется. Платите 13 процентов налога от указанной суммы и чувствуйте себя примерным гражданином.

Но уж если рантье попался, то придется расплачиваться сполна. Как сообщили РГ в Федеральной налоговой службе по Москве, в статье 198 УК прописано: штраф за уклонение от налогов может составить от 100 до 500 тысяч рублей, или же провинившемуся светит три года лишения свободы в местах весьма отдаленных от их прибыльной жилплощади. Такое наказание применяется к тем, кто задолжал государству подоходный налог в сумме более 300 тысяч рублей (крупный размер) или 1,5 миллиона рублей (особо крупный размер). Выходит, это угрожает только тем, кто сдает жилье по цене от 1,5 тысячи долларов, а мелкие рантье могут и в ус не дуть? Отнюдь. Если уличат в неуплате и им придется вернуть государству весь долг до копеечки плюс пени за просроченные платежи.

Как разъяснили корреспонденту РГ в одной из риелторских фирм, гражданское законодательство РФ требует заключения договора найма жилого помещения в письменном виде. Заметим, этот документ пригодится и в других случаях. Если, например, квартирант оказался недобросовестным - неаккуратно вносил плату, небрежно относился к имуществу и т.д. Если есть договор - смело отправляйтесь в суд. А вот без документа ваши претензии повиснут в воздухе и добиться справедливости будет крайне сложно. Но чтобы договор сработал и в суде, и в налоговой инспекции, его необходимо правильно оформить. Закон позволяет составлять его в простой письменной форме, заверять у нотариуса не обязательно, достаточно подписей арендодателя и съемщика. Юристы советуют указать в нем максимальное количество информации о квартире и условиях аренды. Обязательными пунктами являются: плата за наем, срок действия договора, перечисление жильцов с указанием их паспортных данных, сумму залога, штрафные санкции при задержке платежей, досрочное расторжение договора, нанесение вреда имуществу. Необходим также акт о передаче имущества, иначе не доказать, что тот или иной предмет находился в квартире в исправленном виде.

Но у инспектора могут возникнуть вопросы по декларации - и вот тогда человека пригласят на беседу, попросив захватить с собой документы, подтверждающие задекларированный доход. Верным подспорьем здесь станет договор.

ООО Росевродевелопмент входит в консорциум Росеврогрупп, принадлежащий Илье Бродскому, Сергею Гришину и Андрею Суздальцеву. В портфеле компании более 2 млн кв. м строящейся коммерческой недвижимости (90% в регионах), в которую Росевродевелопмент до 2010 г. собирается вложить $2 млрд. Altarea создана в 1994 г. Крупнейшие акционеры семья Таравелла (72%), Credit Agricole Asset Management (10,8%) и Morgan Stanley (8,8%). Компания специализируется на строительстве торговых центров во Франции, Испании, Италии. Предполагаемый объем инвестиций в будущие проекты составит 1,2 млрд евро, говорится на сайте компании.

Как заинтересовать москвичей, чтобы они добровольно сдавали квартиры по белому? Ответ на этот вопрос городские власти пока ищут. Но уже сейчас ясно, что от визита налогового инспектора никто из желающих поправить материальное положение за счет сдачи квартиры не застрахован.
Французский девелопер Altarea, специализирующийся на строительстве торговых центров, выходит на российский рынок. Вчера французы объявили о приобретении за 28 млн евро 10% Росевродевелопмента. Консультантом в сделке выступила Morgan Stanley, инвестфонд которой уже является миноритарием российской компании.

Но источник, близкий к одной из них, сообщил, что 10% выкупила именно Altarea. Такая же информация содержится и на официальном сайте французского девелопера. Там также говорится, что самой Altarea эта сделка обошлась в 28 млн евро. Morgan Stanley вывел своего партнера Altarea на российский рынок, объяснил роль Morgan Stanley в сделке ее вице-президент Максим Кунин. А Иван Ситников, гендиректор Росевродевелопмента, говорит, что Altarea одна из самых быстрорастущих французских компаний и с ее помощью на европейском рынке Росевродевелопмент будут воспринимать уже как международную компанию. Получить комментарии в Altarea вчера не удалось. Мы считаем, что уровень доходности на российском рынке девелопмента будет выше, чем в Европе. Приобретение доли в Росевродевелопменте предоставит отличную возможность закрепиться на этом рынке, цитируется в совместном сообщении гендиректор Altarea Алан Таравелла.

Инвестфонд Morgan Stanley Real Estate's Special Situations Fund III стал владельцем 10% Росевродевелопмента в августе. Вчера фонд объявил, что совместно с французским девелопером Altarea довел свой пакет в Росевродевелопменте до 20%. Доли партнеров и сумму сделки стороны сообщить отказались.



Главная --> Публикации